上海某商业地产项目招商手册

**国际广场招商手册目录TOC\o\h\zHYPERLINK\l"_Toc80763578"商业招商概括2HYPERLINK\l"_Toc80763579"招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763580"大型商业物业招商策略5HYPERLINK\l"_Toc80763581"本案场分析（**国际广场）10HYPERLINK\l"_Toc80763582"优势12HYPERLINK\l"_Toc80763583"弱势12HYPERLINK\l"_Toc80763584"机遇13HYPERLINK\l"_Toc80763585"本案招商策划方案13HYPERLINK\l"_Toc80763586"一、招商原则13HYPERLINK\l"_Toc80763587"二、招商策略13HYPERLINK\l"_Toc80763588"三、品牌形象定位13HYPERLINK\l"_Toc80763589"四、实施方案（分割出租）14HYPERLINK\l"_Toc80763590"五、商场布局15HYPERLINK\l"_Toc80763591"六、人员配备计划：16HYPERLINK\l"_Toc80763592"七、招商人员岗位职责16HYPERLINK\l"_Toc80763593"八、商场租金预测18HYPERLINK\l"_Toc80763594"周边租金调查错误！未定义书签。HYPERLINK\l"_Toc80763595"洗本公司推荐方宁案棍21HYPERLINK\l"_Toc80763596"贵后续：商场招寺商管理准22商业招商概括涨完好的执行方啦案和进行招商散的实际操作是俭招商成功的关趟键所在，而这疤一过程的一些逢细节问题不容音忽视。第一是傍招商队伍的组汁建及招商人才糠的培训。由于灵招商具懒有摔“吐三快三率省瑞”赌（萌“族三魔快捞”州即快速回笼资冶金、快速组建颂市场网络、快虹速将产品送抵博终端如；漠“爹三难省尿”兵是指对招商的忌生产厂家来讲政，节省人力，湿节省物力和财或力，节省时间肺和精力。）的弦特点，其公中司“卸三娃省锦”忆中就有一条是铺节约人力。因稳为极大程度上有动用了代理商饺的人力资源，着招商的企业在肠人员上自然缓渴解了大量压力谣。不是说招商乖的企业就不需惠要引进人才，匆进行队伍建设恰。相反的，由圣于企业招商工筹作繁杂、细琐和，不仅需要招匪商人员有丰富清的经验，更要个有敬业精神和委团结协作的态藏度。企业要想爪长期的发展，半通过招商培养嫌和锻炼队伍更从应是企业发展悦的重中之重。梯制定非常好的握招商策略，而庄在招商实施中按没有很好的执贩行、甚至走样武，那么一切都窗前功尽弃，一阅个富有热情、休精干、强大的冠招商队伍是招民商的工作的关咳键。靠第一步是招商拍的组织框架和炼岗位职责的确职定，主要是对哨人才个体的技济能的锁定和对臭团队的整体规昂划。从长远发侦展角度看，招矩商应配备以下霞几方面人才：煌1巡、瓶团招商经途理将1誓人，需对本虽项目逃所在行业的市朴场营销有实际洞操作经验（尤串其要擅长招商栽运作），懂企迫划，善管理，毯具出色谈判技捆巧和人格魅力纷。肉2华、朽飞大区招商经理各若干，分别负艘责抱项目华招商大区的工体作：大区经理牙应具备一定的渣招商运作经验油，长于说服、贡鼓励性的谈判考，具团队合作洽精神、服从意垦识和大局观念曾。坏3情、镜布区域协销经理攻若干，主要职坐责是协助开发氏市场，完成销模售。协销经理台需人品正直，深勤恳敬业，具面备较佳的沟通滋和组织管理能核力，并能长驻极外埠。叨4纲、垄衡商务助理若干向，主要职责是用帮助一线招商愧人员作好内务厦（资料物品、燃来电来函、来鹊人洽谈、信息眼收集等）和会取务组织等工作衡。冒5尚、棍研其它服务人员范如文案、平面血设计、接线及戒接待人员。橡招商队伍组建独之后，必须进计行培训。一方婚面，通过培训军是团队了解蕉项目右的现状、产品候，了解招商策织略和操作步骤央，同时也是进驼行磨合的过程佳。招商的培训孔主要有以下几聚个方面：幕1建、轨青项目货及产品知识，因以使团队成员任对竖项目衰的现状有清楚顷的认识。岛2射、完祸沟通技巧（如歉接听电话、接筹待语言、洽谈距技巧、仪表举匹止等），以培毒养团队成员的幼职业感。团3堪、全垦招商专业知识搅（招商流程、龟谈判技巧、接镇听电话、注意酷事项等）灵。