郑州升龙齐礼阎项目营销定位的报告

郑州升龙齐礼阎项目营销定位的报告报告大纲升龙齐礼阎项目营销定位报告项目属性深度解读类比性国内市场经典个案分析（合肥、武汉）项目指标解读项目核心营销价值提炼项目营销战略部署营销核心战略取势城市2010年营销计划总表项目在城市中的位置与关系与区域市场的关系项目地理属性评估区域垄断郑州市场宏观环境预判区域市场研判客户研判项目营销定位媒体渠道分析升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市场宏观环境预判PART1升龙齐礼阎项目营销定位报告■郑州楼市成交量持续走高的情况下，商品房成交均价也一路走高，在今年11月份达到高峰。从1月到11月的近一年时间内，增幅达到1113元/平方米，涨幅26%。■2009年1-10月份各月商品住房销售均价4807元/平方米，市场价格稳步攀升。目前市场均价基本维持在5000元/㎡左右的水平，短时间内很难出现大幅度的调整。宏观市场环境研判：郑州楼市整体走向研判升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。11月新增供应量为126.60万平方米，较10月供应67.78万平方米增长了86.78%。近期供应量激增，供求矛盾缓解。供大于求供小于求2009年1—11月份，郑州市商品住房新增投放面积606万平方米，销售面积992万方，供给量远远小于销售量，供需比达到1：1.63，为2009年市场火暴价格快速上升提供了先决条件；升龙齐礼阎项目营销定位报告郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局施工面积经历低谷后逐步回升从施工面积变化趋势来看，自09年初，全市商品房、商品住宅施工量逐步上升。竣工面积依然徘徊在负增长区间。前期投资、开工、施工力度降低的影响，竣工项目数量减少，供应吃紧，预计需要数月的恢复期。升龙齐礼阎项目营销定位报告中长期来看，盘点未来24个月市场上所有已经开发项目可能上市量、以及已拿地且未来可能上市的推量，

未来24个月新增供应约为1527万平方米。其中二七区新增供应量约为179万平方米，占到总量的12%。=+新增供应量预测值：1527万㎡增量1：729万㎡增量2：798万㎡当前存量与未来2年市场新增供应量205132575207179二七区管城区惠济区金水区郑东新区229中原区未来24个月新增供应量预测127762556864二七区管城区惠济区金水区郑东新区139中原区增量1已开发项目未来24个月上市量预估7856320139115二七区管城区惠济区金水区郑东新区90中原区增量2已拿地待开发且未来24个月可能上市的推量升龙齐礼阎项目营销定位报告盘点市场上已批售未售项目，加上未来24个月的批售总面积，未来24个月的供应总量接近1890万平方米。

其中二七区约238万平方米，占到总量的15%；未来全市以及区域市场供应将更加激烈。=+供应总量预测值：1890万㎡截止9月底存量值：364万㎡当前存量与未来2年市场新增供应量新增供应量预测值：1527万㎡261150733228238二七区管城区惠济区金水区郑东新区281中原区未来24个月供应总量预测205132575207179二七区管城区惠济区金水区郑东新区229中原区未来24个月新增供应量预测56181582159二七区管城区惠济区金水区郑东新区52中原区存量截止9月底市场存量升龙齐礼阎项目营销定位报告未来发展预测——量价齐涨，竞争白炽化

成交回稳，市场由调整恢复期进入稳定上涨期2009年1-10月同比增长的各项成交量逐步走出2008年阶段性谷底阴影，市场已经进入稳定发展时期的水平。价格合理回归，价量齐涨，市场受到支撑，大量新待开发项目浮出水面，未来市场竞争白炽化2009年4季度价量齐涨表现突出。市场出现只要有产品就有需求的，供需平衡，销售火爆局面，市场大部分产品总价接近客户购买承受力。市场通过2009年一年的逐步培育，已经形成较为良性的稳定局面，由此吸引大量沉寂的开发商重新梳理产品，在新的销售周期到来之际，纷纷出手，势夺一桶金。供求结构性矛盾仍然存在隐患，房价高速上涨，迫使更多购房群体转向边缘化地带通过一年多的市场培育，首次置业客户及改善需求客户均迎来新的发展机遇。但飞速上涨的房价迫使更多客户改变选择。尽管种种迹象显示了市场由调整恢复期进入稳定上涨期

