旅游地产优秀培训教程

旅游地产模式研究2020目录旅游地产行业发展环境旅游地产行业运营模式旅游地产概念及行业发展历程旅游地产行业发展趋势旅游地产定义旅游地产是较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速，但是关于其定义，仍没有一个严明的规定；旅游地产依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……旅游地产的概念界定：但总而言之，以上都属于旅游地产，即只要是有旅游因素和地产因素，相结合产生的，便可形成旅游地产。所以说，旅游房产就是以旅游人群为目地，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。旅游地产发展历程贵族消费阶段最早源于19世纪以前，地中海区域；随着经济发展的优越性，出现了旅游地产雏形；典型国家区域代表，法国南部及意大利的那不勒斯。分时度假阶段分时度假源于度假旅游分支，其旅游地产是旅游度假的延伸；主要形式有将其区域内的度假公寓分时段售卖产权，来代替酒店、宾馆等随着度假的周期性及较高的回头率，度假公寓出租具有相对高的固定性；包括固定的时间段和固定的消费人群并且住户还可将特定时间段度假公寓使用权再进行出租国外旅游地产发展历程萌芽阶段20世纪80-90年代经济发达沿海地区；房地产建设较多，供过于求，空置率高；1994年前后海南三亚、广东珠海提出发展休闲度假。发展阶段21世纪以来，房地产和旅游业成为拉动内需两大热点；随着房地产开发重心转移，一线城市及传统住宅开发萎缩；旅游地产作为开发新模式，也从单一酒店、主题公园转变为兼娱乐实施度假别墅、第二居所等多元化并存发展业态；国内旅游地产发展历程快速发展阶段目前，我国旅游房地产呈快速发展之势；超过两百家公司涉足旅游地产；近年来伴随旅游业高速发展，旅游市场及旅游前景十分广阔；其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家；从最早的旅游主题公园项目到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，新模式地产开发又将迎来一轮热潮。旅游地产开发基本要素5、法律条件合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。6、管理条件保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。7、财务支撑条件健全、完善的财务管理制度及监督管理体系。8、营销条件专业的营销推广系统，定位准确、特色鲜明详尽的营销推广方案。9、资金条件充裕的开发资金及其投资安排，明确的资金回笼计划，相应的风险预警安排。10、施工保障符合设计开发方案要求的施工方案及施工计划，严格的质量、进度保障措施，优秀卓越的施工实施队伍，高效的监理配合过程等。2、基础设施便利的交通与地理位置旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。3、专业条件符合旅游度假的设计方案开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。4、资源条件完善的配套服务与设施，旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。1、概念基础条件要具有旅游特征的区域进行旅游地产开发，比如说有景点或景区，并且该景点或景区具有一定的旅游价值，甚至是旅游品牌，这是整个空间特性与产业性质上的定位所要求的必要条件。旅游地产项目开发必须具备以下十大基本要素：旅游地产必须考虑的五种要素开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产开发形式由于国家土地政策日趋收紧，获得土地难度与成本提高的形势下，越来越多的开发商转向旅游度假主题来获取土地及开发立项，形成产品卖点，很多城市的政府也希望借助开发商力量来带动某些区域的旅游事业和开发建设项目。旅游地产开发形式1旅游区自营式酒店开发以为游客提供住宿为主要功能的旅游区自营式酒店，增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市;与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，自营式旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。2旅游相关的写字楼开发此类房地产目前比较少见，但已有涉猎，在旅游资源丰富的城市建造写字楼（如西安旅游集团开发的西安大厦），专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。2综合型旅游房地产开发这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所的功能。相应配套设施齐全，功能满足性高；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能。典型代表有华侨城、宋城旅游地产等。旅游地产分类旅游地产分类1234主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。旅游度假地产又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。