1《成本核算指引》

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成本核算指引

（试行）

成本核算指引（试行）

目录

目录

第一章前言2其次章成本核算的基本程序3第三章成本核算对象的确定4第四章成本科目及核算内容7第五章会计科目与账簿设置12第六章成本的归集与分派16第七章成本核算工具28第八章账务处理本卷须知38

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成本核算指引（试行）

第一章前言

第一章前言

1本指引的目的在于加强成本管理，规范房地产开发项目成本核算。2本指引根据企业会计准则等相关规定及股份公司发布的有关要求编制而成。

3本指引适用于股份公司范围内的房地产开发项目。

4股份公司财务部、成本部负责本指引的制定、推行、解释、修订和监视执行。

5项目公司按本指引要求明确成本核算职责分工，其中：

（1）项目公司成本部负责成本的结算及预估，及时提供真实、完整的成本数据，牵头建安成本分派工作；

（2）项目公司财务部负责成本核算，确保成本分派的合理性，满足上市要求，具体包括：定期与成本部核对，保证成本归集的及时、确凿和完整；全程参与、复核建安成本分派，并根据上市核算要求进行必要的调整；分配非建安成本（如土地成本、资本化利息、开发间接费用等）。（3）成本受益对象、分派标准和方法由财务部与成本部共同确定。

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其次章成本核算的基本程序

其次章成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：第一步：确定成本核算对象。根据成本核算对象

的确定原则和项目特

点，确定成本核算对象。其次步：归集开发成本。明确成本支出项目及

包含内容，设置有关成

本核算会计科目，建立成本合同台帐，核算和归集各项开发成本。第三步：

确定成本分派方法。按受益原则和配比原则，确定应分派成本在各成本核算对象之间的分派方法、标准。第四步：在成本核算对象之

间分派成本。完成各项成本结算（预估）、

计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分派。

第五步：计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。正确划分已完工、在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。

第七步：结转当期销售成本。根据当期完工开发产品入伙面积和单位成本，结转当期销售成本。

第八步：编制成本报表。根据成本核算和管理要求，编制成本报表，总括反映各成本核算对象的成本状况。

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第三章成本核算对象的确定

第三章成本核算对象的确定

1成本核算对象的确定原则：应满足的需要；便于成本的归

集，适应成本监控的要求。

1.1可否经营或销售原则：能够用于经营或销售的，应作为独立的成本核算对象；不能用于经营或销售的，先作为过渡成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本分派入能够用于经营或销售的的成本核算对象。

1.2分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，应作为一个成本对象进行核算。

1.3功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

1.4定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

1.5成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

1.6权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

2各公司可根据上述原则，参照以下条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际状况，确定具体成本核算对象：

2.1单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为一个成本核算对象。

2.2在同一开发地点、结构类型一致、开竣工时间相近、由同一施工

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第四章成本科目及核算内容

2.5.5地下室停车场导引系统2.6社区管网工程费：

2.6.1室外给排水系统：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。

2.6.2室外采暖系统：包括管道系统、热交换站等。

2.6.3室外燃气系统：包括管道系统、调压站等。

2.6.4室外高低压电力系统：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。

2.6.5室外消防系统。

2.6.6室外通讯、有线电视系统。

2.7园林环境工程费：

2.7.1环境设计。

2.7.2绿化建设：包括红线内外绿化等。

2.7.3建筑小品：包括雕塑、喷泉、环廊、假山等。

2.7.4道路及广场建造：包括红线内外道路广场铺设等。

2.7.5大门围墙建造：包括永久性围墙、围栏及大门等。

2.7.6室外照明：包括室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等。

2.7.7楼体泛光。

2.7.8标识系统制作。

2.7.9LED电子显示屏。

2.8公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。包括物业用房、会所、幼儿园、学校、地下配套设施（含地下人防等）、医疗设施、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、环卫设施及其他公共配套设施。

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第四章成本科目及核算内容

2.9其他建设工程支出：

2.9.1工程监理：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

2.9.2工程造价参谋咨询；

2.9.3工程保险；

2.9.4施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；

2.9.5开发间接费：包括工程、成本、开发设计部等相关部门的职工薪酬、周转房摊销、办公费、差旅费、市内交通、保险、车辆费用、工程管理费、劳动保护费、折旧与摊销等日常部门支出(“业务接待费〞等其他与项目开发无关的支出应列入管理费用)；

2.9.6其他支出：包括开荒费、完工前发生且与开发项目相关的物业管理服务费用等。

2.10资本化利息：核算符合资本化条件的借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用（包括借款手续费、佣金等）以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

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第五章会计科目与账簿设置

第五章会计科目与账簿设置

1生产成本科目设置设置“生产成本〞科目归集核算开发成本，根据成

本核算内容体系设

置明细科目。各级明细科目的设置详见“生产成本核算科目明细表〞。

2生产成本账簿设置根据房地产生产成本核算科目明细设置生产成本账簿，

在末级明细科

目下按成本核算对象（含配套设施等过渡成本核算对象）分层次设置辅助核算。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分派的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设“待分摊成本〞过渡对象进行归集。

