房地产开发企业会计核算方法20230501

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房地产开发行业会计核算方法

根据《企业会计制度》、《企业会计准则》、《增值税管理条例》，以及集团公司财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算方法。

第一章会计核算的一般规定

第一条会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。其次条会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、权责发生制原则、提防性原则、重要性原则、实质重于形式原则。

其次章会计科目使用说明

第三条会计科目的设置、名称及具体使用方法，执行《企业会计准则》规定。本核算方法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目，略述在使用上一致的会计科目（可参见《企业会计准则》）。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际状况自行增设或减少某些会计科目。第四条资产类科目一、“现金〞科目

本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项，应及时送存银行，在“银行存款〞科目核算，不在本科目核算。

企业必需设置“现金日记账〞，依照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了，应根据登记的“现金日记账〞结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金短少或溢余，应通过“待处理财产损溢〞科目核算，待查明原因后进行处理。月份终了，“现金日记账〞的余额必需与“现金〞总账科目余额核对相符。

二、“银行存款〞科目

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本科目核算企业存入银行的各种存款，按银行账号设置明细账，其借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在“其他货币资金〞科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款〞科目核算，不在本科目核算。

企业应当设置“银行存款日记账〞，依照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了应结出余额。“银行存款日记账〞应定期与“银行对账单〞核对，至少每月核对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必需逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调理表〞调理相符。月份终了，“银行存款日记账〞的余额必需与“银行存款〞总账科目余额核对相符。

销售回款利用POS刷卡业务执行，原则上POS刷卡收入直接计入公司帐户，如根据银行需要设定的个人POS业务，视同银行存款纳入银行帐户管理

三、“其他货币资金〞科目

本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金，应设置“外埠存款〞、“银行汇票存款〞、“银行本票存款〞、“信用卡存款〞、“信用证保证金存款〞、“存出投资款〞等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账，期末借方余额反映企业实际持有的其他货币资金。

四、“短期投资〞、“短期投资跌价准备〞、“长期股权投资〞、“长期债权投资〞、“长期投资减值准备〞五个科目

按《企业会计准则》有关投资的规定进行核算。五、“应收票据〞科目

本科目核算企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票，期末借方余额反映企业持有的商业汇票票面价值和应计利息。

六、“应收股利〞科目

本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的利润，应按被投资单位设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的现金股利或利润。

七、“应收利息〞科目

本科目核算企业因债权投资而应收取的利息，企业购入到期还本付息的长期债券应收的利息，在“长期债权投资“科目核算，不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的债权投资利息。

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八、“应收账款〞科目

本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等，应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不同单位（客户）设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的账款，期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。

因购买商品房一般可以通过申请银行按揭贷款方式筹措购房款项，对以开发商品房住宅、写字楼为主的企业，其应收账款一般较少，企业也可不单独设置本科目，而通过“预收账款〞科目核算。为了规范统一科目，我们一致用“应收账款〞核算。

分录：签订合同、开具发票时借：应收账款——×××现金（银行存款）贷：主营业务收入

贷：应交税费-应交增值税-销项税额九、“其他应收款〞科目

本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，包括已不符合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。本科目应按不同的债务人设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的其他应收款。

核算的内容主要有：（一）个人借款；

（二）应收的各种赔款、罚款；（三）应向职工收取的各种垫付款项；（四）集团内部单位往来；（五）存出保证金

（六）已不符合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款；（七）其他各种应收、暂付款项。

企业拨付用于投资、购买物资、预付工程款的各项款项，不能在本科目核算。因客户违约造成公司垫付客户月供的款项，在本科目（七）核算。十、“坏账准备〞科目

本科目核算企业提取的坏账准备，本公司原则上不计提坏帐准备。十一、“预付账款〞科目

本科目核算企业依照购货合同、工程承包合同规定预付给供应单位、施工单位的款项，应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，反映企业尚未补付的款项。

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因房地产项目开发周期一般比较长，配套项目较多，对同一施工单位的付款次数、结算次数较多，为了全面反映工程付款、结算状况，与其往来业务应归口在本科目核算。