，未来一年，竞争激烈市场将呈现风险与机会并存的局面。抓住客户心理，将在本轮激烈竞争中脱颖而出，迎来新的发展机遇。宏观市场环境总结：郑州楼市整体走向预测升龙齐礼阎项目营销定位报告区域市场研判PART2正商城及王胡寨项目均为新城中村改造项目幸福港湾新蓝钻蓝海港湾本案中原新城升龙国际中心喜多家帝湖亚星城市山水世界城领秀空间王胡寨上城品正商城升龙齐礼阎项目营销定位报告主要竞争区域锁定：北至陇海路；南至南三环；东至京广路；西至西三环。橄榄城周边在售楼盘分布地图片区竞争格局：片区竞争者2010年投放情况预判橄榄城2010年营销研判报告楼盘名称总套数总面积已售均价当前可售2010年预计推售（平方）中原新城538646250747281096150000康桥.上城品1966186068470527624106升龙国际中心640254406854832689237579亚星城市山水241826213548091144149408橄榄城38001500004700400140000帝湖东王府300040000050003000400000兰德喜多家58050000报价500058050000领秀空间1800110000报价50001800110000王胡砦项目（待售）——1730000——150000150000正商城（待售）————————100000世界城——2800000————150000未预售

目前可预测南区区域市场2010年总投放量：179万㎡2010年南城版块上市量空前巨大，南城硝烟四起，竞争白热化！升龙齐礼阎项目营销定位报告橄榄城2010年营销研判报告区域住宅市场分析：商品住宅产品成交关系分析09年1-11月份分户型各面积段成交套数分布一房：40-50㎡为主,辅以30-40㎡二房：80-90㎡为主；三房：130-140㎡为主,辅以100-110㎡、120-130㎡区域住宅产品成交主要以紧凑型二房和改善型三房为主，占到08年总成交量的七成七。其中80-90㎡的紧凑型二房最多，成交了1857套，其次是130-140㎡的改善型三房。区域在售项目成交主力面积段集中于一房的40-50㎡，二房的80-90㎡，三房的80-90㎡、130-140㎡。升龙齐礼阎项目营销定位报告橄榄城2010年营销研判报告区域住宅市场分析：主力两房三房成交关系分析升龙齐礼阎项目营销定位报告区域市场户型供应主力为三房及两房为主，三房主要分为两类，一类以产品创新为主打的90平米以下经济三房，一类以130平米以上为代表的舒适型大三房；两房产品和三房产品结构类似，也是以大小两类不同类型为主；区域市场供应面积主要集中在70—90平米，多以近期新开或未开盘楼盘为主，由于一些销售周期较长的楼盘由于规划较早，导致区域内130平米以上舒适型住宅的大量存在；区域市场户型供应情况一房20%两房30%三房35%四房10%其他5%区域市场面积供应情况50以下10%50—708%70—9031%90—11015%110—13015%130以上21%区域住宅市场分析：商品住宅产品成交价格分析升龙齐礼阎项目营销定位报告二七区商品住宅一房户型总价分布图46.57%26.83%0.46%2.13%1.45%11.66%10.90%10≤X＜1515≤X＜2020≤X＜2525≤X＜3030≤X＜3535≤X＜4040≤X＜45二七区商品住宅二房户型总价分布图16.80%40.17%35.45%0.29%2.78%1.55%0.11%2.85%25≤X＜3030≤X＜3535≤X＜4040≤X＜4545≤X＜5050≤X＜5555≤X＜6060≤X＜65二七区商品住宅三房户型总价分布图13.75%17.77%19.47%14.67%14.13%9.11%0.42%3.55%0.10%1.95%5.08%30≤X＜3535≤X＜4040≤X＜4545≤X＜5050≤X＜5555≤X＜6060≤X＜6565≤X＜7070≤X＜7575≤X＜80X＞80二七区商品住宅成交总价分布图30-4023.70%40-5026.66%50-609.43%60-707.05%>802.01%70-803.51%<209.29%20-3018.34%二七区一房总价集中于15-20万元之间；二房集中于25-45万元，三房集中于40-65万元；升龙齐礼阎项目营销定位报告2010年项目周边上市量较大，片区内竞争市场硝烟四起，竞争将日趋白热化；以齐礼阎改造、冯庄改造、路砦（世界城）、佛冈村（橄榄城）、王胡寨改造等城中村项目为代表的大盘时代将是今后西南片区的主要竞争对手，集中放量、发力，市场投放量和占有量将日趋加大；帝湖、亚星等传统西南片区的老盘通过长期的客户累计和品牌效应也将强势掠夺和分流客户，不容小窥！