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文档简介

挑战高难LOFT类型项目产品分析第1页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第2页/共90页何为LOFTLOFT,英文字典中把它译为阁楼、顶层楼。这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式,其内涵已经远远超出了这个词本身。定义:第3页/共90页LOFT的概念源于20世纪四十年代,当时的人们为了逃避市区工作生活所需的昂贵租金,纽约的艺术家与设计师们变利用废弃的工业厂房、仓库用房分隔出居住、工作所需要的各种空间,后来这就被人们称为“苏荷”区。这就是最早的LOFT居住生活方式。实际上就是工厂或仓库楼层的改造利用。现在,艺术家们使它成为一种生活方式的代名词。LOFT的出现:第4页/共90页LOFT的空间有非常大的灵活性,人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活,丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开,也可以对其分割,从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此,粗糙的柱壁,灰暗的水泥地面,裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词,一间间其貌不扬的旧式厂房里,一股新的气息正在涌动。至此,LOFT从贫民用品演变成为现代生活中的一种居住艺术。LOFT的演变:第5页/共90页LOFT已成为了一种建筑形式,甚至逐渐成为一种城市重新发展的主要潮流。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中,弥漫着设计家和居住者的想像,他们听凭自己内心的指引,将这大跨度流动的空间任意分割,打造夹层、半夹层,让每一个角落都深刻表达着一种生活的独特元素。LOFT在中国:第6页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第7页/共90页有关LOFT,政策如是说

北京市规划委员会二OO六年七月十日发布的《容积率指标计算规则》中有关于层高的一点说明。当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。第8页/共90页

市规划委在“国十五条”下发后补发了文件,要求层高大于4.9米的房屋一律按两倍面积计算,这一招,针对的就是LOFT户型。市规委的新规明确指出,当住宅建筑层高大于4.9米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。第9页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第10页/共90页政策前典型案例项目区域建筑类型性质总建面LOFT所占比例开发商荣丰2008宣武塔楼普通住宅35万22%北京荣丰房地产开发公司赢家崇文塔楼、板楼普通住宅全部中信房地产公司瞰都朝阳塔楼公寓11万5%北京永同昌京都房地产开发有限公司天鹅湾朝阳板楼公寓46万15%北京博成房地产有限公司魔界(巴克寓所2期)通州板楼普通住宅20万33%北京万德福房地产开发公司北京北昌平板塔结合普通住宅21万北京新天麓房地产开发有限公司第11页/共90页基本概况总建面35万㎡建筑形式塔楼物业类别普通住宅非loft单价开盘:4800元/平米—结案:13000元/平米容积率3.2装修标准毛坯宣传诉求点西二环罕有高尚住宅区;宁静与动感相结合的理想居住场所;开发商实力打造;一层的价格二层的空间;贴近时代生活的完美配套。LOFT部分loft体量/总体量80000/350000:loft占整体规模的22%Loft标准层高5.2loft单价5000元/平米—14500元/平米(单层)loft面积范围27㎡-60㎡(30多㎡的居多)单层面积销售时间段(2004.3-2006.11)销售时间段:32个月套数1500多套(还剩40-50套)户型种类一室三厅两卫户型配比33~48㎡-70%;48~57㎡-20%;60㎡—10%户型面宽3—4.5户型进深8.3/11.5-14.25功能分布楼上卧室、客厅、卫生间(0居室)楼下客厅、餐厅、厨房、卫生间loft设计中管线问题与平层管线走法相同典型案例(一):荣丰2008第12页/共90页位置图:社区位于西二环天宁寺桥向西500米,北依连接西二环与西三环之莲花汇池东路,西邻三里河南延路,距长安街、金融街3分钟车程,到西三环也仅需5分钟车程。第13页/共90页外立面:第14页/共90页户型图:方片2户型方片J户型