根据税法规定，所有工程款在支付时应由施工方开具相关的合法票据及发票，否则不得支付款项。故在支付进度款时必需取得对方的发票方可支付款项，工程结算时必需全部获得相关的结算金额的发票，质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。

分录：

（1）支付进度款并获取发票：

A：借：预付帐款-*单位

贷：银行存款

B：借：开发成本-*项目内容

借：应交税费-应交增值税-进项税额

贷：应付帐款-单位

（2）支付结算款并获取发票：

A：借：开发成本-结算金额余额借：应交税费-应交增值税-进项税额

贷：应付帐款-扣除质保金后的应付款金额-单位贷：其他应付款-质保金-单位

B：借：应付帐款-挂帐金额（帐面金额）

贷：预付帐款-挂帐金额（帐面金额）贷：银行存款

（3）支付质保金

借：其他应付款-质保金-单位贷：银行存款

如有确凿证据说明其不符合预付账款性质，或者因供货单位（施工单位）破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。

分录：借：其他应收款——预付账款转入

贷：预付账款。

各单位至少每季度与往来单位对账一次。

十二、存货类科目

（一）房地产开发企业存货的分类：

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1、原材料类存货：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，包括各种甲供材料。甲供材应完善材料的购买入库、出库等手续。

2、设备类存货：指用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。

3、产成品类存货：指各种已完成开发并已验收合格，可以交付使用或对外销售的各种土地、房屋等开发产品。由开发成本结转形成。

原则上本公司存货仅指由开发成本结转部分，材料及设备实施“零〞库存，会计报表中的存货为“开发成本〞、“开发间接成本〞期末余额。

（二）具体存货类科目1、“低值易耗品〞科目

本科目核算企业库存的低值易耗品的实际成本。单位价值在100元以上，1000元以下的各种使用年限在一年以上的在使用过程中保持原有实物形态不变的实物资产为低值易耗品，对领用低值易耗品采用一次摊销法，应按领用部门和个人设置领用台帐。在核算时必需通过此科目归集核算。

分录：

A借：低值易耗品——分类

贷：银行存款（现金）

B借：管理费用——办公费开发间接成本——（）贷：低值易耗品——分类

2、“库存商品〞科目

本科目核算企业全部自有的库存商品。本科目期末借方余额反映企业各种库存商品的实际成本。房地产企业的库存商品主要指已经竣工验收的可以单独销售的各类不动产，包括已经开发完工的土地、已经竣工验收的住宅、写字楼、厂房等。房地产库存商品分类可为土地、住宅、厂房等，住宅又可分为高层住宅、低层住宅、别墅等。如住宅等按建筑面积计价销售，数量单位可为平方米；如不计建筑面积（层高在2.2米以下）的车库，数量单位可为个；如厂房按栋、组、套等计价销售，数量单位可以为栋、组、套等。

原则上本科目不进行核算，只有在项目全部开发完成，单位成本已按要求全部分派到位，相关手续全部办理完毕，且项目销售率达到90%以上。其剩下的房产可单独计价计入库存商品。

3、“出租开发产品〞科目

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本科目核算自持物业中用于出租经营的土地和房屋等开发产品，下设“出租产品〞和“出租产品摊销〞两个二级科目。开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同后，按土地和房屋的实际成本，转入“出租开发产品—出租产品〞科目，按其耐用年限分期平均摊入成本。对外销售出租开发产品，按出租产品的余值借记“主营业务成本〞，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品—出租产品摊销〞，按出租产品原价贷记“出租开发产品—出租产品〞。自持物业中用于自己经营办公的房屋，按税法要求转入固定资产。

4、“周转房〞科目

本科目核算用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋，下设“在用周转房〞和“周转房摊销〞两个二级科目。周转房投入使用时，按实际成本，从“库存商品〞科目转入“周转房—在用周转房〞科目，按其耐用年限分期平均摊入受益开发项目的征地拆迁成本。发生的周转房维修费直接计入有关项目的开发成本。对外销售周转房商品，按周转房的余值借记“主营业务成本〞，按累计已提摊销额借记“周转房—周转房摊销〞，按周转房原价贷记“周转房—在用周转房〞。

