该房屋买卖合同是予以解除还是继续履行-

第页共页该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行?该房屋买卖合同是予以解除，还是继续履行?。一、一审认定事实与处理结果原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉与被告海南泰信实业(下称泰信公司)分别于1999年12月29日、XX年1月3日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。合同约定，何继明购置泰信公司南海传说之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595元，总购房款为165，880元;，李珈购置第5层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，422.25元，总购房款为168，045元;吴志良购置第6层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263，383元;黎明辉购置第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，365.25元，总购房款为165，880元。合同签订后，各原告即向被告泰信公司支付了首期购房款：何继明支付55，880元，李珈支付58，045元，吴志良支付83，383元，黎明辉支付55，880元。同时，4原告还与被告泰信公司签订了《银行按揭贷款办理的补充协议》，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告泰信公司指定的银行帐户。合同还约定：泰信公司在琼山市东营滨海旅游区建立南海传说温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为XX年12月18日前，交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差异不超过正负2%(不包括2%)，那么房价款不变，如超过，那么每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，同时还约定泰信公司逾期交房应向原告支付违约金，合同继续履行;合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按合同及补充协议有关条款规定承当违约责任，并按实际已付款的10%赔偿对方损失。同时，原、被告双方又签订《委托经营协议》，约定：原告将购置的南海传说之阿波罗中心酒店的套房委托给泰信公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。XX年12月18日起视为正式移交公寓交给泰信公司管理后，自酒店开业之日起，房屋所有权人可获得酒店客房局部每年度的利润分红，每年在旅游淡季期间，享用18天同等级别公寓的免费入住权。此外，《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、泰信公司关于装修、设备标准承诺的违约责任、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进展经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。泰信公司南海传说工程原名为华疗养保健中心，1999年泰信公司将其更名为南海传说温泉疗养度假中心，在建立过程中，又将其更名为海南皇冠滨海温泉酒店。该工程主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。在酒店建立过程中，泰信公司对南海传说的设计方案进展修改，将阿波罗中心酒店四原告购置的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小，但是，泰信公司没有通知四原告对购房合同进展修订、重订。在本案诉讼过程中，一审法院根据四原告的申请，依职权在琼山市房产局查实，泰信公司的阿波罗中心酒店尚有局部房间没有销售，一审法院司法技术人员根据四原告的指认，对相应的四套房间进展建筑面积测算，结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与泰信公司订立的购房合同中约定的建筑面积小，但四原告均表示愿意继续履行合同，承受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。但南海传说的变更，被告泰信公司并未在XX年12月18日合同履行期限届满前告知原告，也没有为四原告办理购房按揭手续。直至XX年12月11日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》，称其已将原来一般的疗养度假中心开展为五星级产权式度假酒店，并委托国际着名的酒店管理集团负责经营和管理，工程名称和内容以及原来的户型发生变更，投入加大，本钱增加，原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化，加之由于银行操作上的原因，致使按揭手续不能如期办理，再之由于工程进度受阻，不能如期交房，因此要求调整原合同所定价格，按如今定价购置，并愿意按原合同有关条款进展处理。该函发出后，大局部购房者退房，但原告何继明等4人一致要求被告承当违约责任并继续履行合同。XX年12月21日，被告泰信公司向原揭发出《知会》，明确表示初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元，公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同，愿意承当合同不能履行的责任，共同协商终止履行合同。对于被告的意见，4原告均未同意。XX年1月8日，皇冠滨海温泉酒店开业之后，被告泰信公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店，同年10月18日，房屋所有权证办至该公司名下。根据上述事实，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》是在平等互利的根底上签订，是当事人真实意思表示，合同本质要件与形式要件均符合法律规定，应确认有效。合同签订后，原告依约履行付款义务，并交纳办理购房按揭手续费用，但被告泰信公司并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而迟延履行合同也未在合同履行期限届满前通知对方，被告泰信公司的行为违背老实信誉原那么，构成违约，应承当违约责任。4原告原购置的阿波罗中心酒店332、333、533、605号房间，因被告在建立过程中，修改了设计方案，致使阿波罗酒店的房间构造，空间尺寸、酒店名称发生变化，从而导致合同约定的房间不复存在。而原告所指认的阿波罗中心酒店3341、3342、3641、3709号房间的建筑面积、构造与合同之标的不同。并且，阿波罗中心酒店的产权已转移给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店，被告泰信公司对阿波罗酒店已不拥有产权，被告泰信公司已丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强迫被告履行义务是不可能的。