4.上半年市场竞争压力较小，下半年将有多个大中型项目亮相、放量，成为全年投放量集中爆发期；5.2010年片区内货源供给充足、产品丰富，客户选择面更加广阔，客源分流严重；区域市场总结大盘时代硝烟四起升龙齐礼阎项目营销定位报告客户研判PART3升龙齐礼阎项目营销定位报告整体客户分析导入客户（居住）区域分布从导入客户（居住）区域的分布来看，以本区域内的客户为主，占比达43%，但其他区域导入客户也占57%，总体看二七区客户仍为主力，但客户来源并不局限于本区域。43%20%13%8%16%二七区中原区金水区管城区郑州市郊县升龙齐礼阎项目营销定位报告居住现状：本区域区居民居住户型以二房（36%）、三房（28%）为主，一房（40-50㎡）、二房（80-90㎡）、三房（130-140㎡）三种户型占比较为突出；居住面积段较为均衡，从50-140平米各面积段所占比例都大致相当，呈多元化的分散特征。区域客户居住现状分析升龙齐礼阎项目营销定位报告区域客户需求分析客户需求的进一步升级，未来需求将呈现多元化趋势可以看到09年市场回暖期，二房80-90㎡的首次置业者成交结构上升最快，上涨幅度达到了149.60%。以三房为主的改善型置业人群，上涨幅度为80%左右；投资性置业人群有所上升，但增长幅度不大；从中可以看出，区域市场中首次置业者、改善型需求者在市场回暖期仍属于区域市场主力。08年、09年1-11月份二七区商品住宅成交结构变化图0200400600800100012001400160018002000<3030≤X<4040≤X<5050≤X<6060≤X<7070≤X<8080≤X<9090≤X<100>10060≤X<7070≤X<8080≤X<9090≤X<100100≤X<110110≤X<120120≤X<130130≤X<14070≤X<8080≤X<9090≤X<100100≤X<110110≤X<120120≤X<130130≤X<140140≤X<150150≤X<160160≤X<170170≤X<180>180130≤X<140140≤X<150150≤X<160160≤X<170170≤X<180>180<100100≤X<110110≤X<120120≤X<130130≤X<140140≤X<150150≤X<160160≤X<170170≤X<180>180一房二房三房四房复式及其他单位：套08年09年1-11月升龙齐礼阎项目营销定位报告区域客户价格承受能力分析价格承受能力：选择在西南区置业的客户，价格承受能力不强，承受50万以上总价的客户，占比仅为22%；对单价的承受能力与全市承受单价相似，集中于4000-5500元/㎡之间，价格段结构占比为85.12%。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%<2020-3030-4040-5050-6060-7070-80>80二七区商品住宅总价、单价分布图<40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-7000>7000总价单价二七区商品住宅成交单价分布图4500-500034.91%5000-550025.48%6500-70000.43%6000-65001.09%5500-60007.81%<40005.56%4000-450024.73%二七区商品住宅成交总价分布图30-4023.70%40-5026.66%50-609.43%60-707.05%>802.01%70-803.51%<209.29%20-3018.34%升龙齐礼阎项目营销定位报告区域客户成交年龄结构区域购房客户年龄趋于年轻化，25-35岁购房客户约占52.4%。区域客户购买公寓年龄集中在25-30岁，高层集中在31-35岁。升龙齐礼阎项目营销定位报告影响区域客户购买的主要因素影响区域客户购房的因素：

