按揭购房合同注意事项

第页共页按揭购房合同考前须知按揭购房合同考前须知。所谓按揭是指购房者向开发商购置房屋时，先预付购房款的一局部(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进展真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进展公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承当)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。5、委托别人代为登记的，需提交有效的受权委托书原件。根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，获得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进展出租、出售、撤除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期那么按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。所谓按揭是指购房者向开发商购置房屋时，先预付购房款的一局部(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进展真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进展公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承当)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。相关阅读目前，大家签订商品房买卖合同时，使用建立部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未获得预售答应证，以向内部职工认购的名义进展销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已获得预售答应证或者销售的是现房，开发商为购房人保存预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，假如在规定的时间里，购房人不想购置该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理方法》都明确规定，在未获得预售答应证前，是不能预售商品房的，而根据我国《合同法》第52条的规定，违背法律和行政法规的强迫性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》(以下简称《法院解释》)第2条规定：出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在获得预售答应证之前所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未获得预售答应证，该认购书肯定是无效的；假如开发商在购房人起诉前获得预售答应证，那么该认购书的地位将和开发商已获得预售答应证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质一样。第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是理论中大多数认购书都不具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的根本条款，不具有法律效力。2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间确实定、不可抗力条款的解释、共有面积确实定分摊、关于根底设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比方有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承当延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进展咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进展修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。假如开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人不要和开发商签订补充协议。3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散出售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的根本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能根据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购置商品或者承受效劳的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承当行政违法责任，而且要依法承当民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广揭发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原那么、事项以及制止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了防止不必要的费事，购房人在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一局部，以便在广告名不副实时告开发商违约。4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理方法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，恳求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进展选择)。5、质量问题。有些购房人认为，商品房开工后已经过政府主管部门组织的开工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成局部，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房开工验收，是以抽查的方式进展验收，因此不能保证每一套商品房的质量都合格。而且开工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。根据《法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在以下情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体构造质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体构造质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。购房合同的考前须知一、如何订立合同条款然而，如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件令购房者头疼的事情。因为，购房者虽然希望尽可能地维护自己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少费事，却会尽力利用自己的经历与知识，把合同条款写得对其有利。那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢？商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两大块。对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明：面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出台，因面积总数而引起的纠纷已经有明确、标准的处理方法，但因公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为防止这一情况的发生，对于面积差异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决方法，如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出局部不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面积局部为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。周边环境和配套设施条款：在签订合同时，尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将自己看重的几项内容，如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定；假如开发商不肯将其写入条款时，就很可能不会提供这些内容。这时，消费者就应掂量一下，是否值得购置此房产了。交房条件和期限条款：交房和办理产权登记是开发商最重要的义务，而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产。因此，合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何时交房、假如不能按时交付符合条件的房产，那么应当按日承当万分之几的违约金。在这方面的条款中，开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法规定的不可抗力是指：不能预见、不能防止并不能克制的客观情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延误来由〔如：不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统，水电力供给系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此约定，假如承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以，应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。二、违约责任应当明确合同开发商与购房者的违约承当的责任应当是对等的。开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的责任。条款对双方的权利义务作出约定之后，仅仅是完成了合同目的的一局部。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险，并在违约行为发生后对违约方进展制裁，以保护守约方的合法利益。但假如合同未对违约方的违约责任做出明确、详细的约定，权利义务条款也就成为一句空话了。从这一意义上来说，约定合法有效的违约责任条款，就显得比约定双方义务的条款更为重要。那么，我们要如何约定违约责任条款呢？第一，要把握一个最重要的原那么：有义务就应当有违约责任条款。要对每一条款逐一细想、琢磨——当有对开发商的义务作出规定时，一定要看清楚合同中是否已约定处理方法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿的详细方法。第二，违约责任一定要约定得详细、详细、明白。包括：违约责任的起算点、违约金的计算方式、争议的解决方式等。如质量条款就可以作如下约定：甲方交付商品房的质量和设备如不符合国家有关规定和甲方的承诺，甲方负责给予更换或调整。更换或调整的商品房或其设备应符合国家有关规定，且符合甲方的承诺或到达甲方承诺设备的同等品质。因甲方交付的商品房及其设备存在严重质量问题，致使乙方遭受人身或财产的损失，甲方对乙方的直接损失承当赔偿责任。对于商品房内部各部件的保修期约定，以甲方出具的《住宅质量保证书》为准。保修期内，甲方有义务自行或委托第三方应乙方的要求进展保修效劳，维修人员应在乙方发出通知后24小时内到达现场，在条件允许的情况下尽____除故障。如甲方未按合同约定履行保修义务，乙方有权自行委托别人维修，由此所产生的一切费用由甲方承当。第三，假如是以违约天数乘以万分之几来计算违约金，由于开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房者要求改为以个人住房商业贷款利率为赔偿标准，以保护自身的权益。假如是约定按购房款总额的百分比作为违约金，那么尽可能按《合同法》规定的标准，约定在购房款总额的20％以内。三、对房地产开发商进展资格审查商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买方来讲，风险较大。因此对房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商老实守信度一般来讲不用置疑，并且其售后效劳、严格执行合同方面都较为良好。现实情况是，因房屋所处位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面的原因，买房者急于买方而导致开发商的房子供不应求，很容易无视开发商的资质审查，这对买房者存在极大的风险。因此，提醒广阔购房者，在该种情况下，一定要理解一下开发商近几年的开发工程，认真查阅开发商的销售答应文件。审查《商品房预售答应证》或开工验收合格证明和出售答应证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、工程名称、栋号、层数、用处、套数、面积等信息与所购置的房产是否相符。四、审慎对待商品房的宣传广告目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中理解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但凡宣传广告和开发商口头承诺的东西，你假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。假如开发就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺内容详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和许诺即使未写入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应承当违约责任。五、理解商品房是否设置了他项权利购房之前应理解开发商预售的商品房或现房是否设定了抵押等他项权利，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权恳求人民法院对抵押物进展拍卖、变卖而优先受偿。购置已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的费事，对已经抵押的商品房最好不要购置。假如不清楚你所购置的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。六、注意商品房的计价方式商品房销售时，根据双方约定，既可以采用按套〔单元〕、套内建筑面积计价，也可以采用按建筑面积计价。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的感觉。但这个责任又不能归结于开发商，因此，在细节上注意很重要。七、注意规划、设计的变更房地产开发商应当按照批准的规划、设计建立商品房。房地产开发工程标准方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。但是，由于商品房建立周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进展修改、调整。当事人为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更房屋的建筑设计，假如开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意变更，但开发商要获得城市规划管理部门的批准，并在一定期限内与购房者签订补充协议。八、一定要开发商提供正式合同文本和____。正式的商品房买卖合同和商品房____是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为河南省工商行政管理局和河南省建立厅监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房____，而不能用普通的收据代替。九、开发商违犯诚信的惩罚开发商具有以下五种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明；〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；〔四〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；〔五〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。关于购房合同考前须知买房签合同流程：购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进展签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。买房签合同考前须知：1、首先看开发商是否具备“五证”五证，一个是建立用地规划答应证，第二是建立工程规划答应证，第三是建立工程开工证，第四是国有，第五是商品房预售答应证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售答应证是由市土地资和房屋管理局核发的。那么怎么样对待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售答应证，这两种要核发，看准确了，一般原那么上就没有问题，特别是预售答应证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。2、使用标准的合同文本一定要参照是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，理解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。可以直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否那么到时吃大亏就惨了。3、查验有关证明文件买期房要查看开发商是否有预售答应证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房那么要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用答应证》。4、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。9、注意约定违约责任这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期