某市物业管理实施方法

武汉市物业管理实施方法

第一章总那么

第一条〔依据、目的〕为了维护业主和物业管理企业的权利,

标准本市物业管理活动,保障物业的合理使用,根据国务院？物业管理条例？和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本方法。

第二条〔适用范围〕本市行政区域内的物业管理、使用及其监视管理，适用本方法。

第三条〔有关定义〕本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本方法所称业主,是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的物业的所有权人。

本方法所称使用人,是指物业的承租人和除业主以外的实际使用物业的其他人。

本方法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业效劳的企业。

第四条〔主管部门〕武汉市房产行政管理部门〔以下简称市房产管理部门〕负责全市物业管理的监视管理工作；区房产行政管理部门〔以下称区房产管理部门〕负责本辖区内物业管理的监视管理工作。

武汉经济技术开发区和武汉东湖新技术开发区的管理机构根据市房产管理部门的委托，负责开发区内物业管理的监视管理工作。

市区人民政府有关部门按照各自职责，协同实施本方法。

街道办事处〔乡镇人民政府〕负责协调物业管理与社区建立之间的关系。

第二章业主和业主大会

第五条〔物业管理区域的划分标准〕一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原那么，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素，按以下标准划分：

〔一〕以城市规划部门批准的住宅工程红线图为准，一个工程视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或已分割成多个自然街坊或封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

〔二〕配套设施设备共用的分期建立工程或两个以上单位开发建立的住宅工程，划分为一个物业管理区域；

〔三〕已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

第六条〔物业管理区域的划分〕新建住宅工程的建立单位申请办理建立工程施工许可证前，应当向区房产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区房产管理部门应当按照第五条有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。

第七条〔首次业主大会的成立〕一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的，应当召开首次业主会议，组织成立业主大会。

符合前款条件的，建立单位应当书面报告区房产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售部位、出售面积及交付使用时间等资料。

区房产管理部门接到建立单位的书面报告后，应当会同街道办事处〔乡镇人民政府〕组织业主推荐产生业主大会筹备组〔以下简称筹备组〕成员。

筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三十日内，在区房产管理部门和街道办事处〔乡镇人民政府〕指导下，组织召开首次业主大会会议。

业主也可以在区房产管理部门指导下，自行组织产生筹备组，按照本条有关规定，组织召开首次业主大会会议。

第八条〔业主人数较少可以不成立业主大会〕一个物业管理区域内的业主缺乏１０人、经全体业主一致同意、决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第九条〔首次业主大会的投票权〕业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法物业建筑面积计算，每一平方米计一票。

业主投票权以记名投票的形式行使。

首次业主大会会议通过的议事规那么，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确实定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和权限及委员任期等事项作出约定。

第十条〔业主大会的职责〕业主大会除履行？物业管理条例？规定的职责外，还可以撤销业主委员会或业主小组不适当的决定。

第十一条〔业主大会的会议形式〕业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议采用集体讨论形式的，可以全体业主参加会议，也可以以栋、单元、楼层等为单位，推选假设干名业主代表参加会议，或由业主决定以其他方式推选业主代表参加会议。

业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当在征求意见前１５日通知全体业主，并告知会议议题和议程。征求意见的结果应当及时公开并告知业主。

以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。

第十二条〔召开业主大会的告知〕召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区房产管理部门、街道办事处〔乡镇人民政府〕和居〔村〕民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取其意见或建议。

第十三条〔业主委员会委员的条件、职责〕首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会委员应当符合？物业管理条例？第十六条规定的条件。

业主委员会依法履行与物业管理有关的职责。

第十四条〔业主委员会的备案工作〕业主委员会自选举产生之日起三十日内，持以下文件向区房产管理部门备案：

〔一〕业主大会会议记录和会议决定；

〔二〕业主大会议事规那么；

〔三〕业主公约；

〔四〕业主委员会成员的名单和根本情况。

区房产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款、第二款规定及时办理变更备案。

第十五条〔业主委员会的任期〕业主委员会每届任期为三年到五年。

业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区房产管理部门。区房产管理部门和街道办事处〔乡镇人民政府〕应当按照本方法的规定指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第十六条〔业主小组〕同一物业管理区域内有两栋以上房屋的，可以以栋、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该栋、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行以下职责：

