四川宜宾某房地产项目市场报告竟标方案

***“***”市场报告竟标方案**广告宜宾房地产市场情况对1—2个楼盘分析项目执行程序项目营销计划建议【宜宾房地产市场情况】我司的优势：**房地产营销策划公司是成都**房业**总代理机构。独立项目小组运作包括：策划、设计、、制作；广告的执行及活动的策划与实施。媒体优势：拥有户外黄金路口广告牌，总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有多年代理主流媒体经验。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外，还独家代理宜宾晚报《.酒都楼市》、《房产周刊》；独家代理宜宾电视台《财富宜宾》、《宜宾房产》栏目。我司具有大型活动策划及执行能力。成功案例有：陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2004首届春季住博会等大型活动。及正在筹办中的2005年中国宜宾春季住博会。【宜宾房地产市场情况】一、项目营销背景分析1、项目宏观背景——项目总体市场分析研判从市区区域分布上看，区域特征明显，发育度不平衡。旧城在售楼盘主要分布在沿江沿河一侧，多以小地块高层电梯公寓出现，价格最高，但市场已经饱和，可供开发的地块越来越少；南岸南东区发育度已经很高，中心区域已经少有可开发用地，现已逐步向外围发展，在售楼盘以多层为主，开始出现规模型楼盘；南岸西区统一由鲁能集团规划开发，将是宜宾规模型高尚住宅生活区；至于江北，由于其厂矿企业较多，该区域的房地产开发政策性较强，以企业职工集资建房或大型企业自主开发为主，而真正的商品房开发不多，目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个项目在售。1.、从供给住宅的物业类型和档次来说，物业类型逐渐从单一化走向多样化，物业档次逐渐从低层次走向中高档次。前两年，多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现，除了沿江的楼盘可以借助外围自然景观外，项目小环境较差，项目规模不大，营销观念和管理落后。不过，之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的项目，这些项目开始有精品化意识，注重与外来房地产专业机构（规划设计、景观设计、策划商等）合作打造精品住宅和规范房地产操作技能，这对宜宾房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用。2.从住宅销售价格区分上看，基本与物业档次和区位一致，区位价格差一般在200-300元/㎡之间。总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲，旧城多层住宅销售均价在1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800—1900元/左右；南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右；江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特地形，从而形成了相对独立的三大片区，即旧城、南岸和江北。在长期的经济发展、历史文化积淀的影响下，过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势，从而导致旧城人口过于集中，人口密集度大，商贸繁荣，但城市负担过重，房屋建设见缝插针，品质与环境极差，尽管如此，到目前为止，仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代，政府意识到问题严重后才加以引导和政策倾斜，分别在南岸建设经济技术开发区和江北建设旧州工业开发区，并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建设作为带动。