八大趋势探索房地产未来机遇

传统与变八大趋势探索房地产未来机传统与变AKECUSHAKE改革开放40多年伴随高速城镇化的进无论是从农村到城市从落后地区走向发达地区从小城市到大城人口的流动都为中国房地产的发展提供了庞大的需求支中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。然伴随着本轮楼市下中国的房地产行业也进入调整阶融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化——未来城镇化进程逐渐放缓增量开发建设的占比会逐渐减城市群都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑进而影响中国房地产下半场的发展——基于这样的背结合行业内已经发生的一些尝试以及全球范围的先进经案来探索中国的房地产行业未来可能的。2 /戴德梁行研究院FIELDMANFIELDMAN0. 录 04宏观环境与房地产现状宏观环境与发展背景 05ONTENS房地产行业现状及走势ONTENS2.中国房地产行业的趋势与机会 15城市更新与存量利用 16与产业相结合的发展模式探索 19“开发+大资管”模式 20地产融资渠道优化 28规模机构化运营住房租赁业务 33以城市服务融入区域运营及发展 房地产科技化趋势 38房企的多元化布局与发展 40八大趋势探索房地产未来机遇/ 3S01与地014 /戴德梁行研究院经历改革开放40多年来的发中国城镇化水平得到快速提成为世界上规模最大速度最快的城镇化进程城市的发展也带动了经济社会高速发同时使经济发展高度集中于京津长三珠三角等较发达的城市也由此形成中国经济发展的核心引擎人口的流动也体现出同样趋近十年来人口流入高度集中于经济发达的城市便捷的交通设施带动城市群的中心城市与其周边城市的协同发展伴随城镇化的进无论是从农村到城从落后地区走向发达地从小城市到大城人口的流动都为过去30年中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑未持续的城镇化带来的增量需求以及城镇人口为提高生活品质带来的改善型需仍将是中国房地产的持续发展的重要支撑。111中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关过去40年中国城镇化率从1978年的1.9%跃升至2021年的64.7%特别是农业转移人口市民化的成效显著“十三五”期间1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户以京津冀长三角珠三角为代表的城市群国际竞争力显著增强。当前我国正处于城镇化快速发展区间的中后这期间城镇化率的提升预计将呈现前高后低的态势221年中国图城镇化率走势图90%8006040

的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空《“十四五”新型城镇化实施方案中“稳步提高常住人口城镇化率”也意味着“十四五”期间中国城镇化仍有望保持较高的速度结合国际经验来当城市化率达到70%之后增速将明显下步入缓慢增长阶意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放同时新阶段下我国以高质量发展为主题的城镇化也将推动房地产行业将从高速发展转向高质量发展。641改23

革的意》 0

会00 8劳0资料来源世界银国家统计局

中国城镇化率 美国城镇化率 世界城镇化率八大趋势探索房地产未来机遇/ 511.2人口流动与经济发展同频人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求根据第七次全国人口普（简称“七普”结果显在经济相对发达的中国东部地区人口规模最占全国总人口的39.93较10年前上升2.2个百分其中广东浙江江苏等省份成为人口流入的主要目的地中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为.22%和.1在全国人口的占比分别下降.8个百分点和上升0.2个百分点而在东北近年人口的流失也令其在全国的人口占比下降了1.2个百分点至0东北三11.2人口流动与经济发展同频东部中部西部东北“七普”人口占比东部中部西部东北“七普”人口占比00%25%272%70%相比“比的变化2-00-110年间人口年均增长10%022%061%-105%资料来源国家统计戴德梁行研究部6 /戴德梁行研究院

从具体城市来深圳广州成都西安、郑州杭州重庆长沙武汉和佛山是十年间人口增长最多的十大城其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%人口向头部城市集中的趋势明显而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动同时也带动了大规模的房地产市场需求“七普”数据显中国已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城这些城市在2010-2020年十年间人口增加5177万占到全国7206万人口增量的71.8同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30%

左体现出人口流动与经济发展同频的规律。可以预在持续的城镇化推动人口向经济发达区域城市群集聚的趋势还将延续此开放三胎多项具体措施落实生育支持政各地也积极完善和落实财政税收保险教育住房就业等积极生育支持措也将为促进人口长期均衡发展提供有力支撑。图中国头部城市人口集中度提升图中国头部城市人口集中度提升60%

5%3333%26%2133%40%30%20%10%CR10

CR20

CR3021年 22

CR50

CR100注CR即行业集中onentationatiCR10即排名前10的份额集中度。资料来源国家统计东方证券研究所八大趋势探索房地产未来机遇/ 7图未来“两横三纵”城市群格局

城市群构建未来发展新格局11.3继“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造19个城市形成更多支撑区域发展的增长极“十四五”规划提出全面形成“两横三纵”的城市群格城市群分类分级发建立城市群协调发机制构建网络型城市群等要求……作为先进的空间组织形城市群由此成为推动经济增提升国家竞争力的核心力量在中国960万平方公里的广阔版图以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点——内地24个万亿GDP城市绝多数分布在这19个国家级的城市群在区域一体化发展和经济增长中发挥举足轻重的作11.3优化提发展壮培育发资料来源中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和235年远景目标纲戴德梁行研究部8 /戴德梁行研究院图221年内地4个万亿GDP城市分布北京天津西安 郑州

济南青岛南通南京苏州 无锡成都重庆

武汉合肥 宁波上海杭杭广州 东莞福州资料来源各地统计戴德梁行研究

佛山 泉州深圳在城市群的发展交通网络作为深化城市群内部融合发展促进对外联通和扩张的动脉而至关重要中国已经建成全球最大的高速铁路网高速公路网世界级港口《国家综合立体交通网规划纲要显未来6条主轴7条走8条通道将中国的各个城市群紧密连从各方位实现与核心区域的便捷连这将对促进全国范围内的南北互动东西交融发挥重要作并有望大大改善区域间发展的不均衡而在城市群内中心城市辐射带动作用将不断增城市间共同参与分工合作的趋势将更趋明，城乡融合发展也将为更多的小城镇带来发展机遇城市群战略下发展格局的演也将不可避免的持续影响中国房地产行业的发展。