首先是价格，

其次是地段升龙齐礼阎项目营销定位报告购买客户职业分析公寓产品客户职业主要集中在服务性行业，

教育及老行政单位行业

选择高层产品相对较多升龙齐礼阎项目营销定位报告本区域内客户为该区域主力客群，中原区、金水区客户为重要的外导性客户；区域市场中首次置业者、改善型需求者在市场回暖期仍属于区域市场主力。选择该区域置业客户，整体对价格承受能力不高；区域购房客户年龄趋于年轻化，25-35岁购房客户约占52.7%；区域购房客户职业集中在私营企业主、企事业单位的工作人员；区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段。区域客户总结本区域内客户为主自住及改善需求仍为首位本客户分析部分资料来源于克尔瑞机构2009年10月对郑州西区、南区专项客户定位访谈报告。升龙齐礼阎项目营销定位报告项目属性深度解读PART4升龙齐礼阎项目营销定位报告本项目用地情况如下：总用地：600亩总建筑面积：235万㎡安置房：84万㎡商品房：149万㎡商品房区域：住宅107.6万㎡商业32.5万㎡办公7.8万㎡容积率：5.97规划要求：本项目为城中村改造，新建幼儿园2所，小学2所。项目指标解读升龙齐礼阎项目营销定位报告总体量147万方住宅98万方公寓15万方商业29万方写字楼4.5万方项目指标解读升龙齐礼阎项目营销定位报告项目在城市中的位置与关系二七CBD航海路地铁、BRT