方片9户型

第15页/共90页方片10户型

方片8户型

方片4户型

第16页/共90页园林、景观:荣丰2008采用整体园林规划,以现代化设计为主要基调,社区中绿色怡人,整体环境幽雅,大型人工水景为。楼群排列错落有序,社区车行路与生活区甬道落差达3.4米。第17页/共90页配套:社区内建有、滑板场、游泳池、标准足球场、篮球场、网球中心、少儿游乐沙池等运动休闲设施,并建有6000平方米的运动主题会所、21000平方米的大型商业设施和可容纳46个班的中学一所。第18页/共90页典型案例(二):赢家(售完)基本概况总建面

建筑形式板楼、塔楼物业类别普通住宅非loft单价6700元/平米容积率

装修标准毛坯宣传诉求点紧邻北京“第五商区”,网聚四面商机;现房销售,5.1米挑高;精巧景观、简约风格,罕有设计成就双重惊喜,打造独特视觉名片LOFT部分loft体量/总体量

Loft标准层高5.1loft单价5800元/平米—8000元/平米(单层)loft面积范围109/130/165/215/215销售时间段

套数

户型种类2室2厅2卫1厨/4室2厅2卫1厨户型配比

户型面宽6.6/7.2/10.3户型进深10.5/13/8.9功能分布楼上卧室、客厅、卫生间楼下客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间loft设计中管线问题与平层管线走法相同第19页/共90页位置图:赢家TowerHouse位于北京“第五商圈”——木樨园商圈,距正在规划建设的南中轴300米。北邻南二环1000米,南距南三环主路仅800米之遥,5、8号地铁线即时将贯穿南北,更有多条公交线路直达小区,从容网聚四面商机。第20页/共90页外立面:第21页/共90页户型图:第22页/共90页第23页/共90页典型案例(三):瞰都基本概况总建面11万㎡建筑形式塔楼物业类别公寓非loft单价7500元/平米—11800元/平米容积率2.7装修标准毛坯宣传诉求点深入繁华而又不远离自然;精巧设计,全明空间;兼顾空间性与功能性;景观绚丽,风景独特;国际化的齐全配套。LOFT部分loft体量/总体量80户/1400户:loft占整体规模的5%Loft标准层高5.7loft单价19000元/平米loft面积范围60/90/120/160/180(单层)销售时间段(2006.6-2006.11)销售96%套数70多套;后期要开10多套户型种类自己分割户型配比60/90/120/180㎡—28%;160㎡—72%户型面宽5.5/8.9/11/12户型进深8.8/11.2/20.15功能分布楼上卧室、客厅、卫生间楼下客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间loft设计中管线问题与平层管线走法相同第24页/共90页位置图:CONDO·瞰都位于北京市朝阳区东风桥北,紧临四环,与档四环隔三十米绿化带。毗邻第三使馆,社区西面为燕莎商圈,北面为丽都商圈,南面为CBD核心区,有无可比拟的区位优势。项目交通通达性极好,四环路,机场高速路,连接三环与四环的亮马桥路。有多条公交路线环绕周围。第25页/共90页外立面:CONDO·瞰都的西面为京润水上花园,规划中的四环绿化带。西南面为朝阳公园,同时社区采用了主团绿化的方式,具有很高的绿化率,是东部地区不可多见的生态居住地。项目总占地面积35164平方米,总建筑面积118477平方米,由6栋17-27层塔楼构成。地上建筑面积96388平方米,会所以及商业配套6864平方米、居住总户数1340户。第26页/共90页户型图:中小户型占比例达到50%以上,其中户型采取剪力设计的方式。户型方正,所有的户型设计为“全明空间”,没有任何的采光死角。销售时赠送全套精装修。社区配有专门会所,并设计了一条为特色步行商业街。第27页/共90页第28页/共90页基本概况总建面46万㎡建筑形式板楼物业类别公寓非loft单价8300元/平米—19000元/平米容积率2.77装修标准精装宣传诉求点空间感强,功能性区分明确;社会财富阶层所倡导的“贵而不俗”的豪门品位;景观可谓惊艳悦目;引领行业标准的国际化物业服务。LOFT部分loft体量/总体量450套/3200套:loft占整体规模的14%Loft标准层高5.1loft单价8000元/平米—13000元/平米(单层)loft面积范围40㎡-70㎡单层面积销售时间段(2005.11.6-2006.5)销售时间段:6个月套数450套(1栋)户型种类一室三厅两卫/一室两厅两卫户型配比30~40㎡-28%;40~50㎡-22%;50~60㎡-38%;60~70㎡-12%户型面宽3.8/4.5-7户型进深6.4/8.2-11功能分布楼上卧室、小客厅、卫生间楼下客厅、餐厅、厨房(开放式)、卫生间loft设计中管线问题30㎡左右户型不走燃气,其它与平层管线走法相同典型案例(四):天鹅湾(loft已售完)第29页/共90页位置图:随着朝阳商圈借势CBD再次东扩,并与华贸商圈交叠,朝阳北路已被定位为朝阳区的财富大道。就在朝阳路与朝阳北路之间,黄杉木店路的东侧,各类新高档项目迅速聚集的中心地带,一片面积达17.59公顷的活色园林,早已不动声色地蔓延开来。给居住的人更多可能”是它的座佑铭,“活性”成为它的象征词。第30页/共90页总规划图:天鹅湾,建筑面积约50万平方米。社区共30多栋板楼,全部精装修,主力户型面积130-180平方米,此外还有少量60-70平方米的小户型。