图八纵八高速铁路网络资料来源中长期铁路网规八大趋势探索房地产未来机遇/ 91.2房地产行业现状及走势1.2受疫情扰动经济下行融资渠道收窄等多重因素影近年来房地产行业压力持续加利润率空间被进一步压缩中央层面多次明房住不稳定房地产市保交对行业融资端释放积极信但整体市场投融资环境并未见显著改住房消费需求也整体表现疲各地陆续出台的楼市宽松政策的效力仍待释放。1.21.21城镇化率增速或将放缓新世纪以来中国房地产市场快速发住房价格也总体呈现一路上行的趋势2021年全国新建商品住宅销售均价达到每平方米10,396元较2001年增长4倍在过去的十年里翻了一番房价的快速攀一方面对产业形成挤出效使得原本流向实体经济的投资资金流入房地产领域企业不得不承担更高

的办公租赁支出并提高员工收入一定程度削弱了商品生产成本的竞争力另一方房价过高使居民消费能力下日常消费决策变得更加谨慎影响社会消费品零售总额增长消费升级与提高住房品质改善房产需求息息相关而高昂的房价则制约了房地产改善性需求的增长。图全国住宅新房销售均价及变化趋势 10010000000004000000

139611510%45%0%15%0%00) 15%400)

100) /

0%资料来源国家统计戴德梁行研究部图中国社会消费品零售总额及增速走势%0000 14%45,00 1240000 105,00 80,00 65,00 40,00 21,00 010,00 ,00 0 03 04 05 06 07 08 09 00 01 H102资料来源国家统计戴德梁行研究部10 /戴德梁行研究院1.2.2多重因素叠加影房地产步入调整期1.2.2多年来中国房价持续攀升的趋势在2022年发生转折2022年前三季度全国住宅新房成交均价为10,151元/平方米同比下降3.9%房价进入下降通道与此同时需求面的疲软也体现在成交量上自2021年末全国住宅成交逐渐陷入低迷2022年1-9月全国住宅新房成交面积8.6亿平方米同比下降25.7%中国的房地产市场已然步入调整期而成交规模的缩减还进一步影响开发项目的现金从市场层面对开发企业的资金链施加压力。图全国商品住宅销售面积及变化趋势1000 0%1,00 45%1,00000

0%75815%000 0%0000

15%57%0%资料来源国家统计戴德梁行研究部回顾本轮市场调整融资环境及资金链至关重要近年来房地产调控政策频出“三道红线”政策收紧融资渠道2022年企业融资规模的下滑趋势仍在扩大与此同时开发投资增速持续自2020年开始下滑直至今年转为负数前9个月房地产开发投资增速为-8.0%住宅为-.5%全年增速预计将是自亿元00010001000140010010000000004000000

新世纪以来首次出现负值房企流动性尚未有效缓解除投融资端的负面因素对市场的影响疫情因素及国内外宏观经济预期的不确定性也影响购房决策叠加人口结构变化居民杠杆率等多因素作用导致当前行业困境。图历年百强房企融资总量走势07 08 09 00 01 H102注含境内外发股权融资产证券化统一折算为人民不含开发贷和一般银行贷资料来源上市公司公CRIC八大趋势探索房地产未来机遇/ 11图全国房地产及住宅开发投资走势变化1,00 %1,00 4%000 0%000 0%000 10%0,00)

0%75%0%10%房地产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅 住宅开发投资同比增幅资料来源国家统计局为稳定楼市避免持续下行引发进一步的系统性风险各金融监管部门从信贷债券股权等多渠道支持房地产行业融引导金融机构改善对房企的风险偏好和融资氛缓解行业信用收缩但短期内房地产行业面临巨大缩表压力金融机构对地产行业的资金流入仍会基于谨慎原预计资金将更优先进入优质地段及项目前期大量出险房企的楼盘债务股权关系复利益主体较协调难度较仅依靠纾困资金介入短期内盘活的可能性较低因总体来看市场资金面仍偏谨行业信用风险陆续修复仍需时日。

行业利润率降房企分化明显1.2.当楼市步入量价齐跌的调整前期举债扩张的财务成本及房下成交放缓对利润的挤压令房地产行业利润率降集中度持续提而头部房企在资源资金等方面的优势进一步放大特别是在现行土地集中拍卖制度大型房企更有实力去获取优质实现长期稳健发展在行业整体面临资金链压力的背景有实力交付的房企将具备核心竞争优未来这些企业也将更有1.2.12 /戴德梁行研究院图房地产上市公司整体利润率历年走势%35302520151050205 206 207 208 209 200 毛利率（中位数） 净利率（中位数） 归属母公司净利率（中位数）资料来源上市公司公CRIC1.2.4房地产作为支柱产业定位未变1.2.42021年以来中央层面多次表“房地产是支柱产住房更是居民的消费要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”虑到上下游广泛的带动作房地产同样影响着产业链上各个体行业及就业规模房地产业规模链条牵涉面在国民经济在全社会固定资产投资地方财政收入金融机构贷款总额中都占有较高份对于经济金融稳定和风险防范具有重要的统性影也意味着房地产行业的稳定健康发展的必要性。图全国房地产行业税收占一般公共预算收入比重亿元 250020001501,005000