（三）发出存货按移动平均法计价。十三、“待处理财产损溢〞科目

本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值，设置“待处理滚动资产损溢〞、“待处理固定资产损溢〞明细科目。

十四、“固定资产〞科目

本科目核算企业固定资产原价。固定资产是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的单位价值在1000元以上的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在1000元以上，并且使用期限超过1年的，也应当作为固定资产。性质上属于固定资产，但价值不足1000元的，也在本科目核算。

核算固定资产后续支出的操作要点：

《企业会计准则——固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，假使使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。

在具体实务中，对于固定资产发生的以下各项后续支出，寻常的处理方法如下：（一）固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。

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（二）固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。

（三）假使不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。

（四）固定资产装修（如房屋、建筑物装修）费用，符合上述原则可予资本化的，应当在“固定资产〞科目下单设“固定资产装修〞明细科目核算，并在两次装修期间、租赁期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。假使在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修〞明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出。

（五）融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用合理的方法摊销。

（六）经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“经营租入固定资产改良〞科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法摊销。

我公司统一用“长期待摊费用〞科目核算

税法规定，符合以下条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。十四、“累计折旧〞科目

本科目核算企业固定资产的累计折旧。对固定资产折旧年限和残值率的规定可根据会计准则要求或税法要求确定，一经确定不得随意更改。

十五、“在建工程〞科目

本科目核算企业自建自用工程发生的实际支出，包括需安装设备的价值。十六、“固定资产清理〞科目

本科目核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产价值及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等。

十七、“未确认融资费用〞科目

本科目核算企业融资租入固定资产所发生的未实现融资费用，期末借方余额，反映企业未实现融资费用的摊余价值。

十八、“无形资产〞科目

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无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。

企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，依照实际支付的价款，借：无形资产——土地使用权——×××土地贷：银行存款并按本制度规定进行摊销；房地产企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本（该项土地开发自建自用房时将账面价值转入相关在建工程），借：生产成本贷：无形资产。

十九、“投资性房地产〞科目

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产，按成本模式计量。1、形成可独立使用的房产借：投资性房地产——**贷：开发成本——**

贷：应交税费-应交增值税-进项税转出？2、取得收入

借：现金（银行存款）贷：其他业务收入

贷：应税税费-应交增值税—销项税3、折旧

借：其他业务成本贷：累计折旧第五条负债类科目一、“短期借款〞科目

本科目核算企业借入的期限在１年以内的各种借款。借款利息的计提，应通过“预提费用〞科目，借款利息符合资本化条件的，计入相关项目的成本。

二、“应付账款〞科目

本科目核算企业因购买材料、商品、接受劳务供应等而发生的债务，应按往来单位（供应商）设置明细户。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。假使形成的一笔应付账款是带有现金折扣的，应付账款入账金额应按不扣除折扣的金额记账，获得的现金折扣，冲减财务费用。某些应付账款由于债权单位撤销或其他原因无法支付或无需支付，应计入“营业外收入〞。

“应付帐款〞科目的核算，结合“预付帐款〞进行相应账务处理。三、“预收账款〞科目

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本科目核算企业因销售房屋、转让土地、代建工程而预收的款项等，贷方反映预收的款项和客户补付的款项；借方反映应收的款项和退回多收的款项；期末贷方余额，反映尚未结清的预收款项，借方余额反映应收的款项。

房地产销售一般交易金额较大，交易周期较长，客户可以分期付款，房地产企业的预收账款寻常较多。对于成片、成组销售的厂房、写字楼等，本科目可以按客户单位设置明细账；对于开发大型的住宅项目，其客户众多且多为个人，同一客户可能购买住宅、车库、商铺等多个物业，假使按客户姓名设置明细账，则日常录入和查询不甚便利，这时应按所售物业的名称编号设明细账。