规划总体布局时,将社区的“社会性”、“经济性”、“美观性”、“适宜性”等要素作整体性的思考。舍弃传统连续大板式高层的常规作法,运用30米~40米宽的短薄板高层做有机的点式布置,强调社区对城市视觉及空间上的开放性,以及人在社区中连续运动中的视觉空间的流动性及通透性。充分尊重人在社区中的领导地位,创造一种自信,开放的空间格局。第31页/共90页外立面:7号楼效果图

第32页/共90页Loft下层立体户型

Loft上层立体户型

户型立体模型:第33页/共90页三叠式上层立体户型

三叠式下层立体户型

第34页/共90页高厅平层立体户型

第35页/共90页户型图:第36页/共90页第37页/共90页第38页/共90页第39页/共90页第40页/共90页第41页/共90页第42页/共90页第43页/共90页第44页/共90页LOFT下层平面户型

LOFT上层平面户型

第45页/共90页基本概况总建面20万㎡建筑形式板楼物业类别普通住宅非loft单价3600元/平米—5700元/平米容积率3.5装修标准毛坯宣传诉求点集巴克寓所15万平米宠爱于一身,共享成熟配套;首创通州全纯小户型;买一层得两层魔幻青春墅;三重交通,架通无间CBDLOFT部分loft体量/总体量50000/150000:loft占整体规模的33%Loft标准层高5.6loft单价开盘:6500元/平米—结案:13000元/平米(单层)loft面积范围30㎡-70㎡(34/38/64/68/70)单层面积销售时间段2006.4.29—2006.9.15销售时间段5个月套数260套(1栋)户型种类一室三厅两卫,面积段38㎡的最抢手户型配比30~40㎡-10%;40~50㎡-25%;50~60㎡-10%;60~70㎡-55%户型面宽3.6/3.7/4.5/4.8/5.4户型进深8.37/11.07/11.27功能分布楼上卧室、客厅、卫生间(0居室)楼下客厅、餐厅、厨房、卫生间loft设计中管线问题与平层管线走法相同典型案例(五):巴克寓所(售完)第46页/共90页位置图:巴克寓所位于通州成熟地区,紧邻轻轨果园站,938、848、924、312多条公交线路直达。距国贸、CBD商圈仅25分钟车程。第47页/共90页外立面:巴客寓所以时尚新颖的建筑形式,灰色系列建筑外观体现高雅内敛的生活格调及社区品味.第48页/共90页户型图:第49页/共90页第50页/共90页第51页/共90页第52页/共90页配套:会所汇集各种与健康、娱乐、休闲相关的配套服务项目,与外围的底商共同为巴克寓所的每一位不平凡的主人提供舒适、个性的时尚生活。

第53页/共90页典型案例(六):北京北基本概况总建面21万㎡建筑形式板塔结合物业类别普通住宅非loft单价4880元/平米-6800元/平米容积率2.42装修标准毛坯宣传诉求点紧邻奥运村,共享双轨交通;坐拥完美生活却手握无限商机;内外设计完美独特,兼顾空间感和美观性;水系与景观的“钢”“柔”结合打造让生活徜徉的亲近自然空间。LOFT部分loft体量/总体量

