山东高唐项目总投资

山东高唐县项目可行性报告***地产有限公司2004年3月13日目录宏观经济及政策环境……………31.1城市概况………………………31.2城市经济状况…………………51.3总结…………..62.房地产市场情况………………..62.1市场总体情况…………………72．2市场供给情况……………….72.3市场需求情况………………92.4市场供需的总结………………113.项目地块分析…………………..113.1宗地描述……………………...113.2宗地规规划条件………………123.3周边环境分析…………………133.4土地政策………………………14斯3.偶5血宗地情况总结勺………………煤………………懂………………蓝………………姥…蠢..危1赖4茅4.SO些W业T炼距阵分析万………………济………………工………………悉………………勇..14牧4.佛1灌优势和劣势分必析闯………………珍………………锐………………杂………………重.句1吼4分4.谈2刑机会和威胁馅………………燃………………赌………………滋………………擦…鸦…叮1皱5樱4.3SOW矿T妖分析总结执………………欣………………及………………季………………尺.17深5.痛继项目定位超………………恶………………棋………………观………………办………怪...18雪5.习1每客群定位昨………………师………………齿………………溪………………夕……殖…惠1录8奉5.线2伤产品定位扫………………升………………约………………袜………………村……顷…垦1欢8篮5.休3赤价格定位鼠………………迟………………练………………驱………………魂……仓…塔1蜂9沃6.碑慎项目情况分析督………………叉………………乓………………冈………………锤……茅.纱1杨9袍6.姨1猜项目开发节奏的………………对………………薯………………甜………………碎.渗1旁9赌6.侍2多项目开发主要圈时间节点仅………………欠………………德………………天……缠.议1规9宏6.穴3键资金流量表众………………棚………………滤………………气………………环…芹2穿0狮7米.咸项目可行性总毙结藏………………迟………………执………………破………………挥…逆..22驳附：项目相关唉问题及推动思卸路好项目资金流量酿表训1左墓宏观经济及政限策环境够1.1伍篮城市概况饥1.1.峡1复地理位置溪高唐县位于山抹东省西部，聊宾城市北端，行裂政区划隶属于凭山东省聊城市甚。高唐北邻德隙州、东邻禹城弄、南邻聊城、英西邻临清，居丙于济南、聊城娘、德州三个大险中城市构成的亲三角中心。某1.1.击2请气候条件镇高唐县属暖温永带半干旱季风恨区域大陆性气机候，大陆度歉为迁65.7竞%陆。主要气候特塌征是：季节季胁风变化显著，嗽光照充足，热终量丰富，降水葵量较少。春季天，降水少，风让速大，气候干瞒燥，夏季，温蜓度高，湿度大百，降水多。降权水期一般集中揉在犯7僚—眨8慨月份；秋季，底气温急降，天遭气凉爽，降水漏量少，天多晴环朗，风和光充楚足；冬季，低翼温寒冷，雨雪吧稀少。总1.1.仍3泻交通情况坐高唐县东依京壁沪高速公路，棵西靠京九铁路陵，邯济铁路、绑青银高速、济死银高速从境内槐穿过，东距济逆南国际机皱场矮7蛾0运公里，距京九略铁路聊城站、燥临清站盯均押5厉0记多公泄里，距津浦铁晓路德州站溉各伟6啊0华公里。青银高伞速、山东西外饿环高速也将在望高唐建成通车叠。丽城区内道路网浑络相当发达，愈自臭200爬2保年下半年，县平政府重点对高晌唐城区进行了反道路拓宽改造于工程，总投资泥八千多万同时前对申1溪4港条道路进行改迈造。到目前为梢止，城区已形溉成四环，道路载宽寻度按2-暂3叼车道，并且冻供水、排水、庄供电、供汽、献通讯等管网铺漂设拐基本到位，双使城芽区哨8凑纵著6懂横的街道格局罗全面完善升级层。枣1.1.肃4挂城市面积范围找近几年，为搭捧建强有力的经幼济发展平台，芬高唐搂县打破常规，亿加大投入，加姥快城市规划与既建设步伐，使肥城市规划区由贺原来响的项1围2研平方公里扩展闭到晕3拍3份平方公里，建傻成区面积由原厚来背的亚7沟平方公里增加增到汁2贩3萝平方公里右，挡“昌十啦五卫”删末远期规划面股积魄3尸3悠平方公里。现状描述：套城市按照功能捷和区位划分为疫几部分：金城新西额路岁-济行政中心；金湾城东路及官尘道街为主要商牵业中心，其中温天齐庙为新建矛商业区；西部丰为高唐县开发但区；南部为工陡业区，主要为握时风的工业区甘和工业园；鱼维邱湖四周沿岸茅为老居住区，细但目前除湖区店西部地区未开崖发外，其余地嘉区均已出让；融新开发小区（绑天齐花园、怡为园小区、东湖番小区等）多集示中在官道街金爱城路时风路段挑两侧。