大丰市商业地产市场调查报告

2010年大丰房地产市场调查（商业地产）**企划机构中国策划业十大著名团队中国十大房地产营销策划著名品牌企业中国房地产协会会员单位中国房地产策划联盟副主席单位**企划机构是由一批具有较高理论基础、实践经验丰富的策划、营销、管理、商业、培训等专家参与运作，并广泛整合社会资源，形成具有较高理论基础与实践经验的策划团队。**企划机构，从1997年开始进入房地产策划行业，先后参与100多个大中型房地产开发项目的策划与销售代理，范围包括：城市运营、土地运营以及商业、办公、高档别墅、中高档住宅、旅游休闲度假等行业，打造了一批精品项目，受到业界赞誉。公司尤为擅长运作大型商业地产项目，在多年的实际操作过程中积累了宝贵的经验，建立了行业客户资料库并已形成良好的合作关系。经过10年发展，目前已成为国内知名的专业地产服务公司。2005年、2006年连续两年被授予“中国房地产策划代理行业10大杰出团队”荣誉称号。自进入房地产领域以来，公司先后在上海、苏州、无锡、镇江、南京、扬州、泰州、盐城、淮安、连云港、徐州、武汉、大连、西安、合肥、哈尔滨等地成功策划了近百个案例，范围涵括商业、住宅、商务办公、旅游休闲、土地运作等各类地产形式，打造了一批名品、精品项目，受到业界的高度赞誉。**企划机构，强调创新性、科学性、系统性，特别注重实战性。创造了商业地产项目"六位一体"的运营模式。**企划机构的精英团队，运用该模式，参与项目的策划与运作，创造了骄人业绩。策划理念：强调创新性、科学性、系统性，特别注重实践性。使命感：为合作企业提供成功之道！打造中国房地产策划业精英团队！价值观：用我们的智慧、经验及社会资源，全力以赴，帮助合作企业获得财富，使合作双方实现共赢！企业理念：智慧释放财富，执著追求成功！**企划机构，竭力奉行“沫濡与共，创造未来”合作精神，用我们经验与智慧，全力以赴与合作企业一道搏击商海，励精图治，使合作双方不断强大！◆**机构直属公司：**（南京）地产企划机构**（无锡）地产企划机构**（武汉）地产企划机构犁**志（盐城）地产绘企划机构枝尾暴盐城新润嘉房保地产营销策划通有限公司宾晒罪盐城雅**守房地产经纪有崇限公司福跌客南京堵**代网际广告有限隐公司雁歪邮南京唐**层商业管理有限丰公司嫩凡劫南京呈**湖商业管理有限鸣公司嚷案例介绍：详闻情可登陆阵**爽机构网站顾：威葡一、商业地产忘类蓬二、住宅地产啦类能三、城市区域术发展类释项目要点提示喷：我们的优势：养1炊、未来城市向名东发展缓根据新一轮的亦发展规划，随贱着大丰政府东斥迁，新体育馆点的落成启用，轿及启动的一系唯列拆迁改造及批城东新区发展鸦战略规划，城桐东将成为大丰伶新市区。本案者位于老城、新戒区结合处、缓旅冲带，给本案蠢的发展带来了索决定性的影响云。防2乡、项目地势较伶为平整，地形掉方正，有利于栽进行规划设计骆。周边空旷，僻给打造中高级丈餐饮基地提供视便利条件。炎3撞、大丰具有一顺定的消费能力样，餐饮市场火趁爆，目前没有辰上档次的、上并规模的餐饮聚捐集区。目前只棉有康平路、汇忆金购物公园旁称有型2角条称为美食一帐条街的街区，灵但档次较低、夕环境差、接待效能力弱，不能扮满足大丰百姓纯对于餐饮、休蝴闲的要求。所秘以，从这方面唐来说，本案具荒有一定的发展熟优势，也是填严补了市场上这份方面的空白。件4脊、项目处于大乐丰湿地公园南都侧，良好的区弓域自然环境，倘将于项目的明互清建筑风格、延访古园林设计个相得益彰，互息相映衬，成为率区域独特的自群然、人文环境柄，共同打造大躺丰独具魅力的挎餐饮、休闲、众娱乐基地。我们的劣势：基1源、项目所处位急置为城东新区聪，人流量少，类且湿地公园还麻没有在大丰市后百姓心中形成费一定影响，所行以新区的全面隔发展尚有时日跳。丽2剑、项目周边配背套设施不完善旁，给日后经营夜、管理、采购篇等带来一定的愤发展障碍。浅3奴、以我们招过助此类商业项目难的经验来看，卵单体面积较大庸，总价较高，维可接受人群较垄少，对于项目度的销售将造成挑一定的影响。仁我们存在的机瓣会：仓1厦、沿海城市大风开发，国小家缩400之0慕亿的沿海发展毒基金投入南通励、盐城、连云底港三大沿海城茂市，大丰以其粗显著的地理位腿置，更有大丰占港这一独特优说势，所以大丰贵将迎来新的发抚展机遇。扣2俯、近半年来国蜘家的宏观调控照，放缓了房价痰上涨脚步，并辽抑制了部分刚召性投资、自住筋的购房需求，刑所以如果本案涉运作得当，则枪刚好能将该部狮分投资需求得岂到释放，为本昏案的发展提供款一定的机会。啊3山、本案为政府灌的形象工程、讯面子工程、政列绩工程。所以塞，在这样的前很提下，我们应签该善于运用政怀府的资源，创技造更好的发展职机会，给本案显的良性运作提霉供有利政策。奥我们可能受到英的威胁：责1施、受国际金融挂危机影响，特脆别是国家近半葡年来的宏观调住控，对房地产姓市场的影响极馋大。目前全国盟百姓持币观望剃的心态较重，屡即使上周南京弓等大城市出现轮购房热潮涌动迅，有回暖迹象遥，但是否真的块回暖，众说纷猜纭。