业主方项目管理流程及内容

业主方项目管理流程及内容撰写人:业主方项目管理的流程及内容工程项目建设过程一般可分为项目立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段。下面我仅根据我的工作经验及对现阶段建筑市场状况的理解，针对以上五个方面从工程造价的角度来谈一下业主方项目管理的流程及相关内容。项目立项决策阶段这一阶段主要是对拟建工程的设想，具体可分为编制项目建议书、可行性研究报告及环评报告等，重点是建设规模、选址、资金状况及投资效益进行分析论证，一般由专业机构协助编制，对此阶段我不作过多阐述。设计阶段拟建项目决策立项后，设计就成为工程建设的关键。工程设计一般分为初步设计、技术设计、施工图设计。设计阶段的优劣对工程造价的影响高达75%以上。作为业主方项目管理人员来说，应该积极参与工程设计阶段的研讨和管理：用1杯．阻推行限额设吉计呀棉泰限额设计就是竖按照批准的投祥资概算控制施骂工图设计，在静满足工程使用秩功能的前提下待，虫保证设计不突匹破投资限额。欠在某种兵程度上说，这富使得设计人员去主观上由被动额设计变主动设绪计，促使设计槐人般员篮“距先算后叫画错”旱，优先设计方捕案。同时，业奋主攀方项目管理人蠢员框对其设计方案掉予以检验。例回如狠，剧200旧4导年贱初乐富士康紫竹路洋地下通道工程纳设计中，我公糊司胶对艇该工程扒所提报总督预算酿为尚30号0俊万元，但在施举工图算量过程给中，发现地下虫通道底板、顶围板及墙壁配筋絮和厚度设计赞均防过于保守，粗政估施工图预算邻已超出所提报宵的总预算，后与通过与设计院篮沟通挥与检讨恢，对驼其设计图纸作捎了重新修改，尸达到了降低工聪程成本的目的炊。窜2印．推行设计招桑投冬标球急在条件允许的们情况下慰，刘可以积极推行与设计招投标响，臭同时艇应国避免单纯的单房价竞争芝，散可通过造价指按标、枣设计方案的竞浮争，改变设计召单懒位翼“绣重质量轻造棕价旋”勉的观念，加强宣设计辨的砌深度。威3林．加强对图纸帅的审查力糕度夕继珍我认为对图纸糟的审查包含两弟方面内容，一樱是功能审查，猪二是规范度审连查。据相关资法料显示，施工柱图设计阶段对侄工程总造价的慌影响大约在竖5烫～瑞35%机之间，作为业畅主尾方木管理人员有责愈任仔细校对设成计图面是否满虽足使用功能，堵是否有多余的勾不必要功能，缴是否有违反相逆关规范或施工师惯例的情况，意同时于，接还应考虑设计孔方案是否与施躁工现地相冲突巷的情况，这些个都是需要注意灿的。例如仗，鼓200推5迟年我在参与上腥海富士迈两幢垂混凝土毒厂房前期规划梦时，协同生产投单位一共对厂划房施工图前后告修整了五次（俗由上海松江设施计院设计），迁前期的工作量贤虽然增加了近不少姿，但茂在后续施工中炼几乎未发生结臂构性和功能性诉的变更，这在超富士康建厂过忧程中屑是比较少见的样。徒设计阶段是属秩于事前控制的觉范畴，通过近脂几年的工作体连会，事前控制欲应是幸管理工作的三重中之重，业感主蚁方即管理人员在设走计觉阶段生的管理不仅体免现了专业性与融责任心，更是所一种融入建设佣单位，代表业虏主做好项目管莫理的表现。招投标阶段程我认为招投标休阶段是一个项背目能否顺利进士行、避免工程债纠纷的关键。蹲我把此阶段的时管理分为两部许分阐述，一是似招投标管理，骑二是合同这签订晕管理。伤（一）招投标负管调理贞婆恰它的流程大致是可分为亩：猫招投标报建备宇案（建管处乐）原→即发布招标信息蒸或崇邀请牵招标（资格预城审乳或甄选封）铜→案编制招标文件弟（标底叫）呜→蜜投标人投军标酸→沙开标、班评保标言→配定标（中标通葬知书董）富→菜签订合同。模1循．报建备案手仗续堆枪公到建管处办理仇，提交土地证虏、规划许可证酒、施工图及招聪投标相关文件既报告等资料。径2筋．招没标博失种对于国有资金州投资及省市重思点工程必须进糖行公开招标，燃一般工程可实态行邀请招标，悠以节约时效。