剃4禁、夺蛛招商要旨（招快商策略说明及抢合同解读等）器。资招商工作开始挖后面临许多实镰际的实施工作费，在产品的核戒心概念基础上鸭撰写招商文案股、制定《招商防手册》、制定预媒体发布计划艰、准备合同文消本、准备各类丽产品和经项目战的宣传资料等毒等，必要的准亡备将为招商实宇施打下良好的摔基础。只有进单行有效沟通，烘把现握贸“疲求租期者伐”雕的洽谈与管控准技巧，招商工改作才能顺利开榆展。劳从第一篇招商岂广告发布下去朽，接到第一个考咨询电话开始暂，招商进入了答实际运做的阶擦段。蜜从渡“扑求租胞者勺”钥打进第一个电睬话到招商的合论作主椅体特-喜-水各分销商和代慕理商签订协议诸，进行产品销携售这一过程是细整个招商工作哪的核心部分，统直接决定着招摊商的质量和数惊量，也就决定津了整个过程的有成败。主要目热的是吸引好我的团“场求租踏者拼”疗加入到企业的美体系中来，共发同把产品推向羞市场。想要吸流引荣“右求租具者疏”意的加盟，有效病的沟通显得非阔常重要。颠招商中腹与撇“蓄求租器者暴”故接触的整个程你序，一般如下助：趁第一次信息的傲处理（来函、团来电联）润-刊第一次信息回肿复债-蔑第二次信息处异理（二次来函挑、复电、咨询浊、商洽林）海-册第二次信息回精复（信息升哀级懒→冶有选择发送实蜘质性资料席）傅-桐招商总部零星消接单（上门洽建谈、签约舱）序-昆招商会议的筹政划、准备（全扑国性会议、区漆域性会议姥）农-清发出会议邀请忙（曾经问询者疼、熟悉者及看圣报来电者背）逝-四接收报名、督添促参剑会跳-倒召开会议并签恨约注-信督促履怪约沸-灭收款发货。下在这过程中，库首先面临的是属对韵“争求租戏者除”唤信息的处理和踩选择，好的招秒商广告发布后墓，招商总部将傅面对大量的反理馈信息，对于听第一次来电或耽来函，主要注储意重对宣“腊求缝租稻者炒”且按已经设定的词招商区域归类荷，对院求租矛者姓名、地址蔬、电话、基本已状况和问题做俗以记录，同时错给对方发去有事关产品和珠项目罩的基本资料（耗包括皆项目凡介绍、产品介希绍、招商活动斧的安排），同卖时对于各地区嫁实力较强或行榨业内经营者一另类鹅的密“找求租邮者口”然做重点标注，杠用以综合的研岛究。在这过程颜中，不必在电腔话中向询问者双做过多有关招体商的说明，对匪于淡“搬求租伤者勇”冠提出的问题也柱不必急着回答疯（主要避仇免局“敌求租区者管”秃因了解不够而炕以偏概全，自氏我估计或防止堤竞争者和恶意逃攻击者获取一粉手信息）。劈在抓“劈求租然者肉”剪研读了有关资记料后第二次咨宴询过程，招商油部门则应该选济择性的介绍关宫于招商情况和决产品信息，并醉根殊据锁“惩求租鉴者办”中表现的诚意，像发去部赢分路“存该订求租浆者殿”题重点关注的内昌容资料，并力课争邀请对方参村加招商会议。遥对于一些急于设了解情况搅的裕“姿求租霸者蝴”授，招商部门要猛有专人负责接枯待和谈判，带饿领来访者参观梢项目腥、了解运作方路案等，以免流坝失期“另加盟咬商修”爬。扣面对面的沟通茅方式仍是最直捷观有效的方式院，招商会议的粉成功开展犹是绵“炊求租闯者藏”咐加盟的关键一常步。在恩与您“南求租或者泥”获谈判之前，一放些细节的准备喂十分重要，如故招商办公场所控的布置、人员质的工作状态、榴对来访者的接郊待，这些都直怕接影响洽谈的客结果。在沟通股的过程中，应哈该向来访者潜惧移默化的传递好以下几点信息环。思1帽、杜爽有实力三：惜与强者合作才刘能更强，加盟萌者希望企业的昏力量雄厚，解酒除后顾之忧。盏2贡、影池有决心夏：方坚定的信念和朋强有力的推广决策略将使加盟辱商感受到质项目弟推广项目的决疑心，用数字说士明撤项目拢的力度是最好赠的方法。肺3块、喝钩有信誉屠：丧一味的夸大其宰辞根本无法联单合有实力的经唱销商，态度真波诚、有理有据赌，最大限度的珠为仅“杨求租强者提”免考虑是双方共途同发展的基础旦。撤4皇、僻含有办法穗：湿详细、可行的郑营销方法对于豆经销商有极大谁的吸引力。卵5断、桨日有利益稿：右归根结底，成颗功的推广应该充有丰厚的利润躺，盗项目欢留给加盟者的允利益应该十分功可观。俗与灶“晴求租球者苹”退签定合同，收载取僻租金雅和保证金，则素全面招商工作狼告以段落，后裕续零星的招商貌工作开展可以镜抽取部分力量恐，而工作的中疯心转移到产品如的全面推广阶爸段。环招商过程中，戏要处理大量的摆信息和参与大京量的谈判、说瓶服、培训工作夏，工作越内容非常细琐总，实际的过程掀中会遇到一些视具体问题，骂对垮“器求租进者清”修提出的问题给句予良好的解答廊将大大增强其锯信心。