券2门、股市、建材钞、黄金等大额伯投资方面，除伙黄金市场尚可修以外，其余均割不容乐观，给担大量投资者造省成了恐慌心理劝，现金为王，掌持币观望的心焦态较浓。授3哥、大丰市近期盛商业项目较多饭，虽然全国城脖市化进程躬有禁10肿%筝的增长，但大缩丰市议区它人口增长态势免较缓，给城市猜扩张的速度带瞧来谈滞缓影响，所乳以影响了城市补向新区发展的咬速度，给本案奖的发展也羞带来负面影响枕。目录：大丰市概况大丰概况：1、综合概况肚2程、安文化环境：3、经济发展狗A肤、城泳市轮GDP炮B失、城市产业结牙构4、结语充第二染章机焰城市规划咬第三章：大丰辜市房地产市场摘概况掘一、神200索9浑年大丰市房地揭产市场运行情园况首二、商业地产霉市场调查座1茫、市区主要商律业街道技2派、主要商业项宫目调查野三、胡2009润年大丰市商品答房武销售统计汇总筋四亩、恐201并0副年大轿丰判1-器6撞月商品房销售拒汇总纪五、商业地产这市场总结分析1、商业简析丹2裹、车路人里随机访谈（裙15蔬人）嫌第四章：项目释概况拢及巩SWO羞T匆分析一、项目概况看（敢1瘦）地界描述亮（拔2姻）用地指标麦（脱3错）责资源评估罚（龟4浑）基地价值特匪性难二、项尼目帖SWO腥T凳分析一、优势分析二、劣势分析扭三、机会点分银析掘四、威胁点分男析结束语贪第一决章完袭大丰市概况大丰概况：1、综合概况麦现辖割14些个镇、功1扬个省级经济技数术开发区和桂1剩个省级海洋经绑济综合开发区琴。茎大背丰市地处江苏储东部，黄海之夜滨，总人诞口忆7鱼4薪万，面慈积尽236笛7掩平方公里，垂海岸线老112榜公里蓄，耕地塑124脱万亩，滩涂任116屋万亩，距海岸叛40下公里纺处，尚有辐射盈沙洲社104唤万亩，纠辖给1且4聪个镇、两个省翁级开发区，境老内有省属农场图和沪属农场房各搜3被个。大丰市先肺后荣已获针“起江苏省文明城逆市齿”浪、演“录江苏省卫生城桐市弦”趟、喜“脾江苏省社会治批安安全蔑市摸”痕和堆“头全国城市环境存综合整治优秀买城泼市陵”般等酷3顶0除多个国家级和百省级先进县（达市）称号。皂大丰是麋悲鹿之乡。大丰扔麋鹿国家级自培然保护区是世堆界上最大的麋讯鹿放养区，也竞是全国精选么的忘1麦5必个生态旅游景挣点之一，现有绩麋跃鹿饭100添0虾多头，占世界闹总数俗的骑30但%胳。培大丰是全国第袋一批生态建设究示范城市饭。廉198粉3泼年大丰出台了吐全国第一部生旷态县规划，由载此被誉瑞为变“祝中国最早、早启成功的生态建跃设区圣域胶”城。全国生态专细家妄称但“恳中国生态建设屡这篇大文章，着是从大丰落笔溜的关”书。大丰将生态创理念全面渗透议到社会的各个乌方面，形成绿终色教育、绿色泪城建、绿色工掏业、绿色农业欠，进行综合生烧态建设。这一惊局面在中国独类此一家。目前寺大丰已建成了迷生态家园、生泻态村落、生态凝社蛮区涉…拿…碍人类文明与自泛然造化的完美舒结合是人类能羡够创造的最伟远大的作品，环混境优美、文明役进步的大丰市泛正率先开始对猫这样的作品做牧浓墨重彩的绘返制。写大丰是滩若涂湿地宝库。浮大丰海岸荡线泰11窗2峡公里，沿海滩悼涂面吐积肿1穿0卡万公顷，是亚渴洲最大的一片灿滩涂湿地，被较联合国列入世就界重要湿地名侧录。原始滩涂裹湿地上栖息龙着信40输0灵多个野生动物美家族，生长着壤近润50掩0绳种海边植物欧，是各类野生非动植物栖息繁库衍的天堂。屑大丰是新泊兴港口城市。覆国家重点工程塔大丰港位于江备苏沿海海岸线甜中部，是填补苹江苏沿海港口娘空白带的中心键战略大港棕。锋200谁5笔年耻1皂0确月盒1口8璃日，大丰港一总期工程两个万谈吨级泊位已建品成试航宜，核200讯6侮年开放一类口仍岸，并同时开霞工建芒设拼6途个宏5房万吨级泊位。绩到艘201锅0概年，大丰港将怠形宏成待150果0仅万吨年吞吐能沸力，成为江苏矩沿海对外开放另的综合型中型凝商港。景十一五期盏间，大丰将努激力建成江苏东森部沿海新兴临芒港工业城市、朋江苏中部开放症的港口物流城趁市、长三角地手区重要的生态席旅游城市和盐址城跨越发展的搬重要增长极。拥2推、赤文化环境：楚大丰历史悠久晌，成陆于两千存多年前的春秋汪战国时期，曾碍以产盐而名闻模遐迩。遮大丰市早礼在丝194很2迟年初建，当时醋名字崇是忍“跑台北表县方”妥，因地处东台在的北边，所以仍叫台北了。后围来，因为它与耗台湾的台北县亦同名，故狐在毯195乞1较年改为大丰县码。膏这大丰二字的地来源呢，有两评种说法，一是游因为大丰这地棉方古时为盐场罚，而当时最大葬的企业理是眼“冒大丰盐垦公斩司广”赖，于是笨取取“可大脸丰眠”蜘二字。另一说芽法是，取县里发大中镇和新丰农镇的各一字而避命名的。不过论取名为大丰后欠，确实老百姓盾的日子也一天辈天好起来了，教大丰县也递在妙195霉8础年被列为全国颠重点产棉县贞，扔7四0塘年代，棉花产拢量进一步增加粪，被誉拳为郑“犹金大扫丰蓬”僚，这金大丰真敲得归功鼻于拉191堂7挨年实业家张謇私在这里废灶兴阁垦，种植棉花劣。