北京某商业项目市场

（上部――市场篇）目录宏观环境因素分析――――――――――――――――――――――1北京市整体房地产市场分析――――――――――――――――――2区域商业市场分析――――――――――――――――――――――4三里屯***商业分析―――――――――――――――――--―――――5三里屯***核心商圈分析―――――――――――――――--―――――7项目的SWOT分析――――――――――――――――――――――27项目的市场定位―――――――――――――――――――――――28项目价格体系――――――――――――――――――――――――33附件三里屯***商业项目市场分析一．宏观环境因素分析北京市经济现状及发展趋势分析经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，批发零售业：拜全年实现社会理消费品零售赛额鸦2191.蜘8趁亿元，增料长头14.4络%战。剑全年销售机动企车顿44.乐7问万辆，比上年盈增贿长守9.8浅%百。房地产业：端200姻4体年房地产业实塘现增加剥值脱228.买4敲亿元，比上年尤增野长熄15.7卫%企；颂全年完成房地正产开发投梅资狡1473.此3史亿元，比上年雀增损长累22.5锁%侄；齿商品房开复工艰面嗽积过9931.泽3确万平方米，增艳长偶9.5誉%歌；肝竣工面粒积您306溉7值万平方米，增放长航18.2茧%场。旅游业：犬全年接待海外狱游店客特315.缎5喂万人次，比上牌年增削长莫70.4杆%腔，离接待国内旅游扰者耳1.殖2纱亿人次，比上橡年增映长瓣36.8%人口：琴200慎4终年末，全市常构住人底口助(孟在京居住半年搜以上人隶口困)1492.兄7名万人，比上年由末增具加男36.株3地万人，增构长脚2.5估%寨。叶200徐4牲年末，全市户乘籍人抹口信1162.酒9昌万人，比上年单末增泳长鹿1.2赌%赛。居民生活：身200纵4奏年城市居民人搭均可支配收挖入捕15637.像8药元，比上年增新长册12.6夕%喘。路人均消费支出驳为梦12200.茧4摘元，比上年增蛇长勿9.7声%钱。芹城市居民恩格船尔系数貌为覆32.2枯%露。喇结论团：承物通过上述指标名，各增长率都抹超茅过袄9辞%俊，远远高过国曲家常规水怕平燕7枣%舰，表明整个宏顾观经济环境进艳入快速增长的越阶段，尤其房摆地产的增长速桌度较快。哨北京市房地产压市场整体分析伐北京市房地产沫现状及发展趋赏势纤2.1.环1践供应现状佛200离4做全年北京完成睛房地产开发投蠢资殊1473.醒3宵亿元，比上年毫增颜长它22.5盈%喘；生商品房开复工馋面绕积篮9931.吗3栽万平方米，增泳长绝9.5座%我；喊竣工面沫积岩306予7颤万平方米，增甩长魄18.2植%盏。兆2.1.死2纵需求现状略全年商品房销顺售面色积盒247岩2签万平方米，增刚长浓30.4仁%勤；瓶商品住宅销售述面烧积原2285.瓣8苏万平方米，增颜长蛾29.1浇%盆。裳全年商品房平轻均售价为每平病方洞米雕505班3销元，比上年提米高恨31临6篮元；诚上市进行租售暖交易的商业地闻产总量朝在另40芒0取万平米左右础2.1.3递200愤5秘年商业用房发皂展趋势预期筛200知5曾年商业营业用尤房施工面积约扮在庙70饭0蓄万平方米左右服新开工面积设在种30醒0因万平方米左右确竣工面积达巨到恰17许0念万抽至妻18肾0泉万平方米之间累销售面积将突污破辉10沫0庄万平方米悉2贫．名2老商业政策影响搁近年来商业地涂产租金下浮、肠投资收益降低雀，利率连续上蕉调显然会大幅顷度提泻高墙“堵以租养嗓贷幸”智的成本。劳同时，随着今撕后房地产税的术开征，高档物姿业持有成本将王进一步加大，狗这样一来高档痰物业的投资回浆报率将会明显易降低。呆政策表明，平老抑房价仍将是谢２００５年政限府宏观调控的覆重要组成部分外之一，如果今丙后房贷持续加绘息，必将会进出一步提高投资瓶成本。谷去年下半年开矩始，受宏观调帮控政策的影响餐，商业房贷紧漂缩明显，使商拴业地产项目获番得贷款和申请狮土地更加困难碌，开发商对获掏得的土地和资困金会越谨慎，斑整个行业越理疲性。坑国务床院认200闯5属年初出台的《竹城市商业网点最规划条例》，融该条例参照发存达占国家的做法对妇商业项目开发锦听证制度、商木业网点的业态横结构、布局结永构、网点规划川管理进行了确之定支，莫1000它0颗平方米以上的衫商业地产设施筐项目必须进行铃严格的听证。拣从西方的经验走来看，一般商伪业地产项目的复审批、立项非城常严谨，但一汇旦通过立项，恩会得到政府支掘持。可以说，喷该条例出台对滥于商业地产行搜业规范发展将御有着较强的实弓际指导和发展质意义。口结罗论盯:摧苦在短期内市场凤供应量大的形疫势下，政府宏逢观金融调控抑批制投资过热和农发展速度过快海，将对整个房音地产行业尤其密商业地产的投势资销售产生巨济大的负面影响竞，在宏观方面奏对本项目的销仓售产生不利因逆素。薯（以上数据来类源于《北京钥市慕200歇4舒年统计年鉴》崖）川三．东三环区辆域商业环境分战析变3阳．洗1孩区域匠涉外环境佳:掠东三环沿线虽实质上是北京贫最早成熟的涉早外商圈之一引。恩分布呆有面7裳9透个国家的使、垫领馆，和联合螺国开发计划署黄、人口基金署版等始7畅个驻华机构。鬼北京已发售的青外销公堤寓堪70医%垦集中在国长虹桥附近，甲单价泉180声0皇美饰元尚~250顶0稠美元勤；区域拥有像趁诺基亚公司犹等大型跨国公悦司；和拆凯宾斯基饭店冬、京城大厦、宰昆仑饭店、长心城喜来登饭店冶、希尔顿大酒贸店等四星级以勾上酒店搞；以及珠燕莎中心、亮台马河大厦、京增城大厦等甲级而写字楼，其良浮好的出租情况闸和高档的硬件捕设备为本商圈欠培育了良好的艇周边环境。阳3锹．粘2践区域生活环境膛：尊街区交通便利蔑，公交路网发妥达。漂三里液屯虾**论*低地区设有大型穷超市商业网点垄，以及垃盈科中心留大型购物中心们，休闲购物与歌生活采购方面阻比较丰富。拼3嘉．朱3山区域商圈特坝性猜:秒东三环沿线区额域商圈分布密翅集，主要载有轮CB愿D叛商圈、朝外商而圈、燕莎商圈任、三元桥商圈添等，各商圈之饺间除了存在一渗定的市场竞争傅，更多的是相劲互的协调和补违充，涉外商业贝氛围浓厚。套本区域高收入泥人群密集，充趴分支撑起高消氏费市场。扰结论：本案可伪借助周边浓重腥的涉外、商务壶氛围，凸现项企目档次和品质缸。但阀与此同时，本野案也将面临各村大成熟商圈典惯型商业业态所门带来的巨大市根场竞争压力。暂尽量避免，或悼是降低竞争风握险，打造区内欣稀缺产品，做天到对区域功能沃，或区内产品介的补充，才是汽本案能够在众刊多竞争项目中庸脱颖而出的关冰键。传四、三里璃屯谦**矿*超商业分析煮4丰．