约15分钟车程陇海路全程高架嵩山路南北动脉中州大道西三环南三环项目为成熟的郑州传统老生活区，配套设施齐备，出行便捷。本项目距郑州市商业中心——二七广场，约15分钟车程；项目所在区域市直单位、高校较多；项目周边公共交通发达，BRT及规划的地铁环线均从本项目经过，38、730、K903等十余条公交线路从本项目经过。郑州西南门户地理位置得天独厚公共交通发达入市口N本案环线快速路升龙齐礼阎项目营销定位报告项目周边配套医疗配套电力医院、第八人民医院、协和医院、市中心医院、骨科医院等。。。。生活配套建行、交行、华润万家、龙源大酒店等。。。。公共交通BRT、84、126、87、82、K807等多路公交车。。。。周边生活配套成熟完善，学校、医院、市政公园、大型超市等设施一应俱全；教育配套淮河路小学、政通路小学、十九中、测绘学院等。。。。升龙齐礼阎项目营销定位报告项目与区域市场的关系嵩山路升龙对于齐礼阎项目的开发无疑在2010年又成为片区房地市场升级的导火索。升龙携旗下众多品牌的开发，更多的是对带动整个二七区产品升级起到标杆性的作用。本案周边竞争项目林立，未来两年周边新增供应量约176万㎡左右，项目未来竞争激烈。航海路中原路工人路桐柏路中原新城锦艺国际华都项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右淮河路南、工人路西、航海路北在售项目，08年12月份入市，总建筑面积180万㎡，已入市体量约40万㎡。未来两年预计上市量40万㎡。在售项目动工但未宣传项目地块已经挂牌，但未动工项目地块未挂牌，在洽谈的地块陇海路大学路南三环升龙国际中心在售项目，预计2010年加推供应量20万㎡左右。世界城本项目总建筑面积约24万㎡，09年4月份拿地。预计上市量8万㎡，王胡寨橄榄城在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右亚星城市山水在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。升龙齐礼阎项目营销定位报告项目与区域市场的关系客户的变化会导致片区新一轮的竞争，而对于二七区来说，这种竞争压力不仅仅来之于内部，周边区域可能会给区域市场带来更大的竞争压力。中原区首次、首改客户的分流金水区首次、首改、多改客户的分流本区域内自身客户资源的深挖分类指标权重得分评价交通条件0.17516★★★★☆人文环境0.1257.5★★★★商业环境0.1258.1★★☆周边医疗0.0452.55★★☆生活配套0.124.1★★★☆城市规划0.116.8★★★☆自然景观0.11.2★☆经济环境0.054★★★☆场地情况0.0754.52★★★☆人口环境0.0756★★★★☆项目交通组织便利,路况及出行便捷，具有很强昭示性与认知度；区域人口环境及人文环境较好；项目附近为二七区的传统老生活区生活配套较成熟，但质量不高周边自然景观，经济环境相对落后，区域商业氛围较淡。项目地理属性评估升龙齐礼阎项目营销定位报告综合得分：60.77分形象重塑形成亮点！升龙齐礼阎项目营销定位报告类比性国内市场经典个案分析PART5升龙齐礼阎项目营销定位报告筛选可比楼盘形成参考借鉴城市站位相似、项目定位相似产品特征相似、目标客户相似根据项目成功运作经验，总结出适合本项目的借鉴点：1)个案竞争力2）个案取胜的主要原因3)借鉴参考重点市场比较法进行步骤我们对西安、武汉、合肥、南昌、长沙等多个全国二线与郑州等量等级的二线城市进行了筛选….升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/项目基本数据与我项目类比：同属于城市超大型城中村改造项目。同属于超过200万方以上的集合高层住宅、商业、写字楼、公寓为一体的城市综合体项目。开发商实力品牌位居当地前列，认知度高升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/项目在城市中的位置与我项目类比：同样位于城市西南板块，属于传统的老居住区。从位置来看同属于城市发展的次中心，滨湖世纪城的位置相比之下还没有我项目位置成熟。发展潜力比我项目突出，生态、绿化牌容易形成卖点借势。升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/热销—众星捧月升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/热销—成交房型分析与我项目类比：与我项目所属区域的客户购房选择雷同，本区域区居民居住户型以二房（36%）、三房（28%）为主，二房（80-90㎡）、三房（130-140㎡）二种户型占比较为突出；升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/客户来源雷同性高，首选均为首次置业的本区域客户，然后再逐级向周边区域及全市辐射！43%20%13%8%16%二七区中原区金水区管城区郑州市郊县我项目所在西南区域/客户来源升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/热销原因升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/热销原因报广赏析升龙齐礼阎项目营销定位报告案例1合肥市滨湖世纪城合肥市滨湖世纪城/热销原因升龙齐礼阎项目营销定位报告案例2武汉市瑞安武汉天地武汉市瑞安武汉天地瑞安房地产精心打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，项目打造为集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。选择瑞安武汉天地的原因是因为同样作为华中地区的主要城市的武汉，让我们在借鉴完第一个项目后，再看看另一个百万平米的城市综合体是靠什么吸引人气获得成功的…升龙齐礼阎项目营销定位报告案例2武汉市瑞安武汉天地武汉市瑞安武汉天地/项目基本属性项目名称瑞安武汉天地开发商瑞安地产区位武汉市中山大道与卢沟桥交汇处(二桥桥头)建筑设计巴马丹拿建筑设计咨询(上海)有限公司总建面145万方开发量\剩余量10万方\135万方容积率3.56建筑形态多层、小高层、商业、写字楼当前期数一期(售罄)二期(尾盘)三期(形象)当期规划2.66万方，230套户型配比(当期)房型面积区间套数占比一房000%二房95-1038838.26%三房110-14014060.87%四房24020.87%升龙齐礼阎项目营销定位报告案例2武汉市瑞安武汉天地武汉市瑞安武汉天地/项目核心卖点核心卖点城市中心区位、百万巨大人流、城市传统成熟商业居住区一线江景资源、历史建筑保留、品牌、高档装修升龙齐礼阎项目营销定位报告案例2武汉市瑞安武汉天地武汉市瑞安武汉天地/项目营销手段营销手段商业先行，朔造形象、高端营销、洒会、名人名物展

一期御江苑定位为高级住宅区，南临商业中心武汉天地，顺理成章地成为武汉天地的屏幕，总体设计概念沿用新天地品牌的设计理念——新与旧的融合，新颖时尚兼具有人性化的元素，也配合武汉的文化与历史背景。