著名的社会堵学家费孝通在泼大丰考察后，霸即兴题坏诗岁“网大丰连年大丰秩收，滩涂初访臣是中秋，万顷庆沧海出桑田，飘范公忧乐不无羡由直”迎。诗中的范公缩呢，就是修筑悲范公堤的范仲升淹。在牙大丰人文荟萃烛，除了范仲淹戴曾在这任职外托，还出了另一打个名人，那就嫌是《水浒传》类的作者施耐庵论，那大丰枣是中国四大古羽典名著之一《台水浒》作者施裳耐庵的故里。3、经济发展盐A险、城蛇市肝GDP耽200葬9牵年全市实竟现橡GDP24妈2污亿元，比上年弦增漂长允13.喜3搏％，经济结构推进一步优化，怎三次产业比肥为燕17.后8客：妙47.荐5羡：锯34.胳7痛：实现财政一惰般预算收负入挤13.28剖8傅亿元，比上年羽增肾长涨32.纽6屑％：全社会固习定资产投惰资祥162.眼2芦亿元，比上年尼增蝴长齿35.白6纲％：社会消费惧品零售总翻额耽68.垂8狮亿元，比上年园增姥长绸20.恩1帝％：城镇居民搁人均可支配收监入称1.505压5城元。比上年增衣长纹1劣5欺％；农民人均区纯收委入疮900强8伶元，比上年增蓝长满1走4您％。连续七年妖跻缝身薄“晕全国县域经济蚂基本竞争力百助强靠县亩(旺市隆)棕”础行列，建苏成船“名中国优秀旅游休城遮市跟”鹿和苏北县级首锤家屈“染国家卫生城女市膜”醋。播B远、城市产业结主构沫三次产业结构嗽比例调整雾为驾27.5:4些0.3:32泳.2控大丰的经济发锁展状况可视为胜典型农业化经闻济向工业化及运第三产业化转域型阶段，其经蝇济指标绝对值迁增长较快。4、结语究大丰地处中国傻东部沿海开放要带，属上海经糠济区，受长江炼三角洲经济圈荐辐射，区位优救势十分突出恼；旷城市人口进程标化强劲，为地备产市场早就基彻础；塌大丰拥有独特岩的自然保护区市，形成旅游特壳色产业；筝拥沿海中部唯百一的深水大港忠，为打造江苏旱腹地唯一的港够口城市奠定基陈础；粱城市规划较为象合理，定位为所一城一港，絮城市向西，后票东、北，床以及相关的城载市绿化以及道疫路等公共配套室的进驻；馒旧城改造。出乔新房屋建筑，鸽拆改危房违建院，增加绿化面挖积，完善旧区余基础设施和街量道服务设施。障对城市中心区阔内工业企业实绘行火“妄退二进桑三怕”午“另退二进幼绿孔”惭，改善城区环奶境品质。结合欠市政府搬迁和坡旧城改造工程博，强化阳人民路、黄海近路城市主要商庙业街区的职能球。矩大丰的经济发恢展，基本保持境在仁15绿%崭的增长，高增稻长的速度；笋目前大丰还处钉于典型农业化类经济，向工业顾化及第三产业福化转型阶段，墨其经济指标绝骗对值增长较快葬；猪大丰拥有良好弓的文化底蕴，尿城市经济化程香度尚欠佳。畜第二句章廉讨城市律规划释1院、城市规划区沃范围谋西至沿海高速刑公路、北至徐秘大高速公路、巧东至大丰海洋猾经济综合开发消区东界、南至爆大中镇南界及恒一卯酉河一线吊，包括现大中斯镇、大丰海洋齐经济综合开发涉区、裕华镇、张东坝头农场、遵华丰农场的乡帆镇行政区域范块围以及海丰农痛场、新丰镇南脊部的部分用地说，总面积约垦为巡61叉6蹈平方公里。城卷市总体规划用们地范围约为剂101km秧2哑，城市建设用铲地规模蕉34.1km治2让。受2第、城市性质和咐功能定位址江苏东部沿海伙新兴临港工业机城市，江苏中澡部重要的港口组物流城市，长呀三角地区重要滚的生态旅游城贩市。鹅3序、城镇空间组盆织捐“箱一城两虾点多”幅，即一城为主疾城区；两点为膊刘庄和港口两爷个片区中心，呜重点发拐展科“暖一城一巧港竖”踪，即城区和港产区。碗4确、城市总体布扎局途城市发展方向兽：三近期以西进为果主，远期东扩梳北延，筝建设新区，整猜合老城，积聚碗产业，优化城谷市功能。布局熟结构：以老斗卸龙港为界，以旨城市发展时序蹈及道路、河道偷为分隔，形磨成僚“狂两片五自区渣”絮团块状城市空役间布局结构。祝5讯、综合交通体绍系渣对外交通有铁盯路、公路，内凶河航道为主流扎。城市道路交抢通彻以请“拼六横六歉纵委”德的方格形路网捷结构，构筑合业理的主干道路茅网，以提高交欺通系统运行效数率。六横自北迈向南为：疏港阶路、永跃赏路轮-躺新村路、幸福尸大街、大刘唐路妹-轨黄海路、南翔盈路、南环路；乡六纵自西向东霉为：西环路、可四号路、西康冬路、常新路、脱人民路、东宁药路。唯6沙、城市绿化系望统兴规划以城郊生抢态防护林网为肃基础，晚充分利用交通痒廊道、自然河狐流水系开辟城好市公共绿地和自生产防护绿地双，形成岩以阵“域绿核、绿廊、史绿带、绿淋环孤”苗为主体的多层咸次城市绿地结物构。川“赢绿驴核涂”田：老斗龙港湿书地公园报。闯“放绿舍廊皮”杰：老斗龙港绿谜色生态廊道、忧新团航河伪-畅二卯酉河滨河选绿化景观廊道碍。屯“务绿魂带隙”献：沿河道及主传要城市干道形塞成的带状绿地轻。越“摸绿翁环恢”叔：东宁路绿带值、疏港路绿带毅、西环路绿带越、南环路绿带叠所形成的环状童防护绿地体系袄。胃7冶、近期建设规朗划。疗近期规划建设技重点：透①巧新区建设。加派快新区建设，捏启动新区房地减产开发，初步裤形成新的市中墓心区。加快工垦业待区建设，加强舒道路、绿化和炉市政设施建设宫，改善投资环谈境。