曲1改三里岔屯拣**渠*浇酒吧街的渊源舟及在北京市商两业格局中的作额用识商业街作为一阀座城市亡的堂“温窗忍口绘”劈和伴“畅名奥片杯”直，正以其商业章价值对城市振肺兴发展的推动股作用而成为中贩国未来商业形选态的重要模式咸。碰它不仅是城市征商业的缩影，戏更是城市人性慧的表现。侵从功能上看有绕综合类型的如豪北京王府井大咱街，有专业类梳型的如北京的谣三里估屯档**津*泻。报作为本案项目钳紧邻的三里余屯野**蜓*仙酒吧街，位于胖朝阳区三里勺屯比**痛*葬北路东侧，全送长另26累0偿米。肠三里眯屯正**沟*营酒吧街端最初以汽配、皂服装市场闻名梯，后来，逐渐医成了酒吧街。冰经渗过晒1裤0背多年的发展，眯已成为在国内陕、国际知名度松颇高的、以酒离吧文化为特色看的时尚社区，虹是京城外国友赌人、商业文化瑞界中高层人士踢及时尚青年心般目中的代表性田休闲娱乐名街载。在这个意义占上后海、缘星吧路和元大葱都秀等酒吧街是远借远无法取代的嘉。勇三里指屯就**荷*吼酒吧绒一条喷街跟是中国酒吧第尖一街样，田198叉9垮年第一家酒吧仿在三里爱屯款**蛙*亏开张，凭至谎199输8姿年酒吧规模达姻到顶峰，街区云内共开僚有起8威0拿多家酒吧，日吗均客流量曾达孤上万人次，红唯酒日耗量在千网瓶以上，啤酒却日均耗量旦在瘦2500瓦0邀瓶以上。币三里蹲屯删**民*绘大事记：怜195崖8屑年朝阳区政府纷建设三里钳屯汽**醒*械居民区揪197沾0扰年三里是屯匙**萍*派兴建第一批使猾馆区妻198坦9慎年三里焰屯犹**忘*扩南街出现第一古家酒吧（也是巡北京第一家酒唐吧）弹199巾2市年三里旁屯纱**德*永南街动土兴建阶汽配一条街跪199波4唱年三里温屯遣**流*术形成服装街毛199笔5必年末三里退屯碗**佣*文酒吧街形成规猎模念199贞8肃年三里续屯鉴**买*殿酒吧一条街酒裳吧文化达到高厦峰期础200腿1将年三里带屯晃**冒*膝酒吧开始走向沟低谷贝200起3投年姥9吵月害1修5锈日，政府新三廉里寄屯此**笼*梯规划方案出台耀200达4漠年望9服月北三里冰屯丙**株*还地区危改工程搜启动库200系5漫年三里淘屯祖**种*饶南街、北街拆涛迁工作进行中堆随着什刹海、迎朝阳公园西门餐、得79宿8佣工厂等酒吧场闹所相继开发，歼以及目前因朝牲阳区城市规划偷建设和三里结屯菠**先*芒危改房拆迁工卵程原因，三里炸屯腹**领*度酒吧街的规模轮已严重缩水，捏南街西侧及南戏斜街的酒吧已麦全部拆迁，整射体经营状况有扁日渐没落的趋泊势，而生意兴皮隆的只新是汽3.哑3饲项目东南部由搏南往北的言前季几家，以及一津些知名酒吧。旺4苦．迎2间三里惑屯永**疏*酿现有规划的影绩响和未来发展好的趋势腔按照城市发展浸的功能规划，搏该地区秋属乏CB缴D娘的配置板块地良区，区内使馆株云集，因此，攻三里泥屯与**渗*乏今后的发展方叉向是政治、经区济、文化活跃早的地区，提供翠涉外商住、餐某饮娱乐、高档雄住宅等地区功饼能。亚曾经光顾三里朵屯舱**冲*鞠酒吧的中国人犹中，来肝自报“娘三资企痒业极”秃的白领和文化词艺术、演艺界币的人士占大多馒数。外地游客介则把三里丧屯鲁**搏*鞭当景点，很多淹人慕名而来，葵把来这锡里晓“配泡侍吧疯”腐作为晚上的重递要活动。倡目前三里辰屯惕**察*混街有四串大园“饱不垒足义”大：道路狭窄，希交通不畅，停划车拥挤；门店驾设施简陋；酒贺吧离居民楼太盐近，存在扰民疑问题；三里蒜屯感**洁*娘色情服务严重居；一定程度影雅响该地区形象着。破北三里笨屯利**坑*泊地区危改工程顾的启动，将为铺三里辅屯脸**加*石酒吧街的规范衣发展提供条件毯和可能。同时屿酒吧街的规模线将会有所扩大妈，丈增加新三里涂屯唱**默*怖区，股而档次也会有邮所提升请，孟使它更具时尚屿、休闲和北京蜘特色。称结论：三里练屯南**光*羊酒吧街曾经作推为北京夜生活访的代表标志，城是外国人士心命目中中国人工寄作以外生活休赔闲的一个重要娃窗口。曾经的糟辉煌，在国内汤国际都占有一姑定的历史知名依度，深显京城膏文化底蕴。勇但是，由于三客里练屯错**粗*姑区域业态的同废质化问题，交爱通、民事纷争烧、拆迁问题，子加殃之冶200眠1骂年聚拢人气、遇风格另类的朝测阳公园酒吧带油，红和兽200其2傲年夏天成气候浓、以静为本、元人文怀旧的什痛刹海酒吧带的剧形成，使得三甘里帮屯县**芝*筛酒吧开始没落露。咽在奥运来临，剂区政府对这条紫特色街进行改取造，重塑三里川屯隔**泉*血区域形象。擦今后的三里吃屯吸**搞*请地区将逐渐形朋成一个以使馆岁区、ＣＢＤ商厨务中心区为依丽托的，集购物资、餐饮、娱乐届、休闲为一体赢的已“熟综合性文化商鸣圈屠”劲，并凭借购物俩、餐饮、娱斩乐、休闲场所索的有机组合，挺创造出一种良坑好的结构性消最费氛围，成为伙朝阳区经济发叔展的前沿。究而本项目正处霜于这样的历史某转折点，依托播新三里膛屯缴**撤*后改造的契机，耍赢得良好的发燃展前景。疲五．三里皱屯乌**它*类核心商圈分析硬核心商圈的范默围界定韵北起东直门外伟大街，南抵建这国门外大街；乎西起东二环，盾东至东三环。尸核心商圈内市复场型商铺分析雅秀市场概地理位置仓三里扛屯霉**牲*届，掌朝阳区工体北帽路怠5搏8犹号扎圆规敏模息仗地艘下业1男层，地被上鱼1造—篇5凳层，总建筑面丰积滑为偿2.质8煎万平米，使用刺面扰积陆1.寺1货万平米枯交通系11新5屿、颂11害3薪、暖40汽6主、筑70港1蒙、浓11习7姻、骨416芒它三里努屯份**艺*桑下车，薯乘胃11凉0覆、树12撤0男、遮40认3渡、病118关务工人体育场下协车漆特点臣经营时尚休闲艘、民族特色服灶装、服饰质；袖煮销售模式胜只有首层部分拳商铺采用买棵断昌4仿0释年的使用权方鲜式，使用面贷积丘6郑平米，价格最北初坡在门4直0拜万龙/箱档，现已涨港到园6寸0葡万烘/申档，单价壶为燕6.躺5蓝万煮元叫/剖平米（使用面犁积）。其他楼唐层商铺为租赁贱方式。因人流忌很旺，经营很尤好，几乎无人侧转让。垒租金标准吃200到2洒年忧5沃月开业，标准表档口拾（左6悄平米）日租坟金迈16.6珍7暑元称/蛛平水米裤/翅天，现转租金院为奉2耕8伏至沈3救3简元救/企平在米仁/侦天，并且还有像上涨空间；转沉让费尽在抹2次0扇万元左右。押喉金如2确万拳/股摊位，租金缴危付方式为一年垄半一交。业态组合绪楼层驰业态组合蜓商户量（户）氧B1架鞋植120巨箱包汤65叨首层续服装税198岔二层忙服装氧223平三层斥童装防36昂针织堪52碍丝绸蚕44差四层颈小百货吗177第珍珠、玻璃器谁皿、古玩字画潮20著五层泥食档、水吧、鼓涮吧毙25似总计寨960综评：释1钉、原为麒麟大营厦，后由每昆泰集团差投内资罚500艘0熟万进行内部改磨造而成，定位钢于侵大型专业经营叫服装、百货的床综合励市场兼。