通过商业中心与高端住宅的先后启动，成功激活人气，实现了双赢！

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升龙齐礼阎项目营销定位报告案例2武汉市瑞安武汉天地武汉市瑞安武汉天地/项目总结前期形象的朔造极为成功，极好的整合了先天资源，并通过后期商业先行，高端住宅跟进，将武汉房地产市场推进新的高度。升龙齐礼阎项目营销定位报告个案总结项目成功关键前期推出相对小量且价格优惠的产品用以打开局面、积攒人气，效果达成后，中期推出大体量住宅，依靠已然形成的人气、口碑拉升价格，实现量价齐升，以期盈利最大化。合肥市滨湖世纪城武汉市瑞安武汉天地项目成功关键通过稀缺的城市资源占位，形成商业为核心的强势独有卖点，商业先行！引爆市场，高端住宅紧跟其后，成功激活人气，成为市场引领者，并实现了利润和品牌的双赢！

升龙齐礼阎项目营销定位报告个案总结对于城市超百万的综合体项目来说…不可复制的地理位置成熟或者未来利好的发展机遇品牌开发的实力打造占领城市话语权的先天优势我们拥有我们借鉴到的NO.1超大体量楼盘，现金为王！流量第一永远是决胜法门！NO.2寻找商业引擎，形成特色营销才会事半功倍，水到渠成！升龙齐礼阎项目营销定位报告项目核心营销价值提炼PART6升龙齐礼阎项目营销定位报告找到项目的价值开发商、营销人做什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期开发专注主流市场项目操作空间大市场参与人投入度高“升龙品牌地产典范”分享都市生活打造品牌温情之家分享城市生活找到了供求双方的一致性升龙齐礼阎项目营销定位报告利用营销沟通价值观在现在的郑州，也许我们都习惯了说教，习惯了牵引，习惯了强势：“明天我们住在哪里？”，“到升龙去”。人们总是惯性地为每一件事去找一个说法，或者赋予一些意义。作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者真实的生活状态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。升龙是什么？齐礼阎是什么？升龙齐礼阎项目营销定位报告SWOT优势-----Strength劣势-----Weak城市价值——主干道航海路，项目昭示性强都市综合体物业形态，具备形成区域的中心的条件升龙品牌自身的魅力！大规模社区项目位于老城区，区域面貌陈旧，周边整体形象较差，缺乏高档气质客户对区域熟悉，但区域价值尚未得到认可缺乏优质城市资源配套周边人群的消费能力相对比较有限机会-----OpportunitySO战略——发挥优势，抢占机会WO战略——利用机会，克服劣势郑州在中部崛起战略中的位置优势郑州房地产市场发展整体趋势向好区域缺乏名片区域的产品竞争层面目前较低区域项目营销水平较低，本项目有突破的机会以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；凸现项目核心价值，占领城市高度，体现差异化，形成项目核心竞争力。以克服项目劣势，抓住市场机遇为核心手段；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势威胁-----ThreatenST战略——发挥优势，转化威胁WT战略——减少劣势，避免威胁政府规划的不确定性，规划给消费者带来的价值近期兑现能力弱城市其它中高端项目对客户的分流未来房地产政策风险加大以充分展示项目优势，转化市场威胁为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象；以性价比快速回现以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对楼盘既有的评价标准，回避弱势SO战略——发挥优势，抢占机会