Loft标准层高5.3loft单价

loft面积范围主力户型55-113平方米及部分loft销售时间段

套数

户型种类一至三居户型配比

户型面宽

户型进深

功能分布

loft设计中管线问题与平层管线走法相同第54页/共90页位置图:北京北北接中滩村大街、东达立水桥路、西至中滩村路。位于城铁13号线和地铁5号线交汇处,由换乘站步行到社区只需5分钟。立水桥地区是北京最大的轨道交通和公交系统的连接中心,30余条公交线路云集于此,交通网络十分发达。第55页/共90页总规划图:第56页/共90页外立面:北京北楼宇外立面强调“ArtDeco”的艺术装饰风格,从材料的运用,到装饰的构思,直到产品的表面处理技术,无论哪一个方面,都体现了东方和西方、古朴与现代的完美结合。现代建筑的平板模式很难塑造出和谐、高雅的黑白灰三者之间的关系,而设计者巧妙运用“洞窗”以及质感强烈的陶土砖的做法,不但表现出外立面的高贵灰阶,更增加了“装饰艺术”的建筑元素。

第57页/共90页户型图:北京北主要定位于55-113平方米一至三居高性价比精品户型,另有部分首层下跃带庭院户型及LOFT户型。户型南北通透、布局合理,采用飘窗以及下沉庭院的前卫设计。在设计之初,充分考虑相临户型间的合并可能,使更多的选择在北京北得以实现。户型的每一处空间,均经过精心设计,包括空调室内外机位、开关、灯位、厨卫的管线综合等等,各种尺度充分考虑人体功能需求,做出合理设计,减少二次装修时不必要的拆、挪、凿。5.3米层高的LOFT空间,下沉庭院,使产品有了不同于常规户型的空间效果,无论是宽敞开阔的客厅,还是赏心悦目的绿色庭院等等,均显示出住宅的高尚品质。下沉庭院第58页/共90页园林、景观:北京北由美国EDSA园林设计公司倾力打造的40000平米起居室式概念园林,将起居室的舒适延伸至户外,也将室外的自然情景援引到室内。步行街结合大绿化组团的设计理念,基于原有生态环境之上,尽量丰富园林的功能性景观。休闲、游戏,运动一体的“模糊概念分区”,场地面积达到6100㎡。由轴线端点现代景观亭统领的中心景观区,拥有足球场式的大草坪,提供给儿童娱乐的广阔天地,更是一种天然的绿色保护毯。第59页/共90页第60页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT政策引导下的新产品结论第61页/共90页LOFT的生活方式纯粹的LOFT住宅国产LOFT的住宅化LOFT产品的优劣势对比第62页/共90页LOFT的生活方式

LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式。这种方式逐渐融合到了现代生活中也就产生了一种属于LOFT的非主流生活方式。纯粹的LOFT是一种象征自由和追求的情感表达方式在生活和空间利用上的一种体现!是对LOFT空间的一种延伸一种再创造。

关键词:高大、开阔、上下双层、透明、开放、组合的流动性

关键句:自行决定所有格局,自我创造独特风格!第63页/共90页纯粹的LOFT住宅1、户内没有承重墙

在户内,没有明显的承重墙,呈现的空间是一个开阔的整体,一个任你分割的整体。2、功能分区简单化户内功能分化不依靠空间,只是在卫生间和厨房的基础设施上固定了厨房卫生间的基本位置,其他功能及分区可随意安排。3、户型客户说了算在不违反安全的前提下,LOFT住宅最后呈现怎样的空间格局和功能分区由客户自身说了算。只需要客户根据自身情况和需求选择大小.第64页/共90页国产LOFT的住宅化1、做国产LOFT像带个孩子国人对LOFT的理解本身不多,还是个比较新的概念;国人大部分没有自己设计空间结构的准备的打算;曾经的LOFT产品不纯粹,需要重新的正确引导;LOFT的生活方式需要被社会认知并逐渐接纳;2、注定是非主流产品我们为一种非主流的生活方式创造了一种空间,所以注定是非主流的产品;3、主力户型呈现小面积对LOFT的接受情况集中在年龄相对偏小的人群,经济实力和需求限制产品;第65页/共90页LOFT可能存在的缺点1隔层空间压抑