迟2岂、薯于叨200抱2台年票5蛮月开业，坊至今发展很好睡，在消费者中槐知名度高过秀洞水，每天前来遮购物的私家车化次息达耗80球0慢多辆纤。坐3则、原为雅宝路返大棚和三里狸屯扭**淡*妨老市场拆迁户圆区，经营档次饰比较低的外贸豪剩单。经过几坝年的发展，尤抓其非典以后，卡逐渐转向时尚犹类和符合中国员国内大众消费令的产品，其比袋例不断增加，圣所以来雅秀消虑费的客户已盏有师50络%武是国内人群，修另播50献%探是国外旅游团淘。证4仿、营业时间早杠上现9症：谱3垮0梳—婶晚气8睛：让0仁0陕，一、二层挨以外贸服装服芒饰为主，在三先、四层开设了婆丝绸专营区和熄旅游工艺品专图营区，五层荟滔萃了全劝国员2充0翻多家风味食档厕。匠风味食档每家勉店平均收饰入写100娃0横元伤/登天。没5惰、客流量：周孟一之周四人流窃较少，周五、关六、日人流较沈多，周六上黎午圆1提0叨：槽3绣0啄—寻1古1副：斩3饺0归的人流为在锐120裤0逝人邪/界时。下贵午程2察：啦3茂0掉—日3把：痒3死0粒的人流常在敌300统0烤人泄/评时佳艺时尚广场及地理位置窑昆仑饭店对面礼，燕莎商场附黑近揭我规沃模糕省临建，总共飘约其50难0跃商户，只有一限层砌特点趁经营前卫时尚遮类的休闲服装禾、服饰志；和峡消费人群挖主要消费者为医市内追求时尚真年轻人。涝租金水平毛标准档口立（宴8盏平米）原始日艰租标金刻16.6请7顶元胶/押平须米呀/敏天，现转租金循为史3牌3划元句/独平术米孝/画天，现无空摊潜位可租。精品锁间转让冲费若1料5向万桑/茅摊位，租金年卖付，押答金寒1翠万元业态组合挥楼层政业态组合限商户量（户）斥一层巨箱包、鞋狡26推服装、服饰倦365证童装悄12炒美容稠2龄美甲楚4秃小百货服86赵食档建15岭总计殊50报0焰左右综评：月1振、针对的目标虎客户群钢为荒2配0他至慨4任0协岁的时尚女性俭和演艺圈人士翼及自由职业者姓，外国人只畅占慌10锯%鸡。姨2旋、广场内西面移仍为大众消费旗商品，东侧则穷是服装服饰精施品店。其以澡大棚形式搭建饥的统临建柴市场兄，整体形象稍说逊，规模较小支，但目前其市缩场内的商户已展稳定，佳艺在与目标消费群中伴口碑较好。送3拿、客流喉量耍30扑0扣人漂次园/饱小姓时协(衫上兼午虽1精1继点胡至文1焦2斗点剂)看，惰48孝0远人捎次评/流小乒时帽(侄下避午邮4外点花至累5品点锡)包。基本为回头灵客，人均消费码约腿50坡0衣―繁―漠100摄0征元福/零人氧/疮次，标准铺位腥的日营业额碍为骑100宿0枝－弃－奋150舟0询元，旺季时，冷日营业额可达夺到售200铃0幼－表250保0蓝元寒(祝旺季玉为捎9距月弊至乓1时月杂)俘。复4惰、目前其营业矿时间博为黄10:0这0史至听21:0圈0锋，消费者以朝虫阳区及周边写缝字楼、饭店的倘工作人员为主案。秀水街市场纳地理位置邮长安街北侧，侵东临贵友大厦味，南接长安街眯，永安里红绿元灯的西北角忍歼规梁模跨胁地炕下压1携层，地筛上龟1词—团5赢层，总建筑面扒积劣为幅3.荒5梁万平米，营业歌面絮积震1.印8列万平米，商户捐总量惑约分150剥0世户，标准铺徒位产5还平米预交通深因紧邻长安街珍，公交线路较川多，非常方便诱消费人群席主要消费者为店入境的国际旅偿游团体或旅游池者，以及周边否使馆区的工作黄人员，还有小拳部分国内慕名乐而访的时尚人诞士。辈租金水平摇初期租金汪：日5豆万元入场费葵，鹰1花0类万元经营保证商金（可退），荒交听2临年的租金拥，验B四1招：雁1演万范元纱/搅月驶，诊1谊F批：授2壶万盆元狱/殊月软，踪2艳F绸：闪1.舒5姓万法元非/虚月艳，记3悦F余：滴700揭0垂－潜1亿万他元婶/短月汇，辅4誉F蝶：写500砖0站元过/梦月；立对于老秀水商倾户：泼免刮5利万元入场费，松免一年物业管花理费，租金可燕一年一付，月妥租金下贺调授3兔0追－真50后%柿。（部分商户吃由华夏银行提灰供三年期经营毕贷款按揭）业态组合康楼层承业态组合城商户量（户）甩B1距箱包煌127勤鞋霞311这超市桃1塞首层席服装（外贸、磨休闲）及269壶二层旬服装（外贸、皱休闲）米435蚂三层躬童装淘80泛丝绸、针织、格民族服饰疲400聚四层响珠宝、仿工艺懒品狮275宅手表薄50舱眼镜秆25倒化妆品腐6除饰品组50辅运动用品片25挠家电、小百货绝25柴古玩、民族字纳画、茶具抖100锄五层葵全聚德耽1皱总计靠1500综评：底1培、新秀水街其遵商业楼的地烤下叠2撇层玻、康3膛层主要为车库坛，共有停车诚位混30很0负多个悠，摘商业楼前后两泻个广场还可停趣放大型旅游大摸巴普3茶0梁多辆揉，解决以往到幅老秀水入境旅降游观光团体购乏物停车不便的咱问题沈。叉2唐、其烧顾客惊主要消费者为贺入境的国际旅叼游团体或旅游帖者，以及周边猪使馆区的工作知人员。至3埋、填200骑5愚年压3虎月趣1散9撇日新秀水正式浊开业，市场蛙内净90好%计为外贸、休闲暂、民族服装服技饰，只敬有搏10霸%气的时尚精品。华4摆、铺位装修一蒸般，内部管理看较乱，到目前饥还剩余部分摊叼位。产品档次齿偏低，失禾去了原来秀水游的味道，前途落堪忧。画5蚕、上勒午共1姐1替：血3伸0罪到去12:3喊0臂约掀250瞒0凡人棍次础/钞小时，下朱午杀15:3听0距到携16:3烤0阀约江350固0衫人啦次贱/派小时（周末高世峰期）。删6危、日流水情况伞，淡叠季蚂70抹0重元酬/精天，正课常剃100绍0袋至约200否0控元握/竭天，旺来季完400依0厘元症/语天针7拼、由于租金太钳高，商户盈利牵微薄。菜8洒、营业时野间垂9:0没0墨至底21:0颈0较。那里市场递地理位置畅三里爆屯遮**关*由北街，本案的眯东侧闭喉规列模屿混地压上腐1团层，商户总树量晨2呼6洽户稿，纳8遇至轰2宝0领平米店铺酷特点毒200城3微年底开业，各贴个店铺风格各蒸具特色，尤其差是内街里软的杯1墓层独立店铺，哗主打商品为时帜尚、前卫类吗；玩息租金水平援租金待：俗1鲜7抢－吨2隔3摔元喝/僵平同米笼/幕天，滤年付证。炒挽无转让费。业态组合飘楼层城业态组合尸商户量（户）嫂面骡积浸(厨平进米掉)迫一层解西餐厅钟1纷100疤特色服装、服肃饰犯19族200亚鞋店心2搏30止美甲删1尤10搜高尔夫用品些1软10带宠物用品席1积10矛照相用品该1云10畅总计移26漂370综评：嚷1衣、占地理位置不明语显，对外宣传迟力度不够，知尼名度不高。例2皱、耕经营项目是粪时尚修服装服饰猫、鞋类垫；齿生意一般，现原属于维持状态寇。域3晴、授进货渠道：服摧装大部分是广字州外贸服装，耐比较个性的服侧装从台湾、日驼本、韩国等国四家进口。裤4魄、消费者基本齐都是老客户。搭5屠、鞋店的消费敏者中回头客价占发90捷%肃、散客旨占脸10单%搂，其寻中谎1呆8灰—然3扑0参岁时尚人士居邮多。惯押值金妇1000泉0正元，流苹水竭120妈0核元斑/异天。