在南翔路严高速公路互通休口附近建设专丽业市场区。栏②愉旧城改造。进茎行旧居住区、悠旧街区、城中摄村出新改造工局程。出新房屋锄建筑，拆改危袍房违建，增加包绿化面积，完遗善旧区基础设项施和街道服务昏设施，改善旧捡区居住环境。纳对城市中心区则内工业企业实滥行毛“踪退二进绿三夫”均“抗退二进雕绿沃”土，改善城区环奥境品质。结合受市政府搬迁和枪旧城改造工程桐，强化人民路哲、黄海路城市肉主要商业街区像的职能。匠进一步编制了干城市交通、燃既气、人防等专雨业性规划，组借织实施了城市绑道路桥梁框架宫工程、景观建赏设工程、城市邪品位提升工程学、公共公用事饺业工程、城市谷基础设施配套用建设工程、城妄市管理建设工乒程等七大类七测十五项工程，啄全面开工建设烛。组织了绿化牵大会战，市区酬新增绿地面剖积疯23.巷6乞万平方米。城衣市规划建设管横理工作日趋规言范，市容市貌饱得到了极大改瓜善趣。甲遭苏中平原广袤冒的土地与相对旺廉价的劳动力某成本注定其在液长江三角洲的限新一轮产业调连整中可以起到讲极为重要的拾做遗补缺的作用姿，随着长江三校角洲经济的发友展尤其是苏南纠经济的崛起，导日益增高的土良地及劳动力成快本将挤压出绝短大部分的劳动齐密集型企业，述北迁该类企业帆目前发展势头和较强，大丰自巧身的区位优势腿和劳动力优势铲转化为经济发祸展动力，取得念良好的发展势甚头。弟第遵三号章：大丰市房洒地产市场概况川一、疼200揪9绳年大丰市房地迈产市场运行情题况渴（一）房地产吊投资保持平稳呆增长。锈200恳9秀年，全市房地壤产固定资产投常资保持平稳增惨长，共完成房饺地产固定资产卸投汇资湿11.迈5歼亿元，比上年痒同期增猴长算26.4吹%运；其中住宅投从资完饭成固9.葬4规亿元，比上年碑同期增他长缩25.7掠%猛，占全部房地毁产开发投资匙的霸82情%宫。新开工面秒积枪76.生2辆万平方米，比稀上年同期增谢长挖7.1祥%强。傍200济9字年在纳入统计目范围注的愁3侄4刺个规模以上项王目中，房地产蚂新开工项目孤有浊5回个，分别为金搬润嘉园、韵***侍城、海洲花园扒、丰中名邸、慨上川钢材市场吗，衬5固个项目共完成妨投资疲额天1.投7烘亿元，占全年借房地产固定资收产投资总额余的免14.8著%削，新开工项目锋普遍呈现出新脉开工面积多、狸投资额大等特抚征，为房地产丽市场的后续发延展提供主动力森。骤（二）商品房悔市场交易一路度走高。切200礼9惑年全市共完成植商品房销售面唱积过84.4则3迹万平方米，同赤比增读长央109.19汇%株。其中：住绵宅翅69.9沫9聚万平方米、商语业粮11.4梯8帜万平方米、其改他忠2.9犬6挥万平方米；共简完成商品房销胞售金网额握23.4派6充亿元，同比增览长遮111.42馅%乖。其中住灶宅辆17.但8狮亿元、商尽业溉5.2聪1避亿元、其辩他供0.4走5塑亿元。市区所榴有在售楼盘都卷实现了较好的针销售业绩，甚峰至位连散200给7饿年郑和备200骨8片年积累的空置孝房也被急速消垃化，市场上基辫本没有现房，牵紧俏楼盘的预奸售商品房在项畜目开盘的几天枯内就被抢购一拣空，市民所熟虽知的楼盘基本绣无房可售。努（三）商品房脂销售价格持续誉增长。捆住宅商品房销果售价格上升趋卧势明显，舞除裤1厘月份销售价格栗环比仍为负增功长外，其余月咸份都表现出强邻劲的增长势头吼。截时至袍1冲2征月底，市区大干多楼盘商品住秃宅销售均价均拢突度破肺300羡0同元钳/检平方米。新开识盘的丰中名邸妻商品住宅销售毅均价更是达尾到毕430格0捷元倍/奔平方米左右，超销售价格屡屡凡刷新历史记录油。从各楼盘成员交情况来看，品价格在短期内术还有上涨趋势叮。斤（四）新增商断品房供应明显板增加。垄200足9喷年全市共挤有弯2浆9布个项目合页计服14姻3早幢楼批准入市快预售，新增商败品房预售许可构面积屡为湾57.5蛛万平方米，比矛上年同期下短降狗27.94稼%阀，其谊中植1-准6尾月份同比下迅降练49.9丹%弯，悦7-1蛙2小月份同比下每降溉6.3魄%住。可见上半年屑房地产市场所定受的影响较大圆，下半年开始反大幅回升，这链也迎合了近期该旺盛的市场需载求。洁从轮6睛月份开始，市郑区各个房地产骂开发企业都已体加大了开发投滚资力度，如丰融中名邸一期工们程新开言工鸡8闭幢小高层，建负筑面积尺约母5.敲2来万平方幼米慢;智海洲花园新开巩工通1疲2束幢多层，建筑率面积拉约他6.辅3丘万平方源米谁;妥***眼国际购物中心谣新开工大型商寒贸城，建筑面密积杆约绍5.退6臂万平方拘米森;哑上海花园新开拳工秒6哲幢多岗层味2使幢小高层，建须筑面积待约铜1.厉8扫万平方治米秆…立…市，这些新推出渡的楼盘基本是友尚未推向市场困就被预定一空声，火爆的销售谋市场又促使他泰们加快了项目嗽施工进度，抢蜓占有利的市场屠先机，夺取市降场主动权。随治着春节的日益拜临近，各房地春产企业势必加淋大预售楼盘的尊供应量，房地夕产市场新一轮瘦的较量即将上洋演。牢（五）市民选肚房购房更加务丹实。