在次基础上也就带动了南岸东区和江北的开发建设，从而也就形成了较为明显的区域特征，旧城的居民根据工作等需要逐渐向南岸或江北疏散，南岸的居民基本就地解决居住问题，江北的厂矿企业职工多数就在工厂附近居家，很少有南岸的居民到江北去购房居住，同样，也很少有江北的人到南岸来买房居家。4.、宜宾居民购买力较强尽管在我们的调查中宜宾人对房价期望偏低，也有部分人抱怨房价过高，但从目前宜宾房价和实际销售结果来看，反映出宜宾人购买力十分强劲。在旧城滨江路沿线的高层电梯公寓，单价一般在1800-2850元/㎡之间，一般每套总价都在30万元以上，主力总价一般在40万元左右，顶跃总价一般在50万元以上，最高达70-80万元，且这些套型绝大多数已经售出，而且销售速度也很快怡安大厦已经卖完，且定金高达3-10万元。再来看位于南岸东区与西区之间的“绿洲家园”，多层平层住宅主力总价为14-18万元，多层顶跃住宅主力总价在30万元左右，联排别墅总价也在49-76万元之间，更有甚者是当它刚打地基一上市就被一抢而空。另外，还有不少企业老板或高级公务员到成都去购买上100万元的别墅。这就说明宜宾人对住房的需求强劲，购买力高。1.2.2.3.4、宜宾人购房理财意识强，多次置业者多。我们在访问中的知，由于旧城商贸繁荣，外来经商的人口较多，二级租赁市场较好，一般40—80/套的旧房月租金就能达到500—800元。而以公务员为主体和代表的旧城常住人口中，由于政府机关单位逐步迁移到南岸东区以及旧城原有旧房狭小、无环境、品质差，多数开始二次置业，一般都采用“用积蓄作首付款，靠旧房租金作月供”的方式轻易实现住房升级。在这种情况下，南岸住房畅销就不足为怪了，特别是有一定规模、户型设计和小区环境较好、周边配套设施较成熟的楼盘需求更大。1.2.3、宜宾房地产市场总体特征和发展趋势依据我们多次、长达近半年对宜宾房地产市场的调研与走访，下面就谈谈我们对宜宾房地产市场的一些初步认识和体会，主要是与成都和省内其他二级城市房地产市场相比较而言。不足之处，敬请指正。5.、受政策影响，供小于求，整个市区房地产市场目前处于卖方市场由于宜宾市于2000年下半年开始对市区城市规划进行调整，暂停了2001年和2002年市区房地产项目的审批，新开工项目多数是2001年以前已经立项和非市区项目，而房地产需求量最大的却是大中城市，从而导致市场供应减少和供应区域分布不平衡，市区出现较大的供不应求的局面。然而，这正是由于政策所致，故而在政策因素从2005年消除后便可逐步恢复，因此这种短缺是暂时的，大约在今后2-3年内便可恢复正常。6.房价相对较高由于宜宾市区多丘陵、台地，少平原的地形地貌，使宜宾可供开发的优质土地不多，从而导致地价较高。这可从两个方面来看，其一是原有平地几乎都开发成熟，再开发的地价成本较高，房价显然会升高，如旧城的房价比南岸或江北同类型房屋就要高出200-300元/㎡；其二，可供新开发的土地多为山地等非平整地块，更难有上规模的平地供开发，其开发建设成本也自然会比平地开发增加不少。因此，宜宾房屋的售价相对于省内其他二级城市来讲，略有偏高，加上户型设计面积又偏大，其总价相当一部分并不比成都低，特别是旧城里面的电梯公寓，一般总价都在20多万元/套以上。7、开发商素质和开发水平不高总体来看，宜宾开发商的开发资质较低，绝大多数只具有三、四级资质。开发经验与成都楼市相比差距较大，开发的楼盘绝大多数存在形式单一、小区环境较差、户型结构不合理、营销推广不规范、物业管理内容简单等诸多弊病。8、开发观念滞后于消费观念，从而使现有产品品质与消费者的期望存在较大差距购房消费者通过报刊、电视等多种媒体与外界接触，加上宜宾市本身就是一个重要的交通枢纽城市，其人员经常往来于成都等大城市之间，其购房消费者无论从观念、意识、还是实际消费上，他们均表现了其前瞻性，很多宜宾人已经看不起当地的房屋，舍近求远的到成都去购房。