铅1.1.粪5跪人口状况毙截止馆到谣200奏2落年末，高唐总贷人口甚为叛47.0衫3拥万人，其中城蛋镇人欣口充10.2剥1证万人，乡村人斤口衔36.8全2绵万人；非农业善人冤口归9.8壳8盖万人，农业人怕口卖37.1膜5峡；暂住人口（雅一个月以上钳）慕0.0徒5龙万人；年末总谎户磁数够15.9漫7父万户，平嫂均领2.9哭4疫人幼/芦户。年末全社荡会从业人员袜数叫27.7剧1炮万人，其中第赏一产业从业人张员渗数隙15.2干1麦万人，第二产蚀业柿7.1葵2品万人，第三产拿业抖5.3丹8爪万人。据了解洋，截除至扶200仍3希年底，城区人事口已达脾到愤1专5蔑万人。扭1.1.魄6荣行政划分别高唐县位于山渠东省西部，聊淹城市北端，行介政隶属于聊城土地区，版图面梳积渴960塑平方公里，辨有耕7驶镇内3近乡宇，原45.碎6桶万人。高唐县捆现划员为经7新镇势3描乡，共德有揉74肆3升个自然村口。犁滨1.1.坝7哪城市定位及发适展方向孟高唐县确定愚了准“架把高唐建设成弯为以工业、商储贸、旅游为主条的园林式、现衣代化、区域性纹中心小城市，川到望‘盆十时五昂’杆末建成区面积锤达妻到诊3横3出平方公里，容冬纳洗2通0娘万人爬口表”斤的城市定位。耳目前高唐县城封市规划方向为鼻西扩南展，西员部为开发区，片南北两个方向支分布着时风和茅泉林两大集团恼。词2妻城市经济状况而1.2.拆1灯国内生产总值搏情况碌2002面年，高唐完成滤国内生产总值呢48.38础亿元，人均国稍内生产总值饮1.0禽6盐万元。窑200必3帽年，完成国内毛生产总腔值喘65.8劫8塌亿元，人均国估内生产总笋值坚1.阿4疤万元，白与决200展2林年相比增长幅死度迅达播36%改预视计拖200睬4河年，完成国内符生产总怖值烘88.同6救亿遵元洋200宵3婆年相比增云长奶30匆%筋。屋200葡2我年各项经济指里标与天津市各羽郊县对比表：种宝坻灭蓟县螺武清瞎汉沽搂高唐第国内生产总赌值粗(姻亿略元惨)侧87.50考86.70创100.73榜为18.85显43.38树人职均怒GDP就(现万崭元柿)撤1攀.俗35御1千.图08坝1厌.斜25谈1胜.抖12颂1.06传从脾2002地主要经济指标粉看高唐略低于久天津各郊县，逗但高唐经济发召展迅速，田GDP缘增长率高达六36%铜，辈03结年的各项指标院与天津各郊县穗持平映，桌0袋4跟年预计平均指距标将超过天津撒郊县地区。具从实际调查来按看，城区人口穿收入水平及消欢费水平高于天烈津各郊县。晃1.2.族2法固定资产投资骂情况对比律截止虏到饲200影2过年末，固定资晒产投资完论成犁18.附7否亿元，其中城开镇固定资产投贤资完大成射15.2丘3较亿元。五年累唯计完成固定资香产投慢资骡52.鉴2拢亿元，比前五会年增说长见2.9促4酬倍。时1.2.肠3茅人均收入水平直200丛2恢年末，银行各晋项存款达律到绝30.7加4留亿元，城镇居距民年度可支配功收入达袋到遇654模8忌元，在岗员收子入批为僚1008靠8傅元框/警年。泡1.2.元4饥经济增长源动助力救高唐县经济发陵展较快主要依浑靠时筒风集团、泉林傅纸业、蓝山集舌团为代表的三电大骨干企业。乖下面对三大企返业介绍：时风集团粥时风集团成立宴于费1993敞年哗5惨月，总占地撇2200冰亩，干部职工喇28000锹余人。主导产缎品为农用汽车港、拖拉机和发裕动机（包括单修缸和多缸）。触有六个子公司扫，主要经营酒耀业、宾馆、商脉贸、运输、配拘件和油料。母售公司山东时风松（集团）有限悲责任公司下设梯九个生产厂、臣一个工业园、落一个中央研究朽院，具有进出俭口自营权。有200久2庙年时风销售收决入缴27.6鸟亿元，利润吃1.82旗亿元。腥时风已进入中潮国企业拘500步强前睛180凭位、中国机械灶工业不500套强前需10秧位，连续三年蛋居中国农机工渗业简100侧强第椒1霜位泉林集团毛山东泉林纸业冒有限责任公司氏是专业从事浆蒜纸及纸制品制贩造与供应的企锦业，是集制浆猪、造纸、包装傅、彩印、生态迷林、有机肥、块化工、热电于捉一体的现代化单企业集团，山撑东省百强企业贝集团和国家高荷新技术企业之繁一。泉林纸业兼拥有大面积的惭造纸原料林基厦地、国有控股段最大的铜版纸剪生产线、梢泉林纸业，其赠前身是高唐县沙造纸厂，始建返于搭1976腰年，现员工焰10000词余人，总资产询23月亿元。幅2002缘年，实现销售最收入喇14杰亿元，利润贫1.2扭亿元。泉林是溪国家级农业产城业化重点龙头斥企业，并享有西自营进出口权猴。贪现有员食工种130架0坏人，总固定资打产梯3.什8昆亿元。环在岗员抖工隆1.酷1拜万人，生产纸卡类产品，总资萍产摄3科0迎亿。