招商策略良大型商业物业沸招商策略现第一部：招商宽原则和准备过贝程肠招商目标的选侵择纷企业招商的目柏的是为了吸引简知名商家，出庄租经营场所的口使用权，更好寄地提高项目整济体市场吸引力预。因此招商目冷标的选择要根时据市场需求和魂项目定位情况怪来确定，具体后说应考虑以下步因素：鞋(刷一按)洲项目自身的市恩场定位；舌(稳二版)云项目所在地的手消费状况；隙(巡三歇)蚂投资商和发展界商的自身资金界情况；木(智四潮)是拟引进商家的爆市场定位、发棒展战略龙。壮招商谈判原则胶的确定隆招商谈判的目智的在于使参与才谈判的商家能渐符合招商企业额的目标和利益赤需要。要达到疼目的，招商谈割判必须针对谈杆判的特点，确摸定一些基本原炕则。吨(面一牧)两招商谈判的特配点喂1搭、侦伸谈判对象的广盯泛性、多样性碌和复杂性演商场的交易活汽动不受时空限洽制，而具体的暑谈判对象交易污条件又是多样袄的、变化的。男这就要求集项目独的谈判人员要量围绕本矿项目螺的经营范围，腥广泛收集信息底，了解市场行瘦情，并选择适辟当的方式与社其会各方面保持帽广泛的联系。甚2打、胃廊谈判条件的原脉则性与灵活性裁项目邮招商的目标要门具体体现在谈宵判条件上。条蛋件具有一定的且伸缩余地，但艇其弹性往往不啦能超越最低界辣限，界限是谈粱判人员必须坚欠持的原则。这唤一特点就决定波了私项目越谈判人员要从盏实际出发，既主要不失原则，报又要随机应变浇具有一定的灵性活性，以保证慨实现招商谈判兵的基本目标。茄3茫、况脾谈判口径的一糠致性熊在招商谈判中愤，双方谈判的绘形式可以是口渔头的也可以是芬书面的，谈判时过程往往需要绳反复接触。这典就要求谈判人戴员要重视谈判令策略与技巧，烦注意语言表达锡和文字表达的商一致性。谈判垃人员要有比较比好的口才和文感字修养能力，顶也要有较强的影公关能力。艰幼(恶二蚊)解招商谈判的原达则缘根据招商谈判贴的特点，谈判羽双方要取得共凤识，促使谈判牌成功应遵循以邀下原则：积1提、搂针坚持平等互利夏的原则视2耀、偏惰平等互利原则敌，要求谈判双弟方在适应对方井需要的情况下奉，公平交易，床互惠互利，这爬是保证谈判成备功的重要前提挑。网3坏、追厨坚持信用原则糟信用原则是指宁招商谈判的双饲方都要共同遵旷守协议。重信华誉、守信用是球商家基本的职掏业道德。在谈脉判过程中；应计注意不轻易许春诺，但一旦承纤诺，就应履行侦，保证言行一毫致，取信于对给方，以体现真贞诚合作的精神锤。兆4尾、笑星坚持相容原则糕相容原则要求唱谈判人员在洽序谈中要对人谦薯让、豁达，将表原则性和灵活鉴性有机结合起腔来，以更好地诸达到谈判的目查的。役招商谈判的准废备内所谓招商谈判扰的准备就是指奶在思想上、物患质上和组织上副为谈判进行充岛分的准备工作盛，主要包括：检（仅一羽）肌慧招商宣传是招山商成功的先导债，招商手册是拾宣传的重要环制节，是巩项目码招商的基本宣脂传资料，关系插到拘项目踪的形象，该手坚册突出如下关歼键点：赚通过钻石地段炕选择项目选址定的正确性，树萝立基本点核心拣地段的商业物折业。微通过事实列举辨项目投资商与诞发展商业绩与民荣誉，突出其东在项目所在地脖的地位。逆迅招商策划和承意租户的选择关而系购物中心的扰成败，在招商办过程中，有必的要对每个承租项户进行分级评惹价，预测他们翻的经营前景，授作为店面出租诵的指导。用胡第餐一瓜慌承租户的选择罢确保租金的来设源。闻第量二香士需要保证购物杠中心的商品种保类的完整性。败运第害三困克需要保证购物拔中心经营项目滋的多样性与综俯合性。续（二奥）准备谈判的更依据巩1抵、络焰明确谈判目标尘，包括最优期量望目标、实际须需求目标、可杠接受目标、最徐低目标等；涌2哗、垃涌规定谈判策略汁，包括了解谈恋判对象的状况叨，谈判的焦点蛛、谈判可能出志现的问题及对仰策；街3告、阶许选定谈判方式神；束4鼠、壁添确定谈判期限宫。墨（三仿）组成谈判小霞组北挑选谈判小组惑的成员；兽制定谈判计划竖；昆尾确定谈判小组蔬的领导人员。众第二部：确定政招商方式与渠闸道内郊咐商业物业项目屑招商的方式项目洽谈会。生项目洽谈会是通招商最为常见编的一种形式。闸它是由招商单针位携拟与合资控、合作或引进膨的项目，有针陕对性地与商家振洽谈。其特点角是针对性强，耽易于吸引有兴稠趣的客商。影毁响大，实效性士好，主办者可吐以派遣技术专虑家与客商直接杠进行接洽。项目发布会夫项目发布会是宁招商经常采用每的方式。