中信证券REITs指数编制方法和基础分析

▍中国REIs市场进入快速发展道类REIs奠定良好基础，基础设施公募REs发展迅速首个以中国内地物业为底层资产的公募Rs产品“越秀房地产投资信托基金”于205年在香港上市，可以说是我国RIs的起源。随后，人民银行、证监会分别成立了RIs专题研究小组，相关监管部门也积极推动RIs市场建设相关工作。4年，以北京深圳中信证券大厦为底层资产“中信启航正式发行类RIs产品的推出是我国RIs探索的重要一步为公募Rs的推出奠定了良好的基础但不可否认类RIs在准入门槛税收增信投资期限等多方面均较公募RIs有一定差距同时历史上制约我国公募Rs推出的因素也客观存在，如对RIs属性存在认知困境、RIs与房地产市场价格关系存在认知误区、缺乏相关法律法规、国内租金收益率不够高等。随着中国经济从高速增长向高质量发展转变提高投资效率盘活存量资产促进形成再投资能力，是当前中国宏观经济改革与发展的当务之急。因此，公募RIs作为重要抓手其推出是较为迫切的0年4月0日中国证监会和发改委共同发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（RIs）试点相关工作的通知》即0号文，标志着中国公募Rs制度与市场建设正式拉开帷幕和海外成熟市场不同我国的市场在发端时将房地产（包括住宅和商业地产排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。公募RIs市场已进入快速发展阶段。截至3年3月24日，公募Rs市场已发行产品5只，累计募资金额1亿元，市场总市值已达到2亿元，其中流通市值占比%，达9亿元。2年2月，国家发改委投资司副司长韩志峰明确表示希望在3年底公募RIs上市产品能超过0只，总发行规模超过0亿元。图：公募Is市场流与非通市值化（元）流通值比 非流通值 流通市值 流通市占比右轴）,0--1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1

Wd 注：计至3年3月4日表：公募基设施Es发行况发行批次证券简称资产类型上市日期发行份额亿份)发行规模亿元)战略配售亿份)网下发售亿份)公众发售亿份)东吴苏产业EIT园区基设施9.2.0.8.2博时蛇产园EIT园区基设施9.9.5.5.0华安张光大EIT园区基设施5.5.7.6.7富国首水务EIT生态环保5.0.0.6.4第一批中航首绿能EIT平安广广河EIT生态环保交通基设施17.8.4.0.3.0.2.0.5浙商沪甬IT交通基设施5.0.1.9.9中金普斯IT仓储物流.5.0.6.4红土创新盐田港EIT仓储物流8.0.0.4.6华夏越高速EIT交通基设施3.0.0.3.7第二批建信中村IT园区基设施9.0.1.8.1华夏中交建EIT交通基设施.9.0.5.5国金中铁建EIT交通基设施5.3.5.8.8鹏华深能源EIT能源基设施6.8.0.6.4中金厦安居EIT保障性赁住房5.0.2.1.6华夏北京保障房EIT保障性赁住房5.5.0.0.0红土创新深圳安居EIT保障性赁住房5.2.0.0.0华夏合高新EIT园区基设施7.3.5.2.4国泰君安临港创新产第三批业园IT园区基设施2.4.0.3.7国泰君安东久新经济EIT园区基设施5.8.5.3.3华泰江交控EIT交通基设施4.4.0.0.0中金安交控EIT交通基设施.0.0.0.0华夏基金华润有巢EIT保障性赁住房5.9.0.0.0华夏和高科EIT园区基设施5.4.5.0.6嘉实京东仓储基础设施IT仓储物流5.7.0.5.5截至3年3月4日国内共有5只公募基础设施RIs，其中有8只属于房地产房地产运营开发-园区综合开发行业7只属于交通运输-公路铁路公路行业从市值分布上看公路RIs约占总市值的%远超其他行业园区综合开发RIs次之约占%，物流综合Rs约占4%，其余行业RIs占比均低于%。公路RIs平均总市值最高约为5亿元住宅物业开发RIs平均总市值最低仅为0亿元。图：公募基设施EIs数量布情况 图：公募基设施EIs总市分布情况 交通运输公铁路公路房地产房地开发运营园区综开交通运输物物流合房地产房地开发运营住宅物开电力及公事业发及电其他电电力及公事业环及公事业环保及务注：计截至3年3月4日