如果标准层高小于4.9米,在去除楼板厚度后,净高一定小于4.7米。而且大部分这样的设计会有比较突出的承重梁,严重影响了大空间本身引以为豪的空间感。诸多情况导致这样的户型2个隔层中至少有一个空间压抑感较强。第66页/共90页设计方面:在设计方面尽量避免突出的,大面积的,高数量的承重梁出现;屋子适当的位置可以出现承重柱来代替承重梁;正确的装修引导样板间的装修可以展示如何正确的利用空间,达到LOFT的真正意义;避免整体分割上下层,根据功能性合理分配空间高度如何规避:第67页/共90页LOFT可能存在的缺点2装修费用昂贵挑高小户型基本上都是毛坯房,除了正常的装潢费用,制作安装隔层和楼梯也都得购房人自掏腰包。目前多数挑高小户型制作隔层都采用工字钢或者槽钢,价格一般在每平方米百元以上,一套六七十平方米的挑高小户型制作安装隔层的费用接近万元。第68页/共90页合理的价格策略:作为客户而言,在购买不动产时肯定会综合考虑后期费用,所以合理的价格策略可以很大程度上淡化因为隔层及楼梯制作引起的装修费用增加的心理侧重。隔层套餐的提供:因为此类产品不是市场主流产品,所以隔层的装修在整个装修市场上也属于特殊服务,容易在费用和安全质量上有负面元素存在。在整个销售过程中,可以给客户提供可选的隔层方案套餐,在低于市场价格的同时保证安全质量,也会成为客户选择产品的一个积极原因。如何规避:第69页/共90页LOFT可能存在的缺点3居住舒适度差小户型LOFT有着一些难以解决的先天问题,有的没有厨房,只有一个开放式灶台,炒菜时油烟无法排出室外;有的没有阳台,如果不能在窗台上安装晒衣架的话,湿漉漉的衣服就只能晾在屋内了。除此之外,塔楼中的小户型LOFT不可避免的存在采光问题比较严重的部分。第70页/共90页合理的设计:增加整体窗或者大落地窗户的元素,尽可能的增加LOFT户型的采光优势;大面宽小进深,增加阳光照射率;合理的整体分割,尽量减少户内阳光死角;正确的样板引导样本间的设计按照各元素的功能特点合理有效的分配阳光;对没有直接阳光的角落,从设计的角度赋予角落更多活力,淡化阳光死角带来的负面影响,让缺点变成焦点。如何规避:第71页/共90页LOFT产品的优劣势对比优势:经济性高艺术性强流动性大空间利用率突出自由组合投资潜力广阔劣势:装修费用高概念需要重新塑造舒适度存在弊端政策限制非主流产品户型设计难度大第72页/共90页经济性高

LOFT户型在销售时价格会比一般的户型要高,往往是在一般户型售价的1.3~1.6倍。然而,这样的户型对开发商和客户而言,也是非常的“经济”,这样的户型设计使开发商能在满足容积率、建筑密度等规划条件下,部分收益放大1.4~1.6倍。而客户算然在单价上没有得到什么实惠,但是却拥有了一般户型1.6倍的高度。装修费用高

LOFT产品大部分都会出现隔层,隔层的做法一般有两种:一种是工字钢或者槽钢搭骨架,铺阻燃木基结构板和防火石膏板。另一种是采用混凝土现浇楼板,目前多数挑高小户型制作隔层都采用比较经济的第一种方法,价格一般在100多元/平方米,一套六七十平方米的挑高小户型制作安装隔层的费用接近万元。

第73页/共90页艺术性强

LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式。在这空旷的空间中,弥漫着设计家和居住者的想像,他们听凭自己内心的指引,让结构与思想达到空前的贴合。从结构性和功能性方面都充分体现了居住者和设计者本身的无限艺术内涵。概念需要重新塑造