讽6板、服装的消费狠者中白领居多半，月收领入万500开0壶元左右，回头姨客渠占古90科%有、散客芳占窄10帅%凑，其怜中稳1占8闻—遇3脉0斤岁人居多，女她性啄占培90晃%项，单次消剩费校30岸0殿元往-100蜡0奋元，押撇金节1000干0底元。芹7奖、营业时瞧间拉9:0胀0衣至享22:0等0棵。天同里原创艺品再中心三地理位置夕三里踏屯疾**借*物北街，本案的谱南侧，紧邻本居案拜畏规乱模述析地蓬上茂4呆层，商户总泼量球2率3涝户挡，帽8咱至吗2幸0适平米店铺丰特点虑主打商品为国臣际、国内民族零或原创服装服蝶饰馅，苹炭消费人群政主要消费者为绩对品位要求较喇高的国内时尚能人士及周边外疤籍人士。抄租金水平翅租金何：篮1啦7框－倒2席3砍元纲/靠平蒙米跪/奖天菌。佣旧无转让费。业态组合亦楼层造业态组合脉商户量（户）朋面斧积辛(般平倾米这)欧一层山家具店（中式痰古典）锅1哑100接美容美发币1干80珍美甲（美式）宵1诚40假高尔夫用品猪1药12迫咖啡店（日本霸风格）圈1雷90甩二层丧特色服装服饰沙2承24倦家居饰品却1敲12修纹身店州1呜8任画廊紧1荣15糕饰品店纳6朴48洁化妆品潜1飘6盾三层翼服装横3换24晋四层肝酒吧（英式）现1裕90雾总计荐21乔549综评：呀1梦、进货渠道：掀服装大部分是港原创设计制作丧，另一部分是哥广州、香港、盼日本进口；工娱艺品来自东南令亚，主要是泰炉国、西班牙等镰。恭2想、消费者比较利固定，在圈里裤比较知名，大究都是老客户带波新客户。危3洞、由于内部服外务业态多，所澡以营业时间不堵固定。惯4分、房间面积大岭小不一，障从银1预2谋到奋5杨0洪平米不等，商彻户都有搬迁到粘本案经营的意啊向。嫩5注、饰品方面以味泰国、印度饰喂品居多，有一御家英国人设计怎的中国特色的切饰品，国内生足产，多为订做愤。圣诞节前流泪水大，可砌达西5000述0兰元郑/恒月，饰品消费俭中国人涂占描20替%轨，外国人派占转80咬%岁。裙6曲、以泰国特色杆的家居用品生爬意最好，家居穴消费者中中国们人旷70公%画，外国激人巾30旧%颤，多为时尚人尚士购买。酬2羽．汉6疫酒吧街唯一一填家茅服装店狭地理位置市三里币屯污**隆*嫁北街，本案的塞对面跪椅规狂模嗽敞1信0邀平米店铺窗租金水平舌租金野：替2虫1蛾元进/陕平互米舞/晃天，泽年付毒。麦割无转让费。综述：逐1慢、日平均营业芝额非100豪0勇元苹/宽天，营业时间跟到晚邻上完1扯2煎点，晚上购物始的人较多。伐2基、消费者情况做：回头客域占宁90率%确、散客棒占柳10饶%扁，其朱中梯1迟8疼—聋3炉0萝岁人居多，女冲性央占五90困%鹊，消费情况：尚人收均迹30料0哭元插/惠次。污3斥、寿产品比较时尚忙前卫，女装烦占捎4/狱5丈，男装索占盟1/吩5泰，每个消费者尺白天在店内购姥物时间究达吼1屠个小时。磁2.留7利日坛商务会馆妖地理位置贪日坛南路剪匹规仓模幻杠三层，总建骗面栋300浅0必平米细，粒25-7棵0荐平义米颂/企间，使用梳率特70太%余；约最有梳4菜0兵家商户。虹特点筛主打商品为仿放名毅牌趁“府A床货什”锡，和时尚类货爽品，款式新颖虹、价位较高。膊消费人群旅主要消费群体狠为时尚女性、吃使馆工作人员桐、公司白领、匀演艺界人士、省自由职业者。吓租金水平糟标准摊谋位傅2鹰5辜平米，租金身：蛙2防0钱元辩/阳平盒米熟/澡天。租金交付桶方式押二付一概，转让恶费私5松万责/捐摊位。综评：座1亮、经营货品性以缠“筝A糠货披”旦为主，进货渠享道为广州、深默圳、香港、台浴湾、日韩等地狸；而2妻、达经营筹货品档次较高湿，价格只是比肝国贸、燕莎等丘大商场略便宜众。真3殊、客流少，但稍成交率高，多熊为固定客户，瓦人均每次消吸费记50姐0服元左右。闪4炸、消费者大都插是自己开车或兄坐出租，很少孤有坐公交前往磁，消费者素质粉比较高。钥5各、经营时摩间春9:0挽0馅至映21:0漠0冻。远2.侦8酿秀绕水卷2跨号狼地理位置搜国际俱乐部西猫侧，建国门上谢岛咖啡旁毫辩规叫模筋奇地子上纠4坑层，总面至积榜200冻0纸平米，绵约虑5闷0乒个商铺词特点屑货品新颖，价猫格较高，成交弄率较高；主打该经营商品为时喜尚、前卫类仅；组确消费人群乒主要消费者为腰时尚女性、公桶司白领、演艺舌名人、自由职黑业者。嫩租金水平菜标准摊位泻为蛙2跪0绒平米。日均租巩金辞：蝇12.初5折元晌/挎平智米串/袋天。租金交付葡押二付三，转趋让钞费铁3哄万。综述：红1洁、商品档次、促消费群体都与璃日坛商务楼相欠同。歉2砖、瞒25绒%借的上岛咖啡的案客户会到秀蹈水盈2杀号消费，秀骄水育2除号白25重%住的客户也会到极上岛消费，，府消费度者列90呢%蛮是开车或坐出扁租前来。拉3连、秀索水亭2输号的营业时玻间进10:3能0呜到室20:3伍0宾。晨4观、日流衣水找120枪0浓元草/垒天。桌5买、由于生意较似好，秀氧水清2挨号在东大桥路寨口又开一家，穷经营面朋积壳500焦0惊平米，同样命霸名为秀士水拘2府号，近期招商描，年内开业。木2.偏9余艺嘉市场好地理位置蜓贵友对面昌铁规肯模稿洗共五层、建筑拴面积杯约丢400愚0溜平米，权共旺13撒0鸡家商户鹿特点誓以服装为主，欢多企为啊“息A月货颂”歼；肯锐消费人群库主要消费者为旷周边白领女性读为主，有少量裂固定客户。煌业态绘一送层猾3唇2垮家：工艺品、速服装各占一半贞；二奇层雪3纷2药家；三阻层泳3隶0伐家；四层、五夺层烘各陶2兽0殃家，二层以上品都为服装。椅租金水平墓标准摊位览为灾2合0渔平米。租金抓：集6.6军7眠元舅/煮平顾米基/饰天。租金交三寸个月，可经营魂四个月，头一议个月免费。押这金疯为退400梯0因元悲/孙摊位（即一个耻月租金），无部转让费。综评：它1牺、原是秀水对更面的写字楼，件后来改为商铺摩。先天硬件不换足，外立面缺般乏形象，无商装业气氛。近2利、楼内顾客稀婶少，生意萧条惨，约爬有炕3拌0荐家关门。撞3剪、永安里范围茅内三家市场（弟日坛商务会馆蔬、秀株水宰2烤号、艺嘉）都块是写字楼改为哈商铺，消费者扯都为固定客户狐，同时由于硬稳件条件所限，吼没有服务业态恼，只有购物业游态。忆2.1蛾0庄女人街基本情栏况揪地理位置谋朝阳区麦子店建西平路到9投号甲一号伙鲁规戚模枪盟总砍计辫83蒜2贵个摊位腿业态渠是目前北京大枝型服装市场之却一眯，谅主要经营服装攀、服饰、百货荣、箱包、化妆醉品、工艺品、救美甲、美足、要美容垄、专美发等。珠租金水平恢成立戚于染200损1祸年僚9有月顾2话2导日，由北京南佳洋莱太投资管掩理有限责任公芽司与香港维信抹集团共同投资嫌兴建。搅标准档口湿（腊6假平米）日租金招为慧1象1敌至友16.6启7练元酬/梅平祥米册/基天，无转手费巡，货品档次一众般，经营情况其一般。押金管为快1顶万谨元泻/满摊位。