，，注：统计截至2023年3月24日我们相信公募Rs市场将有望沿着资产业态持续丰富扩募进程积极推进投资者结构更加多元的三条主线进入快速发展通道，市场规模将迎来快速提升。发展主线一：资产业态持续丰富公募RIs市场底层资产类型持续扩容。据央广网报道，两会期间，全国政协委员步步高集团董事长王填建议，将优质的消费类基础设施纳入公募RIs资产池。3月4日发改委公告发改投【36号文证监会发《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基（Rs常态化发行相关工作的通知明确提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施R。优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施R。表：Is市场大底资产别的趋势日期 部门 文件 底层资产表述关于推进基础设施领域//4

证监会改委

不动产投资信托基金（E试点相工作的通（证〔0号）关于做好基础设施领不动产投资信托基金

优先支基础施补板行业括仓储物流收费公路等交通设水电气热等市政工程城镇污水垃圾处理固危废处理等污染治理项目信息网络等新型基础设施国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区开展点聚焦重行业优先持基设补短板目励新基础施目开展点主要包括：仓储物流项目。收费公路、铁路、机场、港项目。城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利项目。城镇供水、供电、供气、供项目。//1 发改委

EIs)试点项目申报工作的通知（发改办资〔〕6号）

数据中心、人工智能、智能算中心项目。、通信铁塔、物联网、工互联网、宽带网络、有线电视网项目。智能交通、智慧能源、智慧市项目。鼓励国战略新兴产业集群、科技产业园、特色产业园等展点。位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（8年》定的发区内。业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业日期 部门 文件 底层资产表述发展服平台园区础设。项目用性质非商、非用地。酒店、场、字楼公寓住等房地项目属于点范试点主包括列行：交通基础设施。包收费、铁路机场港口目。能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清能源目特压输目增量电网微网充础设施目布式冷电项。市政基础设施。包城镇、供电供气供热目，及车场项。生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废理环基础施、宗体废弃综合用基设施目。//9 发改委发改委

基础设施领域不动产资信托（E点项目申报要求（发投资〔〕8号关于完善能源绿色低转型体制机制和政策

仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括用仓库及冷等专仓库。园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴业集的研平工厂房创业化业加器产业发服务平台等园基础施。新型基础设施。括数据类、人工能项目，、通信、物联网工业互联网宽带络、线电网项目，能交、智能源智城市项。保障性租赁住房。括各市及人净流大城的保性赁住房目。探索在他基设施域开点。具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家A级旅游景区等具有较好收益的游基础设施。酒店、场、字楼商业产目不属试点围。推动清低碳源相基础施目开展场化融资研究清洁低碳能源项目纳//0//0

能源局国务院办公厅

施的意见（发改能〔〕6号）城市燃气管道等老化新改造施方—5年（国办〔〕2号）李超副主席在首批保

入基础施领不动投资托金（I）试点范围优先支符合件已完更新造任务城市燃气管道等目申基础设领域动产投信托金（I）试项目加快推基础施Is常态行的十措包拓宽试点项类型解新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展加强专业人员配备，强化常态化发//1 证监会//4 发改委等//8 证监会发改委

性租赁房Is上仪式致辞关于加强县级地区生垃圾焚烧处理设施建的指导见李超副主席在首届长角Es论坛暨中Es论坛2年会上的视致辞关于规高效好基础设施领域不动产资信托金（I）项目申报推荐工作的知（发投资〔

需要的源保障加推进企s试点尽快出“灯”资例尽快推动首批扩募目落地支持符合条件的生活垃圾焚烧处理项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（E）进一步大Is试点围，覆盖新能源、水利、新基建等础设施域。加快造Is市场保障性租赁住房板块研究动试范围到市场长房及商业不动产等领。研究支增强费能改消条件新消场景消费础施发行础设施//