熔200途9准年全市共实现巷销售商品何房邪667冬7知套。其沉中帽8栏0段平方米以下辛的浊133端5假套界，绸80-10阁0惑平方米粉的械153牢1伸套远，症100-12姨0休平方米登的伪176知6损套贡，慌120-14建4完平方米牲的流181府0挨套暑，压14最4爹平方米以下怕的铸23哀5扣套，商品住房嘉的热销户型主冰要集中届在螺100-14安4惑平方米之间，给占总成交量明的榨57.08共%汉，流8第0痰平方米及以下促户型占销售面由积总量始的愚19.9即%践。市民选房购涂房主要集中属在满100-14溪4惭平方米，即人甜均住房面积达捎到巡30-4风0进平方米，基本肿都属于改善型奉住房需求。值（六）市场消赶化以本地客户鸽为主。碎从销售对象来角看，本地客户航为兄621们9锤套兴(背其中市区和乡妨镇客户分别滚为单466膝9妄套备和扮155尘0嫌套贡)蜡，外地客户隆为袍45舰8婶套，仍然以本征地客户的自住宝需求为主，外巴来客户的投资骂和投机行为导跨致的需求基本泰没有；从需求边者的角度看，停成交面积的大架幅增长说明累遥积需求开始陆昌续释放，其中揪自住需求庆（桨100-12斗0乞平方米）和改骨善型需求饥（枝120-14先4顿平方米）释放罩明显，而投资捞型需求（主要窑集中在小户型其单身公寓）购但买行为增幅不俯大。合（七）二手住分房市场发展迅岔速。爽200靠9梢年全市二手房车市场完成交易尸面老积用23.5钥6纽万平方米，比而去年同期增熔长译17.97抹%粥，其中二手住蛛房交易面惹积未14.2滨6筐万平方米，比钥去年同期增冠长温101.25叹%炕。增幅较大的钓原因有二个方谋面：一是二手崭房的总体数量剂和质量有明显婚提高；二是受钞个人转让住房窑的营业税减免茂政策到懂200晃9探年匆1毯2御月朱3稳1多日征截止影响，二黎手房买卖双方选都抢搭政策吸的掌“泰末班码车谅”烂。整体来看，溉增量房市场和泉存量房市场实网现了很好的联梦动，两者互惠缎互利、相互促贫进、共同发展订，满足了不同俊层次社会群体缘的住房需求。脚二、商业地产吵市场调查非1惜、市区主要商禽业街道饿2犹、主要商业项援目调查芒（沫1淘）姑***稀国际购物中心肠***负国际购物中心俱位于大丰市人享民北路与新村恳路交汇处西猜闷，总建筑面积裕约译7互万平方米，谜项目集北京居岗然之家、义乌加小商品、数码掘港三个经营定湾位。患项目占地析：着6栗0张亩维建筑面积社：匠7芝万平方米绿经营定位亿：泊1浴—污3猫层家居建材军；睛4逃—拒6首层与KT笛V年、酒店、写字臂楼壮销售价格：面过积均姐在计8熟0勤—窄15宰0饮㎡胳一层：临搜街太2长万务元圾/箩㎡；内恼街镰1.冻2内—仪1.厉3反万元薯/皇㎡以二层篮：莫900意0倚—繁1000腰0红元蛛/董㎡怠三层很：恨800元0绝—晚860茂0况元轻/乏㎡㎡朝四驼—杀六层整层销售宇四层坚：声600秀0汤—苍650腿0衰元两/请㎡毁哈孕约那90荡0迁㎡阁五层信：北580绝0抛元进/移㎡程糟牙匆约牵90东0愁㎡换六层怖：猾560纽0梦元治/追㎡晴玻月乡约奇90歪0批㎡招商租金：裁一层朗：斧3庙0铸元壮/丽月谣·趁平继米辽竟索势其中：租金位为叠21.2咽5部元舟/惭月松·常平米；管理费咱为倍8.7肯5棵元杰/巷月劣·风平米辩二层份：扯2尾1判元满/局月禾·脖平委米屿毙纽最其中：租金锯为免13.山5颈元减/慎月帆·证平米；管理费声为插7.击5诸元束/热月弄·棉平米堪三层径：杰1饭5式元尺/卷月饺·厨平田米个启熟滋其中：租金巾为播7.违5根元良/鸟月秋·裤平米；管理费集为油7.础5宪元娃/裹月储·歼平米踢招商政策：迅免武6书个月租金，管盈理费不免。宏主力商家：居猫然之药家羡蔽诸（管理商家）龟总计套数涨：谋45俩0胀套仔销售状况侵：驼80%零（串2耐）状****飘购物公园神****备购物公园位于辨大丰市的市中午心，健康路与漫人民路交汇处占东南角，寸土毒寸金。街区共古约现90刷0段间店铺，街区炮南北向长约阻33荡0愚米劈。迟开间进深：开半间胀约羊4倚米，进深舱约再1墓0切米根-1徒4土米。主街道束宽金1刘8切米。尿经营品种：品特牌服饰，箱包坛鞋帽，皮具，拆内衣，化妆品奋，文具，皮草那，健身房，美鸡容健体等。李项目现状：项偶目主要街道部绢分人气旺盛，队主要集中在一拢楼街区，二楼篮、三楼生意惨忍淡。多关门歇稻业。酸项目管理：管祝理混乱、无序永，卫生状况较南差。店铺租金：锅主街区睡：放3挤0该平方沙米妻碑6亡万史/处年爷煤5划0昌平方首米妨1厅8膊万录/罪年屈枝8古0浆平方谣米脏4惹0茅万推/厌年水灌抬评注明：上述价折格不能等比，大采用抽样调查点法，位置不同症价格相差很大胆。忍示颈内什寒兄街宰：投3竿0坏—什8艇0狐平方丘米溜1.领3浆万谦—皇3.禾8滨万伙/悲年走（竿3即）虚**侵国际广场磨**作国际广冠场止—席—饼地处大丰市商柜业中心绝版地结段。东临人民取路，南朝秆健康路、西靠内大四河、北依炎幸福路，地理蚊位置得天独厚丝，是市中心永抽远不可复制的辱钻石地块。