数码产品集散地市场调查报告书

靖江数码产品集散地工程调研报告 一、靖江的商业简况 第一部分宏观、微观环境分析市、武进市隔江相望，北与如皋、泰兴两市接壤毗连，全市总面积673.1k㎡,部结构调整趋于合理，种植业结构调优、养殖业比重调得成效，外埠市场开拓取得新突破，建筑业增加值和险平稳运行，信贷总量继续增长，年末各类存款、贷款余额分别比年初增长19.1%、13.2%。➢全部工业增加值同比增长14.5%，其中，系统工业销售收入、利税、利体规划(一)发展目标目标(二)城市性质和规模人口规模用地规模(三)建设用地规划。形成一城(靖城)一区(新区)一带(沿江带)，城区同新区连成一片，沿根据环境保护的要求，为充分利用交通运输条件和基础设施配套条件，满足对城区有严重污染的工厂逐步进行搬迁，或调整用地性质，对不能搬迁和调工业用地布局整个城市的工业用地分为三片：⑶仓储用地仓储用地布局I.各工业区内划出相应的面积作为仓储面积。行政办公：市政府迁至开发区内，行政办公用地宜在市政府附近相对集中布I.市中心：强化现有骥江路商业中心，结合旧城改造，实施产业置换，优化土地使用，商业设施由沿街“一层皮”向纵深发展，成片建设，提高地带建设以高层建筑为主的商业金融贸易区，并结合滨江大道和滨江风III.区中心：在城西、城北、城东、开发区、东北区分别建设居住区级体育设施：老体育场就地改造，新区建市级体育中心。绿地系统：横港苗圃、康兴变电站苗圃、靖江花圃；防护林带：在垃圾处理场：污(一)、对外交通新长铁路(国家一级干线)从规划区的东部通过，跨越长江，过江方式是先姜八公路。同三高速公路在与西南环路和同康路交叉处各设一个互通式立江阴长江公路大桥建成通车后，八圩港和九圩港两汽渡停用，八圩港客渡保在西南环路东侧新建长途客运服务中心，在火车站附近增设长途汽车站一一座。十圩港北环路北、无锡路南各设一内河港口作业区。(二)、城市道路交通城市道路网络采用以方格网式为主的布局形式，城市主干道网由五条纵向设社会停车场和广场16个。在城市主要出入口附近设两个停车场，配设相(三)、公共交通规划济的推动资源几乎用尽，而与江阴隔江相望，隶属于江苏省泰州市的靖江市，境内52.3材料工业园。规划面积9.38平方公里，发展具有货主码头的产业工程，设经济专家盛赞靖江、江阴联动开发——认为此举为长三角区域经济一体化提供了新的模式志化提供了新模式。争创经济比较优势，实现靖江新的跨越第二部分靖江的商业环境研究简况业态方面，我们关注的重点主要是综合性商场、超级市场、专业(专卖)商店、餐饮业及其他的主要状况。商业街(专卖店)：人民路、骥江路上主要是各种类型和规模的专卖店、专门店；车站路的特色则是以新世界招商城为中心所形成的小百货批发市场。新建路和胜利路则以一些百货和小商品为特色。人的商业消费习惯(一)、调查对象的背景资料调调查对象的性别比例调查对象的收入状况500元以下13.2501-800元17.91.3801-1000元11.33.31001-1200元15.961201-1500元9.310.61501-2000元7.36.62001-2500元210.62501-3000元3.315.93001-4000元3.310.65001元以上213.3缺损14.515.3调调查对象的年龄分布2.75.548.121.946岁以上41-45岁36-40岁31-35岁26-39岁18-25岁13.78.2调查对象的职业状况职员位经管人员位技术人员员缺损0.7为调查对象的地域构成8.1227((二)、商业消费习惯服饰鞋家电小家电日常用品百货大楼23.819.221.820.52靖江购物中心11.39.99.911.32新世界招商城1.31.30.72.62品牌专卖店39.738.41.32电器专门店4742.4超市2.05.34.09.492.1私营的小店21.225.86.75.30.7合计99.399.991.493.598.8不同物品的购物场不同物品的购物场所90%80%%60%0%40%0%20%0%服饰鞋家电小家电私营的小店超市电器专门店品牌专卖店新世界招商城靖江购物中心百货大楼靖江还没有具有