北京某物业管理招标现场竞标答辩节选

北京某物业管理招标现场竞标答辩节选９月１２日，北京首次物业管理招标由***成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。

第一答辩人：

北京***物业管理公司

刘**（北京市小区办，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管***后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？

答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。

刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。

点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。

季**（清华大学房地产研究所，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？

答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。

第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次***招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。

点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。

蔡**（***房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。

答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。

点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。

第二答辩人：

北京***物业酒店管理公司

徐**（建设部房地产司物业处，以下简称“徐”）：***公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何区别？

答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。

杜女士（***客户代表，以下简称“杜”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到８人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了６０人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。

答：我们是将***公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为８个人的编制并不大。

散物业管理炎涉及的工程系渗统较多，而且瞒接管初期又是泊一个磨合期，搏将来随着物业疾不断的完善，赛我们要培养一号些万能手，如滑果最初把人员踏编制压下来，把实施过程中就报会非常被动逢。买瞎点评：在腾６家竞标的物均业管理公司中负，除桂***剑之外，其余各盟家公司列出的耽财务人员最多膝未超过３人。骂作为客户或业玩主提出这样的煎质询，当然是浩在情理之中婚。悟浴杨馋**歉（北京市房地旋产管理局总工根程师，以下简赛称会“纸杨乱”侍）：你标书中保的人员编制非斧常庞大，共有少１４６个人，军人员费用的支梅出加上管理费扎酬金共约５０讽０万元，占整犯个物业管理支王出的５５％以例上，请对此问胆题进行解释椅。村轻答：从目冬前北京物业管冷理行业情况来眼看，完全过渡嘱到专业化，或康是单纯减少物耐业管理公司的继人员，我们测受算过，似乎比侨自己管理费用挤还要高，因此航，我们在标书倍中只将绿化暂掀委托专业化公氏司，随着管理楼的深入，我们宴将逐渐减少保侄安、工程维修您等部门的人员虎编制。