休闲度假是此类房地产最大的特点，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间；为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊；旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产旅游住宅地产目录旅游地产行业发展环境旅游地产行业运营模式旅游地产概念及行业发展历程旅游地产行业发展趋势国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大近年来，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出，到2015年，国内旅游人数将达到33.1亿人次，国内旅游收入将达到1.9万亿元，而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假理念已逐步为社会所接受，这为旅游地产的快速发展提供强大的消费前提。目前，我国全年法定节假日达115天，加上单位带薪休假的时间，我国居民的休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。国内旅游人数国内旅游收入2013年32.6亿人次2.9万亿2014年36.3亿人次3.25万亿2015年预期39.5亿人次3.3万亿<注：数据来源于国家旅游局统计整理>旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变当前，我国旅游已经从以景点观光、城市旅游（结合商务活动）为主向休闲旅游转变。这种新兴旅游模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求，而这也是未来旅游地产开发与服务的方向。旅游规模扩大（国内、国外）旅游形式不断丰富（跟团游、自助游、拼游活动……）旅游经营收入持续增加量变质变转变旅游模式转换观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游景点旅游全过程的质量与舒适度要求，景区短期或定期居住催生以新型旅游消费空间营造为目的的休闲度假旅游地产兼具投资与消费的旅游地产对“双高”阶层有很大吸引力旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。旅游地产对消费者的吸引力高收入人群高品质要求+消费者需求购买行为旅游地产购买房产保值增值委托经营，收取相应比例的收益回报自住完全自住或定期休假自住消费投资竞争日益激烈，更多的房企转型投入旅游地产公司项目规模下一步计划万科双月湾、浪琴湾已开发100多万平方米海面芝罘岛、南充西山项目、赤壁温泉度假（51%）、大辣甲岛40年的租赁权开发龙湖地产龙湖•小院青城、烟台葡醍海湾、玉溪仙湖锦绣占地面积8000多亩完成该“山、海、湖”系列产品奥宸地产北京西山国际文化小镇、晋宁乐成世界、奥宸汤池国际旅游小镇、奥宸•抚已知建筑面积为270多万平方米，占地面积达1000多公顷这几个项目都将在2012至2013年之间完成中信地产

中信•博鳌千舟湾、江西庐山西海项目、井冈山度假区项目、中信•浪琴湾、中信•台达高尔夫度假社区、都江堰国际旅游度假试验区、中信葛洲坝旅游地产项目占地面积7000多万平方米…………恒大地产北上海恒大威尼斯水城、清远、南京、成都、重庆、昆明、鄂州、等地的恒大金碧天下系列旅游地产占地面积达16000多亩，建筑面积达800多万平方米…………随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。目录旅游地产行业发展环境旅游地产行业运营模式旅游地产概念及行业发展历程旅游地产行业发展趋势旅游地产运营模式分类以依托自然资源为核心的发展模式1以产品提升文化景观为核心的发展模式2以陈述文化主题为核心的发展模式3以嫁接产业主题为核心的发展模式4以依托自然资源为核心的发展模式三大类型以依托自然资源为核心的发展模式基于自然资源的低强度旅游开发，以推进生态恢复、改善区域生活水平和保护原真文化为主要目标，倡导环境友好型开发，以促进旅游的可持续发展。该模式主要以政府、当地社区、企业或生态环保组织为主体，其最大特征是对资源依赖程度高，受特定资源条件的约束。这一模式内部又可细分为滨湖类度假项目、滨海类度假项目、温泉类度假项目三大类。滨湖类度假项目滨海类度假项目温泉类度假项目123国内典型项目千岛湖开元度假村中信太湖城千岛湖天清岛国内典型项目三亚半山半岛香水湾1号大连莱茵海岸度假村国内典型项目汤山温泉华清池温泉宝坻温泉以自然资源为了核心的度假项目盈利模式的转化借旅游促地产、先旅游后地产、旅游与地产发展相结合，最后再由地产推动旅游和城市的发展，这是以自然资源为核心的旅游地产特征之一，同时也是这类项目的营销推广策略。从盈利方式来看，以自然资源为核心的度假类项目还是通过地产开发来实现。但越来越多的项目开发盈利模式已经逐渐从单一的地产盈利模式向旅游资源的开发获利（旅游景区收费）和后期物业持续经营获利的多元化盈利模式转变。单一盈利模式地产开发旅游景区收费转化多元化盈利模式地产开发旅游景区收费后期物业持有经营相关配套服务以产品提升文化景观为核心的发展模式项目分类以产品提升文化景观为核心的发展模式基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，秉持市场导向的发展策略，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，追求投资收益最大化。该模式最大特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。在国内，此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多，其中华侨城系列、中华恐龙园、观澜湖高尔夫、上海佘山高尔夫等项目都是这种旅游地产模式的典型代表。主题公园高尔夫度假区典型代表项目：华侨城系列中华恐龙公园……典型代表项目：观澜湖高尔夫上海佘山高尔夫……以产品提升文化景观为核心的项目盈利模式主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不断扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化。