业态组合扁业态组合得商户量（户）储一层悄服装帜642匹饰品兵10翅鞋耗83凭箱包通20透童装钻7蛛软家居还7冰小百货哥10术水吧既3贪食档氧20兰化妆品缸20游美甲香9球美容右1骆总计演832综述：尚1缴、前期宣传很就好，目绘前遥AB劝C握三区客满，原铜来定位为高档至时尚型产品，款但因经营不善裤，现在成为类昂似万通的普通舒消费场所。挑2她、日流水情况键，一般都为弊50相0校至圣80艇0宾元涉/保天。经营旺季拣可虎达尖100积0衰至遇150弓0尺元物/溜天。四3枝、营业时建间挠10:0捧0棚至钟20:0副0虹。柴核心商圈内市晕场型商铺供应溉量分析预业态假商户数量复商户比例聚经营面积字面积比例育服装服饰圆1899誉48%血15884竖61%淹鞋烛443够11%案2585努10%梯箱包真208筐5%最1795粮7%惧针织、丝绸全525武1蹈3追％膀850赵4%杏小百货、饰品缴419似11%掏2036蝴8%梯工艺品酒411像10%涂1500衣5%衬美容、美发、虚美甲闸12恋0.3卵300居1.1%晕食档锅40盗1%锤1100挎4.2%问其他划15库0.碗7誓％课110均0.脉7宇％脉总计伶约眠3972例约嘱26160请（因女人街经豪营档次较低，掀因此以上数据毅中不含女人街贫数据）摘核心商圈内市彻场型商铺租金穿水平汇总分析裳市场霸原始日租金惠转租金逼目前均日霉租金占转让费（万）联交租方式海雅秀哀16.67锡33享28享20佣一年半付畏佳艺渔16.67滨33衣25莲15仓年付士新秀水风16谦66钉37.6储――球年付尤那里厚17往23贯20屑――闪年付乒同里挡17伶17旺17刷――牌年付乡日坛商务椒20铺27.7扇23烂5徒押二付一泄秀签水哄2牙号甜12.5替16.67拔13其3马押二付三拒艺嘉踩6.67拥――北6.67液――潜季付礼女人街锻11透16.67剂13孝――强――综述：网核心商圈内目市前以雅秀为首帐，无论人流量凉还是营业额都终超越其他竞争贵对手；其次是悄佳艺，而日坛触商务会馆和秀品水加2奇号属于淘货类长经营模式，较览有个性。帮通过对核心商未圈的购物业态丹分析得出：该宰区域购物业态杠的市场以服装卫类商品占绝对盘优势，约到三朵分之二，鞋和踏小百货各夕占炼10鸣%腾，其他类比例栋不大。膜区域市场租金拴具有很强的支俘持力，原始价桐格挖为慎1撕5椒元雁/附天侧/贤平米，目前主挂流租金默达沉25值屯元私/类天粱/帆平米左右。炊区域商户总量拘大，经营面积轧也具有规模。茫区域市场都依安托涉外资源，乎市场有外贸货哥品和外宾购物酒。胞区域市场都以枯零售为主，产宝品单价高于北书京西城或南城堆同类服装市场智。赖区域市场除了罚秀水和雅秀稍坊有规模外，其贪他规模偏小，嫁且地理位置一捡般。杀区域消费人群跃经济实力较强舌，单次消费较山高，而且多为荡固定消费人群响。贿区域市场普遍执装修差，隔断恭面积小，多平为胜5臭平米，房间眉为且15棕发平米，不利于葡未来经营发展胁需要。腥区域市场营业纹时间普遍较晚展，下午通常是脏购物高峰时间闻，一般在晚九处点打烊阁。挑拼区域商户营业莫收入偏高，一弓般流水岩在幻2壤万秆元饭/范月以上。晴区域消费人狠群啊80元%杰为女性，多治在野2询5撕—串4现0息岁之间。塔区域市场的产篇品进货多从广董州、香港等地敬，款式新颖，棉前卫流行，很躁多商品价格与绍中档商场不相聪上下。泡消费人群中有皮相当部分是娱滋乐行业从业者傍，通常晚上购谢物，明显区别松于北京其他区腔域市场的消费黎人群。洲消费人群对休做闲购物需求较盘高，对环境和式配套要求高。照区域商户的原位始资本积累较茶多，对商铺投劝资有能力和意币愿。控5储、核心商圈内扎的购物业态的窄商场分析扒5.钱1米太平洋百货葡地理位置托北京市朝阳区于工体北路醉2辰号喊延规叫模顶态建筑面积壳70,000坟平方米，总营音业面积构37,800里平方米暑特点钞2001撕年开业，中高田档商场，卖主打商品为国纠际、国内品牌透服装服惕饰徒漏消费人群幕主要消费者为摔对品位要求较缓高的国内时尚验人士及周边外状籍人士。安经营状况挺200础1法年开业一直处瘦于亏损状态束，针200葱4纸年达到经营收妥支平衡。企销售材模式倘流水倒慰扣志35%业态组合幅楼层蒜业态组合环-射1阁层酬家电用品馆；迟超市市1椅层双流行名品馆；残化妆品、女鞋良、国际精品服梳饰、珠宝、饰追品阅2粥层滴新潮少女馆；邮流行少女装、医化妆品、饰品古3火层司名媛淑女馆；劈职业女装、女赵士睡衣、钻石运珠宝扮4禁层负绅士休闲馆；简男士精品服装杂、饰品、男鞋优、皮件箱包赞5蓄层眠甜蜜家庭生活花馆；儿童世界竹、运动用品、建家庭用品、美列食城零答餐饮及其他：方米斯特比萨、格俏江南餐厅、灿星巴克、欢奇扰环球西餐厅、版美食广场、花遍店、药房、丁贫和李朴理发店句、秀江雨、易喝喜寿司综述：篮1鼠)改经营流水情况抛：下2破0桃平米的服装经共营档口日流水泄约辨150蜓0钟元。旦2当)窑营业时间到晚矛上墙1廊0壁点，周边区域催白领消费较多惯。角3)茧目标消费群：假20-45币岁、月收入在肝5000折元以上的白领欺消费者型5.嫁2贝燕莎友谊商城绑地理位置言朝阳区亮马桥运路贴52幸号厕鸦规熊模垒模总建筑面积弟42,000蝇平方米，营业爆面积遗22,000淡平方米既特点野199由2荡年开业，高档贸商场，姨主打商品为国学际知名服装品套牌乘消费人群拔主要消费者为溉对国内收入高其端人群及周边赤外籍人士。紧经营模式算经营较好承租金水平烧扣点勺30拜％业态组合径楼层够业态组合似-露1桥层泼超市照1-京2杀层以时尚内衣、羊逝毛羊绒、儿童吼天地、男士休腥闲服、女士休侄闲服、鞋帽总怕汇袄3坦层蚊男士服装、女上士服装曲4笼层舱眼镜精品、运盘动天地、音像增制品、家电总警汇、名表名笔跳、电脑通讯、倦摄影器材、文畏化办公用品话5督层障家居用品、丝岛绸睡衣、时尚霞制品、工艺礼纲品、陶瓷地毯顶、珍珠翡翠摩6汤层套书店综述：1、灶作为北京最早消的高档商场，逝主要以使馆区芳外籍人士和北哈京收入最高的在人群为主堆2花、依托燕莎商挠城已经形成了济独具特色的燕点莎商圈决6附、区域服务业熟态总结及分析促6.欧1猴美容美发铜面积庸：撇100湖—合20际0离平方米（使用蓬面积）秋租金谋：酬8纽—懂1担2有元泄/岭天患/档平方米纺装修：自行设阀计装修要求：上下水纺客户：诗婷美框容院、今日美政容美体、伊婷荐美容院、露媚若安美容美发等6.2美甲抢面积丘：摘10--5程0剂平方米（使用遭）世租金榆：重8捐—迟1岔6罢元底/怜天瞒/佩平方米穴装修：自行设捡计装修要求：上下水静客户：千指秀鸡、佳亿美甲、权京东美甲等6.3纹身腔面积苹：姑10--5挠0浩平方米（使用笨）倦租金恳：粱8构—翻1姿6根元想/字天炮/污平方米车装修：自行设吓计装修殿要求：最好有衣上下水荡客户：顶尖一顿族纹身、图腾唱纹身、京东纹埋身等6.4音像店析面积照：伶50--10荐0历平方米（使用颗）趋租金除：像4窄—盼6休元堆/川天大/茫平方米弄装修：自行设简计装修要求：无棒客户：好望角推、华人音像、淋大地音像等寸6.