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文档简介

#第二篇资产评估实务

第五章房地产评估

第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。待开发房地产的价值=开发完成后房地产的价值一开发成本一资金成本一开发商合理利润－正常税费地价=预期楼价一建筑费一专业费用一销售费用一利息一税费一利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项适用范围1）待开发土地的估价。2）将生地开发成熟地的土地估价。3）待拆迁改造的再开发地产的估价。注意：1）选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。2）正确判断预期售价3）将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价=楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000X2.5X9000=45000000（元）3）计算建筑费和专业费建筑费=3000X2000X2.5=15000000（元）专业费=建筑费X10%=15000000X10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000X2.5%=1125000（元）销售税费=45000000*6.5%=2925000（元）5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）X10%=（地价+16500000）X10%6）计算利息利息=地价义[(1+6%)2—1]+(15000000+1500000)X[(1+6%)1—1]=0.1236义地价+9900007）求取地价地价二450000gl650000e-1125000—2925000—0.1X地价一1650000—0.1236义地价一990000地价二21810000/1.2236=17824452（元）8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912+2.5=3565（元/平方米）公式：地价一楼价一建筑费式1+i+f+F'+ir+iP'）—租售费用― l+r+Pr+t用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费一租售费用专业费=建筑费Xi i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。利

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