蓝山集团崭高唐蓝山集团姨总公司拥有油鲁脂公司、肉类夸公司、养殖公私司、饲料公司末、食品公司、邮液晶公司、包守装公司、清真描食品公司、营财销中心等疮9糕个生产经营单悄位。是集油料普浸出、油脂精佩炼、鸡肉、熟驼肉制品加工和斥IT情产品的生产与略经营为一体的颠综合性企业集惧团。疾蓝山是国家级费农业产业化重纷点龙头企业，战并享有自营进掌出口权。包现有员咽工都130晋0皆人，总固定资庸产猾3.惜8盯亿元。1.3总结许高唐属于聊城洞地区下辖的一膝个县，为山东房省新兴工业城房市，工业经济付总量位居聊城如地区第一位。捧高唐县政府大演力推进以大集急团带动为重点锹的城市经济与,颂综合经济实力农跨入全省中等药水平，经济与收周边地区同类郊县级城市相比盾具有较明显的蝶优势，为山东啊省百强县之一冤。时风集团、竭泉林纸业、蓝森山集团为代表村的三大骨干企丸业，支撑着高挣唐的经济发展案，并带动了许答多中小企业，井以几个大企业碍为中心的商务迷往来频繁。居游民主要在几个脸骨干企业和政慌府部门工作，皱平均月收入唤在灾100烘0道元左右。境高唐县城进行得了比较系统的违规划，最近几挠年进行了大规因模的城市建设印，路网基本成呜型，拆迁的力坡度逐年加大，光围绕着中心湖遣区水系进行的障商业和房地产烤开发培从侵200筑2际年正式开始，莲已经建成了城鲁市中心广场和炮天齐庙为中心挤的商业中心，翠城嘱市的规划和景鞠观优于天津郊袋县城市。透2.雨魄房地产市场情门况毙2.尤1损市场总体情况惯高唐县房地产念市场正式启动雹于行200仗2趟年抵6揉月，之前建设宋的项目多为集童资隶房设,垃由一家德州开秩发商开发狼的谅1飘万骆2蠢千平米的小区候标志着本地房飘地产市场拉开添序幕听。含辞据统计高唐兽县勇01-0庸3徒年已建在建项锹目雷(赴包括已报批尚碗未建势设喘)打街共肿计狗10宇0篮万乌,铁其隶中咱6终5恋万平米已销霉售明(括包括集资、还覆迁、经济适用碑房合闸计驾2赛5翁万平牢米捕)座，剩江余看3炼5签万中童有亮1姑9层万在销售塔，吐1每6影万尚未建设。殿估帮计极0折4条年总供应万量违5池5疯万平米（把湖膜西地块及同同今期上市土地所住能开发量计算胞在内）。渴下面雁为茅5欣5酿万平米的分解俱：芽1惧9吩万平米喷为局0院3渴年度累计下投来用(撑其中碌有厌6论万平米能和我溜们产生竞狠争蔽)盐。克1很6榆万平米为现有屋项目的下一期解工底程息(循有功7魔万平米会和我镇们产生竞绞争债)痛。疏其捆它跳2劫0偿万眉为萄0督4饿年将上市土地撞所产生的部分利开发量（预计妄我暂们眯0搂4便年将开霸发论1特0似万平米左右，劲其它项目开发哄量预番计味1兴0袋万平米）。却200厘4统年与我们同期弦上市的与我们抓产生竞争的商允品房项挡目葛(器包括我们开撑发贩1对0翼万平米在础内由)拔总步共晶3亩3菊万平米。妄剩性余掉2醋2答万平米中躲，笋3爱万平米中高档串项目中较难销品售的楼层及户僵型（顶层、小霸高层项目），理其它为我们所策提及的不构成鹰威胁的项目，歌多为地点偏远趟，档次非常低此的项目及经济政适用房项目，车根本不会抢夺凯我们客群。纲2.焦2陪市场的供给情犁况脑02-0姐3塘年高唐住宅销餐售情况优年度霉住宅销售总量公（万平米）绳集资及经济适墓用房套（万平米）啊中高档富（万平米）攀低档商品房捕（万平米）蚁02孙20拒15尘3陶2傻03键40跌10椅22颈8殃高炒唐矛0纸2葡年下半年才开仙始真正的商品券房开发，这样评使流0慌3窄年有一定量的咱商品房上市轰，性0请3启年商品房成交茎量较大。暴0虫4粱年高唐中高档扒商品房预计上层市啦量欧3闭3素万平米，其中允在售项目嘴为港7徐万平米，尚未明开盘项目预计浙为斤8欠万，与我们同锤期上市地块能眨产炎生旨1就0岁万平米的中高领档住宅。序2.2.悟2延商品房价格趋乌势环目前高唐房地眠产市场整体均睁价度在筹135宗0欲元膛/味平米，中高档脖小区价格糟在戒1400-1蜓90男0唐元脱/晃平米，总价范傲围集中呆在托14-30.暖4丈万之间，低档鲁及经济适用房刻价格半在波900-10颜0致0叛元卧/者平米，总价范脾围集找中附9-1港5陆万之间。整体岭价格呈现上涨森趋势，释与馒0柏2晕年相比均价上晚涨邮15谣0宝元怠/炊平米炉。拥析2.2.松3慨开发商及产品递情况闷志目前市场上共菜有报9梳家开发商，其样中首4陡家比较有实力睡，主要为一建绘、二建，外地瞧开发商较有实毙力的为烟台天渡马、济南佳隆大。在建及已建须成项桥目请1座0妄个，总规划建小筑面控积析10猜0虚万平米。较有屈代表性的有：挑湖滨花园、天驴齐花园、怡园曲小区、华盛园毒，其主要集中智在内环周边，跌档次相对较高察。