项温目总建筑面积娃达芽1客5盖万平方米，总隐投资要约血6脏亿元人民币，译是集：超级购边物中心泄、别BLOC湾K芽街区、高档住撑宅、商务办公恭、精装修小户炊型公寓于一体集的综合弹性绣“艺一站式生活广耳场大”袄。项目已成功坚引进苏北百年古老字号商业品湿牌些—壤—利盐阜人民商场缺，并拥有众多蝴国际、国内一刮线品牌店强势烫进驻。商住结涌合、动静分离其，呈390更0调㎡大四河主题口景观带灯，跟7密幢刺1府8该层精品住宅沿轮河而立，城市戏水景与现代建股筑完美结合，刻浑然一体，全勤封闭管理，高脱端智能化系统状配套齐全。项墨目还拜拥运有怒1665棕0器平方米的地下陕停车位，是大轻丰市目前最大非的地下停车场逃。该项目的建匀成，必将成为枯大丰市独一无幅二的地标性建弱筑，将引领城闯市主流消费趋姓势迈上一个新茄台阶。吹开胜摄发颂枪商：大丰摄**交置业投资有限疗公司练物业顾问：上乳海请***渣物业管理有限肆公司墨（重4孩）矛***禽城顿***浅城是由大丰伙**剃置业有限公司速开发兴建，地没处大丰市商业敏主干道人民北嚼路与飞达路交爪汇处，位于大希丰传统居民聚都住区，大丰金哑三角位置，是钩商办住综合项巨目，小区地面年比东侧现有居答民区高出约该0.害5为米绒，沿人民北路缘和飞达路建有验商业店铺，住潜宅面积躁从骗89~牛13畜0舱米堤，南北通风，显户型方整，卧凡室采用了老1.谢8锡米叠高的外飘窗设叠计，最大限度运的把阳光引进涌室内；周边优葱质的教育资源恳，三小幼儿园董，第三小学、娇第四中学等近右在咫尺，人民怒公园、金融中勤心、商业步行撇街、农工商购争物中心、城北喉农贸市场、城爽中加油站等均玻在失5农分钟行程之内捐，充分享受便敬捷的都市生活亏，小区还建有鬼集中绿地花园纺，供您休闲散版步，让你充分池享受城市健康钓生活。◆商业街：伍临街多二层，布局部三层、四冤层。楼上楼下笑共充有草12歉4考间。献销售模式：一以层单卖，二层成整层销售。庙面宽进深：面辰宽动4债米，进孝深野1夜2逗米左右。援层高：一层层参高混5.既6秆米，二层层饰高路3祸米。昆定价：暂时没静有推出。抽经营定位：无带限制。徐（够5由）绞**渴国际家居引**灌国际（大丰）凯家居广场境位于巧疏港路与东宁不路交汇处避,授占泥地虽3369葵8未平方米，总投溉资踩1.仇2寸亿元人民币，难商辅面吹积终5000竞0么平方米，仓储毙配套设膨施驴1200木0不平方米。该项剪目采用国内最职先进的设计理赌念，主楼为封后闭式精品展示煌大厅，集中展汗示国内外家居型建材知名品牌滩，双电动扶梯蚕直上二层、三猫层；东、西、偷北三面环形裙涝楼，展示广普提类装潢装饰材灾料。使整个家背居商城达弱到保“牢大而全、高精烟尖捧”甜，适合广大市怕民对家居装饰叔材料的各种需暖求。该项目将且是大丰城东新虫区的最大亮点销之一，是购物虾、经商、投资唉者的首选。吵开发商：大丰倡市什**堂置业有限公司售楼处：电话：接（陵6案）节***聚花园例***巧英伦印象街区牺位于西城新区掘，健康路与幸符福大街的交汇赞处，街区采用度了英伦设计风蒸格进行设计。装街区主要定位宽为社区购物、誉教育商业配套青、医护医疗、枪康体健身、休浴闲娱乐等。敢主营：餐饮、衬娱乐、休闲、泄社区购物等皮商业建筑面积箭：移1.野3式万平方米闷纯底层径：辣25-5绸0士平方米，价格筛约蚊860纷0津元辨/鞋平方米胁一二层连卖：举一层欲约镇760蝴0飘—休800焰0批元冤/准平方米，二挪层纸400烧0熔元退/舟平方米，面乒积扎5胜0向—拴10泼0岁平方米椅层高找：将4乏米，进把深轮6-图9析米帐销售状况躺：箭400榜0幸平方米，约三驱分之一。接待中心：电话：怖三、诵2009退年大丰市商品令房吵销售统计汇总能200仗9谁年大丰市商品尿房月度销售统亦计汇总表晃2009-0辣8-31肌序号圆月份居销售面积（㎡壁）斗平均单价（睬元陕/拦㎡）师销售额（万元普）预住宅遮商业刑其他瓦总面积斜住宅碰商业寸其他考住宅售商业距其他墙总恭呜额勤1注1纺70328.波80付19206.岩21言6332.9冤9牢95868.陪00挥2295奇3909铅1496毁14218.喂25怎7508.2干0静947.59仗讨22674.屈04话2借2径29888.始93驼3771.1药7潮2018.6读8芽35678.踢78到2544烈3663梳1433门6666.8扬0召1381.3蔑6摩289.25狮碎8337.4任1工3凉3勒77551.弱50巧6152.7孕9吉5103.8幼7倾88808.劳16矿2563竹3828黑1662赏18668.封74腐2355.2缴0浸848.06缝纱21872.大00偶4击4寄27439.外83能6583.7聚6叨1298.6鄙1莫35322.迫20骡2643位4268坚1639篮6940.8房4菌2809.9弹9牧212.87或絮9963.7误0脚5缺5挂35542.口85据5376.8解3遮1407.3坑5唤42327.充03纲2652传6990怠1607换9068.5判8漂3758.3哲4狐226.14羽中13053.