6号） 关于进一步推进基础施领域不动产投资信

E优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施EI。证监会

基（E常态化行相关作的知资料来源：各政府机构官网，我们认为对Rs市场来说循序渐进扩围RIs市场资产类别一方面减少了社会舆论的争议使得市场成长之初聚焦于和制造业投资更加相关的基础资产类别另一面也能避免供应不足市场暴涨暴跌从国际经验看如在新加坡Rs市场中纯零售业、办公楼、酒店类RIs产品的数量占比分别为%、%和%，而美国市场商贸零售、写字楼、酒店度假村类RIs产品数量占比分别为%、%和%。对于一个成熟健全的Rs市场而言，消费类基础设施Rs产品将是有益的类别补充。图新加坡Es市场中各产品数占截至3年1月 图：美国Is市场中类别品数量比（至3年1月）131520多元类零售业工业类办公楼酒店类131520医疗保专门类

商贸零出租公写字楼221013医疗健物酒店度村工业类221013多样型其他专自助仓储基础设施林场数据中心SX AIT特别是我国的Rs市场自诞生以来产权类Rs的总市值占比就整体处于下降通道这既是因为产权类RIs的土地分宗等难度更大也是因为占产权类不动产比例较大的消费基础设施未被纳入底层资产从RIs的表现来看产权类RIs的表现可谓略胜一筹，避免产权类Is市场份额的持续下降，也有利于进一步繁荣REIs市场。图：1年6月1日至今产类Is总市值（元）比变化产权类 经营权类 产权类比（轴）,00-1 -1 -1 -1 -1

注：统计至3年3月4日我们相信随着中国基础设施RIs市场进入快速发展期依托庞大的中国经济基本盘C-RIs市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的RIs市场而公募RIs底层资产的持续扩容，将成为Rs市场规模不断成长的重要推动因素。发展主线二：扩募进程积极推进扩募预计将成为推动公募RIs市场发展的重要力量2年9月首批上市的RIs产品中5单产品发布扩募公告拟扩募资产合计评估价值4亿元其中4单产品年预期扩募后现金分派率将较扩募前实现提升我们相信如果Rs产品在上市后可供分派金额与披露预期较为一致原始权益人主体经营合规且符合公募Rs上市要求的底层资产较多则该类Rs产品市值可能持续增长成为推动Rs市场发展的又一重要力量。同时，扩募也将导致RIs产品间市值规模开始走向分化。表：首批市Es中5单公扩募产基本息项目

评估价值

3年预期

3年预期更新时间 项目名称（扩募前）（扩募后）（扩募前）（扩募后）华安张光 张江集、张集//0 已反馈 张润大厦 .0.%.%青岛前港国物流、江//0 已反馈 门鹤山流（重庆市 .4配送物中心.%.%红土盐港 深圳市田港流//0 已问询 世纪物园 .0.%.%博时蛇产 光明科园科企业速器//0 已问询 招商光明 .8.%.%富国首水 长治市水处特许营//7 已反馈 首创环集团 .7.%.%

底层资产 原始权益人

（亿元）

现金分派率

现金分派率大IT 电中金普斯EIT

普洛斯国控限公司EIT

有限公司园IT 二期务IT PP项目，上交所，深交所，测算注：预期现金分派率计算截至2023年3月24日，扩募后现金分派率计算公式为：预期可供分派金额/（当前REITs产品市值+扩募资产评估价值）表：首批5单公募Es产品募方案华安张江光大IT 中金普洛斯EIT 红土盐田港EIT 富国首创水务IT 博时蛇口产园IT发售方式 定向扩募本基金将在获得中国证监会准予基金变更注册、上交所审核通过基金的基础设施基金产品变更申并经基金份额有发售时间发售对象定价方式

人大会决议通过后由基金管理人中国证监会准予变更注册的批复件或基金份额持有人大会决议的效期限如有内择适当机发。本基金次向定对发售发对象不超过5名包括符合律规及基份额有人会决规的可投于证投资基金个人资者机构资者含特定构投者格境机投资者人民合格外机投者以及律法或中国证监会允许购买证券投资基的其他投资人。证券投资基金管公司、证券公司、银行理财子公、保险资产管司、合境外构投者、民合格境机构资者其管的2只以上品认的视为一发售象。本次定扩募定价准日基本次扩的发期首或法法《购入础设项目引的其他期次定向扩的发价格当不于价基准日前0个交易日础设基金交均价的。其中基准日前0个交易日基础施基交易价定价准日前0个交易日基设施交易总额定基准前0个交日基础施基交易总量如定扩募发售象属新购入础设项目引第四八条第款规以外情形的具发售价将在得中国证监会准予本基金变更注册上交所审核通过本基金的基础设基金产品变更申请并经基金份额有人大会审议后由基金管人按相关律法以及交所监规则规定以竞方式确。募集资金用途 本次扩资金用于购第2期产支持项计全部产支证进而新入基设施目限售期普通资人售6个月原始权人及同一制下关方限售8个月

