第三章-房屋安全鉴定

第三章房屋安全鉴定主讲人：全国房地产行业培训中心副主任刘振庆第一节基本规定一、鉴定类型房屋鉴定类别可归纳为以下5种：房屋安全性应急鉴定、房屋完损鉴定、房屋危险性鉴定、房屋可靠性鉴定、房屋专项鉴定。房屋鉴定类型是多种多样的，不局限以上几种类型，这里是将相似的鉴定类型进行归类，目的是防止简单的鉴定项目复杂化。房屋安全鉴定类型的划分，主要是提示委托方在正常或非正常使用房屋的情况下，针对房屋使用现状进行房屋安全鉴定。鉴定机构应委托方的需求，在规定的时间内，按照鉴定范围确定鉴定类别，根据鉴定能力开展房屋鉴定工作。（一）房屋安全性应急鉴定房屋安全性应急鉴定是房屋安全鉴定的一种特殊形式。如:爆炸、火灾、地震、地质突变、台风、水淹以及交通事故等突发事件引起的房屋损坏。应急鉴定带有公益性，有一定的时限要求，决策方或委托方对房屋损坏情况需要紧急处理。房屋安全应急鉴定多以紧急处理建议的形式提出，如紧急排险等。房屋安全应急鉴定由于时间和现场的局限，其检测量及测试数据不能及时提供，按照主要数据齐全并能说明问题即可。房屋应急性安全鉴定可根据房屋结构工作状态直接给出鉴定建议。（二）房屋完损鉴定房屋完损等级评定适用于房屋结构体系较简单、破损比较直观、使用功能简单的的房屋，进行完好率评定。对于构成危险的房屋，应采用《危险房屋鉴定标准》进行评定。《完准》属于经验定性型评定，因此对于危险性房屋、工业建筑、原设计质量和原使用功能的鉴定有局限而不适用，其优点是凭直观对房屋损坏状况评定等级，方法简单快捷。对于公共娱乐场所或经营场所房屋的年审鉴定，要突出房屋工作状态的查勘和房屋使用功能改变的情况。（三）房屋危险性鉴定危险性房屋鉴定适用于房屋结构传力体系明确，房屋损毁明显的房屋。按照房屋无危险点、有危险点、局部危险、整体危险四个等级进行鉴定评级，对于房屋后续处理有明确的指导意义。经鉴定属于危险房屋，应在鉴定报告中提出处理建议，包括房屋危险性提示，并及时发出鉴定报告。同时将鉴定报告副本报送房屋所在地的房屋安全行政主管部门，便于政府部门对危险房屋监控。历史风貌保护类的或文物类的房屋，属于抢救性保护的建筑，其历史、文化和科学价值很大，这一类房屋鉴定应该高度重视，一般情况下不提出拆除重建类的处理建议，应该以修旧如旧或保持原风貌的建议为主，避免产生不必要的矛盾。（四）房屋可靠性鉴定房屋可靠性鉴定适用于:1.建筑物大修前；2.建筑物改造或增容、改建或扩建前；3.建筑物改变用途或使用环境前；4建筑物达到设计使用年限拟继续使用时；5.遭受灾害或事故时；6.存在较严重的质量缺陷或出现较严重的腐蚀、损伤、变形时。房屋可靠性鉴定应严格按照国家颁布的可靠性鉴定标准进行鉴定，按安全性和使用性鉴定要求进行分类评定等级并进行比对，综合后评定房屋可靠性等级。评级步骤应严谨，鉴定程序不得简化。对于房屋备案手续不齐全的房屋鉴定，应选用可靠性鉴定方法。因为房屋建造过程缺失监督管理，查勘过程要认真仔细，要采集大量的检测数据进行验算分析。可靠性鉴定不应忽略对房屋抗震体系进行查勘。（五）专项鉴定房屋专项鉴定是根据委托要求进行鉴定包括：1.施工对周边房屋影响的鉴定2.火灾后房屋结构损伤程度鉴定3.房屋损坏纠纷鉴定4.房屋抗震鉴定5.耐久性评定等。房屋专项鉴定目的性明确，鉴定此类房屋应符合相关鉴定标准的要求。二、鉴定程序（一）房屋安全鉴定基本程序（二）受理房屋安全鉴定委托时，鉴定机构应根据委托内容查验下列合法证件，并复印留存：1.房屋所有权证或所有权有效证明；2.房屋租赁合同；3.仲裁或审判机关出具的房屋安全鉴定委托书、已发生法律效力的裁定书、判决书等。查验合法证件是鉴定程序中的值得注意的事项，在区别建筑是否违章有着重要意义。还有查验合法证件有利于鉴定工作的顺利开展。如相关人提出房屋安全鉴定时，应征得产权人或使用人的同意，不然容易产生纠纷。（三）鉴定机构应指导委托人正确填写《房屋安全鉴定委托书》（见附录A），委托书填写内容应与委托人持有合法证件的相应内容一致。委托人为单位的，委托书应加盖单位公章；委托人为个人的，应有委托人签字或加盖私章。第二节鉴定工作内容房屋安全鉴定的主要内容包括：房屋初步调查、制定房屋安全鉴定方案、房屋详细调查、结构和构件检测、结构验算、鉴定评级、编制房屋安全鉴定报告等。由于鉴定类别的不同，鉴定工作可以结合项目实际情况进行调整，但不得故意简化或漏项。一、初步调查初步调查应包括图纸资料调查、使用历史调查和使用状况调查三个部分。（一）图纸资料调查主要包括：1.工程地质勘察报告2.设计文件（含建筑、结构设计图或竣工图，设计变更通知书等）3.竣工验收技术资料（含隐蔽工程验收记录）4.曾有过的房屋检测或安全鉴定报告及结构安全等方面出现问题的记录和处理情况。（二）房屋使用历史的调查1.施工、维修与加固2.用途变更与改扩建3.使用条件变更4.以及受灾等情况。（三）房屋使用状况的调查1.房屋实际状况2.使用条件3.内外环境4.房屋下部不良地质构造影响以及目前存在的问题等。二、制定房屋安全鉴定方案房屋安全鉴定方案，应根据委托方提出的鉴定原因、范围、目的和国家相关检测鉴定技术标准、规范，经初步调查后综合确定。鉴定方案不得随意改变，如有调整应及时告知委托人。房屋安全鉴定方案宜包括下列主要内容：（一）房屋概况（二）鉴定类别（三）鉴定目的、范围、内容（四）鉴定依据，主要包括鉴定所依据的标准及有关技术资料（五）检测项目、检测方法以及检测的数量（六）鉴定工作进度计划（七）委托方应提供的资料及须协助的内容三、详细调查与检测详细调查与检测可根据实际情况选择以下内容：结构构件现状的查勘、结构上的作用调查、地基基础工作状况查勘、结构构件检测等。（一）房屋结构构件现状的查勘主要包括：1.结构的形式2.结构的布置和构造3.构件及其连接4.应重点查勘构件缺陷及损伤(如变形、裂缝)（二）结构上的作用调查主要包括：1.结构上的直接作用（荷载）2.间接作用（如地基变形、混凝土收缩、温差变化或地震等引起的作用）3.必要时应测试结构上的作用或作用效应4.还要调查建筑物内外环境、使用史（含荷载史）结构上的作用调查，主要是核实结构上的作用大小及确定验算所用的荷载和荷载效应。（三）地基基础工作状况查勘主要包括：1.场地类别与地基土2.地基稳定性3.地基变形4.评估地基承载力的试验5.基础和桩的工作状态和其他因素6.必要时开挖检查基础的裂缝、腐蚀和损坏情况等。