而宜宾房地产商在开发理念上的发展速度已远远落后于购房消费者审美观的变化速度。在调查的过程中，消费者对住宅的认知度、审美观已远远超过了我们原有的估计，尽管他们购房时最关心依然是价格、质量、户型等基本因素，但可以肯定的是在这些基本因素满足其需求后，他们肯定会选择有特色的高品质楼盘。9.政府有关职能部门观念落后，服务态度和相关资料信息整合与掌握不够政府虽然鼓励发展房地产业，但政府官员的工作作风和服务观念尚未彻底转变，特别是很多非“窗口单位”依然有“官老爷”的派头，爱理不理的；另外，政府有关部门工作缺乏方法和能力，政府有关官员对市场信息掌握不够，信息储备不足且杂乱。10多数开发商的经营方式及手段较为粗放项目开发过程中，各开发商大多存在营销手段单一、销售执行不规范等现状。销售现场大多布局不合理，显得十分散乱，缺乏规定动作，楼书及DM单等营销工具制作也较为简单。当然，也有极个别楼盘开始规范操作。（鲁能的碧水山庄售楼部）11、宜宾市城区房地产市场发展不平衡，表现为物业不平衡和区域不平衡12、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段随着本地开发商与外来开发商、设计商、策划商、广告商的不断融合，一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、操作规范的项目将不断涌现。“绿洲家园”等已在此迈出了坚实的一步，并取得了较大的成功，特别是鲁能集团开发的“A-08地块”项目在利用自身的品牌和实力基础上加强与沿海和成都的策划、设计、广告等外来知名单位合作，带动宜宾房地产市场上一个台阶。而高品质楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个重要标志。2、项目微观背景——项目区域市场分析研判精要提示：区位、街区功能、市政配套、商业及交通状况、地块简介房地产项目的营销环境市场调研，包含了宏观、中观、微观三大层面，本章节主要调研目的即对项目概况和项目所处区域环境进行微观层面上的市场环境调研，其作用是为了在后续各阶段具体工作中，让相关决策者和策划人全面客观了解，来自于市场客观面上的感性认识和资讯支撑。2.1、调研范围和依据南岸东区规划结构宜宾市南岸东区分为七个小区即沿江中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带、东西两片生活区、南部文化体育区、东部大型市政设施区、码头区。其中中央商务区包含了尚贸金融、文化娱乐、大型会展、高档旅馆酒店、旅游接待和集中的商业服务设施，是全市最重要的商务中心区。在一定时间内，旧城的响应的功能逐步转移。行政办公与商业服务带：主要沿南北方向的酒都路展开，包括市委政府人大政协等市级行政机构办公用地在内，并配套建设一部分服务设施。市级大型文化设施；东区南部、七星山北麓集中的体育运动和比赛场馆，内容包括文化宫、博物馆、图书馆、综合体育馆、游泳馆、标准运动场地和训练场地。笛菜园沱码头区贱：是长江第一览处大型货运码历头，规划确定殖在该区域内包限括集散、集装敞箱等在内的五英个千吨级泊位蛮码头区以南：渗集中的市政设铺施用地，包括盏污水处理厂、庄长途客运站、杜公交站场、电瓜力输配中心等茄。化东区功能定位唉：夜在各组团的功充能分工中，东深区将是未来宜瓣宾行政中心所版在地，并作为紧城市中心区的博三大片区的一鸽部分，具有金卸融、服务、物苍资流转、文娱幼乐等综合功能晨。同时，与鲁裤能集团统一开雀发建设的西区辟一起，东区还崖将是城市主要羡的生活组团居毛住功能之一。扩此外，南岸动厅东区作为长江徒南岸方向的主思要城市入口，备还肩负着对外蜘交通枢纽和客誉流，物资集散浑与周转的职能馋。疫从功能结构上控讲，概北部沿江的中杯央商务区、南洁北轴向的行政兴办公与商业服息务带和南部查催文化体育区共按同形成了一个欧工字型结构，士将山水环境和向城市新区紧密聪联系起来，也闹为新区重塑了注沿江景观线。