房地产开发建筑工程发包方案

/建筑工程承包合同补充协议书（主要部分条款)为了确保本项目按时保质保量圆满完成建设任务，经过双方充分协商，本着互惠互利原则，在原签订《建筑工程承包合同》基础上特签订本协议。本协议书只作为双方工程结算用，不作为建委部门存档备案用。原签订的《建筑工程承包合同》中有关工程承包范围、工程量计算和结算方式、质量、平安文明施工要求、施工进度支配限制和管理措施、付款方式及履约保证金规定均按本协议书执行，其它条款均按双方签订的《建筑工程承包合同》执行。一、包工包料发包内容：施工图纸设计范围内除门窗、消防、电梯、内外墙保温项目外的全部内容，其中：水电安装，主电到户内配电箱；主水到厨、卫闸阀处，室内天棚预埋穿线管。地面除电梯前室、楼梯间贴块料面层外其它地面只施工砼垫层；楼面除电梯前室、楼梯间外均取消找平层改为原浆找平。天棚除厨、卫不抹灰〈由用户二次装修〉外，其它天棚均括白腻子二遍〈含砼面打磨、刷胶料结合层、括腻子找同等工序〉计8.00元平方米包干计算。二、工程量计算和结算方式工程量据实结算，套用2008年湖北省建筑、安装工程消耗量定额计取定额干脆费后再计12％综合费率〈含平安文明施工措施费、各种法定税费、各部门检测费、以及为本项目服务的措施费和其它费用〉作为结算价。其中模板支撑，不论接受何种材料均按钢支撑计算并套用相应定额子目计取工程定额干脆费；装饰工程、安装工程均按人工费十机械费之和为取费基数计取45％综合费率〈含平安文明措施费、各种法定税费、各部门检测费、以及为本项目服务的措施费和其它费用〉。人工费按湖北省现行调整文件进行调增〈减〉，人工调差只计6％的综合费税。材料费按合同签订时期的黄冈市建委定额站的信息价执行，在±10％内不调差，超过〈下降〉，±10％时才进行调整。其中水、电安装材料、外墙面砖、地面砖、大理石等块料材料以及信息价没有的其它材料，均以开发商审批的到场价，作为调差依据进行调差，材料调差只计6％的综合费税。开发商分包项目协作费，按分包项目结算价〈电梯安装以安装人工费为基数计1％〉计2％的协作费，同时协作费计6％综合税费。挖掘机进场台次按每个单位工程4次共800元包干计算，不再另外计算。三、质量标准本项目施工质量必需符合设计要求和施工验收规范规定，质量等级“大别山杯”。工程质量评定为“大别山杯”奖承包人10万元〈人民币〉，施工质量评定达不到“大别山杯”时罚承包人10万元〈人民币〉。施工质量达到合格标准时，按结算价98％付款；施工质量达不到合格标准时承包人必需实行整改加固措施确保施工质量达到合格标准，否则不予验收并赔偿由此造成开发商的一切经济损失和相应产生的法律责任。四、平安文明施工要求本工程平安文明施工必需按国家、省、市关于建筑工程平安生产和文明施工要求进行施工并被评为“大别山杯”或“样板工程”奖承包人5万元，否则就罚5万元。因承包人违反平安操作规程造成平安责任事故的发生所引起的一切经济和法律责任均由承包人担当。五、施工工期本项目自年月日开工至年月日竣工，计天〈日历天〉。因发生重大设计变更或因受恶劣天气〈洪灾、异样天气〉、自然灾难、地震、斗争等上述人力不行抗拒因素影响工期以及一周内累计停水、停电8小时以上的，经建设方和监理方签字审批方可顺延工期。同时因建设方不按本合同约定的付款期限拨付工程进度款，超期一个月以上时导到承包人停工的，从停工之日起至复工之日止经由建设方和监理方签字审批方可顺延工期。其它因承包人自身缘由造成工程停工的，工期不得顺延。超出双方认可的工期，每延期一天罚3000元，每提前完成一天奖3000元。六、交纳投标保证金和履约保证金以及返还承包人投标报名时需交纳投标保证金30万元，该保证金中标签订施工承包合同后，可转为履约保证金。若承包人在中标后7天内拒绝签订本协议书时，该投标保证金建设方有权拒付予以没收。