这年3月廊坊市场前景分析

这年3月廊坊市场前景分析第2页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析■廊坊城市的战略地位4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第3

页万科27年42城，成就32万人居梦想，作为房地产行业的领跑者，目前主要开发一、二线城市，进驻被誉为“京津走廊上的明珠”的廊坊市，有着广阔的发展前景。城市印象——战略地位河北·廊坊第4页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第5页“京津走廊明珠”、“联京津之廊、环渤海之坊”廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”.曾获得“国家环保模范城市”、“国家园林城市”、“全国绿化模范城市”和“国家节水型城市”荣誉称号.城市印象——城市历史第6页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■城市历史■城市名片■城市规划■重点事件

小结第7页天下第一城城市印象——城市名片

名胜类“天下第一城”建于香河县安平镇，这是一座外仿明清时期都城北京之风貌，内集华夏古今文化之精华的仿古建筑。融度假、观赏、娱乐、购物、餐饮、住宿为一体。

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页廊坊的传统饮食以冀菜中的冀中南派为主，选料广泛、制作精细，注重色香味俱全，最具代表性的菜肴有：三河豆腐丝、香河肉饼、永清“胡记”烧鸡等。以冀中南派为主，“香河肉饼”闻名中外

美食类城市印象——城市名片第9

页东方大学城是由北京市外企服务总公司投资兴建的高校密集型教育基地。建筑面积达780万平方米，未来的东方大学城不仅是教育城,更是人才城、科学城、产业城、生态城、旅游城。东方大学城

教育文化类城市印象——城市名片第10页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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小结城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心；8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。廊坊地处北京、天津两大城市之间，目前处于高速发展期，未来将建成一座充满生机和活力的新兴城市。

城市总体布局“8+2”发展规划环首都经济圈主城区城市规划城市印象——城市规划

城市主城区规划城市印象——城市规划城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。●八中心市民中心：生态高效商务中心：都市风情会展中心：展示城市信息交流休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力商业中心：城市客厅不夜城交通枢纽中心：城市门户零换乘龙河次中心：配套城南广阳区安次区13

城市产业空间规划京津冀城镇群重要区域中心市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”的城市定位。在坚持市区“小三点（主城区、开发区、万庄新城区）组团”城市空间布局的基础上，积极谋划“大三点（市区、永清、固安）组团”的城市群空间布局结构。在突出中心城区示范带动作用的同时，加快构筑“两带（环北京天津产业带）一轴（中部特色产业轴）一中心（廊坊市区）”多园支撑、集群发展的产业格局。城市印象——城市规划第14页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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小结第15

页城市印象——重点事件廊坊大捷，是中国近代史上撼人心魄的一次重大战役，是整个义和团运动期间最具深远历史影响的大事。在这次战斗中，中国人民敢于和敌人血战到底的英勇气概震惊了世界。1900年6月10日，俄、英、美、日、德、法、意、奥八国拼凑2064名官兵组成联军，在英国海军中将西摩尔的率领下，从天津出发，原计划当天下午到达北京，但是在廊坊一带遇到了义和团的奋力阻击。廊坊大捷一役，从11日开始到18日结束，共打死八国联军62人，负伤332人。义和团、清军、平民群众死伤近千人。西摩尔事后回忆说：“如果义和团所用武器是近代枪炮，那么，我率领的联军必定会全军覆灭”。廊坊大捷廊坊大捷遗址

廊坊大捷第16页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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小结第17页城市印象——小结关键词：教育文化名城、城市高速发展、新型产业崛起、房地产升值潜力较大廊坊县城区域房地产市场发展较快，周边各区县发展相对较慢；城市交通网络发达，目前在建的京台高速将带动廊坊房地产价格提升，升值潜力大；北京浙商移师廊坊，打造“巨无霸”新城，将带来大量住房需求。第18页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第19

