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文档简介

1商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境，竞争对手的实力与策略等.因此,在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡.围对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的.。调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论2分析等商业市场研究(一)、区域商圈研究状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项(二)、终端消费者研究2、逛商场频度：是影响商场人流的关键.(三)、投资客户研究别需要.。3(四)、竞争对手研究目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等专题一：不同消费群体消费意向(例:民营企业老板、公务员、个体专题二:消费者收入水平与商场消费倾向及习惯值风险性论证第二部分项目可行性研究情况进行说明、分析、总结4分析估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对分析和预测项目的市场发展趋势.对区域内竞争者进行调查及分析比较通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面,为确定项目的开发设计方案提通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案5估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费来销售收入及收益情况,计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施第三部分项目规划发展建议2、综合评价(SWOT)：优势与劣势、机会与威胁。6素质营造建议地、装修标准等购物气氛的营造建议7第四部分招商、营销传播策略商圈分析(SWOT):商圈结构性分析1)标准租赁期；3)租金水平展望及预测；4)租金调整环境及递增率;1)销售价格厘定；位分割建议略性建议4)销售与租金的价格互动建议及检讨经营方式建议8五部分经营管理建议理建议8、统一管理、经营、规范化运作体系.9三、商场经营管理人员的选聘和培训第六部分项目标识系统制图法

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