万科地产财务分析经典实践案例

地产财务分析经典实践解读万科

公司简介1行业分析

结构分析

综合分析234ContentsCHINAVANKECO.,LTD5

前景展望引言

从2003年开始，房地产行业开始发展，主要是因为，国家在2003年出台了房改政策，释放了大量的市场需求，拉动了房地产投资迅猛发展；加之国务院于2003年8月12日颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产行业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天。随着房地产行业蓬勃发展，带动了一系列产业的发展，被称为是推动中国国民经济发展的第一架马车.CHINAVANKECO.,LTD

一.公司介绍CHINAVANKECO.,LTD公司简介证券简称：万科Ａ证券代码：000002主营业务:大城市的住宅开发上市日期:1991-01-29每股面值(元):1.00每股发行价(元):1.00上市首日开盘价(元):14.58CHINAVANKECO.,LTD历史沿革:公司成立于1984年,前身是深圳现代科教仪器展销中心,1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”.1987年11月股份制改组,并向社会发行股票.1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌；1991年“深万科A”在深圳证券交易所上市.1993年4月首次发行B股,同年5月28日“深万科B”上市。公司灵魂人物:王石

1951年出生。1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年股份化改组,任万科董事长兼总经理;1999年起不再兼任万科总经理。现任万科企业股份有限公司董事长,法人代表.今天的王石在做什么?登山、滑雪---冒险、挑战生命极限CHINAVANKECO.,LTD今天的辉煌万科如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业。根据2009中国房地产开发企业500强测评排行榜显示，上市房企竞争优势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科继续占据榜首位置。2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。CHINAVANKECO.,LTDCHINAVANKECO.,LTD万科词典地产巨头：

到今年25岁，仍旧金枪不倒，青春永驻。

上市公司：

90年代深圳第一批上市公司，25年来依旧扮演股民的摇钱树。

王石：

万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。1999年退居幕后。

万科周刊：中国第一内刊，注重企业文化，饱含人文精神。建筑无限生活：万科宗旨，已伴随着万科成为城市时尚标签。

四季花城：十年磨一剑，引导环保居住理念,提出绿色建筑

住宅产业化：这是万科的专业化选择，务求引导行业标准。在行业内推广合作经营的模式

海螺行动：解决城市低收入人群住房问题，体现企业公民的责任。自我评价王石曾经不无得意地表示，只需要六秒钟就能把万科的业务、行业地位、客户口碑说得一清二楚：“中国城市住宅开发商，上市蓝筹，物业服务好”王石:25周岁的万科还只是一个青年，更多的还是要着眼未来。公司总裁郁亮:将万科比作一个“块头虽然很大了，但心智还需要磨炼和成熟”的年轻人。

----自豪而清醒CHINAVANKECO.,LTD

二.行业分析CHINAVANKECO.,LTD二.行业分析:万科发展轨迹一支独秀

98年，房地产上市公司数量剧增，反映了该行业的迅速发展。

大浪淘沙

百花齐放

04年，在宽松信贷环境下，九大房地产公司领跑房地产市场,带领行业进入繁荣期。万科开始从众多房地产企业中分离出来，连上台阶，尤其在06、07年把其他公司远远抛在后面。CHINAVANKECO.,LTD净利润净资产营业利润营业收入筛选标杆企业和可比企业二.行业分析:大浪淘沙总资产CHINAVANKECO.,LTD指标行业前十名总资产净资产营业收入营业利润净利润000002万科000002万科000002万科000002万科000002万科600048600048600048600048600048600383000402600383600663600663000024600383600246600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002244000667600376600325000006通过以上图表，我们可以看出许多房地产企业借国家政策倾斜的东风，迅速发展了起来.无论从总资产、净资产还是利润指标来衡量，000002，600048，600663，00244，600383都是房地产行业排名前十，万科（000002）一枝独秀，是当之无愧的行业老大。（002244上市较晚，予以剔除）因此，我们选定此其余八家企业作为万科的行业对比对象。CHINAVANKECO.,LTD二.行业分析:大浪淘沙资产负债表利润表现金流量表资产负债表利润表现金流量表结构分析建行结构分析工行结构分析三.结构分析CHINAVANKECO.,LTD对比分析1.资产负债表结构分析财务指标(单位)｜2009-09-30｜2008-12-31｜2007-12-31｜2006-12-31｜资产总额(万元)｜12950250.9｜11923657.9｜10009446.7｜4991984.04｜负债总额(万元)｜8713835.95｜8041803.02｜6617494.49｜3246633.68｜流动负债(万元)｜6286522.65｜6455372.19｜4877398.36｜2201627.06｜货币资金(万元)｜2761461.61｜1997828.59｜1704650.46｜1074369.52｜应收帐款(万元)｜50152.32｜92277.48｜86488.30｜36460.97｜其他应收款(万元)｜419054.46｜349609.69｜276405.69｜67100.57｜股东权益(万元)｜3494275.39｜3189192.53｜2927864.76｜1492854.77｜资产负债率(%)｜67.2870｜67.4440｜66.1124｜65.0369｜股东权益比率(%)｜26.9822｜26.7467｜29.2510｜29.9050｜CHINAVANKECO.,LTD资产结构资产中流动资产平均占95%以上，其中存货所占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第二位的是货币资金，由于房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，从同行业的其他公司比较可以看出，万科在行业中居于中游地位，属正常现象。权益结构2008年资产负债率67.44%,2009年9月底为67.29%,从近几年看基本保持这水平，而从其融资方式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在54%以上。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债,尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商及其他应付款来供给。CHINAVANKECO.,LTD危机四伏危机四伏一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，尽管短期负债融资具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的要求更容易使企业陷入资金匮乏的危机。通过上述分析，房地产企业主要依靠短期债务资金，而这些款项在宏观经济状况较好时可提供稳定资金来源，一旦经济衰退，就会面临资金供给断裂的问题(如2008年房屋销售不佳;银根收紧,供应商资金紧张)，所以房地产行业存在很高的风险。由于万科在利用无息短期负债方面有一定的优势，一方面会降低资金成本，另一方面也会给企业带来更高的资金断流的风险。CHINAVANKECO.,LTD2.利润表结构分析｜财务指标(单位)｜2009-09-30｜2008-12-31｜2007-12-31｜2006-12-31主营业务收入(万)｜2954383.8｜4099177.92｜3552661.13｜1791833.1经营费用(万元)｜93448.42｜186035.01｜119454.37｜62571.68｜管理费用(万元)｜88737.46｜153079.92｜176376.58｜85945.90｜财务费用(万元)｜42434.03｜65725.33｜35950.01｜14015.16｜营业利润(万元)｜502274.16｜636478.96｜765289.75｜342690.68｜投资收益(万元)｜31424.21｜20941.14｜20803.07｜17081.19｜利润总额(万元)｜501707.92｜632228.56｜764160.57｜343449.47｜所得税(万元)｜134709.72｜168241.65｜232410.49｜101149.76｜净利润(万元)｜295759.22｜403317.00｜484423.55｜229788.38｜三项费用增长率(%)｜-6.81｜22.02｜104.13｜62.15

