房地产工程项目管理及成本控制

/房地产工程项目管理及成本限制管理和成本限制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及限制主要包括四个方面：合同限制、预算厦资金限制、供材管理、工程竣工财务决算和后评价管理。前三者最终目的是用来刚好、精确地反映工程成本的预算限制及执行状况，尽量避开预算外支出，为进一步限制成本供应标准和限制手段。前三者中，以预算及资金限制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算和后评价管理是为以后的工程项目管理供应阅历教训，有利于工程项目管理水平的提高。一、合同限制合同限制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同限制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的状况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同限制作为成本和资金限制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。（一）合同会签。合同限制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签起先，财务在合同会签中侧重合同资金的支配，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的支配，要和公司现有资金和将来资金支配相统一，避开合同管理和资金管理脱节。选购 工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避开合同管理和工程管理不协调。（二）建立合同台账并刚好登记。要结合房地产开发企业的实际状况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总量的确定）、付款状况等进行详细记录。在合同的执行过程中，各部门要刚好沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行状况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货状况、质量状况等信息，并刚好登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要和财务部门刚好沟通，核对款项支付状况，增加合同限制作用。（三）编制合同报表。合同管理部门要定时编制合同执行状况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面驾驭工程项目的合同执行状况。对于须要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。二、预算及资金限制对一个工程项目来说，成本限制至关重要。许多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到限制标准的作用，导致成本失控，资金惊惶。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点限制。（一）预算编制。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本限制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交和财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量和工程预算主体内容相一样，以便日后能和工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和限制；并为事后的阅历总结和新开发项目的成本管理和限制供应参考和标准。（二）预算及资金限制。在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计依据已有财务信息及预算数进行核对，能马上确认是否应当支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能精确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必需满足“先产生相关的信息流，再由信息流确定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以实行以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否依据合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金支配支配并报主管领导，这样使每一次付款都能快速而有效地处于限制状态中。三、供材管理为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都接受由甲方供应主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而奢侈的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管和财务部门脱节，在和施工方的结算中核对困难，往往最终不了了之。（一）材料的选购 及保管。首先从材料部门应当作好材料的管理，甲供材须依据工序及施工进度支配进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，驾驭建材市场价格变更规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，削减搬运及损耗。（二）材料的领用。在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商干脆将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应刚好将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门进行结算。（三）甲方供材的核算。甲方供材的核算涉及和供货商的材料结算及和施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应依据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的状况，要同时记录应付供货商的材料款。（四）甲方供材的核对。甲方供材的核对包括材料管理部门和施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门和财务部门的定期对账。单据的刚好传递将会降低核对的工作量，定期核对也会削减工程决算阶段的核对难度，可以更精确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，削减在和施工方的结算中因材料不清引起的纠缠。四、工程竣工财务决算和后评价管理由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观缘由，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。假如在前期有了良好的合同管理、预算限制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。（一）工程竣工财务决算。1.工程竣工结算。和施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工财务决算的前提和保障。依据施工合同及有关文件，核准工程结算范围，核准甲供材料及分包项目的结算处理方式。对于项目未完工程及未做的工作内容、现场监理未确认的签证内容、质量达不到要求的项目应予剔除；严格审查定额运用是否按合同及政策规定执行；严格审查是否按规定计算材料的超欠供及差价；严格审查费用项目内容及其计取。2.工程竣工财务决算。工程竣工结算完毕，就可以进行财务决算工作，确定整个工程项目造价。主要工作内容就是依据工程结算报告、合同台账将未支付的款项人账，分析工程管理费用支出，编制工程竣工财务决算报告。（二）后评价。目前，工程竣工后做后评价工作的企业很少，后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目预算限制和管理的总结。一般来说，应做好两方面的工作，提高项目的管理水平。1.建立数据库。整理、分析项目管理的各项数据资料，分析影响工程限制的各项因素，作为日后开展工程项目管理的参考依据。2.总结阅历，改进不足。项目竣工后，应当细致总结项目管理在不同环节间的有效连接以及项目管理变被动为主动限制的阅历，并分析自身在项目全过程的预算限制和管理中的欠缺，查找缘由并在以后的工作中加以克服。综上所述，企业要针对项目建设过程各个阶段的限制和管理的特点，运用组织上、经济上、技术上的手段和方法，有效地限制工程项目成本，保证项且在满足须要的状况下，尽可能地削减投入，最大限度地提高收益。房地产开发的十个步骤（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否精确地反映了市场的须要，将确定将来整个房地产项目开发的成败。这须要房地产开发商细致探讨房地产市场的变更趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性探讨是房地产项目开发的其次步，也是特殊关键的一步开发商提出了设想，但这种设想原委有没有真正的市场前景，须要进行可行性探讨。可行性探讨是房地产项目开发不行缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意赐予资金支持都须要参考可行性探讨的结果。进行可行性探讨，就可能有两种结果：一是可行性探讨表明这个设想不行行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程事实上就结束了；二是可行性探讨表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以始终进行到最终的阶段。目前，在我国忽视可行性探讨，或者将可行性探讨当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当深厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，须要政府细致对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是全部建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事务层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在事实上，从原土地运用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地运用权的规定运用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场须要的重要一步依据项目的规模，设计的详细工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个详细步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备和材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，须要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑限制高度、停车位个数等）。房地产开发商依据规划设计通知书，托付有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地运用权后的第一步在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就须要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还须要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地运用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商须要制定资金运用支配，然后以此为基础确定所须要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期