它是场由扎项目略主办者在一定岩的场合公布拟伪引进合资、合个作的项目，阐义述招商项目的近特点和技术、露资金要求，以成期吸引客商。数经济技术合作前交流会所经济技术合作冷交流会是一种包层次较高、范李围较大的招商清引资方式。其肤特点是层次较狡高，范围较大叙。可以是多种隶行业的招商。投资研讨会杀投资研讨会是拍一种较小型、隆时间较短的招献商形式。它通启常是由政府部椒门、经济研究驼机构举行的区抖域性投资战略夫、政策、现状厌和发展趋势的呼研究讨论会。活其特点是灵活电，即是务虚，越又重务实，主眉办单位可以公踢布一些项目进凶行招商，可以伴介绍本地区的款投资环境和利反用外资的政策胞，达到宣传的急效果。登门拜访蜜登门拜访是招丧商效果明显的晚辅助性活动。创招商单位专门磨派出招商小分指队或在国内外监举办集会式招动商活动之余，侵拜访跨国公司泉、投资咨询顾简问公司、会计售师行及其他中手介机构，宣传携投资环境，具辣体介绍投资项砍目，探讨佳作遥事宜。其特点惜是机动灵活，皂针对性强，气号氛融洽，容易滤引起被访者的诱兴趣。济第三部：制订警谈判策略明确谈判目的箭招商谈判的目态的就是招商洽孔谈的主要目标阀，或招商洽谈来的主题。在整赛个招商洽谈活靠动中，招商洽醉谈者的各项工怀作都要围绕招咳商洽谈的目的快而开展。邮在招商洽谈的唐目的确定以后段，就需要确定芬招商洽谈的各湿个具体目标；四在达到各个具巧体目标后，招君商洽谈的主要蠢目标即招商洽堆谈的目的就可虫以实现。州招商洽谈的目环标可以分为三售个等级帝：辟第一级的目标钱是最高等级的普目标，如能达笑到这一级的目哥标，整个招商辞洽谈可谓是获缘得圆满成功；遗第二级的目标蔑是基本达到接赠受的目标，如贸能达到这一级晃目标，整个招彻商洽谈可谓是器获得了基本成诱功；堵第三级的目标挣是最低接受目模标，如能达到器这一级的目标室，整个招商洽乔谈可谓是达到蛮了最基本的要收求。保招商洽谈的目甜的就是在招商食洽谈中所要追俱求的最佳利益汉目标。挺在确定了招商救洽谈目标的同奉时，还要确定幕招商洽谈的地换点。招商洽谈殃的地点对招商瓦洽谈的成功与木否有很大的影夺响，因此，在坚确定招商洽谈味地点时要慎重亭，应考虑以下拾几方面的问歉题畅:代谈判中各方力握量的对比，可疼选择地点的多赶少和特色，各僵方的关系及可仅能发生的费用数等。交本案场分析（图**肃国际广场）肠一、徐家汇商卧圈背景介绍选徐家汇商业中钻心界定北起广警元路，南至南脚丹路，东起天气平路，西至漕产溪北路，座落我于上海最大的缸地铁一号线徐悄家汇站上。雀30帮多条公交线路猛连通四方，漕令溪北路立交桥炭、中山南路内温环线高架一同歪构筑起现代立寻体交通框架。挥徐家汇商业中荡心占地先3.3控平方公里，共盾计大小商业网君点兔1000虑多个，商业营射业面积达荡45喘万平方米，占育全区营业面积烘的斤1/3疼，徐家汇商业兼中心附近已建详有二条市级特朝色街，即衡山痕路欧陆风情街污和宜山路建材离家具街，分别爸以休闲娱乐和你建材家具闻名挡于沪上。目前猴徐汇区正积极她培育新的二条暗商业特色街，车一条是以依托陆上海交大的高敲新技术孕育而涉成的广元西路油慧谷电子街，新另一条是以面拥向大众消费的躁天钥桥路餐饮咬街，起到了为买商圈相辅相成炉的作用。忙徐家汇商业中办心目前已构成易融购、娱、赏全、食、游为一念体的综合消费湾商业布局，其愁中百货商厦、毅餐饮业、娱乐嘱文化已成为商爪业中心的主力傅业态。徐家汇鞠商业中心集天机时、地利、人夏和的优势，尤蚂其经过新一轮滨精心打造和调晋整后，得到了给突飞猛进的发巨展。首先徐汇赤区是人口导入沾区，吸收了静廉安、卢湾、黄宣浦等地区的动凡迁居民，为徐陷汇区带来了客隆流，并且徐汇鼻区人群中以知城识分子、海外妈侨胞、高收入菊人为主，为创玻建商业中心奠探定了基础。徐简家汇投资多元吴化，招商注重溉徐家汇商圈特领色经营。商圈魄内有市上第一办家沪港合资的桐东方商厦，沪掠台合资的太平敌洋百货，沪港部合资的港汇广唐场以及中英合悔资的汇金百货异等商业企业，距吸引了大批不含同消费水平的这消费者。注重头错位经营。商侍圈率先倡颜导叔“黎错位竞场争遇”元和惑“灿个性化经花营潜”疯的经营理念，复从消费方式、铅购物环境、商监品结构到文化堂氛围、功能设夕施，创造了商菜圈相依互补，郊共存发展的成睛功经验，形成株了商圈整体的犹竞争优势，满误足了不同消费截者的个性需求翼。一是注重发雨掘商家本身的观经营能力，形歌成了不同氛围幸和水准的商家初企业；二是注溪重业态错位。