评估报告正文、附件

2022年1 8.评估程序实施过程和情况9.评估假设1 8.评估程序实施过程和情况9.评估假设10.评估结论11.特别事项说明12.资产评估报告使用限制说明13.资产评估报告日14.资产评估专业人员签名和资产评估机构印章(二)评估报告正文(14项)1.委托人及其他资产评估报告使用人2.评估目的3.评估对象和范围4.价值类型5.评估基准日6.评估依据7.评估方法1.委托人及其他资产评估报告使用人阐明委托人和其他评估报告使用人的身份，包括名称或类型。2.评估目的报告载明的评估目的应当唯一，有利于评估结论有效服务于评估目的。例如，有限责任公司引进战略投资者和变更股份有限公司时核实出资资产价值，评估目的所要求的评估对象并不一样，不能在一份资产评估报告中同时体现这两种目的。另外，有的客户要求空泛地将“了解资产价值”作为评估目的，会使评估结论的确定未能针对具体经济行为对评估服务的使用需求，如果评估报告使用人在某项特定经济行为中轻率加以套用就可能引发错误使用评估报告带来的风险。3.评估对象和评估范围应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。(新增)但《资产评估执业准则—资产评估报告》并未对此要求做出进一步的说明。评估对象分为企业整体价值和股东权益价值(全部或部分)评估对象分为企业整体价值和股东权益价值(全部或部分)，对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债《金融不良资产评估指导意见》权类资产和其他资产评估《文化企业无形资产评估指导意见》无形资产：著作权、专利权、专有技术、商标专用权、销售网络、客户关系、特许经营权/合同权益、域名和商誉等资产评估《资产评估执业准则——机器设备》评估对象分为单台机器设备和机器设备组合对应的全部或者部分权益。机器设备评估机器设备评估机器设备组合是指为了实现特定功能，由若干机器设备组成的有机整体《实物期权评估指导意见》实物期权评估涉及的实物期权主要包括增长期权和退出期权等4.价值类型应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。价值类型：市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。可以参考《资产评估价值类2022年25.评估基准日委托合同的约定保持一致。与追溯性、现时性、预测性业务相对应，评估基准日分别是过去、现在或者未来的时点。一般应以具体的日期(XXXX年XX月XX日)体现。6.评估依据应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。但《资产评估执业准则—资产评估报告》没有规范这些“依据”需要披露的具体内容，实务中通常结合评估项目的具体情况，参考企业国有资产评估报告对法律法规依据、评估准则依据、权属依据、取价依据的披露要求进行撰写。7.评估方法应当说明所选用的评估方法名称、定义及选择理由。披露评估方法选择理由时注意以下影响评估方法选用的因素：(1)评估方法的选择与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象的具体状况，以及由此所决定的价值类型的适应性。(2)各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数的收集条件对选择评估方法的制约。在评估时点以及一个相对较短的时间内，当某种评估方法所需数据资料的收集遇到困难时，资产评估专业人员就需要依据替代原理，选择信息资料充分的评估方法。(3)评估方法运用的条件和程序要求对选择评估方法的约束。因适用性受限而选择一种评估方法的，资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露其他基本评估方因操作条件受限而选择一种评估方法的，资产评估专业人员应当对所受的操作条件限制进行分析、说明和披露。在披露资产评估方法的运用情况时，需要在说明总体思路和主要评估方法的基础上，按照评估对象和所涉及的资产(负债)类型说明所选用的具体评估方法及其应用情况。介绍介绍估算公式，并对所涉及资产的重置价值及成新率的确定方法作出说明介绍参照物(交易案例)的选择原则、比较分析与调整因素等介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式，明确预测收益的类型以及预测方法与过程、折现率的选择和确定等情况法法法采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的评估结果进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结论。8.评估程序实施过程和情况(1)接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟定评估计划等过程；(2)指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程；(3)选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；(4)评估结论汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程。资产评估专业人员应当在遵守相关法律、法规和资产评估准则的基础上，根据委托人的要求，遵循各专业准则的具体规定，结合报告的繁简程度恰当考虑对评估程序实施过程和情况的披露的详细程度。9.评估假设清晰说明评估项目中采用的反映交易及市场条件、评估对象存续或使用状态、国家宏观环境条件、行2022年3业及地区环境条件、评估对象特点的各项具体评估假设的具体内容。评估假设，与评估目的及其对评估市场条件的限定情况、评估对象自身的功能和在评估时点的使用方式与状态、产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果等条件的联系和匹配性，使评估结论建立在合理的基础之上。资产评估专业人员应当在评估报告中说明如果评估报告所披露的评估假设不成立，将对评估结论产生重大影响。评估结论《资产评估执业准则——资产评估报告》规定，资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。(1)在实务中得到“确定”的数值通常可以采用以下方式：①采用两种以上评估方法的，选择其中相对合理方法的结果作为评估结论，例如涉及国有资产的企业价值评估项目，要求在所采用的评估方法中选择其中一种方法的评估结果；②对不同方法的评估结果采用算术平均、加权平均、求取中位数等数学方法综合得出评估结论，例如土地使用权、房地产等单项资产评估业务对评估结论的确定。(2)“其他形式”的评估结论，可以体现为与以前评估意见或数量基准(如课税价值、抵押价值)的关系(如不大于、不小于)。国务院国资委产权管理局编著的《投资价值评估》就认为投资价值可以采用数值区间，或者以不高于或者不低于某数值的方式加以表述。提出，金融企业首次公开发行股票上市时所进行的资产评估，评估结论可以采用区间值形式。11.特别事项说明特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估专业人员在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非执业水平和能力所能评定估算的有关事项。