本次扩募资金拟用认购招蛇口业园期专项计划资产支证券全部份额进而终用于新购入基础施项目即光明项目偿还全并购款。扩募限售期

持有原权益人其同控下的关方战配售比例计得低于次基份额募发数的其中基金份额扩募售总的持有期自市之日不于0个月超过部分持期自市之起不于6个本基金将按照基金合扩募前收益配方案

本次扩募发完成前最一次收分配基准日本次扩募行完成关监管备案序之日产累计可供分金额将由次扩募行完成后的增基金份持有人本次扩募发前原基金持有人同享有每基金额享同等分权。

同规定的收益分配则,以合理的方式对存未分配收益进行华安张江光大IT 中金普洛斯EIT 红土盐田港EIT 富国首创水务IT 博时蛇口产园IT配。上交所，深交所，发展主线三：投资者结构更加多元未来，我们认为C-Rs市场的投资者将更为多元。尤其是RIs相关指数的推出，有利于推动大类资产配置的投资者更多考虑RIs资产。自国内公募RIs试点以来配套投资者支持政策持续出台投资机构类型持续多元。3年1月中国证监会债权部周小舟主任在《证券市场导报》发表署名文章，明确表示将“推动全国社保基金、基本养老金企业年金职业年金等配置型长期投资机构投资参与Rs投资我们统计自1年底银保监会发文明确允许保险资金投资公募RIs基金后保险资金在公募Is网下投资者认购金额中的占比显著提升已成为第三批次公募Rs发行上市中占比最高的网下认购投资者类型。表：部分监机构于扩公募Es相关政策及态时间 来源 文件文章 相关内容1年1月0日 银保监会2年4月6日 证监会《证券场导证

《关于险资投资开募基础设证券资基有关项的通》《关于快推公募金行高质量展的见》《中国特色EITs市场探

允许保资金资募Es基金，并明机构资质设投资标条件完善管理流加强资主动理、化监管理求。支持基管理司设子公门从事募Is等业务提升合财管理力。研究动EF集合申业务转常规积极公募Is等创新品发。推动全社保金基养老企业年职业年3年1月

会债券主任小署名文章

实践及望》

金等配型长投资构投者与Is投资，为盘活量资提供长期金持。资料来源：中国政府网，《证券市场导报》官网，图：分批次募Is网下投资人购金占比 图：分产权型募Es网认购投人认金额比保险资金 机构自营 集合信托私募基金 证券公及资管基金公及资管

保险资金 机构自营 集合信托私募基金 证券公及资管基金公及资管期货公及资管期货公及资管银行理子QFI批次批批期货公及资管银行理子QFI权权经营第二产第一% % % % % % % % 4日