12%16%2%0 0%200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 200 20狭义房地产行业税收收入 房地产行业税收占全国一般公共预算收入比重资料来源in国家统计国家税务总国盛证券研究所八大趋势探索房地产未来机遇/ 13党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的不是用来炒的定加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度延续了近年来房地产行业的宏观调控思表明将继续发力完善住房供应端制度政并大力推动住房租赁市场发完善多层次住房供给体系与此同“着力推进城乡融合和区域协调发推动经济实现质的有效提升和量的合理增长预计城市提升和乡村振兴将统筹发区域协调发展特征更加明核心城市群未来将在全国发展格局中承担更加重要的地位。在此背景从中央到各地方政府除了将“保交楼”作为近期房地产重要工作来抓亦出台不少宽松型政策以促进合理需求的释放促使市场恢复平稳发包括：楼市调控方多地出台政策对前阶段格的楼市调控进行适度放松推行结合人才引入的住房支持政策落实央行的差别化住房贷款政策积极促进出险企业的项目合收购等；

资金面来五年期LPR持续下央行台降低首套房贷利率的政包括下调首套个人住房公积金贷款利率阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限多地发文落实政首套房商贷利率最低降至以下货币环境稳健偏宽有助于带动地产供需求两端活跃程对行业中期发展形成政策支撑。

11月11关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通出十六措施更是覆盖需求居和供给房地产企业和建筑企融资需为低迷房地产行业带来政策暖风。图中国人民银行历年贷款基准利五年以）50注以年末基准利率219年之后按五年期贷款市场报价利LP计算资料来源中国人民银戴德梁行研究部在政策支持与融资环境利好的情况房企仍应侧重于增强自身造血能力特别是在行业利润率下行压力房企更应当积极拓展思，实现业务结构调整和战略提从传统开发商向综合服务运营商转打造自身差异化竞争力寻找业态创新调整业务结构增加非住业务占比将是房地产未来的重点探索方向。14 /戴德梁行研究院02的八大趋势探索房地产未来机遇/ 15在高速城镇化的进程中国的房地产行业经历了过去十几年快速上行的增量市场在高速城镇化的进程中国的房地产行业经历了过去十几年快速上行的增量市场伴随着本轮楼市下中国的房地产行业也进入调整阶未来城镇化进程逐渐放增量开发建设的占比减城市都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑进而影响中国房地产下半场的发展。与此同以新青年为主要力量的新市民群是城市化进程的主要力也代表着未来消费增长的潜力大城市的土地资源日益稀新市民新青年的住房保障和对原有配套设施的升级换代需以及高品质商业管理公共服务等日益增长的物质文化和美好生活需都将为房地产行业带来新的发展机会。221核心城市由大规模新建转为存量开发利用为主经过多年高速的经济增长及城市建设核心城市土地资源紧缺的矛盾日益突出老城区人口密集交通堵塞等问题明显安全隐患不断土地资源成为制约许多城市经济和社会发展的重要因素许多老城区原有的工厂产业园等载体在配套功能方面亟需与时俱进为实现产业要素集群功能服务专业化的目标空间发展规划和物业载体应当服务于时代产业和人才发展的需要存量土地和物业的优化利用不可避免与此同时通过对老旧街区综合整治和活化实现环境提升老城新生保留历史人文底蕴，也是尊重和保护城市文化遗产的重要途径。图各自治区及直辖市建设用地人口密度人平方千米90,0070605000,003000200010内蒙古宁内蒙古宁夏新疆黑龙吉西辽青海甘安河湖江山江山全天河广陕湖云浙重四福贵广北上林藏宁海南肃徽北北苏东西西国津南西西南南江庆川建州东京海资料来源林藏宁海南肃徽北北苏东西西国津南西西南南江庆川建州东京海城市更新的意义不仅在于改善城市面貌提升居民生活品质其过程还往往同产业升级相辅相成为提升城市品质同时提高存量土地的利用效率优化发展空间各大城市积极推进包“三旧改造在内的城市更新工作并在此过程中不断完善各地政策法规沉淀经验城市界面更新旧产业升级换代是未来的发展方核心城市将逐渐由大规模新建转为存量开发利用。16 /戴德梁行研究院21.221.2在热点城市成熟区域及核心区域土地的稀缺性令土拍市场中优质地块的争夺异常激烈因此从开发角度来看城市更新项目已然成为获取优质地块的重要渠道之一以深圳为例自2012年深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应城市更新逐渐成为深圳土地供应的主力《深圳市住房发展2021年度实施计划中提城市更新和土地整备用地规模占2021年计划供应商品住房用地比例高达61.0%。图房地产企业土地开发路径土地开发路径新增土地 存量土地城市更新 土地整备 其他拆除重建 利益统筹综合整治功能改变

其他资料来源戴德梁行研究部八大趋势探索房地产未来机遇/ 17商业2商业21.3办公酒店持续大规模兴建及生产生活对空间载体需求的提升令城市中大量存量资产被闲置起来而不少沉淀资产凭借优越的地理位置而具备较好的盘活价值2021年8月住建部发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知严格控制大规模拆除不大规模成片集中拆除现状建筑原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20鼓励小规模渐进式有机更新和微改造。办公酒店厂房在此趋势下对于闲置的商业办公酒店厂房仓储科研等非居住存量房屋而言通过改造活化来提高存量资产的利用率及价值也将成为未来重点发展方向而许多地区也已陆续出台相关政策吸引社会资本参与盘活城市老旧资产同时在保障合规性的前提下亦可考虑推动沉淀资产转换用途如根据存量资产规模质态等特征因地制宜改造成保障房公租房等产品出租或出售给新市民青年人等群体也有助于提高存量资产利用效率。厂房仓储仓储科研18 /戴德梁行研究院科研2.2与产业相结合的发展模式探索2.2房地产就建筑本身而言再创造价值的能力有需要承载社会生活生产中的各个环节从而发挥其价值其产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济发展过程中产业地产运营商通过与行业的龙头企业及其上下游公司合作对接政府机构的产学研平台或利用自身成立的产业投资基金招商引进或孵化企业产建立行业发展基并促进形成产业聚集的优势在带动就业的同时提高生产效率提升城市竞争力的核心借助“小手拉大手”的联动模式助力产业发展而产业发展的前景也推动政府进一步出台相关政策优化营商环并反哺于产业发展扩大产业地产项目的社会效益充分发挥地产作为产业经济发展平台的功能作用。无论是城市更新新城建设城市综合体还是公共交通导向型开发项（TOD的开发建设模式在细分单元规划中的建筑图产业地产主要参与方

