兰州房地产业的现状与发展探寻

兰州房地产业的现状与发展探寻经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化，同时，经济全球化也是一种世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作为世界经济体系的三大支柱，其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如，经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置，促进全球统一大市场的形成，促进全球生产力迅速提高和世界经济的新发展，为各国经济发展提供一个有利的外部环境；经济全球化加剧全球市场的竞争，而这种竞争对“学习”和创新提供了最基本的刺激，促进国家竞争力的提高；贸易自由化有利于各国扩大对外贸易，从而带动本国经济增长；资本流动自由化，有利于各国通过利用外资而引进技术，促进本国的技术升级，获得技术的外溢效应；生产分工国际化，使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略，主动参与国际分工，实现资源互补和产业升级。但是，全球化是一把双刃剑，难免带来一些负外部效应。近年来，世界上产生较大影响的各种经济危机，都与经济全球化有关。作为全球化进程的后来者，中国在融入全球化的过程中，必须确定符合本国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球化框架下，中国面临两大主题：一是在今后若干年内加快体制转型，迅速适应和融入WTO的规则体系，建立起完善的市场经济体制；二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流，使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。目前，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的，必将获得巨大的市场机会和发展空间。房地产业是个产业链比较长的产业，同时也是国民经济的支柱产业。随着经济的快速发展，我国房地产业也取得了长足的进步。但是与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”也产生了激烈的争论。最近，房地产市场进入各方博弈最为白热化阶段。不少地方房价在高平台上突然拉升，形成旗杆形上涨态势。有的城市一个月涨幅超过20％,房价新高不断被刷新，每天都在创造历史。在创新高的过程中，许多普通购房者无奈加入到抢购行列，沦为高负债的“房奴”一族，这一轮房价上涨挑战各方心理底线和承受极限，也意味着承载普通百姓希望、历经数载的房地产调控进入最敏感时期。兰州市地处甘肃这个欠发达地区，不论是地理位置还是消费水平、收入情况，都有其自生的特殊性，因而兰州市房地产市场同全国房地产市场相比，既有共性也有其特殊性。一、兰州房地产业的现状兰州市房地产市场自上世纪90年代中期以来，取得巨大突破，市场迅速成熟起来。数据显示，2001年兰州市房地产企业的销售费用为3085万元，是1998年的4.3倍，可见销售市场竞争程度的不断提高；不过从其在总成本支出中所占的比例来看，仍然仅有1.46%，比之较发达地区仍有较大差距。这也反映出了整个兰州市房地产市场的现状——成长迅速但是仍有差距。（一）投资状况1、房地产开发投资额持续稳定增长，以成为拉动全社会投资增长的重要力量，尽管受国家宏观政策的影响；2006年1~5月兰州市房地产投资额还是达到了19.88万亿元，同比增长27.08%，其中住宅建设投资额为13.26万亿元；同比增长66.70%。1、投资结构变化趋向市场化兰州房地产投资结构的变化与国家扩大内需、刺激消费、拉动经济增长的政策基本一致，个人住宅投资得到迅猛发展在房地产投资中的比重逐年上升。2006年1~5月住宅投资额占房地产总投资额的66.7%。可见，在不断增加的商品房竣工面积中，住宅建筑占了绝大多数，同时商业营业用房虽然建筑面积占绝对比例较小，但相对开发价值比例却较高，办公室、写字楼次之，基本实现市场化。2、投资来源中的自筹资金比重增大，银行保持高投入房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和实施。关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略（1）、高房价下的房地产开发商利益分析房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。（2）、高房价下非金融相关产业利益分析伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。（3）、高房价下相关金融产业部门利益分析掏猎留银行不是房地爪产单,冒房地产也不应叔当是银行。时狼下的闻“软银行房地产、总房地产银行感”悠(门银行担风险、打房地产分红足利惑)伸现较象巡,吩是双方责权、璃利益交叉、替贸代、合作、依兵赖失财“捐度铁”叶的结酬果痰,粱纵容的是房地印产炒作投机。获我国的房地产救金融主要是以送银行为主导的辣房地产借贷资倍本。房地产商贼品保值、增值任的稳定性使得退房地产商能够梨得到金融融资绣的信贡赖扶,坟致使金融利益这与房地产业结烟合得高度紧密离。但这种紧密央必须有个坚“概度座”预的问吼题礼,运这个案“岗度递”绞在市场经济条夫件下即是银行刊金融商品的保纯值增值。既有望助于产业发展绒又实现自身的情保值、增值是吐金融资产运作知的基本法涂则岁,钟但在有计划的烛市场经济条件煎下肠,查国家宏观经济易调控任务则显式得更为重要名。狮199誉7夸年亚洲金融危脏机中中国方面光为帮助邻国早旬日摆脱危机保胶持汇率不变的咸承诺损谣失彩,玉充分验证了中刘国金融国家金史融宏观调控的让突出地位。站告在保值获利的户角度街上创,日房地产价格的林适度上扬带动念房地产投资信猛贷的保值和增闯值理所当然地棚成为银行信贷邻支持房价上涨苍的合理依据。性房地产炒作行科为带来的价格句虚涨套利风险疫是银行借贷所邀不愿意看到创的服,淡特别是当房地咐产市场的价格福泡沫致使房地俱产的遍“求炒作套利卖”丙发展为房地产骡的虾“拨炒作套贷岂”蜡更是银行资产征所不允许的。滔但站在国家宏尖观调控的蹦“暂度绍”总上盆,弊上述现象中的督“锈炒作套利谎”削是默认征的弯,堂后一种现象中炕的者“六炒作套贷址”饥则要看对国家歪宏观经济的影小响程度和宏观剂经济调控的指仓向性要求铅。罢大（依4薄）、高房价下庸相关政府部门晋的利益分剧析波伤开薪政府机构作为蕉公益部触门督,臭除非具有引导机产业、扶持产典业的必去要著,吩不应将公共管委理权倾向某一盛产业部门甚至居与产业部门的发利益捆绑在一励起。公共权利扮与产业利益的复捆绑必将刺激导产业部门与公内共权力的共同糕利姐益白,凉通过行政、经贵济的互助互益经攫取更高的共立同利益的同时兽牺牲的是公共但权力整体的公灯益性。这也就俊是说公共权利遗的逐利性行为刻是以其公益权笔利正常执行的喜偏离为代价的书。由于房地产骤价格持续上涨侵产生的需求拉纺动效应符合政泻绩考核中的价碑值考核要租求塔,神使得价值考核中较为容易地转也化为对房地产怜市场价格的默天认与支持。又行由于我国房产握和地产是结合蓄在一起晃的按,马土地使用权的联转让是由地方紫政府垄断瓦的慢(变即只有政府可妄以倒卖土牙地颤)燕,湾房地产税也是求归政府支配灶的股,召因而地方政府垫对发展房地产序的积极性很凡高业,用地方政府和房旁地产开发商的订利益和目标敢往往是一致的均。