房地产基础知识与建筑学常识

房地产基础知识与建筑学常识第1页/共96页我们的目的在最短的时间内掌握房地产基本知识和建筑学的基本专业常识第2页/共96页房地产基础知识建筑基础知识怎样读懂建筑图纸？课程内容第3页/共96页一、房地产基础知识1、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。2、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。3、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。第4页/共96页4、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。5、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第5页/共96页6、土地的N种线：红、蓝、绿、紫、黑红线—指经过规划建设单位批准的建设用地红线、规划道路红线和建筑红线；

蓝线—是河道管理范围线一般分级控制比如省级河道60米市区级15米

；

绿线—有很多河道绿线道路绿线山体公园其中河道绿线基本上是蓝线外XX米或者与蓝线重合；紫线—历史街区历史建筑古墓遗址，紫线几乎每个点都要画出核心保护区和建设控制地带，一般紫线的建设控制区内的河道都不能拓宽或者改线

；城市黑线—指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网，黑线管治是对上述市政管网的管理，做到规划有序。

7、土地的溢价率：得到土地的价格减去土地基价除以土地基价，用百分比表示就是溢价率。其实就是涨幅。

第6页/共96页8、按揭：以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。①《新国十条》2010年4月17日对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；②《新国五条》2010年9月29日各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；③《新国八条》2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第7页/共96页9、契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。第8页/共96页施工立项设计二、建筑基础知识建筑物产生过程：验收交付使用第9页/共96页开发商规划局计划局建筑物产生过程——立项取得土地招标拍卖审核用地是否符合城市规划审核项目总投资审核项目投资计划《土地使用权出让合同书》《建设用地规划许可证》大《房地产证》《固定资产投资许可证》挂牌第10页/共96页建筑物产生过程——设计设计单位规划局按照规划要点进行设计审核是否符合规划、规范和环境是否符合消防《建设工程规划许可证》方案设计初步设计施工图设计第11页/共96页建筑物产生过程——施工开发商建设局开工申请审核资金是否落实审查施工企业资质《施工许可证》地价已经付清施工企业已落实资金已经落实建设局进场，执行施工图将蓝图变为现实第12页/共96页建筑物产生过程——验收规划、消防、环保、电梯、燃气等部门勘察、设计、施工、监理部门隐蔽工程随时验收竣工验收最后进行建筑工程竣工验收报告主体工程竣工验收合格证分项工程竣工验收合格证建设局监督、备案主体工程最早验收专项工程分步验收《工程竣工验收备案证明书》第13页/共96页建筑物产生过程——交付使用国土资源和房地产管理局开发商符合预售条件交付使用《房地产证》预售许可证销售许可证《买卖合同》住宅质量保证书住宅使用说明书第14页/共96页房地产销售五证：土地使用权证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证施工许可证预售许可证第15页/共96页三、怎样读懂建筑图纸？建筑术语简介识图基本常识建筑技术经济指标住宅户型分类户型评价第16页/共96页1、建筑术语简介地形：地球表面上地物和地貌的总称。红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。第17页/共96页1、建筑术语简介开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。纵向轴线横向轴线第18页/共96页2、识图基本常识比例：图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。尺寸（单位）：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。两个例外：总平面尺寸和标高为米。比例尺寸第19页/共96页1、建筑术语简介层高：指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。净高：房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列，向下分别为地下一层、地下二层。层高小于2.2米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。第20页/共96页1、建筑术语简介住宅按建筑层数和高度可分为：

多层建筑（6层以下含6层）小高层建筑（7层~50米）高层建筑（50-100米）超高层建筑（100米以上）第21页/共96页绝对标高：我国是以青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。

2、识图基本常识标高第22页/共96页2、识图基本常识

轴线：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。第23页/共96页2、识图基本常识

指北针：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。第24页/共96页2、识图基本常识风向频率玫瑰图：

简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。第25页/共96页2、识图基本常识深圳市风向玫瑰图第26页/共96页2、识图基本常识等高线：指地形高度的差距等高线与剖面连连看第27页/共96页总平面图可表达以下内容2、识图基本常识1．红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2．表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。3．表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。4．用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5．表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。第28页/共96页2、识图基本常识建筑总平面图基本图例第29页/共96页2、识图基本常识总平图还可包含以下内容：道路、人行道、铺地、广场、水系、地下停车场入口、回车场、地面停车场等第30页/共96页平面图的形成和用途