亚5鸟美思稿图瞎M-STUD放I箱O传数码影像（印获尼产品）喷面积沸：默6疏0缩平方米（使用尖）浪租金擦：哀6而元类/责天妥/商平方米防装修：自行设渐计装修要求：无蚁6.估6稻西餐、咖啡厅卧面积陵：摘100--2糊0购0乡平方米（使用怕）举租金万：遣6--1尚0货元裳/槐天卸/鄙平方米拿装修：自行设址计装修触要求：上下水值、电量不少巨于蛋15界0据千瓦虑客户：星巴克近、上岛咖啡、既百一咖啡、吉赤野家等6.7中餐厅移面积倦：常300--1瓣00妇0抓平方米（使用泉）泄租金吵：蜘6--1节0忌元竭/膨天葡/戴平方米岁装修：自行设夜计装修要求：上下水效客户：渝乡人棒家烂6.圣8磨呷哺火锅冒面积炕：采100--1得5棋0角平方米（使用捐）陪租金算：宰8--1免2侍元渐/泊天帜/惕平方米仰装修：自己设痒计装修泪要求：上下水贫、电量不少萍于医15绵0天千瓦6.9水吧堤面积正：贷15--2坛5椒平方米（使用湾）英租金滥：蜻15--2船0颂元职/肢天俱/途平方米芬装修：可以自阻行设计装修，荷最好已有装修要求：上下水粮核心商圈服务捎业态的总结：滑因拆迁问题，寄核心商圈内服欢务业态从规模冈上已经大伤元桥气，只有那些霞比较有特色的扬店还有稳定客森源保证，但也顿已大不如以往掀了。其租金的膨支撑还是比较讽坚固，自发形晃成的各类服务像业态虽游离于侧三里躲屯锤**穷*旺的里外街内，踏但各有其特色贵，这也是三里仓屯贵**竖*渐这种游荡、前衡沿、颓废精神除文化特性所决幸定的。柏整体区域服务括业态以酒吧和焰餐厅为主说休闲为主题：游以年轻人深（夜1互8请－屿3停5辱岁）为主要消厅费群，这是整皆个核心区域所锄有服务业态最忘大的共性，代甲表性较强的为矩酒吧、西餐、扣咖啡厅、音像个店。篮娱乐性突出：语以整个三里坡屯股**减*夕酒吧为典型。绩时尚性强：美间容美发、美甲塑、纹身、足道急为代表，除足粉道面积稍大走在欲20坐0唱平方米左右，饲其余美甲、纹顽身等需要面积妈均比较小，体奴现时尚个性。务特色餐厅：包禽括西式、泰式级、中式（少数牧民族为主）、沉火锅等，规模守均属于中等，瞒在砖10饿0跨平方米左右为丛主流，区域内橡规模最大的红彩玫瑰餐厅不量足贼50良0废平方米。错个性鲜明，品欣位生活：以原虫创设计店、宠牵物店、高尔夫协用品等服务业订态为代表。告整体服务业态型可承受高租金穗能力较强，约辽为灰1回0待元逃/感平方绩米婚×性天，半年付租符为主流。依7宰、核心商圈内漂其他在售商铺沾分析7.1泰乐坊听地理位置辰三里究屯戒**孔*奔南街尽头，泰尘悦豪庭底商每低规旧模招旺地盟上谅3膨层，总建筑面群积示506仔0柄平米，共姜计客3黄3扮个单位，面积口从唱4让0群平米追至初150微0视平米，使用所率库72%霉销售价格容一层姑均价算3贪.烈1饥万居元负/好平方米窑（建面）洽喂二荣层屯2核.秀4-2叶.干5裁万萝元肃/塞平方毛米础牧三咸层龄1祥.疾8-1其.希9四万侍元柿。目前无转让随费。参租金水平旁日租金守为衬1端0壮至严2斩0画元术/葡平病米宝/舞天（建面）。滔业态组合：详夜总会、酒吧纤、中西餐饮、秩咖啡厅、精品盖服装服饰、箱虽包、茶馆、美市容美发、工艺带品店。综述：堪1查、销售情况一祝般，规模太小饰，商业业态单亲一。许2遵、项目定位为斧三里腰屯怜***乡南街透新的主体娱乐傍和时尚中心。弓3谜、变目前一家富有仰特色定的樱“裹夜忌色占”集酒吧抢先入住纺，其经营者为权国内知名影视秆明星芦。至7.漠2爪中国红街走地理位置掌工人体育场东谁面，城市宾馆驰西面上领规牧模册含地农上呢3耽层，商业总建印筑面钳积烟1.巩1槐万平米，共旺计屈5漆0队多个铺位阔；破4-1算4粮层为写字楼，形建筑面洪积夕3.杯5晌万平米。各层舱都为独立店铺把，一层铺授位围6州0际平米凯至明16塔0蹦平米盯，秤2袖层以上铺位面擦积基本零在插20园0耐平米以上。地机下饼60娃0盐个车位锅销售价格浴商业部分售价坚：复1泽层均捕价妙5除万愧元饱/凳平米跨，见2竭层母3.交6震万撑元棋/化平米（建筑面托积），最高售境价怎6陈万编元甚/涝平米，目前销增售情况良好召业态定位：酒奇吧、中西餐饮蒙、精品服装服述饰店，综合性远国际化商业社半区。械8嘱、底商部分：莲项目名称臭商业最高价今格婶错示炮英织（赖元穴/岁平方米）主最低销售价格榨万达商业广场滴30000粮23000部北京财富中心泊45000撇18000陶建浇外撕SOHO孔48000睁30000视富尔大厦蜓35000组20000我尚都国际部55000田18000衬9例、区域中、高启档住宅的销售供均价午具项目名称玉物业类别蚀开盘均价酷(漆元醒/茄平方米惰)羡销售均价况(火元方/浙平方米倦)拍户型类型沸户型面积透(蜻平方米究)管1下幸福村校公寓诉15000托15000单一居们-嫌空中四合院皱97.51-挣1200滨2岛御东花园录公寓践16800衔18000身二居绑-菊四居摩120-28桐0墨3意紫荆豪庭（源彩公馆）怀公寓启10500虾13000俱/棋/跨4胞棕榈泉国际公册寓勉公寓凉11000材19500喜二居瓦-乒四居笼129-36趋4妹5锦龙阁染公寓眨9500锦9500逢一居依-售四居私89-203贺6区北京绿golf达公寓述公寓烛13800茫17800社三居永-妈四居阅150-30土1沟7驳康堡花园逆公寓斩8800扫11000字一居桨-备四居凉98-213勒8蜘光彩国际公寓辉公寓退13600传16000财三居屈-只六居赶210-50广0酿9隔铂宫帖公寓却13500率19800创三居品-枝四居辜201-32蹦2踩10哑维多利亚花园赚公寓替公寓可15800划15800扩二居山-埋四居拨135-15蛋3淋11挡国兴观湖国际债公寓碗8300址10000闭二居虽-薄四居历109-29班3聪12册天安豪园脖公寓兄13900跌13900雄三居兄-算五居跃层羞245-44门3坑13竞皇家港湾泳酒店式公寓掠16000越16000虹一居太-革二居也39-120结论：姑在该区域内，肯底商的价麻格坊6灯万为最高价梳，架1.度8窝万为最低价格起底商商业主流赌价格波动勺在刊3.贪5衡万起元劈/丝平米左右，销芒售状况良好，遇市场认同度高急三里疑屯椒**挣*俱区域高档公寓杂的普遍支撑价利位签在苗1.胸5旬万厦元删/托建筑面积爽1钻0滤、潜在竞争项司目分析电10.忍1犁新三里诵屯纺**暑*赶时尚文化区奇地处市中心黄齿金地段，位于智三里刘屯贵**枪*摆酒吧南街西侧正，占受地馅52600捞初平方米，总建帽筑面积超过适15000岸0脏平米，哲定位为休闲列、餐饮、时尚期为一体的综合腾商业投。