绝对强势的综合性商场，经营较好的就是百货大楼和靖在服饰、鞋类的消费方面，人们更青睐品牌专卖店或专门店；而家电、小家电购买则倾向于电器专卖店，在靖江，这样的专卖店或专超市由于其规模较小，它目前占据的主要是日常用品市场；性逛街时的代步方式靖江人逛街时主要是步行、骑(坐)摩托车、骑自行车，这充分体现了靖江66.720.035.310-15分钟21.315.413.866.740.020.015-20分钟7.415.417.29.320-25分钟3.27.72.725-30分钟4.37.76.933.320.06.030-40分钟5.315.43.45.350分钟以上4.37.73.3愿意花任何时间23.4消费方式会。调查结果显示，绝大多数靖江人在靖江市内购买服饰类商品，但仍有超过1/3的人或家庭(共37.7%)到南京、上海等地购买服饰类商品。这是已经表现比例。靖江市内南京靖江市内南京上海泰州江阴无锡苏州其他合计人数941220161322151靖江人在服饰(包括鞋)上的花费如何？6.69.610.324.39.610.3117.47.40.73百分比4.15.13.411.915.34.214.4百分比13.66.84.22.56.80.85.9费费均值1600元左右4100元左右而言，它高于苏中地区的其他城市，如泰州等地。现状(中高档以上的综合商业不多)，这种需求一方面可能被具有很强辐射能力的城市(如南京、上海、甚至无锡、苏州、江阴等地)吸引，另一方面，这种需的餐饮、娱乐消费因，主要有实惠、选择特定酒店或宾馆的原因百分比择那里好，比较有面子较实惠7规模比较大，比较有排场5.6朋友关系2.1方便实惠0.7服务好0.7环境好0.7离家近0.7在南园工作0.7百分比3.54.25.615.34.29.74.913.9百分比0.711.10.72.82.890.711.17304元(详见下面的计算)。百分百分比加权次数消费金额64.11.02834.25526.20.92702.1936.20.31005.7033.40.3761.8966合计100.02.57304.048席，则靖江市在酒席这个市场每年的市场容量为：7304元*20.06万人外出就餐的频率每次就餐的人数次外出就餐的花费200元2.613.211.313.220.57.35435.84328.52818.52617.2城市客2013.2每次外出就餐的花费201-250元251-300元351-400元401-500元500元以上缺损5.33.31.30.72.617.2次就餐的人均花费10元以下12-20元25-45元50元60元以上缺损8.123.229.814.63.421.294442人们就餐时考虑的最重要因素是菜的味道好、经济实惠，而这在靖江当属菜的味道好55.036.4经济实惠50.033.1口碑好14.09.3档次高12.07.9人数百分比到网吧上网5234.4洗浴桑那4328.5到茶馆喝茶4026.5到舞厅跳舞3120.5打台球1912.6到迪厅蹦迪149.3没有娱乐休闲活动149.3打保龄85.3到酒吧喝酒53.3打牌53.3打羽毛球10.7健身房10.7看书10.7溜冰10.7学习10.7游泳10.7在自己家休闲10.7和和气堂、城市客、德士堡等，这和我们定性调研的结果一致。8、靖江人认为缺少的休闲娱乐场所百分比33.12818.516.62315.2KTV106.6洗浴中心42.6.11.31.31.30.70.70.710.70.710.69、靖江9、靖江人喜欢的休闲、娱乐活动5939.1到网吧上网4227.8靖江人每个月到洗浴中心消费的次靖江人每个月到洗浴中心消费的次数23.86874.6211111在家上网1004次6次8次20次28次不消费百分比29.323222.661.6靖江人消费的洗浴服务工程和金额服务的工程服务的工程人数百分比2617.2159.9修脚42.7洗澡42.73221.310.7 40 9.4靖江的特色菜肴人数百分比41.911.91610.6138.64.1全羊席42.8.132.110.70.7以上，加权平均每个人每月消费3.6次，而每个人每次的加权平均消费金额为55442222百分比8.7第三部分本工程定位的可能性分析研究对象密切相关的各种主要内部优势因素(Strengths)、弱点因素(Weaknesses)、机会因素(Opportunities)和威胁因素(Threats)，通过调查罗列出来，并依照一段论(如对策等)。