央这其中对投标耗单位的甄选至福关重要，通过英我的经验可从蝴以下几点着手讨：搁（田1决）企业资援信违庆侧检查企业的营衬业执照、资质净等级、承包范屯围、年检记录硬、替业绩荣誉、皮税务登扩记及是否有当摘地禁止投标等档情况，这是从蛛制度角度资格挑审查；充（访2拥）履约能屈力宰镜捞这是衡量企业趟实力的关键。葬①毕考察企业规抢模渴那范企业的形象是丰实力的象征，拳通过实地对企际业总部的考察阀，可以直观地绪了解其真正实卵力及与投标人佛之间的关系，伏避免了皮包公绸司的本可能性。超②胸考察投标人现亏在施工项目的斤情况骡通过实地考察偶正在施工的项作目可以反映依其管理水平、森履约能力。重浅点考察项目部邮专职人员配备卖及相关制度执耀行与情况、工地安纺全及文明措施怪是否落实到位岔、施工人员是帽否充实、机械钱设备是否齐全膜、施工分项观拐感是否合格六等硬件。泰③跳可以通过各方摄面参建人员侧悄面了解投标人扫的一些情况。特④阴如有可能可适姐当考察已建成象项目的状况慢，愈以了解企业对编工程的保修情惨况。导（汪3因）询问企业意轨向和计划部名署腹畏左通过上述调查瓶可大致了解投概标单位的真正满实力，接下来系需要考察投标衬单位是否亩对拟建项目有但一定的认知和隙尽力承揽该项轮目的意向，喘了解投标彼单位哥的人材机配备店计划汇是否合理。角（危4弄）对供货商的御考笔察尺台厚对材料设备供诸货商的考察主野要有：产品的鼻质保资料、库逮存、生产供应肚能力等。辆（雕5挽）对专业分包坚单位的考絮察胞椅涂主要考察其专吴业施工人员、艳专业压施工碍设备情况等。地通过上述几点静考察，我相信势可以甄选出合丹格的投标单位沉了，第娃（氏3怕）点内容可以葬在评标时再进它行具体论证。垒3大．招标文件的横编制及发交放匹软这阶段主要流葡程可分为：图编制招标文件贱（遮标底招）奔→弄发售招标例文菜件（投标保证菜金柄）赌→坟踏勘现场（图尖纸答疑乳）掏→乐递交茫投标书（开标渣）。团作为业主辽方尿管理人员应断重点审核招标败文件中所提供编清单的子目、伟数量是否正确洪，标底编制是劝否合理。对图乞纸及现场的答晨疑做到及时准探确。祝4掠．开标、评铸标健盘开标时间应定古为提交投标书赶截止时间，评廊标是招投标过勺程中最为核心汽的环节。作为动业主挂方爹管理人员参与图评标放，重点需做到慰以下几点：轻（千1裙）严格遵循招济投标规定的流箩程和招投剪标坏法规定的条款垮执行，以期达副到公平、公正芒。开标流程、仔废标的确定、俊评委的组成、海评审的方法，甩在此不作结赘述。际（尝2脱）商务标的审挠查沙桨因为商务标直矛接决定着中标猴总价的形成和蹲后续变更单价请的确定，队所以，商务标套的审查至关重盘要。治通过近几年我遵在富士康审标亭过程中逼总结抄的几点方法，爪以供参考：杀①寇找出那总报价与标底副价的差距，学检查管报价雀子目是否有漏裤项、数量为及计量单位氧是否有误、单兼价是否合理、拳合价计算是否销有误。慌②存对于有些子目偿中隐含的施工泛内容应作重点游审查，尤其在胜实行工程量清木单报价方式中半表现得最为突领出。防③尾对用于特别用箩途的费用，如锄暂定价、甲供晋材及指定际品牌材犯料费用等窜子目殊应作重点审查待。彻④娘针对标书中有减明显不平衡报贿价废倾向番的子目，欢预计后续有变举更的，应作重示点审查。师（懂3企）技术标的审密查挎贿葱可以说很多工缺程的技术标都门是千篇一律，冬不具针对性，就但通过我在以境往工程纠纷中碑的体会，对技粮术标的审查仍驱然非常重要，钞重点应放在：壤①剂现场布置是否缸符合整个项目扛的总体规划，扣如临设、工棚举是否占据后续蝶建设喜用地方范围。盏②红审查进度计划龟排配，对膊照够各分部分项检缺验进度炮排配烘是否合理，对荡于项目中有特秧别的个案如地汇下水池、局部粱提前脆交付等情况，冶在进度上是否阀体现，是否影脂响总进度计划掘的实现。早③匠审查人、材、欺机的投入计划慌和总量是否合奔理，因为这关堵系到后续变更更中涉及的窝工佳费、台班停滞纸费及材料保管婶费梅的索赔依据问吊题收等。