央行地在莫200龄5笋年有5章月发布的严《习200族4由年中国区域金厦融运行报告》够中指址出矿,干最近几年莫来泪,凤上海房地产的嗽财富增长值估垂计超藏过展2透万亿傻元友,迁房地产市场给粱上海市政府带工来的地方财政置收入约占该地枪方财政收入洁的锅35盾%万。但是政府的依部门利益具有察明显的社会舆餐论与宏观政策栗的约束田性榴,松它不可能一味奥地支持房价上殿涨。当房价上源涨能够带动地迎方经济的发展尖并能反映出政晌绩、业绩闭时广,踏提倡、鼓励、织支持甚至主动旬推动房价上想涨体,声由于过分的虚皇涨致使风险大疤于收益而形成谢的需求拉动下纤降坝,涝甚至由于对过素高风险的担忧愧而产生的负拉竞动懒,劝特别是受到舆鉴论、宏观政策筝调整压力的影叛响义,染当部门利益受割到影响而必须声割舍椒时途,远利益分割中的肌相关部门便会存真正正视房价猛泡沫带来的负极面作佳用院,捞整顿房价规范符房地产市场的辨行动才会真正狠开始。从赞成雷开发商涨价到侦“循保价托市滨”暴再到调控抑价胜措施的不断出姑台反映的是政忍府部门利益及戚其政策运作方躺式的不断转换太过程卡。互糕颗（孟5饼）、高房价下通消费者的利益犯分烛析倍顾口言房地产商品消唐费者是房地产陶商品的最终使飘用欣者壤,行也是房地产市练场各项费用的画最终承担成者踩,即房价上涨为他维们带来的利益可可以分为两尤类爬:浸一是随着房价陆上涨成为自身适居住房产的百芳万富翁却依然服过着与过去生杂活没有什么两帜样的原有住房咏户的幕“橡正利益央”干。另一类则是娇为了购房承受筐着巨大还贷压再力的索“鞭房奴已”原们的负利益。始原有住房者在卸房价上涨的过斥程中获得的与“吹正利益慧”数,产可能是实际利伏益也可能是名偿义利灵益慎,路其主要取决于碌其自有房产的无出售与否。对见于房屋自住的布消费者来齐说桃,无得到的只是资零产的名义计价去价值的增加与伤住房折旧、居爪住成本的上升受。房地产价格呀上涨只有售出司的房产才能在拌出售的过程中姿通过房产涨价识获得膨胀利润娱。房地产消费监者是房地产市读场中尚未形成增合慈作卷,萍因而不具备组的织行为的群体恳。消费者所发筑生的分散的、波非专业的购买仁行细为施,慎有着较强的可茎诱导性。房价若上涨的过程中民他们较多得到锡的是负利英益妹,伶房产炒作、囤逗积房源是目前描中国市场上公恨开的、最大的垃“腹宰客惠”斧行为。正是这裳些非正当的市弹场行为致使房努地产消费者背抗负了巨额的房辱贷债连务她,两房地产价格飞巡涨直接剥夺的凝是消费者应有塞的住乖房权信利垮,危间接剥夺的是匙对社会成果的泪正常享受。相饱对于人力、物乌力、财力、信普息、部门组织款利益的联行合碰,留消费者行为的断物资实力与精舅神基础明显单慕薄跑,溜作为房地产市先场中的弱势群照体附,允在房地产市场遣行为的博弈中记他们的力量不霜成比皮例按,猾力量的悬殊对捐比使得消费者凑需求较其它利外益因素对房价俩走势的影响很雕小怨,厉甚至可以忽略驴不计。对房地名产市场具有最肿终决定性影响获力的是自然需营求防,尽自然竞争市场疏条件下自然需体求对价格的决匹定是十分明显剪的详,谁但在垄断竞争怜、完全垄断的策市场条件遮下茅,常消费需求表现踏较多的是购买宗力的最终决挠定策,称特别是当今现绑实状间况包,原在金融资本、吨产业资本、投通机资本支撑的无房地产市场异下铁,勾即使是房地产泊的自然需求也尿一样显得微乎脖其微。房地产馅消费者作为社杨会税赋的来塘源尊,售相关政府部门鬼有责任也有义萌务支持和保护斜其正当权益。客政府部门为了郊政绩考核的需诱要定,惩放弃百姓利益河而与开发商的吉相互应菊和校,泰共同抬高房价咽、虚涨房市价积格的做滚法台,筋是政府公共管既理历“模错位顷”“聪倒位密”判、错误的政绩焦观造成址的粪,逢是一种对百姓杰利益不负责任南的行为京。宣敞（碰6点）、房价走势却与对缩策逐发从上述金看瓦,监除去房屋潜在提的购买派者塑,脊再难找到其他廊的降价因素。档由于降价与国吸家的宏观经济都繁荣目标的运测行相违惨背宫,惯很难将其作为帜宏观调整的目凉标。部自已200坟5司年吨3严月璃2冷6度日《国务院办璃公厅关于切实都稳定住房价格窃的通知》以丧来耳,漠多次发布的调振控文件提出的恩都是漆“比平抑限涨思路奔”填已经充分说明球了这一点。但供就目前的市场宇条产件饥,不房价的理性回斯落不太现恭实比,崭其原因在于市后场上缺乏这种子理性回落的因蹦素和动力。特饥别是在当前的难“雪消费资金不袋足拢,击银行买单嫩”俯的情形拒下谷,馋房地产市场价慕格的未来走势掀应该是稳中有色升甚至会继续斩“出飙升椒”别。只要购房者遭的首付、还贷彼能力、银行的皱房地产信贷能淋够得到继续维菊持裳,童房地产开发商耗能够在这种持启续中将经营风魂险转化为消费滔风险与金融风猛险冲,刻并能得到较为相高额的投资回天报张,吨利益集团的涨域价行为便不会肺停兴止蔬,盒消费者的利益罚就难以保障。肃但房价不可能玉无限地上议涨山,读集团利益、涨拍价欲望最终考般验的蚁是消费者现实维房地产消费支傻出、房地产信珠贷的潜力与承显受力。消费需之求、住房信贷单的耐力与疏通蜻能力即是房地所产价格上涨的兰极剑限义,袜超过这个极限汉的接受程度将桨是市场规律强茂制惩罚下的自竭然回归。在房蜻地产的宏观调转控的过程贷中餐,唇既能惠及百姓语的住房需求又轨能有效地促进咱房地产及相关搏产业发展应当烤是国家政策对吐房地产市场调称整的初衷目的迟和基本要求。馒房地产市场价世格的调整抑涨驱对产业需求拉将动的影大响岭,盆应通过策略的直调整给予减少征或补足。房地季产市场调控的跑基本导向应当孝是肚,鲜限制坡“练百姓买不起热”压的房地产供给素所引起的市场桑需求减注少滴,痕通过胸“迈百姓买得起哈”扬的住房供给的变增加引起居民满现实住房需求摄的增长来补足念。好“毕国八条浙”比中两次提到的湿限制高价位、指大面积房产、旱别丽墅如,巾提高小面积、矿低价位经济适蓬用房、廉租房甲供给比率的目场的就在于此。奴市场运行的不厉同阶段出现的谊不同情形要求洞不同的调控方彼法睁,牙利息的调整不奋可能适用于一谎切情况。贷款橡利息率的上调篇适用于借款还粱贷的人窑群屠,坚抑制的是房地统产市场中的饺“难炒作套利辰”草行为与住房需锹求的正常消苗费卖,眠对于借贷不还蓄的稍“应炒作套贷仿”摧没有作用。炒线作房产的目的咐是借助住房信滔贷转嫁风险套高取贷命款塑,斜对其具有抑制基作用的是购房缠首付比例的增捐加与房贷成数禾的减少。银行游套利反而被扩套盼,翻是操作失误还脑是刺激需求的菊调控需要尚需告探讨。当务之姿急应当是快速刻关上银行大门永提高首付比型例常,婚特别是限制高符价房、奢侈房胆产的贷款比例乞。这在宏观调晶控政策中的力易度明显不够挎。醉海（二赠）葡协投资效用即1弯、商品房销售幅有所下降，价套格夹克增幅趋哑缓仗爆碑新的政策，新异的情况，意料纺之中的，意料贸之外戴的广…漂…剩回顾上半年兰弹州楼市的热点雕，让人仿佛同抱时感受到火与内冰的冲撞。填“夜表面平静，内辛心狂热激”技，这是业界一水位资深人士对昆今年上半年兰懂州楼市的总体节评价，他的这搬一看法得到许跑多业内人士的碍认同。故用位上半年的兰州瞧楼市的确引人宿感叹：一面是借急流暗涌的中盈小户型及二手保房俏销市场，室一面是理性的谅宏观调控政策朗的跟进；一猜面是人们住房叔消费需求的日唱益趋旺，一面杨是开发商犹如两洗尽铅华般的粘平静；一面是伐房价的持续上腥涨，一面是中赢低收入群体的冤住房问题赢得还社会关注。雄特润点读One慈躁市场发生裂变区颂笋２００７年上帽半年，兰州楼借市在变脸：一涨面是供应的产考品类型发生巨白变，以前稀缺扭的中小户型楼物盘开始陆续入矛市，并持续受置到购房者的热平情追捧；一面糠是受宏观调控恩影响，土地交姥易连创新高，厦房价也出现再浇次飙升。情乔挥从兰州楼市的眼产品供给来看樱，以前是中大很户型唱主角，劫随着仔“弱９０／７０惠”颤政策的推行和痒去年累计的市错场能量，中小拾户型前所未有梯地占据了市场踩的新产品主力贱位置，而一些盼面积偏大户型含的销售则处于曲尴尬的境地。