狼此外，东区规那划中还特别安耻排了东西向、民沿戎州路的生仙活服务轴线，城将两个大型生捧活社区以及南晨岸西区联系起捞来政.人口容量必本次规划确定管城东新区的规岗划居住小区用趁地人绒均室2阔0唱平方丙米烦/圾人，规划控制量总人口俯在胁10.忠5建万以内，人均栏居住建筑面问积史3抚0冰平方静米伙/芬人，东区居住删小区用地容错积构.件率控制也在眯1.它5碍以内警。圾抚南岸东区功能兰布局图肯项目周边市政愉配套设施：土购物场所促：酒都建材城失旧址世界最大稳的零售商世窃界缴50酬0字强企业沃尔码村今年将开工修斜建明年正式营巨业。辉医疗教育：掘市二医院仁德沾分院、市一医变院南岸分院金融服务；菊邮政服务：凤雕凰溪邮政支局拍娱乐餐饮：华景荣酒店抢娱乐休息设施抓：江南公园、六（喝励赞）侯园、南岸食文化广场敢历史人文区位北影响：黑塔披周边可能存在块对项目的不利热影响：生活配桑套、市政设疾施胃软尚在规划建倚设中，环境卫握生、空气质量蝶较差、商业服泳务轴上的商圈沙形成和培养还奸需要一定的时炎间。典型楼盘分析话融柿信晃·扣牺南滨印象小区愉介绍伍乓撕融员信催·味男南滨印象属多痒层景观围合式饲小区，地处南象岸东区航天路氏南段。距市政吐府市政广场仅汗四百米，牛马怪场汽车站三百恼米，相邻市公临安指挥中心、轮市药检局、市装消防支队特勤伙中心、市第六炼中学校、市电废大、市七星小蕉学及市人民医锅院近在咫尺。玻数个较大规模谊的住宅小区亦巨集中于此，袖2词、陕4猾、盲5航路公交车站为姿你交通带来便糕利，周边社区馆发展成熟，购凯物、农贸、休谦闲、娱乐场所悄齐备，区域发绩展潜力巨大，倾极具升值潜力遮。区域家居生安态，繁华与宁闸静共存，都市烦与自然齐辉，闲是城市后花园淘之洞天福地寺。火“泉融括信本·恋南滨印玻象烈”拒是融信房遥产帝200确4嫁年倾力推出的料全新力作，社餐区有机构结合交了区域生态与赚人文传统，按掌照生活院落化佩，住宅亲地化苗、物管人性化腰的原则，真情妨演绎并升华造战就的人文生态仁智能化精品住摘宅小区。然经济技术指标凭：纲建筑用地８５竭６２㎡建南筑占地２３８炎０。２４㎡赏呈规则的四茶边形地上裕建筑面积１２隔７８３㎡东容积率１。４代９３建筑胁密度２７。８红％女地下车库及其吨他面积２６８束８。２３㎡筐绿地率３８厉％地下停村车位２３个

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货阳光名城量：抹运作思路分析优势：辈户型：灵活多烟样香A建—当E纵户型的范围为欠：菠88.26-细154.2展7恐平方米。虎概念：推出小柄户型酒店式公似寓柜阳光名城的推茶广思路：一、闪围墙生活场景础手绘宣传炒作欢阳光名城领导甘讲话、阳光名乐城的众志成城五实力筑经典旺实力：新家浪坡撑SE归P丢建筑设计事任拉务所、深圳市傲鑫中建筑设计泰顾问有限公司束、四川大家环救境艺术工程有挂限公司、四川裕合宏建筑工程范监理有限公司赶、四川省鑫拓寨建设工程有限瞒公司、四川忠滚信物业、四川属汇合新起点广察告有限公司、嫩宜宾源德地产舅。窑思路：二、一看部城中城的经惠典传奇：内宜侦高速、北连接劲线、振兴大道聋的交汇得天独宏厚的钻石三角看洲资深设计师赚，建筑风麦格码兰融会现代与传聪统的简约建筑颂风格，以及全宾生态、人性化讽居住理念。泻定位：宜宾北巡门第一坐标！卖点：厅优越地位：阳矛光名城地处宜颈宾北大门，为象宜宾市委市蔬府抹105赚4哗重点工程建设军项目之一营优越领地：内编宜高速出入口怜、北连接线、岁振兴大道交绘增处：市政规划充热点，江北未共来的经济、文泛化商业中心拦优越视界落：楚700鱼0粘余平方米全景陡生态园林，近谢百种富含氧四益季花木；大师毫景观设计，缔牺造遗“慈蓝色人居文奉化序”裳优越居所：情规景式建筑，户瞧户开窗既景，宇通风、采光上溪乘铲；路“组五各明逮”谈设计理念，成聪就不折的阳光捆生活姜优越风情：住廉宅、商街、酒既店多位一体，奔自成繁华天地纯；商住分离，喊闹中取静篇优越礼遇：品男牌物业管理公利司秆—赢—盲成都忠信物业冒，中国物业管冻理悼2恶0敌强企业，奉贤驳高品质亲情管垮家服违务仔证思路三：以投策资小户型酒店略的旺来带动电性梯公寓的销售捕：形式：宜宾焦首届小资金创视富论坛音乐酒步会店床重新思考财富极，把握投资机姻会据小户型酒店定松位的原由：地贷标建讲筑弄—洽—瑞视觉的聚敛的等焦点孟长途车名站引—疼—有源源客流的动台脉馅区域配惩套境—玩—单历久弥新的磁舌场丢专业运打营灭—吴—靠利润动力的中甘枢内（写3畏6怖平方米）特点苏：总价低谦（水9贞万多）、精装栏修（三星级标铃准）、品牌酒塌店经营管理公把司保障利回报号。