呀06搏6手6酱60809.闸79开12808.统86芽1750.4集1捞75369.呈06没2603柏4324砖1571相15481.鹰82武4282.4白3赢277.40王舌20041.酒65异7衡7写57708.恋02有10480.掀30闭1418.0郑4死69606.谎36膨2675迟3762筑1631盐15320.盟37神3943.1钳4袖231.28其啦19494.沫79寨8冈8聋50126.开77宋8036.6甩7哈1742.1式8充59905.息62炒2775顿5667锡1788劝13623.烫33惑4554.0趋8遥311.48错爪18488.宜89钩9线9乒49966.纸25动9371.4涛0罚1933.2鼠9菊61270.揭94抵2564足5362革1466翠12805.私12泊5025.3租9裤283.42栗雪18113.忘93协10踪10晚59813.逝78赤6634.4遮7窜1786.2勉4荐68234.绪49惹2736糟5167窄1387圆16352.茧38突3427.9崭2肌247.83挣嚷20028.村13携11拜11斩72566.目17闸11111.细02竹2161.1动2宏85838.征31乏2734存5172奇1188冒18476.明58茧5746.5商7誉256.74悠瓶24479.迫89川汇总误591742时.69确99533.体48松26952.锁78碑718228滨.95劣2617展4500欠1533状147622常.81竿44792.鸦62皇4132.0典6昏196547集.49驰20圈0尝8炉年焦1只1颂月份数据：销黎售总面积繁22858.叨26m2折，销售总瓜额盯7043.8巾3叶万元部。央200的9吸年怨1钉1棵月份与上年同顿比销售总面积畜增代长洗275.52邮%粥，销售总额增贤长塘247.54含%象；销售总面积仪环比增赠长西25.8丛%抹，销售总额环搬比增猎长伏22.23斧%掠。稠20旬0控8符年仿1-1扮1饲月份数据：销雾售总面积闭368721独.61m2魔，销售总痒额扩100526义.9通3揪万元贤。久200输9细年钳1-1护1鹊月份与上年同妥比销售总面积僵增投长织94.79非%那，销售总额增炒长定95.52期%魄。应四硬、烧201穷0腹年大赠丰麻1-率6招月商品房销售耻汇总布201隐0炸年大丰市商品金房赖6呼月份销售统计然汇总表2010年大丰市商品房6月份销售统计汇总表序号月份销售面积（㎡）平均单价（元/㎡）销售额（万元）住宅商业其他总面积住宅商业其他住宅商业其他

总额1643152.505571.481241.0849965.0633206186139612876.553055.97173.2416105.76坟注辟：葬1迅、以上含港区叮和部分乡镇的票数据，住宅单遇价不含享受政桨策优惠楼盘价耐格。框

棒2灵、欧200杜9曾年陪6嗽月份数据：销消售总面积晨75369.讯06m2应，销售总陶额拍20041.死6闸5牧万元挂。研201态0相年茶6御月份与上年同例比销售总面积垂下银降牛33.71琴%描，销售总额下里降脚19.64填%左；销售总面积昂环比增忽长宿51.94搬%躺，销售总额环即比增向长证50.47温%挠。夸

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畏3敲、建200钻9膏年今1-表6舱月份数据：销草售总面积爷373373餐.23m2测，销售总年额纯95941.洁8爆6潜万元祸。他201割0滩年逮1-啊6兽月份与上年同混比销售总面积英下怜降谋13.87叨%遇，销售总额增爱长弦16.33虏%送。能

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厌4俩、污201的0勾年吧6仗月份市区普通要商品住宅销售酬面积钢27145.拣85m2回，销售均旨价故384枪9钓元爸/m2锡(往不含政策性商况品西房汉)尤。枕

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爬五、商业地产筑市场总结分析1、商业简析冲在祸200香5坛年以前，大丰捞居民把买商铺友当首选的投资根方式，而那时芒的商铺也仅仅狠就是主要的通后道人民路的两属边和一条老商惨业街。后来政委府招商扩建，亚把旧的商业街彩改建成袄****请购物广场，另股外还建了一个著名都广场肌，胡0滴7证年吗、班0登8黄年又建成了金糊宇广场、新词瓶商业广场、龄**气国际广场，更龙使得大丰的商开业达到进一步哗饱和。目前，弄鸿基商业街的仗空置率达婶到套60天%淹以上，而赏名都广场里面培的效益也不是节很好许多店铺笔都挂出转让、南转租的牌子。毙在售的新词商禁业广场提晨出蕉8依每糠年表8详%议的回报，但销孝售依然不甚理受想，这一系列属的现象直接影吼响到新开发的赌商铺，更影响夏到居民购买商搁铺的信心。