茄特臣点弦Two雅翅开发商待机而粘动桶英筹根据年初的调枣查，兰州今年记新盘新品优“鹊潜藏量焰”凶居历年之最，拢尤其新城区今胀年锋芒初露，庭潜藏着巨大能零量。但纵观整秆个上半年，新愉推项目有限，灾大部分都是新益晋的中小户型苦楼盘及老盘推脑出的后续新品叛。翅君值如按原先计划悄，今年６月前饿后应出现一个幼推盘高峰，但略兰州众多地产块商却纷纷按兵际不动，而是下撤大力气潜心对堂自身产品品质叹进行升级，或费进一步完善内筛部环境配套，肌有的甚至准备息将项目打造成味全现房后再重仓装上市。据了蚁解，大部分地怠产商都把推盘沉节点定在了８错月前后，而且要还将会有多个果新盘集中亮相摘，因此，下半啦年的兰州楼市倚极有可能出现碑一些难以预料西的市场变化。戏特绍点仔Three嫌男胶房价一路飙升狠录嗽继４月房价环踩比本年首次下捉降后，由于受驳市场供求因素害影响，进入五宋六月后，兰州华房价再次出现率强势反弹。６告月１４日，国右家发改委、国俗家统计局调查伍显示，５月份缠，全国７０个京大中城市新建肤商品房售价同问比上涨６．６乱％，环比上涨绕０．８％。其欧中，兰州市的探新建房销售价进格同比上涨７萄．７％，环比岔上涨碧３％。环比涨箭幅在北海５％莫、温州３．６看％、湛江３．征４％三城市之演后，也高于西庸北地区其他４舰个省会（首府亡）城市，排在宽全国第四位。饺鬼证上半年，虽然仁没有太多感叹跃符号滞留于波鸽澜不惊的兰州镰楼市，但是，术当又一轮宏观县调控来临时，秤我们发现，进注入２００７年糊的兰州楼市，凯变得更加理性运和成熟，在积婆极应对的同时瓶，更有所作为筛——振上半年的兰州斑楼市，也有精虏彩的故事发生管。下半年，还喝将继续。锤员缎进入六月，２拔００７年的兰栗州楼市迈过了乏近一半的征程陡，这其中有名取盘领衔的楼市没“唱大卖快”泼，也有狂热股伴市背景下投资晋者对于金蛋放牌在股市、楼市话哪个筐里的疑塞惑。兰州楼市恋，一幕幕悲喜神剧正在上演，多如何看上半年厦的兰州楼市表揪现，２００７奉年下半年的兰板州楼市又将如酒何发展，我们裳尝试从感性与防理性兼具的角攻度做出分析，好希望对关注楼咽市的消费者有孩所帮助。匆录昂２００７年的客前一半，兰州严楼市在几大新岂晋楼盘频繁的非交替演出中，边在跃“白表面平静，内悄心狂热房”表的火与冰的冲恨撞中，显得比糊较匆忙、比较砌紧凑。她所要搞暗示给人们的牙信息，至少在何我们看来却是伸那么的单纯、血明了；以至于害使我们在股市遥“示牛气冲天钩”茎的背景下，在范一年的正中间则时，就有了足袖够的勇气去坚睡定一个对全年讽兰州楼市的预谢期：兰州楼市块的２００７，代仍然处于巨“树牛市状态腿”妙！与股市不同付的是，兰州楼型市的票“玻牛躬”孙不是一只狂奔匀的盟“甩疯牛悉”透，而只是一只贤“耕小牛鄙”凭，一只正在稳沙健成长的、撒久蹄慢跑的小牛芝。萍【政策篇】表堵情符浊号书颗理性厚土地增值税在掘兰软着陆幅眉伪土地增值税在主被忽视十多年灯之后，重新得锋到重视，并参揉与到国家宏观选调控房地产市种场的政策中来姓。这项税收政巷策是否能如所引预期的，达到刘增加财政收入封，调控房地产犹市场的目标呢德，本文从经济劲学的角度，对穗其税收效应进肤行分析绵。备虎关键词：土地脱增值收税里绝房地产市皆场啄趣经济效宁应妄竹近年来我国住浇宅产业的快速巷发展、城镇人版均居住面积的矮快速提高、住漠宅小区品牌的阅快速升级换代傻，对于国民经才济内需的强力多拉动等成效明漆显。但左自坏200迷3狠年起至今房地诱产开发投资额厘连年高速增长爷，商品房销售检价则年年攀高鸭，俗200介3竖年增基长均3.粮4业％使，巩200并4拥年增沾长团5广％消，瘦200可5灵年增豪长指9局％待，栗200船6干年增煮长姐7.议7你％，部分城市渴和地区的房价品年增长超魄过低2寨0亩％，已远远超锈过普通居民的耐购买承受能力帝，房价成为最剧让政府头痛的答经济问题。矿从撒200狐4原年起政府陆续满出台金融、税漫收、土地管理谢、房屋管理等离一系列政策对衰房地产市场进握行宏观调控所。熊200匆6踪年恼1葬2摸月旗2违8腥日国务院签发唱《国家税务总该局关于房地产抹开发企业土地蚀增值税清算管联理有关问题的投通知》文件，奔要求各地燥从浩200沃7啄年茧2坚月区1券日起，开展房富地产开发企业这土地增值税清城算，正式向企涌业征扶收宾3达0炸％恭－轰6乱0同％不等的土地贼增值税。土地膊增值税拉开疑了乎200创7餐年房地产市场境宏观调控的序裙幕。土地增值渐税的开征对房棚地产市场究竟剧会产生怎样的比影响，本文将姻从经济学角度吃进行税收效应律分析散。仿圆一、土地增值摇税的价格效掌应佛奉1险．短期内税负测不易转嫁，对牙调控房价有积腥极意义崖。识铅按照现行税法退规定，土地增答值税实行四级伏超率累进税率旅，增值额超栏过帜50丹%训的，适枯用禾30援%楚的税率，增值羡额驴在驳50腿%牙至惠100尚%假区间的，适却用絮40娇%老的税率，增值狼额喝在掘100剥%阵至墙200粮%插区间的，适浴用武50灭%晚的税率，增值亲额超填过华200冒%圣的，适查用贫60偶%砌的税率。与比历例税率相比，司超率累进税率管最能体现税收浑的纵向公平，扣开发商转让房吸地产所取得的凳增值额越大，辞税率就越高，树应缴纳的税额蝇就越多，如果徒地价在开发期疤限内飙涨，就捧会导致开发商竿囤地和开发成臭本大增。在短慌期内，由于房行地产供给相对班稳定，房地产窝的供给价格弹锈性具有刚性，更而对于属于耐腹用消费品的房漏屋，与日常生否活用品相比，隙消费者的需求么价格弹性较大交，由房地产的够转让者缴纳的两土地增值税的产税负则不易转吃嫁给房地产的省需求者，当高平价土地收税后喉所获利润比低耳价土地收税后录所获利润要少美或相差不大时愤，房产商就会维不再哄抬房价惕，致使房价回虚归供需平衡的大市场规律冠。帐还2碰．长期内税负稳将会转嫁给消歼费者，房价继仓续上涨加。锅泉从对住宅的需六求看，一是新为增城市人口的屋消费需求。当件前城市化进程孙不断加快，全协国已经有城镇巾居民将段近地5滚亿，按照十六竿大确定的目标急，抵到奏202行0估年实现全面小田康社会，城镇德人口将要达找到洲55%--6锯0捞%择。不考虑人口潜增长因素，也著将使得城市人霉口超请过尤7唐亿。二是现有锣城市居民改善品住房的需求不笔断增长，小套歼换大套，旧房刷换新房，城市质改造拆迁等等泻，都对新房源劈提出需求。而慕较为特殊的是男，中国国度中溉有惠1呈3孕亿人口，加上义对外开放，一老些大都市和沿逼海城市，住宅衫需求更多地来炮自于全国，甚禽至国外的购买田力。三是投资时渠道单一造成涨公众剩余资金路涌入带来的投酿资需求。中国舞人练均砍GD疮P龙超拴过糊170敞0族美元之后，居步民收入总量大模大提高，据统倾计灵，剪200艘6赢年事1垃2倡月末城乡居民丘储蓄存款余额胡高锈达魔1敞6贴万亿，除了满绿足生活基本需府要之外，投资胳成为许多居民番考虑的重要事迫项。但是受到吉市场范围的限店制，普通居民材能够涉足的投恒资领域基本被伪局限在股市和刺房市废。驳禁而从住宅的供钥给看，住宅要籍建设在土地上脂，中国人多地蕉少，土地的稀休缺性使其价格秆将不断地上升感，而土地价格驳的上升，必然盆地要摊入建设怀的房屋之中。姓从目前土地市李场的格局来看岩，有三个土地部必然涨价的原休因：一是土地商的供应者只有嫩一个政府，即熊土地的供给是抢寡头垄断，只宝我一家，别无惰他店。二是土钓地的买家是充乓分竞争的，即扁在售出时，采黑取对几个、十恩几个、几十个嫂，甚至百家土吗地购买者进行求拍卖，有时一恩拍，拍出一个度天价来，其价发格必然要摊入宅房屋价格；三程是地方政府有群着从土地上获澡得财政收入的沫强烈欲望。在厚不完善的分税荷制体制下，地如方政府和中央屡政府的事权并云没有得到妥善皂划分，地方政亿府收入来源相亦对萎缩，却要凯承担不断增加辜的公共事务，纵经费短缺成为助大部分地方政侧府的普遍现象龄，特别是县乡塑财政已经到了尼不得不解决的修时候。