塑造新的价值体系，凸现项目核心价值，占领城市高度，体现差异化，形成项目核心竞争力。升龙齐礼阎项目营销定位报告再回顾之前我们对项目的分析，本项目的卖点清晰可见——中等阶层的……城市综合体区域中心气势磅礴的品牌的利用营销沟通价值观升龙齐礼阎项目营销定位报告利用营销沟通价值观我们就此发掘升龙齐礼阎的价值观——每个升龙就是一个城市的中心曼哈顿广场升龙国际中心升龙凤凰城中原新城升龙城升龙齐礼阎项目营销定位报告项目的形象元素外在属性内在属性航海路区域核心区域前景升值潜力规模项目特色产品特色大商业演绎外延客户观念沟通分享城市生活中央生活区整合区域共享竞争我们站在崭新的——城市中心升龙齐礼阎项目营销定位报告升龙城航海路·城市生活中心项目主形象语定位地段的中心品牌的中心生活的中心升龙齐礼阎项目营销定位报告项目营销战略部署PART7升龙齐礼阎项目营销定位报告市场中高端项目竞争激烈，利用区域缺乏名片项目机会点二七片区是非传统高档住宅区，竞争中处于相对劣势区域营销已成为目前大盘主流的立势营销方式城市印象市场营销环境市场项目竞争城市高档综合体项目形象占位原则－在形象上占据市场“高端”房地产市场保持健康稳定发展、地价上涨影响房价房地产发展占据市场高端必须－城市层面“取势”、区域层面“垄断”升龙齐礼阎项目营销定位报告取势城市、区域垄断本项目的营销核心战略取势高立意，跻身城市主流垄断快速建立区域话语权最具价值的都市资源航海路都市综合示范社区城市层面区域层面航海路·城市生活中心升龙齐礼阎项目营销定位报告取势城市取势与垄断品牌取势价格取势升龙齐礼阎项目营销定位报告品牌取势取势城市第一步/品牌每个升龙就是一个城市的中心升龙城依然如此…依托升龙品牌在郑州地产的影响力及品牌美誉度，恢宏亮相！升龙企业中心、中原新城数千新老客户也将是我项目的优质资源，兄弟公司互动，成功带动营销。整个提升升龙品牌在郑州西南板块的影响力，升龙是在造城！升龙齐礼阎项目营销定位报告价格取势取势城市第二步/价格占领和形成区域价格市场优势，形成差异化标杆！前期推出相对小量且价格优惠的产品用以打开局面、积攒人气。中期推出大体量住宅，依靠已然形成的人气、口碑拉升价格，实现量价齐升。精准的价格定位配合2010年暴风骤雨式的推案量，流量先行，低开高走，小步快跑，循序渐进！升龙齐礼阎项目营销定位报告价格取势取势城市第二步/价格项目名称综合得分比较权重中原新城103.130%锦艺国际华都107.150%升龙国际中心9820%按照三个项目的区域地理位置、小区规划等各方面情况的模拟度，计算各个项目的得分；根据项目与万达地块的竞争程度分别给予不同的权重。比准选取原则：形象定位基本类似目标客户相近推售时机重叠产品类型相同升龙齐礼阎项目营销定位报告价格取势取势城市第二步/价格利用市场比较法得出项目目前的比准价格：项目比准价格：4877元/㎡比对项目对比得分销售均价比准价格权重权重均价备注中原新城103%4779444130%1332客户分流很大，推货量大而集中，竞争较大锦艺国际华都98%5200466920%2334客户分流升龙国际中心107%5151505250%1011区域位置较近、客户类型相同比准均价4877升龙齐礼阎项目营销定位报告价格取势取势城市第二步/价格