××项目

一期

住宅

商铺地下室公摊项目待分摊

二期公摊项目待分摊····

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第六章成本的归集与分派

月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实（每月至少核对一次，并要求有双方签字的核对记录），为成本分派提供可靠的依据。

2.4成本部应在入伙或开业当月20号前完成对应业态(含销售物业和自持物业)的成本结算及预估工作，将签确的文件和数据提供给财务部进行成本分派。如入伙或开业日期与竣工备案日期相隔较长则成本结算及预估应在竣工备案次月10号前完成。

自持物业成本结算与销售物业成本结算同等重要，涉及资产价值的确认和共同成本的分派，对资产、负债和利润有重大影响，应依照规定的时间完成自持物业的成本结算及预估，不能仅对销售物业入伙区域进行成本结算而忽视自持物业成本结算的时点要求。

2.5财务部协同成本部通过比对成本预算项目和金额、梳理实际签署的合同和所有成本支出，分析所有成本项目的受益对象，确定完整的结算清单，对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及已确认发生尚未支付的成本，也应预估金额，合理预提，避免出现缺项、漏项、甩项。成本部根据入伙和开业时间排定清单结算完成时间。

2.6财务部应关注结算进度，成本会计应与成本部定期（每季至少核对一次，并要求有双方签字的核对记录）核对每个合同的结算值或最新预估值，并在财务副总签批成本结算文件前进行复核。

2.7入伙或开业前尽量取得结算文件。对于无法取得结算文件的，或者虽已取得结算文件，但因争议导致结算成本不完整的，应合理预估成本，预估金额尽可能确凿并提供计算依据。对于因工程进度原因暂无法取得结算文件的，应取得工程单位、监理单位、工程部、成本部对工程量的确认

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第六章成本的归集与分派

单、政府以及其他相关部门收费依据等相关支持文件。

2.8成本分派依据的项目整体建筑面积数据要求经开发设计部主管领导签字确认，项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）预计面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积；（5）董事长签批文件中的面积指标。项目整体建筑面积数据包括成本分

配所需求的所有业态的面积指标。对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收且取得实测面积的部分采取

实测面积、其余部分依照最新面积数据作为成本分派的依据。

2.9要求财务部以取得的经开发设计部主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分派的依据（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件、外部设计院或测绘机构的测绘报告等）。土地面积数据包括：分期或分地块、组团面积、建筑物水平投影占地面积等。3成本的归集与分派

3.1土地成本分派

3.1.1受益对象：依据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定，包括全部地上建筑物，如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼儿园、学校、物管用房等）等；

无偿提供或低于成本价销售的回迁房作为过渡核算对象只归集分派土地成本、公共配套设施成本以外的成本，归集后调增调减回迁房补偿价款和相关营业税金及附加的净额比照土地成本进行二次分派。

地下室原则上不分派土地成本（土地出让合同等相关合同或文件中明确约定包含地下空间的，或单独补缴土地出让金的另行考虑）。

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第六章成本的归集与分派

3.1.2分派方法：原则上采用占地面积法，如有其他更合理方法的，可采用其他方法。对于市政配套费等，若政府收费文件明确受益对象及收费标准的，可按文件规定进行分派。

3.1.3操作流程：土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成

本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分派计入相关成本核算对象：

（1）如涉及多期或多地块，先依照各期或各地块占地面积比计算出各

期或各地块土地成本（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件、外部设计院或测绘机构的测绘报告等）；

（2）同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物占地面积计算出各建筑物应分派的土地成本：

某建筑物土地成本=分期或地块土地成本X该建筑物占地面积/该分期或地块各建筑物占地面积之和

各建筑物占地面积按各建筑物水平投影面积取值。对于底商与住宅底座相连且水平不规则交织（如下图），由于底商投影

面积难以确凿计算，可以先取得住宅投影面积，底商投影面积按相连的各建筑物投影总面积与住宅投影面积的差额取值。举例：

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第六章成本的归集与分派

注：上图白色部分为住宅，阴影部分为底商。

组团内各建筑物水平投影总面积为：8675.14㎡住宅水平投影面积为：4092.36㎡底商水平投影面积为：8675.14-4092.36=4582.78㎡

（3）同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本；

（4）对于“插蜡烛〞项目，先按蜡台（包括大商业等）水平投影面积分派土地成本，再按蜡台及蜡烛（包括公寓、写字楼、酒店等）的建筑面积分派土地成本。

（5）对于土地出让合同明确约定包含地下空间，或单独缴纳土地出让金的，则地下室须分派土地成本：若能直接归集，可将相应部分土地价款直接计入地下室成本；若不能直接归集，可按建筑面积法或其他合理方法

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成本核算指引（试行）第六章成本的归集与分派

计算出应分派给地下室的土地成本。

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