销售毛利率(%)｜30.21｜39.00｜41.99｜36.15｜净资产收益率(%)｜8.46｜12.65｜16.55｜15.39

利润分析综合评价06年至07年从收入、营业利润、利润总额和净利来看均呈现稳定上升的趋势，但08年各项指标均下降,估计到09年底营业利润与08年比略有上升,但净利略有下降.万科06-07年的三项费用增长很快,但08-09年很可喜,尤其是09年还下降.销售净利率、营业利润率等指标均处于行业中下游的位置，主要在于其营业成本、营业税费及销售和管理费用率在行业中不突出，使其综合成本费用较高。万科向来以成本管理享誉业内外，之所以出现此种现象，是由万科低价销售策略引起的。因此，低价销售策略能否提高盈利能力、增强竞争力还需对其财务效率作进一步分析。CHINAVANKECO.,LTD利润率3.现金流量表结构分析除个别企业外，行业其他企业均存在不同程度此类问题。由此可见，房地产业面临非常高的风险。CHINAVANKECO.,LTD万科的造血功能力差，主要靠不断的、更大规模的资金筹集来填补越来越大的窟窿，显而易见，其风险非常大，一旦其筹资链条断裂企业将面临停产的危险。投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

4.存货构成分析由现金流量表附表可以看出，存货占用资金是导致经营活动现金流量为负的主要因素，因此，我们对存货项目进行分析。CHINAVANKECO.,LTD本集团存货构成分析2007年2006年项目金额比重金额比重已完工开发产品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建开发产品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%拟开发产品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他0.10%10,029,639.320.03%合计66,484,847,643100%34,179,177,913100%分析结论:由上表可以看出，万科的存货中只有7.02%为已完工产品，在建以及拟开发产品占了总存货的91%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的耗用越来越多，如果房地产市场持续较强，那么资金会不断回流，但假如房地产市场一旦走下坡路，企业必然面临资金周转不灵的困境。CHINAVANKECO.,LTD

四.比率分析与综合财务分析四.比率分析与综合财务分析相关指标对比分析杜邦分析CHINAVANKECO.,LTD1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析1.相关指标对比分析2.杜邦分析万科可比企业2007年2006年2005年2007年2006年2005年修正的杜邦财务分析体系CHINAVANKECO.,LTD2007年房地产业9大企业各项财务指标项目000002600048600383000024000402600376601588000046600663权益净利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18.257%7.675%13.789%22.324%净经营资产利润率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.303%3.731%6.499%21.863%杠杆贡献率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%税后经营利润率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%净经营资产周转率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%经营资产周转天数8361608109618831094959149315621579经营差异率15.184%9.207%9.103%7.940%7.954%3.565%3.494%6.512%－16.967%净财务杠杆143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%111.945%－2.717%2006年房地产业9大企业各项财务指标项目000002600048600383000024000402600376601588000046600663权益净利率28.308%38.724%24.844%25.634%8.395%8.395%8.577%9.186%35.845%净经营资产利润率12.891%9.952%8.056%11.692%1.851%1.851%7.473%4.674%36.855%杠杆贡献率15.417%28.772%16.787%13.942%6.544%6.544%1.104%4.513%－

1.010%税后经营利润率13.522%18.207%23.597%15.105%3.308%3.308%13.563%19.279%39.534%净经营资产周转率95.328%54.662%34.141%77.403%55.961%55.961%55.098%24.242%93.224%经营资产周转天数785139214679651500150012091894973经营差异率12.434%9.994%7.941%11.255%1.193%1.193%6.823%4.604%23.454%净财务杠杆123.992%287.904%211.413%123.872%548.549%548.549%16.179%98.029%－

4.307%2005年房地产业9大企业各项财务指标项目000002600048600383000024000402600376601588000046600663权益净利率37.531%123.151%19.789%15.061%27.269%4.172%7.927%5.077%25.598%净经营资产利润率17.246%20.315%10.269%6.465%10.737%1.288%4.789%2.520%25.844%杠杆贡献率20.286%102.836%9.520%8.595%16.532%2.885%3.138%2.557%－

0.246%税后经营利润率13.559%17.664%13.812%16.533