地基基础工作状况查勘主要是测量基础变形及其在上部结构中的反应，根据沉降观测资料和上部结构工作状态分析判断基础工作状况。7.对相邻有地下工程施工的房屋调查主要包括：（1）地基土质分布情况（2）基坑支护方案（3）地下水流失等情况（四）结构构件检测主要包括：1.构件尺寸检测2.建筑变形检测3.材料力学性能检测结构和构件检测属于比较成熟的技术，目前的检测方法基本满足房屋安全鉴定的基本要求。详细调查与检测是鉴定的关键性工作，不应有疏漏，否则影响鉴定的结论和鉴定报告的科学性，其工作内容可根据实际鉴定需要进行选择。工程鉴定实践表明，做好现场详细调查与检测工作，才能获得可靠的数据、必要的资料，是进行下一步综合分析、验算与评定工作的基础，也就是说，确保其质量，是决定鉴定工作好坏的关键之一。各类查勘记录要妥善保管，现场照片要齐全，这样有利于鉴定分析和鉴定报告的审核。四、综合分析综合分析是确保进行正确评级的基础性工作，在整个鉴定工作中起承上启下作用。根据详细调查的情况和结果，综合分析包括以下内容：检测数据的处理和分析、结构构件承载力验算、房屋存在问题的原因分析。（一）检测数据的处理和分析检测工作完成后，应及时进行检测数据的处理和分析，数据的处理和分析应符合国家或行业相关技术标准、规程规定，不得随意处理。当怀疑检测数据有异常值时，其判断和处理应符合国家现行有关标准的规定，不得随意舍去数据。当发现检测数据不足时，应及时进行补充检测。（三）结构构件承载力验算结构构件承载力验算时，应遵守下列规定：1.结构构件验算采用的结构分析方法，应符合国家相应的规范规定；2.结构构件验算使用的验算模型，应与实际受力与构造状况相符；3.结构分析所采用的构件材料强度标准值，若原设计文件有效，且不怀疑结构有严重的性能退化或设计、施工偏差，可取原设计值，否则应根据现场检测确定；4.结构分析所采用的计算机软件应能满足相关的技术要求；5.结构分析时，应考虑结构工作环境和损伤对结构构件和材料性能的影响。包括构件裂缝对其刚度的影响、高温对材料性能的影响等；。6.构件和结构的几何参数应采用实测值。并应考虑锈蚀、腐蚀、腐朽、虫蛀、风化、局部缺陷或缺损以及施工偏差等的影响；

7.当结构受到地基变形、温差和收缩变形、杆件变形等作用，且对其承载有显著影响时，应考虑由之产生的附加内力；8.当检查设计责任时，应按原设计计算书、施工图及竣工图，重新进行一次复核；。在已有房屋安全性或可靠性鉴定中，对结构构件的承载力进行验算，是一项十分重要的工作。为了求得科学合理的结构，需要对承载力验算采用的分析方法、验算模型、材料强度标准值取值、计算程序及几何参数取值做明确规定。9.关于验算采用的结构分析方法，在实际鉴定工作中可结合实际情况按以下原则操作：（1）对于存在加建、改建和改变使用功能的房屋结构分析，宜采用现行设计规范为依据是比较切合实际的。因为加建、改建和改变使用功能的过程，已改变了房屋的原设计条件，用原设计规范进行验算显然是不科学的。（2）对于不存在加建、改建和改变使用功能的房屋结构分析，仅为评定原结构质量时，宜采用原设计规范为依据是比较客观的，因为房屋现状是根据原设计规范设计的，是我们应该尊重的事实，但同时应结合现行设计规范查找房屋结构不足的部分，并提出完善建议，对房屋的安全使用是有利的。

10.当结构构件不具备验算条件时，必要时可通过现场荷载试验评价结构承载力和使用性能。11.房屋存在问题的原因分析应详尽明晰、科学客观，如结构构件的缺陷、损伤及承载力不足，要详尽分析产生的原因和对结构性能的影响。五、鉴定评级（一）房屋等级评定应按选用的鉴定标准要求进行，同一份鉴定报告不宜采用两种以上的鉴定标准评定。（二）可靠性鉴定包括安全性鉴定和正常使用性鉴定，其评定等级应按构件、子单元、鉴定单元三个层次进行。（三）房屋危险性等级评定，应以整幢房屋的地基基础、结构构件危险程度及影响范围进行评级，结合房屋历史现状、环境影响以及发展趋势，全面分析，综合判断。（四）房屋专项鉴定应根据委托要求进行鉴定，评定过程应符合相关鉴定标准的要求。（五）对房屋的安全等级评定，应从可靠性概念和建筑特点出发，根据以安全为主，并注重使用功能正常的原则，综合评定。对于可不参与鉴定的构件或可直接评定等级的构件及房屋，应满足选用的鉴定标准的具体规定。（一）鉴定报告编写要求鉴定工作完成后，应及时出具鉴定报告并对鉴定报告承担相应的法律责任。鉴定报告的编写除遵守国家相应的鉴定标准的要求外，还应符合鉴定报告编写要求。

1.房屋鉴定报告宜包括建筑物概况2.鉴定目的和内容3.鉴定依据4.现场检查检测结果5.结构承载力复核结果6.房屋损坏原因分析7.鉴定评级8.鉴定结论9.处理建议10.附检测报告及相关图纸等部分。（二）鉴定报告发送鉴定报告应按规定或合同（委托书）约定时间及时将鉴定报告提交委托人，出具的鉴定报告需加盖房屋安全鉴定专用章。鉴定报告是鉴定工作的最终成果，是具有法律效力的技术文本，鉴定机构应给予高度重视。1.对经鉴定属于危险房屋的鉴定报告，及时发出危房通知书，同时将鉴定报告副本报送房屋所在地的房屋安全行政主管部门。

2.危险房屋鉴定报告的处理建议一般可分为以下四类进行处理：

（1）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

（2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

（3）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（4）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。第三节房屋检测工作要点房屋检测是运用一定的技术手段和方法，检验、测试房屋指定的技术性能指标，深入验证房屋查勘过程发现的问题，为鉴定分析提供充实的依据。一、房屋检测原则根据对不同的结构体系和构件，房屋检测应依据检测方案和查勘需求，布置检测区域和检测点。房屋整体检测应满足构件集的推定值需求，房屋构件检测应满足测试值需求。二、检测方案的制定（一）依据GB/T50344-2004《建筑结构检测技术标准》GB/T50315-2000《砌体工程现场检测技术标准》JGJ8-2007《建筑变形测量规范》其它专项检测相关规范、标准、规程的规定。检测方案应依据规范、标准、规程确定鉴定的类别、目的，结合房屋结构状况，确定检测项目、检测方法及检测数量。（二）结构的检测方法的确定原则1.宜选用对结构构件无损伤或微损伤的检测方法。当选用局部破损的取样检测方法或原位检测方法时，宜选择结构构件受力较小的部位，且不应损坏结构的安全性。2.当对古建筑和有纪念性的已有房屋结构进行检测时，应避免对房屋结构造成损伤。3.当房屋需要安全性监测时，应根据结构的受力特点制定监测方案。4.当现有的无损检测方法难以保证检测结果精度时，应局部凿开或破损进行验证。（三）检测方案的选取已有房屋结构检测的抽样方案，可根据检测项目的特点按下列原则选择：1.外部缺陷的检测，宜选用全数检测方案；2.几何尺寸与尺寸偏差的检测，宜选用传力体系明显的构件进行抽样；3.结构连接构造的检测，应选择对结构安全影响大的部位进行抽样；4.结构构件材料强度的检测，按检测批量评定时，应进行随机抽样，且最小样本容量宜符合GB/T50344-2004《建筑结构检测技术标准》第3.3.13条的规定。（做不到）5.构件结构性能的实荷检验，应选择同类构件中荷载效应相对较大和施工质量相对较差构件或受到灾害影响、环境侵蚀影响构件中有代表性的构件；6.需要扩大检测范围时应沿同层同类构件扩展，不得随意选取。

7.当为下列情况时，检测对象可以是单个构件或部分构件；但检测结论不得扩大到未检测的构件或范围。（1）委托方指定检测对象或范围（2）因环境侵蚀或火灾、爆炸、高温以及人为因素等造成部分构件损伤时。三、房屋整体检测的主要内容（一）调查房屋结构体系（二）房屋相对不均匀沉降检测（三）房屋整体倾斜检测（四）房屋结构轴网尺寸复核（五）房屋整体表观缺陷检测四、房屋构件检测的主要内容（一）梁、柱、板混凝土强度测试（二）部分混凝土构件钻芯取样复核强度（三）楼板厚度检测（四）混凝土碳化深度检测（五）构件截面尺寸复核（六）保护层厚度检测（七）梁挠度检测（八）柱倾斜（垂直度）检测（九）基础检测（十）构件外观缺陷检测（包括：柱、梁、板支撑系统、屋面系统、围护系统）（十一）混凝土结构构件内部缺陷检测（十二）混凝土结构构件裂缝检测（十三）配筋情况检测五、检测量的确定

检测量要基本满足规范验收批的有关规定，检测量的扩大要按照一定的规律，不得随意。（一）检测量的增加:

应以危险构件同层扩展；（二）承重构件和悬挑构件:应以其工作状态选定;（三）特殊承重构件：以关键点来抽样；（四）推定值：适用于整栋房屋的检测；（五）测试值：适用于层间结构、构件检测；六、检测点的布局检测点的布局要基本满足技术数据的搜集要求，参与人要明确职责，发现异常值，应及时沟通，尽量现场解决，避免二次出现场。（一）依据：规范、现场条件、构件工作状态、关联要因；（二）检测区域的确定原则上由鉴定人负责；（三）整栋房屋的检测点由鉴定、检测人布点；（四）危险构件的检测点由鉴定人布点；（五）特殊情况由鉴定人布点；七、检测方法的确定检测方法应在出现场前确定，明确责任人，不得越权处置。确需变更检测方法应及时负责人汇报。（一千天问题）（一）一般项目由检测人负责；（二）复杂项目由检测室主任主持；（三）特殊项目由鉴定室、检测室主任共同主持；（四）构件检测的界面处理和定位由检测人负责八、记录方法的确定检测记录要准确可靠，数据不得随意更改，确需更改时必须推行杠改法。检测数据整理后要复原始记录。（一）现场查勘的数据记录，应采用图示法描述记录;（二）对于整理后的数据记录，应附原始记录；（三）重点记录房屋缺陷、破坏现状、主要构件尺寸;（四）检测数据要现场复读、校对、复核；（五）查勘记录必须有委托人或当事人亲笔签字；（六）现场照片及录像，要有全面、具体、有助于分析和回忆；（现场照片的规定）（七）检测数据的记录、整理、归档；

1300mm900mm600mm长1100mm长260mm长最大裂缝宽度0.94mm、最大裂缝深度9.5mm裂缝宽度0.71mm裂缝宽度0.69mm裂缝宽度0.69mm裂缝宽度0.55mm裂缝宽度0.35mm裂缝宽度0.49mm露筋、混凝土疏松（见现场照片1）露筋、孔洞（见现场照片2）混凝土疏松28轴26轴A轴C轴5100mm3600mm附图1：21＃楼4门201室26-28轴、A-C轴间顶板裂缝示意图九、调解原则当对数据持有争议时应采取复查和调解的原则，有利于数据的真实可靠。（一）对检测数据有怀疑、争议时，相关人员可进行现场分析和复检，也可通知室主任；（二）鉴定与检测数据不符、有异议或数据出现异常值时，室主任应调查、调解；（三）补充新数据，室主任必须知情；（四）重大事宜实行报告制度；十、出俱检测报告；出具检测报告要符合ISO9000认证、计量认证、国家实验室认证的程序要求，分层把关，提高采信率，确保数据可靠度。（一）检测报告的审核1、实行检测人负责制；2、检测人提供初始报告和有关数据的汇总;3、报告的审核意见（二）检测报告的会签；分三个层次：检测、校核、审定；十一、房屋检测类型及要求（一）房屋完损状况检测1.检测项目：检查房屋结构、装修和设备整体的完损状况。2.现场主要检测参数倾斜、沉降、裂缝，地基基础、砌体构件、木构件、混凝土构件、钢构件等。老化完损程度，一般为凭技术经验现场测量数据，定性、定位。3.检测过程（1）调查房屋的使用历史和结构体系；（2）测量房屋状况基本数据；（3）采用文字、图纸、照片或录像等方法，记录房屋建筑构件、装修和设备的损坏部位、范围和程度。（二）房屋安全检测1.检测项目：检测房屋结构工作状况、查勘过程需要深度检测的项目，房屋危险构件的检测，包括附加荷载，使用荷载，房屋损伤程度。2.现场主要检测参数：倾斜、沉降、裂缝、地基基础、砌体构件、木构件、混凝土构件、钢构件等存在的危险点。通过检测数据,判断结构体系安全性，为鉴定分析做准备。部分参数的检测在现场。3.非现场检测项目：（1）混凝土构件检测中，混凝土钻芯法检测混凝土强度；（2）钢构件检测中，钢材抗拉强度试验法检测钢材试件抗拉强度，钢材弯曲强度试验方法检测钢材试件弯曲变形能力；（3）木构件检测中，木材顺纹抗压、抗拉、抗剪强度试验，木材抗弯强度及弹性模量试验，木材横纹抗压强度试验。

上述检测一般需要实验室完成。4.检测过程：（1）调查房屋的使用历史和结构体系。（2）测量房屋的倾斜和不均匀沉降情况。（3）采用文字、图纸、照片或录像等方法，记录房屋主体结构和承重构件损坏部位、范围和程度。（4）房屋结构材料力学性能的检测项目，应根据结构承载力验算的需要确定。（5）必要时应根据房屋结构特点，建立验算模型，按房屋结构材料力学性能和使用荷载的实际状况，根据现行规范验算房屋结构的安全储备。（三）房屋损坏趋势检测1.检测项目：房屋损坏后其整体、构件的实际发展的状况，及对相邻房屋的部影响等定期的监测。2.主要检测参数：房屋倾斜、沉降、裂缝等参数的变化情况，一般为现场检测。3.检测过程：（1）初始检测：取其关键构件最大值作为监测初始值，根据房屋的结构特点和影响因素，制定监测方案。（2）损坏趋势的监测：定期观测记录房屋损坏现象的产生和发展情况。（3）复测：计算房屋垂直位移、水平位移、倾斜的累计总值。（四）房屋结构和使用功能改变检测1.检测项目：改变房屋结构和使用功能的部位及相邻结构现状。2.现场主要检测参数：建筑、结构尺寸、体系类别、体系缺陷、传力方式及倾斜、沉降、裂缝、变形等。各参数的检测一般为现场检测。3.非现场检测项目：包括材质、强度、刚度

4.检测过程：（1）分析委托人提供的房屋改建方案及技术要求。（2)了解房屋原始结构和原始资料，检查和记录房屋承重结构的完损状况。(3)必要时，对相关部位的建筑结构材料的力学性能进行检测。(4)按现行设计规范规定进行房屋相关结构和地基承载能力验算。（五）房屋抗震能力检测1.检测项目：检测房屋抗震体系、抗震构造措施，房屋结构体系、质量现状，屋架支座、支撑链接、屋盖等。2.现场主要检测参数：抗震构件、边柱、角柱、抗震构造措施、变形、倾斜、沉降、裂缝、位移，屋架支座、支撑杆件等。各参数的检测一般为现场检测。3.非现场检测项目有：（1）混凝土构件检测中，混凝土钻芯法检测混凝土强度；（2）钢构件检测中，钢材抗拉强度试验法检测钢材试件抗拉强度，钢材弯曲强度试验方法检测钢材试件弯曲变形能力。（3）木构件检测中，木材顺纹抗压、抗拉、抗剪强度试验，木材抗弯强度及弹性模量试验，木材横纹抗压强度试验。

3.检测过程：1）收集房屋的地质勘察报告、竣工图和工程验收文件等原始资料，必要时补充进行工程地质勘察。（2）全面检查和记录房屋基础、承重结构和围护结构的损坏部位、范围和程度。（3）调查分析房屋结构的特点、结构布置、构造等抗震措施，复核抗震承载力。（4）房屋结构材料力学性能的检测项目，应根据结构承载力验算的需要确定。（六）保护建筑检测1.检测项目：检测房屋结构工作状况、查勘过程需要深度检测的项目，房屋危险构件的检测，包括房屋使用荷载，房屋完损、老化程度。2.现场主要检测参数：地基基础、结构构件工作状态，房屋倾斜、沉降、变形、裂缝、屋面防水、构造缺陷等，各参数的检测一般为现场检测。3.非现场检测项目：包括材质、强度、刚度4.检测过程：（1）调查房屋的建造、使用和修缮的历史沿革、建筑风格、结构体系等资料。（2）建立总平面图、建筑平面、立面、剖面、结构平面、主要构件截面等资料。（3）抽样检测房屋承重结构材料的性能，构件抽样数量和部位应符合相关标准的规定。抽样部位应含有代表性的损坏构件。（4）检测房屋的结构、装修和设备的完损程度、分析损坏原因。（5）检测房屋倾斜和不均匀沉降现状。

