北京2015年上半年房地产估价师理论与方法：房地产投机模拟试题

北京2015年上半年房地产估价师理论与方法：房地产投机模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为一万元。1091171241302、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设—条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。A.按日计价B.重大增价C.延期增价D.涨价增价3、有一宗房地产，土地面积1000m2,其价格为工500元/m2,建筑面积4000近，其重置价格为1200元/m2,该房地产价格为1250元/m2,则该建筑物的单价为。一A：1000元/m?B：1187.5元/m?C：1200元/m?D：1316.7元/m?E：工业用地的监测点评估价格4、某房产面积3136m2,要求测绘精度为一级，则其限差为_。A.1B.3C.6D.105、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。10.0%14.0%C.25.0%D.35.0%6、房地产价格是由房地产的—三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求7、—是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A.商品房预售B.商品房出让C.商品房转让D.商品房招租8、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起—日内做出裁决。102030459、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调10、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。A：比较法B：收益法C：成本法D：路线价法E：工业用地的监测点评估价格11、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元阿2（年末收取）。出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%,风险补偿为200元/近，则该房地产的期房价格为元/近。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格12、建设工程竣工验收，由—负责组织实施。A.工程质量监督机构B.建设单位C.工程监理单位D.房地产开发主管部门13、—是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。A.开发建设投资B.正经营资金C.国家资产及其他资产D.开发产品成本14、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类型物业的市场供求关系15、成本法的本质是以房地产的—为导向来求取房地产的价值。A.建筑规模B.基础成本C.重新开发建设成本D.建后利润16、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。A：无偿收回土地使用权B：有偿收回土地使用权C：无偿出租土地使用权D：无偿出让土地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章17、强度相对指标的计算公式为。A：总体内某部分或组的数值/总体总数值B：某一总体总量/另一有联系的总体总量C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D：总体某一指标值/同一总体另一指标值E：执行层的组织协调18、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。A：正常报酬B：正常回报C：正常利润D：超额利润E：执行层的组织协调19、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。A：三者往往是甲方与乙方的合作关系B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务E：房地产估价机构必须加盖公章20、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一21、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120近，经调查，其成交价格为150万元，另有20面的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面积计算的比准价格是元/近。A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格22、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调23、某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为一万元。52153369571124、需要对实际值加权的理由是，越接近—的实际值对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在25、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。A：县级以上地方人民政府B：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门D：市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格二取得土地费用+__+正常利税。A.拆迁费用B.建造建筑物费用C.公共设施建设费用D.市政设施建设费用2、下列—不属于建筑工程费用。A.设备购置费B.工器具购置费C.房产税费D.预备费3、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。A：经营利润B：利润总额^税后利润D：可分配利润E：未分配利润4、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用5、下列情形中，诉讼时效为2年的是。（2008年试题）A：身体受到伤害要求赔偿的B：寄存财物被丢失的C：环境遭污染或损害的D：借出的资金未能收回的E：执行层的组织协调6、各类房屋的残值率一般为_。A.钢筋混凝土结构3%B.砖木结构一等6%C.砖混结构一等0%D.简易结构0%7、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括—等。A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势8、一般来说，地籍资料具有｛）三大功能。A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能^法律功能D：明示功能E：暗示功能9、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.010、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D：市场定位E：市场调查11、下列属于形成权的是。A：解除权B：追认权C：选择权D：异议权E：人身权12、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2,约定建筑面积为95m2,合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/m2。3868.924000.00C.4072.54D.4286.8913、建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，下列属于规费的是_。A.工程排污费B.社会保障费C.劳动保险费D.住房公积金E.工程定额测定费14、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。（2004年试题）A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋^列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋15、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。A：销售收入B：出租收入C：还本付息D：利息收入E：贷款本金收入16、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期17、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为一元。2363.642600.003818.184200.0018、关于投资项目资本金的表述错误的是_。A.投资者可以转让其出资B.投资者享有所有者权益C.投资者不得以任何方式抽出D.投资者可从项目法人处获取利息19、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000,出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法20、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。A.征地费B.拆迁安置补偿费C.地价款D.零21、在以下情况下应该申请注销登记。A：土地或房屋的权利主体变更B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的E：抵押权、典权等他项权利的终止22、房地产开发成本的增加—房地产的价格。A.必定提高B.必定降低C.不一定提高D.不一定降低23、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A：抵押贷款传递债券B：抵押贷款支持债券C：抵押贷款担保债务D：抵押贷款支持证券E：抵押贷款直付债券24、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006