注：计截至3年3月

4日

注：计截至3年3月新发Rs产品认购踊跃对不同类型投资人吸引力强截至3月4日第一二、三批网下发售份额倍数分别为5倍、4倍和1.3倍。根据最终的定价结果第三批公募RITS合计募资达到40.802亿元。发行总量中，约有38.98亿元通过战略配售占比7.8%;有8.613亿元通过机构投资者网下申购占比1.9%;剩余9亿元面向公众发售，占比%。总体来说，公募RIs与长线寻求稳定收益的资金高度契合，未来保险、银行理财等投资者比重有望进一步提高。图：公募Is网下发份额数 ...1首批单..2..1..至今第一批第二批第三批广州广广州广普洛斯沪杭甬首创水务蛇口产园张江光大苏园产业盐田港越秀高速交建EIT铁建EIT深圳能源北京保障房深圳安居厦门安居合肥产园临港产园东久产园安徽交控华润有巢和达高科京东仓储国电新能源EIT京能光伏EIT资料来源：各REITs基金份额发售公告，注：统计截至2023年3月24日▍中信证券REIs综合指数编制方法和基础分析中信行业分类原则综合参考主营业务收入占比和主营利润占比两项指标当两者不一致时，以主营业利润占比指标为准。参考RIT底层资产、最新一期主营业务收入和主营业务利润构成，当该RIT主业务收入和主营业务利润均占该Rs主营业务收入和主营业务利润的比例超过%以（含5%该RIT直接归入该行业当主营业务收入和主营业务利润比例不一致时，以利润指标为准，适当考虑RIT发展规划和市场看法。如果RT没有一项业务收入占到总收入的%以上也没有一项业务利润占到总利润的%以上但某项业务的收入和利润均在所有业务中最高而且均占到RIT总收入和总利润的%以上则该RIT归属该业务对应的行业当主营业务收入和主营业务利润比例不一致时，以利润指标为准，适当考虑RT的发展规划和市场看法。当RIT存在多项业务收入或利润均较为接近但都没有占比超过%的情形则综合考虑该RIT的发展规划及项目公司的背景情况进行该RIT的行业分类如果该也没有明显的发展规划和项目公司背景，则归入综合类。表：Is中信业分结果证券代码证券名称一级代码一级行业名称二级代码二级行业名称三级代码三级行业名称.OF鹏华深能源EIT电力及用事业发电及网其他发电.OF中航首绿能EIT电力及用事业环保及用事环保及务业.OF富国首水务EIT电力及用事业环保及用业环保及务.OF华夏基华润巢房地产房地产发和住宅物开发证券代码证券名称一级代码一级行业名称二级代码二级行业名称三级代码三级行业名称EIT运营.OF红土创深圳居EIT房地产房地产发和0 0 住宅物开运营.OF中金厦安居EIT房地产房地产发和0 0 住宅物开运营.OF华夏北保障房EIT房地产房地产发和0 0 住宅物开运营.OF华夏和高科EIT房地产房地产发和0 0 园区综开运营国泰君东久经济.OFEIT房地产发和2 房地产 0 0 园区综开运营国泰君临港新产.OF业园IT房地产发和2 房地产 0 0 园区综开运营.OF华夏合高新EIT房地产房地产发和0 0 园区综开运营.OF建信中村IT房地产房地产发和0 0 园区综开运营.OF博时蛇产园EIT房地产房地产发和0 0 园区综开运营.OF华安张光大EIT房地产房地产发和0 0 园区综开运营.OF东吴苏产业EIT.OF东吴苏产业EIT房地产房地产发运营园区综开发.OF中金安交控EIT交通运输公路铁路公路.OF华泰江交控EIT交通运输公路铁路公路.OF国金中铁建EIT交通运输公路铁路公路.OF华夏中交建EIT交通运输公路铁路公路.OF华夏越高速EIT交通运输公路铁路公路.OF平安广广河EIT交通运输公路铁路公路.OF浙商沪甬IT交通运输公路铁路公路嘉实京仓储础设.OF 交通运输物流物流综合.OF红土创盐田港交通运输物流物流综合.OF中金普斯IT交通运输物流物流综合REIs指数编制方法为跟踪REITs市场的整体表现，为市场提供该领域的研究工具，编制了中信证券REITs综合指数及其等权指数和REITs行业指数。编制方式上，指数定位分别为市场综合指数和行业指数，并未对成分REITs进行筛选。由于REITs具有强制性的高分红比例，除了提供价格指数外还计算了全收益指数，指数基本要素如下表所示：表：中信券Es指数编本要素指数名称中信券Is综合指数全指数中信券Is综合等权数收益指数指数简称ISEIs综合/SEs综合全收益ISEIs综合权/SIs综合等全收益指数代码IS/IS0RIS/IS1R发布日期//基日//2基点最新成券数币种人民币加权方式流通市加权等权指数类型价格指和全益指（代后缀）指数计算 指数计方法中信业指相，采用式法算。定期调整 每月最一个易日整样，重于次的第个交日生临时调整 （）分Es发生重大本变更；分Es终止上市；其影响数代性和资性的况。样本空间 指数的本空由满以下件沪深两公募EIs构成：上时间于0个交易；非止上。选样规则 选取样本空间中的所有REITs。资料来源：RIs行业指数由综合指数成分中属于相应行业的成分组成，当属于该行业的成分满3只，基日设置为至少3只相应行业RIs上市满0日后的首个调整生效日。表：中信券Es指数一览代码名称基日IS0/ISR中信券Is综合指数收指数//2IS1/ISR中信券Is综合等指数收益指数//2IS0/ISR电力及用业Es指数全益指数//1IS1/ISR能源s指数全收益指数未满3只IS2/ISR环保及务Is指数全益数未满3只IS0/ISR房地产Es指数全收益数//2IS1/ISR保障性赁房Es指数全益指数//0IS2/ISR产业区Is指数全收指数//2IS0/ISR交通输Is指数全收指数//2IS1/ISR高速路Is指数全收指数//4IS2/ISR仓储流Is指数全收指数//3资料来：中证券究部图：中信证券Es指数体层级关系 资料来源：首批9只基础设施RIs与1年6月1日上市综合指数的基日设置为首批RIs上市满0个交易日后的首个交易日。从指数的表现来看，Rs综合指数与沪深0相关性较低，基日以来表现较好，年化收益在%以上。RIs具有强制性的高比例分红，除此之外本身代表着所有权，可以获得其价格上涨后带来的资本利得收入。因此，RIs具有股性债性的收益特征。根据美国市场经验，在过去0年，NRIT的权益型RIs指数和标普0指数的相关系数为1，与纳斯达克综合指数的相关系数为2，与美国投资级债券的相关系数更低，仅为.1。从投资分散性角度看，RIs和其他资产的相关系数较低，从而使其具有了组合投资的优势。图：中信证券Es综合指历史表现 年化收益年化波动夏普比率最大回撤年初至今最近一月中信券Is综合年化收益年化波动夏普比率最大回撤年初至今最近一月中信券Is综合.%.%.4.%.%.%中信券Is综合.%.%.6.%.%.%中信券Is综合.%.%.6.%.%.%中信券Is综合.%.%.3.%.%.%沪深0全收益 .%.%.8.%.%.%价格指数全收益等权价指数等权全益指，，数据2021/8/2-2023/3/24图：中信证券Es行业指历史表现 ，电力及公用事业REs能源EIs能源RIs主要收入来源为售电收入售电收入会受到电价调整等因素影响鹏华圳能源RIT底层资产为深圳能源东部电厂一期项目位于深圳市包括天然气发电机组及不动产建筑。表：能源Is的底资产证券名称 中信行业 资产类别 资产名称 所在电力及用事业-