四、“应付职工薪酬〞科目：

分别核算企业职工工资、职工福利费、社会保险等支出，按《企业会计准则》执行。

五、“应交税费〞科目

本科目核算企业应交的各种税金及税费附加，如营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、城市建设维护税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税、教育费附加、防洪基金、残疾人保障基金等。印花税和耕地占用税依照规定一次纳税，不需要通过此科目。

房地产企业的转让土地使用权、销售不动产按规定应交的营业税、土地增值税、城市建设维护税、教育费附加计入主营业务税金及附加，房产税、土地使用税、印花税计入管理费用，耕地占用税等计入土地成本。

一般纳税人计税会计分录（增值税）

1、销售货物

借：银行存款（现金）贷：预收帐款——**

贷：应交税费-增值税-销项税2、支付劳务或材料

借：开发成本——**贷：银行存款（现金）

贷：应交税费-增值税-进项税3、支付税费

借：应交税费-增值税-已交税费贷：银行存款（现金）小规模纳税人会计分录（增值税）1、销售货物

借：银行存款（现金）贷：预收帐款——**

贷：应交税费-增值税-销项税2、支付劳务或材料

借：开发成本——**

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贷：银行存款（现金）3、支付税费

借：应交税费-增值税-已交税费贷：银行存款（现金）

其他税费核算方式按原会计核算方法。

六、“其他应付款〞科目

本科目核算企业除了应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收款项。本科目应按应付和暂收款项的类别和单位或个人按置明细账。房地产企业因协助客户办理按揭贷款、代办产权等而代房地产局、银行、公证处等单位向客户收取某些款项，为了便于分析客户的交款状况，应按交款客户结合委托收款单位设明细账。

其他应付款设置二级科目分别核算相关往来。七、“预提费用〞科目

本科目核算企业依照规定从成本中预先提取但尚未支付的费用。

房地产项目的实际开发成本，只有在整个项目竣工结算后才能确凿计算得出，而房地产项目一般工程周期长，实行分期开发，各项工程竣工有先后，工程结算过程耗时较长，为了及时结转销售房屋的开发成本，房地产企业会较多使用“预提费用〞科目，寻常期末余额较大。例如，住宅已经竣工交付，但公共及配套设施、基础设施尚未完工，或者工程尚未结算，暂时不能计算出所售住宅的实际成本，这时就要合理预计住宅的工程成本，可以依照项目工程预算中预计的住宅单位成本作为销售成本价格。发生工程费用，一般按工程项目、工程成本大类、成本细项计入工程成本，而预提成本一般只按工程项目成本大类进行，不必要也很难合理地明确至各个成本细项。

按常规，一项费用预提后，实际发生费用时应冲减预提费用。但为了便于连续、总体地统计、分析工程项目成本发生状况，寻常在发生工程费用时并不马上冲减预提费用，而是继续计入生产成本，这样，就可能造成企业在某个会计期间的资产（生产成本）和负债（预提费用）会虚增金额，为了消除此因素对财务状况的不实反映，应于每半年度对生产成本清理一次，并分析冲减预提费用。

预提费用的计提金额与比例，应参照当地税务部门在核算所得税及清理土地增值税时所依据的相关法律文件。

八、“长期借款〞科目

本科目核算企业向银行或其他金融机构借入的期限一年以上（不含1年）的各项借款。房地产行业是一个资金密集型行业，企业因开发项目需要，一般会争取银行的贷款支持，且贷款期限一般在一年以上，即房地产企业一般都有长期借款。借款费用符合以下资本化条件的，应计入工程成本，而不计入财务费用：

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第四章会计报表及会计报表附注

第十一条会计报表及会计报表附注参见《企业会计准则》。第十二条集团公司要求提供的会计报表：一、资产负债表二、利润表

三、现金流量表（年度）四、管理费用明细表五、营业费用明细表六、项目开发成本支出明细表七、应收账款明细表八、预付账款表细表

九、其他应收、应付等往来报表十、其他集团公司需要的报表附录一

企业会计科目名称和编号

顺序号编号（根据电算化实际调整）名称

一、资产类

11001现金21002银行存款31009其他货币资金

100901外埠存款100902银行本票100903银行汇票100904信用卡100905信用证保证金100906存出投资款

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41101短期投资

110101股票110102债券110103基金110110其他

51102短期投资跌价准备61111711218112291131101133113301113302111141121151131161141201151211161221171231181232191241201243211244221251231261241271251281261291271301281401140101140102应收票据应收股利应收利息应收帐款其他应收款单位个人坏账准备预付账款应收补贴款物资购买原材料包装物低值易耗品材料成本差异自制半成品库存商品商品进销差价委托加工物资委托代销商品受托代销商品存货跌价准备分期收款发出商品待摊费用长期股权投资

