当前房地产形势与未来发展趋势分析

当前房地产形势与未来发展趋势分析第1页/共42页2特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。第2页/共42页3新政解析和市场表现1发展趋势和应对建议2第3页/共42页新政解析和市场表现1第4页/共42页出台背景：在政策没有放松的前提下，8、9月楼市成交全面回暖5世联全国样本城市代理楼盘成交情况世联一类城市代理楼盘成交情况世联二类城市代理楼盘成交情况世联三类城市代理楼盘成交情况数据来源：世联数据平台第5页/共42页一类城市：从8月份开始，成交量全面回暖，已达到或超过调控前的水平；成交均价基本上都低于新政出台当月6北京商品住宅成交走势深圳商品住宅成交走势上海商品住宅成交走势杭州商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台第6页/共42页二类城市：除厦门外，其他3个城市成交量全面回暖，已接近或超过调控前的水平，成交均价与新政出台当月基本持平7天津商品住宅成交走势大连商品住宅成交走势厦门商品住宅成交走势佛山商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台第7页/共42页三类城市：成交均价稳步上涨，在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一8长沙商品住宅成交走势沈阳商品住宅成交走势西安商品住宅成交走势郑州商品住宅成交走势数据来源：世联数据平台第8页/共42页市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势9政策面没有任何放松情况下的回暖自住型需求的爆发性入市购房者对政府宏观调控失去信心政策执行效力差开发商看好后市顺势而为成交物业类型以中小户型为主世联全国楼市回暖实地调查婚房需求入市城市更新、旧改12345调查时间：9月7-9日，调查范围：世联分公司所在的25个城市在售项目全国城市回暖特点全国城市回暖原因第9页/共42页面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态：政策调控层面“决不半途而废”，新一轮的落实政策于9月底重新频繁出台109月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》9月29日，中国人民银行、中国银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部文公布《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》李克强住建部住建部、银监会国土部、住建部保监会财政部第10页/共42页9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化11政策内容第一条：直指地方政府贯彻落实地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第三条：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税第五条：直指开发商规范开发商交易行为第二条：直指银行信贷首套三成，二套五成，三套停贷第四条：直指供给加大中小套型和保障房供给第11页/共42页9·29政策执行及后续政策的亮点：限购、加息和预售资金监管12政策地方限购令（14城市）预售资金监管（浙江、北京）银行加息第12页/共42页外部流动性过剩、通货膨胀预期上升，进一步推高了资产价格、促使房价越调越高流动性过剩通货膨胀可持有资产价格上涨09楼市反弹新国十条9.29新政限