地方政剧府在经费短缺备与事务增多的凝矛盾中，将更瓦多的收入希望泽寄托在土地出旋让金上面。因振此，土地出让唱金不断走高，林地方政府也在煮有意无意中推君动房价的上涨钱，希望水涨船监高中得到更多贞的土地出让收霉益闹。司税转贴慨于其摘中国论文下载胞中心从长期来隐看，由于我国夺住宅的需求弹挨性小于住宅的抄供给弹性，势画必造成一是定住宅的价格会鹊由需求拉动上捕涨，二是建设侄住宅的任何成傲本，都要进入偏房屋的价格。厦进入房价的有醉：一是建筑商勤的建设成本和命利润，二是政弯府的各种税费岛，三是房地产衫商要承担的本炸来应当由政府弹配套的道路、洞供排水、学校夫等公益性基础吐设施；四是高敢昂的土地价格莲。所有的国家动本来想控制房脖屋需求和产出饥所增加对房地凳产的税费，如县土地增值税的圈税负必然要转港嫁给购买者，判从而加重住宅息需求者的负担员。在目前情况呼下，还有不少诵，特别是中低接收入群体买不迁起房子，住房册保障制度也还牵很不到位，一碰旦引起房价上掌涨，势必就会括使相关弱势群岩体居住状况更冲趋恶化佣。理砌二令、划坐土地增值税的爬市场规模效耀应驱施1病．对房地产市懒场商品供给的参影响：调节房汤地产企业合理源收益，促进房填地产行业健康桨发展给。庄稼近年来房地产姑行业开发投资亲额之所以连年肥高速增长，其春中主要一个原执因是房地产行铅业存在高额、型超常利润，土量地的增值令房陷地产项目的利米润远远高于其交他行业。但与玉此同时，与房虑地产行业的高娱利润形成鲜明耗对比的是房地护产税收并未呈礼现高涨势头，篮如嗓200伐4榜年房地产企业搬经营税金及附垫加仅占房地产蚁企业经营收入灶的稳3.乐1苍％，国家未能探从蓬勃发展的踩房地产行业中甚取得应有的利你益腔。冤狭盐正涨价归公应是缓政府管理房地虾产市场的政策砖目标之一，也竟体现政策制定腾者参与土地增滔值收益分配并今从中获取利益傲的思想意志。表首先，按照社筑会公平原则，遥土地的自然涨胆价或地租的自萌然增值完全是欧不劳而获的利宾益，因此地主絮无权独自占有盏这一好处，否烘则，有悖于社物会正义，有失略社会公平。其绵次，按照贡献库原则，地价的短增加是因人口粮增加、经济发箭展、社会进步怕等社会经济因授素所致，是社呼会之全体施与衫的贡献，因此甘而带来的地租吸增加必然归于尖社会全体。第学三，按照公共遥利益原则。将莫土地涨价部分挖予以归公，可脂以增加国家财加政收入，并用誓之兴办各种公栗益事业，提高淘社会全体公民占的福利水平和遵生活水准。课荒征土地增值税那的目的就在于财使土地自然涨斧价全部归公，追做到地尽其利性，地利共享，摔规范土地、房敢地产市场交易耗秩序，合理调浩节土地增值收霜益，踏维护国家权益姐，促进房地产稳行业健康发展们。随着经济持编续繁荣，以及幅城市化步伐加钥快，土地增值悲惊人。于是，解不少开发商都间在圈地囤地。皂尽管国家规定由拿到地后两年绪内不开发，国可家有权收回，缎但由于一些开布发商和地方政颈府的亲密关系拆，这一规定执技行情况并不完乡满。而一旦强菠制征收土地增悠值税，不但影晚响开发商的收麻益预期，而且霞会对开发商的程资金链产生压抄力，这将逼迫朵他们加大开发岂力度，增加房驳源，一定程度虏上改善供求关怖系劫。多如因此，可以预李测，在加强土逼地增值税征管植之后，房地产祝商既要考虑行皂业竞争对价格坟形成的市场限午制，又要考虑青增值幅度过高著引起的税收负阅担，将更加理尿性地确定行业牢和企业利润，额进而对房地产街市场商品供给六的宏观控制起复到积极作用探。宗终2却．对房地产市阀场商品需求的棚影响：抑止炒环买炒卖房地产唤的投机行为，密使个人消费趋析于理性钉。缠锐境础土地增值税在薯抑制投机、减周少和避免出现静房地产经济泡饺沫方面具有不吼可或缺的作用养。房地产市场毙是一个极易孳拢生投机现象的议领域，虽然投锦机行为可以看刮作是繁荣房地携产市场的润滑盘剂，但从现有屿实际情况看，系不仅仅为购房香置业而是带有雹投资动机的消要费者逐渐增加增，这其中不乏年有一些人只是恩为投机而来。星这种现象在北羡京、上海房地傲产市场表现得疾较为明显，尤寄其是购买高档内商品房者大部塑分是港台人士宁以及江浙人士妖，他们购房的兰目的大都不是耳用于居住而是杀投机，一手进扇、一手出，待萍价而沽。这部虾分购房者与房距产商、代理商亦的互动，便会参向市场发出错袍位信号，可能比恶化不合理的帖商品房供给结溪构，导致房价倡全面上升，给何国民经济发展环带来负面效应碌。而土地增值正税的纳税人不挤仅有从事房地日产开发的企业粘，同时也包括解所有转让房地辣产取得超常利旦润的个人，但利对公民个人转案让自有普通住碌宅及个人因工笔作调动或者改萍善居住条件而掩转让原自字用爱5捧年以上的住房川的进行免税。信土地增值税税颂制的设计明确合显示出其抑制辱投机的功能，坝与之前强调实得施的房地产转首让征收营业税铃相比，能够更虏有效地控制价锣格涨幅，降低材转让者的利润墓空间，削弱转死让者的投机需梯求线。苦车三、土地增值昼税的市场结构疑效经应暂贞辰栽土地增值税将风促使房地产企党业投资结构趋烧于合理。当前姑我国房地产市池场结构不尽合械理，并且已成级为影响中国房忘地产市场持续锁健康发展的重第要因素。比如柔中国房地产业推协会副会长、们秘书长顾云昌箩认为：要使中亦国房地产市场钳持续健康发展式，必须调整包脚括房地产产品统、市场、产业贯和布局结构。展其中对于房地迈产市场产品结旱构而言，比较丸一致的看法就很是垮“缝应该大量发展扩经济适用型的信普通住宅和一贸定比例的商业局设施，对于别雁墅、高档公寓阵、写字楼应当坊严加限制蛋”环。而当前受利凳益机制的驱动客，商品房供给观结构的突出矛走盾纲是慰:偶高档商品房供罪给量偏绩大陕,辈而中低档商品拴房供给不足桑。圣化取鞠土地增值税中花的税收优惠条旧件的设定将有稍利于引导房地维产企业合理调粗整投资开发结昏构。按照土地途增值税条例的鞭规定，纳税人晕建造普通标准界住宅出售，其录增值额未超过收扣除项目金兰额代20旅%岭，免征土地增占值税。这将抑帐制高档商品房址的盲目开发，需引导房地产商抢开发普通住宅距、微利商品房校或经济适用房杆，合理调整商蚀品房的供给结协构湖,灰满足不同收入板水平，特别是承中低收入水平贵消费者的需要涉，对房地产市跳场的整体价格灵产生有利影响恭。房地产业也疼只有选择这一情消费主体作为蜻自己的服务方些向洲,险才能得以持续笋健康发展庭。串顾暂筒国家税务总局狡“冒关于房地产开袜发企业土地增鄙值税清算管理充有关问题的通凤知龙”穿２月１日起正危式执行。对于夏房地产开发项杨目全部竣工、品完成销售，整胆体转让未竣工建决算房地产开宿发项目，直接忽转让土地使用挡权这三类情况独的房企，政府态将严格征收３鲁０％～６０％霸不等的土地增苏值税。由于甘验肃关于该税种异的清算从２０卸０６年就已经瓣开始，所以兰念州房企似乎已屡提前适应了这处一严厉的政策顶变化，并没有饿出现太大的波废动，但企业内筐部资金的压力诸恐怕是开发商截“盒心头大患型”抢。据相关专家砖分析，这有可纺能是今年兰州才房价攀升的一崭项关键诱因。券绍坝土地增值税正吓式开征后，将姜调节转让房地仔产的过高收益挪，抑制房地产每的投机、牟取托暴利行为，平邻衡房价，正确乎引导房地产投同资开发方向，叼保护从事正常酸房地产开发的樱房地产商的合练法柱权益，促进房涌地产开发和房丰地产市场的健俊康发展，此为倡正效应。当然句，土地增值税克开征后会引起叼房地产价格继粮续上升，会使湖一些行业成本咏费用大幅增加漏，特别是如果拼征管各项配套清措施不到位的承话，开发商瓣在游2惊0凭％左右的范围迹内做大成本的寇可能性比较大日，若开发商能污在提价的同时售将成本做上去纤，会进一步削洪弱土地增值税值应有的效应，答此为负效应。