减2刑、状路人妻随机访谈（叹15望人）迹在房价的承受固能力上，受访盟者都表现得比苏较保守，每平龟方尼300旦0败元址—膀350席0为元的价格，大健多数人表示能杠承受。大多数在受访者认为大者丰目前的房价妖水分较大，认匹为一半年内肯门定降价，暂时义不会考虑买房壁。匆兔库对于商业用房忘，都表示大丰腐缺少具有特色镜的商业街区，熟目前的商业项煎目都集中在服爬饰、小商品、强鞋帽、皮具、恰建材等之类的偏普通购物，缺明少新意。关于召价格，淹有筒60语%司受访者觉得市卖区纯底层商铺央价格敏在维1500恨0涨左右，新区具在冷100宵0所左右。转投资方向和心培态：被访者中宗有躬1糖人已经买了门历面房菊，陡2谋人愿意花钱买毅临街门面用来健投资，有两名闹经常买体育彩贫票叛，铜3津个投资有股票弯，其它人对于侍商品房、股票森、债券都没有烟太大的兴趣。难特别是对于商廊品房，受访者旺多数认为现在哭大丰市房地产扯市场价格不稳续，并且当前价炉格太高，有望对回落，对于购牌房都抱一种观爱望的态度。徐付款方式：被绩访者中绝大多此数人（鸭占棍1/啄2花）认为最好用含一次性付款方仗式购房，主要袜考虑到银行住屿房贷款利息和欣今后的偿还能左力。盟购买区域再：揭主要意向集中嗓在中心区跟西满区，选择中心油区是因为长期伴积累人气和齐姓全的商服设施金。而西区则是千新规划的开发幻区遥，介喘有一部分人看晕爱好它的发展街潜力，并且西贱区更靠含近孤20晚4饿国道，交通条狂件更为便利。唉受访者则表示肢东区工厂多，谅不太适合居住江，不过市政府原打算往东区搬棋迁，不少受访佩者都认为东区承以后发展前景彻较好。寸短期购买意向赤：洽受访者多数人所认为现在应观俘望为主，短期多不考虑买房，蜜有隶5辫个认为只要合盯适就买，认为融大丰市场房价毅本来就低，泡赌沫不大，不过逃短期仍会继续臣低迷寿。品励第仪四瞎章：千项目概况及土SWO苹T帽分析一、项目概况歇编骨殖狠号带怎面积（㎡）幅土地里用途征出让年限露供地条件鸣规划设计要求味建但筑签临密度迈绿化率脑容积率倚2010-C它-34吓城东新区飞达碌路南袄侧距(作美食街花键都蚁A蹦区督)笼地块需14908净商业模4茂0口年朽净地慕≤况23%牺≥扰20%河≤督0.7麻2010-C宽-35名城东新区飞达扔路南冈侧乏(旁美食街花刮都笔B贿区窜)昌地块福27259冈商业罢4纵0姿年秘净地撑≤渐27.6%处≥精23%哨≤柱0.7艰（倾1赴）地界描述足项目为于城东奸新区飞达路南肯侧，共计剩约泻6臭4绩亩。项目处于渠大丰湿地公园舞南侧，东宁路沉东侧，在新市业政府与老城区诉的结合部，紧配邻市区。土地葡形状为长方形伐，土地方整，踩便于规划设计张。杂土地为净地，帐地上基本无建搁筑附着物，地驾势低洼、平坦挣。掌项目周边空旷党，南侧有部分钥居民区，但即掀将拆迁。周边彻尚无各类生活远配套。酱（孕2类）用地指标善★汪总用地面积剥：浑4313州3末平方米牺★仪总建筑面积居：嗓3019虏3羞平方米悄★访建筑基底面积蜡：产922里9显平方米么★赏建筑密度屡：敢21.4%渗★臣容积率冰：疏0.7琴★灿机动车位爽：主15用5意个划★盟非机动车位玻：检292肆0鹅个瓜（恩3侍）击资源评估旺权比细目姨优奇良芹一般许较差劫差视土地级别俩★情自然景观纱★抚环境污染但★托交通情况化★流生活配套他★壮商业氛围声★外★签社会治安苦★渣区位形象妹★错人工开发铅★绞（份4非）基地价值定陡性井三、基地价值章特性浅1素、我们是什么俊？务3龟万平米城市唯揪一中高档餐饮匠集聚区咐2画、我们的资源勾？资源优势资源优势规模优势绝佳的自然景观资源区位优势处于城市向东发展的黄金中轴带3万平米的总体规模规划优势统一规划，明清建筑风格3、资源整合成这是本项目区衣别于其他竞争吧对手的，具有昼强悍市场竞争端力的独特资源恢，应予以整合举。贫A烈）为氏“混前瞻的区位优退势躬”喂与城市发展模择式的关系毒与城市紧密的首交通联系与完鸭善的生活配套饺是每一种生活匆模式赖以生存旅的重要条件之惯一。本项目所恰在区位的后发鹰优势和前瞻的帆市政利好，将证是本项目不可济或缺的隐性竞套争优势。因此暖，我们需要提夕出一种与前瞻栽性区位优势紧弓密结合的、形便成互补的生活研模式，充分发盛挥隐形资源的呈优势。哄B加）维“滑独特的新区资坏源佳”裙与城市发展模六式的关系住项目所属区域杯为大丰市向东糟发展的黄金链鼠接带，商业楼符盘的独特定位嘱，巧妙弥补了予大丰市场空白前，由此，开发融应着眼于突破奔项目本身的劣属势，减少或者夏避免新区的盲闹点开发，提出友独特而创新的肢发展模式，将穿使项目更加具齿有竞争力、持亮久性和排它性婶。增总结项目所在巧的区域所具有南的发展性和成染长性优势，至烤少体现了以下障两个城市化特睡征：闹●源城市化进程在锅加快，本案所妄处新城市中心判区，所以高速们发展将呈现不勤可阻挡的趋势宇；爷●帐生活方式产生文改变，这种改齿变是迈向城市脉现代化的改变铁，要相信本案铁的出现，将大骡大改变大丰人刃的饮食消费习温惯。侮●扭从行业角