（6）根据实测房屋结构材料力学性能，按现有荷载、使用情况和房屋结构体系，建立合理的计算模型，验算房屋现有承载能力。（7）根据实测房屋结构材料力学性能，按现有使用荷载情况和房屋结构体系，依据地震反应谱特征，建立合理的计算模型，验算房屋现有抗震能力并复核抗震构造措施。（8）检查房屋设备的运行状况。第四节房屋鉴定工作要点房屋安全鉴定工作是一项技术性非常强专业工作，来不得半点虚假。鉴定工作虽说技术性比较强，但也有一定的规律性，若一旦掌握其规律，其简单程度可见根底。只要认知鉴定工作技术原则，掌握鉴定报告的编制技术要点，出具公平公正的高水平的房屋安全鉴定报告是垂手可得的事情。房屋安全鉴定工作是一项技术性非常强专业工作，来不得半点虚假。鉴定工作虽说技术性比较强，但也有一定的规律性，若一旦掌握其规律，其简单程度可见根底。只要认知鉴定工作技术原则，掌握鉴定报告的编制技术要点，出具公平公正的高水平的房屋安全鉴定报告是垂手可得的事情。一、房屋安全鉴定工作技术原则首先，要确定房屋安全鉴定的类别。即准确而又有的放矢解答鉴定对象。其次，鉴定依据的选定。通过鉴定数据的采集和查勘分析，按照鉴定标准，依据有关的法律、法规，确定鉴定结论，完成鉴定报告。鉴定标准取决我们鉴定人员的技术知识的储存和判断能力的历练。综合能力代表了鉴定水平。（一）房屋安全鉴定的类型确定1.民用建筑及工业厂房可靠性鉴定（房屋安全性鉴定、房屋使用性鉴定）2.危险房屋鉴定3.房屋完损鉴定4.抗震鉴定5.房屋改、扩建结构安全鉴定6.施工周边房屋安全影响鉴定7.房屋构件鉴定8.房屋使用功能鉴定9.二次装修工程影响鉴定

10.司法鉴定11.其他房屋鉴定（1）接管验收（收楼）鉴定（2）灾后房屋鉴定分火灾房鉴定，水灾房鉴定，风灾房鉴定，震灾房鉴定，雷击房鉴定）

（3）房屋安全突发事故紧急鉴定（损坏赔偿鉴定、

突发性汽车撞楼、爆炸等造成建筑损坏的建筑物鉴定评估）（二）房屋安全鉴定依据的确定1、国家法律、法规（上位法、下位法、人大、政府、部门规章）2、地方的法规3、国家规范和技术标准4、手册5、教科书6、工艺（慎用）

（三）房屋安全鉴定工作的步骤1、委托书的谈判和填写（1）格式文本、合同文本（复杂项目用）（2）准确填写的鉴定内容；（3）初步确定鉴定费用；（出一次现场后确定，出二次现场后可以追加）（4）初步确定鉴定时间；（5）委托书必须由委托人亲笔签字；2.出第一次现场第一次现场了解被鉴定房屋的基本情况，初步确定房屋的鉴定类别，为下一步工作做准备。（1）确定鉴定项目的范围和难度；（2）基本确定房屋鉴定类别；（3）结论大致基调；（4）合理选配鉴定人。3.制定鉴定方案（1）制定鉴定方案要有针对性；（2）制定鉴定方案要有指导性；（3）鉴定方案实行室主任审核制度；（4）必要时委托方有知情权。4.制定检测方案依据鉴定方案，制定检测方案，确定出检测部位、检测量及需要委托方配合的事项，安排出场时间。（1）结合鉴定方案制定检测方案；（2）检测方案要有针对性、可操作性；（3）检测方案要有准确性、覆盖性；（4）检测方案的调整应有文字补充；（5）委托方有知情权。5.出第二次现场查勘按照鉴定方案进行细部查勘、检测，采集、收集技术数据，绘制现状图纸。调查房屋荷载变更史。（1）一般项目由鉴定、检测人出现场；（2）复杂项目由鉴定、检测室主任出现场；（3）特殊项目由中心主任共出现场；（4）特殊情况中心主任出场复查。6.鉴定分析通过查勘、检测，采集、收集的技术数据，结合房屋安全和使用状况，依据国相关鉴定规范、标准,对被鉴定房屋进行验算、鉴别、分析和等级。7．编制房屋安全鉴定报告按照委托书的委托内容，确定采用的鉴定规范和标准。确定鉴定人，利用查勘、检测数据进行鉴定分析，出具鉴定报告。二、鉴定文书编制要点鉴定文书是鉴定机构和鉴定人依照法定条件和程序，运用科学技术或者专门知识对委托人委托的鉴定事项中涉及的专门性问题进行分析、鉴别和判断后，出具反映鉴定过程和鉴定结论的书面载体,是房屋鉴定工作的最终成果。鉴定文书是说明房屋安全、使用、完损、抗震等技术性能（或状况）的证明性文件，是房屋安全使用和安全管理的技术支撑，在一定条件下，是具有法律效力的技术性文书。（一）鉴定文书的重要性鉴定文书的质量，代表着鉴定工作的质量和水平。如果因为鉴定文书出现的错误，导致发生塌房伤人之类的责任事故，给国家和人民的生命财产带来损失，鉴定人员将要因此承担法律责任（行政、民事、刑事责任和经济赔偿责任）。所以鉴定人员只有具备了高度的社会责任感、良好的职业道德和操守、以及满足鉴定工作要求的技术知识和工作技能，才能使房屋鉴定工作真正做到客观、公正、科学，承担起社会赋予的责任。

（二）鉴定文书的作用1.告知委托人（业主、使用人、物业服务企业或其他利害相关人）被鉴定房屋的现时技术状态；2.告知相关责任人为确保被鉴定房屋的安全和正常使用应采取的相关技术措施；3.供相关管理部门作为对被鉴定房屋实施安全管理的技术依据（安全检查、抢险排危、督修、危旧房改造等）；4.可作为司法机关对诉讼案件进行审判的证据；5.为房屋的修缮、改造、抗震加固提供设计和决策参考；6.为房屋灾害和突发事故的处理提供技术依据。（三）编制鉴定文书前的准备工作1.鉴定人应具备的专业知识和技术能力编制鉴定文书的人员应当熟悉房屋安全管理法规和相关鉴定技术标准，掌握与工业与民用建筑专业相关的专业技术知识。如：地基与基础、房屋结构学、工程力学和工程结构分析、建筑材料学、岩土学、建筑工程施工、修缮技术、装饰装修技术、建筑绘图等；具备较强的文字表达能力和熟练的计算机应用能力。2.文件和技术资料准备编制鉴定文书时，初始调查、现场查勘、结构检测、复核验算、分析判断等程序的相关工作均已全部完成，鉴定结论和处理建议已经初步形成。编制人员应将相关材料收集整理，形成比较完整的鉴定资料，供编制鉴定文书使用。鉴定资料主要包括：（1）鉴定过程中所涉及的相关法律、法规和规定；（2）鉴定过程中所涉及的相关技术标准、规范和规程；（3）房屋鉴定初始调查记录；（4）房屋鉴定现场查勘记录；（5）房屋结构构件检测报告；（6）复核验算资料；（7）分析判断资料；

（8）被鉴定房屋的地质勘察报告、设计施工图纸（或竣工图）；有施工影响源时需有施工项目工程地质勘察报告、基坑支护方案、建筑及结构施工图等；（9）被鉴定房屋的施工资料；（10）被鉴定房屋的竣工验收资料；（11）火灾、交通事故等对房屋造成损坏时，相关职能部门出具的事故认定书；（12）鉴定中需要的其他相关资料。（四）鉴定文书的编制1.鉴定文书的内容鉴定文书一般由封面、正文和附件组成。鉴定文书的封面一般包括鉴定机构名称、报告编号、报告制作日期等。封二可写明鉴定机构声明、地址和联系电话。鉴定文书的正文一般包括标题、编号、基本情况、概况、鉴定依据、检查和检测情况、原因分析、鉴定结论、处理建议、落款及附件等内容。