欲商圈内率先引挤进了电脑市场旗，百脑汇、太剩平洋电脑成为沉了全市电脑业轨的旗舰店，占戚全市的电脑销热售的唐5啄0纱％奸。美罗城在引钱进百脑汇的同科时把美食广场通、音响广场引霉入商圈，使整屡个商圈的业态盈更为齐全、合鞠理。聚徐家汇商业中扑心现有的东方叙商厦、太平洋差百货、汇金百殃货、六百实业步、新路橡达吉买盛、汇俩联商厦、美罗亿城百货商厦营织业面积达补30旬万平方米，占货总面积的煌6视4采％片，症2003浊年度销售达逆39夹亿人民币，占伶社会消费品总必额的精30.觉7帝％炊。东方商厦以或其垮“熊礼在东筒方苗”基的服务宗旨享岩誉全市，并以次其国际知名品拜牌吸引各方来馅宾。沪台合作坛的太平洋百货僚定位脑于樱“倾流行的领导医者筝”凑，在年轻女性忍顾客中极具号兼召力，凭借其蛋卓越的经营理篮念和灵活多样鼓的促销手段，啦迅速在百货业骂崭露头角。六涂百实业首食推侄“斥自然式服盈务束”庸，以规范严格饱的现代化管理睛模式和温馨的滨服务在行业内皮独领风骚。定呀位足于支“蚂现代都市型百天货流”享的汇金百货于两98婆年开业，一流母的服务设施、州浓郁的文化气止息和诸多的品狱牌深得白领人旺士的青睐。读2000爷平方米的地室岛超市以生鲜食慕品为特色，为条周边住家提供坚了极大的方便姥。止营业面积达彩7侮万平方米的港河汇广场是上海吩目前最大规模窃的购物中心森（慰S亩hoppin燕g扶M患all亚）。商场引进斩商户仆250艰家，包括卫30订间特色餐厅及仿5000周平方米的国际骡美食广场、辣15000斧平方米的富安水百货、将8500螺平方米的西式忘主题乐园及大术型超市、专业转运动城的进驻伞。即将开幕的忧桥外桥主题乐冬园，设有室内刷模拟高尔夫球虽场、立体动感篮游戏、赛车、距3喊维音像、迷宫趁、激光战斗游场戏以及魅力迪具斯科舞厅和火脊焰夜总会等，怜无论购物、休斑闲、餐饮、娱课乐在港汇均能拆满足各阶层消奥费群体的需要及。困徐家汇商业中削心内有电脑专曾业市场百脑汇汪电脑、太平洋汪电脑、盈河电陆脑扎3脑家，徐家汇的耀电脑广场目前乓成为上海最大贤的计算机及其冲配件、耗材和贞其他信息产品逆的集散地之一卫。泄餐饮娱乐业有队40压户，营业面积涨10.178次0虎万平方米，占洽总面积的促31.8挖6掏％舞。位于徐家汇河商业中心的美兰罗娱乐城总体袋面积达父6.5角万平方米，独诸特的巨球建筑罪缀满新颖的满开天星顶灯，将楚购物、休闲融僚为一体，品种溪丰富的休闲小烫吃、白领光顾恒的舒适堡健身讯中心及令学生商、市民喜爱的粗思考乐书局、怀柯达影院等已爬逐步成为市民廉消费的新热点抽。并构成徐家愈汇商圈休闲娱移乐业态主流。肾天钥桥路餐饮翁街以品牌著称袖，以家常为特知色，使得工薪惕阶层慕名而来本，成为聚朋小许酌的好场所。倍徐家汇商业中令心现有宾馆业叨3许户，营业面积爷4.1400肿万平方米，占语总面积的敲12.9胳6情％寻。徐家汇附近没有着四星级的腿建国宾馆和二距星级的西亚大葱酒店以其便利要的交通条件和蒜适中的价格吸帐引着周边省市筒的宾客近悦远读来。二、背景分析优势锤经营面积大，拼可以体现规模席经营效应，可膛以经营不同规驱模的商品，有吩较强的满足力嘉和挑选力。暴交通优势：地哀铁忆1冲号线扰、筋4就号线直达本述案科B红1夫，并设有出口喜，每天数万人公流能保证经营你者的利益，高重架内环线近在虑咫尺，轻轨明泄珠线距本案步荣行怠1肥0逮分钟路程。坑商圈优势：徐没汇商圈的经济剑发展已日趋繁学华，本案距徐段家汇商项圈牛1起0赢分钟路程，其妄发展前景也非因常可观。郑物业管理优势述：国际金牌管冶理集团，高效玻统一经营、统互一管理、统一雨回报。同步世剪界先进经营理馆念，国际品牌盾管理公司担纲醉物业管理工作漠，展现国际商义业气象。剩发展优势：弱徐汇区是上海旦市的中心城区天，这里集聚了湾上海的科技资尝源优势、人文只环境优势和徐拘家汇商圈品牌肿优势。柴近年来，字徐汇区在经济喉建设、城市管哗理和社会事业穿的发展等方面登，都取得了令蠢人瞩目的成就休，综合经济实乖力在上辞海载1寿0钻个中心城区中鼻名列前茅，是裹上海市首批可晋持续发展综合雁试验区。徐家乐汇地区，已经春成为上海最繁只华的现代化商忘业中心之一，晌上海三年大变矮样的标志性地企区之一。续3塑2丈米挑高中厅，营电梯直物达弊5遇F贯、挂6跨F器，尽显贵宾级蓝非凡品质份，诊3奋1薄部瑞士迅达电只梯、自动扶梯凉、观光梯、垂信直电梯应有尽泳有，商业运作辩畅通无阻，意泼大利原乒装毒cofs掘i街进口中央空调棋系统。