我预计火，会减少到８来０人左右祝。密爪点评：物森业管理要想竞就标成功、占领谎市场，必须按机市场经济法则泪行事，即应当叉优化人员结构朱，科学合理地皱设置岗位，提李高管理水平，宝以便降低管理迅成本倘。弄碍徐：标书脏上已提出物业惨管理费的参考筋指导价为４元茄，你们做出元创的标准，是基洪于什么样的理者由妙？遍隙答：关于尸**盆*惊物业板申报的每平方导米６元的管理渔标准，与标书狐上提出的每平寺方米每月４元捷，差距为两元凯，当时从欺**杠*搁物业烟的指导思想上岛来讲，我们认踏为，应该根据呆**旨*存物业津管理岁**型*赛公寓汇的全部支出项帜目的实际需要葵来测算，在标训书上我们提到收了九项，在资亿料有限的情况彼下，我们首先辛按照目前的现衣有资料提出全举部支出项目，储之后按照可供锣销售的面积１悉２万平方米倒绢推回来计算出躬６元钱。我认取为，作为一家糠物业管理公司栋，在他接管一浩家物业管理项越目的时候，首记先应明确这家各物业的定位是座什么档次，之驾后根据他受托徐的项目制定切浆实可行的支出蚊项目。我认为退**菊*俩物业扯目前拟定的八读项跟ＩＳＯ９煎００２制定的杆标准吻合，我妹们确实有一定镇的偏差，这是叛由于保守而造痕成的，不过我絮们会有一定的搂调整。如果我按们的预算或者显说我们的标书蔬没有得到业主雷的同意，我们妈可以按照发展角商的资料做进碧一步的测算怠。赏墨杜：关于扩物业管理承诺百问题，我统计愧了一下，在所岭有的物业管理灭公司当中，根绵据国家标准要傍求，有如下几楼点陈***居公司是处于最驼低线：第一，旺房屋维修国家不标准是９８％校，帜***锈承诺是９５％遥；第二，是维爽修工程合格率遭，其他各家（法竞标的物业公纯司）均符合国从家标准，惟有杜***巷是９７％；第得三，化粪池、征污水井完好率传国家规定是百摇分之百，其他愿各家都是百分俊之百，其***众是９５％；第本四，业主满意条率这一项烧***奖承诺是９０％毒，其他各家基套本都是百分之企百，请解释一波下表。娘晨答：国家尝有关标准我们重也都看了，要截迎合发展商和钓评委的口味都喂可以写成是百棍分之百，但这认可能就是一个历不切实际的承墨诺，我们从实气际经验出发制腰定这样一个百是分比，否则将倒是一种不负责虏任的态度迅。眼蜡点评：从处各公司的竞标秧书中看出，各昂公司承诺的标阿准各项都基本店上接近百分之牛百，这与北京计现实的物业管防理情况显然有嫁很大差距，该竟公司的承诺虽做然选择了下限足，但未必不符玉合实际年。胶盾这也引发效出另一个问题迫，如果中标物拉业管理公司没甘有实现承诺的误标准，问题该冒如何解决？同杯时，对于上述免指标的定义及垄可操作性也值盘得考虑辆。肯置蔡掠**拾（北京剧***润律师事务所律阅师，以下简填称宗“诞蔡律挤师柱”辫）：你标书中圈提到对自主经允营、自负盈亏澡有异议，如果麦在正常情况下宵，管理费收入罢不够支出，这谷准备怎么处理叠？顺瘦答：作为浴物业管理公司怪，支出原则是慎有多少钱干多臭少事，管理酬弊金应该是建设填部规定的８％溜和１２％，在皂正常管理之下梨，如果亏损，离这种亏损在得禁到物业管理委幼员会的认可后泄，应由全体业票主承担；如果袭有盈利，也应芒由全体业主共再享，转入下一结年度继续使用梯，同时，管理谷公司每一年度咐应该向全体业备主报告下一年庆度的收支管理亮预算，若不发理生重大的资金补支出项目，管织理公司不应该地发生收支不平裁衡的现象扶。己器点评：物踏业公司在采取度定额酬金的管衔理方式时，也蒜不能免除物业盒公司在物业管亦理费入不敷出冬时负有一定责致任，在正常情活况下，保持物语业管理费收支张平衡是物业公摘司一项重要义芳务，同时法律蚂法规亦不禁止便物业公司采用副承包的管理方咱式舱。暴佩第三答辩荷人把：胞贷北京的***女物业管理公匪司毛秋刘：览***坟是外销公寓，狸也就是说这里绍的业主或租户业有可能是外国可人，作为物业环管理公司你们妹是否知道应到着公安机关办哪斑些手续透？尺意答：我们描要请外籍人员柿填写由公安局肺管理处要求填滔写的登记表，玉通过网络系统机传给公安管理盘部门，对外籍向人员进行登记母，以便更好地它管理拢。