（1）标题：“××××(如房屋安全、房屋可靠性、房屋应急、房屋抗震、房屋完损状况等)鉴定书(报告)”。（2）编号：编号是鉴定文书唯一性标识，由“鉴定机构缩略名、年份、文书性质缩略语及序号”组成。年份、序号用阿拉伯数字标识，年份应标全称，用六角括号“〔〕”括入，序号不编虚位（即1不编001）。（3）基本情况：一般包括委托人、委托鉴定事项、委托日期、鉴定对象、查勘日期等内容。（4）概况：对被鉴定对象基本情况和相关内容的描述及引用材料的说明。（5）鉴定依据：包括标准、规范、规程、规定、委托方提供的鉴定资料等。（6）检查情况：包括初始调查、现场查勘、结构构件检测、结构复核验算等。（7）原因分析：根据检查结果，阐述形成鉴定意见的理由和因果关系。（8）鉴定结论：应当客观、公正、准确、具体，具有针对性和可适用性。（9）处理建议：对被鉴定对象存在的问题提出原则性处理建议。（10）落款：由项目鉴定人签名或者盖章，同时加盖鉴定机构鉴定专用章，并注明文书制作日期等。（11）附件：附在鉴定文书的正文之后。包括与鉴定文书有关的图表、照片等的目录。鉴定文书内容可以根据不同项目的特点作相应调整。2.鉴定文书的格式（1）页面设置1）鉴定文书纸张幅面为A4，有较大附图时，附图可用A3幅面；2)鉴定文书应当用计算机编写绘制；页边距可为左右、上下边距各空2厘米（首页上边距空4厘米，左边距留出装订线1厘米）。（2）文字设置文字采用国务院正式颁布实施的简化汉字。字体和字号可参照下列规定：1）大标题：2号黑体，居中排列；2）编号：4号仿宋体，居右排列；3）文内标题：一级标题用3号黑体；二级标题用4号黑体，段首空2字；4）正文：4号仿宋体，两端对齐，段首空2字；5）文内编号：用“一、（一）、1、（1）、1)、①”表示。6）页眉：正文每页页眉的右上角注明正文共几页，同时注明本页是第几页；

7）表格：用统一的三线表，图表说明和表内文字用5号仿宋体；8）落款：落款应与正文同页，不宜使用“此页无正文”字样。日期采用简体汉字；9）附件：在发文日期下空一行，附件名称用4号仿宋体；10）鉴定文书中表示物理量的数字用阿拉伯数字表示，采用国家颁布实施的法定计量单位及其代号。（3）图纸绘制1）总平面图应绘出指北针，标明房屋的层数、方位、街巷名称及其四至关系，被鉴定房屋用粗实线表示，其余用细实线表示，图形比例根据图幅自定；2）分层平面图（剖面图、构件图）应按建筑制图规则绘制，标明轴线编号、开间、进深、总长、总宽尺寸、门窗、洞口位置，图形比例根据图幅自定；3）房屋的损坏情况应在分层平面图中用规定的符号标出或采用文字说明，并在符号附近标注损坏量化数值；平面图无法标明时，应另绘剖面图或构件图表示损坏情况；房屋无损坏时，可以不附分层平面图。3.鉴定文书的制作（1）文字表达的基本要求1）基本概念清楚，使用统一的专业术语和国家标准计量单位、符号和文字，同一文书中要保持计量单位和符号的一致；2）文字简练，层次分明，简明扼要，描述客观、清晰、准确，不得使用有歧义的字、词、句。（2）鉴定文书的制作1）鉴定文书应由参加鉴定的鉴定人按照规定的要求制作；2）鉴定文书的撰稿由鉴定人负责；审核一般由第二鉴定人负责；审定由技术负责人负责；签发由机构负责人或被授权人负责；3）鉴定人、审核人、审定人、签发人应在鉴定文书的相应位置处签名、盖章；4）鉴定文书编号处应当加盖房屋安全鉴定专用章红印；鉴定文书制作日期处应当加盖鉴定机构鉴定专用章红印；各页之间加盖鉴定机构鉴定专用章红印作为骑缝章；（3）鉴定文书的修改鉴定文书的正本一般不得修改，如无条件重新打印而需在个别地方修改的，应在修改处加盖更正章。（4）补充鉴定的鉴定文书制作对已发送的鉴定文书，因委托人增加新的鉴定要求，或委托的鉴定事项有遗漏等需要进行补充鉴定的，鉴定机构以补充文件的形式进行。补充鉴定的性质定位于原委托鉴定的组成部分，补充鉴定意见与原鉴定意见构成了一个完整的鉴定意见。如需出具全新鉴定文书的，应重新登记、编号，并注明所替代的原鉴定文书。一般应收回原鉴定文书并归档。4.鉴定文书的编制要点（1）房屋概况概况的描述一般情况下包括：房屋地址、建筑年代、结构形式、层数、房屋用途、建筑面积、鉴定目的、范围、使用状况、维修和改造历史等基本信息。（2）委托鉴定事项委托鉴定事项通常根据双方约定的事项来确定。委托鉴定的内容应明确具体的鉴定项目（如：对×××房屋进行安全鉴定，对××××房屋××构件所产生的裂缝（或变形等缺陷）是否影响构件安全使用进行鉴定；对×××工程施工（开挖、降水、振动、撞击等）是否影响相邻房屋结构安全进行鉴定；对××房屋墙体（或顶棚、屋面）渗水原因进行鉴定等）。如委托事项不明确或委托事项与鉴定结论不符容易引起当事人对鉴定报告的质疑，特别是在处理矛盾纠纷案件中，由于报告的不严谨，使鉴定机构处于被动状态。（3）鉴定依据1）本次鉴定所采用的国家（行业、地方）鉴定标准、检测标准（规程）、设计规范、标准图集、行政规章等。鉴定报告未使用的技术标准和规范不应列入。2）所鉴定房屋施工图纸及有关施工资料等。3）第三方提供的检测报告等资料。鉴定依据的各类技术标准、规范的名称应准确，且应注明使用版本。4）一幢房屋的鉴定不应将2个或2个以上的鉴定标准（如危险房屋鉴定标准、可靠性鉴定标准、完损等级评定标准）同时列入。（4）检查情况检查情况一般可包括以下内容，并进行分层次叙述。1）施工图及资料检查情况可叙述房屋承重结构体系和围护结构体系以及房屋大修、改造、改变使用功能等历史情况。2）现场查勘情况现场查勘应根据委托要求进行相应项目的检查，一般情况应从地基基础、上部承重结构构件、围护结构构件逐项检查。应重点叙述房屋现状与施工图是否相符及房屋结构构件的损伤情况。在未开挖检查地基基础的情况下，不应直接描述地基基础的损坏（如老化、潮湿、断裂等），应通过上部结构的倾斜或沉降裂缝等外观特征来判断。上部承重结构构件的损坏应明确损坏的构件类型、损坏部位及具体损坏形态。裂缝描述宜用平面分布图、裂缝展开图等图示方法，若用文字表述应包括存在裂缝的构件类型、裂缝所在部位、裂缝的形态（水平、竖直或斜向裂缝）、长度及宽度。3）构件检测情况一般应叙述构件检测样本确定方法、检测方法、检测数量、检测结果等。采用其它检测机构提供的检测数据时，应写明检测数据的来源，不宜直接表达为检测数据见附件某检测机构检测报告。(5)结构承载力复核编制鉴定文书时可直接引用结构构件复核结果，但应交待复核条件和复核的依据。1）计算参数应完整、齐全。计算参数包括结构体系、场地类别、地震信息（抗震设防烈度、抗震等级、地震分组、地震基本加速度等）、材料强度（混凝土强度、砖砌块强度、砌筑砂浆强度、钢筋强度等）、楼（屋）面恒载和活载、风荷载（基本风压值、地面粗糙度）、计算模型简图等。2）应注明采用的计算分析程序（计算模块）、正版软件用户号。

3）结构复核时所依据的设计规范应根据鉴定目的和鉴定类型确定。对涉及改造、使用功能改变的应按现行规范执行，一般性鉴定宜采用建造时期处在有效期内相应的设计规范，但不宜低于89系列规范。4）对涉及加层的建筑，应进行地基和基础的承载力验算、地基变形和稳定验算等。

5）构件材料强度实测值低于楼层计算取值的构件应按实测值取值，且应进行单个构件的承载力复核（可取截面控制内力手算复核）。6）钢筋砼柱承载力计算结果中，纵向钢筋不应按全截面配筋量比较，应区分短边和长边（X、Y）方向。7）钢筋混凝土构件的配筋（楼板受力筋和钢筋混凝土框架柱、梁端纵向钢筋和箍筋，楼板受力筋）的计算结果应考虑是构造要求（最小配筋率、体积配箍率等）控制还是承载力控制，在构件安全性评级时注意区分。