弱势般处于次星级地虎理位置。陕徐汇商圈日趋跌成熟，已形成乱错位经营，本肆广场尚处于起垒步阶段，竞争题激烈。异招商价格无明惨显优势。机遇速足够的广告预干算支持广告及豪公关活动。在市政府政策的雹有利倾斜。讨由于近徐家汇任商圈，商铺需澡求量大。化周边高档的固航定消费群体蜡强大的地铁消厅费群献写字楼固定的秩消费群体竞本案招商策划因方案一、招商原则泼巧妙利用逆向睬思维，悬念转说播的各类异手符法，让本次招杏商跳出百货业由招商日趋同质诱化的怪圈。这棕样既可传播与颂众不同的招商涝讯息，又可在伶瞬间达到树立终品牌概念颤的草“禁一石二鸟亡”励的多元效果。二、招商策略寨●朗楼层功能区素划按照各类品瑞牌间的经营互暗动原则，进行币局部科学规律宰整合。泥●斥严格控制招夕商品牌的层次线，利用自身优康势吸纳国内国搬际亮点品牌。彼这是保证整体索层面上档次先形决条件。俭●妈店铺采取定尿价租赁制和协泰议扣点制，以棚便为招商信息女宣传创造悬念远卖点。经●斩店铺定价租盯赁的切入点与漂众不同的悬念粒招商策略。搅●收与徐汇区政遭府有关部门合河作，打出公益六事业牌。孕育泊徐汇社区系列县广场文化活动蜡。为众商铺聚非集人气，使发弱生购买行为提敞供冲要条件，卵培育本商圈目储标受众的习惯飘性消费行为，狡为目标业主提迁供经营成功的重有利保障，为撇树立品牌形象盟打造宣传基点旧。陷三、品牌形象胡定位房鉴于本商圈潜灰在消费层面颇饭高，本次招商允对象也应该颇愿具品牌知名度莲。利用鸣系统的品牌传竖播策略，打造梨成一个国际国臣内知名品牌汇叙聚的大舞台。现以服务品牌化垃，个性化模式聚为先导，以迅存速的宣传手段冠传播威**出国际广场在本劲商圈内的行业绿标志与先驱的戚形云象地位。贯四、实施方案垄（分割出租）户定位的基本依部据挤①暑地段决定原则序前面已经提到廉，本项目属于蜓上海市传统商犯业中心徐家汇谁商业圈，距徐订家汇中心袜约择1虏公里的路程，铃极其方便的城津市交通和大量交的人流使得本银区域具有一定床的商业氛围。述然而，因为徐今家汇商业中心株仅在方梢圆召20房0日米密集，与本顷项目相连的漕罩溪北路是快车毕道，没有休闲迎步行道，形成矩了一定的商业刻断层。因此，缎在不能充分地减与徐家汇商业坏中心共享人流骗、互通商气的沫现实格局下，糕须有精准市场捡错位的经营定爪位，将消费者乡吸引在本案地茅铁站下车。②互补原则鸟由于本项目商骡业规模较小，却前期定位是写闹字楼的配套部灌分，因此不能恒简单的定位与壤上述徐家汇商三业中心同质业盐态，要走专业姿、高档、精品馆的路子。引进胸高利润的专业体餐饮品牌店、酬精品百货店和领高档城市会所送是本项目对市断场的互补。排③没榆业态演变原则扑传统的商场只蹈是购物的场所卧，随着人们的庄生活水平的提脾高、消费行为奔的转变，休闲羊购物成为主流炕，休闲、餐饮蓄、娱乐将极大呈的满足消费者雷购物外的需求喘，并且其规模槐也将赶超购物塔的规模。服④触证商圈扩大原则奶同样，因为高垮端的商业市场膜定位，在我们旺的消费群定位节上就要充分考宫虑整个上海市交城市中心区域尘，扩大服务半婚径和商圈，吸铁引最多的优质诚消费群，实现拦商场的持续繁尊荣。五、商场布局腔**渗国际广场冲定位为高档诵商业中心，却招商客户群放为：息1蓝、国际知名品悉牌，国内知名置品牌厂商弯；技2贸、束国际连锁集团栽。1、主营项目膏地下一层：高孩档超市休闲系浸列。洪一层：进全口化妆品宗（险C期D羡、姿生堂、娇翠兰等）、高档我珠宝（谢瑞琳杜等）、世界极混品服畏装逃(朵阿玛招尼射停杰尼亚山等平)睛、高档手表、津高档皮具（路岔易威登等）、怒高档工艺品、林高档笔写。疮二层：高舅档女装国系列店、休闲装、手桂袋、女饰品、办精品鞋店、精论品裤店、女士僚内衣麦。兰三层：高伍档男装胜系列列、休高闲装、站皮具、男饰品戚、精品鞋店、即精品裤店、男柔士内衣宁、释领带隶。香四层：儿撒童服装、高档铸床品、进口饰惊品店、精品工痰艺品、体育服茶装、体育器材浇。径五葛童锦层：餐饮。敌六书扎全层：娱乐休闲菜。配套项目央A海、政返家私、布艺、拌古玩、画廊、陕厨房用品、书之屋捧。反B疾、汤里肯德基、麦当踩劳、必胜客、娘罗杰斯、茶叶效店、酒吧浴。丑C

星、滩屈臣氏、医疗病诊所、健身中秀心、美容中心赴、美体瘦身、止茶社、写真工敢作室、数码工蠢作中心、药店末营销理念兵。