LOFT这种概念和生活方式源于美国,在很多年的现代生活演变过程中逐渐蔓延到全世界的角落,也在这个蔓延过程中结合各国各地文化生成了很多新的版本,丰富并且柔和化了曾经工业生活的味道,并且更加贴近了生活的微观层面。进入中国以来,在住宅市场上也有一些尝试的案例,但是对LOFT产品和生活方式的诠释都不很成功,很大程度上影响了国人对这种产品和生活方式的接受和理解。所以要想做一个成功而纯粹的LOFT产品,概念上我们需要重新去塑造。第74页/共90页流动性大高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;户型内无障碍,开放性的空间布局结合流畅的线条创造出一种随意组合的空间运用方式流动性强。舒适度存在弊端户型的设计只能尽量照顾生活对空间的需求。远远不可能达到户型的完美无缺。LOFT也一样,在自由、流动、艺术等方面有着突出变现的空间就很有可能天生存在某些缺陷。舒适度不足就是LOFT可能存在的一个弊端。包括采光不全面,部分功能区空间压抑等缺陷只能尽量改善不能绝对避免。第75页/共90页空间利用率突出在整个LOFT的产生过程中,对空间的利用一直是伴随其发展而层出不穷的元素。突出的空间利用率更大程度上满足了人们对生活空间的一种驾驭奢求。大挑高的整体设计,让空间的使用和够早呈现了无数种存在的可能。政策限制北京市规划委在“国十五条”下发后补发了文件,要求层高大于4.9米的房屋一律按两倍面积计算,这一招,针对的就是LOFT户型。市规委的新规明确指出,当住宅建筑层高大于4.9米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。这样的限制在一定程度上降低了空间利用的可能性和多样性。第76页/共90页自由组合在LOFT的产品里,没有对厨房和卫生间以外的其它功能进行区分和限制。作为房间的主人,可以自由的把客厅、卧室、书房等等功能元素按照自己的喜好和需要组合在一起。让空间和面积最大程度的为所有者服务。这种组合虽然不是无限制的,但是对于居住产品来说已经是一种非常难得的自由组合了。非主流产品由于LOFT这样的机构很前卫,且单价较高,决定了开发商在做户型研发时,要尽力控制户型面积,来控制总价。而且LOFT所提供和支持的那种生活方式本身就是一种具有独特性的非主流生活方式,所以使得其本身也不可能步入主流产品的行列。只能是以对空间概念与尺度及居住质量没有特定追求但观念又很前卫、追求个性与变化的初次置业者为销售对象。第77页/共90页投资潜力广阔

LOFT是一种人与建筑交相辉映的空间形态,是与少数职业、人群、生活方式密切相连的挑剔空间。所以面对了一群拥有LOFT气质的人。也就是当建筑气质和居住者的气质二者协调统一的时候,才会达到共鸣的。这样一群人对生活的需求是一如既往的,是竭尽全力的,是不顾代价的。所以这样的产品拥有的潜在投资空间的广阔性是可想而知的。户型设计难度大

LOFT在北京还没有十分成功的案例,这不得不让LOFT户型的设计工作变成了摸着石头过河的行为。所以我们必须在深刻的了解LOFT的产生和发展,深刻理解LOFT背后的文化的前提下,结合北京的实际住宅情况,再结合目标人群的实际需求进行户型的设计。同时,针对LOFT可能存在的一些先天弊端,在设计的过程中给予关注并尽量规避。第78页/共90页何为LOFT近期政策规定政策前LOFT典型案例政策后LOFT产品情况政策引导下的新产品结论第79页/共90页政策前瞻1、政策不会直接插手价格在市场经济条件下,产品的价格应该是由以供求关系为主,成本和营销渠道为辅的市场条件影像和决定的。在目前健康的的经济发展情况下,国家依然希望市场本身可以对价格起到客观、健康、积极的影像,所以正常情况下不会直接插手价格问题。2、近期政策着力于调整房地产产品结构虽然政策不会直接干预价格,但是依然会着力于健康影像房地产的发展。就现在国内很多大中城市房地产市场面对的情况不是单纯的供求不平衡问题,而是供求结构不平衡。所以国家近期出台的政策会着力调整房地产市场的产品结构问题。通过调整产业结构使得供求关系健康发展,更积极有效的影响价格。第80页/共90页有关国6条