牌浓点评：这烧是一个管理工我作中的技术性赢问题，经验如好何，也由此可穴见一斑钻。朋肠蔡经理：辅贵公司标书里惯有关物业管理祖费收缴率的承须诺中提盗到鼠“沈非管理责任造朝成的欠浩收酬”陵问题，能不能鹊解释一下这指揪的是什么疑？呆捉答：这个踪非物业管理的舒责任指的是：颜小区周边噪音旅严重等并非物极业管理本身问醒题对住户正常面生活造成的影魄响，这种情况测不交管理费，丑业主也是有道附理的，因为他芦享受不到安宁休权，这样的情驴况下只能通过茧法律手段来解追决矿。彼粉点评：拖番欠物业管理费渡是一个非常普叠遍的现象，造准成业主拒交的软原因其中许多色是由于发展商盒销售或建设房俭屋时遗留下的秤问题而产生的闷，对此物业管贵理公司接管时墓，所约定的条种款严谨一些才伯具有可操作性柜。股式蔡律师：精在标书中你们纽提到，保安有交２２人，目前配北京保安分为授两类：一类是插自己组建、培县训保安人员进忆行管理，一类锐是分包给专业兴保安公司。你漫们是外包的，划请问，你们将蛙如何保证对保牵安人员的控制辅管理，又怎么叹能保证小区安把全收？宿毫第二个问徐题是你们在标批书中对社区文籍化建设提出了治很多设想和安死排，柔如宏“并三辞八恶”猛节活动和秧歌祝队等，这些活历动对于外销公赠寓是否合适羞？缘呀答：关于旁保安外包的问剥题，我们在聘狸请保安人员的料时候，要跟当踩地的公安部门榨取得联系，由签他们来推荐专薪业的保安公司宣，在对保安人异员的控制问题志上，我们要保必安公司签喇订规范化的委常托管理合同，滔我们会在合同轿中注明由保安相员及保安公司续失误造成的损秒失赔偿问题；题第二，我们要秃求保安公司提勇供保安员详细胃的个人资料，沈而且，由保安嗽公司做出承诺尚，保安员所发歪生的问题由保鉴安公司来承担掘。贴艘我们在制渡定标书时，并屈不了解忽**翁*冒公寓臂的客户群，所险以我们制定的接社区活动就比斜较全，当然在贷真正接管后，悄我们要根据当未时的客户群，途来进行文化活梦动的组织及安勤排办。勇悄蔡律师：饭你选择外包的废方式要么就是祖水平高，要么瞧就是费用低，敏外包是一种间趣接的管理，你洲能不能具体说郑一下，为什么穴这样比你自己羽管理更好崖？励冬答：我们奶公司自己也招且聘过保安，培璃训等一系列的惭管理都是由我拍们公司来做，宽但是，这样做茧成本比较大；斤第二，在人员瘦管理上，由于织在一个公司，课时间长了就容筐易发生一些问测题。社会上保叛安公司很多，每他们也是通过贷竞争来实现经陡济效益，所以畜我们可以通过津公安部门推荐肤和根据多年的即经验来选择专介业化的保安公渡司，这样既能懂节省本身物业琴管理的成本，塞也可以保证不织会发生刚刚我郊说的那几种情久况慕。锅砍蔡律师：碍但是根据我们丰的了解，保安猪公司目前是一坟个垄断性较强享的行业，通常痰是由公安设立概的专门公司；停另外，公安大誉学等单位也开袖办了一些行业炊性的保安公司爆，这种情况下丙，你的约束力姿和有效性怎么靠保证，比如说苏保安人员不遵砍守规定或不服东从管理时怎么淡办犬？某用答：我们供选的是公安大午学的管理公司藏，我也曾经遇杨到过这样的问仔题，由于保安叔人员的过失，勒给物业管理公具司造成损失，姓这样在我们的遇合同中已严格凑规定，在正常至的管理过程当谷中，如果有问友题及时更换，弱他们会按照我粒们的要求，一么般在一天之内蚕可以更换保安厅员第二，由于瓦保安员引起的昨物业管理公司满与业主的损失狭，由保安公司漂来进行赔偿，好这个事先在合腐同中也已写明屠，而且是严格孔按照合同来执之行的。杨：请档你谈一下物业搅管理的新体制撑和传统的房屋遵管理区别在哪激儿凭？骤汤答：新的需物业管理概念瓣是由业主自治具自管，通过在棍物业主管部门匙的指导下来实痒现对物业的自烤主化管理，而熔以前的管理是心一种房管所式漫的管理，这就污是最大的区别灶。贷毅我认为，窗物业管理新的泄机制是物业管委理概念的变化宴，以前的物业舌管理等于是无膨偿管理，通过抄房管所来进行就管理，而现在犁是通过专业化奋的管理公司来坦进行有偿的管鸽理，这是一个搏比较大的飞跃南。常淋杨：你再浑说一下物业管所理达到的目标类是什么眨？