件项目名称药湖滨花园葱华盛园铸怡园小区卖天齐花园误开发商裳山东佳隆旦高唐华盛桃高唐金铭伏烟台天马武价格妹（鬼元沿/滔平米）哭1750资1420戚1蚊550银1式400穗建筑面积逃（万平米）孤4.5晶2企.点1丹8绣（一期）围14茅销售率嘉6彩5承%各6眯5皆%抄9奖5里%养8弱0%利开盘时间本03谅．游4善03惑．梅8这02足．本9凶02诸．务7旨主要户型面积蔬及比例尤三室一厅、三助室二厅惯（旨150-17柜0旺平米）原三室二推厅畏15然0丧平米咳三室二叫厅底12始0造、黎140按三室二厅、勺错层、跃层映（盲160随0展元减/守平米）骗主要卖点矿项目位置优越碧，东临商业中艇心，南面临湖逮，西靠县政府启。该项目有相概对较好的景观劝规划，做出高拉低起伏的绿化方地面。但与城灌市艺墅相比有燃相当的差距。榨项目位置较好复，东临商业中驾心，南面为湖砍滨花园。床小区总面积较赴大，有整体规蓝划的优势，产赤品外檐新颖。值落地阳台，外尽飘窗，立面较魂丰富，有部分竞凹槽。这方面扮比城市艺墅稍装差，但于当地汁其它项目相比股，有明显的优访势。小区内设久一条商业街。淹小区与高唐的钥商业中心天齐铅庙相临，总体摇规模较大。价袍格方面有竞争猜优势。在三期臭中提高产品形回式为四层的跃援层，价格提高卧到氏160变0兽元聋/漂平米，销售情监况非常好。叉特色配套贵外檐高档瓷砖搏，半地下车库上，单元可视对强讲蛇。幕0.4因2述元狼/关平米的物业管侍理（无明显特及点，其它项目耕的宵在傲0.2-0.梢3刃元）船卫生间、厨房阅设简单的铺砖颠及洁具，但档志次偏低。罗3件米层高，外窗佩铝合金双层玻塔璃窗。壁挂炉仍取暖。卫生间歼、厨房设简单挽的铺砖及洁具挤，但档次偏低冈。监卫生间、厨房茫设简单的铺砖罗及洁具，但档少次偏低。阴项目分析结论诉小区位置较好鸟，旨在做出高哀档社区的形象肤。主要优势表往现在配套方面筛及相对完善的盘景观设计。但葬该地型为一个挺长条形状，楼聚盘摆布，整体讽的规则设计无崭特点。项目营绵销及推广与项怠目档次不符。拨户型一般，没管有竞争优势，少小面积较难销倘售，二期中全拿部为大面积，伙没有小高层。宅主要依靠位置幕优势，做了芽近谢500益0尼平米沿街商业河，价格惠在附440邻0云元耀/围平米。两层一姿起销售，销售录较好。住宅方来面，多层销售串明显好于小高戴层。晌该项目有大盘拌的优势，建筑乳外立面及小区章整体规划较好删，配套齐备，后销售情况很好表。价格持续上从涨。贤该项目性价比絮较高，但整体烛规划水平不高藏。项目分三期轰开发，后一期海有所改进，价燥格明显提高。局总体分析涨现有项目定位灶、定价主要依绣据项目所处的码地点。各项目秀整体的规划设弊计普遍较差，印楼盘摆布方式摊单一；景观规饶划水平较低。崖物业管理还外协在一个较初级棵的阶段。从房削型设计来看，异市场上存在相疤当量的客厅在索阴面或夹在中错间，很少有明臣厕项目，存在英外飘窗及落地盆阳台式设计。油产品配套中普泄遍做厨、卫简秋单装修，（只洗是简单铺瓷砖苗，配上简单的域洁具）但档次饺不高；高档小阵区中出现单元朋可视对讲，双模层玻璃（质量坝较差）。家2.蚂3缝市场需求情况稀2.3.湖1鲜产品形式需求葱目前高唐市场文的主要产品形叙式有多层勺（阴5-惭6脸层）、小高层倡（催1漂1励层）及洋房影（剪4侵层到顶湾，吐1猛跃熄2扒、柜3蜂跃猎4周设计），没有两在售的别墅项浮目，其中丽苑陆小区的别墅为语时风集团内部慈修建，专供公浮司领导使用。完2002-2训00肆3握年各产品形式港销售对跃比闻逆：漏产品形式方总套数稍销售套数细销售率能销售速度（容套富/膜月）购多层霜4769皱2922朝62%苦292.2篮洋房惩90邻70蓬77%握35绪小高耍40荣12的30%起1.5冈从以上图表可锻以看出，当地数需求情况以多菊层为主，月成野交量较大，花着园洋房销售情泄况很好，出现荐开盘即销帅售箱70忧%脆的抢购现象，吹市场认知度较递高，当地人对番高档住房有较哈强的消化能力抱；小高层销售英情况较差，不穷被市场认可。汉2.3.喇2爷产品价格需求妹从氏02-0璃3寺年高唐销售情胃况对照表中可劈以看出击在药0蔽3徒年销售中高档甚住技宅脖1启7踪万平米，总房汉款集中鸣在筒13-30.肯4樱万元之间，各板阶段比例如凑下阅:年度价格区间年度价格区间价卷13-1叙8爷万元较18-2市3洪万元摊23-3赢1承万元违02惕65%临35%故03施46%袭41.6%醉12.4%挠高敬唐电200快2迅年高唐县人均斜收棚入丈800州0妥元玻/即人，在岗职睡工曲1008殊8职元忙/竿人。按一个家演庭两人在职，傅所能承受的总骗房价漆按己7集成裂2侄0唤年贷款计算：顿10088*异2*50%*难20/0.7械=28.打8幕万元旁高唐经济适用反房销售情况较鸽差，主因为经搏济适用房位置仁偏远，本身档展次偏低。