假想用一水平面剖切平面，沿着房屋各层门、窗洞口处将房屋切开，移去剖切平面以上部分，向下投影所作的水平剖面图，称为建筑平面图。平面图是放线、砌筑墙体、安装门窗、作室内装修及编制预算、备料等的基本依据。建筑平面图2、识图基本常识第31页/共96页平面图的图示内容及表示方法2、识图基本常识第32页/共96页平面图的主要内容平面图的主要内容可概括如下(并可按其顺序识读)：1．图名、比例；2．纵横定位轴线及其编号；3．各种房间的布置和分隔，墙、柱断面形状和大小；4．门、窗布置及其型号；5．楼梯梯段的走向；6．台阶、花坛、阳台、雨篷等的位置，盥洗间、厕所、厨房等固定设施的布置及雨水管、明沟等的布置；7．平面图的轴线尺寸，各建筑构配件的大小尺寸和定位尺寸及楼地面的标高、某些坡度及其下坡方向；8．剖面图的剖切位置线和投射方向及其编号，表示房屋朝向的指北针(这些仅在底层平面图中表示)；9．详图索引符号；10．施工说明等。2、识图基本常识第33页/共96页2、识图基本常识常用门图例第34页/共96页2、识图基本常识常用窗图例第35页/共96页2、识图基本常识建筑平面图中部分常用图例第36页/共96页2、识图基本常识建筑立面图的形成建筑立面图是建筑物外墙在平行于该外墙面的投影面上的正投影图。建筑立面图是用来表示建筑物的外貌，并表明外墙装饰要求的图样。第37页/共96页2、识图基本常识立面图的图示内容第38页/共96页2、识图基本常识立面图的主要内容立面图的主要内容分列如下(并可按其顺序识读)：1．图名、比例；2．立面两端的定位轴线及其编号；3．门窗的形状、位置及开启方向；4．屋顶外形及可能有的水箱位置；5．窗台、雨篷、阳台、台阶、雨水管、水斗、外墙面勒脚等的形状和位置，注明各部分的材料和外部装饰的做法；6．标高及必须标注的局部尺寸；7．详图索引符号；8．施工说明等。第39页/共96页2、识图基本常识建筑剖面图的形成与用途

假想用一个垂直剖切平面把房屋剖开，将观察者与剖切平面之间的部分房屋移开，把留下的部分对与剖切平面平行的投影面作正投影，所得到的正投影图，称为建筑剖面图。建筑剖面图用来表达建筑物内部垂直方向高度、楼层分层情况及简要的结构形式和构造方式。它是建筑施工图中不可缺少的重要图样之一。建筑剖面图第40页/共96页2、识图基本常识剖面图的图示内容及表示方法第41页/共96页2、识图基本常识剖面图的主要内容剖面图的主要内容可概括如下(并可按其顺序识读)：1.图名、比例；2.定位轴线及其尺寸；3.剖切到的屋面(包括隔热层及吊顶)、楼面、室内外地面(包括台阶、明沟及散水等)，剖切到的内外墙身及其门、窗(包括过梁、圈梁、防潮层、女儿墙及压顶)，剖切到的各种承重梁和联系梁、楼梯梯段及楼梯平台、雨篷及雨篷梁、阳台走廊等；4.未剖切到的可见部分，如可见的楼梯梯段、栏杆扶手、走廊端头的窗；可见的梁、柱，可见的水斗和雨水管，可见的踢脚和室内的各种装饰等；5.垂直方向的尺寸及标高；6.详图索引符号；7.施工说明等。第42页/共96页建设用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。3、建筑技术经济指标第43页/共96页总建筑面积：

按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。3、建筑技术经济指标第44页/共96页建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。3、建筑技术经济指标第45页/共96页建筑容积率：容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。3、建筑技术经济指标容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。第46页/共96页建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。3、建筑技术经济指标第47页/共96页绿地率：绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。3、建筑技术经济指标第48页/共96页3、建筑技术经济指标

套总建筑面积（即目前的建筑面积）=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积第49页/共96页3、建筑技术经济指标套内建筑面积：房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积；套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。第50页/共96页3、建筑技术经济指标

套总建筑面积系数（实用率）=套内建筑面积/（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）第51页/共96页4、住宅户型分类按照居室数量分类：如一居、两居、三居等。按照厅、卫数量分类：有一室一厅、两室一厅（两厅）一卫、三是两厅二卫（一卫）、四室两厅两卫等；按建筑形式分为：平层户型、复式户型、错层户型和夹层等第52页/共96页平层：又叫单平面层户型，户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。电梯在达到房屋楼层时，使电梯轿底与走道呈水平状态方便乘客进出的过程。4、住宅户型分类第53页/共96页复式：跃层在定义上是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。而复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯，所以，跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。复式下层复式上层4、住宅户型分类另有一种跃层户型，但是基本上不常用，而且从定义上容易与复式混淆，所以在此处不作详细解释。第54页/共96页错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。4、住宅户型分类第55页/共96页夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫做夹层。4、住宅户型分类第56页/共96页门凸窗卧室卫生间餐厅5、户型评价第57页/共96页户型评价要点1、不要就户型论户型，评价一个户型首先要放回到整个项目规划体系中