仇六、人员配备清计划：篇组成一支强有四力，专业的招丽商，租户物业洗管理，企划队滴伍，具体如下再：们招商经理慌（湿1号人老）向招商主管句（毯4遗人）半入租设备工程绍安装管理，电杯气管理划（唐2病人）（人选可浓由开发商提供肠）励企划主管挨（忍1木人）采筹备期商品部辉人员总编屈制雁8婚人仇七、招商人员誓岗位职责售副总经此理虚/差兼招商部经理▲主要职责：苍☆孟根据购物中心躺经营方针与要将求，制定招商却部计划，并组乒织实施。哭☆话负责购物中心惰整体商场策划图，布局，商品垂组合及与厂商白协调，公司整奋体企划，促销把等，确保商厦蝴经营指标达成碧。疑☆胞组织，管理招游商，企划团队救，培训及辅导跃招商人员。傻☆蛇对招商部门厂父商引进，人员注招聘，促销方启案及相关合同凯及发生交际费悉用审核等负责狭。权招商主管砍（损4趋人）▲主要职责：贤☆非负责整个楼层矛招商，布局，跨商品组合及与川厂商协调，确版保招商舰品怪10骂0集％达成。丑☆肃配合公司整体课布局，完成公痰司下达指标。恋入租设备工程碎安装管理，电就气管理杯（纳2膝人）（人员由瞎开发商提供）▲主要职责：她☆闯入租设备工程已安装管理，电冤气管理，维护刚管理商场的整鬼体工程运行，烘同时满足正常雅开业。退☆励协助经理开展翁工作。严格审裁查招商户经营柳资格及入住手节续。职负责租户单位林日常管理工作凝，督促租户单大位认真履行招昌商合同。乒企划主管获（狗1稼人）▲主要职责：婆☆织贯彻执行本企耻业经营发展战混略方针，配合们招商，经营需齿求，结合实际暖制定本公司广救告策划并组织港实施。鹰☆眼负责对商场宣显传布署总体规聚划工作，作出渴建设性的意见不，统筹安排促俩销，成列，美党工工作。榨八、商场租金萍预测边南丹东路沿街玩商铺租金表：响物业名称未性质汁地址庭租金拴(才元彩)恢面积兰(孙平方米微)浙备注薄达封房产溪商铺爆南丹东路海4亩号督9阳100怨穷黛兆美容挑SPA详商铺您南丹东路辽10收号终12汇100吧作吉多服饰卵商铺释南丹东路纳22扁号法12故100参亦上海银行锈商铺珠南丹东路克38带号披阔300访禾浪漫一生咖啡垒店演商铺撤南丹东路郊88游号体10搅150喘宅21剥世纪不动产羞商铺闷南丹东路称101障号凡5.6学100梁南丹东路漕溪玉北路口的亚都焦国际名苑的裙块房租金价格猾15竿－屿20刺元攀/羡天熔/症平方闲利亚意式餐厅罩商铺大南丹东路烈102熟号姨10狸300复红星眼镜公司邻商铺弓南丹东路纽133携号援18胞100则沪邦房产贡商铺泰南丹东路差141鹅号阁8垮100傅金梓罗饰品貌商铺如南丹东路霸145狗号赤11寨100百货商场：拴物业名称及性质旨地址疮租金支(导元过)悲备注把太平洋百货凤商场滨肇嘉浜路办1F海35-50徐共八层，营棵业面积近曲3亭万平方米筒2F壳30-40渴3F辅25尸-疗3嚷0财港汇广场觉商场驱虹桥路鸦1F销40殊-都5醉0循共六层，营业闯面积捷7.5兵万平方米，第乌五层美食广场菊，第六层电影枪院淘2F燥30-40呢3F鞭17蛋4F躬12须美罗城鉴商场蜘肇嘉浜路谊1F吐38哄共八层，第六耀层是舒适堡，自第七层是好乐翠迪，第八层巴乳西烤肉，营业衡面积为汗6.7堤万平方米遣2F浪36偶3F乌28寒4F酒18柱5F乐11党上海市商铺区狭域平均租金（并元长/扣㎡粮/应天）区区域时间船商业中心地区牵次商业中心地箱区微次中心城区闪城市边缘地区攀2003.0挠7虹33.4属7.6脊5沈2.2帅2003.0兵8惭34.7剥7.8肤5.05跌2.21锁2003.0锋9泊35.2善7.9暴5.1惊2.31低2003.1傻0戒35.6妨7.7血5厅2.4闻2003.1演1画34.2灵8迷5森2.1柏2003.1撇2植34.5仍8披5.1农2举2004.0俭1妙34.5路7.9着5.2店2瞧2004.0朴2茎34.8钉8.2比5疏1.9谷2004.0匀3揭34.9坛8.3耽4.9爱1.9邪据以上调查及于经验，本案租苹金预算为黎：韵出租形式嫌面积（茧M普2页）糊平均租金（除M靠2蕉/发天）续年租金已10魄年租金蚁15款年租金坝分割取28000筒6.62阁（及0.垫8学美金）交676564庆00矩6.7教6械亿困10.15重亿体分层广28000讽4.55吗（竹0.5错5袭美金）仓465010岭00貌4.6讲5恋亿谣6.98朝亿华整幢却28000溉3.31牧（坐0.励4河美金）果338282漏00叶3汇.3盏8塔亿涛4.44蝴亿南注：整幢出租恳分层租金另算牲，其中分割，扶分层物业管理时费收入没计入障其中。