开发培训财务投资测算房地产项目投资成本与收入估算

开发培训财务投资测算房地产项目投资成本与收入估算第1页/共27页一、投资估算的作用1.是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；2.是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；3.是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。第2页/共27页二、不同阶段的不同估算精度要求机会研究阶段：±30%

根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段：±20%

根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段：±10%

根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。第3页/共27页三、房地产项目投资成本费用构成

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费管理费用销售费用财务费用开发期间税费不可预见费等第4页/共27页四、房地产开发项目投资与成本费用估算（一）土地费用估算

1.土地出让价款以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。土地出让价款的估算，一般可参照政府已出让的类似地块的出让金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。第5页/共27页2.土地征用与拆迁安置补偿费土地补偿费安置补助费3.土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。第6页/共27页4.土地投资折价

房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。第7页/共27页（二）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。第8页/共27页

一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.2%-1%左右；水文地质勘测所需费用以实际工作量结合相关费用标准进行估算；“三通一平”等土地开发费用也是根据实际工作量参照有关费用标准进行估算。第9页/共27页序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计第10页/共27页（三）建安工程费

建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用等。具体包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费和室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法、工程量近似匡算法、概算定额法等方法估算。第11页/共27页单元估算法：

是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目工程投资的估算方法。如，以每间客房的综合投资乘以客房数可以估算一座酒店的总投资。第12页/共27页单位指标估算法

以单位工程量投资乘以工程量得到工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、水电安装及设备安装工程可按建筑面积每平方米造价计算。管线工程按长度进行估算。第13页/共27页概算指标法

采用综合的单位建筑面积和建筑体积等概算指标来计算整个工程费用。第14页/共27页工程量近似匡算法

就是工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。第15页/共27页概算定额法。它是采用概算定额编制建筑工程概算的方法，它是根据初步设计图纸资料和概算定额的项目划分计算出工程量，然后套用概算定额单价(基价)，计算汇总后，再计取有关费用，便可得出单位工程概算造价。概算定额法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出楼地面、墙身、门窗和屋面等项目的工程量时，才可采用。第16页/共27页（四）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程费。其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、绿化、电讯、环卫等工程建设费用。通常采用单位指标估算法来计算，即对各项基础设设施按建筑平方米或用地平方米造价进行估算。也可按实际工程进行估算。

第17页/共27页（五）公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。

一般按照规划指标和实际工程量估算。可参照“建安工程费”的估算方法。第18页/共27页（六）管理费指企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：工资、福利费、差旅费、折旧费、修理费、办公费、业务招待费、周转房摊销和其他费用。管理费可按项目总投资的3-5%进行估算。第19页/共27页（七）财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：利息、手续费、融资代理费等。第20页/共27页（八）销售费用广告宣传及市场推广费：约为销售收入的2-3%；销售代理费用：约为销售收入的1.5-2%；其他销售费用：约为销售收入的0.5-1%；第21页/共27页（九）开发期间的税费营业税城市建设维护税教育税附加防洪工程维护费土地增值税企业所得税人防工程费等第22页/共27页（十）不可预见费及其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。一般为上述资金总和的10%左右。第23页/共27页五、房地产项目收入估算主要包括销售收入、租金收入、配套设施销售收入和自营收入等。1.租售收入租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。注意：相关分析需以市场调查的结果来支撑，注意租售方案与进度的安排、以及价格变化的预期。第24页/共27页2.自营收入3.配套设施销售收入第25页/共27页补充单项工程:又称“工程项目”。建设项目的组成部分，单项工程是指一综合建设项目中的一个子项工程。是具有独立设计文件，竣工后能独立发挥生产能力或工程效益的工程。如学校建设项目中的教学楼、图书馆、学生宿舍、食堂等，都是具有独立存在意义的一个完整工程。单位工程:是单项工程的组成部分,以独立组织施工,但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工程.例如建设项目中土建工程、仪器设备安装、管道安装、给排水、暖通空调、电气安装等都属于单位工程。分部工程是单位工程的组成部分，它是按建筑安装工程的结构、部位或工序划分的，如一般房屋建筑可分为土方工程、打桩工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程