页人均GDP进入稳定发展期，以改善型需求为主。城市宏观环境分析——经济发展数据来源：2005-2009年廊坊经济统计年鉴宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系05-09廊坊人均GDP变化情况20数据来源：廊坊2006-2010年经济统计年鉴居民收入稳定提升、消费水平趋于理性。城市宏观环境分析——经济发展第21页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第22页城市宏观环境分析——人口发展全市总人口趋于平稳，城市化率近年加剧明显。数据来源：2006-2010年廊坊经济统计年鉴第23页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结24北京新机场、京廊轻轨、京沪高铁、密涿高速、京台高速等重大基础设施的规划建设，将极大提升廊坊的城市价值。

城市交通城市宏观环境分析——交通发展京沪高铁：北京到廊坊只需20分钟,加快与北京交通对接廊沧、京台、密涿支线、密涿（廊坊至北三县段）等高速公路。首都第二机场围绕新机场将在固安、广阳区西部、大兴区南部形成空港城。第25页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第26页城市宏观环境分析——资源发展社会固定资产投资近年有所下降，较石家庄等二线城市发展相对落后。数据来源：2006-2010年廊坊经济统计年鉴

资源发展较缓，较其他城市落后第27页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■经济发展■人口发展■交通发展■资源发展■小结第28页城市宏观环境分析——小结关键词：居民收入稳步提升，消费能力日趋理性，房地产进入高速发展阶段。城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；居民消费能力日益加强，消费趋于理性，以投资改善性居住为主；资源发展迅速，交通设施发达，城市化率加剧。第29页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象3、城市房地产市场分析4、重点个案分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■土地市场■住宅市场■市场小结城市房地产市场分析——土地市场城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）1619151713212022231885137122964111424251026272829303131323233城区住宅楼面地价区间集中在1400-1800元/平米，容积率以2.0左右的产品居多城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃。城市房地产市场分析——土地市场32城市房地产市场分析——住宅市场整体市场格局划分较明显，存在一定梯次特征广阳区：110-130平米三居产品为市场主力城市新区，高认知度安次区：70-90平米两居产品为市场主力老城区，认知度有限广阳区安次区第33页城市房地产市场分析——住宅市场

销售面积和竣工面积数据来源：2007-2009年廊坊经济统计年鉴第34页房地产价格（数据来源：廊坊房地产网）城市房地产市场分析——住宅市场价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，廊坊正在经历起步的快速发展阶段，同时也受京津地区高房价的强烈辐射影响。城市房地产市场分析——住宅市场廊坊在售项目小结客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户主。客户需求：改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等。多次置业（少量）：投资房、其它目的性购房等；首置（大量）：婚房、高性价比房、外来人员定居房等。客户年龄结构：以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。城市房地产市场分析——住宅市场区域客群市场分析客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。客户职业构成：改善：私营业主、下县老板、管道局及管道公司员工、政府部门工作人员及部分事业单位从业人员等。首置：公司职员、公务员、医生、教师、银行人员、其他普通工人等。客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。城市房地产市场分析——住宅市场市场客群结构偏低收入人群中等收入人群高收入市场主力客群管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等；——年收入20万以上公司职员；普通工人；小商贩等；——月收入3000元以下各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等；——月收入3000-10000元城市房地产市场分析——住宅市场市场客群需求分层城市房地产市场分析——住宅市场当前调控下的营销政策法规按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；

二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；

三套房，不提供按揭。其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。

一次性付款不受限制。

城市房地产市场分析——住宅市场房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛，总体发展趋势向好。土地交易活跃，土地价格不断上升，项目规划指标均衡。住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。市场格局划分明显，存在明显梯度。市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。城市房地产市场分析——小结关键词：房地产快速增长期，刚性需求旺盛，价格增长趋势明显第42页2、城市宏观环境分析前言·城市准入研究的意义Contents