霉驻答：物业赵管理的目标是增要使新建的物挂业保值增值，染为客户提供一爸个满意的居住章空间，这是我掀们最大的愿望轧。径底点评：良椒好的理念及超违前的意识是优世秀物业公司的恳标志，一个对命物业管理模式不没有深入认识偶、对行业的转伶变没有把握的斧公司也无法成病为优秀的物业烦公司侵。贯劫徐：假如得你管的小区中济有一个会所，谷你在标书中提胁到，会所的设齐施住户或者是僻业主可以无偿桐使用，这个问片题你们跟开发葛商怎么衔接开平发商是独立产稿权单位，如果涝这样做出承诺恨，将来业主说览了，你们当时锯说是无偿的，焰可是产权人说族不同意，那怎解么办呈？蚕基答：通过摄***煎开发商的介绍艘，我们了解到骄他们的会所由矛两部分组成：辆一部分是非民旁用性的，一部毕分是民用性的爷，这里我们所沃说的会所只限穷于非民用性的创，他的成本达陷到物业管理费碰的水平，所以蠢，在具体竣工俭之后，我想我谋们会跟开发商菊进行更好的协桃商，在物业管买理合同中注明隆。雾年点评：会勒所是一个复杂峡的问题，分摊票与不分摊的、伞管理性的与经予营性的，在未娘分清上述问题幅前，会所的管弃理费标准难以观确定，这也是示北京市场上普夺遍存在并未根坟本解决的问题峰。耕罚第四答辩福人沃：棕觉***薯物业管理公朴司邪资问：作为世一家民营企业也，请问茂***隐是否有经济能镜力保障长期稳岂定的管理好基**洲*腊公寓怕？谎描答：富***阿是一家民营企袭业，而且不是酒一个以投资为顾主体的房地产被公司，这是无呈须讳言的。但船我们有着良好殃的资信和业绩扛，这也是委托害人看中我们的卷理由。物业管正理行业有一个昆特点，就是低攀收入，但也是细低风险的行业磨。垦***暴这几年除了物涨业管理，我们眨没有做任何其矛他方面的投资杠，使我们企业俩在规避风险方睬面做得非常好格，我们知道我景们自己应该干奏什么，不应该倒干什么盼。糖迈问：你们桂的标书中提出行了许多特约性谱服务，有些项病目是收费的，针这些项目又是泊管理人员利用宝工作时间完成妇的，而管理人渠员的工资已经济从管理费中支狡付，那么，特课约服务的收益旨应该归谁所有月。宝纷答：特约佩服务的开展有障两种，一种是盯由管理公司来敞完成的，这部状分特约服务的膜成本要单独核践算的。第二种抗是由管理公司覆派人来完成，再自身只扮演一访个组织者，这煎样，收益中将万有一部分作为蓄管理人员的收激入，因为我们调毕竟做了服务飘，另一个部分赞将作为这个社替区的管理基金语。旬央点评：许轧多物业把特约植性服务收入想普当然地视为自碗己的收入这种吼做法并不正确螺***碗的认识应当是租全面、正确的柱。颗鸣问：北京拦市１９６号文乘件适用范围是迅怎样的。另外远标书中提到治秩安发生率要低雨于万分之一，笑一共窄是玩7功00渗多户，住满的猎话一户按五个赖人算，已趋近恨于零了，请问迁如何保证实现蚁？故性答：１９胁６号文件主要部用于住宅物业淋。另外，关于恒治安发生率，今我们认为，全幼年一共有皮8760冰个小时，按小翻时数的万分之猛一算，一年大捷概是八到九次央。在我们管理凯的项目中，被妨公安机关立案徒的几乎没有，槐有一些纠纷，堪我们都及时控绢制了算。吗债著泊问：治安问题回有时候不取决饿于你的努力，点而是取决于发宫案者本身。所站以你不能说一敞个市长承诺本悔市发案率在万灌分之几以下，台实际发案率真妨的就那么低，烟所以建议你们劝承诺时留一个愉余地重。幻额点评：管茫理服务指标的剧承诺必须先确盏定指标的确切块含义这样才具泉有可操作性可罚执行性。不只者是物业公司、构行政主管部门巧在发布各种标瓶准时亦应当注信意此问题李。浊付问：你们腰公司也非常重限视社区的文化购活动，公司用宅什么体制来保拔证这种社区文找化的完成；再睁有就是物业公割司如何与街道细办事处和居委另会接触等等增？漂血答：怎么断使社区文化推皇广到位是一个姓大问题。我们视公司在总部有聚两个机构，专迁门用于这方面司研究，在总部共针对不同的物编业去考察社区疼文化，考虑应潮该建立一个怎哗样的主体累。茶陵这一点，或我们派出的执穗行部门都有体驶现痰。链调第二个问中题谈街道办事森处。刚刚我谈墓到了物业管理拌企业并不是一禽个全能的企业膊，大家应该对秀他具有希望，乡但不应是全部葬的希望。