优势分析(Strengths)本工程的优势在很多方面和很大程度上是和靖江这个城市的优势紧密结合在一起的，这主要包括区域优势、经济潜力和辐射能力。航空运输：靖江有高速公路直达上海、南京等地航空港，距离上海虹桥国际机mkmkm运直可常年行驶中小型船舶的河流，北通苏中、苏北腹上海)高速公路、广靖(广陵至靖江)高速铁路运输：新长铁路纵贯靖江，南连沪宁铁路、北接陇海铁路，靖江设有客运的决策，对于靖江来说，又是一个极好的发展机遇。劣势(Weaknesses)本工程处于靖江老城区和新区的接合部，由于历史原因，此处商铺的租价和售位基础上。本工程已经几易其手，都因为种种原因而未能真正成功，这会给后期的运作和响。的商业设施相呼应，不、不容易吸引人流。程的规模比较尴尬，对某些定位来说，它可能面积偏大，而对某些定位来机会(Opportunities)冲压件、车内饰为的生态旅游。重点进行以江阴长威胁(Threats)本工程旁边的“汽贸大厦”，目前正在进行装修，据称是规模很大的娱乐、休闲、建议业中心)。同时，就目前而言，本工程也不具备定位商业运作的所具备2、定位于餐饮、娱乐业(包括宾馆)的可行性分析靖江人的消费习惯：靖江人摆酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和频率都相本工程所处位置就有靖泰宾馆、龙门宾馆、幸福大厦等宾馆和酒店，且生意很好，规模优势，根据对靖江市场的调研，无论餐饮、娱乐、还是休闲、洗浴，规模是形靖江经济开发区的建设，特别是靖江的旅游观光业发展，以江阴长江公路大桥北桥费从必概而述之，本工程定位于餐饮、娱乐有其可行性，但是在技术方案设计、招商和营销的过程中，必须考虑到工程本身固有的劣势，以及定位于餐饮、娱乐的劣势和潜码产品集散地的可行性分析苏信息服务业的发展居全国前列(前五名内)，人均水平列北京、上海、天津之后，与本工程定位于数码产品集散地的最大优势在于其区域优势，如前所述，靖江乃 南大门”之称，是江苏中部南北交通的重要枢纽，对苏中地区的辐射能力不可电子信息产业是朝阳产业，也是靖江经济开发区未来的热点投资产业之一，该不仅和靖江的产业相切合，而且具有广阔的发展前景，同时能提升本工程高新技术产业在国民经济中所占比重，逐年提升，行业发展潜力较大。南京的珠江路正在进行拆迁、改造。从南京玄武区政府传来的消息表明，昔日珠江从上海电脑市场整体来看，已经从规模战进入到连锁战，换句话说，整合资源、连4、本工程定位和靖江的支柱产业结合的可能技术方案为批零和餐饮”。关于本工程定位和技术方案营销的一点思考吸引相当的经营数码产品的散户。历史上的战略地位二、江苏省域经济全面发展的战略机遇江苏是公认的经济大省，不少经济指针多年来居全国前列，鱼M之乡、人文荟萃，有口皆碑。但江苏高企的经济指针主要是靠苏锡常等少数地区支撑着的(况且还有相当的泡沫)，欲使全省经济总量持续稳步上台阶，有效挖掘中北部广阔地域的潜力、真正协调南北共同发展是必然选择。泰州市与南通市、扬州市并称苏中三市，地处沿海和沿江两大经济带的结合部，地理位置比较优越，具有接纳上海、苏南经济辐射并向苏北腹地传递的重要功能，在我省实施的区域共同发展战略中起着承南启北的关键作用。在新世纪，促进苏中快速崛起，呼应南北发展，既是苏中大事，更总体上看，泰州市真正位于江苏省的“中心”(地理中心)。经济发展虽落后于苏南，但普遍超过苏北，在区域发展中具有一定的“居中”特征。这为泰州经济在今后的发展中创造条件、抓住机遇、快速崛起奠定了较好的基础。三、泰州市融入“长三角经济圈”的战略机遇算的后续效益，亦将成为长三角的新的“动力源”。泰州近期战略地位及发展战略简析培育一个区域性的中心城市，形成一个新的经济增长极，从而带动整个苏中的崛起，全面优化江苏的生产力布局。