备忘录：户型与落位、资源、环境对位。5、户型评价第58页/共96页房产价值的唯一性；相同户型，位置不同，价值亦不同拥有景观资源的不同，价值亦不同户型与小区规划布局的关系5、户型评价第59页/共96页户型与单元面的关系户型的优劣取决于建筑平面5、户型评价第60页/共96页户型与景观朝向的关系自然景观>朝向>小区景观

一般客户购房朝向的选择东南向>南向>西南向>东向>东北向>北向>西向>西北向5、户型评价第61页/共96页户型评价要点2、尊重市场需求有重点、有层次、有步骤逐一评价

备忘录：人居标准5、户型评价第62页/共96页市场对户型的关注点客户在购房时考虑居住各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立（采光、通风）厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：通风、便利性、隐蔽性次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性、服务阳台的实用性……..……..5、户型评价第63页/共96页住宅功能空间分类住宅”八大“实用功能起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、阳台住宅的三类空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台5、户型评价第64页/共96页住宅户型功能分区合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠入户门设置静区卧室——位置应比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用、室内交通线尽可能便捷好的户型布局必须功能分区要合理5、户型评价第65页/共96页动静分区户型案例5、户型评价第66页/共96页动静分区户型案例5、户型评价第67页/共96页户型评价要点3、尺度问题很重要

备忘录：尺度标准的绝对性与相对性：绝对性来自人体工学与生活经验；相对性来自产品定位与竞争关系。5、户型评价第68页/共96页空间比例失当案例客厅进深太大，空间比例失当，容易形成面积浪费5、户型评价第69页/共96页空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风、有好朝向、好景观、开间不应小于3.6米，宽深比不大于1:2，要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应有好的朝向，开间应不小于3米，面积应大于12平米，且带有主卫生间次卧：面积应不小于8平米餐厅：餐厅和客厅宜相对独立，既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板全透明或半透明5、户型评价第70页/共96页面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效的安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间。主卧室应明显大于次卧。三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5:1以内5、户型评价第71页/共96页空间比例失当案例厨房面积过大（13平米）、比次卧室大的多，甚至大过主卧室，而次卧室仅7平米。5、户型评价第72页/共96页户型评价要点4、识破“看上去很美”

备忘录：调动生活体验去感受户型细节：通风、采光、厅里的门太多？对角相峙的空间？餐桌的墙够长吗？进门要对着什么？异型的房子有存在理由吗？空间越细分越好？……5、户型评价第73页/共96页公共空间通风采光室内四明明厅、明房、明厨、明卫公共空间通风采光电梯间楼梯/消防楼梯公共走道新家坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风（架空层、楼梯、电梯厅）5、户型评价第74页/共96页公共空间通风采光案例一梯两户的高层户型做到电梯厅、公共楼梯做到通风采光不是难题。5、户型评价第75页/共96页各房室合理要求客厅空间独立，开口不宜过多，要有两面完整的墙方正完整，是实用的布局长宽比不应失调入口设置玄关，入户门厅（含玄关）是住宅内外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保障私密性餐厅相对独立餐厅与客厅之间宜相对独立餐厅与客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区5、户型评价第76页/共96页客厅开口过多案例客厅开口过多，使很多面积成为公共交通走道面积，不易于家具的布置5、户型评价第77页/共96页餐厅不独立案例上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道，几乎无法利用，客厅的形状不利于家居摆放，厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关又使餐厅相对独立，客厅更好利用5、户型评价第78页/共96页餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。5、户型评价第79页/共96页餐厅占角案例餐厅占一角（两面墙的夹角），空间相对独立，便于使用5、户型评价第80页/共96页餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明5、户型评价第81页/共96页各房合理性要求厨房应靠近餐厅离入户门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器、灶具、水槽等设备厨、厕最好不要做紧邻主卧室扩大主卧室面积，房间进深可以适当增加，要求好的朝向，甚至比厅的朝向要好，大户型应设置单独的卫生间和步入式衣帽间次卧室面积尽量大于10个平米，按照起居方便要求，位置应尽量深一些5、户型评价第82页/共96页各房合理性要求卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间尽量做到干湿分离以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏间对于面积标准叫高的户型应设储藏间阳台保证良好的采光和视野以及生活的便利性5、户型评价第83页/共96页户型风水评价要素阳宅三要门房灶门大门在户型设计中应讲