8）对现浇钢筋混凝土楼（屋）盖的梁构件，若按矩形截面复核跨中底部纵向钢筋配筋量不满足要求，但相差不大时，应按T型截面再次复核。9）对满足塑性法计算条件的连续次梁和现浇板构件，若按弹性法复核配筋量不满足要求，但相差不大时，应按塑性法再次复核。（6）原因分析1）进行原因分析，思路要清晰、原因要具体、明确，依据要充分。对可能涉及多种原因造成，且无法用量化来判断主次地位的缺陷，可将原因排列表述，但不宜在报告中明确原因的主次地位；对可能由几种原因中的某一种或一种以上原因所造成的缺陷，宜表达为××缺陷不排除以下原因形成的可能。2）原因分析的深度应根据鉴定类型需要而定，对于一般小的鉴定项目或形成原因简单的鉴定项目，可简明扼要指出原因即可，此时可与鉴定结论合并阐述；3）对于司法鉴定等涉及纠纷性质的鉴定项目，原因分析应作为报告的重点内容单列，尽可能详尽分析，且要做到有理有据。（7）鉴定结论1）鉴定结论应严谨、公正、引用标准规范准确，要与鉴定委托事项对应。鉴定结论涉及的内容在检查情况中应有表述。2）鉴定结论文字应简明扼要，可简要概括房屋存在的损坏情况（必要时分析损坏的原因）和对房屋安全的影响程度，依据相关鉴定标准，评定房屋的等级。3）对地基基础沉降尚未稳定，仍有进一步变化和发展可能的房屋，不宜评定房屋目前的安全等级（危险房屋除外），但应说明原因，且应要求对房屋加强沉降观测。（8）处理建议对鉴定项目提出处理建议时，宜掌握以下原则：1）所鉴定房屋需要进行加固或维修的应提出原则性的处理建议。处理建议应具有针对性、适用性。2）对危险房屋一般根据《城市危险房屋管理规定》中观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四类方法提出处理建议；3）对重要的结构构件的加固补强处理宜注明应由有资质的设计单位设计和有资质的施工单位施工。（9）报告附件报告附件一般包括：照片、附图（建筑、结构平面示意图）、检测报告等。（五）鉴定文书的管理1.鉴定文书的发送（1）鉴定文书应当在委托约定的工作时限内发出；（2）鉴定文书一般一式三份（危房四份），一份留存归档，二份发给鉴定委托人（若是危房，则一份抄送属地房屋安全管理部门）;委托方另有要求的，按委托协议书执行。（3）鉴定文书的发送应按委托合同约定的方式进行。一般采用委托人自取或委托鉴定机构邮寄（包括挂号和机要）的方式发送鉴定文书。（4）鉴定文书领取人应办理签收手续。采用邮寄方式发送的，原则上应采用挂号函，并保留相关凭据，以备查询。2.鉴定文书的归档（1）鉴定人在鉴定项目完成后，应及时将下列资料整理立卷，归档保管；（2）鉴定文书正本和鉴定文书的签发稿（包括纸质文件和电子文件）；（3）鉴定委托合同书或委托书。委托人提供的身份证明文件、相关证明及其它合法证件的复印件；（4）初始调查记录和委托人提供的重要资料复印件；（5）现场查勘记录、声像资料；（6）结构检测报告；（7）复核验算和分析判断的技术资料；（8）会议记录、专家咨询意见；（9）鉴定过程中形成的其它材料。

3.鉴定文书档案管理（1）档案管理人员接收鉴定资料后，应做好资料的整理、装订、微机录入、装盒、编号、入库等工作，其程序、方法、手续应符合国家技术档案管理的有关规定。（2）档案管理人员必须严格遵守保密纪律，认真执行档案材料的移交、接收、管理、借阅等制度，不得丢失、泄密，确保档案资料的安全。（3）归档后的鉴定档案资料需要借阅或复印须经单位负责人批准。在查阅过程中不得任意拆散、撕毁档案材料，复印时也不得改变原件内容。

（4）鉴定档案的保管期限根据档案管理的有关规定确定，一般不应少于10年。过期或多余的文件资料应集中按有关规定进行处理，不得随意丢弃。（5）鉴定机构应根据档案管理的法律、法规，结合本单位的实际情况，制定本单位的档案管理规定，并严格执行。（六）常用鉴定报告编写格式XX市XX区XX路X号楼结构安全性鉴定工程编号：房安鉴2009XXX委托单位：XX市房XX经营有限公司鉴定地点：XX市XX区XX路X号大楼鉴定类别：房屋安全性鉴定鉴定时间：XXXX年X月X日一.鉴定内容：二.鉴定依据：三.检测仪器:四.建筑物概况：五.查勘结果：六.检测验算：七.原因分析：八.鉴定评级：九.鉴定结论：十.处理建议:十一.附图、照片（以下空白）

鉴定人：审核人：审定人：XX市房屋安全鉴定所XXXX年X月X日三、鉴定类型及鉴定要点（一）房屋安全性应急鉴定要点房屋安全性应急鉴定是指房屋遭遇外界突发事故引起的房屋损坏的鉴定。房屋安全性应急鉴定要根据房屋损坏现状和损坏趋势，依据相应的房屋鉴定标准，在最短的时间内为决策方或委托方提供技术服务并提供紧急处理方案或建议。1.房屋安全性应急鉴定常用鉴定依据有：（1）《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)、《房屋完损等级评定标准》(城住字[84]第678号)、灾损建(构)筑物处理技术规范(CECS269:2010)。（2）对于地震后房屋应急排查鉴定应依据《建筑地震破坏等级划分标准》等相关标准；（3）对于火灾后房屋鉴定依据《火灾后建筑结构鉴定标准》(CECS252:2009)等相关标准；（4）对灾后房屋需进行承载力复算及为加固修缮提供技术数据时，应依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292）或《工业建筑可靠性鉴定标准》（GB50144）进行鉴定。

2.房屋安全性应急鉴定现场调查查勘要点（1）收集相关资料事故发生地点、区域，该区域是否发生类似灾害，房屋设计图纸(尤其是火灾、撞击、震动导致的损伤的房屋)，地质资料、监测资料（尤其是工程事故影响的房屋）；（2）调查灾情了解灾害类型（如，地震、火灾、爆炸、基坑塌陷、房屋倒塌等）和受灾范围及危害程度，灾害引发原因；判断发生次生灾害隐患的可能，影响范围等；（3）房屋受灾情况：迅速展开调查、查勘，尽快确定现场房屋受灾的情况，需暂时停止使用的房屋数量，需马上排危抢险房屋的数量等；（4）房屋应急处理意见书房屋安全性应急鉴定，可结合房屋结构工作状态出具房屋应急处理意见书。应急处理建议应安全、可靠，具有可操作性。应急处理意见书主要配合各级政府部门应急处置、排危抢险工作，对受损房屋需要产权人、使用人和相关人重新委托鉴定，出具鉴定报告。鉴定报告应对受损房屋进行评级，属于对适修性的房屋，宜进行加固处理，如无修缮价值的房屋，宜结合城市规划进行原地重建或拆除处理。（5）安全措施进入现场鉴定、抢险人员应有可靠的安全防护措施；在未确定事故原因或责任时，既要做好现场的证据保全工作，也要注意保护好事故现场。（二）房屋完损等级评定要点1.房屋完损等级应依据《房屋完损等级评定标准》进行评定等级。2.房屋完损等级评定一般以幢为评定单位。房屋完损等级评定不包括工业建筑，不应涉及房屋原设计质量和原使用功能的鉴定。3.对于公共娱乐场所或经营场所房屋的完损等级鉴定，要突出房屋工作状态的查勘和房屋使用功能改变的情况，重点检查装修中是否有对结构构件的改动和破损情况，有条件的情况下可以结合原房屋设计功能进行核对。