购

令宏观背景行业背景4万亿救市CPI持续升高黄金、白银、大蒜、绿豆。严格问责、约谈最低首付三成调整税收优惠应该限购套数建立考核问责机制首套可二成二套五成1.1倍利率可以限购套数首付二成，利率7折商品房销售面积涨42.1%商品房销售金额涨77%商品房销售均价涨23.2%地方执行不力楼市量价齐升救市楼市愈调愈涨政府信心临危数据来源：世联数据平台13第13页/共42页一落实：9.29政策出台后，多个城市限购令迅速跟进，均分布在东南沿海房价上涨过快的区域城市出台日期截止日期本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套房及以上可购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买北京4月30日—1套1套1套1套1套1套深圳9月30日—2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日—1套1套1套1套1套1套上海10月7日—1套1套1套1套1套1套宁波10月9日—1套1套1套禁止购买1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭州10月11日—1套1套1套1套1套1套南京10月12日—2套1套禁止购买2套2套最多1套温州*10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套天津10月13日—市内六区限购1套海口10月14日12月31日1套1套1套1套1套1套广州10月15日—1套1套1套禁止购买1套1套三亚10月16日—1套1套1套1套1套1套大连10月19日—1套1套1套1套1套1套*温州的限购令自6月10日起，至12月31日止，其它城市多是即时生效。4.15新政后，仅北京1个城市出台限购令，9.29政策后，13个城市迅速出台限购令14第14页/共42页限购城市：限购令出台后成交量应声而跌，抑需求之效果立竿见影北京深圳厦门杭州数据来源：世联数据平台成交环比降幅在3成-7成15第15页/共42页非限购城市：9.29政策出台首周成交面积有所下滑，目前又重新回暖价格处于小幅波动中东莞佛山成都长沙16第16页/共42页二信贷：银行按揭首付比例再度提高至三成，预防市场成交继续回暖引起政策失效世联调查：信贷政策对不同购房者的影响数据来源：世联购房者调查数据调查时间：2010年9月世联调查：按揭购房者所能承受的最大首付比例从首付比例来看，首付三成将误伤三成的首次置业者，二套房首付五成以上对该类置业者有不同程度的影响4·15新政的信贷政策以误伤三成首套购房者的代价抑制了六成以上的多次置业者，打击投机投资行为效果显著面对刚需释放造成的成交回暖，政府又选择了短期迅速见效的信贷政策，防止市场再度过热而失控1711月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。第17页/共42页（按揭30年）利率调整前（7折）调整后（85折）总房款100万100万最低首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率4.158%5.219%月还款额3406元3852元调整后月还款额增加446元商业贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）（按揭30年）利率调整前调整后总房款200万200万最低首付金额100万100万贷款金额100万100万按揭利率（1.1倍计算）6.534%6.754%月还款额6343元6488元调整后月还款额增加145元商业贷款二套房贷月供计算（以总房款200万为例）（按揭30年）利率调整前调整后总房款100万100万首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率3.87%4.05%月还款额3289元3362元调整后月还款额增加73元公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）（按揭30年）利率调整前调整后总房款100万100万首付金额30万30万贷款金额70万70万按揭利率3.87%4.455%月还款额3289元3528元调整后月还款额增加239元开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市的公积金贷款首套房贷月供计算（以总房款100万为例）注：共有包括北京在内的全国28个城市确定为试点城市注：以上均按等额还款计算二信贷：紧信贷再加码，7折优惠取消，按揭利率重回85折18第18页/共42页个税政策出台，长期来看对抑制购房炒作具有明显的抑制作用深圳11月份将推出按评估价征收二手房交易环节的所得税和营业税税收政策成为地方政府调控房价的主要手段之一，在平抑房价的同时，还将增加地方政府的收入来源。税收调控可能成为长期调控手段之一房产税和土地增值税尚不能全面推广加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；加强对土地增值税征管情况的监督和检查三税收：增加房屋购置或持有成本，阻止购房者进入市场或增加存量房的供给契税政策可执行性较高，对抑制需求有一定作用自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税19第19页/共42页三税收：各地相继调整交易契税，对购房者购房成本的增加比较明显面积/家庭购房套数调整前调整后调整前后契税负担对比①家庭唯一普通住宅，且面积≤90平1%1%-②个人购买住宅，面积>90且<144平1%1.5%假设总房款100万，调整后增加5000元③个人购买住宅，面积>144平1.5%3%假设总房款200万，调整后增加3万别墅3%3%-9.29新政后，全国已有十余个城市按新政对契税进行调整，各地税率标准、调整幅度不一，契税的调整对购房者的购房成本有直接影响，尤其对大户型的影响更为明显。以下为最新出台的重庆市交易契税调整政策，调整前后的税负变化对比如下：《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）1999-7-29个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）2008-10-22对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号）2010-3-9对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。三部委发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财政部、国家税务总局住房和城乡建设部）2010-9-29对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。与契税有关的房地产交易税历年调整变化情况：注：有关房屋面积的认定，调整前后有建筑面积和套内面积的区别20第20页/共42页房产税平抑房价的逻辑房产税新房二手房抑需求促供给增加购买成本增加持有成本抑制购买欲望转让或出租房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三、四条款中规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，扣除比例由当地政府规定。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。解决供求矛盾平抑房价21第21页/共42页房价上涨过快的城市率先试点征收，尚不具备全国开征的条件8月24日9月12日9月29日10月22日9月22日9月17日-18日国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。随后，财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示，下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。北京大学林肯中心在日前提交的一份报告中提及，深圳、杭州在数据积累、批量评估技术CAMA系统，（下简称CAMA系统）以及机构设施方面，已经具备实战水平，可以考虑开征房地产税。在中国土地税费金改革国际研讨会上，与会者一致认为，部分城市推出房产税的条件已经成熟。与此同时，房产税在国庆前后出台的消息开始传出。根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。工信部和中国社科院昨日联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中，要选择好房产税征收政策出台的合适时机。财政部财科所所长贾康表示，虽然住房房产税最后方案尚未确定，但可以肯定的是不会涉及首套房。打击投资投机稳定市场预期调节收入分配增加地方收入通过增加所有者的持有成本，提高投资投机性需求的成本，减少投资投机行为，同时有利于多套房屋所有者将房屋转让或出租，增加存量房的供给只要持有房屋，就需每年征收房产税，是一项长期成本，将有助于形成理性的需求，但也无形中增加了购房者的经济负担调节财富分配，实现社会公平房产税是一种地方税，可增加地方财政收入22第22页/共42页房产税政策推进的几种可能性原价？现价？增量房？存量房？普通住宅？高档住宅？可能以评估价为准可能先针对增量房可能先针对高档住宅首套房？多套房？可能先针对多套房全面推广？局部试点？可能先局部试点23第23页/共42页四供给：三管齐下：加快建设保障性住房、加快已出让土地转化为实际供应、扩大土地供应等方式，着眼于增加市场长期供应8月9日，住房和城乡建设部日前公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市；9月29日，住建部首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套,前8月已开工70%,竣工30%,总体完成情况良好，但是各地区之间进展不平衡，部分地区进度缓慢的主要原因是当地政府重视不够。促供给方式保障房国土部严查开发企业囤地情况：8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况；上海、山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。促开发北京市土地整理储备中心最新数据统计，四季度，北京将有50宗土地入市，合计供应建筑面积达897.876万平方米。其中涉及居住用地45块，合计供应面积为855.046万平方米。粗略估算四季度所供应的土地可供北京销售12个月以上。截至10月14日，今年北京已供应住宅用地合计705万平方米。增供地24第24页/共42页加息背景及其逻辑控制通胀预期的重要性上升