〔一〕讨论业主大会拟讨论的事项；

〔二〕推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第十七条〔对少数业主利益的补偿〕业主大会、业主委员会作出的决定，使少数业主利益受到损害的，其他业主应当予以相应补偿。

第十八条〔业主委员会联席会议〕两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处〔乡镇人民政府〕、区房产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

业主委员会联席会议由街道办事处〔乡镇人民政府〕、区房产管理部门组织召开。

第三章前期物业管理

第十九条〔前期物业管理企业的选择〕住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建立单位，在办理商品房预〔销〕售许可手续前，应当按照国家及本市政府主管部门的规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之订立前期物业效劳合同。

有以下情形之一的，经物业所在地的区房产管理部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业：

〔一〕投标人少于３人；

〔二〕多层物业总建筑面积少于５万平方米，或单栋高层〔含小高层〕物业总建筑面积少于３万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积少于４万平方米。

第二十条〔前期物业效劳合同及其解除〕前期物业效劳合同应当约定期限；期限未满，业主委员会与选聘的物业管理企业订立的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止；业主大会未选聘物业管理企业，但认为前期物业管理企业严重违反了前期物业效劳合同的有关约定的，经业主大会作出决定，可以终止前期物业效劳合同。

第二十一条〔前期物业效劳费用〕在前期物业管理期间,房屋交付使用前〔含当月〕所发生的物业效劳费用,由建立单位承担；房屋交付使用后所发生的物业效劳费用,按前期物业效劳合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建立单位承担。

第二十二条〔业主临时公约〕建立单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。

业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。业主临时公约应当报区房产管理部门备案。

第二十三条〔房屋销售合同中关于前期物业效劳的约定〕建立单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业效劳合同约定的内容，以及建立工程规划许可文件载明的建立工程平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。

第二十四条〔物业管理办公用房〕建立单位应当按照不少于该物业管理区域内房屋总建筑面积２‰的比例配置物业管理办公用房；房屋总建筑面积缺乏３万平方米的，按照不少于６０平方米配置。

物业管理办公用房应当具备房屋产权认定的条件。业主大会成立后，建立单位应当无偿移交给业主大会，再由业主大会委托业主委员会提供给物业管理企业使用。

建立单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理办公用房的座落、房号、面积等相关资料。房屋预售许可部门和登记部门应当在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，注明物业管理办公用房的座落、房号、面积等。

第四章

物业管理效劳

第二十五条〔共有共用设施、设备〕物业管理区域内的以下配套设施设备属全体业主所有：

〔一〕物业管理办公用房；

〔二〕门卫房、间、监控室、地面架空层、共用走廊；

〔三〕物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

〔四〕物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；

〔五〕建立单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺属全体业主所有的物业；

〔六〕其他依法属全体业主所有的设施设备。

建立单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施用房的登记申请，由房产登记部门予以登记备案，但不颁发房屋所有权证。

第二十六条〔物业效劳合同草案的公示〕物业效劳合同订立前，业主委员会应当将物业效劳合同草案在物业管理区域内公示。公示期不少于１０天。

物业效劳合同可以约定以下效劳事项：

〔一〕物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

〔二〕公共绿化的维护；

〔三〕公共区域的保洁；

〔四〕公共区域的秩序维护；

〔五〕车辆的停放管理；

〔六〕物业使用中对制止性行为的管理措施；

〔七〕物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；

〔八〕物业档案资料的保管；

〔九〕业主大会或者业主委托的其他物业效劳事项。

第二十七条〔物业效劳标准〕物业管理企业提供物业效劳，应当遵守以下规定：

〔一〕符合国家和本市规定的技术标准、标准；

〔二)及时向业主、使用人告知平安合理使用物业的本卷须知；

〔三〕定期听取业主的意见和建议，改进和完善效劳；

〔四〕配合居〔村〕民委员会做好社区管理相关工作。

第二十八条〔物业效劳收费〕物业效劳收费可以采取包干制或酬金制，具体方式由业主大会与物业管理企业约定。

物业效劳收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业效劳收费实行政府指导价，价格标准由市价格行政主管部门会同市房产管理部门，依据？中华人民共和国价格法？的有关规定制定，具体标准由业主大会与物业管理企业参照政府指导价协商确定。