4.当现场检查时发现房屋重要构件因损坏导致截面明显不足，或承重构件出现受力性裂缝时，必要时应增加对这部分构件的检测，并经过验算才能确定其安全程度。5.对于木结构房屋的完损等级鉴定，可以借助一些常规的测量方法及鉴定人员的查勘经验进行鉴定，房屋损坏情况的检查要详尽。（三）房屋危险性鉴定要点1.危险房屋鉴定一般应按照《危标》进行房屋等级评定。2.房屋危险性鉴定应以整幢房屋的地基基础、上部结构构件的危险性鉴定为基础，结合历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析，综合判断。注意判断上部结构裂缝的性质是属于受力还是非受力裂缝，进而分析开裂构件是否属于危险构件或存在危险隐患。评定等级时应对危险构件的危险状态进行鉴定，并根据房屋各构件损伤特征及危险性程度进行综合评判。3.在地基基础或上部结构构件危险性的判断上，应考虑它们的危险是孤立的还是关联的。当构件的危险为孤立状态时，则不构成结构其它构件的危险；当构件的危险是关联状态时，则应联系结构的危险性判定其范围。4.当危险房屋等级评定为C级或D级时，应按《城市危险房屋管理规定》（建设部第129号令）的原则，在鉴定报告中明确处理类别，提出处理建议，包括危险性提示，并及时发出鉴定报告应。属于历史风貌保护类或文物类的危险房屋，一般情况下不应提出拆除重建类的处理建议。同时其维修处理应遵照文物的维修原则进行。（四）房屋可靠性鉴定要点1.房屋可靠性鉴定根据建筑类型的不同，分别依据《民用建筑可靠性鉴定标准》和《工业建筑可靠性鉴定标准》进行。2.按照《民用建筑可靠性鉴定标准》及《工业建筑可靠性鉴定标准》的相关规定，结合委托要求对房屋进行可靠性或安全性鉴定。3.可靠性鉴定评级方法、分级标准及符号，应符合《民用建筑可靠性鉴定标准》、《工业建筑可靠性鉴定标准》的要求。4.房屋装饰装修过程中，因拆改房屋承重结构构件、增加使用荷载或改变使用条件而进行的可靠性鉴定，除按上述要求外，还应满足下列要求：（1）在原始资料调查阶段，必须收集该房屋的原设计图纸资料，了解装饰装修的内容，包括原房屋结构的拆改情况及荷载增加情况等。（2）结构承载力验算时，选用的计算模型、荷载、材料强度等均应符合结构拆改后实际受力与构造的状况，并应从抗震构造方面考虑其对房屋结构安全性的影响。（3）鉴定结论应符合国家建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及地方法规的相关规定5.对地震设防区内的原设计未考虑抗震设防的房屋，进行可靠性或安全性鉴定时，结构承载力验算荷载效应组合中不应考虑地震作用组合，但结构的抗震性能必须通过抗震鉴定来确定。（五）房屋专项鉴定要点1.施工周边房屋安全鉴定要点（1）施工周边房屋安全鉴定，主要依据《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》。（2）工程施工前周边房屋安全鉴定的主要目的是证据保全和确定房屋的完损等级，应符合下列要求：1）鉴定前应要求委托单位提供拟施工建筑的基本情况，如施工场地平面图、场地地质资料、基坑支护形式、基坑开挖及降水方式情况、基础形式、开工时间及施工方案等。

2）应了解被鉴定房屋的基本情况，包括结构型式、地质资料、基础型式、使用历史及加固维修情况等。3）对房屋已有损坏部位应详细记录，对可能产生影响的部位及构件应进行重点检查，并留下影像资料。4）鉴定时必须进行房屋位移观测，根据需要分别或分组测定房屋主体倾斜、水平位移。必要时可对基坑壁侧向位移和建筑场地滑坡进行监测。

5）建筑主体倾斜测量应从两个方向进行，鉴定报告中应写清楚测量的位置、方向及变形值。6）房屋已有裂缝的观测，要选取有代表性或对结构有影响的裂缝，作好裂缝观测标记，以观察裂缝的发展状况及周边工程施工对房屋的影响。7）鉴定报告中应对房屋的损坏情况及安全程度进行评定。（3）工程施工中或施工后的周边房屋安全鉴定，除应符合上述第（2）点的要求外，尚应符合下列要求：1）根据施工单位提供施工进度情况、近期工程沉降及位移的观测资料、被鉴定房屋的沉降观测资料。结合房屋的损坏状况，分析判断房屋地基基础的沉降是否已趋于稳定。2）当基坑或地下工程有明显地下水渗漏或降水，已经造成地表沉陷和房屋基础不均匀沉降，应对周边房屋损坏进行鉴定及变形监测。3）施工后进行二次鉴定时，应通过两次鉴定结果对比，分析房屋损坏原因，确定基坑或地下工程施工是否影响房屋安全及影响程度。4）基坑或地下工程施工前未对周边房屋进行安全鉴定，应注意新旧裂缝的扩展情况，了解裂缝出现的时间，通过房屋损坏情况进行原因分析，对房屋的损坏原因能明确的应在鉴定报告中予以明确；未能明确的也要在鉴定报告中予以说明，如需要继续进行沉降监测等。2.火灾后建筑结构鉴定要点（1）火灾后建筑结构鉴定以建筑结构构件的安全性鉴定为主，依据《火灾后建筑结构鉴定标准》，分为初步鉴定和详细鉴定两阶段进行；结构可靠性鉴定可依据建筑类型，按《民用建筑可靠性鉴定标准》或《工业建筑可靠性鉴定标准》进行。（2）建筑物发生火灾后应及时建筑结构进行检测鉴定，检测人员应到现场调查所有过火房间和整体建筑物。对有垮塌危险的结构构件应首先采取防护措施。（3）火灾后建筑结构鉴定调查和检测的内容应包括火灾影响区域调查与确定、火场温度过程和温度分布推定、结构内部温度推定、结构现状检查与检测。（4）火灾后结构整体和构件的检查与检测，包括火灾后结构的整体和构件损伤程度的检查和结构材料性能检测。对直接暴露于火焰或高温烟气的结构构件，应全数检查烧灼损伤状况。在检测环境条件允许的情况下，应对烧灼和相近非烧灼的结构构件进行损伤比对。（5）火灾后建筑结构鉴定调查和检测的对象应为整个建筑结构，或者是结构系统相对独立的部分结构；对于局部小范围火灾，经初步调查确认受损范围仅发生在有限区域时，调查和检测对象也可考虑火灾影响区域范围内的结构或构件。（6）火灾后的结构分析，应针对不同的结构或构件（包括节点连接），考虑火灾后结构残余状态的材料力学性能、连接状态、结构几何形状变化和损伤等进行结构分析与构件校核。1）火灾后结构构件的抗力，在考虑火灾作用对结构材料性能、结构受力性能的不利影响后，可按照现行设计规范和标准的规定进行验算分析。

2）对于烧灼严重、变形明显等损伤严重的重要结构构件，必要时宜通过试验检验分析确定。（7）火灾后安全性鉴定应确定危险构件、可修复构件、可保留构件。鉴定的结论与建议应考虑结构修复、加固、更换等综合因素，应明确火灾后建筑结构是否需要全部或部分拆除，对危险区和危险构件提出安全应急措施。3.房屋损坏纠纷鉴定要点（1）房屋损坏纠纷鉴定，视委托鉴定的内容、目的和房屋结构的实际情况确定鉴定方法。鉴定标准可依据《房屋完损等级评定标准》、《危险房屋鉴定标准》、《民用建筑可靠性鉴定标准》、《工业建筑可靠性鉴定标准》等相关规范。（2）进场鉴定前，应认真了解委托方委托鉴定的内容及目的，并向委托方了解房屋损坏情况，当技术手段或自身的技术能力满足不了委托要求的，应向委托方予以说明。（3）在现场鉴定前，应根据纠纷内容及矛盾焦点，制定具体的鉴定内容及有效的鉴定方案。（4）检查过程应公开、公正，要认真听取纠纷双方陈述，了解房屋的使用历史及装修、改造等情况，并应在现场对纠纷双方提供的资料予以确认。（5）现场查勘的内容应详尽，涉及部位均应检查，对双方纠纷及矛盾焦点部位应予以重点检查。对因房屋建筑质量引起的纠纷，应进行结构构件材料性能的检测及承载能力验算；对因房屋渗漏引起的纠纷，应设法找出渗漏的部位、水源及产生的原因。当检测条件允许情况下，可采用试水试验，必要时应凿开检查。（6）鉴定报告中除对房屋的损坏程度、安全状况进行评定外，还应根据委托书的要求，对房屋损坏的原因进行详尽分析，但不应涉及相关责任及赔付问题的内容。第五节抗震鉴定要点一、抗震鉴定概念抗震鉴定是指对现有工程的设计、施工质量和现状，按规定的抗震设防要求进行的检查，对其在地震作用下的安全性进行评估。建筑物抗震鉴定也称为建筑物抗震可靠性鉴定。它是对已有建筑物在承受地震作用下的作用效应、结构抗力及相互关系进行检查、测定、分析和判断，并取得结论的过程。抗震鉴定的目的是为了在对现有建筑的抗震能力进行鉴定以后，对其进行抗震加固或采取其它抗震减灾措施，使现有的建筑在遭受到相当于抗震设防烈度的地震作用时，一般不致倒塌伤人或损坏重要生产设备，经修理后仍可继续使用。建筑物加固是根据建筑物的鉴定结论，针对建筑物的缺陷和损坏进行修复，以恢复或提高建筑物的安全性和耐久性，也可结合加固改善建筑物的使用功能，满足新的适用性要求。二、抗震鉴定适用范围（一）抗震鉴定适用于抗震设防烈度为6~9度地区的现有建筑的抗震鉴定，不适用于新建建筑工程的抗震设计和施工质量的评定。古建筑和行业有特殊要求的建筑，应按专门的规定进行鉴定。（二）需要进行抗震鉴定的房屋种类1．接近或超过设计使用年限需要继续使用的建筑。如20世纪五六十年代设计建造的房屋。2．原设计未考虑抗震设防或抗震设防要求提高的建筑。如新中国建国初期设计建筑的房屋；设防烈度提高地区的房屋需进行抗震鉴定；中小学校建筑由原来的标准设防类提高到了重点设防类。