可以说，培育一个区域性的中心城市，是新泰州与生俱来M但江苏高企的经济指针主要是靠苏锡常等少数地区支撑着的(况且还有相当的泡沫)，欲使全省经济总量持续稳步上台阶，有效挖掘中北部广阔地域的潜力、真正协调南北共同发展是必然选择，决策层也有过种种努力，而效果却不尽如人意。江苏发展的难点实际上可归结为如何使中北部尤其是淮北地区发展起来。与沿海兄弟省份比较，在不少领域如外向型经济、私营企业、海洋产业、高新技术的产业化等等，江苏的现状不容乐观。这就有必要对以往所采取的对策进行深层思考，及时加以调整。占全省四分之三的所谓苏北——江苏长江以北的大部地区近代以来落伍了，这是事实。其主要原因是兵灾、水灾等使得民众流离失所、元气大伤，真乃国难当头，厄运难逃。而外国殖民者的入侵，客观上加速了上海成为国际大都会的进程。从纯经济的角度，在国家动荡、内忧外患而暗无天日之时，上海及其周边的所谓苏南等地却相对迎来了意外的发展机遇。由于长江的阻隔，虽相距不远，江北接受上海的辐射则大打折扣，南北间的发展差异呈现出一种明显的马太效应。在底子薄弱、发展环境不佳的背景下，苏北仍不乏可歌可泣、即便苏南的精英们也不得不折服的闪光点。春兰集团、扬子江药业、森达集团等几乎是白手起家，发展成为国内外知名企业、民族工业的杰出代表，他们不只是苏北的自豪，也确实为全省争了光。此类企业的成功，人的因素起了决定作用，以充分发挥人的主观能动性而消除了基础设施等不利因素的影响。苏南小城镇发展声誉卓著，能与兴化戴南、张郭等镇相比的也数不出多少；华西村家家有轿车，戴南的董北也是个富康 (轿车)村。就面上而言，谁都不可能指望或要求多数经营者都达到陶建幸、徐镜人、朱湘贵等企业家所具备的胆识。各行各企业的发展皆有赖于一定条件的软硬环境作支撑，而苏北基础设施的改善显得过于迟缓。京禄口机场未能与南京二桥在建设时序上作些调整而选址六合，偏偏建于远离苏北的安徽马鞍山附近；苏北腹地通铁路比沪宁线晚了近一个世纪；高速公路也是近二年有所起色；海边深水岸线(吕洋口、吕四可是公认的国内不可多得的深水岸线)，使江苏拥有沿海的名义却仅有沿江的底子，难怪江苏电视、广播的天气预报节目喜欢称“苏北沿海海面…”；培养人才的高校多集中在偏离苏北大部而处于苏皖南边缘的省会南京。南京的火车去徐州、连云港得从安徽绕，苏北处于中国东部沿海南北要冲的天然优势长期被抑制着，难以发挥(此种局面看来维持不了多久了，因为上海至崇明岛的铁路、高速公路越江信道即将开工并与南通接轨。上海社科院贾继锋教授等打趣称此工程是解放大苏北的)。城市规模、面貌也就改观较慢。因而江苏被动地满足于在苏锡常、南京等既有基础较好的小圈圈内锦上添花，潜意识里对其不免有一种与生俱来的贵族感觉。人家的港口开发、临海工业进展得热热闹闹，而江苏省内上千公里海岸线除小打小闹地搞些种植业、养殖业外，大部分处于睡眠状态。人家在开发“海上山东”、“海上辽宁”，江苏只敢战战兢兢地跟着喊“海上苏东”，就没魄力叫一比下去？照此趋势，江苏将不得不与沿江的安徽、湖北去争雄为荣了。相关因素造成现今江苏的大城市处在三个方向，于是江苏有学者提出了看似惊人的“三大都市圈”概念，一个在东南角，一个在西南角，另一个在西北角，而辽阔的沿海及腹部似乎都成了遗忘之角。苏锡常相互平衡，难分主次，与周边县级市构成城市群，本就是上海都市圈的组成部分；南京的腹地近乎一半在安徽；徐州则是苏鲁豫皖边区的中心城市、交通枢纽。关于江苏的城市化之路、综合竞争力的提升真的没有更面对沿海兄弟省份咄咄逼人的发展态势，江苏是否有些力不从心？且看其它沿海各省哪家没有几个上规模的海港城市？江苏真正意义上的海港城市仅有连云港，非但未能及早着力做大做强，早年还差点被贻误前程。70年代初省内某师范地理系的课题组对连云港的结论是：因为航道淤积，不能建万吨级深水泊位(周总理亲自过问后，重新组织论证，结论有所改观)。山东石臼所港上马的一个前提就是基于连云港建港条件不佳这样的判断(当然也有个别领导的主观因素)，而90年代初经河海大学严恺老教授等港口专家论证认为，连云港东西连岛外侧具有建10万吨级泊位的条件。