土地增值税与售价关系模型

土地增值税与售价关系模型对于土地增值税，大家均知道，其最低税率为30%，最高为60%。从税率上来讲，土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额，而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表1。表1：土地增值税与销售额的税负关系具体分析过程如下：1.假设销售收入为X，可扣除项目总额为Y，土地增值税额为TE，则增值额为X-Y，增值率为（X-Y）/Y。2.以下表2为土地增值税率表：陶档次怒级距仔税率环速算扣除系数全税额计算公式跑说明畏1尽增值额未超过养扣除项目金啄额白50队%堤的部分递30%霜0屋增福值崇30%陡扣除项目疲指蓝1艰.付取得土地使用共权所支付的金皱额成；木2灰.画开发土地的成命本、费用暮；税3逮.虏与转让房地产静有关的税金强；近4恶.仪财政部规定的债其他扣除项目牧2丑增值额超过扣翅除项目金久额查50择%陶，未超贩过冻100餐%巷的部分肆40%越5%泽增值僵额关40%崭-泊扣除项目金功额苦5%繁3辛增值额超过扣煎除项目金差额统100肢%掩，未超踢过您200胀%络的部分凶50%摧15%捧增值冠额栽50%穷-协扣除项目金盒额击15%姑4但增值额超过扣汪除项目金冶额敞200福%旺的部分智60%珠35%锈增值耗额花60%塑-呀扣除项目金爬额偶35%3.增值率在50%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析假设增值率<=50%时，适用增值税税率为30%，速算扣除系数为0。为了让大家更加清楚了解到增值率在50%以内，土地增值税占销售收入的最大税负率，我们以增值率极大值50%为例，测算如下：（X-Y）/Y=50%Y=X/1.5TE=（X-Y）×30%-Y×0%=（X-X/1.5）×30%=(50%×30%)/1.5X=10%X即，增值率在50%以内时，土地增值税最大税负率为10%。4.增值率在50%以上，100%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析同理，假设增值率>50%,<=100%时，适用增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。我们以增值率极大值100%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下：（X-Y）/Y=100%Y=X/2TE=（X-Y）×40%-Y×5%=（X-X/2）×40%-X/2×5%=(100%×40%-5%)/2X=17.5%X即，当增值率在50%到100%之间时，土地增值税税负率最低在10%，最高在17.5%。5.增值率在100%以上，200%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析同理，假设增值率>100%,<=200%时，适用增值税税率为50%，速算扣除系数为15%。我们以增值率极大值200%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下：熊（说X-雁Y般）店/Y=200枪%Y=X植/3艺TE脖=束（替X-递Y荒）撇×50%-Y议×15%蜘=致（拔X-X/纤3限）厘×50%-X拔/3×15%铲=(200%甜×50%-1响5%)/3X堪=28.33短%X敞即，当增值率滤在汉100霞%军到刻200油%剖之间时，土地诞增值税税负率删最低喝在胖17.5阻%乘，最高蛋在多28.33匆%歼。丸6慧.极当增值率超侨过渴200高%樱时，土地增值佳税与销售收入冤的关系分析朱同理，当增值案率超鹅过泊200兰%彩时，土地增值夏税最低税负率圈在晨28.33%闻,双最大能到多少昏呢，我们也做狸一个极大值测掘算，假设可扣取除成本为零，膏则：醒TE惯=转（舞X-酷0养）宇×60%-0桑×35%=6惠0%X欧即，当增值率别超雁过样200尝%壶时，土地增值穷税最低祥为养28.33蜓%伴，最大能高罢达灭60国%匪。介综上所述，房聋地产土地增值月税税负很重，咱而在分析不同没增值率的情形骆下，可明晰土伯地增值税占收黄入的比重情况负。为进一步印饺证我们结论的岛正确性，笔者钥将以实例测算遣来验算结论。令具体测算示例详：艰某开发项目，烤地价谢为孟1嚼亿元，建安等捞各项开发成本论为村3圣亿元，营业税帮附加的税率合妈计辈为某5.5鸟%挥，利息按照计晚算扣除执行，腊销售额悦为漆8壁亿元，请计算巾：递可扣除成拜本起=阶（足10,000蚂+30,00市0走）执×130%+硬5.5%×8最0,000=忍52,000闲+4,400挨=56,40渴0浙万元餐增值盒额蛮=80,00胁0-56,4参00=23,离60参0过万元岛增值凤率慕=23,60句0/56,4其00×100吓%=41.8钉4%货土地增值忠税吸=23,60畅0×30%=袜7,08握0羽万元盘土地增值税税黄负李率衡=7,080宴÷80,00境0×100%哀=8.85%远由于增值率菌为耍41.84价%尤，低圆于永50猴%仆，税负扮率买8.85爆%雷，低酸于匙10案%酷，印证了测算宅规律。完假设其他条件事不变，销售收批入洗为哑1状0痛亿元，具体变仿化如下：祥可扣除成芬本末=吹（少10,000逐+30,00治0揭）象×130%+聚5.5%×1谎00,000架=52,0灌00+5,5库00=57,关50壤0京万元燕增值挖额果=100,0轰00-57,祸500=42毛,50洞0舰万元革增值贫率符=42,50垫0/57,5槐00×100术%=73.9提1%东土地增值村税胸=42,50甚0×40%-趴57,500号×5%=14召,12翁5岩万元退土地增值税税辨负找率诊=14,12遗5÷100,