房地产估价复习题参考答案

）三、题1(1)(2)3457891011(13)142

834567834

12

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2

3

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199530

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9470121iAiitA=95A=92A=94A=951-70%n=50-4=46t=3

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6%

1078642.66（３）建筑物重新购建价格20002000－×1000＝2900000元（４）建筑物累计折旧额2900000×４／（５０－１）＝236734.69（５）该房地产年10月１日总价＝1078642.66＋－236734.69＝元3、某建筑的重置价格180元，济寿年，有经过数为10。其中，门窗损坏的复费为2万；装的置价为元，均寿为5年已使3年设备重置格为60万，平寿命为15年已使用10。残率假为0。试其折总额门窗等坏的旧额修复费用=2万元装修的旧额30×万元设备的折旧额=60×1/15×10=40元长寿命目的折额=（）×1/50×10=17.6万元该建筑物的旧总额=万4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿50年，效经过年数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本万（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的％第二年投入％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为％，销售税费为万元，开发利润为万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；修的重置价格为元，均寿为5年，使用2年；设备重置格为万元，均寿为年，已用年。设残均为。试算该筑物的折旧总额①计算筑物的重置价：建造成＝800万管理费＝800×3％＝万元投资利息＝＋24）×[（1＋）（＋24）×［（1＋6）１］54.9万元则：筑物重置格2454.90＋120＝万元②计建筑的折额：墙、面等坏的旧额＝万元装修分的旧额＝2／5＝80万元设备分的旧额＝8／10＝万元长寿项目折旧＝（1048.90－－200－110）×／50＝万元则：筑物折旧额＝188088＋＝万元5、6年前甲公司提供一使用权的出让土地与乙公司合作建设一办楼，总建筑面积，于4前建并投使用办公正常用寿长于地使年限甲、双方时合同定，成投使用后，其中的1000m

建筑积归方，建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元买甲方的权益。据调查得知，现时该类办楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10%。计算过程为１）计算办公楼现值办公楼整体年净收益＝80×300085％×（1－35％）×12159.12（万）收益年限＝－634（年）办公楼现值为：＝159.12／％×［11／＋］＝1528.92(万元２）计价格乙××85％×1－35％×12＝万）乙15－4＝年）乙为＝106.08／［1－1／1＋％）689（元）③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－＝万元6、某酒店建筑面积10000m2；一层建筑面积2，其中500m酒店堂，1500m2出租用于餐厅咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房建筑面积2），会议2间（筑面积200m）自用办室间（建筑面积200m）当地同次酒店每客房每天的房价为200元，平均空置率为％；会室的租金平每间每次500元，平均每每月出租次；附近同档次一层商业途房地产的常市场价格为每方米建筑面积1500元，档次办公楼的正市场价格为平方米建筑面积元该酒店正常营平均每月总费用客房每月总收入的40。当地酒店种类型的房产的报酬率为8％。试利上述资料估计酒店的正常总价。（１）算一层餐厅和咖厅的价格：×1500＝225（万元）（２）算自用办公室价：×200＝（元）（３）算酒店客房年总益：200×365×1）（万元）（４）算酒店会议室年收益：500××2×＝（万元）（５）算酒店年总费用：×40％＝（万元）（６）算酒店自营部分净收益：＋24388.36＝（元）（７）算酒店自营部分价格（含大、客房、会议室办公室）：606.54／8％＝7581.75（万元）（８）算该酒店的正常价格：＋225160＝（元）7、为评估某住宅楼价格，估价员在该住宅楼附地区调查选了A、BD、共个类似住楼的交易实例，有关资料如表：实例A

实例B

实

实D

实例E成交价格（元2）580053005000成交日期交易情况房地产

+2%+21%00-3%0-3%+3%+1%0状况

权益状况实物状况

+2%-1%-1%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况的正负值是直比所结其，地状况中三面因生作程度。另调得2001年7月1日至2年月日类住宅市价每递增1.5%，后至2002年月1日则每月递减0.5％，而2002年月1日至年月30日市价基本变，以月递增1％。利上资根据估价相关求取最适３个易例可比例并算住宅楼2003年8月31日的正常单需计算平值请采用简单算术平均法）。选取比例。实例Ｂ误太，实Ｄ交与价时相年以上，故实例Ｂ和实例Ｄ作可比例选取例ＣＥ作为可实。计公式：估对象格＝比例价格×交易情况系数交日修系数地产状况系数交易况系数为：可比例：100（1002）＝100可比例：100可比例：100（1003）＝100④交日修正系数为：可比例＝（１＋１）4可比例＝（１＋１）4可比例＝（１＋１）3⑤地状况系数为：因房产状的三面因生作程度，故三面的因素的权数相同，均为／３则：可比例＝100［10013＋（－×／3＋（1004）×1／3］＝100iiii1001001310013100310010010013100335100100102

985200100100

100101100971005310.83

5357.575310.8338100m10