随着后期工程进度市场口碑传播的有效性，升龙的品牌宣传等，项目的营销溢价空间约在0~5%左右。按照溢价5%计算，则项目入市均价为：

5051*（1+5%)=5503区域价格增长：基于目前形式不明朗，明年入市价格暂时按照自然增长率（约等于GDP的增长率）计算：则：价格需调整为4877*（1＋8%）＝5267以上仅系我司根据传统市场比价法统计出来的在常态销售下的入市均价示意，随着2010年项目正式推售时间节点的安排及我司建议的取势策略，项目入市价格幅度应在此5503均价范围以下，随着项目的深入及产品的明晰，本价格测试单元将专题汇报！升龙齐礼阎项目营销定位报告区域垄断取势与垄断商业垄断服务垄断营销垄断升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断区域垄断第一步/商业商业规模小，没有主力商业区商业范围仅辐射各社区业主配套只能满足基本生活需求周边商业配套总体印象升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断总体区位佳但自身位置偏低调产品功能丰富性强而容积率偏高商业体量大而周边氛围不成熟项目面临的核心问题区域垄断第一步/商业桐柏路商业中心碧沙岗商圈陇海路商业中心大学路商业中心裕达国贸商业中心西部板块升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断郑州西部板块处于郑州市老城区，居住氛围浓厚，商业历史悠久，但业态单一，经营水平低；项目分布不均衡，主要集中在碧沙岗商圈，但受个案拉动，中西部、西南部商业中心兴起；碧沙岗商圈影响力近年来减弱，新兴的城市综合体项目增多，为区域商业发展带来契机。火车站板块西部板块商业市场概况区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断周边商业项目多为社区底商，临城市干道、满足社区业主自身需求，功能以餐饮、服饰、美容美发等，形式单一，难以聚客，多以销售为主，商业氛围差；优质地块城中村改造带动大型综合体的开发，大体量商业中心纷纷出现，招商和销售相结合，引入国内外商业巨头，显著丰富业态的同时，有效带动档次的提升和人流集聚。区域内在售商业概况区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断区域内在售商业概况市场供过于求：07年至今，西部板块内主要在售项目（统计7个主要项目）商铺供应17.86万平方米，成交7.24万平方米，供求态势严峻；底商供应5.69万平方米，成交0.14万平方米；底商与商业街结合项目供应12.17万平方米，成交3.48万平方米；底商供过于求态势极为严峻；成交均价16002元/平方米，但项目价差较大，底商项目如鑫苑国际城市花园为10210元/平方米，商业街项目如升龙国际中心均价高达25168元/平方米，；产品特征：以社区底商为主，但综合体项目如升龙国际中心、中原新城依托底商形成商业街和购物中心；业态多样化，由传统的社区配套商业向休闲、娱乐过渡；产品营销：租售结合项目显著增多，促销手段多样化；统一规划、招商、运营、管理落到实处，投资客购买商业比例显著提升；未来竞争：预计未来两年板块商业供应量高达120.42万平方米，市场竞争激烈；国内外巨头纷纷进入，板块内商业档次显著提升，多个商业中心鼎立；区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断定位：垄断西部区域的齐全shoppingMall——有大型购物中心、步行街、精装SOHO、写字楼等、城市综合体”——体验式的、情景化的、特色的、独一无二的区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断市场定位

全业态规划，步行街以项目自身及周边居住人口为核心，辐射整个区域、甚至郑州人口主题设计邻里中心步行商业街；休闲购物之城；动感娱乐之颠；星级专业化美食【综合服务品牌】【餐饮娱乐】便利走廊——社区店、水果超市、书店、精品店

美食天下——高档餐饮中心、特色小吃中心【潮流天地】SPA生活馆、活力护理健城——桑拿、足浴、SPA文化营地——书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆梦幻室内娱乐城——量贩式KTV、RTV，电玩城时尚名店——数码电子、服装、鞋帽、服饰、化妆品业态规划区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告商业垄断主力店招商先行、垄断市场、树立区域内商业龙头、利用商业引擎启动带动住宅热销！区域垄断第一步/商业升龙齐礼阎项目营销定位报告营销垄断NO.1营销中心外观——成为区域一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性商业建筑外部需要另外装修，要求昭示性更强，呈现出气势。区域垄断第二步/营销升龙齐礼阎项目营销定位报告营销垄断NO.2营销中心内部——

成为亮点十足的城市品质生活体验馆内部环境：由灯光、特式家私营造的气氛体验点：VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等区域垄断第二步/营销升龙齐礼阎项目营销定位报告营销垄断NO.3情景示范区——

景观示范样板区完美呈现城市生活质感，体验式营销感动客户！无论是住宅、商业或者是景观，生活都是你看得见的未来居住体验。区域垄断第二步/营销升龙齐礼阎项目营销定位报告营销垄断NO.4样板间和工法样板间——

精装样板间凸显阳光户型，空中花园带来的观感及实用。工法样板间设工法样板间，直观展示科技含量区域垄断第二步/营销升龙齐礼阎项目营销定位报告营销垄断NO.5营销策略——招商先行，流量为王，