物业形态都或多或少涵盖了居住教育医疗消费生产和文体娱乐等其中的两项或以上的复合功能尤其在大规模综合开发中充分考虑与产业发展相结合是持续发展的必然最终产城人融合发展的模式不单为居民提供了日常生活便也是城市扩大产业空间实现就业的途径也体现在职住一体化的发展2021年4月广州发布首个产城融合职住平衡指标体系借助城市更新的契机提高交通覆盖率优化用地布局降低住房成本同时提出构建“5040”职住平衡新生活目标即50%以上适龄就业人口30分钟通勤40%以上居民享受低成本住房此外城市综合体的发展模式既履行了集约用地的发展思又为人们实现职住平衡提供了生活生产的载而多功能空间整合集聚也缓解了交通压成熟且具有丰富经验的开发商更是可以为城市带来投资丰富的产业链资促使发生更多经济活为建设社会带来更多活力。产业研究战略咨询地产咨询产业基金：中信中航地产基金：黑石

研究顾咨询机产业地投资方

政府产业地产主要参与

产业园发运营区域开运营商

张江高科联东集团天安数码城招商蛇口中集产城普洛斯雅戈尔

企业与业发展

地产开发

星万

资料来源戴德梁行研究部八大趋势探索房地产未来机遇/ 192.3开发+大资模式2.32.31强化商业运营管理能2.31当房地产逐渐由增量市场走向存量市场对于存量资产尤其写字楼购物中心在内的大宗商业资产的运营管理能力显得尤为重好的商业管理团队及专业的运营管理有助于商业项目持续获得较高的收益同时塑造品牌价值近年来不少大型综合房企在持有并自营优质商业资产的同时不断壮大商管团，其商业运营管理类收入在总收入中的占比不断提升。由于香港土地开发已经接近饱港资开发商普遍重视商管等存量运营板块以九龙仓为例在2021年总运营收入中物业运营型收入大约占40%在香港九龙仓主要收入来自海港企业的综合性收入和旗下投资物业的租金目前持有海港城时代广场会德丰大厦卡佛大厦荷里活广场等标志性物业是全球市值最高的投资物业组合之一。

与此同时依托于不断沉淀的运营管理经验及优秀的商管团队以轻资产模式输出商管服务也成为市场趋势相较于大投入的重资产开资金投入相对较小的轻资产运营更具备抗周期性强成长性好的优点尤其在当下房企现金流普遍紧张的情况下轻资产模式有助于公司保持相对稳健的资金状态同时轻资产运营的模式因其模式复制相对容易的特点进入壁垒相对较低品牌的溢价就显得更为重要实力强劲的大型房企更容易借助自身积淀的品牌和知名度效在轻资产运营市场中占据优势。而在内地与销售有关发展物业收入是九龙仓近年的增长动力九龙仓在中国内地推出IFS系列主打“商场+写字楼+酒店”三大业态致力于将其商业项目打造成集大型购物娱乐中心高端写字楼公寓及五星级酒店于一体的大型城市综合，并成为每座城市地标级商圈预计随着内地大规模开发增速放这些优质的存量商业将持续为九龙仓贡献相对稳健的租赁及营业收入。图九龙仓经营分部收入规模占221） 图九龙仓经营地域收入规模占221投投4%6%酒店运营型收入运营型收入物流13%投资物业25%

发展物业其它1%其它1%34%香港中国内地65%销售型收入发展物业 投资物业 物流 酒店 投资 其他销售型收入注投资物业包括投资物业的租赁及管涵盖商写字楼及服务式住主要位于中国内地资料来源九龙仓集团年戴德梁行研究部20 /戴德梁行研究院

香港 中国内地 其它海港城是九龙仓旗下商业综合体的代表拥有香港体量最大的购物中心尤其在高端和奢侈品销售方面表现突出项目还包含三间星级酒店和邮轮码头是游客观光购物的主要景点之一商场楼面面积超200万平方呎仅2021年即有约上百个品牌在海港城成立新店或拓展门店2021年末出租率上升至93年内收入近50亿港元。图海港城历年收入明细十亿港元 14121086420208 209 200 201 H1零售 写字楼 酒店及会所 服务式住宅资料来源九龙仓置业财务报东方证香）图海港城历年出租率及租金港元平方呎6500003002001

10%995%0%0208 209 200 201 H12022整体物业租金 零售出租率 写字楼出租

75%九龙仓下业合体的代表商场楼面面积超200万平方呎三间星级酒店九龙仓下业合体的代表商场楼面面积超200万平方呎三间星级酒店游轮码头八大趋势探索房地产未来机遇/ 212.3.2物业管理受到资本市场关注并加速扩张2.3.2近年物业管理受到资本市场关注并呈持续扩张态众多机构“跑马圈地”式占领存量物业管理市场特别是在核心区域提高对优质物业的在管面积从2018年到2021年共有49家物管企业在A股或港交所主板挂牌上市另一方面2021年物管行业相关并购交易总金额超过350亿是2020全年交易总额的3.7其中亿元以上的交易达31相比2020增加17宗。图历年上市物企数量家20151050204 205 206 207 208 209 200 20股 港股资料来源克尔瑞物管&中物研协整理图历年上市物企披露的并购交易金额亿元0030020010209 200 20小于5000万 5000万-1亿元 1亿-5亿 5亿-10亿 超过10亿资料来源企业公克尔瑞物管&中物研协整理22 /戴德梁行研究院强物企的收缴率平均值较疫情前有明显提强物企的收缴率平均值较疫情前有明显提升。质物业服务支付合理的价格2020年疫情以来百业公司的价值逐渐受到业主的认可业主愿意为优和政策加速了行业定价的市场化在抗疫过程中物物业费的收缴率和提价率一直是行业痛点但疫情图百强物业公司收缴率和续约率走势10%99999