范所以在开征土搜地增值税的同盈时，国家应继帆续采取科学的币宏观调控政策伙，从而促进房苗地产业持续、传快速、稳定、矩健康发展，实颠现国家总体的今经济的发展方散针，醋“遵房地产业是我交国现阶段重要崇的支柱产业和筐消费热点，既涉要坚定不移的雁解决其发展中着的突出问题，由又要坚定不移降的促进其稳定遭发展站”扔。鹰汇【市场篇】楼做市辱“麻半饥渴段”灰识房价步步升谣“刃市场表面上异省常平静，房子计却卖得出奇好衬”附这应该是今年招上半年兰州所假出现的一个最铃独特的楼市现跃象。尽管部分圆开发商采用了各诸如价格调控枝、捂房惜售、配加快建设进度馋等策略，但似雁乎依然无法阻欣止人们的置业共热情衬。姿200秩7炼年一季度的经劈济数据已经公壶布顾，挪GD狸P趣增碎长意11.1载%爆；固定资产投饱资增婆长欧23.7哨%掠；银行信贷增隔加龟1421咏7过亿元，特别是隙个人信贷增梨长雹350稳0送多亿元制；抵3检月喊份督CP惧I劲上邻涨牲3.3守%俯，远超一年银迁行存款利粱率著2.79袜%柄，一季度房地捞产开发投资增者长同比增挽长烂26.9袭%虚，比上年同期境加姿快桃6.男7跪个百分点悉。裂吐●缩２００６年２牺月，兰州市房李价同比上涨５州．７％，涨幅滔居西北第一；转而中国社科院膏新发布的２０磁０６年《城市萍竞争力蓝皮书惕》显示，兰州裹市综合排名由赞去年的８３位衣上升到了７８纺位。房地产业路真能主导城市混竞争力？招●俱去年３月起，吐一系列旨在稳沃定房价的行业槐宏观调控政策狐陆续出台；一均年后，房价未泽降反升，百姓随迷惑不解，政惹府唏嘘长叹。煌房地产业到底战怎么了？钢●居一方面，与市锐民收入很不相兵称的房价越来时越高，宜“煤打压轧”鹊之声此起彼伏炒；另一方面，播有专家它“阅放言雹”掠，兰州房价还橡有较大的上让升空间，孰是恢孰非，谁给房车地产业破题？壤蒙虚这个季节本不长属于房产。２打００６年２月防，是中国人最愉为注重的春节颜档期，一切潜购在需求暂时都皇会无可避免地蕉“坚放置京”微一边，房地产图更是一年中最西为惨淡的时期惑。但兰州房价勒在不觉然间同拔比上涨了５．蜻７％，高于全涌国水平，这使范得２００６年叹“吴怀揣捐”速购房梦想的市角民大感意外，岸不得不放慢了做置业的步伐。樱隐熟开春之际的涨滩幅起落，给２悄００６年的兰酬州房地产业罩忆上了一层难以百预见的神秘色衡彩。米这是一组出乎繁许多兰州市民浑意料的统计数党据，然而，它累的客观权威却派不容置疑。花宫洗据国家统计局施监测显示，２龙００６年２月养，我国７０个惯大中城市房屋老销售价格继续蜡上涨，同比平蓬均上涨８．５卫％，而地处内缓陆、经济并不总发达的兰州，洒房屋销售价格撕指数上涨５．左７％，居西北犁五省区省会城脂市之首。再郑劳结果公布，市朽民哗然，兰州然市新建商品房位价格指数同比殖上涨６．５％域，更让人不可松思议。供全于就在国家统计始局的监测结果授公布不久，３赴月２０日，中岂国社科院发布洋了２００６年熊《城市竞争力异蓝皮书：中国台城市竞争力报朽告ＮＯ．４》战，同步在全国其出版发行，从蛋综合排名来看潮，兰州市位居虏第７８位，较起上一年度提升涂５个位次；我辨省天水市也普“慎意外步”距上榜，居第１拴８５位。晚尸挖由中国社科院稻财贸所倪鹏飞归博士牵头完成烈的该《报告》矮，首次以扒“弱楼市：城市中险国的晴雨表雾”漠作为年度主题棚，并特别对内素地３５个大中众城市的房地产很市场化程度进鉴行了排名。搂“良房地产经济是马城市经济的一俱个组成部分，纵二者相互作用法，密不可分。郊”再倪鹏飞认为，笨一个城市如果撕竞争力高，它遥的房价有可能图高，而过低的底房价可能会削忍弱城市的竞争如力。蜘挨锅问题是，城市斜竞争力综合排术名第４６位的阴乌鲁木齐，２币月份房价同比专只上涨了０．砌６％，单纯以级城市竞争力决每定房价的高低弱或以房价决定胳城市竞争力的洪高低显然有些石偏颇。神罢兔首都经贸大学橡土地资源与房朵地产管理系主准任邢亚平提醒些，小房地产固然对灵城市竞争力的悉提升作用很大谜，但是对于地苗方政府而言，哑主要任务还是采应认真规划并春实施城市土地何的集约利用，次切不可盲目地捏通过牺牲土地征来换取不健康时的发展速度。辆肯稿在该《报告》看对房地产市场碑化程度的排名普中，兰州在总跌体指数、市场雪健全度指数、添审批管制、垄突断程度、公有啄制经济、政府尾分配等指标方秩面的排名均比主较靠后，房地诸产市场化程度缸并不高。院市场化程度不错高，房地产业墨过热显然不是亩一种正常现象耽，有关人士分绍析指出，住房比价格偏高，结羽构不够合理，茄势必会影响城寺市居民的生活不，也影响城市沾竞争力的提升陵。从这一意义查上讲，兰州房障价上涨不完全洗是遭“君市场之手心”菌操作的结果，龟目前的房价并屠不能真实地反坐映出兰州城市服的发展水平。肥线刷对于兰州房价搁过高的问题，前大多数人都会柳归结于诸“俩可开发利用土绣地太少陶”柜。督“员地荒论享”叶的陡然升温，并曾惊扰了不少钓人的购房梦想织。摇“茎房价上涨的主浆要原因并不是掀开发商为了获棵取暴利，而是歉由于土地成本干太高。凶”鹅提及此，许多幕房地产公司的管老总都会大吐活“揉苦凉”新水。社贤贸为此，我曾专严程实地走访了姿被称作是些“尽楼市板块线”摊的雁滩，大片主未被开发的土妙地依稀可见；专看看被称作阿“贱楼市新贵嗓”丛的北滨河路，拒除过实创现代士城、北岸公馆冰等占地几百亩雹的大盘以外，袭百里黄河线上毒，可供里“是安营扎寨屑”波的地块不是没句有；娘“覆城中村款”间、旧楼拆迁，风兰州还有多少欣土地未能很好红综合利用？译泄农这固然与土地蚊储备有关，但吗仅一个雁滩，销开发多少年了踩，依然乱哄哄组难以井然。贞腾稻有专家指出，挺兰州虽然缺地腾，但不是没有液地，主要缺少蚂大手笔的整体骆规划。兰州除静几大坪、七里闭河、安宁三滩淘之外，还有九旺州、榆中盆地溪、皋兰什川等誉宽广的土地，除架桥打隧道即取可与兰州连为骄一体，叛“辛核心问题是城喷市发展没有那景么快，房价涨步幅太猛，只会参因噎废食，适酬得其反阴”慨。蕉弱墙当然，房地产键业并不惟土地炸是论。３月２处１日，著名经恰济学家温元凯殿教授在敢“增首届创业型兰院州经济论题僚”脑上做完学术报械告糊后，在接受媒以体采访时哭“洪放言饲”喘，中国的房地闯产资金正在从谅北京、上海等爆一线城市走向本二、三线城市闹。因此，兰州饿的房地产还有借较大的上升空弱间。国家很有政可能在今年六馋、七月份放宽牵房地产政策，汤以进一步促进哄内需，但即便粱目前在上海投敌资房地产，也塌有赚钱的可能使，兰州人完全聚可以投资房地含产。能温元凯的分析且与国家发改委膀有关人士透露究的消息目前还独无法得以佐证陈，注定也留给炼兰州楼市一个奏令人期待的难笛以轻松、亟待旦破解之谜。姓头迹存但从以上提到洲的古200迹7高年的一组经济祝数据来看，政龟府工作报告中酿的三大问题，催投资增长过快纺、银行信贷增纸长过快及进出望口贸易过快的惭矛盾基本没有代缓解。也就是葬说，中国经济揉生活的矛盾仍煎然比较突出。朴壁勾那么，为什么蛾政府采取了一登系列宏观经济堂政策所取得的券效果却十分有栋限？是宏观政弹策本身不到位布还是现实的经乐济生活发生了验变化？我们如衔何来判断目前逮这种经济过热停，通过什么样拘的工具才能把伤过热的经济调疮整过来？党勒恰我认为，从目耗前整个中国经增济的核心问题奉来看，只要房杀地产价格快速培上涨，只要政泊府采取低利率失政策，只要房残地产市场是一隆个国内外投资爽可以自由进入载的投资市场，亮那么，政府达练到宏观调控的架效果是很难的辰。因为，房地剖产价格快速必可然会带动房地物产市场开发投开资快速增长，火一定会让各个捉方面的资金，饺特别是银行的给资金涌入房地然产市场。由于期房地产市场的与堤5柱0遭多个产业高度甲的关联性，房活地产市场开发乒投资快速增长牙也必然会带动惠其他产业固定监资产投资快速捎上涨，带动国紫内许多行业投叔资的快速增长甚。菊那么，房地产腹的价格为什么肯能够在短期内匪快速上涨？是射市场的供求关厘系决定的吗？映是房地产市场衣“屈刚性需求贩”少所在吗？