酒店客源定愈位：五粮液集鬼团来往的商务我人宗士皂35傲%抗、来宜宾旅游抗的游毙客录35疏%给、长途客车磁站暖10跌%论、本地人的亲赛朋好妹友漫10沟%遗、其他客哭源厅10凉%迎（江北建材城写的商务人士等涂）。舒位置：商业江加北建材城斜对胖面，高层和多等层相结合，且撞推广手法新颖皮独特：整版报托纸的大厘气够+钢手绘围墙的创催新亮点，专业但的销售人员等慨劣势：电梯公竭寓的认可接受强度较低。区域品型消费。雅典美景：肢优势：酒店商蓄务公寓，准现谢房。兄劣势：户型大玉，在前期推广敏上模糊、混乱犁、且在后期陷叛入滞销状态。维流杯华丹庭咽.惩天下宜都结优势：规模型责电梯公寓社区季、紧靠流杯池吸公园、江北文基化广场、运作尤比较成熟皮楼盘名称：谨山水绿厉城惹·可碧峰苑圆开发商：畏宜宾鲁能开发净（集团）有限父公司利规划设计：赖新加坡工程集希团失市政规划：烤中国市政工程慎西南设计研究隐院区建筑设计：筛中国建筑西南堵设计研究院惭园林设计：午美匪国恶AA树M没集团公司茫全程策划：疮深圳市国际企麻业服务有限公臭司连营销顾问：夕*闹*摆房业有限责任杂公司南物业管理：涉深圳市卓越物时业管理有限公蜓司永拾白宜宾沁园卓越况物业管理有限缎公司攀物业管理服务拘：孩常规服务怎：设施维修、损疏通管道、检兵修水、电、气短等服务，开办从家政培蔬训睁两漂保安、保和洁斗阿卡代请家教，代砍订报刊杂志，怕代租汽车、代只缴水、电、气两、通讯费用错.奉特约服务：擦商务中心茶、冈违编排、打印、怎复印文件、制浮作表格、收发倚传真锤等价巴醒日常家务定点图长期服务及不乳定点钟点服务驻，代为租赁房滚屋，组织社区诱主题活动极先进的安全物隙管系统：埋楼宇对讲系膏统柳脾冈背景音乐系壤统抬过猴电子巡更系史统晋连定周界红外线防帖越系钟统耳翻户高速宽带网络去系易统喝享疤大门出入管理萍系加统坐年到物业管理计算宇机管理系统准建筑形态：溪小高层、多层扁（围而不合）喷建筑面积：额2脱0艘万平方薪总面积：排18慧1假亩盾建筑面积：挨大县约锣2改0副万平方米砖容积率：掀1·68备绿地率：女41·5%鹰户型面积：油均价：脱总户数：材约乓154丰0孔户完车位总数：暴约脾60逗0求个扫支付：差8苹成斥3狠0驻年按揭席销售情况：挥户型特点：梅采用后置式排逢水系统、观景爹阳台和生活阳尖台完全分离、划餐厅靠近户门蓄、每户均有玄邻关设计茅南岸西区：篇鲁能山水庭院竹现开发楼盘：微鲁竖能锣·莫山水绿城南开发商：死宜宾鲁能开发旁（集团）有限坝公司旨建筑形态：起小高层、一般骡多层等融合的章大型社区国面钞域商积：刮占地雾约捐60屋8蓬公顷公位慢吨岂置：旺金沙江南岸，圈与旧城区隔江业相望。通过中厘坝大桥和小南周门桥与旧城区驻相连。东侧紧桃邻东区，南依谷景色宜人的七存星山风景区，惭凤凰溪蜿蜒流撒过。丝竣工日期：肠山水绿翠城股·有碧峰苑（现代瞒高尚美景生态洲社区）项目概拨况精景点：辈西濒大地坡森璃林公署、文化俘广场就小区内环境配巴套中的池和湖占泊，雕塑小品判、架空水盘、棉水帘与草坪花版木、奇石、绿配地、花木形成圈自然湖岸、寓打意获“致风生水需起凭”洪高大乔木、阶衰梯和步行小径始、草坪和园林厨小品相配合狭山体地形、游窝泳池轻河流：脉金沙江龄南北交通：姻北面临江，南陆临金江路、龙配湾路礼东西交通：有东为大地坡公劈园、西为文化宽广场等励车站：勿9锻路车诸医疗：蹲市二医院分院旧、卫校门诊杜购物：涝规划商业中心忠农贸市场：避学校：炭技工校、经济骑校、规划中小件学、市六中、李金沙江小学、尾餐饮：国银行：若邮局：座在龙湾路附近速US您P闲以及主打广告宏语挡仁者乐山，智翼者乐水，识者令选择山水绿城须风水龙脉，磅弃礴宜宾第一席忍奇峰秀水言，墓“杂城市山擦林阳”敞极佳处惭（处青山绿水夜之所在，集景太观之大成。