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城市印象4、重点个案分析3、城市房地产市场分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议■重点个案分析■小结豪邸坊——安次首个多元化项目重点个案分析——豪邸坊项目信息项目规划（分两期开发）：一期为靠项目东侧的5栋楼：2、3、5、7、9、13号楼。2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2010年5月首次推盘。二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓，已规划完毕。项目中有少量底层沿街商业。产品情况：一期5栋楼：2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为2～3个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大户型产品。二期是7栋板楼产品设计与一期一致，不再有LOFT产品，而另外2栋酒店式公寓户型面积为40-50平米为主。重点个案分析——豪邸坊70-73平米两居，户型方正典雅，功能分区明确，布局合理，南北通透。有赠送面积。117-130平米三居，户型方正典雅，南北通透，主卧室大转角观景窗，功能分区明显。重点个案分析——豪邸坊100-114平米三居，主卧室大转角观景窗，户型方正，空间利用合理。100-106平米三居，功能分区合理，南北通透，主卧室大转角观景窗。重点个案分析——豪邸坊东日瑞景重点个案分析——东日瑞景项目信息地处北外环沿线，交通便利，周边配套成熟，典型的临环线成熟社区东日瑞景市第一实验中学十四中

颐和家苑交通永兴路与北外环南侧交叉处西南侧，永兴路-=东,裕华路西东与“五星级温泉度假村”相邻，南依供电局文体活动中心，北是华为配套生活区，西是武警学院的頣和家苑。本身配套18号楼带底商。20号楼南侧为1栋商业楼。小区内设有双语幼儿园一所、大型超市、菜市场等。周边配套教育资源蓝天艺术幼儿园、河北工业大学、廊坊师范学院、市第一实验中学、十四中、第九小学等。商业福星隆超市、天都大酒店。医疗资源市中医院、博爱儿童医院、建安医院等。市第一实验中学河北工业大学天都大酒店市中医院建安医院重点个案分析——东日瑞景东日瑞景-分期开发，规划上将打造商业、公寓、住宅等为一体的综合体二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F11F一期盛唐规划分期：总共分为二期一期为东区盛唐：一期总栋数22栋，15栋住宅楼（其中11号楼底三层为商业）、1栋商业、1栋公寓楼、1栋幼儿园、4栋停车场。一期15号楼为公寓楼，层高4.8米，可隔为二层使用，且为70年产权。一期商业100-200平米的小单元。一期5号楼为5层，1-4号、7号楼、12-14号楼为6层，其余都为11层楼。房屋套数1277套。二期为西区盛世：二期规划为15栋住宅楼，分别为5层、6层和11层。重点个案分析——东日瑞景东日瑞景-建筑和园林设计皆为中式风格，和谐统一，仿皇家园林的设计，提升项目的尊贵感多层单体建筑设计天津中怡设计和德国G+P建筑师事务所联合设计。整个小区的设计理念上依照中国传统文化中“负阴抱阳”的居住理念。多层住宅采用青灰色瓦屋面的坡屋顶，山墙上端加了古铜色的花格装饰架。高层在顶部做了具有传统意味的扇形窗户，以及在入口处用现代的手法以简化的唐朝屋顶来突出本小区的风格定位。小高层单体园林设计：园林风格为中式（仿皇家园林设计）。在盛唐、盛世两区的中心位置分别围合成两块完整的集中绿地、长安广场和开元广场；区内还将象征财富的龙河之水蜿蜒引入小区，贯穿小区东西两端。盛唐主入口广场分别以20米宽的盛唐大道延伸至长安广场，长安广场周围有太白醉酒雕塑、儿童活动广场、华清池、贵妃亭、太平广场等景观小品。重点个案分析——东日瑞景东日瑞景-主力户型为80多平米二居，布局紧凑、南北通透、功能分区、附带飘窗，舒适度较高。厨房37㎡1室1厅1卫阳台飘窗厨房50㎡1室1厅1卫85㎡2室2厅（15号楼）公寓层高4.8M，隔为两层：底层大面积客厅，带独立卫生间；上层为卧室，带一个独立衣帽间；底层、上层全为北向采光；非独立厨房，与客厅一体。普宅层高2.8M：卧室带南向独立阳台；客厅带南向飘窗；卫生间为暗卫；非独立厨房，与客厅一体。主力户型80多㎡