可以樱说，当房地产秩市场的价格能狠够让绝大多数钻人都能够进入菜这个市场时，鸣而房地产又是委居民生活必需茶品时，那么就拘中国的人口基游数来说，中国逗的房地产市场饺确实是有一个味无限大的量。仇但是当房地产茅市场的价格涨帆到绝大多数人库或甲80让%膜以上的人都无品能力岭进入这个市场泛、或是远离这蛾个市场时，那爱么这个目“糟刚性需求笋”齐都变成了个别监人对住房的欲兴望或需要了。屈慈舰房价快速上涨大，不仅推动了星房地产投资者铜涌入房地产市据场，也让银行链更大胆地对银溜行信贷规模快掀速扩张。因为耕，只要房价只挤涨不跌，那么性银行的按揭资娱产就是图“马优质资产周”脆，银行所面临旷的信贷风险就象小。加上目前岛巨大的存贷利贤差，银行只要勺放出贷款，就多能获得利润，并银行岂能不尽施量扩大信贷规秘模？而银行信伙贷规模的快速遥扩张，不仅推圆高房价，也让迟大量的银行资件产流入其他资蹈产，同时推高京其他资产的价泼格。胃央眼所以，就当前倚中国经济形势虑来看，只要房觉价快速上涨，激经济过热、投望资过热、银行招信贷快速扩张鉴就不会逆转。篇因此，化解目慢前中国经济过质热，只要限制盗银行金融杠杆好对房地产投资痛者的便利性，怕只要银行信贷字达到民间信贷魂市场的利率水始平，那么房价霸就会低下轮“悠高昂的头叨”队，经济过热也抚就能够遏制残。鲜眉2交、新开工面积乏上升，商品房滩竣工面积下降控200赶6谎年上半年，兰币州市房地产开洋发完成投枝资醉22.7峰2布亿元，商品房肝上半年开工面侄积达致到藏144.2通1也万平方米，与张去年同期相比际增捕长日110.09你%奋。商品房竣工疑面积却有所下皮降。秘3箩、二手房交易聪大幅增长闻20走0解6兔年以来，兰州痕房地产市场总分体平稳，但商跑品房销售面积弯有所下降众。屯1~车8味月，兰州市商挣品房销售面积倍为闷50.3秤9谋万平方米，比妻去年同期下挽降今40.40%馆.1~药8质月，兰州市实拜现房地产交易马额变34.1骨8自亿元，同比增溪长着3.23园%蜘。到列了柱200浮6敢年裙1洽0龄月份新建商品洁住房销售价格顷环比下先降惯0.3用%兔，但二手房销激售价格上涨醋了徒1.6伯%州。数据显示乳，向1蹦0蚁月份兰州市房惧屋销售价格同冲比上薯升康4.3稳%唤，环比下降挨了吓0.1冤%颗，涨幅均低于耳全国同比详的板5.4郊%县和环比语的景0.4达%狠。其中，新建匪商品住房销售姜价格环比下降品，降幅狸为转0.3扭%撕，但与去年同躁期相比，涨幅玉仍然达到纳了捕5.6宽%佳。而兰州市二码手房住房销售哑价格环比涨幅搞较大，环比上满涨尿了效1.6剧%命，高于全国平犯均环鄙比恋0.5斧%挡的涨幅。该熔丰由于新建商品茧房价格同比上垄涨了较快，许输多购房者纷纷良将目光转向二梯手房滔。琴200胁6扬年眉1~弟8群月份兰州市二陶手房交外易挥735柴1擦套，同比增凯长架46.35阿%英。二手房价格满也达聋到馅180溜0卡元每平方米，略同比增冲长结20床%卸，其中住宅交淹易价格窄为特160违0斥元每平方米，顺同比下仔降盟14.23玩%权。截变至像200咳6池年幸6必月陕3盆0野日，受理历史挎遗留件登腐记仰826监4脏件，建筑面宴积项797.3钓3肤万平方米，以振实批批痰694椅6广件，建筑面少积盼659.2杆4棋万平方米，发养证瞎326局4刷件，建筑面诉积悠356.5滚8箭万平方米垒。死200句6汪年下半年以来拳，兰州市二手颗房的价格环比甘涨幅已经多次刺位于全国前列宏。茂4曲、商品房开发价结构有较大调挑整议一批设计优良勉、环境优美、婚环保型、生态装型绿色小区以双及中高档别墅翼、公寓、办公棚楼、营业用房相相继建成，成降为新卖点，其互开发结构已走偿向市场化。柏二蛋、漆出目前兰州房地拳产业存在的主滚要问题及对策所（一短）怕伞兰州房地产业朱存在的主要问滴题弊在充分肯定兰夸州房地产业快牧速积极发展的纹同时，也应当拼看到在其发展肾过程中面临着楚值得高度关注铁的问题。羡1蚁、凉所商品房销售价纠格偏高，商品带房销售有所下禽降祥200趴6谦年飞1~朵8胳月份，全市商库品房的平均售社价达减到炼279草7汽元翅/息平方米，其中柱住宅平均售价惊为语270织9毙元街/消平方米。城关嘉、安宁、七里酷河、西固四区赞商品房的平均千销售价格达食到僵3260齐/央平方米，商品画房销售面积辆为懂50.3米9池万平方米，比贞去年同期下漫降坡40.40匠%趁。直溜殖处于欠发达地缺区的兰州市，旬这种商品房的迹平均价格就显源得偏党高。出现这种疮商品房价格偏蚂高、销售下降恐的矛盾是因为破从目前兰州市林房地产市场来极看，由于大量家的工薪阶层和糟中低收入家庭竖对市场供应的妇商品住房价格星难以承受，认答为房价偏高无怜力承担，因而负很多有意向买宇方的家庭买不芬起房或者处于写观望阶段，这涉就造成了许多廉楼盘普遍存在届销售不畅和滞访销的现象。2、住房致吸躁目前，兰州市希房地产供应结姑构中，中高档惰楼盘和大户型底楼盘过多，中俱低档楼盘和小鸡户型楼盘过少低。然而针对兰抬州市经济发展邀和消费水平来眨看，能负担中色高档楼盘和大荐户型楼盘的消肝费群体比较少阁，大多数为中挂低档楼盘和小葵户型楼盘的消常费群体。这就底导致了很多楼柿盘中小户型楼里盘销售较快，赴而大户型普遍厌存在滞销现象翼，造成空置面杯积不断上升。归3窗、沈垮市场秩序混乱保应为蚂“佩不规范美”贝起桨近年来，虽然烧在房地产市场匆管理上，持续缺不断地做好房激地产市场的培只育、发展、管赛理工作。在市改场的印硬件建坡设、政策法规鄙建设、队伍建概设及市场管理印方面采取了一指系列行之有效碑的措施，但是耕由于兰州房地保产市场起步比熔较晚，房地产弃市场基本建设骂较为薄弱，市轰场监督管理滞屡后，市场发展宪还不够成熟，降所以目前兰州届市房地产市场世仍不同程度的运存在着擅自预火售、面积不实先、广告虚假、姨不兑现售前承洪诺、中介机构身鱼目混杂、物烂业管理不规范芽等多种问题，婚使得兰州市房卖地产市场混乱猾。找条间碑房地产业：新昆一轮增长周期葡已经展开倚标近倚2衫0衫年来，中国经镜历了两次房地宴产业的增长周催期，第三次房鸣地产业的增长镜周期已经展开胃。第一次是序从当198向1厌年开始做至柔8怪0兽年代末，中国妄大陆初步形成孤房地产业和房丝地产市场。第读二次是驻从矿199色2疑年开始，房地午产业高速发展槐，妙到废199浆7挑年跌入谷底飘，欧199灰8雅年出现恢复性晃增长茄，定199帆9龄年平稳增长新。龄200蔬0妨年，新一轮房盏地产业的增长荣周期启动谦，净200处1泥年房地产业迅克猛发展，预期米这一轮增长周注期仍将持躺续原5泪年以上。从整飞体上来看惨，狐2稍0随世钉纪粥9孤0根年代，中国房崇地产业迅速进倒入成长期，并赞具备了高成长发性产业的特征涨。猾199颠4制～湾200甲1利年，房地产开富发投资年平均咏增僚长拖18.7嫂%俱，结200吴1队年高车达容25.3艘%辽，群200秀2乒年朋1奖～眯6赠月更高扬达裂32.9被%种。房地产开发揉投资占国内生菌产总值的比重子已连续多年达悄到海4忧～抄5本%僚，晨200纹1岛年这一参数达缠到葡6.51拌%咸。芳199薯1扯～帐199纤9备年房地产销售被面积年平均增协长玩21.70贵%佣，恶199殿1巾～镇200刚1高年，房地产销滑售额年均增处长旨34.55且%硬。狗与前两次差相比，新一轮锈房地产业增长洋周期的景气时晴期必将持续更么长时间，并具致有一系列新的断变化特征。这柏是因为：窑剖拌(1充)替前两次房地产单业增长周期，虫基本上是在住赴房实物分配制潮度条件下完成泉的，房地产业远的市场化程度傅很低，这种制稳度条件严重阻隐碍房地产业的影发展；新一轮迫房地产业增长赞周期是在住房趣制度改革取得届了突破性进展伍的基础上展开伙的，大大削弱锐了房地产业发决展的制度障碍下。房地产业发石展的制度条件仍初步形成且日磁趋完善，娘“潮制度至关重要指”联，制度效率提驰高支持中国房亭地产业高速发僻展。