声④龄对项目中有比促较特殊的工序街、情况亦应作制为审查对象。蹦例如到，负200等7救年初富士康淮过安沈A蜜6登A饿7遇栋厂房技术标界审查中，通过拴对浙江宝盛集唇团（蛙内定中标人付）壤所飞提报的施工组曲织设计喇审查，发现在骗进度凡计划膏、人材机的投讽入肠等方面折均游存在翁严重右的进度及盈利眼风险，如进度墓方面未考尼虑崭A辛6A纱7虾栋厂房之间近抬800M击2判的地下水池对恩整个工程进度没的滞后因素，兵模板投入量的未考虑医因工期制约堂而无法枣保证正常的周蜘转使用姻，对现场配两析台塔吊不能接满足近窗80000M拌2活的赶工工程的项要求施。尾通过逐项分析童，反映出工程追成本的亏损额遣度，澡最后，浙江宝毫盛集团权衡利热弊决定放弃中阴标机会。累5秧．定标达背刷即确定中标单猪位，发放中标坚通知书。仙（二）合同胃签订蓬管陡理斜扑缺合同管理是项叉目管理中的桂重要环节，是叉约束各方柿行为姿的文本，也是啦处理索赔、纠丧纷的重要依据厌。作为业主蒜方报管理人员应积武极参与合同李签订愧管理偷。理现在签订的一来般都是格式合世同，分为通用返条款和专用条栋款两部分，我香认为主要泡对专用条款中图的约定妖予以重视勉，可应注意以下几晚点您：恳1端．淋对不可抗力事组件的约定应具陷体，如喇风力达到洞几级、日降响雨拨量达到多少属沃于河不可抗力望范围鉴。这2吴．应明确约定议工程保险的办竿理炕，谁办理，办角理些内容等。包3缓．配应明确变更项绿目的范围扶（合同内笛与廊合同外陕的喝界定）垄、变更单价的斜取定，矩变更作业的流积程及汗发生工程争议义采取的处理原和则或参照标准骂。壤4莲．纯施工内容应明透确，一般是涵埋盖图纸上所有驰内容，婆若境漏项叫或有误，第责任谁承担仗，图纸或报价互中未明确的，冠但施工中必须晃考虑到的因素凭，责任满的划分与处理犬应明确阔。赛5委．毫针对市场风险灰的规避问题，峰如景遇到人工、材暑料价格上涨，除如何处理，依蒜据什么原则处假理应明确。壁6装．锣施工期间的节嫌假日、高考、奋上级检查申等谁造成的施工不陆便，或发生的承扰民或额外需电采取的防补措肌施费用等等类测似问题，应在笛合同中明确。良7杆．少分包、转包、退肢解或变相分镰包、转包的界雷定、处理权限趋应狸明确油。刑对工程设有奖摆罚较制度晓的，应明确其税内容及奖罚标浅准塑、如何执行句等。拥8道．暮项目中有并其它特殊要求凭、规定的合同他外附加文本旨，零应在合同中约还定清楚。漠以上几点是业枯主方项目管理照人员在签订合数同中予以考虑圣或建议的，另陷外作为业主方德项目管理人员洗也应增强自己群的法律意识和慎法律常识。四、施工阶段肠施工阶段的业吃主方腹项目笋管理可概括独为冶“正三控两管一协犹调涌”馅，即质量控制雀、俘进度控制、投寒资控制、合同夺管理、信息管斥理、协调各方母关系。其中合醒同管理已在上涉文论述，但施墨工过程还需用挑到，如工程款样的支付、横现场变更签证萍等状。另外，安全激控制怎和文明施工也银是业主方衔项目腰管理的一个重海点，么这样，我将施谁工阶段的管理凤归纳瑞成桨“谜四控两管一协织调走”炉。通过我在南粱京工业大学监驱理公司的三年艇监理生涯及在亭富士康从事业成主方项目管理浓的深刻体会，暑在这里作一个备简要的阐述。倾1壤．冶安全控颜制险及保我把安全放在容项目管理的首青位，因为安全时体现了以人为窑本的根本思想缩，也是赖实现更企业盏经济和社会挣效益的保障。伸督促施工单位筑从制度上抓起粱，制定切实可汗行的安全防范廊措施，配备专霞职安全员，定吴期或不定期进汁行安全大检查万，杜绝工程安誓全事故的发生掀。照2眯．质量控秩制踢舱尺质量是项目管肾理的重要内容井。作为业主方衫项目尤管理虹人员旧，可充分发挥伍施工单位、监市理单位懒的裤力量进行有效书控制。督促项药目部人员的布聋署到位，朗“航五大雁员事”猴、奖特殊工复种晒操作报人员必须羊持证上岗，并变做好轮训工作楚。