但价那格至纱少拐1歉0伶万元，至使没敏钱人一样不能雁承受；而稍微蚁有钱人，就会让选择位置好，合品质高的住宅奋。这说明高唐躁购房者有较强骆的承受能力，挨对高品质产品廊有较强的偏好阻。俭2.3.齐3锡客群分析私企业主锹高唐挎全县个体工商望户高启达怖1.怀8瓜万户，私营企镰业达御到园56惊0鞭家，便形成高档产品辰房需求的强劲鹿动力。满三大集团在职也员工牙时风、泉林、裙蓝山三大集团邻在职员工煌达冠4.猜2台万人，其中仅陵时风在高唐的礼员工数达低到书3盲万余人，是当摆地的就业大户窄，据悉，时风费普通正式工人眨每月工资腔约浴100夜0扇元左右，中层压年薪柳约同10-2尤0虾万；泉林稍逊歉时风，但相差妨不大。垃在房地产消费炕上，从高档房塔屋消费看，主意要来自于电力火、电信、主要砖企业的中层、款个体经营者。豆如果按一般姑的附2续：恶8狗的比例来计算耻，三大企业棋中奋4.牌2刘万人中有中层能及以上人数达煎到结800脆0窃人，加上政府疤部门及各企业躁做配套的企业础主，将远大昆于幸800败0落人。而高唐中栗高档商品房的竖已销售量辆为撒2松2吊万平米，约距合鲜160晃0瘦户，高唐中高溜档房地产项目塑市场广阔。居民消费习惯悼当地的餐饮，滚娱乐设施较少霉，消费者主要侄消费在衣、行辈——驱他们在服装上抬消费较大，当陪地购车人员比烈例较高，具有戚较强的经济实璃力。颈由于房地产市制场的刚起步，岩消费者在住房召消费意识方面隶，还比较落后估，二手房市场丈尚未形成。具枪有改善能力的炕人群意识需要层引导。祸贷款方式购房兰已逐渐被接受浓，中高档住房廉中有绝60%朴采用银行按揭虏贷款方式购买判，但期限较短患，遍动5-10姥年。田2.阶5浙高唐房地产市阿场容量总体情迈况分析午2.5.钢1须市场数据分析篮200池3备年，高唐县城岩区人心口羞1贵3狠万，流动人悲口限2横万，截烛止尼200州3邪年底共消化各旱种形式住及宅窄9旦0竹万平米，其中笛商品尤房霉4扰0稳万平米，经济粥适用房及还迁卫房锯占天2彩0绵万米，其蓝它狡3圣0如万平米，为各俯企、事业单位补自建或由开发率商代建住房，半这部分布比较肯零散，有一部顶分为时风、泉殿林职工住房或勒宿舍，而且较帽商品房建设时克间早，多拨在疗200戚0项年前后。以高发唐总人姻口货1拉3拿万，户遭均色2.锈9探人计算，共务计延4482颤7跑户，以上各种宜形式共消品耗芳750次0衡户，（每昏户稠12耽0昆平米计算）市素场剩见余炉3732棋7留户。以中高档级（绩2滤：云8与）来计算，中夕高档房市场需域求持746约5骤户。景200僵3啄年底在建项目杰（包括未售出高及笋到版200纵4拆年才能销售的协）共挨计膏1呀3桑万平米须，桂0吗4闭年新增土地，公包括我们的项积目在内预计上长市蔽2六0越万平米，如果循考虑其它开发耕商与我方开发雁进度相同，同版期上市的最多法能达狱到端3析3静万平米。下半想年再出土地，丈面积较小而且义位置较偏，也骂会转火到脸0赵5免年开工，不会舟对我们产生太宅大的威胁宵。骗0女4炕年项目共能消经化掩275怠0仔户，还粪剩称471鸦5孕户，市场的容幅量没有问题。邀0债5择年将上市商品狭房数量虽不能滤准确预计，但辟高唐城区已经袄没有较大面积京的土地，商品宽房建设向距城芒区较远的地点系发展。无论从铁地点、规模、史价格都不能对收我们产生太大窝的威胁料。驱471则5恶户足以支煎撑况0结5针年的销售。甩2.5.守2赔从客群需求特婶性的分析病高唐中高档项点目的主要客群荡为政府公务员锐、电力、电信驻、医生、教师代及为数较多的坊私营企业主、犁三大企业的中并层及上管理人今员。通过我们养对高唐的调查科及区县项目的康操作经验分析泄，以上客群对巨中高档住房接阵受能力较强，组置业的周期也捞较短。虽有一沃部分由单位解揪决了居住问题六，但居住的档厨次普遍偏差，矛如有好的产品们，办能够提供优质哈的生活享受，膜肯定会吸引这旬部分消费人群露。他2.5.疯3桐市场前景分析认市场处在初期备上升的阶段。微高唐房地侧产壮200那2吧年下半年开始省起步吗，烦0疼3岗年进入一个大勿规模建设期，愉其中住宅项目飘占了较大部分汽，全年消境化劣4应0近万平米，中高时档房表现出较抚强的需求态势译，价格较低的奉多集中在偏远战地区不被当地构人所认可体。舰0钱4事年的需求也将伐以在中心位置亭，中高档住房专为主。由于市笛场刚刚起步，摘近几年内还会哑保持需求增长纯的惯性。习土地价格上涨秋，中心位置稀怠缺。份高唐的土地价示格一直在上涨侄，灰0论2狱年土地平均价置格援在袍2龙7闻万，夫而吐0员3策年土地招、拍告、挂以后，土事地价格多妹在创3划5或万元以上。中印心区域土地不湖断减少。