全鸣视野山水景观祝，看山青水秀步，看朝霞晚晖候，朝朝暮暮伴勾山风轻唱，春镇夏秋冬享水意五清穷凉茂……肢名品建筑，极惜致生活新高度云王牌物茄管典滚看现在高尚生活喊新开始抖（每个居于山队水绿尊城涛·怜碧峰园的业主探，都会为自己物的家园而骄傲尝，因为它拥有块独特的人文气撤质与个性化的沉贴心关怀）式户户阔绰，宜活宾居住空间之夸典范。犁（户型设计是丽家居生活质量定的重要指标，章也是一个城市叫建筑生活品位俭的重要衡量标躲准。全面照顾歉亲情与爱情、抬私密与开放、察舒适与实用、滴构筑情感的独音白和对白空宣间充……仇其他：帽成熟小区配套欧：瘦文化娱乐设施教：棋牌室、书钢吧、网吧旨体育休闲设施懂：健身中心、洪乒乓球室、桌慈球室、游泳池蛮、羽毛球场等割商业配套设施航：小超市、城诉市、城市快餐忌、咖啡屋、美醉容美发等挪生活配套设施芹：幼儿园、商趁业步行街、邮用局、银行、电滑信等杨幼儿园、会所继、架空层开设蚊的文化商业空输间中，茶室、株棋园、小卖店沉等构成一个完俱整的商业配套软和文化设施诉山水绿糖城厦·粗碧峰苑项目区第域环境配套肥碧峰苑风景丽万舍（小高层）半主要户型面积真I代型：三室二厅娃二卫碧建筑面积：炊约鲁136·9窃7拥平方米渠4·0鸣5圾米挑高酷，肾5·丙1避米宽厅设计稠K颗型：二室二厅逃二卫诞建筑面积医：廊123·8这7毙平方迟米专4·0害5谎米挑高皇，互5·奋1轰米宽厅设拼计搁1死5财平方米空中生嫁态花园与宽敞忍客厅紧密相连独、提供完善观鸭景空间。东区：殊现开发楼盘：欧中山生态园叨开发商：蓬宜宾中山房地佳产综合开发有位限公司广建筑形态：津配置完善的小洒区修总面积：阳近熄10绵0鸣亩，建筑总面泳积化1梅0铁万余平方米雄建筑规模：倡104237炒·7壶4司平方米秆建筑密度：努27·9%展绿化率：械35·2%饶建筑用地面积脱：英6518傲9谨平方米宰建筑占地面积因：叹18248·躬8漫平方米黄容积率：豪1·59挂幼儿园：诊1175·8驱9秧平方米监户型面积：沾均洞优价：慢总户数：烦68前5体户弱销售情况：等其它：袋全框架结构、脸工业灰渣混凝讲土轻质墙扳、悟开敞式半围合栽意境汪US似P辅以及主打广告蝶语足中山生态能园望眨径苦苦寻觅的家诱系堆宜宾首座景观恋式生态住宅小女区些健康家园，美役丽人生邻我家对面，三修江公园轻穿着拖鞋去旅厅行，心情与世瞧界的大小无关稠（余晖中如此模慵朗懒完—坡咖啡店里心情犹男女在低语；杠花店的少女在痒精心修饰着玫和瑰；音像店里塑传来悠扬的《婆维也纳森林的丈故事》；树荫获下，不知谁家疤的宝贝在推车劣里睡着秃了螺…临…祸仿佛一幅印象佛派画揉家扶PIRR开I它的《午后》。叼要到哪里并不服重要，我们只本想穿着拖鞋做威一次无目的的沾旅行，在不经卷意间，获得一摄份别样的闲情亲，裤中山幼儿领园侨糊屠举在他们的眼里欣，花可以是绿牙色的，鸟可以集是游泳的，鱼泼可以是行走的帮，家也可以是闯五颜六色胜的野……辨孩童的世界，伞大人无须理解旦，中山在拯救中孩子的创饺意妨……挡附录文案：剪第一道曙光划涉过落地莹透的习玻璃，洒在你芝熟睡的脸，鸣佩啼的鸟声，叫汪醒你新的一天但，阳光渗透参独天郁绿的树，禁泻下星星点点喇的光线，迷离昼而温馨，象展想翅的精灵舞到军林间，寂静曲容直的小径，无值限伸延那户那狭人家，小桥垂孔柳，碧水涟漪族，藤蔓缠绕，搬蝶舞莺飞，芳夸草青青，繁华鞋依依，留恋沟处否—殖—招中山生态园小写区塑天，一片蔚雾蓝圾/阶水，一片蔚店蓝充/晒在天与水之旁间泻/溪是子云亭，翠命湖，飞使瀑躲/神还有一片蔚蓝理的心情宵竹：秀玉初成孝实，堪宜待凤歼凰，竿竿青欲膝滴，个个绿生挑凉，迸砌防阶涝水，穿帘碍鼎示香，莫摇清碎婚影，好梦昼初相长救—赔—差曹雪芹验兰：春兰如美购人，不采羞自糊献，时闻风露辱骨，蓬艾深不肝见，丹青写真诱色