宝钢、宁波北仑港、石臼所港本应集中布局于连云港而形成较强国际竞争力，但因国内相关人员知识缺乏而中了日本人的圈套，被分而治之。按当时运价，仅石臼所出口煤炭、北仑港进口矿石(再转驳宝山)而皆空船返回一年便浪费1亿多元。此案例作为反面教训被写进了北大、中科院研究生教材。1995年决策层曾将泰州、宿迁、东台一并作为升格地级市的考虑对象，一念之差，东台被舍弃了。东台自17世纪设县以来逐步发展为现国家级“大东海农业产业化示范区”(大丰、今二者差距成倍数关系，这在很大程度上是由于南通缺少越江信道因而对外资的吸引力不够强。七、关于基础设施的故事举一个实例大致可说明基础设施对经济发展的影响程度。1990年我将建议南通在通常汽渡一带修建桥梁的一篇文章寄给南通市府，地方刊物也登载了。92年全国人代会期间，我去住地拜访了南通市长。徐市长讲：收到文章后，曾派人去省有关部门咨询过，省里的同志说南通江面太宽，不可能造桥。临别时，市长摇着头自言自语道：不得了，不得了，江面这么宽，造桥难以想象。结与苏州经济总量的差距也不至如此大。、宏观、微观与中观学”，而专攻属于所谓“中观”范畴的“区域经济发展”领域的学者少之又少(能与国外同行有所交流的屈指可数)。全国的经济总量以省、市等地域为载体，因此，对各省(区)及其下属各地、尤其重要。虽然也有“江苏发展研究院”、“苏南(苏中、苏北)发展研究院”这类以区域发展为研究对象的机构，但从机构定位、人员配备、理论方法的认知、实的匮乏，也是决策难以准确、奏效的重要原因。区域发展的国际流行观点：一个地区的经济竞争优势表现在具有较强竞争力的产业群，而优势(有吸引力的税收等)政策。政府的关键作用在于加速其改善进程并促使其发挥最大效用。扬、泰分设后，泰州出了本书叫“十年磨一剑”，回顾了泰州地级市诞生的艰难历程。1983——1995十多年间为解决泰州地区行政区划问题呼喊的各级领导、各路学者不下百人，我们实质性介入时已是这一过程的后期。该书“牵动学子的心”一节记述了本人所做的部分工作，因为那时我还在读。1990年我将“泰州经济发展战略初探”一文(“发展战略与区域开发”这门课的作业)寄给泰州市府，市经济研究中心程起瑞主任很重视。91年暑期程主任一行来北大时邀请陈传康教授对泰州问题作深入研究，并将“泰州区域发展”作为我的硕士论文选题。在刊物陆续发表专题文章及准备论文的同时，我们曾几次去民政部区划司等机构反映泰州的实际情况，民政部的有关领导态度很明确：只要省里打报告，部里没问题。民政部也曾委托中国行政区划研究中心对三泰协三番五次对解决泰州区划问题提出建议。面对各方面谨慎的论说、中肯的建议，省决策层表现得异常冷静，1995年终于痛下决心，报送了扬泰分设的申请(同时有宿迁升格的技术方案)。与其中的专业人士既痛心疾首，又百无聊赖。我们实在找不出影响决断的客观原因，只好在决策层主观上寻求答案。在我们公开发表的关于泰州问题的最后一篇文章“行政区划掣肘经济发展的研究——以泰州及其港口高港为例”(地理学报1993年第3期)有这一段表述：“尽管众多专家、学者先后对泰州问题作过调查研究，呼吁尽快解决，但有关决策层总下不了决心。江苏经济总量在全国名列前茅，近些年沪宁沿线工业生产的持续高速增长维持了全省的经济地位，因此不急于对有待开发的区域采取大动作，泰州地区行政区划问题在省里也就显得不很重要”。者，没有一位不关心自己的政绩，这是人之常情。但考虑政绩过了头，会事与愿违，非但升迁扑空，更有损大众利益乃至一方发展前途。80年代江苏工农业总产值列全国第一，这种华而80年代中期广东全省包税额度仅相当于一个无锡市上交规模，广东地方能不富足？多少年来，每当谈起自己的家乡，不少来自苏南的朋友通常会流露出无比的优越感，以至对来自落后地区的人们抱有一种歧视心态。历史地看，以扬州、淮安为代表的江淮平原经济繁盛的时间列为运河四大都市；扬州曾是几度沉浮，战争将其夷为平地，一片废墟中却又能重现辉煌。相当长时期里，扬州在世界的地位不亚于今天的上海，因为那时中国是世界强国。扬州所以能数度崛起，并非偶然，因为有着处于南北要冲的区位条件。不知那时这里的人们是否也歧视别人，若是，则如今的情形是否是一种报应？