204 205 206 207 208 209 200 20收缴率均值 续约率均值资料来源中指东方证券研究所八大趋势探索房地产未来机遇/ 23%高住FirtServie是北美最大的住宅社区管理根据FirtServie的投资者社区的超10万个住宅单元供物管服社区的超10万个住宅单元供物管服在北美地区市占率达6%。双轮驱动模式其中FirtServieesidential截至221年为8,600个宅物FirtServieesidentia+多元服FirtServieBand”图FirtServie总收入及增长趋势百万美元35003000250020001500105000

329 17%205 206 207 208 209 200 20

30%25%20%15%15%0%资料来源FitServie,中金公司研究

收入 同比增速FirstServiceBrands通过“特许经营（Franchisesystem和“公司自营（Company-owned相结合的模式开展多元业，业务条线已覆盖油漆与壁纸房屋检查物业修复定制橱柜消防服务等多项资产类服打造了多元产品矩阵受益于多元服务占营收比例持续提FirstService收入实现较快增长。图多元服务占营收比例持续提升9%51%9%51%90%7650%0%30%20%10%205 206 207 208 209 200 20isSrceeidtal isSrcerds资料来源FitServie,中金公司研究部24 /戴德梁行研究院.3投资管实现资产溢价及退出投资管理通常是买入“价值洼地”资产，通过解决资产内部问题并以改造翻新等运营管理模式使之产生巨大的溢价而后择机出售例如在2006年基汇资本斥资9亿购入上海南京东路上的东海商都并邀请海外知名设计公司参与

改造在保留原来的装饰艺术风格的前提下投资4亿元进行重新装修并改名为“353广场”同时调整定位重新招商2012基汇资本以24亿元将“353广场”售出成为通过投资管理进行改造翻新带来资产溢价的典范。领展近年来成为亚洲市值最高的房地产投资基金自2015年起在中国内地大幅扩张仅2021/22财年领展用于收购的资金就已高达260亿港元从物业资产类型上看领展资产总价值超65%贡献自零售物业去年11月领展以总价.54亿元收购位于东莞和佛山的两座配送中心75%股是领展首次涉足物流领域图领展营业收益分部占2021/22财香港零售物业香港停车场及相关业中国内地零售物业香港、中国内地及海外办公中国内地物流其他

3% %9%1

54%注221年4月1日起至222年3月31日表现其他收益包括管理空调服务收宣传费及杂项收资料来源领展年报表领展资产占比区域分布区域202比管理层2025年目标香港7%60-70%中国内地1720-25%澳洲和英国7%10-15%资料来源领展年领展225愿东方证香）八大趋势探索房地产未来机遇/ 252.3.4代建渐成房企新增长曲线2.3.4代建作为输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式不涉及拿地出资环节成为许多房企新的增长曲线最初代建以政府类代建项目为主建设项目以保障房为主后来逐步扩展至商业代建资本代建代建企业的委托方一般为中小型房企政府部门以及部分金融机构据中指院数据2010~2020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%目前已有包括华润金地旭辉等大中型房企进入代建行其代建项目则以商业代建为主。个图新签约代建项目数量及建筑面积个50003503002502001501500

百万平方米90907060503020100200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 20新签合约数量 新签合约项目建筑面积资料来源中指数平安证券研究所近年来随着越来越多房企入局代建领域其商业模式和盈利水平日趋成熟稳定通过对近年来相关行业上市公司财务数据进行统计代建利润率高于开发和物管行业净利率水平抵御周期性风险的能力较强中指院数据显示2017年以来代建业务的净利率高于25%高于房地产开发13%左右的净利率水图代地物业净利率对比%302520151050

以及物业管理行业10%以内的净利率水平与此同代建属于轻资产型业其商业风险较小对资金要求较低在房地产行业资金流普遍紧张的当代建亦是开发商能够有效扩张业务的重要路径。207 208 209 20代建 开发 物业资料来源中国房地产代建行业发展蓝皮天风证券研究所26 /戴德梁行研究院以绿城为例绿城管理控股在商业代建政府代建其他服务三大板块共同扩张其中商业代建主要提供品牌授权团队派驻产品打造项目管理销售服务等全过程开发服务政府代建主要承接政府招标项目以公共住房基础设施配套建造为主；其他服务包括代建咨询设计咨询及教育培训服务等近年来其政府类代建占比持续提2021年达到25.5%在房地产行业调整的背景由政府主导的保障类租赁住房等的相关代建业务占比有望进一步走高。图绿城管理各业务营收占比10%90%7650%0%30%20%10%

商业代建政府代建政府代建207 208 209 200 20商业代建 政府代建 其他业务资料来源绿城管理招股说明绿城管理年申港证券研究所图绿城管理历年毛利率及净利率