手桨振(2线)绘前两次房地产缓业增长周期，唇是以集团消费挂、集团投资为壶主角，房地产浙市场需求受到珍抑制；这一轮茶房地产业增长冠周期，个人成佩为房地产消费俭和投资的主体迟，房地产正在菠成长为新的消挡费热点和投资格热点，并具备喜了新经济增长稿点的特征和条拔件。免根据亚洲帜新兴工业化国悬家和地区消费舒品市场成长经容验，排浪式消延费第一浪和第运二浪之间要经连历驾7卸～佩1蔑0淡年的积蓄准备不期，从消费结钩构变动周期的漂经验波长和近来几年消费品市凑场的表现来看致，近期资讯产煌品、住宅和轿搅车正在成为消涉费热点。相对匆而言，住宅的避收入需求弹性搁更大，又可以行通过按揭贷款摩把未来的收入纵提前用于消费搂和投资，因而但现阶段比轿车应更快形成了消刑费热点。住宅右价值量大，能塑保值、升值，倦在消费方面的榜特点是住宅消等费在总消费支蛇出中所占比例感高，发达国家拢和地区达未到隆20狂%昼～何30浮%教，而我国活仅鸣10涂%阴左右，随着收疏入水平的进一斗步提高，人们恨将会把更多的球支出用于住宅酱消费，近期全库局性的住宅排亮浪式消费正在炸生成。这种住前宅消费浪潮持界续时间相对较岛长，使房地产嚼业增长的景气辆时期延长。顾与此同时姐，私人投资需跳求能力的增强点将对房地产业百的长期发展产得生强大的支持杀。在美国，私藏人投资倍的荣50言%锯用于房地产投庭资。在高速经捕济增长的条件欠下，中国私人锣储蓄存款不断慢增加，私人投顽资能力日趋增熄强，房地产投轻资热点初步形椒成。化全球化过利程中，中国作毯为新兴市场经冈济国家对外商冬、外资极具吸切引力，外商、芬外资进入中国柿市场，特别是持服务贸易业的户迅速发展，将尾对国内房地产向产生多样化的家市场需求。商练务楼、酒店式骤公寓等高档用舍房、娱乐等生廊活配套设施、亩仓储设施及通飘用厂房的需求很都因此而增长锁。由于跨国公主司雇员实行轮测流外派制度，曾普遍采用住房紫租赁消费方式渐，房地产租赁伍市场前景更加岁广阔。蝇房地产消匠费需求和投资燥需求的增长，惩直接刺激其他合相关产业市场懂需求的增长。劝因此，台湾在望工业化时期把攀房地产业称之连为您“蠢火车头敲”义工业。而处于绿工业化快速推蕉进时期的中国斩大陆，在这一议轮房地产业增欺长周期内，房论地产在成长为纱新的消费热点皱和投资热点的验同时，房地产歉业增长的乘数粪效应和关联效虏应将对经济增炸长产生直接拉封动。优干汇(3挖)滥新一轮房地产麦业增长周期发缴生在中国正走棵向成熟的经济著成长阶段，城爹市化和再城市比化快速发展，店城市人口在总既人口中的比重揪迅速上升，人色均住房面积不迟断扩大，必然晃支撑房地产业疾的高速发展。宁据统计侍，蜻200寨1烧年城镇人口在件总人口中的比填重挂为宗37.7学%骤，城镇人口敢为己4806荣4城万人。祖到专202唱0项年，城市人口俗在总人口中的民比重将衡达耽60顾%笋，考虑到总人席口变化的因素津，城市人口将嗽达眉9英亿人左右，城毛市人口的大幅庙度增加将产生腰相应的房地产本需求叹。叉200诱0闯年，城市人均崖住房建筑面积窃为播20.久4并平方米，预给计的200阻5你年可振达表2包2立平方米扯，梯201看0累年论达兔2战5托平方米。随着典人均居住面积匙不断扩大，住遗宅需求将成倍挪增长，因而房晓地产潜在需求赞空间很大。因垂此，新一轮房队地产业增长周亩期的景气时期开延展是由中国屠所处的走向成拳熟的经济成长场阶段决定的。活轨滔(4哑)睬新一轮房地产麦业增长周期陵在桑WT穗O迫框架下延续，世体制转型和经加济全球化的进榨展将从根本上舰改变房地产业浅的成长环境，而大忆大提升这一轮桨房地产业增长莲周期的景气度亏和影响力。肃全球化背景下从房地产业的市耀场机会和发展钉空间扒中国作被为拒WT活O与的新成员，短辟期内难免受到背一定的冲击，摩特别是中国转说型期的经济体降制柜与散WT尼O么通行的游戏规唐则存在较大差润距，以及中国拌的经济国际化珍程度低和产业携结构的档次不除高，将迫使其煎加速调整，因殃而要有一个适档应和弥合期。尝但是，在中国敞本土企业面临弊严峻挑战的同葵时，也将促使烤本国的产业升户级特别是新兴法产业的成长。恼从这个意义上戒说，全球化背织景下中国的房形地产业中长期扑内具有极好的周发展机会。驼第一，腾在郑WT宝O窑背景下，中国慈大陆的经济增或长效应和城市拖化的加速发展诸，将在中长期逝内创造出房地略产业持续高成论长的宏观经济收条件。皮未济来精2呢0典～台3尾0林年，在全球化宰的制度框架下想，中国经济将团呈现持续、稳呼定、高速增长爽态势，年经济刻增长率可榨达何7何%蔑～跳8交%仪。在这种宏观墓经济条件下，加中国的城市化盟和再城市化进涨程必将取得显册著成效，因而斗将从需求和供悼给两个层面拓趁展房地产业的售景气周期，使骄房地产业具备闸保持高成长性懒产业的市场条县件。绘由此可见掌，城市居民将级从城市基础设姿施建设和房地甩产业的高速成迈长中获得更多汉实惠。城市高蒜速交通框架的闹建设，如地铁纺等轨道交通的鲁发展，使居民党可以享受十分胀便利的交通。蠢进口轿车价筑格垫5览年内下季降营1/刮3混左右，国产轿耽车的价格战势漏必发生且降价初幅度不会低盖于漏1/革3织，这必然刺激引轿车消费，而爽轿车消费将大针大缩小人们心射理上的空间距袄离。这样，人日们可以用低于默市中师心传1/愉3王～件1/劳2锁的价格，远离歪城市中心去享渡受大面积、高洲品质的独立住包宅，广如遭Townho拼us筒e挣、别墅等，呼叙吸新鲜空气，骨欣赏山水风光盘。龙第二，由战于全球化条件之下对产业升级屠的推动，促使梁房地产在成为别消费热点和投酬资热点的基础庄上，迅速成长目为支柱产业。种在经济全则球化的过程中挑，世界产业升陶级的趋势和高里新技术产业的喷发展，势必直亮接推动和影响宜中国的产业结桐构转变和产业医升级。在此背驴景下，中国服洒务业的产出和跑就业份额将快勒速上升，传统盘服务业得到改丝造，现代服务普业和新兴服务论业高速成长，读而女房地产业则在曲高速增长中成们为支柱产业。均有充足的理由谣相信，我们可纳以披用戏3译0嫩～遗4撤0烦年时间，跨越赞式走完西方国苦家过去铜用刮5涝0皆～禁7劝0稠年才能走完的塑路程，进入大旱众高消费时代呢。碎第三，在惊中国房地产市岁场不断开放的尘条件下，外商杠以直接投资方伐式进入大陆房据地产市场，同娇时，与房地产荐业相关的产品纵和技术进口大巧幅度增长，将克促进房地产业织的技术进步和校产品品质提高砌。因与国际水谅平比较，我国棕房地产业的发魂展水平较低，疤特别是房地产句业的技术进步至和产业现代化膏的水平过低，省直接阻碍了房剑地产业的发展境。根据测算，日发达国家技术逝进步对经济增废长的贡献份额酒在袍60驼%令以上，我国这叮一比重使在民35页%删左右，而房地智产业的技术进琴步贡献份额仅篇为村25.4终%推，还不及农业党的水平（接扒近放40脊%史）。我国房地沾产业的技术水棒平落后，是由送多种原因造成坝的，特别是由崭于长期推行住柜宅实物分配制指度和实行房地浇产业对外开放天的限制政策，益制约了房地产测业技术水平的疼提高，阻碍了谊房地产业的发郊展。规在全球化屈的框架下，由饶于大陆房地产态市场存在巨大颗的市场机会和用发展空间，大邪陆房地产市场恨对海外房地产稳发展商和海外去资金具有极大谨的吸引力。发裙达国家和地区功房地产业的工狱业化程度高，框技术水平先进厌，生产效率高汤，因而外商直伐接投资大陆房碗地产业的增长村，将促使中国扮房地产业获得晒较大的技术和锦知识的外溢效叉应。随着进口听关税的降低，骗海外房地产业胜的新技术、新螺材料、新设备峰、新理念、新专的运作方式和摔服务内容都将赵更快进入中国夺大陆，大大提究高房地产的科惯技集成度，缩朽短与发达国家绝和地区的差距钢，以至在新城哭开发中形成一脉定的后发优势亿。在有效降低过和控制房地产蒙开发成本的条椅件下，大幅提债升产品品质，告极大地增强房右地产的有效供详给。这种供给微必将产生房地侄产的需求创造悉效应，刺激房跨地产的消费需蛇求和投资需求向。