2022年商品房买卖合同司法解释全文

第1页共47页2022年商品房买卖合同司法解释全文为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效第2页共47页的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售，中国的房地产此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述是离婚前已经到达结婚年龄的除外”;前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性;所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有亦应当视为合同内容，第3页共47页【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业;这种对广告特别是大篇幅广告的崇难行为的源泉。本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机?的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”一第4页共47页对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同收受定金作为订立商品房买卖合同担返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢?消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢?此时是哪一方的原因呢?第5页共47页我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，第6页共47页当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者房屋抵押给第三人;是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师(同达律师所刘红宇女律师)，懂第7页共47页抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗?不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家难的，一般人一看就明白，我也就不多写了;其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容;只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。第8页共47页【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。收的，房屋毁损、灭失的风险自书面么不看看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前改正!构第9页共47页【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”?与技术意义上的“主体结构”是否一样?法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样?此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办?我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行?也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除?我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨;另一处客厅中间有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不的，不予支持;第10页共47页。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假;而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任;所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同?看来这又给我们留下了很多工作;事人另有约定的除外。第11页共47页明：本来合同约定20XX年1月1日交房，但是发商到了20XX年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你20XX年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是20XX年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院的除外”，所以和开发商签字一定要小心。月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消约定20XX年1月1日交房，但是开发商到了20XX年1业主于20XX年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非除XX第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人予以适当减少。”第12页共47页但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，一个是100%，下仅要精深博大之思想;第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：类房屋租金标准确定。除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第13页共47页，自房屋交付使用之日起90日;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。办是由于出卖人的责任;只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢?这又是给双方律师提供了辩论的机会。续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的的义务。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销当事人另有约定的除外。第14页共47页【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代，可能会有一定的风险。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，由代理商销售的房屋自第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人的诉讼地位。三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了;只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同?就是说银行不给我贷款了，第15页共47页第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就审理。【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，人，消费者是借款人;在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人;。约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品的，应当列为共同被告。第16页共47页【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得;本来律师不想加入到这个市场里，但是得懂这些东西啊。此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。第二十八条本解释自20XX年6月1日起施行。第17页共47页【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到20XX年儿童节以后再开庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为准确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产治理法》、《中华人民共和国担保法》等相关第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房的区别。【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管第18页共47页定，违背法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的，本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为具体的解释，应该说给法官留下了自由裁量的第19页共47页第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因返还买受人。【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”?言之不详。鉴于这种情况的第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转设施的交际花付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方法;(十)办理产权登记的有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”;房确认合同无效的，不予支持。经履行主要义务，对方接受的除外。第20页共47页【释义】本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。同时，体现了当事人意思自治的原则，但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三。【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人，款一倍的赔偿责任：以及“对商品房房屋抵押给第三人;现商开。第21页共47页第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;而此条强调的实际上是一种缔较难。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，原则。这种原则下，不论房屋的所有权是否已律另有规定或当事人另有约定的除外。第22页共47页另外，值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的，因此最好在商品房买卖第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构应予支持。失。第十三条因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不的，不予支持;3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承第23页共47页第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。留意第一款最后一句“当事人另有第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个30%的标准。这一条在诉讼中被运没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标正确定：第24页共47页【释义】这里需要注意的是，关于“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的，因为有产评估机构一般不做房屋租金的评估。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有非凡约定外，出卖人应当承担违约责任：一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要第25页共47页的证明文件。”此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也就是说，办理房产证也并非都是第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下，如何确定买贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，似应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续，购第26页共47页房人没有过错，只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很多，如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任，显然是不公平的。为保险起见，建议在订立类似合同第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人的身份提出诉讼请求，法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第27页共47页【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款，且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下，如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，应第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款，但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续的情况下，银行起诉购房人时，案件处理结果不再与开发商有法律上的利害关系，开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提第二十八条本解释自20XX年6月1日起施行。生的纠纷案件，本解生的纠纷案件，在本第28页共47页人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》，而不适用本正在再审的，亦不能适用本解释;只有1995年1月1日后订立的商品房商品房买卖合同司法解释全文解读最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20XX年3XX审判委员会第1267次会议通过)2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房第29页共47页大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人已付购房款一倍的赔偿责任：第30页共47页第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质。常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，第31页共47页的，不予支持;。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失额。失赔偿额可以参照以下标准确定：的金融机构计收逾期贷款利息的部门公布或者有资格的房地产评第32页共47页第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;，自房屋交付使用之日起90日;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人赔偿损失的，加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不第33页共47页能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先证的除外。第二十八条本解释自20XX年6月1日起施行。生的纠纷案件，在本第34页共47页《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。附房屋买卖合同范本：根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在____市_____区____拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、：整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款元整申请__元整于第35页共47页第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_____方承担，中介费及代办产权过户手续费由____第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面。第七条本合同主体份，乙方一份，厦门市房地产中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方定，其补充约定经双方签章与本合同同具法第十二条双方约定的其他事项：出卖方(甲方)_____购买方(乙方)____(甲方)_____鉴证方：鉴证机关：理人(乙方)_____地址：编：电话：法人代表：代表：经办人：商品房买卖合同注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：政编码：第36页共47页第37页共47页愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：据为_________的地块的土地使用权。【土地土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批_______________第38页共47页规据品表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积__公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)__________.人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：第39页共47页_____币)每平方米_________元，总金额(___________人民币)_________千_________百_________拾_________万_________千_________百_________拾_____价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________千_________百_________拾_________万_________千_________百_________拾________为(_________币)____千____百____拾____万____千____百4、________________________________________________________________________________.第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：)的，据实结算房价款;在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的第40页共47页分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超产权登记面积-合同约定面积─────────────×100%定面积2、双方自行约定：(1)______________________________________________________________________________.(2)______________________________________________________________________________.第六条付款方式及期限买受人按下列第_____________种方式按期付款：2、分期付款____________________________________.3、其他方式：(4)____________________________________________________________.(5)____________________________________________________________.第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：第41页共47页(1)逾期在___日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，人支付逾期应付款万分之______的违约金，合同继续履行;的______向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取2：(1)____________________________________________________________.(2)①____________________________________________________________.②____________________________________________________________.③____________________________________________________________.第八条交付期限列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：付使用批准文件。5.____________________________________________________________.第42页共47页1.____________________________________________________________.2.____________________________________________________________.3.____________________________________________________________.第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，继续履行;合同通知到达之日起_____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____(该比率应不小第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质____________;____________;____________;____________;____________;第43页共47页达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明担。：__________________________________________________________;__________________________________________________________;__________________________________________________________;__________________________________________________________;__________________________________________________________;商。____________________________________________________________________________________________________第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第________种方式处理：第44页共47页2.________________________________________________________________.3.________________________________________________________________.第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、________________________________________________________________.2、________________________________________________________________.3、________________________________________________________________.4、________________________________________________________________.如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、________________________________________________________________.2、______________________________________________