木综合以上静态支和动香态栋2仔种收益数据计袜算结果，可得喇出：你分割出租局：昨妥静梅态胶1剑0白年的租金总收阁入施6.7兽6匹亿。铃动细态邮1棕0香年的租金总收遍入黄7.3悟3崖亿雹整栋出租硬：树晌静择态璃1刃0吴年的租金总收卖入集3.3告8萍亿挑动委态装1零0轧年的租金总收赢入挡3.6勺6乐亿衬根据以上分割顿出租、整栋出围租的数据来看弱，两晓者猾1讨0践年的租金总收稿入相严差璃5趋0疾％。钢按商业地产投构资回报来看：知静态租金：收得入预计钟在骗1产0悬年左右；透动态租金：收变入预计蚀在己8调年左右；衬注：以上数据鼓未包括商业中男心外墙的广告烤收益。赔九、坑招商周期闲预皮计静200钥5斗年伪5允月录1歌日对外开业踢1陵、球200卵4宪年确9干月为招商准备律期敢2闭、薪200幕4岁年欧1滋0夜月正式招寇商薯—业—烟200枕5习年粮3间月招商结束镜3熔、动200醒4苍年祥1榆2磁月主力店进场役装盏修扑—景—露200间5钉年洽3猾月装修结束街4活、撕200可5漂年库2急月一般租户进商场装兄修叨—泼—田200满5阁年起3穷月装修结束阔5钞、踢200昏5承年粗4悠月租户进场布互置刷6差、阿200走5馆年右5茫月对外试营业泻本公司推荐方符案闹一、整幢出租顽与分割出租的争优劣分析

整幢出租杀优势执：兽①墓可以一次性回宽笼一笔资金。殖②灶简化招商，减身少招商工作量阴。③便于管理。贸所我劣势导：缎①取租金较低，影赠响总体收入（迅见租金对比表脏）只②枪不利于商场整核体发展。勺③垫对出租者有出检租风险私倚邀各（如对方租延约有1欣5慈年，第一次付逆了耕5仗年租金，由于找经营不善导致植商场形象声誉鄙等受损，而后掩不再续约）

分割出租枯简弹优势置：脾①长租金较高，定羽期经营总收益菊大幅提高（见军租金对比表）唇②满可自行总体规柜化，经营管理兆，降低经营风拨险。减③怕可以做出自己膝的品牌形象，抹增加企业无形劳资产。识④赵潜在资金收入享根据各行业的利经营特点，琴在床3井年以后每年（基或阵每虑2灵年）递兰增报5尽％左右的租金丹，提高年租金诚收益。简拌穗劣势舞：压①射租金回笼慢（浪一般付三押一锯）拳忍②脏要投入一笔预芬期费用（开业颗前）堡例：装潢费、吸广告费等。园二、本公司力骑推分割出租方导案格虽然先前要投导入一笔可观的部资金，但总体捆收益不可同日腹而语，另外还努有潜在超的资金收入可著以挖掘。还可延以做自己的品荷牌形象，增加偏企业的无形资筋产，真正做到巾名，利双收，剖所以本公司力斯推分割出租方稼案（主要方案争见上）迹租金按动态方晃案，回报率预紫计纳8奏年左右。仪后续：纳商场招商管理招商管理原则斧第一基本原则艳：要维护购物民中心的产业经辫营黄金比例。浪大多数业内人巨士都比较认同莲零售、餐饮、绑娱灵乐堪5除2粱：窗1跨8下：倍3补0栗的这个购物中少心产业经营黄伶金比例，此比香例特别适用于舍大型综合性的甚购物中心，招镰商要注意维护哄和管理好这个籍经营比例（当岛然不是绝对的似）。骄第二基本原则恶：要维护购物换中心的统一主转题形象和统一鞠品牌形象。购蒜物中心是一种从多业态组合的饭商业组织模式驱，但它绝不是圈一个无序的大逗杂烩，购物中吵心必须是一个集拥有明确经营痕主题和巨大创趴造力的品牌形推象企业。招商涉要始终注意维悟护和管理好已瓶确定的经营主燕题和品牌形象催。柴第三基本原则叶：购物中心的视招商目标要能释够在功能和形缴式上同业差异洋、异业互补。资同业差异就是剧市场有一定承名受力，不能盲洗目招同一品类闷的店进入。譬骤如零售业态的方核心主力店招艘商，就不要同浴时招来两家基云本上都是经营贞食品和日用品总的大型超市；漫核心主力店同畜质化无差异更敲是不能想像的昏。异业互补的宋目的就是要满贿足顾客消费的蠢选择权，并能简让顾客心身体锤验变化，提高罚其消费兴趣。矿譬如百货、超县市因为经营品索项不同，可以测互补；让顾客凡逛得疲劳的零密售店与让顾客月休息放松的餐腰饮店可以互补战等等。滋第四基本原则溜：购物中心经俯营方式的选择约原则。购物中狠心的经营方式属基本有三种：赠自营、联营和炕租赁。笔者认馒为，购物中心满毕竟是一个以熄零售为主的商倒业组织形式，跃而零售是一个敬精细化管理的透产业，精细化排管理要求管理芹者加强经营控私制力度；另外腹，相对于非主费力零售商户的涉招商条件，核效心主力零售店确必须引入知名土度高的大商家厅，故核心主力晴零售店的招商坛较困难且招商汤条件放得较宽庄，造成核心主滩力零售店的提欧成或租金收入强偏