同时，这也驼意味着购房者功在购房成本不除变或购房成本轧下降的条件下渣，可以得到更阀高品质的房地唉产产品。虑第四，金与融全球化的浪块潮，促使中国摔加快金融业、滩保险业揭的全球化进程辆，这将给中国躺大陆房地产金返融保险业的发友展注入强大活此力。斗房地产业睁与银行业、证哭券业、保险业幼具有天然的联够系，房地产是商天生的信用担歌保品，房地产北业与银行业、蛾证券业、保险只业的有效结合父，在促进这些蚁产业发展的同荡时，将带动房罗地产金融保险颂业的发展。在朗金融全球化的杀推动下，中国劲金融业的开放愧，海外金融机属构的进入，促眠使先进金融技堵术的引进，推岭进金融产品创钟新，增强金融阳业的竞争力，晕迅速提高金融买业的服务质量北。这将有效地冶拓展房地产金柳融保险业的市逃场空间，促进福房地产证券化膊，并刺激房地性产市场的需求嫂，促使更多的打居民通过向银冬行按揭贷款实屡现住宅的超前恢消费和房地产良投资。而且，把房地产证券化步的发展，使居误民可以拥有更艰多的金融产品尿和投资工具，挺便于理财和投部资组合，大大葬拓展房地产投境资和房地产金低融投资的渠道滚。筛第五，海围外房地产发展仆商进入中国大都陆房地产业，滋必然推动大陆糖房地产业的企括业重组，提高们房地产业的市主场集中度，增初强房地产业的俗竞争力。起发达国家和地彻区的房地产业舟较为成熟，它赵们进入中国房顺地产市场，短序期内虽然对中浑国大陆房地产春企业产生较大凡冲击，但也将也导致大陆房地村产企业的收购杏、兼并浪潮，泼促进资产重组雄和企业扩张，敞提高房地产业授的市场集中度彩，促使房地产赤市场由低水平族垄断竞争格局既逐步转变为寡鸟头垄断市场。航这种房地产市家场结构的变化签，可以使某些且房地产企业获暖得相应的发展鸦机会，增强中延国大陆房地产纪业的竞争力。晋这种格局的形居成，使中国国蓬民不再需要面带对成百上千的稼房地产发展商罚去选择产品，封鱼目混珠的现春象逐步消失，桑交易成本大幅杠度降低枯。舍站全球化过程中碗房地产业发展正的本土对策。冤我国房地产业时的现状对兰州强房地产业的影恨响梳益寇房地产业是国醋民经济的重要之组成部分，一偷方面它受到国湖民经济发展水突平的制约，另盯一方面，又由沾于其基础性、膊先导性产业的行地位及其特点兆，房地产业的写发展又必然对难经济增长发挥期巨大的促进作槐用。爹一、房地产业扮对经济增长的屋作用不断增大绵未殿从生产方面看起，房地产业创灶造的增加值罩在北GD盐P产中的比重逐步散提高，房地产际业对经济增长吊的作用不断增廉大般。需1953-1遣97喂8最年，我拆国刚GD劲P亡年均增剃长裙6.1丘%轻，其中房地产声业年均增朽长壁5江%丸，对经济增长抚的贡献率炮为晴1.83裳%凤。大1978-2穷00身5笋年，我国房地颂产业增加值臂占照GD倡P宝的比重平均矩为哈4.1骆%眼，比改革开放廉前提高喜了敌2.阻1正个百分点，期吴间我堆国矛GD墙P榆年均增垦长竿9.6眯%绘，房地产业年忆均增店长悠11.4病%货，对经济增长江的贡献率徐为揪2.39赶%浅。乎二、房地产业恒的产业关联影革响面广泛严秘蓝从产业特性看吧，房地产业的耍产业链长，波漫及面广，国民疮经济中绝大部闭分产业都与房奋地产业有关联乌关系，在投入泽产出表上的两4缠0斧个部门中，溜有社3在8芝个部门与房地秒产业存在后向览直接关联或前证向直接关联关胃系，但不同产堆业与房地产业楚的关联度有所付不同，房地产捐业对金融保险卷业、商业、建已筑业、非金属构矿物制品业、恐化学工业、社誓会服务业等产桐业的关联影响晓比较突出。千暂华从房地产业的饭直接带动系数岛看，总的带动击系数槐为然0.543造5舰，其中带动系席数高于平均水辞平的产业有金滑融保险业、商翻业、社会服务送业、非金属矿俗物制品业、建挨筑业帜等汗7乔个行业。从房既地产业的完全轻带动系数看，腐总的带动系数葛为旧1.416傲1样，其中带动系晌数高于平均水躲平的产业有金押融保险业、商探业、建筑业、猛非金属矿物制淡品业、化学工蛾业、社会服务沟业矿等颜1抓6尽个行业。亦三、房地产业座对居民消费的元双重影响仍柳纳房地产投资可棚以带动住房消测费、建材消费件和耐用消费品挠的消费，以及垂建筑工人特别颈是农民工的日草常消费，但也养会挤占居民探其他消费支出昼。糖1梨.醒投资房地产会桶带动住房消费衰、建材和耐用挡消费品消费以夫及建筑工人特沫别是农民工的哀日常消费。房装地产投资与住白房消费关系为昨每挡10轻0李元的房地产投平资约可拉篮动腾3筒0千元的住房消费疤，对建筑装饰类用品消费的拉柱动作用大约为尖购房支出笑的赔1/1室0音，对建筑工人率特别是农民工玉的日常消费的唱带动作用书为令10榆0斤元投资可增加补消傍费殃4资0渣元左右。愿2合.处投资房地产会侮挤占部分居民茎其他消费支出说。根据我国居辞民薄约倡0.详7壶的边际消费倾予向，每期还款渠金额都将挤矩占惧70习%冈的相应消费支演出。粗略估算棵，每年还贷金幸额约占当年房鱼地产开发投资祖的疾8蛮%还，则相应挤占银居民消费约占威房地产投资雕的钢5.6只%握。间3能.狱房地产业是财碌政收入的重要筋来源。房地产乳业是中央与地岔方政府财政收黄入的重要来源债：第一，通过漆出让土地使用巧权，政府能获命得大量的财政镜收入。上海、慌北京、深圳等菠发达地区的土尼地收益占每年论财政收入的比医重高恶达抛25爹%览左右，部分地够区甚至超粗过彼50蔽%用，成为名符其亭实的耐“尚第二财政炊”消。第二，房地芦产业税收是地巡方政府税收收简入的重要来源屈。繁200轻4痒年，我国房地俘产业税收收入雀为馒1369.8链8资亿元，占当年爆各项税收岩的将5.44聚%幸。第三，房地舞产业能带动众深多关联产业的祝发展，间接创液造大量的财政创收入。联4望．房地产业对殃就业的影响。根根登据杠200月4凑年经济普查统跟计，全国经营迎房地产的法人便单位就业人数愿为响396.陈3杯万人，全国房摔地产的个体经利营户就业人数缴为哨9102奥0稍人。同时，通树过产业关联的饲影响，房地产光业的发展对其瓜他产业的就业翠增长也有重要甜影响。鸟结构变化：个铜人已成商品住邮宅购买主体蔽一、房地产投污资完成额中住文宅投资持续快芳速增长，占比贸不断提高遵光房住宅投资是我澡国房地产开发关投资的主体。细从房地产投资醋完成额的增长议态势看轿，弊199棒7男年以后房地产要开发投资的持鱼续快速增长主查要是由住宅投挡资的快速增长散拉动的革。蓝1998-2车00缎5却年期间住宅投趴资年度增长率炒均细在级2兔1屿％以上、年均蒙增速高不达削27.5俊3让％。与住宅投统资的持续快速掏增长相对应浪，绣1995-2胆00丛5响年期间住宅投更资在房地撕产开发投资中衰所占比重呈不逐断上升趋势，担从面199硬5肺年序的云55.7程8盲％提高侄到飞200辞5酒年蛙的乎68.3钥3况％。桐二瓣、西自地产投资资金棵主要来自国内膜贷款、自筹资睛金和定金与预誓售款等其他资拖金拣筒青国内贷款在房莫地产开发投资菜资金来源中所未占比重比较稳避定雁，启1995-2抄00猪3蜘年期间介亡于境19.09-室23.8骂7白％之间句，辨200蛛3女年以后有较大体幅度下降泰，郊200耳4金年降电为筹18.哪4娘％市，胳200穷5沾年进一步下降镰到搂18.1厉1报％。自筹资金独所占比重宜在爷199宰5指年以后有较大少幅度提高，习从旗199留6武年忠的备21.碑1部％提高吐到愉200功5驳年根的股33.2铺4戏％。定金及预骂售款等其他资肉金占房地产投带资资金来源的着比重最高、且串呈上升趋势情，勤199拳7劫年占比只滔有暖38.1蝶1盖％巩，病200叼1捕年提高岂到棚47.6裹9桂％统，内200端4性年进一步提高叔到迫49.8屿7凤％扮，陵200趣5妄年回调听到举47.3锋8渗％。此外，利广用外资米在黑199感7走年以前曾是房遣地产投资的重店要资金来源拌，床1995-1翻99帝7穗