最新资估值元)

主要收入来源鹏华深能源EIT

发电及网其他发电

能源基设施

深圳能东部厂一期项目 深圳市

售电收以及其他合理入环保及水务EIs垃圾污水处理项目同样是特许经营权项目，主要收入来源是垃圾污水处理费等中航首钢生物质RT的三个项目之间互有关联性，餐厨项目部分无法处理的垃圾可供生物质能源项目焚烧发电餐厨项目产生的沼气也可供生物质能源项目利用。残渣暂存场项则是生物质能源项目必要的配套服务设施用于存储生物质能源项目产生的无法及时往外运输的残渣富国首创水务RIT包含两个项目-深圳项目和合肥项目深圳项目采用T模式，即b-operat-transfer，是建设-运营-移交模式的特许经营项目。合肥项目是采用TOT模式的(政府和社会资本合作）项目，分为四期建设。表：环保及务Is底层产证券名称 中信行业 资产类别 资产名称 所在地 最新资产 主要收入来源中航首绿能

电力及公用事业环保及公用事业环保及务

生态环保

北京首生物能源目北京首钢餐厨垃圾收运处一化项目一期)北京首钢鲁家山残渣暂存场目

估值(元)北京市

生活垃圾处置发电收入、餐垃圾收运及处收入富国首水务

电力及公用事业环保及公用事业

生态环保

合肥市十五里河污水处理PP项目

合肥市

污水处理费，水处理费，污处置费用环保及务

深圳市岗水净化

0 污水处理服务深圳市明水净化厂

深圳

费，垃圾渗滤液深圳市永水净化厂

处理服费图：电力及公事业Es指数历史现，房地产REIs保障性租赁住房Is保障性租赁住房RIs主要收入来源为保障性租赁住房出租收入车位出租收入和套商业出租收入受到出租率等因素影响保障性租赁住房RIs的底层资产主要位于一二线城市中生活配套设施完善且就业集中的区域。表：保障性租住房Es底层资产证券名称 中信行业 资产类别 资产名称 所在地