高档住宅和非住宅的物业效劳收费实行市场调节价。具体标准由业主大会与物业管理企业协商确定。

业主不按时足额交纳物业效劳费用的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按照合同约定收取违约金，或依法申请仲裁或提起诉讼。

第二十九条〔物业共用局部的经营收益〕利用物业共用局部获取的收益，属共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理的其他方面。

在利用物业共用局部获取收益的过程中，物业管理企业为此提供效劳的，效劳费用由相关业主与物业管理企业协商确定。

第三十条〔物业效劳纠纷的处理〕业主、使用人、物业管理企业之间因物业效劳发生纠纷时，当事人可以协商解决或申请房产管理部门调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章物业的使用与维护

第三十一条〔物业使用标准〕物业的使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

第三十二条〔物业使用的制止行为〕物业使用中制止以下行为：

〔一〕损坏房屋承重构造

〔二〕违法搭建建筑物、构筑物；

〔三〕破坏房屋外貌；

〔四〕擅自改建、占用物业共用局部；

〔五〕损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

〔六〕存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

〔七〕排放有毒、有害物质；

〔八〕发出超过规定标准的噪声；

〔九〕法律、法规、规章和业主公约制止的其他行为。

第三十三条〔物业用途的改变〕业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，有关主管部门不得审批。

第三十四条〔车辆的停放、收费和管理〕车辆在全体共用局部的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照市价格行政主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，收费标准按照市价格行政主管部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行订立保管合同。

公安、司法、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第三十五条〔停车位的管理〕物业管理区域内的机动车停车场〔库〕，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

第三十六条〔专业设施的委托管理〕物业管理区域内由相关专业管理机构管理的设施,可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照约定支付。

第三十七条〔专业设施的收费管理〕物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业承受委托收取上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

新建住宅工程，建立单位应当向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位申请一户一表；已建成未实行一户一表的住宅工程应当逐步改造，实行一户一表。

第三十八条〔专项维修资金的缴存主体、缴存比例和缴存时点〕住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼构造相连的非住宅物业〔含机动车停车库〕的建立单位和业主，应当按照本方法规定各自缴存专项维修资金。

建立单位按照物业总规模建安造价１%〔配置有电梯的、按照建安造价２%〕的比例缴存；业主按照所拥有的物业建筑面积每平方米建安造价３%的比例缴存。

专项维修资金由建立单位和业主在办理房屋初始登记和转移登记时缴〔纳〕存。

已经办理初始登记和转移登记而未缴〔纳〕存专项维修资金的，由建立单位缴纳的局部按照本条例规定的标准补缴，由业主缴存的局部按照业主大会的决定筹集。

第三十九条〔专项维修资金的管理〕专项维修资金必须以业主大会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由业主缴存的局部核算到户。

机动车停车库的专项维修资金单独核算。

房屋权属发生转移,原业主缴存的专项维修资金和有关物业效劳费用不予清退,由原业主与受让人协商清算。

专项维修资金由市房产管理部门负责监管。专项维修资金缺乏时，分别由该物业管理区域内全体业主或该栋、该单元相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

第四十条〔物业维修等费用的承担原那么〕物业维修、更新、改造和养护的费用，按照以下规定承担：

〔一〕专有局部所需费用，由拥有专有局部的业主承担；

〔二〕局部共用局部所需费用，由拥有局部共用局部业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担；

〔三〕全体共用局部所需费用，由物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

物业的共用局部属于人为损坏的，费用由责任人承担。

第四十一条〔物业平安管理〕物业存在平安隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

发生危及他人房屋使用平安或者公共平安的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

物业应当定期维修养护。出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。

第六章法律责任

第四十二条

违反本方法的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处分规定的，从其规定。

第四十三条

建立单位违反本方法规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区房产管理部门，由区房产管理部门责令限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

建立单位违反本方法规定，未按规定缴纳专项维修资金导致不能进展所有权初始登记的，由市房产管理部门责令限期改正，并可处应缴纳专项维修资金数额一倍以下的罚款。

建立单位违反本方法规定，未按规定配置物业管理用房的，由市房产局责令限期改正，并可处应配置物业管理用房销售价格二倍以下的罚款。

第四十四条

违反本方法规定，损坏房屋承重构造的，由区房产管理部门责令立即改正，恢复原状，并可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

违反本方法规定，擅自改建、占用物业共用局部，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房产管理部门责令改正，恢复原状，并可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

第四十五条

违反本