，欲捕离骚根转，对之如灵喜均，冠佩不敢奸燕减—乒—售苏轼捆菊：身寄东篱绵心傲霜，不与帜群紫竞春芳，部粉蝶轻薄休沾旋蕊，一枕黄花党夜夜迁香掩—烈—叉宋麦·牺唐琬途梅：众芳摇落避独喧妍，占尽碌风情向小园，贴孤影横斜水清萌浅，暗香浮动步月黄昏，霜禽仿欲下先偷眼，有粉蝶如知合断锻魂，幸有微吟立可相狎，不须犬檀极共金绣尊新—绞—组林逋翁中山生态园项算目区域环境配独套晒景壶秤点：努三江公园封小区内环境配勇套：哗智能宽带网络站系统，光纤电毯视系统，电讯琴系统，消防系丑统，主题会所反，休闲会所，眉运动设施，幼嫂儿园等一应俱叉全。畅小区景观设计女：任中心广场、飞螺瀑，子云亭，剃翠湖、梅园、聋兰园、菊园、脚竹园等三十余活处大小景观，迹溪水、飞瀑、季奇饼石材…仍…钩独具匠心的广时场设计，雕塑督、儿童游乐设营施，休闲草坪麦、自然、优美堤、健康、休优闲店……跃园林：榕树磁园视址蛇荷花仪园茄护掉海棠适园孕述劈丁香皱园卖笼泽月季页园纪心斤玫瑰园吃牡丹园茉莉湿园断膜岁红叶角园医肯秒芍药畅园扎宅尿桂花赠园拖流库橙园菊园、杏未园、桔园、桃直园、竹园、梨狱园、梅园、兰止园、蔷薇花园虹、凤仙花园、须玉兰花园、美巡人蕉园，山茶饺花园、三叶梅奥园畅……挺小区空间布局米：卵开敞式半围合症布局，自由轻考松，通透大气纳，空间有序，辰园区内严格人叠车分流，完全膊地下停车场，萄确保社区安静还无污染，底层掘架空近万平米荣，缔造纯正会扔所生活模式，出轻型空心隔墙峡板为住户提供女更大的空间。愤物业管理：粱人性化亲情止式吵岸待定物管与常惰规服务央人性化亲情式削特定物栽管僚鹊网络网上购物掀电子商务去户外小区主干骗道电视监苦控陵36牵5样天家庭安防及谅求助化常规服务：小我区巷内句2保4予小时保安执勤沃，维修服务公雷共保洁服务，索环境绿化服务全交通、消防管获理，房屋装修青管理滔代收代缴水、尝电、气费、光塞纤电视费报刊白杂志信件发送路到户办理外来席人员及车辆出孕入登记岂公建设施：州休闲设施（健颂身房、棋牌室枝，会议室，乒室乓球室）谈露天体育械场拥方要文化广缝场更厚它幼儿起园啊缴俘游泳池复小区储蓄赏所甚昆迷物管中屑心泊哥炎医疗餐站箭重呜大型停车场叹农贸市壁场瞒糕逆小区超爽市练戏绞便利店牲河授简流：饰东西交通：恋东依航天路坝南北交通：框北靠戎州路，顷南靠蜀南大道问车奉双站：饺2抛、情3死、刘4演、衡5海路公交车，濒居临南客站竹医颂蹄疗：葡蜀南大道止购滚敌物：维宜宾大观楼商界场便民店类农贸市场：伪210掘0断平方米的农贸卖市场咱学况特校：撒4抱个幼儿园讽、题4夕个托儿所证餐饮娱乐：廊200村0兔余平方米的三疤层中心会所设秒有健身房、卡把拉墙O厉K牺，棋牌室以及夸会议室。兵银加战行：炸储蓄所梨其它：鉴休闲会所（健妄身房、棋牌室麻、会议市、乒棋乓球室）挡露天体育场（薄文化广场、幼浑儿园、游泳池循）场小区储蓄所（副物管中心、医宴疗站、大型停牧车场、农贸市拜场、小区超市鹿、便利店）最现开发楼盘不翡翠园字开发商：叉宜宾成中房地茎产开发有限公尤司杀建筑形式：覆多层商住结合恼住宅小区夸面时霜毯积：隆规划用地面积扫：故1272凡9坊平方苏米堤悼虎建筑占地面积丹：抛4428·1巾9永平方米佛总建筑面积腊：湖24290·鹊1详9构平方杀米血持户型面积：郑1耽号楼毁：侄46·4兽4吴平方神米狭—锻—央156·2床5距平方米殿2竟号楼已：捐81·9煎1膀平方誓米己—持—奖84·9奏3楚平方米嫩3尾号楼屑：睛107·5询7朱平方醋米捏—戏—露176·5摇6热平方米痒4陆号楼畅：误121·4捕5疾平方品米辫—壳—连216·9姓2糊平方米颗均裤懒释价：韵建筑密度秆34·94%碑容积率：菌1·782突绿化率：交37%斩总户数：流其他：页框架结构、楼字层剃6伏—毫9录层，爷由片5神幢楼宇组成晚其屑中逗5眨号楼为商业办逝公综合用房。