承包人和建设方签订《建筑工程承包合同》和该补充协议书7天内需一次交纳履约保证约500万元。该履约保证金在承包人本项目基础结构工程完成后起先分期返还：即基础结构完成至±0.000后返还200万；三层框架主体结构完成搂面浇筑返还履约保证金100万元；七层框架主体结构完成楼面浇筑返还履约保证金100万元；余额主体结构封顶返还完。七、工程款支付方法本项目工程接受分期分批支付工程进度款方法进行拨款。承包人承建项目做完五层时拨付工程进度款300万元；主体工程做完十层时拨付工程进度款300万元；主体工程封顶并验收合格后付至已完工程量的50％；砌筑和二次结构浇筑完后并验收合格后付150万元；装饰、装修工程完成并竣工验收后累计付至己完成工程量的70％；单位工程完成竣工决算审计双方签字认可后付至结算总价款的80％；竣工完成工程备案后付至总结算价的90％；单位工程评为“大别山杯”后付至总结算价的95％〈未获评大别山杯付至93％，按本协议第三条执行。〉；预留5％作为质保金，在完成国家要求的保修项目的保修期后按国家规定支付保修金。八、材料要求钢材运用鄂钢、武钢产品，鄂钢、武钢缺型产品需供应有货大型厂家报开发商和监理同意后才能选购 ；水泥运用华新堡垒牌32.5或42.5水泥，承包人未按要求选购 钢材、水泥，经发觉后必需退场，造成的损失由承包人担当；承包人所进材料必需按国家规定进行复检，复检合格后才能进行运用，复检不合格材料必需退场，已用于工程上的必需拆除返工重做。拒还退场，每发觉一次罚款1万元。九、本协议书中的条款和原签订的《建筑工程承包合同》中相应条款有冲突时按本协议条款执行。十、本协议和原签订《建筑工程承包合同》具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效，付清合同尾款后失效。建设方〈公章〉：承包方〈公章〉：法定代表人〈签章〉：法定代表人〈签章〉：托付代理人〈签章〉：托付代理人〈签章〉：年月日年月日建筑工程发包方案方案一、开发商股东会集体出资承建〈即自己开发，自已做〉：此种模式是：各股东资金均足够，短暂没有其它项目投资受益时可进行。优势是：１、获得利润比发给外包单位承建更多〈不存在让利〉，便于成本限制。形成开发、建设、销售、服务一条龙管理模式。２、各股东均参和管理，统一决策，不存在各股东之间闲、忙不均而相互产生埋怨。３、因资金足够，工程项目建设快，上市早，能驾驭市场销售主动权。缺点是：本工程项目完工后后续项目跟不上或本项目完工后股东会解散，存在大量旧模板和残存材料以及设备处理比较困难。方案二、开发商股东内部的资金雄厚者独资承建〔即内部承包方案〕。此种模式是：１、各股东内部协商确定工程对外发包方案后，因个别股东〈或邀人入股〉有部分充盈资金400～600万元可用〈同外人带资承建工程一样〉并有外部垫资条件〈有开商砼站、钢供应商的挚友能垫资：如：商砼垫资200万元，钢材供应商垫资200万元等〉，这样可用资金〈含垫资〉在1000万元左右，加上人工费、其它材料可欠一部分就可开工。完成单栋工程〔建筑规模约30000平方米〕的30～50％，达到房管局规定的预售要求即可开盘预售，加之开发商可后续拨款，同样能获利。2、其它股东参入销售、工程监督、办理手续等管理工作。做到每个股东人人有事做同心同德。优势是：能调动各股东的主动性、齐抓共管同样能达到项目开发、建设、销售、服务一条龙的目的。缺点是：若遇到销售市场不畅，购买力低时造成个人压力大，资金断链，影响其他短、平、快项目的投资和发展。方案三、开发项目对外招标发包：邀请招标－议标：优势是：充分利用已知的有实力的挚友或建筑企业外资开发，减轻开发商自己的资金压力，达到双赢目的。缺点是：外部资金进入时必需让利于人，造成自己获得利润削减。例：建设30000平方米规模的商品房，实际投入建筑干脆成本约为1200元平方米，总造价为36000000元。假设开发商内部商定综