加息成为必选动作

从强调增长转向调结构

经济走出危机

先小幅加息、形成持续加息预期，同时对经济的负面影响最小

危机时期的政策手段面临转向

25第25页/共42页加息对楼市影响的逻辑分析加息影响开发商借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧需求者资金紧张资金较宽松加快销售回笼资金主动跟进首套需求改善需求保值型需求购买力较弱的暂时观望购买力较强、初期受影响小初期受影响较小价量平稳跌多次加息后通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降加息初期单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。初期对不同档次物业影响会有不同26第26页/共42页从香港经验来看，单一使用货币政策，发挥作用往往需要较长的反应期；而多种政策组合使用，能够迅速发挥调控作用1994年：多种政策组合使用措施：规定新楼内部认购成数和限制楼花买卖、增加公屋及土地供应等，进一步调升利率效果：下半年的物价交易缩减，楼价回落，投机活动收敛2002年：单一货币政策措施：调低利率，但对持续低迷的楼市效果不明显，效果两年后才显现27第27页/共42页历次加息效果不可能一蹴而就，是一个循序渐进的过程，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中数据来源：国家统计局、中国人民银行加息后近两年，房价才首次出现环比下跌利率、CPI与房价关系图28第28页/共42页监管预售资金，必将进一步加剧开发商的资金紧张程度，降价压力更进一步自2010年11月1日起，浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理。自2010年12月1日起，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。当前的资金面比07年9·27调控时要乐观许多，不足以支撑房价的下跌但从长期来看，资金来源指数逐月下降，资金长久充足面临挑战降价？降价住宅价格（环比）、资金来源与投资变动情况29第29页/共42页企业名称销售金额(亿元)金额同比销售面积(万平米)面积同比销售均价(元/平米)均价同比2010销售金额目标(亿元)完成率(>75%)万科集团69262%58833%1176922%80087%保利地产40530%48530%83510%60068%中海外39936%3561%1120835%50080%恒大地产37555%59732%628118%40094%绿地集团36768%45521%806639%