云项目运作程序冈：予项目运作流程薄：国项目运作流程同：块块条件分板块块条件分板项目竞争力项目发展定位核心价值体系竞争态势分析发展商定位市场定位形象定位目标客户定位价格定位主题定位项目定位宜宾宏观环境研究宜宾房地产市场现状住宅市场及发展趋势住宅消费现状市场调研分期发展策略产品设计策略大卖场构筑策略产品策略主要营销策略广告推广策略销售推盘策略阶段性销售计划首期整合营销计划营销策略主要技术指标销售收入概算项目投资概算收支概算申**竿*盾“怕**巴*序”躁项目营销计划授本项目的营销搁计划，是根砌据搭*脾*韵前期市场调查梦和定位报告的拣内容，结合宜咱宾市房地产市跟场的情况，以丑及置信对本项贵目开发的基本句目的：赢得利费润最大化的同拾时，树立置信慌的企业形象来兼制定的。偏对任何一家房塔地产开发商而铸言，最渴望的塔回报就是楼盘巷能尽早脱手，爹回收资金。但乒是，在目前房诵地产买方市场送里，要想实现愁这个愿望，往鞋往需要耗费极蛙大的财力、人辰力和精力。因傍此，房地产销俱售自然成了房添地产开发最重忽要的环节。房扑地产产品的销助售特点，决定筝了房地产销售闹代理是大势所赞趋，也是顺应倚了潮流的发展骑。甚*拼*膜将以专业的理偿念、营销的优户势、先进的营师销手段成为本嚷项目营销的独哈家全程代理公马司。置信宜宾集房地产开发公啊司为本项目的购投资商、开发恢商。根雕据长*扫*崖前期的市场调贴查和定位报告践：赌“枣**瓶*圈”单具有明显的地撇理优势，具备怕开发建设高尚蔬住宅所需的基侨本条件，它将脉成为满足宜宾活市高收入阶层础居住所需的高抱品质物业，这再是宜宾房地产枣市场的空白点渠，也是我们的拜机会点。我们惯将碌“止**拥*探”快定位拴于鞋“抛具有超前意识炸的高品质物乔业卧”赵，将宜宾市的寄高收入阶层中斩的购房家庭作覆为本项目的目层标消费群，基情于对项目的定兰位核心策略，论我们推广的理熄念捧是校--仗-面生活在未来。易品牌化策略和锐企欣业支CI蚀S揉策略召1派.抗使荷“逼**深*喇”根这一品牌成为餐置信的旗帜，锦体现本项目的数特点叼，释汗在不断的传播晋中，形成产品异的同时，也宣彻传了置信，有映助于建立企业论的形象。倒2铃、建立企业信括誉、树立企业押形象、强化消波费者的信心。土宜宾市购房消闷费者对期房的扇接受度不高，轿主要原因在于柱购房者对开发匪商缺乏信任和林信心。通过对徐置急信邻CI旨S脑的策划，即：骗理念识别、行讲为识别、视觉佛识别这三方面香的工作，提高灾置信的形象，那改善公共关系旗，提升公众对叉置信的认知度千和评价度。交通界液过大型的公共你活动，对置信厚形象上的包装睁，使置信在社爽会上物赢唤融码得知名度、提姑高美誉度，构贫建良好的企业桥形象，确保消勒费者对开发商折的信心，以利局于项目营销的爱推进。加强对我期房认识的宣摄传力度，同时蝴，在项目本身掀的建设上，提耀高建筑等级，改建出精品社区骆，创造良好的胖品牌形象，提值高销售率。蔽二宝.行卖场地的设计疯1盈.层工地现场的包从装饲在工地现场，孟首先修建围墙悉、户外路牌的千设立对过往行驻人起到一定的拖宣传作用。在渣工地现场的十蔬字路口，设立律大型灰的路牌，引起凯公众的注意。混围墙的设计力代求新颖、与众晨不同，体现本伞项目所具备的景高品质物业的洋雏形。根2适.辅利用地块的特虑点，先修建网冰球场和游泳池寻等设施，这也甲是体现高品质调物业的卖点之大一。骗3招、售房接待中能心的设计乌隶总接待中心将以殿会所的形式出角现。建议先修闻会所，既跪可特蓬以作为蜜前期售房时的样工作场地，楼五盘竣工后又可足以作为物业管追理中心，或作娘它用。我们将亿在接待中心设惕立样板间值和苹黑建筑新产品陈亩列室。逢4仆.葛样板间的设计吊楼盘的样板间排是销售活动的均场所，有助于亦提高房地产产得品形象的重要匪基础。客户在枝购房前对物业毕最直接、最深电刻的了解和感辨受多来自样板腥间的设计和陈想列，我们将设古计出和整个楼申盘风格一致的瞒样板间，为销姥售人员的宣传残提供有益的帮毫助，使客户对圣本项目高品质换物业有一定的净认识。我们使茄用电视隙、羡VC压D肾、电子计算机坡触摸屏等来设拦计楼盘的相应趴的介绍。绸皇5跑、建筑新产品群陈列室科判新产品的陈列穿是对本项目的财建筑上所使用交的新型材视料佳拆掉进行展示，使承客户感到物有此所值，质高价袭不