其他服务110%2020202020毛利率 净利率资料来源绿城管理招股说明绿城管理年申港证券研究八大趋势探索房地产未来机遇/ 27650%0%30%20%2.4地产融资渠道优化1大中型房地产开发企业一般以“集团总部——区域/城市公司——项目公司”的架构管控开发项目且不同层级往往同时以多种形式进行融资目前房地产开发主要以债务性融资为主常见以主体信用进行银行贷款信用债境外债等形式的债权融资资金可能用于项目开发的各个阶段目前房企以债券形式进行融资是主流例如中期票据优先票据短期融资券尽管债务融资操作模式和交易结构相对简单但中小型房企付出的融资成本较高特别是进行海外发债时近年来随着“三道红线”等相关政策限房企发债渠道持续收紧。图房地产各阶段主要资金来源及流向自有资金开发阶段资金流出资金流入自有资金开发阶段资金流出/民间借贷民间借贷信托并购贷信托并购贷银行并购贷银行并购贷信托资金信托资金银行开发贷银行开发贷供应链供应链S销售回款购房尾款销售回款购房尾款S物业费物业费S租金类S资料来源根据公开资料整戴德梁行研究部

招拍挂收并购拿地收并购满足各项合规条件施工满足各项合规条件监监管账户化 竣工

土拍保证土地款偿还前融工程进度偿还债务工程进度偿还债务工程结算28 /戴德梁行研究院图房地产主要债务性融资渠道银行贷款 信用

债权融资境外债 非标融

民间借贷债企业债 公司债 短期融债

中期票据 定向工

委托贷款 信托贷款 明股实债资料来源根据公开资料整戴德梁行研究部资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式对于缓解房企资金压力具有较好的作用房地产资产证券化在我国尚属于初期阶段2021年6月29日发改委将交通能源市政生态环保仓储物流园区类基础设施以及新型基础设施保障性租赁住房纳入试点2022年8月16-17日发售期间红土深圳安居REIT华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT发售首日即共计获得认购资金超过660亿元……可以预见资产证券化在地产融资渠道中重要性将日益凸显。图房地产资产证券化主要模式

与此同租赁住房和多元化金融的结合也是极具潜力的业务亮点2022年11月8日国内首个住房租赁基金在北京正式设将通过盘活市场存量房向个人租户提供长期租房服务。该基金由建设银行负责运作募集资金规模为人民币300亿元基金成立后签署了首批项目收购协议并收购存量办公和商业房产改造成租赁住房投入市场房租价格将低于周边平均价格10%左右。CS，发行规02CS，发行规70亿元

购房尾款S 费

租金租金

C账款债类I账款债供应供应商因提供工程等对房承供应权的应收账款对购房者的应公司向业主或管的物业办公楼、商铺租金收S基础商铺租金收

Q202，一单租赁住房恒置业成功6成恒置业成功6

Q202，中交地产拟发房尾款S交地产拟发

产基Is为

Is，发行规13亿供应链S13亿

亿发行金额

础资产行规模21资料来源根据公开资料整戴德梁行研究部

八大趋势探索房地产未来机遇/ 292.4.2房地产私募股权基金是未来市场热点2.4.2国内传统房地产私募基金绝大多数是以债权作为主要投资方以明股实债委托贷款收益权转让等直接或间接方式将资金投入房地产项目公司并获取实际上的固定收益例如房地产私募基金目前主流采取的夹层投资方通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权再以股东身份向项目公司做股东借款这些方式在近年受到监管收紧的影响相关的私募房地产基金甚至进入冷却期。从长远健康发展的角度来房地产私募基金需要从固定收益的债权投资转向真股权投资借鉴海外成熟不动产基金的经验在投资项目的同时进行培育完善投融管退流程从单体、小规模基金向真股权投资长期投资和组合投资发展与此同规范发展与完善监管也是促进房地产私募股权基金良性发展的基础。图房地产私募股权基金产品结构一般为关联主体，也可分离一般为关联主体，也可分离

人基金管理

制）房地产项目 项目公司资料来源根据公开资料整戴德梁行研究部30 /戴德梁行研究院表房地产私募股权基金参与方参与者 功能 出资 责任 收益具有专业能力GP 的开发商或基金管理人

负责项目的资、开发、营、退出等体管理

小部分（多为股权资金

承担无限责任（可合理规避

基金管费、超收益提等 司等长线机构投资人老金、保险公主权基金、养 直接参与管理提供资金，不 99司等长线机构投资人老金、保险公主权基金、养直接参与管理提供资金，不999%）股权资金（可达大部分任担有限责按比例承增值收益红、资产股息、分资料来源根据公开资料整戴德梁行研究部以通过双基金模式打通投融管退流程的凯德为例作为亚洲知名的多元化房地产集团凯德投资组合横跨住宅酒店及长租公寓购物中心写字楼工业及物流地产等2021年凯德进行重组形成凯德投资和凯德地产两个实体截至2021年末凯德投资的房地产资产管理规模达1,229亿新元基金管理规模达862亿新元共有6支REIs和29支私募基金凯德的双基（PE+REIT模式由私募基金对目标资产进行收购和培育待项目成熟并产生稳定现金流后注入REIs实现公开市场退出打通了“投融管退”全流获取资产增值收益和基金管理收益。图凯德双基金模式负责管理私募基金

出售资产

负责管理Is投入资金

增值收益 投入资者

分红、派者资料来源凯德投资年戴德梁行研究部八大趋势探索房地产未来机遇/ 312.4.3从债权融资转向以股权融资为主是中长期趋势2.4.3与发达国家对比中国房企负债率处于较高水平房地产开发各阶段高度依赖债务融资不少房企前期扩张较为激进其债务负担已成影响金融稳定的重大隐患降负债既是监管要求也是房企稳健发展的必由之路随着中国对开发商融资逐渐进入精细化管理阶段在对房企资产负债表和非标融资渠道继续保持较强监管的同时引导房企转向标准化的股权基金来更多进行开发投资运作即融资渠道从债权为主转向以股权为主预计将成为中长期趋势。图主要国家上市房企资产负债率90%7