股票投资其他股权投资

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291402长期债权投资

140201债券投资140102其他债券投资

301421长期投资减值准备311431委托贷款

143101本金143102143103321501331502341505351601160101160102160103160104361603371605381701391801401805411815421901431911191101191102

452101462111472121482131492141利息减值准备

固定资产累计折旧固定资产减值准备工程物资专用材料专用设备预付大型设备款

为生产准备的工具及器具在建工程在建工程减值准备固定资产清理无形资产无形资产减值准备未确认融资费用长期待摊费用待处理财产损溢

待处理滚动资产损溢待处理固定资产损溢二、负债类

短期借款应付票据应付账款预收账款代销商品款

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502151应付职工薪酬512161应付股利522171应交税费

217101应交增值税

21710101进项税额

21710102已交税金

21710103转出未交增值税21710104217101052171010621710107217101082171010921710110217102217103217104217105217106217107217108217109217110217111217112217113217114

532181218101218102218103218104218105218106542191减免税款销项税额出口退税进项税额转出

出口抵减内销产品应纳税额转出多交增值税未交增值税应交营业税应交消费税应交资源税应交所得税应交土地增值税应交城市维护建设税应交房产税

应交土地使用税应交车船使用税应交个人所得税教育费附加防洪保安基金残疾人保障基金其他应付款单位个人客户代收代付社会保险工会经费预提费用

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552201待转资产价值562211预计负债572301长期借款582311应付债券231101债券面值231102债券溢价231103231104592321602331612341

623101633103643111311101311102311103311104311105311106311107653121312101312102312103312105312106663131673141314101314102债券折价应计利息长期应付款专项应付款递延税款三、所有者权益类

实收资本（或股本）已归还投资资本公积

资本（或股本）溢价接受非现金资产准备接受现金捐赠股权投资准备拨款转入

外币资本折算差额其他资本公积

盈余公积

法定盈余公积任意盈余公积法定公益金企业发展基金利润归还投资

本年利润利润分派

其他转入提取法定盈余公积

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314103提取法定公益金314104提取储存基金314105提取企业发展基金314106提取职工奖励及福利基金314107利润归还投资314108应付优先股股利314109提取任意盈余公积314110应付普通股股利

314111转作资本（或股本）的普通股股利314115未分派利润

四、成本类（以项目为核算单位）

684101生产成本

410101土地征用及折迁补偿费41010101土地征用费41010102折迁补偿费41010103契税及耕地占用税41010104其他410102前期工程费41010201可行性研究费41010202规划、设计费41010203勘察费41010204测绘费41010205综合报建费4101020501劳保基金4101020502配套费4101020503墙改费4101020504散装水泥4101020505质监费4101020506交易服务费4101020507消防设施建设费4101020508城建档案费4101020509人防易地统建费

-２１-

湖南富基置业有限公司

4101020510白蚁防治费4101020511环保评估费4101020512施工图审查费4101020513防雷办费用4101020514信息中心放线费4101020515其他410102064101020741010208410102094101021041010341010301410103024101030341010441010401410104024101040341010404410104054101040641010407410104084101041841010541010501410105024101050341010504410106694105410501场地平整费

临时用水、电设施费临时转围墙及设施费质监及监理费其他建筑安装工程费桩基础工程费主体建筑安装工程费其他基础设施费给水工程费

排水、排污费工程费道路工程费供电工程费通讯工程费照明工程费绿化景观工程费环卫工程费其他公共及配套设施费物业管理用房公厕围栏（墙）其他开发间接