一个督小区的成功不串是一个物业管冰理公司的成功孝，而是大家共夸同的成功，包爪括发展商、客走户和居委会街炕道这些相关部霞门。所以，共载建、共管是我您们标书里特别说提到的帝。峰昼点评：的挎确物业公司不辣是全能的小区诊秩序的建立、急维持还需其他月管理部门的支德持杰。才杠问：你们第提到，如果服罩务达到标准的钟话，希望能够脾提高收费标准筋，并且希望能门够提高酬金。向您能不能在今盾天这个场合就座这个问题作一棚个最诚恳的表服示，这个要求睛有没有可能取别消？第二个，吼在６家物业公如司里面，董***出是有偿服务列煎表最细，收费盒最高的，你是赖否考虑，像其世他一些服务公吵司一样，把收端取的这些费用池拿来回报业主絮？房浊答：当斗**辅*云公寓恩如果全部达到洲市优或者是国迎优的条件下，线适当提高收费宴标准，同时管猜理公司的酬金宴适当提高，应斥该说这是我们叨的希望。我相寇信，如果我们战做出成绩来，每业主自然会给展我们的成绩给僻予肯定，我想恩这肯定不仅仅墨是一个口头上蓄的，包括实际千上的。叨我想，能否提辱高是需要我们无业主委员会共渣同商议的。如爱果作为条件的落话，我们取消羽这个要求。如梁果是建议，我雀们还是保留味。开芒第二个问乏题，有偿服务排所得能不能全努部返还揭**杨*对公寓井，对这个问题趴我仍然不太想屯给予肯定的承腰诺，为什么呢灌？我们设想一劳下，们**很*搁公寓叹将会有嘴***梢派出的大量的鲜管理干部和工吓作人员，在业熟主休息的时候泼，他们还在工劳作，在你们节网假日的时候他摄们还在工作，泼他们这么辛苦麦，如果他们的阅努力换来了脂***爽物业的保值和遗增值，能够被登社会认可，业该主能够享受到般非常好的环境建，这样的情况挽下，可不可以败给他们一些报寻酬？我想这是刮可以的裤。慨功点评：厨***互的态度无疑是车诚恳的心态亦想是健康的旷。被聚第五答辩营人匪：畜削***鄙物业管理公惯司地协问：第一嗓，在你的投标尤书里面，对于退管理费用标准骄的计算，所依买据的文件是１择９６号文件，璃这个文件是针服对普通居住小话区的，这就意芒味着思***毅高等品质的管毒理，低的收费蹈。希望对你这斗个收费可行性骡和合理性能解湿释一下，因为教这个标书里面思没有把工资、愉办公费用还有凯一些不可预见垦的费用列举出隔来，希望能够号解释？第二个庄问题，如果说仪，使用人或者息是业主在使用网房子的过程中课对您的管理或墙者说对发展商骗的物业有一定安的意见，拒交派或者是少交管歌理费的时候，铸你们应该采取亩什么样的措施抗？娘倚答：第一躲个问题，我们评依据的是北京里市１９９７年库的１９６号文怎件，我们认为盘，现在北京市铜只有这个文件栽可供依据。高虽层楼宇有共同傍性，每一项收志费在总成本中况的比例大体相裕同，所以这种严收费绝对不会址影响猫***应物业的管理。蝇我们有把握以五这个报价管理谅好聪**邀*伙公寓错，因为我们在岭深圳的收费标霉准普遍在４块府钱左右趴。殊以第二个问锄题，少交或者龟不交管理费是偿一个非常普遍默的问题，我们边认为，首先要交摆正物业管理议公司的位置，贷业主是物业公主司的衣食父母稍，我们飞***咸承诺，首先保腊证自己高质量多的服务。同时荷，我们认为，锡北京市物业管沈理的法规在不才断地完善，拒园交管理费的问极题最终也会得恳到解决集。派粱点评：高昼档物业的收费习是实行政府指爆导价没有强制月性的收费标准戚***篇依据１９６号察文件测算并不技违法。问题是罚完全依据１９今６号文件难以别体现管理服务远的成本来源及匠难以测算准确苹的物业管理费丘。输***座在引用１９６兄号文件时应当砖作出必要的补陪充和合理的解款释木。酒造问：来自及深圳的伴***滤公司，对于在蔽北京做物业管产理项目，在难末度和风险方面爷做过哪些考虑蹲？臭蔑答：如果背加上勾**榆*趴公寓皱的话，未***隆已经在北京接捐了第８个盘了弹，我们管理的日总建筑面积已誉经达到２０４梢万平方米。经幻过两年多的对园北京市的考察解，决定现在要能进入北京。我掘们认为，从招使标书来看，对瞒我们设定的风恰险比在深圳投竿标的风险还要衫小，所以我们笑对这个项目非歼常有信心抛。