79%

69%650%

57%

50%

3% 37%30%20%10%中国 日

美国 德

法国 英国注中国为221年数其他国家为220年数资料来源中国银行研究院32 /戴德梁行研究院2.5规模机构化运营住房租赁业务2.52015年的中央经济工作会议首次明确提出发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制自此中国住房租赁市场步入发展的快车道二十大报告重申“加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度”意味着住房租赁市场的快速规模化发展依然是住房制度建设的重要组成部分城镇化过程中不断涌入的大量人口特别是新市民青年人为发展住房租赁市场提供了庞大的市场需求同伴随“住有所居”下租房居住的观念越来越多的被认同接租房的需求也在不断扩大租房不再只是过渡性的选择，多元化的租赁群体也对租赁住房产品提出了多元化的要求。图部分地区关租购同的政策

而从供应端来根据链家研究院在全国重点十城的整体租赁住宅供给研究数据住房租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为占比分别达到了67%和28%而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%虽然当前租赁住房的商业模式尚未成行业发展仍面临着许多亟待解决的问中国租赁住房回报率低依然是掣肘机构加速发展租赁住房的重要原因但基于中国庞大且多元的租赁住房需未来通过高品质建造及运营服务的溢价有望提升长租公寓在内的租赁住房的资本回报率此外针对租赁住房市场的财税支持政策包括保租房公募REIs在内的金融创新政策以及涉及存量工商类土地改造利用的相关利好政策都在为机构化的集中式租赁住房发展营造更好的环境长期来机构化经营的租赁业务仍会是房地产行业业态创新的重要方向之具有庞大的市场空间。共服务政策措施，建立承租人权力共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。南京《南京市住房租赁试点工作方案》决住房问题，改善居住条件山东《关于促进和规范长租房市场发展切实保障租房者基本权益的指导意见居住证持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。成都《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》保障租房者享受基本居住证持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。成都《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》

上海《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教备案租户可享受相关公共服务政策；居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益杭州《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》社区事务和住房公积金社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公共服务。障、重庆《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》家规定的基本公共服务。适龄儿童、少年统筹安排到义务教育阶段学校就读家规定的基本公共服务。适龄儿童、少年统筹安排到义务教育阶段学校就读长沙《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》同权；保护承租人的稳定居住权。学等公共服务权益，保障租购广州《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》资料来源各地方政府官戴德梁行研究部八大趋势探索房地产未来机遇/ 33图日本已占用住房中租赁住房占比走6,0,0500000000,003000002000001,0000

·193间我。2%1%0%39%337%36%35%333%32%自有住宅数 租赁住宅数 租赁住宅比163*16* 173 178 183 188 193 198 203 208 203 20自有住宅数 租赁住宅数 租赁住宅比注193年与1968年未包含冲绳县数据日本的住房租赁市场主要有四种不同的供应分别为①民营租赁；②各地政府持有的公营租赁；

资料来源日本总务省统计218年住宅·土地统计调》③都市再生机（UrbanRenaissanceAgenc,简称UR公社等受公共部门支持的机构持有的租赁住房；④企业为员工提供的具有员工福利性质的廉价租赁住称为“给与住宅”。其中民营租赁住宅是日本租赁住宅的最主要组成部分2018年民营租赁住宅存量达到1529.5万户在上述四种类型租赁住宅总量中占比为80.2%。图日本各类型租赁住宅户数 图日本民营租赁住房业主不同管理模式的比例20000015000001,000500,000

92%255%652%183188193198203292%255%652%公营租赁住宅数 U公社租赁住宅民营租赁住宅数 给与住宅数资料来源日本总务省统计218年住宅·土地统计调》34 /戴德梁行研究院

全部自行管理 部分委托管理 全部委托管理资料来源日本国土交通关于民间租赁住宅市场环境实况调查的结》制约开发商建设品牌公寓的核心在于投资回报率就日本而言东京市中心租赁住房的租金回报率普遍在3.4%-5.4%左右东京城南区域一栋“楼龄在5年以内距离最近车站十分钟步程内共约50个单元户均面积50-80平方米”的标准化租赁住宅的预期资本化率为4.2而在东京之外的日本主要城市的类似产品预期资本化率普遍可达到4.5%或以上。图日本各地标准化民营租赁住宅的预期资本化2021年10）655%50%.5%.35%广岛仙台札幌福冈神户京都千叶埼玉名古屋大阪横滨东京城东地区东京城南地区30%广岛仙台札幌福冈神户京都千叶埼玉名古屋大阪横滨东京城东地区东京城南地区资料来源日本不动产研究第45回不动产投资家调》

单房户型的住宅 面向家庭的住宅八大趋势探索房地产未来机八大趋势探索房地产未来机遇/ 35

睿星资本Gtar成立于193是全球领先的租赁住房管理机以轻资产运营模式为物业广泛分布于美国法国墨西哥等多个国家截至2022年1月1睿星资本在美国国内管理98,27个租赁住房单排名全美第一而自持的单元数则为80121仅占管理总数的11.5该比例在过去八年中基本保持稳定。 图睿星资本Geyar美国国内管理规模增长走势资料来源NMHC,GIt年el管理单元数量由原来的214,696跃升至393,079是自成立以来上升幅度最大的一次2020年收购Alliance