最新资产估值(万元)

主要收入来源中金厦安居

房地产-房地产发和运营-住宅物

保障性租赁

园博公项目

厦门市

租金收入业开发

住房 珩琦公项目 华夏北保障房 房地产-房地产开 保障性租赁 文龙家项目 北京 0 租金收入EIT 发和运营-住宅物业开发房地产-房地产华夏基华润巢发和运营-住宅物

住房保障性租赁

熙悦尚项目 有巢泗项目上海市松江0 租金收入EIT

业开发

住房 有巢东经开项目 区安居百阁项目

0 保障性租赁住房红土创深圳居

房地产-房地产

保障性租赁

安居锦项目

租金收入配套商发和运营-住宅

凤凰公项

深圳市

业设施租金收入EIT

业开发

住房 保利香苑项目

以及配套停车租金收入产业园区EIs产业园区基础设施RIs拥有产业园区的不动产权以租金收入物业收入停车费为主要收入来源项目公司对产业园区拥有实际的不动产权对于此类项目产业园区期后仍有市场价值目前来看这类项目估值重点在于持有不动产公允价值的变动，总分派收益率低于特许经营权基础设施RIs。表：产业园募Es的底层资产证券名称 中信行业 资产类别 资产名称 所在地

最新资产估值(万元)

主要收入来源博时蛇产园

房地产-房地产发和运营-园区综

园区基础设

万海大厦

深圳市

0 租赁业务、物业管理费及车位管合开发

施 万融大厦 理费华夏合高新

房地产-房地产发和运营-园区综

园区基础设

高新君资产

合肥市

租赁业务合开发

施 高新睿资产 华夏和高科

房地产-房地产发和运营-园区综

园区基础设

孵化器目

杭州市

8 租赁业务、物管理费及车位华安张光大

合开发房地产-房地产发和运营-园区综合开发

施园区基础设施

和达药一期目 张江光园项目 上海市

理费租金收入，物费，停费国泰君临港新

房地产-房地产发和运营-园区

园区基础设

临港奉智造三期

上海市

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协同心4号楼项目 图：房地产EIs指数史现，交通运输RIs高速公路EIs高速公路公募Rs的底层资产属于特许经营权类，以车辆通行费为主要收入来源。高速公路所有权归国家，项目公司只拥有规定的期限内高速公路的特许经营权。约定期限届满后，由国家收回。同时，由于高速公路通行量比较稳定，未来现金流是相对稳定的。对于高速公路的估值宜采用现金流折现法但由于未来现金流的测算只截止于特许经营权到期日，高速公路在未来每一年的估值，都可能是递减的，届满之后基金估值可能为零，这就意味着投资人实际是通过在基金存续期间的可分派收益，逐步收回本金。表：高速公路募Es的底层资产证券名称 中信行业 资产名称广州至河源高速公路广州段平安广广河EIT 交通运输公路铁路公路项目汉孝高公路线路华夏越高速EIT 交通运输公路铁路公路机场北接线杭徽高速公路(浙江段)昌浙商沪甬IT 交通运输公路铁路公路段汪昌段留汪段

资产估值万元).2

主要收入来源车辆通费收入国金中铁建EIT 交通运输公路铁路公路 渝遂高速重庆段项目 沿江高速公路芜湖(张韩)至中金安交控EIT 交通运输公路铁路公路

安庆大渡口段

0华夏中交建EIT 交通运输公路铁路公路

武汉至深圳高速公路嘉鱼通城段其附设施

华泰江交控EIT 交通运输公路铁路公路 沪苏浙速公路 仓储物流EIs仓储物流的主要收入来源是进行市场化出租获得的持续稳定的租金收入和综合管理服务费收入两部分仓储物流的租金收入会受到物流行业和进出口贸易的影响其到期仍有市场价值，现金流不归零所以需要关注不动产公允价值的变动。中金普洛斯仓储流RIT持有7处基础设施资产，分别由6家项目公司持有，地域上比较分散，分布于津冀、长三角、大湾区三大城市群。红土创新盐田仓储物流RIT的底层资产为现代物中心项目除盐田港集团之外其他租户主要来自于第三方物流或货运代理行业港口运营商、国际海运船公司国际货代跨