如果监我们通过大规礼模获取的方式谢，压低了土地傻成本，我们的巾项目将有较大省的升值空间。孟城市改造的拉丛动。诞高唐城市改造中力度很大碰，芦02-0鼻3斧完拆嚼迁权3衔0虹万平米侮，摔0暴4小年上市土地大具部分要进行拆齐迁。县政府将甘城市改造及拆秃迁工作当作重角中之重。这么喷大规模的城市扭改造将为我们袋创造较大的市剪场空间。合高唐市场刚刚谣起步，市场呈卡现较好的销售警态势，土地价宣格的上涨、拆栏迁量的增加都母会使商品房价唯格提升，需求线增加。形成较笼大的市场的容呀量、如果我们端能够实现早开堤盘销售的，肯声定能够吸引大颠量涝0依4机年上市土地所聋涉及的拆迁户贤。蓬2.5.铲4扔销售态势分析圈高唐现有项目张销售情况良好窗，大部分开盘割即能销爆售柏30蹈%致，普通项目在农没有广告宣传菊、形象支持的尊情况下每月销毛售座5悔0加套左右，好的剂项目达到月销岭量邮7泽0鸽套，如果加上传我们强大的宣命传推广能力，袭结合当地的销另费习惯来看，缎肯定会有较好膝的效果。当地决并没有花样繁雨多的促销，也惧没有组织过为窜促进宣传的活站动。如果我们齿能将强大的销碗售能力发挥出无来一定会有很朱好的销售业绩辣。如果参照天裕津郊县中我们恒的项目比其它夕开发商项目的么销量大的多，公本项目正常月棉份销量将达课到乡14还0过套，而且还麦有衫7锡月开盘光，乐8鉴、君9晚、绑1感0更普遍的销售旺掉季，年内实依现巾1.竖5少亿回款没有问径题。撤3富洋项目地块分析享3.1秀劳宗地描述冶地理位置：该助地块位于高唐医县城西北湖西恢侧者宗地面积位置网见图：翁用地级别：一汪类居住用地旷四至范围：东亿至西北湖湖滨慰；西至滨湖路盒，中心线东昌侧先4烘0蔬米；南至鼓楼帝街，中心线东善侧朋2竿0艇米；北至金城指路。总占地面各积堪17.9晕7势公顷。现状：扇本地块毗邻西杆北湖，景色怡勤人，位置优越案；西面为县干懂部小区，区位嫁尊贵；南至东佳西轴线鼓楼街绣，有部分沿街随商铺；北至金饲城路，正对高肃唐一中。地面换建筑主要是西工关民宅，全部礼为平房，临街女有部分商业门耐脸，总筹共健35剥8郊户。围S-挺1扑北面为保健院渗，审计局家属灰院，二建公司垮，地税局家属口院，地面建筑债为一层民宅，锻东缠西角5岛间正房，蚀宽闭2旱6缺米，南序北降3夕间辅房，吸长攻1哗6底米。恭S-2属可为西关民宅，蹲邻鼓楼街为商龙业故S-3榜编东邻在建的老奇年人活动中心着，北靠财政局碰家属院，南临械电视信号塔，汗地面无建筑物兽。毛3.2暖哄宗地规划条件渗序号蓝项目亲内容穴备注遗1促项目名称并山东高唐西北裹湖西西关地块锡2冻地理位置起该地块位于山废东聊城高唐县涝城西北湖西侧唐四至范围：东咳至湖滨绿地，绝沿湖路；西至欢滨湖路；南至御鼓楼街；北至遭金城路迷湖滨绿地为沿管湖边线以外。纳3给用地面积梁规模总图数盆29荷6盐亩葬（躁17.9谱7申公顷）延新的地界番4广用地性质钻住宅、商业腐5龟容积率裁6弱建筑密度逝30%抢7浙绿化率缩≥然40不8视限高血沿街建筑物层垮数不低词于持3陕层，小区内部搅住宅建筑层数锯不低薯于叠5诱层（不含地下昏室）慢幅9衔道路退线樱滨湖路道路规燕划红线写为种6纲0逝米，绿线宽庙度朋1碍0夜米，中心线东晃侧瓦4充0愧米为小区用地恭界限；鼓楼路暮道路规划红成线章3悦0驱米，绿线宽虎度懂5铜米，中心线东宏侧肠2找0福米为小区用地惭界限；湖西路励道路规划红福线截2侦0唉米鸣走10状沿街建筑物放笔线命低层械（列3飞层以下）不少添于米3董米，多层塞（苦4-贤6肆层）不少升于哀6揉米，中高层捎（齐7-筹9扭层）不少吹于张9骆米，高层辜（幼1录0慕层以上）不少体于债1冻0冰米，大型公建中不少谊于雄2升0慕米。禽11处区内公建配套弹设置幼托、公丈厕、垃圾站、赌停车场、物业璃管理中心等公地共服务设施。鞠12达建筑要求深设置相应的给摊水、排水、供许电、供暖、燃惜气、电讯、有量线电视、排烟况等入室管道、颜通道和人防设飘施三高层公共建筑净要采用集中空待调系统，高层爪公寓在设计时内应考虑安放空巧调机的位置。条建筑物的山墙野要作美化设计规，与建筑物立漏面相协调。俭13细地块现状亭荒地和民宅承35灿8塑户彼在地块东边界暂外有一电视信筋号塔，名约叮16武8场米电视塔。晚买上为湖滨灯光粘景观的一部分盲。失将要迁移维3.3侮旋周边环境分析挖高唐现有城区插面峡积式2缠3饲平方公里外城市按照功能盏和区位划分为派几部分：金城仰西千路孔-膜行政中心；金洲城东路及官道烤街为主要商业卸中心，其中天订齐庙为新建商雷业区；鱼邱湖堂四周沿岸为老桂居住区，但目察前除湖区西部丢地区未开发外尘，其余地区均两已出让；新开题发小区（天齐紧花园、怡园小哪区、东湖小区偏等）多集中在志官道街金城路箭时风路段两侧完。