国6条是针对房地产产品结构不合理下发的,希望能够通过90平米这个界限来使得产品结构更贴近国人的实际需求。但是并不远离投资需求,毕竟正常的投资需求是整个房地产市场正常发展的必需元素。但是对于层高的补充限制是为了更好的贯彻国6条,但是这个限制应该不会长久存在。因为这样的规定在很大程度上限制了住房设计中关于舒适度和空间积极利用。也就是说对住房产品的健康发展和更新产生负面作用的规定只会短期存在。当产品结构趋于合理的时候,可能会逐渐退出历史舞台。第81页/共90页LOFT的市场现状

概念不清,延伸混乱

对于LOFT的概念和生活方式在国内还并没有非常清楚的认识和理解,甚至连做产品的人本身也会混淆、错乱这个概念。因为LOFT的概念是建筑与生活相互需求并相互改造产生的,有限的建筑产生了这种生活方式,生活方式在社会发展过程中改造了原本的建筑载体,就是我们现在的LOFT的产品。这样的大环境下,北京曾经出现的一些LOFT的概念基本上都是纯粹LOFT的衍生和延伸。建筑产品本身也就不全是原来的样子。虽然大家都以LOFT的概念为中心去塑造项目形象,但是各有各的特点,各有各的说法,各有各的侧重。延伸出了一种比较混乱的住宅LOFT市场。机遇逐现,挑战暗藏

北京是一个发展速度非常快的国际化城市,逐年增加的一大群实用性潜在不动产消费群体中有一个不可忽视的部分——在北京生存的年轻人。这是LOFT产品的主力潜在客群,这样的实际不动产消费人群的增长无形中给LOFT的明天奠定了积极的市场情况。同时,这个丰满的群体却有着很多潜在的理由和LOFT产品说不。政策让LOFT空间感打折;LOFT的平均价格并没有特别优势;装修等等问题。这些都是在这个欣欣向荣的LOFT市场上暗藏的挑战,与各种机遇并存的挑战。

第82页/共90页市场发展新趋向1、大社区是大方向房地产行业为人民生活提供的不只只是一套单一的住房那么简单。生活水瓶的不断提高和都市化引起的生活节奏加快要求更全面的生活配套和生活服务。而这一切又绝非单一开发商可以完成的事情。生活配套的完善本身应该是一个市场化的问题。同时市场能够健康发展又需要一个庞大、结构合理的积极消费群体。这就注定形成生活配套市场和社区相辅相成的关系。大社区培养大市场,大市场服务大社区。所以说满足人们除房屋本身以外对生活水瓶的提高的客观要求,大社区是健康而积极的大方向。2、居住和办公分的越来越“开”虽然说现在北京市4环以内的普通住宅逐渐呈现天价的现象,而且一直是消费者目光聚集的区域。但是随着城市发展和交通情况的完善,四环内普通住宅的市场优势必然将会淡化甚至是变成劣势。四环内的区域必然会成为以办公、商业为主的的地方。在四环内工作的人也会将居住和办公区域分的越来越开。3、自由职业人群将成为新的需求群体北京市是一个国际化的大都市,也是一个滋生个性寻找自由的城市。和世界很多大城市一样,北京逐渐拥有了一批收入层次并不低的自由职业人群,而且这个人群的数量正在增加。这个群里作为一个特殊的人群需要一种将生活和工作完美融合的产品。他们将成为需求全新产品的新的需求群体。第83页/共90页住宅发展新亮点1、节能住宅成就良好市场口碑低能耗住宅的产生和发展虽然正在经历一种被认知和认可的过程,但是这种趋势无疑将成为一种趋势与潮流。MOMA以及锋尚的成功为节能住宅的未来提供了良好的范例与经验。它们的热销说明消费者对高舒适性的节能住宅的认知、认可和需求的强烈

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