3．需要改变结构的用途和使用环境的建筑。4．其他有必要进行抗震鉴定的建筑。如需进行大修改造的建筑，其由于使用条件发生变化、结构布局发生变化，这类房屋也需要进行鉴定。三、抗震鉴定应包括下列内容及要求：（一）收集原始工程资料

搜集建筑的勘察报告、施工和竣工验收的相关原始资料；当资料不全时，应根据鉴定的需要进行补充实测。（二）建筑现状调查调查建筑现状与原始资料相符合的程度、施工质量和维护状况，发现相关的非抗震缺陷。

（三）建筑结构现场检测

应根据对建筑工程现场的检查情况和检测的目的，制定检测方案和实施现场检测。针对不同建筑的特点，通过相应的检测手段掌握建筑相关参数，包括建筑物的使用荷载、损伤等必要参数，为下一步对建筑的综合抗震能力分析做准备。

（四）综合抗震能力分析

依据各类建筑的特点，包括结构体系、结构布置、材料强度、整体性连接构造、局部易损易倒构件等因素和抗震承载力结果，采取抗震概念的宏观判断和通过关键参数数值判断的综合鉴定方法。因此，抗震鉴定的关键就是结构的综合抗震能力分析。

（五）整体抗震性能做出评价对现有建筑整体抗震性能做出评价，对符合抗震鉴定要求的建筑应说明其后续使用年限，对不符合抗震鉴定要求的建筑提出相应的抗震减灾对策和处理意见。三、抗震鉴定一般步骤现有建筑的抗震鉴定是对房屋的实际抗震能力、薄弱环节等整体抗震性能做出全面正确的评价。除确定建筑物抗震设防类别、后续使用年限即抗震鉴定类别（分A、B、C三类）外，还应包括下列步骤：抗震鉴定的基本程序（一）抗震鉴定应根据下列情况区别对待1．建筑结构类型不同的结构，其检查的重点、项目内容和要求不同，应采用不同的鉴定方法。2．对重点部位与一般部位，应按不同的要求进行检查和鉴定。（注：重点部位指影响该类建筑结构整体抗震性能的关键部位和易导致局部倒塌伤人的构件、部件，以及地震时可能造成次生灾害的部位。）3．对抗震性能有整体影响的构件和仅有局部影响的构件，在综合抗震能力分析时应分别对待。（二）现有建筑的分级鉴定方法抗震鉴定分为两级第一级鉴定以宏观控制和构造鉴定为主进行综合评价；第二级鉴定以抗震验算为主结合构造形式进行综合评价。（抗震验算+构造影响＝综合抗震能力评价）综合抗震能力意味着从结构布置、结构体系、抗震构造、抗震承载力几个侧面进行综合考虑。（承载能力+变形能力）A、B类建筑分级鉴定方法

A类建筑：逐级鉴定、综合评定。第一级鉴定通过时，可不进行第二级鉴定评定为满足鉴定要求。

B类建筑：并行鉴定、综合评定。需进行两级鉴定后，进行综合评定。注意：B类建筑中，当主要抗侧力构件承载力不低于规定值的95%、次要抗侧力构件承载力不低于规定值的90%时，可不进行加固。1．第一级鉴定应符合下列规定（1）当建筑的平、立面，质量、刚度分布和墙体等抗侧力构件的布置在平面内明显不对称时，应进行地震扭转效应不利影响的分析；当结构竖向构件上下不连续或刚度沿高度分布突变时，应找出薄弱部位并按相应的要求鉴定。（2）检查结构体系，应找出其破坏会导致整个体系丧失抗震能力或丧失对重力的承载能力的部件或构件；当房屋有错层或不同类型结构体系相连时，应提高其相应部位的抗震鉴定要求。（3）检查结构材料实际达到的强度等级，当低于规定的最低要求时，应提出采取相应的抗震减灾对策。（4）多层建筑的高度和层数，应符合本标准各章规定的最大值限值要求。（5）当结构构件的尺寸、截面形式等不利于抗震时，宜提高该构件的配筋等构造抗震鉴定要求。（6）结构构件的连接构造应满足结构整体性的要求；装配式厂房应有较完整的支撑系统。（7）非结构构件与主体结构的连接构造应满足不倒塌伤人的要求；位于出入口及人流通道等处，应有可靠的连接。（8）当建筑场地位于不利地段时，尚应符合地基基础的有关鉴定要求。（9）当6度第一级鉴定不满足时，可通过第二级鉴定（综合抗震能力评定）即抗震验算。2、第二级鉴定（综合抗震能力评定）综合抗震能力：整个结构综合考虑构造和承载力等因素具有抵抗地震作用的能力Rc。

（1）结构构件抗震验算

S≤Rc/γRaRc=ψ1ψ2Rψ1：构造的整体影响系数，如圈梁、构造柱、梁柱节点等整体连接构造。ψ2：构造的局部影响系数，如局部尺寸、楼梯间等γRa：抗震鉴定的承载力调整系数，后映了不同后续使用年限要求的不同。B类建筑：取现行规范值，考虑到与现行规范地震作用及效应的差异，相当于取后续使用年限40年。A类建筑：取现行规范值的0.85倍，地震作用计算按B类建筑方法，相当于地震影响系数取0.85×0.88＝0.75，即取后续使用年限30年。（2）抗震承载力计算的简化方法（面积率方法）

βc=ψ1ψ2β

（楼层综合抗震能力指数）

β＝A/(Abξ0λ)(面积率简化计算方法)λ－烈度影响系数A类：7~9度取1.0、1.5、2.5B类：7~9度取1.0、2.0、4.0A类建筑推荐使用简化方法、B类建筑推荐使用规范方法（3）抗震承载力计算的简化方法（屈服强度系数法）

βc=ψ1ψ2ξy

（楼层综合抗震能力指数）

ξy＝Vy/Ve(面积率简化计算方法)Vy－-楼层现有受剪承载力，按标准值、实际配筋计算Ve－-楼层小震弹性地震剪力标准值，按底部剪力法计算（三）抗震鉴定的结论1、满足抗震鉴定要求：应注明后续使用年限维修，少量次要构件不满足要求，结合维修处理。2、加固：不满足鉴定要求，从政治、经济、技术的角度，通过加固能达到鉴定要求，按加固规程加固。（建议鉴定报告中给出加固方案）3、改变用途：不满足鉴定要求，但可通过改变用途降低设防类别，使其通过加固或不加固达到新的鉴定要求。4、更新：结合规划拆除，短期使用的需采取应急措施。（四）不同后续使用年限建筑的抗震设防目标（1.0.1）后续使用年限50年的现有建筑，具有与现行国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011相同的设防目标；后续使用年限少于50年的现有建筑，在遭遇同样的地震影响时，其损坏程度略大于按后续使用年限50年的建筑。几点说明：1、现有建筑同样要保证大震不倒，但小震可能会有轻度损坏，中震可能损坏较为严重。2、上述设防目标是在后续使用年限内具有相同概率保证前提条件下得到的，因此从概率意义上现有建筑与新建工程的设防目标一致。四、多层及高层钢筋混凝土房屋抗震鉴定（一）多层砌体建筑震害特征

多层砌体结构由于其所用材料的脆性性质，抗拉、抗剪和抗弯的能力很低。在地震中抵抗地震灾害的能力较差，特别是未经抗震设计的多层砌体房屋在地震中的破坏更为严重。在砖砌体结构房屋中，砖墙是主要的承重构件，它不仅承受垂直方向的荷载，也承受水平和垂直方向的地震作用，受力是复杂的，加之砌体自身的脆性性质，地震时在砖墙上很容易产生裂缝。在反复地震作用下，裂缝将不断发展、增多、加宽，最后导致墙体崩塌，楼盖坍落，房屋破坏。1、多层砌体房屋的地震震害规律1)不同烈度区砌体结构的震害差异较大:低烈度区以墙体裂缝等轻微破坏为主，相比而言框架结构填充墙的大量严重破坏可能经济损失更大，表明砌体结构在中、小震时可维修度比框架结构好;高烈度区和极震区砌体结构房屋以严重破坏或倒塌为主