框面问：你说竞这个项目设定阶的风险比深圳睬的项目风险还织要小，怎样具争体去理解勒？埋礼答：第一惕，我们看了招猫标书以后，我芽们觉得发展商槐很可靠，比如兼说，他承诺对币空置物业管理狮费全部由他交欢纳，在深圳没语有一个发展商拦会这样做餐。役利问：因为阳***皂在北京同时接糊管了几个项目晋，但你们的干槽部储备、人员耕素质能不能跟依上需求？这关渐系到横***神深圳、上海、针广州所实现的萝优秀物业管理尘能否在北京成罪为现实亩？季滚答：搏***堪最大的优势在握于员工的培训杜和骨干员工的旱培养。粗***臣物业管理公司膝的上级单位是阁中建总公司，上中建总公司在拐国内共有２５疑万人，从这般爷庞大的队伍中轰，选出一二千嫩人做骨干还是勉绰绰有余的；同另一方面，凡内是借调出来的届骨干，要进行钻一个月的系统巷培训，现在敬***客已在深圳市投躬资５０万元建轿成一个电教化绸培训教室，骨桌干培训不成问闻题。第三，现弯在乐***撒物业管理公司充在深圳共有２忧０００人，副识主任、工程师泽以上的骨干有羽近三百人，在锋深圳，管理一偿个１０万平方拥米的小区，有座５名管理人员称加２名财务管瞧理人员即可。天所以说，每个困小区有季７拒—患８名管理人员裹即可，所有这驾些，都为今后晒扩展储备了丰唤富的人才资源梦。铸叠问：接管只以后，投入的盆管理人员总数悼是多少躬？颜口答：我们洋从深圳调到北呆京的人数达到眼５６名，其中情，６０％以上俱是北京户口撤。茅楚问：１９呼６号文件的对共象和范围对未**伯*君公寓捏适用吗汽？批日陕答：北京还资没有专门对高沃档楼宇的收费喂标准，现在只站能是１９６号屋文件。深圳只管对微福利房住葱宅区和商品房编制定了标准，帖商场、高档写施字楼和甲级公蒜寓都参照此标备准执行。这在陡北京也是一样损。慢将问：提两洗个问题，一、竭能提供这么好程的服务，又收绳取这么低的费贿用，如何能保斯持运作，我对确可行性比较关须心。二、畏***宵要分二期竣工瞎入住，二期之前间有时间差，圾如果计算时全驾部按４栋楼１库１万平方米测改算，是不是前捆期经费会有不纸足志？亡陷答：忆***跌为什么可能较洲大程度降低管疫理费，一是因酱为我们实现了距规模经营，全胃公司资源可以长调度和分配，冈一般来讲，超联过５０万平方夹米的项目，每岛增加１０万平侄方米，成本可堂能降１０％。匪二是我们实现若了专业化运行妥。在深圳，我托们有自己的电评梯分公司、机疾电维修分公司沉、二次供水分月公司，所有公谨司全部有执照凤。通过专业化劫运作，可以更愚大限豪度地降低物业露管理成本，这怖是向国际惯例图接轨，香港就蹈是这样，由于担国内专业化程管度尚不高，我滥们只能组建自秀己的专业公司陕。虹墓虽说我们吊的物业管理费邮是按１１万平泼方米计算的，效但一期建２栋旬楼，投入也减眨少一半，可以怠保证高标准的睛服务，如我们竟在深圳管理的库中银花园，物啊业管理费为３猎．８元平方米瞎，西沙花园只皮有３．３元，婚做到了深圳的挺最高水平稿。货狮问：捧***枝是首家通过Ｉ你ＳＯ９００２债认证的企业，攀将深圳所有标讨准都搬到北京哀是否符合９０啄００体系认证糕，在南北方管把理差异上，你差们作了哪些考侄虑，如绿化，若南北方气候不坛同，保养成本产不同；取暖在消南方根本没有类。姻真答：我们旷的９０００体敲系认证进入Ｃ旋版，已改动了麻三次，在全国附各小区都按这摧个版本执行，摊没有问题。天耗津管理的华昌款大厦，顺利通投过试点小区考捉评，杭州的项徒目在省检中获很全省第一，年细终通过国家优剪秀示范小区考姓评。标准一旦材制定，改版前朝，必须按此标鸽准执行。吊***皇属高档小区，寨完全可以套用胁标准，这也是犹我们管理的长哗项。清洁标准扔中有一条是楼陈梯间砖用白纸捞巾擦拭虾２０厘米殿无污染。如果单我们能中标，爆我们保证这样揪的标准服务能嘴实现秩。赤趴北京和深电圳在绿化、取挥暖上确实有差怒异，但和天津恰的华昌应该无点区别。华昌也秋是一座高层楼舟宇。我们有５亚个持锅炉证的经高级技师，管俭理锅炉没有问乒题。而且我们抛出身于施工企锁业，原来是安搏装，现在是管努理锅炉，不会敬有问题烫。屠圈第六答辩蔑人毕：闭屈***吊物业管理公点司闭扒问：