主题公园多元化盈利途径组合主题公园盈利模式经营增长盈利门票收入品牌延伸盈利相关产业延伸客源共享盈利联合其他景点或娱乐场所物业增值盈利房地产开发高尔夫度假项目的主要特点是高尔夫球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者形成互相配套补充，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。高尔夫度假项目的凹凸盈利组合高尔夫资源提升地产项目附加值地产项目回笼资金支持高尔夫项目运营高尔夫产业链运营赛事举办俱乐部活动培训学校相关衍生品房地产物业经营度假别墅高档酒店商务会议中心娱乐配套项目以陈述文化主题为核心的发展模式开发经营方式及项目分类以陈述文化主题为核心的发展模式基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，恢复、再生历史场景，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。该模式最大特点是产品专属性较强，各类活动和项目开发都围绕文化主题展开。该类型的项目又可细分为三种：文化节庆类项目、古镇古村类项目、旧城改造旅游项目。这种模式开发经营的主体可以是当地政府、企业，也可以是当地社区。根据我国一些典型项目的开发经营方式看，不同项目、不同时期，项目开发运营主体会有所不同。此类项目的开发经营方式开始逐步向地方政府提供后勤服务平台，企业专业运作管理，当地社区参与的趋势转变。当地社区企业政府开发经营方式文化节庆类项目古村古镇类项目旧城改造旅游项目文化主题项目分类以陈述文化主题为核心的项目盈利模式从盈利模式来看，上述三种类型各有不同：文化节庆类项目主要以门票、餐饮住宿、商业展销收入为盈利来源；古镇古村类项目除了门票和餐饮住宿以外，持有物业经营的收入也是其盈利来源；住宅销售、持有物业增值、餐饮娱乐以及持有物业经营则是旧城改造旅游项目的主要盈利来源。旧城改造旅游项目文化节庆类项目古村古镇类项目以陈述文化主题为核心发展模式的业态组合时尚商业街住宅、商务楼时尚创意体验区等文化节庆活动相关产品展销区酒店、宾馆等特色老街、商业街酒店、宾馆度假别墅等以嫁接产业主题为核心的发展模式项目类型以嫁接产业主题为核心的发展模式的项目基于产业驱动，主要以旅游、商务、会展等功能为主的产业及其相关产业为驱动，带动地区的地产开发，并通过产业和地产的不断发展，带动整个区域的发展。其最大特点是产业驱动明显，各类活动和项目开发都围绕产业主题展开。这种模式产品的主要表现形式有会展型旅游地产和产业新城两种：会展旅游地产会展型旅游地产是指借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发。一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不一样，其对应的主要盈利渠道也有差异。产业新城开发产业新城开发是以区域特有产业资源或可嫁接资源为开发依托，在综合开发利用产业资源的基础上，建设相应的产业园区、居民体系、生活配套及相关基础设施，对区域产业结构进行扩大、重整、嫁接，从而建设一个独立性和系统性较强的、具备生产生活能力及经济创收能力的新城区。这种类型以高新技术或新型产业为开发核心，其实质是一种高集聚的经济体。以嫁接产业主题为核心的项目盈利模式后期：开发公寓、别墅等住宅产品和休闲度假项目，获取开发利润中期：加强对会展产业价值链的拓展，同时，开发商务办公楼等商业物业前期：开发会所需要的一切硬件设施，如会展中心、酒店宾馆、配套性商业等设施会展收入餐饮住宿收入等会展收入会展配套服务收入会展收入住宅销售收入持有物业收入会展性旅游地产不同阶段的主要盈利方式以嫁接产业主题为核心的项目盈利模式产业新城盈利模式就是通过一条或多条完整、独立的产业链聚合，推动区域内部的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射带动整个地区经济的发展。产业培育与发展高新技术或新型产业旅游产业住宅产业物流产业等完善的产业链和产业集聚地规模效应降低企业生产成本提高企业自主创新/竞争能力等区域发展或整个城市发展带动经济增长促进就业形势加快区域/城市建设树立区域/城市形象和品牌等产业新城的盈利模式目录旅游地产行业发展环境旅游地产行业运营模式旅游地产概念及行业发展历程旅游地产行业发展趋势旅游+地产+产业=大旅游产业趋势一：从“概念地产”到“产业地产”（旅游+地产+产业=大旅游地产）以旅游为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目开发或者大型区域经济开发，旅游、地产、产业三者间相互转换、相互影响、相互驱动，旅游带动区域产业、地产发展，产业发展推动地产开发，地产促进旅游。大旅游产业旅游地产产业这种综合旅游地产和产业地产的大旅游地产有两大典型代表，分别是以迪士尼乐园为代表的纵向上下游产业模式和以华侨城为代表的横向关联产业模式。迪士尼乐园为代表的纵向上下游产业模式案例迪斯尼产业链发展历程：由不断创新和收购，是此案价值链的增加拐点19551995199920002006主题乐园电视媒体网络媒体消费产品影视制作重要事件主题乐园建成并开发收购美国广播公司ABC收infoseek网络公司特许经营店4000家收购皮克斯电影公司主要特征迪斯尼乐越的成功成为迪斯尼发展历史上的重大转折，从此之后，迪斯尼开始了价值链的延伸长足发展迪斯尼公司以190亿美元巨资收购了美国光比公司ABC，被称为历史上第二大的公司兼并事件，旗下涵盖ESPN和广播、杂志、报纸能多个产业迪斯尼成立G门户网站，希望通过网络整合集团价值链的所有资源仅特许经营的收入就达10亿美元，全球有4000家特许经营商，商品从电视、杂志到动画、网络，从几美分的普通橡皮到2万美元的高级手表应有尽有