图睿星多元化增值服务

。租赁住房还包括学生宿舍长者住

市场营

培训教育

物业运营 商业管和行政尽职调查施

和传播信息技

睿星物业管理决方案

服务金融服务。面36 /戴德梁行研究院

采购资料来源驻在LIV‘N833社区官网

建筑管理2.6以城市服务融入区域运营及发展2.6房地产市场的震荡同样影响到了与其唇齿相依的物业管理板块由于中短期内新增供应缩量已可预见将服务范围从住宅商业办公产业园区等传统物业延伸至社再进一步拓展至城市层已成为房企旗下的物管板块摆脱地产依赖谋求独立发展保持规模增长的优选之路与此同时在新型城镇化的背景地方政府深化“放管服”落实城市精细化管理、逐步开放城市公共服务市也为企业输出服务参与城市治理带来机遇受疫情影许多房企及物业管理公司也已经主动或被动地承担起了更大的服务范围和更多服务内容。

从服务对象看社区服务依然以C端业主/居民为核心提供房屋经纪维修家政托管康养等多样化增值服务城市服务则拓展至G端政府在更大的城市区域范围提供基础设施养护市容/秩序管理等服务。以位于行业头部的碧桂园服务为例根据公司官网和财报，碧桂园服务可以提供多达20种不同类型城市服务2022年上半年城市服务业务收入约为26.4亿元人民币增幅达到25.8占总收入比约13.1%。图碧桂园城市服务业务类型√智慧市政环卫一体化√美丽城乡环卫一体化√智慧垃圾处理服务√智慧市政园林管养√市政基础设施养护√智慧管廊运维监控

城市公共服务城市资源经营城市数字治理资料来源碧桂园服

√河道水系生态巡查管养 √城市市容秩序管理√智慧公共停车运营√产业园区服务√城市公共广告资源经营√高速公路一体化运营√轨交物业一体化运营√机场服务运营√文旅景区服务 √老旧小区长效管理√公租房片区化管理√数字社区智慧改造服务√网格化社区管理服务√中小物业企业赋能

资料来源上市公司公观点指数2016年至2021年的年复合增长率币广阔的市场空间仍待更多企业深入挖掘。 2.3万亿元人城据Frost&Sullivan的研中国商企和21.221022016年至2021年的年复合增长率币广阔的市场空间仍待更多企业深入挖掘。 2.3万亿元人资料来源Frost&Sulliva万物云招股公告八大趋势探索房地产未来机遇/ 37222212020年7月住建部等13部委联合印《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见明确要以大力发展建筑工业化为载体以数字化智能化升级为动力加大智能建造在工程建设各环节的应用形成涵盖科研设计生产加工施工装配运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系通过将机器人人工智能领域等设备引入地产建筑行业有助于优化行业施工中的安全环保成本等问题实现标准化复制例如碧桂园布局机器人产业在科技领域持续加大投入通过博智林机器人进行智慧施工打造智能建造体系聚焦建筑机器人BIM数字化新型建筑工业化等产品的研发生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式预计后续机器人等智能设备的发展方向和突破口在于不同场合不同环境下的实践中积累经验使其更加符合行业安全高效施工标准通过技术创新模式创探索行业高质量可持续发展新路助力建筑业

图科技化在房地产领域的应用施工 运维生产 规划设计转型升同时也为房地产行业开辟新的业务增长点。2.2

资料来源戴德梁行研究部大数据对地产行业数字化转型提供支撑 作为传统产业与科技的延房地产数字化产品与服务是行业实践与研究的热产品创新数字化开发运营智能化服务敏捷化和产业体系生态化无疑是新时期房地产行业可持续发展的大势所趋与此同时为提升企业自身的经营效率依“大数图房地产企业数字化路径演变

据围“数据驱动的核心理念推进构建全域集成流程驱动、数据智能生态整合等的一体化数字平台也将是房地产企业数字化转型的重要步骤与支撑。TEP1......TEP2......资料来源艾瑞咨询研究院38 /戴德梁行研究院2.3智慧楼宇实现节2.3随着存量房产数量的逐渐增长以及人信息物资等社会经济要素流通复杂度的增加对物业设施的运营管理和协调难度大幅增长信息化技术有望在存量物业运营管理中大展拳脚未来智慧楼宇将更加普及通过计算机控制技术管理软件和系统程序使建筑物内的设备综合协调科学运行从而有效保证建筑物内舒适的工作环境实现节能节省管理工作量和运行费用的目的例如在万物云空间OS方案中通过“物联网+云计算+大数据+AI”等技术丰富的场景和联动从而降低成本提升体验在数字罗盘中通过仪表板可以实时查看一栋楼一层楼甚至某台设备的运转情况对设备运行情况以及能耗进行监控实时了解楼宇和设备的运行参数及时做出故障检测与预判总体而言通过智慧楼宇等系统实现物业高效管理有助于房地产行业节省成实现集约化操作。图万物云空间O操作系）泛物业智能能力 视频安防智能化 数字罗盘 围绕物业行业应用场景建多个领域的AI能力

集成多个视频监控通过人工智能服务中（AISC

，、助楼宇快速构建智能化方现楼宇视频安防智能化向案如楼宇秩序管理楼宇上开放各类接口能力全面力。赋能智慧生态。 。资料来源万物云官网八大趋势探索房地产未来机遇/ 392.8房企的多元化布局与发展1文旅地产数量稳定增长疫情以来居民外出旅游消费受到影响积压的休闲娱乐需求将在疫后实现恢复甚至反弹出于对身心健康的关注度日益增强包括康养旅游文旅特色小镇等在内的文旅地产也将迎来发展机遇2016年7月住建部发改委财政部发《关于开展特色小镇培育工作的通知提出培育各具特色富有活力的休闲旅游传统文化美丽宜居等特色小镇并公布第一批国家级特色小镇名单此文旅地产在“强化运营”“数字化升级”的高质量发展阶段稳步前行过半数百强房企涉足文旅项目开发。尽管疫情及防控措施对旅游行业造成直接的冲击但根《2021年文化和旅游发展统计公报，图全国文旅地产数量保持稳定增长 2.8.2资料来源CRIC文旅地产数据系统2.8.2国内