对建筑材料姥的检查，转要求质保资料睬齐全、取样送啦检合格后方可羽投入使用，对念饰面材料，要振求送样选定后坚方可用于工程子中。尽检查弃机具设备的选款用是否适当，咳性能是否可靠脱。在施工过程聚中，业主旨方项目杆管理人员应采嫌取抽查、巡查孔或旁站等方法稀对工程重点部镰位、关键工序壳予以管理，督仔促施工单位做荡好荷“嫌三嚼检美”感，规范施工过布程中违规操作诵、野蛮施工现际象问。同时怨还应级关注环境因素鞭对工程质量的苹影响，夏季与英冬季施工，躲应有针对性施滚工措施盟方案挖，如夏季施工嗽，混凝土的及敢时养护，夏季帅雨水较多，物应足注意天气变化番，防止地基土长淋雨浸泡等，咐冬季施工，混弱凝土的浇筑、搅外墙粉刷等都贴是受气温影响挽较大的工序。侦上述质量控制隆可用五个字来述概括，欢即牛“代人、料、机、灿法、赵环掘”漫。樱另外咐，业主方在项目猛管理人员应不垦断提升自身的霉专业技能，能测够掌握和运用誉施工规范、强理制性条文等内扁容，对现场突胀发事件，能采图取及时有效的燃措施或建议，练防止质量隐患浸的继续蔓延。想3歪．进度控沈制积秧一幻般而言，建设逃单位对工程的萄进度相当关注惰。毯作为业主方项白目管理人员，智对工程的进度移管理也是必不赵可少的重要一灵环，我在富士顾康做现场甲方星代表时就深有零体会肚，炭就单纯施工阶可段进度控制而甚言，割主要从这么几粗个方面来管控番，购第一、向施工赴单位灌输按时催完工的重要性捡和延误工期域后果的严重性蚂。第二、及时点比较计划进度迟与实际进度的毅偏差，通过例瓶会的形式予以抱指出，要求施尤工单位采取赶愿工措施，并为斤施工单位出谋蔽划策。第三脊、对造成严重技滞后并未采取绘赶工鉴措施的情况，室应正式发文，暖并可通过限付份工程进度款或赞作渣相应处罚措施东予以纠正。从肝另一方面来讲犁，作为业主方罢项目坟管理人员应做突好甲供材的及盆时进场、现场惑联系拔单的及时回复浇、烫督促其它专业邀的尖配合誉到位、以及废保证理工程进度款的皱及时支付等工捷作，路避衬免非施工单位再原因谊造成的不必要渔的真进度滞后。旅4年．合同与信息迈管辽理屯喘这乌里景，我洽主要撑就工程变更和泉工程翅索赔求结合自身体会夸作一需下挽阐述。展（质1秒）工程变岗更买五帮主要分为设计挑变更和现场签壮证两部分。段①哥设计变更应在质第一时间交到茧施工单位远手上，以便于宿施工单位提前往准备或立即停舍止作业稠，以免造成不谦必要的返工。孩②彩对于施工单位葛提出的现场变完更或施工方案蛋，要遭审查其可行性缠和经济性，如肾基础开挖中遇斥到软基层就有舅多种解决方法恋，关键要选择页最合适的方法泰。素③倾对于影响后续液施工的、对结艳构和使用功能婚不造姑成势影响的现场变悦更，可即时采帮取处理措施塌，合以争时效。毒对于不能立即询答复的，应明尚确回复期限。杯④初确认陪签证内容是否矿包含在合同范绒围内，穿凡属于脉合同范围栗内瓶的叛一流律不予签证。非非关键线路上谢进度影响，不介存在工期顺延乔的签证。的⑤列为了杂便于膊后续翠工程晒结算，签证的片内容要清楚明现白，条件允许靠的话，尽量拍不照存档。来往范函件进行书面丝登记，注明日韵期，特别要注叹意确认的时效盗。糟（岭2绵）工程索独赔特粮截索赔的处理是搭业主方项目管叠理人员需具备好的执基本蜜技能。通过我蔑在以往工程索愚赔案中得到一宿些硬方法和畏心得毕，阐述如下古：哄①桌索赔必须以合银同为依据，同寇时应注重时效幅与证据。如施猫工单位在提出阵索恰赔汪2颂8剥天后未作回复弱即视为索赔成萍立。客②催处理索赔时，碌一定要理顺整视个索赔事件的哄来龙去脉，厌每个细节都不茧应放过。班③次分清索赔事件失的责任方，并细判断索赔方在建整个索赔事件仓中是否采取防你范措施，若在孤明知或可预知酸的情况下未做煮任何防范措施曲，所造成的损舒失则不予赔偿厚。守④奴证据是索赔的劣重要部分，在贺平时施工过程串中应做好安证据的存档，饶如会议记录、育往来函件、票悬据甚至一些气垫象资料、官方并发文等。跪⑤旅索赔处理时往许往针锋相对，居但要以实事求落是、平