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—绿城中国32616%167-10%1952128%67049%富力地产21721%175-4%1240026%30072%碧桂园215122%40071%537530%30072%龙湖集团18031%129-21%1395367%24873%雅居乐17075%17035%1000029%24569%世茂房地产163-3%133-30%1225638%30054%中信地产15572%13060%119237%

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—金地集团1507%1314%114503%21071%华润置地134-19%139-17%9640-2%

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—远洋地产13021%107-6%1215029%

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—融侨金辉集团12232%128-17%953159%

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—世纪金源12011%233-25%515048%

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—2010年前三季度中国大型房地产企业销售情况部分开发商未完成预期销售目标，银行回款减少可能会增加资金压力30第30页/共42页银行资金在开发商资金来源中占比约55%，调控对开发商资金状况影响较为显著2007年开发商来源于银行的金额和所占比例2010年开发商来源于银行的金额和所占比例从占比来看，银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使的开发商银行贷款的成本增加。限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额和个人按揭贷款将减少，将加剧开发商的资金紧张程度。开发商来自银行的资金包括银行贷款、购房者个人按揭贷款以及定金和预收款数据来源：世联数据平台2010年开发商来源于定金及预收款和个人按揭贷款的金额和所占比例31第31页/共42页效果：通过影响市场预期和持续加息对购房成本的增加，作用逐渐释放市场心态变化：主要在加息后期出现明显变化效果：投资/投机型需求在本次重点打击之列,大户型/拼合户型受政策影响明显市场心态变化：供求方处于观望阶段、市场可能会出现下一波反弹效果：通过监管开发商预售资金，加剧开发商资金的紧张程度，进而迫使其加快供应市场心态变化：一旦严格执行，部分开发商将会受到严重影响限购令加息预售资金监管未来需警惕限购、加息和预售资金监管政策效应叠加，加重房价下跌预期32第32页/共42页发展趋势和应对建议2第33页/共42页新政出台，市场观望成交量急剧下跌价格小幅波动保持坚挺态势受促销刺激，需求小幅释放价格下降到部分客户的预期成交量回暖成交量快速回升价格上涨观点一：未来市场的不确定是常态，企业应当提前做好预案，避免被动量跌价稳观望阶段量升价稳促销阶段量价齐跌降价阶段量升价跌局部回暖量价齐升全面回暖2010.42010.6部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示；具体可参考《世联新政系列研究之五》局部促销全面促销局部降价全面降价2010.8世联对未来市场走势的初步研判34量长期处于低位开发商降价回款市场看空者继续观望量首次触底量二次触底价格触底政策加码GO第34页/共42页从07年9·27调控来看，一二三类城市均具有如下特征：价格坚挺－量首次触底回升－价格下跌－量二次触底回升－价格触底注：数据经过一次移动平均处理，并消除春节效应一类城市价格相对于新政当月降低6.7％，相对于调控期高点，降低21.1％注：14个城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、长沙、西安、佛山、无锡、大连、厦门、郑州9.27新政后二类城市量价变动情况9.27新政后三类城市量价变动情况三类城市价格高于新政当月水平，相对于调控期高点，降低3.8％二类城市价格相对于新政当月降低5.1％，相对于调控期高点，降低15.7％数据来源：世联数据平台35第35页/共42页一类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后极为类似深圳北京上海广州单位：万平米数据来源：世联数据平台09.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.736第36页/共42页二三类城市4.15新政前后成交量走势与9.27前后较为类似4.15新政波动更明显天津西安厦门郑州单位：万平米数据来源：世联数据平台09.709.909.1110.110.310.510.709.709.909.1110.110.310.510.70