掩捕久自然环境我本地块位于鱼曲邱湖的西北区削域，毗邻环湖声绿化带，景色草秀丽，空气怡压人，是城区内龙较为理想的居哥住场所，适合跳引导开发为当行地的高尚社区填。描数梁人文环境涨高唐历史弥久姐，学气鼎盛，朽西关地段原为项小田村，为高崇唐县城发源地盈，土地认可度桐较高；地块邻伯近高唐一中，群金城西啄路狼—冈行政中心，政栋治、文化气息瘦浓郁，适合引担导开发为文化纸品质社区。删地块西面临近友高唐领导干部哑楼，地块居住息尊贵。疗篮念商务商贸环境筋地块位于城市喊围湖中心地带抵，营东岭100牙0究米为城中心广嫌场和天齐庙商增业街、有当地默最高级宾漫馆镜-----竞-桨四星标准泉林坝宾馆；西面摄规划择为伪鲁西科技产业充园辛，将成为鬼鲁西北地区重女要商贸物流中焰心房；现开发区道起路建设已经完胞成，发展潜力贤巨大。袋植阁道路交通体系玻本地块东依鱼君邱西北湖，邻他沿河绿化带（促规划中），西激邻滨湖天路拒-冻内环线，南邻尼鼓楼诱街佩-忌城市中心轴线婶，北邻金城西催路。地块内一跳条规划路东西走贯穿，湖西路耍南北鞋穿荷长，将小区分杯成社3躬块。蛾可以看出，地吐块周边道路畅拆通穗,节交通便利。红日丛市政设施吊北有高唐一中予，高唐州大酒鸟店，人民医院船等；南有湖心独城械—火泉林大酒店，色文化广场等；亭西面开发区、互骨科医院；东宪邻邻湖绿化带面。文化教育，俗医疗卫生，购凝物娱乐方便。集涨翼配套设施桃水、电、煤气今、供热已全部桂到位。航3.3.闷6突地块内电视塔敞问题遇地块边界与湖执岸之间现有一吼座旨14扮8割米高在用电视攻塔玻。泼据有关资料获带知，电视塔所仓发补出的电磁信号拨很有可能辐射被到该地块内，躁形成了严重的蜘辐射污染。据货调查奸地块内和居民尚赢未沟意识到地块的额辐射问题，但见该电视塔将成续为我们项目最归大的隐患。电与视塔是否迁移誓将决定我们是赌否获取土地。棒政府曾表示如掀果迁移该塔，窗所需费用约寺合逗1铸00估万元。我们将文推动政府迁移彻该塔，并同将蓄电视塔所占土抱地做成绿化。恩3.蜘4腥土地政策犹高唐不但经济狐发达，房地产厉市场发展良好灾，更重要的一趴个特点是政策套宽松。当地政户府积极招商引卖资，希望我们哪参与当地的开地发。给予非常利好的付款政策初，即可以分期告付款，首期支鲁付拆迁补偿费诵即可取得地证沙；而且地款中律包括（土地使筐用权出让金、渔拆迁补偿费、忙城市建设基础知设施配套费等欣全部行政事业何性收费）。紫我们与当地领哀导已达成协议蜻，三块土地已鹅合为一块土地盈以招标方式上魔市。可以分期蜜支付土地款，超首期只支付将打要开发地块的净拆迁费用，即旬可取得地证。慕政府将全力配勉合我的办件工辟作，把所需时硬间压缩到最短厉，以最快的速索度取得四证一奇计划。葬预计总地晒款扎914陵6晕万元，拆迁费天用穴4000-4零50剃0脏万元，一期开怜发级9扑万平米土地，璃估计拆迁费黄用斥250株0颗万元。全部拆闭迁工作由政府逗完成，政府保慎证在一个月内绵完成拆迁。蒜3.酒5浆宗地情况总结执本地块整体素红质较高，是高碧唐中心区内仅用有的一块大规菌模的地块，自拦然、人文环境漆较好，规模适含中，适宜我们瞧的操作。项目讽付款方式较好适，可以用较少员的资金起动该戒项目，形成较活大的现金流；痰为我们进入山厉东市场提供经辰验，及流动的帮资金；为我们藏进入山东的济额南、潍坊、淄絮博等地提供操晃作平台。但地攻块内电视塔所梢发出的辐射是拜地块最大的威袍胁，县政府已华经答应将电视掏塔迁移，并将钩和我们签署书纵面性文件。湖侵边带状园也由稿我们建设，这恳不但大大提升邮项目的档次，厨而且还可以用贴建设公园的款米项来低土地款卸，延长了我们克的付款周期。胡4SWO派T循矩阵分析肃4.1径抛优势和劣势分朽析采4.1.1若Streng羊t歉h蒸分析愚S1推:硬地理位置优越冰，周边景致好享该宗地位于西赞北湖畔，是环惰湖区域内最后情一块未出让地投块，位置优越拉，升值发展潜纳力巨大。能够战借湖景，结合录规划，结合我气们的产品差异帐化，打造当地殊的高品质、尊奶贵独享社区，吼领导高唐房地量产市场。厅S2界:么地块平整，规逼模较大毯程份本地块是高唐巧的发源地，地条块先天属性较陪好，适合住宅是开发。小区整菠体规模在中心飞城区规模较大鸡，适合开发成洪规模性高档居贯住社区。慈S3荣:钉交通便利，配哗套齐全瞧奴植地块交通便利鉴，周围配套设乘施齐全，充分遇利用，有利于谦促进销售。元4.1.2陪Weakne件s意s惩分析雪W委1语：裂新到区域，关黎系尚须建立莫顺驰在山东境托内影响有限，询我们和当地各极部门的关系还钟需进一步建立雨，以促进我们吵的流程顺畅便续利。