川街区所有建筑城均为图4葬层低密度，限帅高要1栋8宇米。只主打街区为艺糠术文化酒吧区党，将容式纳永2政0注至仪3品0绕家酒吧。酒吧逝区将专攻异域估文化风情。孔项目由北京国青锐投资有限公经司投资开发，屯预计望于踩200辟5秆年下半年开工滋建设相，第200逢6声年底建成合，穿2007抓芝年将正式投入宏使用。嗽10.佛2践巴黎城晶地块范围口，质“尚东至三里美屯浮**驰*届东除区鸽1廊号楼，南至三院里撇屯酷**歼*予西六区希2御号楼，西至南晋三里典屯芹***怖西悄区究3呜号楼，北至工乞体假路语”咳。漏其中地下一层脖至地具上奖2考层为商业，商豪业部分销售起阳价洪4旷万屿元废/尽建筑平米，高薪档公寓掏为勒2另4裂层，公寓售界价克1.陈2器万腐元酿/洽平米起，整个贷综合体总建面株为短2仿0欲万平米，其投喘资方为新加坡队的公司。用10.辜3灵新秀织水河2这号激位于光华路口研东南角，是由跟一个旅馆改造颜而成，总建面寻为贺1摧万平米，主力废店面的使用面筐积泪为谈1滋5捕至诚3趟0拆平米，目前在详做内外装修，绩预俯计镰200受5淋年虾5围月初开始招商头。梦10.攀4许东岳庙东侧在产建项目葛煮般总建面乒为之3荡万平米，地香上垮4校层，目前已有鞭一家大型超市川签约入驻，结齐构已封跑顶。发展商为满昆泰集团。逼10.处5壮范思哲五星级特酒店服紧邻本案，酒日店共较设歇7肝5腿间客房。挨商业有范思哲沿旗舰店，另有趋多养个阀4巧层独立的单体爹总建面喘为欢400绳0已平米的商业楼刮，将作为几家夹外资银行驻京滚总部。销售方块式只租不售。总结：守未来周边形成刷的商业无论从豪规模上，还是谋物业品质上都受远远超越本案固，所以对于本暮案来说快速消劳化是至关重要吹的。迟六、项目享的矮SWO汪T坐分析优势：斑项目所在朝阳阿区是北京目前艇经济最为发达悉的区域挖区域内涉外商代务氛围浓郁，惠具备良好的商辈业前景叫项目所在的三告里野屯魔**昌*等北街具备深厚菊的商业文化底贵蕴以及国际知术名度仁政府北街改造凉方案，有利于戒提升区域整体菌形象，提升项泻目物业品质横本案紧虾邻穷7高9酒家涉外使馆，豆能够成为固定稻的高消费客群智本案已为现房置状态，能够及馅早入市，抢占立市场先机息紧邻项目北侧邀的范思哲酒店续及外资银行总抛部，将给本项呀目带来大量的滩潜在高端消费信人群优投资商有丰富铸的商业营销经钢验瘦选定的商业经郊营管理公司具捏备丰富的服装课市场管理经营挂能力和经验污项目主体建筑论外立面具备相路当的个性化色妄彩，能够同规精划业态相辅相悠成种具备较为充足乔的停车位数奶量功`禁教家劣势：深项目位置不在劈主干道，交通修不便，不利于积车辆的出入驼由于目前区域拦处于整体改造中阶段，本案率栏先入市，将面乐临周边环境混摊乱的局面（施下工干扰大，不筛利于聚客）锤项目单层面积惰偏小，总规模假偏小，缺乏规扔模效应否项目各平层死叶角多，增加设捕计上可利用难施度，使用率低窝三里躬屯据**携*弊整体酒吧文化尸没落，造成原绪消费群体的流咐失则项目的沿街展贫示面不大，不抢利于形象树立努强大的客流量跳只是体现在夜臣生活上，缺乏舒白天的客流号烦召力室项目几次易主匪，几次更名但携都推广失利，萄造成一定负面字影响括要求的销售和摊回款周期短，溪易造成推广难何度，不易达成慌预期效果机会：俭三里或屯赔**脾*耍地区整体改造扩的利好填由于临近使馆百区域，有可能酿会有大量的涉比外客源进入耳紧邻范思哲酒解店，能够带来勿大量的高消费咬人群疏项目虽然前期滴定位不够准确秧，但经过一定绣的推广已经具稠备了相当的市平场知名度，将嗓成为本案后期己推广的有利因命素刊项目所在三里发屯鬼**阀*副，是北京时尚饶文化的前沿，笨具备丰厚的文道化底蕴，项目萄可借助这一氛洪围宝详尽的消费者女调研和投资人休调研有助于规统避市场定位的泼风险塞后期招商队伍债，具备丰富的浩实操推广和销父售执行经验威胁：蜓政府信贷政策至的紧缩以及利鲁率的上调，抑元制商业项目销嚼售子周边成功市场关对投资者和品靠牌商户采用的送聚拢政策和手污段，会导致本够案商户流失乘200抗3疯—棕—狭200辽4究年北京市整体倡商业销售状况污由火暴趋于平曾淡，投资人缺齐乏足够的信心耗产权式商铺受骂政策和媒体双瞧重打压，致使物投资人对此质肯疑颇多友产权式商铺失砌败案例较多，魔市场负面影响块较大谱未来的竞争格患局不明晰，潜劝在竞争对手威杆胁较大跃七、项目的市腊场定位定位的依据杂结披论螺1车：定位不能以陡酒吧为主业原因：册酒吧是典型的零临街独立型商洲业形式，建筑陆体的独立性是领经营酒吧的前恰提，而本案的是晋5简层的大厦，在处建筑形态上不拔适宜经营酒吧艳。舌本案段近逆3僵万平米的体量血对于酒吧这类押服务业态来说竹，总量太大，枯如果只是以酒陶吧为主，则无肿法支撑整个大堆厦。论原项遗目蚂3.络3格定位酒吧娱乐喊休闲类而中途围夭折，招商情扣况不佳再一次母证明酒吧定位逼不适合。溪结主论肝2瓦：不能做新秀分水街的低档外氏贸货原因：羞三里购屯释**圈*庙是北京时尚文别化的代表，是岁国内与国际时怒尚文化的交融不地，我们不能膛抛弃其区域内帜所具有的、沉科积件1角0接多年的文化底池蕴。辟由于三里世屯认**清*至的文化底蕴，清决定本案应该西经营时尚、前栏卫类货品，而超不适宜做成象驴新秀水或者万仿通那种大众消甘费市场。届三里宾屯杯**我*冻周边的涉外资磨源丰富，这些诞常驻京城的外为籍人员收入比污较丰厚，与新离秀水的主力客或群（入境旅游桨团）不同。挠因以前市场供茎应量小，消费蝴者选择余地有龄限，因此造就磨了老秀水的成沫功，随着市场就的不断细分，衡部分老秀水的堤商户已流失，后“茄今天的秀水已兼不是以往的秀萝水令”朱。孔新秀水街外贸证货的档次较从毒前有大幅度下话降，不能吸引压更多高端消费慧者，经营前景订不容乐观。丘因新秀水已招属商完毕，商户究资金已被大量枣圈走，针对此打业态的投资者独资金匮乏而增贡加本案销售难变度茄和秀水相比，蝇原先和秀水类凝似的雅秀近年偏来经营品种比严例不断发生变喜化，外贸和时岸尚的比例由原芦来归的斥7沉：热3锐调整为现在甩的政5购：秘5腥，向时尚前卫追靠拢；国内消廊费人群比例不昏断增加。虚新秀水的体量令远大于本案，机本案总体量小声，单层面积小歌，在规模上不巩具备优势。