老式小区物业管理窘状如何解

Word版本，下载可自由编辑老式小区物业管理窘状如何解访谈嘉宾:

虹口区监察委员会副主任谢榕榕

市对外经济贸易委员会财务到处长朱红

徐汇区房屋土地管理局局长朱志荣

“收费低服务差”成恶性循环

记者：在今年的行风测评中，对售后公房的物业管理，群众的不惬意度很高。群众对售后公房物业管理的不惬意，在一定程度上反映了售后公房物业服务质量不佳，这与物业公司入不敷出有关吗？

朱志荣：近几年来，本市职工的最低工资标准不断提升、水电等能源费用又持续上涨，物业服务运营成本增强，而收费依然是1996年制定的标准：多层住所每月每户三项费用(管理费、保洁费、保安费)合计10.5元至19.5元；高层每月每户三项费用合计11元至22元。物业费过低，让物业公司难为“无米之炊”。

谢榕榕：这个收费标精确     实较低。以一个4万平方米、惟独一个出入口的老式小区为例，至少应配置1名管理员、1名帮助员、2名保洁人员和5名保安，除去保洁费、保安费，物业管理费每套房惟独5元至7元。物业企业支付员工工资等成本后，粗算下来，每月亏损近7000元，年亏损8万余元。

朱红：不少业主以服务不到位，管理措施跟不上为由拒付物业费，造成物业费收缴率逐年下降。据了解，某集团管辖多个老式住所小区，物业费收缴率惟独70%―80%，每年被拖欠的物业费达700万元。由此启发恶性循环：收费低―――服务差―――交费更少―――服务更差。久而久之，一些老式小区成为房屋损坏没人修、小区平安没保障、周边环境无人打理的“真空小区”。

分类、分地段推出解决方法

记者：如何解决老式小区物业管理的这一窘状呢？

朱红：可以考虑举行政府补贴，由有关部门对一般居住小区综合整治的资金和老式小区的物业管理成本举行评估测算，除去居民能担当的自负资金，缺额由政府赋予适当补贴。

谢榕榕：我不主见一味靠政府补贴。不少老式公房业主有住房修理、养护、绿化、清洁全由公家负担，自己不用花钱的老观念。要利用加大宣扬力度，提升居民对物业管理有偿服务模式的接受度。

朱志荣：要破解这个难题，可按照不同的物业情况，实现物业管理模式的多样化。对于商品房尤其是中高档商品房，加大其市场化力度，由业主大会、业委会与物业服务企业按照需求、服务标准商议确定收费标准，充分体现物业服务收费质价相符的原则。对于售后公房、拆迁安置房、经济适用房等，可实行制定基本物业服务标准与收费标准、并由政府对物业服务企业举行适当补贴的保障性措施，以确保物业服务满足业主基本需求。对于有能力提升服务标准的小区，由业主大会、业委会与物业服务企业按照需求提升服务标准，并由业主支付相应物业服务费用。

记者：据了解，本市自2023年10月1日起实施的《上海市住所物业服务分等收费管理暂行方法》已将售后公房物业服务收费管理工作纳入其中，推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，但因相关政策连接问题向来没有执行。去年6月，市政府颁布的《上海市加强住所小区综合管理三年行动方案(2023-2023年)》要求试点探究无人管理小区业主自我服务和直接托付专业企业服务相结合的物业服务模式，这都为解决老式小区无人管理问题提供了新思路。

谢榕榕：“菜单式”管理只是一个过渡措施。售后公房的物业管理是个历史问题，要把关系理顺，加强调研。最好不要一刀切，要分类、分地段推出不同解决方法。

朱红：据了解，一些小区正加紧制订解决计划，初步考虑按小区实际状况，由业主自行挑选解决方法。有些按物业服务分等收费标准托付物业服务企业管理；有些直接托付保洁、保安等专业公司提供服务；有