俭W忍2国：品牌影响有塔限跌顺驰在天津具洞有绝对的领导圾地位，但在山卸东高唐没有开袄发过项目，要拆保证我们快进围快出的发展战钻略，在推广宣卷传、销售、工臂程方面如何做眉到化解客户的且疑虑，激发他贪们购房欲望，科实现高效销售着，有大量工作亭有待解决。状4.2玩涛机会点和威胁讯4.2.1挎Opport倾unity迫O造1泳：市出场供求平衡，上房地产走势平假稳隶房地产市场起征步上升期，两拖年内前景看好理。近两年市场随供需状况良好已，高档产品的宏市场空间较大缸。锤O2:离衣经济发展强劲孔当地时风、泉勒林、蓝山三大归经济实体，全茫面拉动了当地鲜的经济发展，抱市场的购买潜傻力巨大永。魔0景3管年底，胡锦涛将视察时风集团斥，不难推测，额当地经济发展姻潜力巨大，经否济活跃。谱O谊3角：现有楼盘设钥计一般，全新也产品可望受到油青睐凡现有楼盘设计倒理念、专业水司平一般，产品液形式单一，房合型较差，营销碰水平较低。如班果投入以人性芦化设计，高品现质产品，必将聚引领市场，主秩导市场。已O是4刊：地块整体开升发，分期付款终政策较好萍沫薪当地政府积极佣招商引资，政臂府政策比较宽继松，当地政府艳希望我们参与帖当地的开发。向结合二级公司看推动有利于我信们的招标，付泼款计划，对公武司的资金压力目减轻支持公司驰的现金流。嫩O5诊:坏地块升值潜力垂较大逗途长中心城区地块马本身价值较高磁，本地块为仅啄存的中心位置葬地块，位置优贩越。地块的唯道一性、稀缺性敲结合产品的高咏品质，打造规沙模性的高尚居董住社区，升值计潜力巨大。墨4.2.2沿Threa等t狗分析惜T1:巩挠电视塔的合理估解决歼电视塔的存在宗可能会较大的托影响我们的销添售。当地人现抗在对此塔的微畜波辐射问题关箩注较低，意识啦较差，但此问期题一旦出现，叠将很难弥补。跟落实电视塔迁像移，争取对销袖售不构成影响题。真T3:贪您当地消费者的需消费观念落后术当地的餐饮，唇娱乐设施较少赚，消费者主要斗消费在衣、哑行倦—鲁—驱他们在服装上储消摊费较大，当地暴购车人员比例泻较高，具有较灶强的经济实力烈。由于房地产莫市场的刚起步陪，消费者在住凯房消费意识方疲面，还比较落语后，二手房市拾场尚未形成。柱具有改善能力甜的人群意识需夺要引导。轧Streng简th择S1样:迁地理位置优越济，周边景致好递S2市:醉地块平整，规耀模较大污S3处:承交通便利，配嗓套齐全犯Weakne烈ss订W倍1院：每新到区域，关凑系尚须建立川W府2鼓：品牌影响有捷限馆Opport糟unity刃O犁1劳：市楚场供求平衡，霜房地产走势平驶稳盯O2:方摘经济发展强劲亲O汁3蔽：楼盘设计一丝般，全新产品爷可望受到青睐责O亲4欺：地块整体开羊发，分期付款慧政策较好鞠O5衔:寨地块升值潜力汉较大怠Threat拴纤T1:切颈电视塔的合理辰解决紧T2同:划当地消费者的抖消费观念落后词4.3.S蛙OW饭T棒分析总结酱年危劣势的弥补方待案即针对劣势，我宗们要加强与政训府部门的沟通阻，落实各项优舅惠政策，降低希土地成本。针求对政府增加攻剖关投入，建立加通畅的渠道关导系，保证项目李顺畅。品牌树怨立过程中打造串精品高档产品扣，做到引导客狮户消费，启发忧潜力人群的消泥费意识，激发妙市场，创造地桑区领导品牌，逝实现引领市场著，控制市场。祝悦取机会点和威胁呀的对策亩地块内电视塔游所发出的辐射致是该项目最大辅的威胁，电视限塔能否迁移直鬼接影响地块是蒸否获取。政府刺已答应将电视液塔迁移，并马兆上要和我们签继署书面性协议部。顾望针对机会和威未胁，我们要做如到推动政府工泽作高效有序，洞做好与当地各什部门的关系。邪实现资金的回墨流，支持公司享的现金流、资萌金链。我们以突人性化的设计把理念，专业化俗的水平，打造玩差异化的领先刃市场住宅精品泊，迅速占领市孩场。颈飞旷优势和机会点括的结合蛛立付政策宽松，经慈济向好，市场枝平衡结合地块燥优越的地理位育置，便利交通今，完善的设施怖，我们要加快喜推动土地上市毫的步伐，制定消更适合我们公缠司的投资计划依，充分发挥我刺们的设计、营秤销优势，做市堤场的领先者。结论：找综上所述，本朴地块整体优势恼比较明显，机教会较好。充分则把握机会，发慰挥项目优势，硬同时要做到以王下几点：毒立足集团发展宾战略，立足地疑产公司目标。唇树立精品意识年、创造品牌，让做到引领市场勒。泪充分利用差异唐化竞争策略，赏做出绝对竞争伸力。阿本项目目标为业针对中高档人窃群的中高档产站品，开发方瓜向神“航低密度、低容嘱积率、高绿化腥、高舒适度社拢区圾。醒”5.项目定位量5.准1赞客群定位勿5.1.柳1隶市场范围方高唐拥有三大研支柱产业，这易不但大大提高填了居民的收入恳，也支持了相钢关产业、私营挣企业的发展。轨使高唐县经济前发展到较高水及平。该县经济煌水平甚至超过