趴本案体量和规猾模较小，不适坐宜同时经营时达尚前卫类和大星众外贸类商品透本案的地理位东置，决定了本售案即使做外贸功类产品，也要物以高档时尚涉园外类商品为主尸，而不适宜做率低档大众类商有品惰对商户定性访剪谈调查表明，携国内对时尚类血货品的消费需澡求成上升趋势妈，消费能力增因强，因而更多谢商户喜欢经营抱时尚类服装、编服饰疤项目在三里骑屯况**焦*余北街中段，路屠面较窄，大型蜻旅游客车出入玩不便，限制旅倦游团购物寄单靠旅游团购宣物来支持整个镇大厦的商业，糊比较单薄，风读险较大卷单纯做新秀水矛，对于本案要址求的短期回款卧和推广诉求难稿度增加，不易筛推广执行卡结龙论蛙3峡：不能以产品驱作为楼层定位誉，而是以产品干风格作为楼层伤定位原因：华在未来，国际红的服装、服饰练发展趋势是一庙体的，不能够倦将二者剥离（浑例如鞋和服装皮是搭配销售的膜）泽现在的市场多妇以产品划分楼劲层，本案不应代继续沿袭旧有姐的模式，通过惜全新的卖场规避划，引领时尚技，引领潮流，资以风格作为楼盯层划分的依据杯，通过适当的们各层功能划分棉，规避楼层内腹业态混乱的问烦题背未来消费者需狂求的是体验式秘、休闲式、情波绪式的购物，俯以风格划分楼预层，可以给消或费者不同于其旋他市场的购物樱体验大厦定位垄是以时尚前卫芝服装、服饰类河商品为主的市湿场（佳艺市场羽精品屋的升级渠版）。理念定位喘三里携屯纹**黄*残最前沿、最国典际、最时尚、惭最多元化的时涝尚前卫购物娱退乐中心。成为永时尚流行的聚耕点。形象定位兽反映国际流行戴时尚的全时购尸物平台。中国轿时尚服装、服宵饰流行趋势的选风向标。业态定位稠以经营风格为根主流，确定各哑楼层业态划分探。怨楼层宜名称机风格秃购物业态呈服务业态色B1深我的地盘我做炎主固户外运动糠户外运动休闲三、高尔夫用品岭、汽车饰品、养主力鞋店蛮涉外西餐厅、千特色酒吧、美惯甲、足疗、纹妹身渗F1堵青春妖姬条前卫钢时尚女装、饰址品尼服务台、水吧抢、水晶贴奴F2让白领丽人饥时尚豪时尚女装、箱切包、鞋主F3堪演艺圈慧时尚、另类血以男装为主、工女装为辅秧美容、美发、六水吧街F4裕中国攻略璃中国的、民族峡的彻唐装、国际、脚国内民族服装齐、服饰、工艺京品、软家居涛古筝演艺、阅茶道表演材F5坝原创天地绣个性的、品牌害的纤服装服饰工作转室、设计室、堂时尚服装展示察厅阶个人摄影室、艺化妆室、表演黑台、录音棚寇（具体服务业株态将根据设计祸实际情况，进户行适当调整）崇经营模式定位监：映以零售为主兼微有服装、服饰教展示及个性服序装设计、制作商户定位街以在佳艺时尚释广场、秀区水仓2峡号、日坛商务冶会馆、北京攻香略、雅秀等市教场经营时尚商穿品的商户为主娱要目标商户；坡积极引进其他忌具有同样经营判风格的中高端最品牌商户。荡消费者定位（验见附件《消费题者行为研究分需析》）所依托朝阳区为刷核心消费区域万，并辐射到整灯个北京市，年烘龄刚在滥2熟1昆岁胆至厘3宫5腐岁时尚女性为团主，还包含一咸部分在京常驻绪外籍人士。希投资者定位（昂见附件《投资麦者行为研究分巾析》）楚以区域内的中择、小投资者为姓主，年龄舞在善3瓦5阅岁左右，投资渣者个人收入稳堪定，能承受总腐款犬在滋5立0许万元左右，首寻付心1政5刺万元以上。担此外我们大力循吸纳有实力的富商户投资商铺淋。经营时间衰11:0刺0惠至挨23:30铺位设计要求柴在保证人流动铲线畅通的基础等上，每层做局赵部艺术上的处贼理，如以圆形仍、弧形铺位表层现。颂标准铺位面积挎为剪1震0炕—押1辽2沸平米好各楼层装修风届格同楼层规划蚂风格统一天在空间布局上按，以隔断式为疮主，局部耍（虫B勾1瓣和申4明F透）采用敞开式胜和隔断式组合扒方式劣八、项目价格刃体系侍价格定位（按轧使用面积计算匠）傲产权兵使用权颈楼层该日租金夹售均价（侧元猴/魔平米）绳比值（售冈价错/搜年租位金霜/守平米）跨售价（点元咸/霉平米）遗比值（售柴价玉/伤年租告金侦/毁平米）岸1F犬19.8学79800喝11.19爽42800非6.00滑2F天17.8凯67800战10.58食38000克5.93料3F泊15.8裕56800亲9.88钩34000踢5.95垮4F挨13.8抱43800堤8.75身29800围5.80垒5F娘11.8伯35800字8.42嚷24800络5.82匆B1梯13.8猾43800妇8.75厚29800垄5.80定价依据2.1租金漆全市符合本案聚定位的典型性汽商业租金水平胁（定价的基础盒参数）屑典型性商业租勤金汇总杜序号仙市场炼原始日租金量转让租金飘目前平均禁日租金赵转让费（万）漠交租方式报1浸雅秀按16.67席33筛28梨20臣一年半付庙2车佳艺供16.67妥33淘25戒15性年付救3云那里滚17赏23罪20扬――替年付旬4工同里雀17扬23办20衔――规年付各5姥日坛商务教20牧27.7钻23近5状押二付一御6宗秀饮水僵2然号把12.5莲16.67废13顷3穴押二付三斤7镜北京攻略奥23变30律25新3优季付壁8规隆福寺而15文30浴20液3狮押二付三刃该区域内的原舰始租金都超过驰了越1鼓5爪元鸦/脾平杆米挖/良天趣商户的承受上拼限泄为程2供5赌元艺/阅平付米专/时天，超过此日众租金，商户的替盈利空间较小殊（见附表《北映京攻略》）遗主流租金波动薪在匆20.皆5凉元迷/谈平务米景/段天左右左结论：我们建触议本案的入市晶租金应给于商早户一定盈利空曲间，略低于主暑流波动价格，摸待市场成熟后披再逐步提高。2.2售价猾住团按姻45框%龄的使用率换算领，建筑面积的锁售价为密楼层贵售均价（坊元答/蹦使用平米）缩售均价（成元滚/掘建筑平米）夺1F蛾76800如34560慢2F度67800砍30000滚3F灯59800联26900润4F柴49800叮22410叼5F塞38800蜘17460剥B1宵49800送22410湖（此表数值为穷参考值）祥在该区域内，户底商的价退格闻6的万为最高价馋，座1.蜡8雹万为最低价格促底商商业主流社价格波动危在模3.佳5暑万俩元巾/征平米左右，销犯售状况良好，浓市场认同度高席三里斩屯常**沾*瞒区域高档公寓助的普遍支撑价蔽位灭在偏1.晃5着万品元山/锣建筑面积畏所以初期以低追价入市，略低仰于主流销售价氏格，在营销过芳程中逐步提高果因首层的认同机度高，所以比禾值高于其他楼监层，引导投资狂户购买高楼层羊因使用权的购殖买者全部为经侦营户，对比值偶的差异化要求姐不高，所以比赠值的影响不大附件1宋补充典型性商肺业个案简介把北京攻略基本协情况沸项目易名称颗概况家标摊约面积嫌租金价格屯交租推方式亭转让费附经营特点影进货渠道竞消费特点疮北京宗攻略扛西单华威大圈厦誓5策层一半絮，将6份、集7除层，建筑面积触5000禾平米，商户冤350始余家（不包含屿饰品），卖场灌整体风格统一亩，各店装修独蔬具特色瓣12钟平米愁90野00图元沾/抗月方，色23-忽30爆元搬/阔天矩·仁平米闭押金跳1-3碗万，月付租金馒2会-5增万均个性时尚服装孔为主，有异国萌风情服饰：埃促及饰品、印巴头服饰及工艺品锄、泰国服饰、疫唐装、藏饰等柜，美容、美甲摆、美发店、水元吧各一家兼以广州、深圳背、香港进货为米主，少量韩国销、日本、印巴援、泰国等安时尚前语卫膝18脑-30颠岁年轻人为主烧，有模床特出,污以学生为贱主零,笔女性居多，一财般有相对固定隐的消费群体，寸每次消费届约扣2箩00思元砌综