资产评估报告中应当对特别事项进行说明，并重点提示评估报告使用人对其予以关注。资产评估报告的特别事项说明包括(7项)：(1)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。即评估中所发现评估对象产权存在的问题，例如，房屋权属证书上所列示资产与实际所勘查的资产不一致，土地或房屋没有权属证明或者权属证明尚在办理等问题。应当在特别事项说明中说明法律权属瑕疵的事实、本次评估处理的方法及处理结果、此种评估处理对评估结论的合理性可能产生的影响，让评估报告使用人能够更好地了解评估报告的信息。对于委托人或被评估单位作出相关承诺和说明的，应说明承诺和声明的内容和责任。(2)委托人未提供的其他关键资料情况。(3)未决事项、法律纠纷等不确定因素。包括所有对评估结论产生重大影响的未决事项、法律纠纷，以及影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。评估报告应当首先说明不确定性因素本身的情况，其次说明本次评估处理的方法及处理结果，继而说明此种处理可能产生的后果，最后提出此种处理的责任。所有披露内容，不应与事实相矛盾。(4)重要的利用专家工作及相关报告情况。(5)重大期后事项。根据监管部门或委托人要求，资产评估专业人员可以对评估基准日期后重大事项作出披露。具体包括：说明评估基准日之后发生的重大期后事项；特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的2022年4(6)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况。(7)其他需要说明的事项。总结：特别事项说明(1)权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。(2)委托人未提供的其他关键资料情况。(3)未决事项、法律纠纷等不确定因素。(4)重要的利用专家工作及相关报告情况。(5)重大期后事项。(6)评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况。(7)其他需要说明的事项。12.资产评估报告使用限制说明(1)使用范围。(2)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 (3)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。(4)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。13.资产评估报告日报告日应当以具体的日期(XXXX年XX月XX日)体现。14.资产评估专业人员签名和资产评估机构印章资产评估报告至少应由两名承办该业务的资产评估专业人员签名，最后加盖资产评估机构的印章。对于国有资产评估等法定业务资产评估报告，资产评估报告正文应当由至少两名承办该业务的资产评估师签名，并加盖资产评估机构印章。(三)评估报告附件(5项)1.评估对象所涉及的主要权属证明资料评估对象所涉及的主要权属证明资料包括：房地产权证、无形资产权利(权属)证明、交通运输设备的行驶证及相关权属证明、重大机器设备的购置发票等。另外，资产评估专业人员应当收集委托人和被评估单位或产权持有人的营业执照并装订在评估报告的2.委托人和其他相关当事人的承诺函通常情况下，委托人和被评估单位应当承诺如下内容： (1)资产评估所对应的经济行为符合国家规定； (2)我方所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实地充分揭(3)我方所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；(4)纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；(5)纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；(6)纳入资产评估范围的资产在评估基准日期后发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及(7)不干预评估机构和评估专业人员独立、客观、公正地执业。3.资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件2022年5 评估报告应当将评估机构的备案公告复印件、证券期货业务资格证书复印件(开展相关资产评估业务时适用)，资产评估师的职业资格证书登记卡复印件作为评估报告附件进行装订。4.资产评估汇总表或明细表目的是让委托人和其他评估报告使用人能够更好地了解委托评估资产的构成及具体情况。5.资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。(新增)实务中，通常还会将委托人和被评估单位法人营业执照、评估机构的营业执照复印件也作为评估报告的附件。总结：评估报告附件1.评估对象所涉及的主要权属证明资料2.委托人和其他相关当事人的承诺函3.资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件4.资产评估汇总表或明细表5.资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明二、评估明细表《资产评估执业准则——资产评估报告》要求评估报告的附件包括“资产评估汇总表或明细表”，但并未对相关附表的编制提出具体要求，由资产评估机构通过内部业务标准自行规范。实务中通常参考国有资产评估业务的要求提出具体的参考式样。【例题·多选题】(2022)资产评估报告声明部分的内容通常包括()。A.资产评估报告的结论B.正确理解资产评估结论C.资产评估报告的使用要求及责任D.资产评估报告所使用的评估方法和价值类型E.编制资产评估报告的准则依据『答案解析』资产评估报告声明包括：1.本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。2.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。3.资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能因得到资产评估报告而成为资产评估报告的使用人。4.资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。5.资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。6.资产评估报告使用人关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说【例题·多选题】(2022)下列关于因资产评估报告使用造成损失的情形中，资产评估机构不用承担责任的有()。A.委托人在评估结论使用有效期届满三个月后使用了资产评估报告B.被评估企业的生产线在委托人使用的资产评估报告出具后因发生事故而报废C.委托人将两个月前为股权收购出具的资产评估报