2居：主卧室带南向独立阳台；北向次卧带飘窗；独立厨房北向采光；大面宽客厅南向采光；暗卫。重点个案分析——东日瑞景东日瑞景-24小时保安巡更，地面辐射采暖等均显示出物业高水准服务社区内设有24小时保安巡逻、电子监控系统以及单元电子可视系统。小区内采用地板辐射式采暖，这种采暖方式使整个地板均匀热辐射，房内的温差小，给人脚暖但头不热的舒适感觉，这正符合人体生理需求。地板辐射采暖物业服务重点个案分析——东日瑞景紫金华府——城市中心地带经典高档社区重点个案分析——东日瑞景123567891011121315主入口10-11层10-11层9-11层11层车库出入口9层9-10层11层9层11层9层9层9-10层2层2层9层一期9栋1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、11#、12#板楼；二期4栋5#、10#、13#、15#板楼（无4#和14#楼）；1#、2#、3#、5#、10#、15#楼底下2层为商业，模式为开发商自营及对外销售共存；产品情况：项目均为一梯两户主力户型90-135平米的两居三居；规划情况（分两期开发）重点个案分析——东日瑞景主力户型南北通透，布局紧凑，得房率高达89%，舒适度较高主力两居A：布局细致，功能细分，南北通透；主卧客厅采光好。主力两居B：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；主卧客厅均有南向阳台，客厅空间大。主力三居：功能分区合理；主卧客厅均有南向阳台。重点个案分析——东日瑞景阳光逸墅重点个案分析——阳光逸墅幼儿园商业街一期二期规划分期：共分二期13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595套。以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层。一期1000户，为南侧的1-7号楼。二期为北侧的8-13号楼。园林风格：中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑设计，小区内设计了主次两条景观轴线。主轴为南北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点；次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。拥有2万平米水系。建筑设计：以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。首层大堂墙面为大理石。外立面底四层是外挂石材，以上是涂料。重点个案分析——阳光逸墅主力户型均为双阳台设计，尽量多做飘窗、赠送书房，附加值高。卫生间，干湿分区，舒适度高。110平米3室2厅1卫1厨

阳台飘窗飘窗飘窗卫生间北向阳光房带飘窗；南向大尺度阳台南北向的主次卧均带飘窗；卫生间干湿分区；72平米1室2厅+阳光书房（赠送）阳台飘窗70平米送7平米，85平米送9平米；卫生间干湿分区；明厨，主卧带飘窗；双阳台设计；主客厅与阳光书房相连；重点个案分析——阳光逸墅紫薇天怡（盛德花园四期）重点个案分析——阳光逸墅N41424039302926超市282725242335363738313233222120191817151643454846写字楼5150491112542316789101314商业楼办公楼52一期二期四期三期五期规划分期：共分五期一期为1-19号楼，19栋南北通透6层板楼，约800户，已于2007年售罄；项目二期和三期约17栋住宅楼，为20-28号楼和43、45、46、48-52号楼，约700户，于2008年售罄；盛德花园·紫薇天怡是第四期，2010年6月售罄，为水系景观四周的七栋塔楼，均为21层，2梯8户，共1176户。五期为地块西侧6栋住宅、写字楼、超市、办公楼。其中29、30号楼为1梯2户，3个单元，6层板楼；39-42号楼，均为高低不等的板楼，其中2个单元为6层，1个单元为11层，约300户。重点个案分析——阳光逸墅主力户型阳台、飘窗多，外加节能环保技术，附加值高阳台阳台飘窗卫生间飘窗卫生间飘窗飘窗飘窗飘窗阳台阳台厨房95㎡二室二厅布局紧凑，功能分区合理，南北通透；南北向双阳台