在被告泰信公司履行不能的情况下，原告要求被告泰信公司继续履行《商品房购销合同》有悖法律，本院不予支持;对被告泰信公司以事实不能履行要求解除《商品房购销合同》的恳求，予以支持。《商品房购销合同》解除后，基于该合同才能履行的《委托经营协议》也失去了履行的可能，因此也应一并解除。造成合同履行不能的原因，是被告泰信公司根本违约所致，被告在合同未经合法解除、买卖双方有纠纷的情况下，将房屋产权转移给第三人，有欺诈的成心。因此，被告泰信公司不但应返还购房款及购房按揭手续费、支付利息，还要承当惩罚性赔偿责任。根据上述查明的事实及理由，一审法院作出以下判决：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》;2、驳回原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉要求被告泰信公司继续履行《商品房购销合同》和《委托经营协议》的诉讼恳求;3、被告泰信公司应在本判决书发生法律效力之日起10天内向原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉分别返还购房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭费用并支付利息;4、被告泰信公司应在本判决书发生法律效力的10天按原告何继明、李迦、吴志良、黎明辉已付购房款的一倍支付赔偿款;5、驳回原、被告的其他诉讼恳求。二、评析意见本案在审理过程中发生较大的争议，争议的焦点是原、被告双方当事人所签订的期房买卖合同合法有效，而在被告方单方严重违约的情况下，是判令解除合同，还是继续履行合同?法官通过审理本案，要追求的社会价值和法律效果又是什么?社会正义与司法公正又如何表达?笔者认为，该案局部影响适用法律的主要事实不清，适用法律显失公正，解除房屋买卖合同之判决值得讨论。首先，在事实认定上，原、被告双方当事人签订的是期房买卖合同，而不是现房付款交易，也就是说，被告泰信公司获得南海传说产权式酒店的建立答应后，就在《海南日报》上登载销售广告，发出期房交易邀约，4原告据此与被告泰信公司签订房屋买卖合同，购置由被告泰信公司提供的南海传说酒店建立平面图纸上已事先编好房号的4套房间。而后，被告泰信公司在建立南海传说过程中，一再改变酒店名称，在本案诉讼过程中，声称其房价已超过8000元一平米，但又未提供能证明房屋造价已超过8000元一平米的任何证据以支持其不履行合同之主张。其次，该案一审讯决解除原、被告双方当事人所签订的房屋买卖合同的事实支撑点，是合同指向的标的物非为原标的物，属被告泰信公司事实上的履行不能。这个问题是认定事实与适用法律上的穿插失误。我们从一审讯决书可以看出，被告泰信公司存在以下严重违约的行为和事实：在南海传说酒店建立过程中，修改设计图纸、改变房间构造未对原告方履行告知义务，逾期交付房屋，没有为4原告办理购房按揭手续，在案件诉讼过程中擅自将争议标的物转移给第三人，等等。《中华人民共和国民法通那么》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、老实信誉的原那么。《中华人民共和国合同法》第6条也规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循老实信誉原那么。在本案中，原、被告双方当事人的经济地位是极其悬殊、不平等的，被告泰信公司是南海传说酒店的开展商，而4原告那么是购置期房的消费者，在经济地位上，被告泰信公司处于强势，4原告是弱者。我国民、商事立法的出发点与执法的根本原那么是抑强扶弱，保护弱者的合法权益;同时，被告泰信公司从设计、建立、销售、转移产权等一系列活动中，屡屡违约，编造各种没有事实根据的理由回绝履约，一审讯决非但不制裁其非法的行为，反而支持其违法的诉讼恳求，这种适用法律错误的判决，不但违背我国民、商事法律的立法、司法的根本原那么，而且对构筑政府的、社会的、司法的、经济的、公民的诚信原那么有百害而无一利。再者，本案判决解除商品房买卖合同，有没有事实根据与法律根据呢?笔者的意见仍然是否认的。尽管被告泰信公司在建立酒店过程中，将酒店名称由南海传说改为阿波罗，将房间面积缩小，房间重新编号，但在一审诉讼期间，仍有大量尚未销售出去的房屋，经4原告指认并经一审法院司法技术部门鉴定，4原告愿意承受这些重新编号的房间。而被告泰信公司为了毁约，竟然在一审诉讼期间私自将诉讼争议标的物转移给第三人，既反映其没有履行义务的诚意，又是成心躲避法律，干扰正在进展的民事诉讼，人民法院应宣告被告与第三人之间转移物权的交易行为无效，制裁被告与第三人干扰人民法院司法活动的违法行为，保护公民、法人的合法权益，维护法律权威。综上所述，笔者认为，为了促进我国市场经济的安康开展，标准游戏规那么，构筑社会诚信，保护交易平安，本案应当判决被告泰信公司继续履行义务，向4原告交付房屋，并支付逾期履行合同的违约金。房屋买卖合同解除甲方：市房地产开发公司乙方：莫xx甲乙双方通过友好协商，就乙方申请退还已购置甲方房屋的退房，解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议：一、乙方将20年月日购置的公寓号和号房屋退还给甲方。二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、银行分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款万元退还给乙方，将购房贷款万元退还给银行分行，归还银行利息的局部由乙方负责归还。五、违约金：违约方需支付违约金万元。六、本合同正本两份，双方各执一份，具有法律约束力。解除房屋买卖合同范文一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同:买卖房产卖方毁约买方有权要求继续履行买家假设不同意卖家交违约金了事，可求法律支持二手房交易中，有时会遇到卖方签订合同后却不想卖的情况。如本案中的方先生夫妇就希望以支付违约金的方式停顿交易。但近日法院的判决却使方先生夫妇大跌眼镜。根据判决，双方的《房地产买卖合同》仍需继续履行。买家签好合同只等交易去年12月下旬，经房屋中介介绍，方先生夫妇与许先生签署了二手房买卖合同，约定方先生夫妇把自己名下的一套房屋，以108万元的价款转让给许先生。付款方式是在签约当日，许先生支付局部房款，暂存于中介公司，在中介公司查实该房屋无查封状况后，3日内由中介公司把钱款转交给方先生夫妇。同时，方先生夫妇同意将该房地产权证原件及相关交易资料交给中介公司。许先生那么承诺在15日内支付房款32.4万元，余款待办理完购房贷款手续后，由银行划入方先生账户。双方在合同中还约定，假设方先生夫妇反悔，应向许先生支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。假设方先生夫妇逾期超过15日，仍未交付房地产权证及资料的，许先生有权单方解除合同，书面通知方先生夫妇，由方先生夫妇赔偿房屋总价款的10%。卖家突然反悔欲交违约金今年1月10日之前，许先生分两次支付了共计32.4万元，由中介公司转交给了方先生夫妇，但方先生夫妇却没有把房地产权证交到中介公司。经许先生催办，方先生夫妇表示反悔，不愿再履行原签署的房屋买卖合同。而许先生那么认为此举不仅有失诚信，而且耽误了自己的购房时间，眼见婚期越来越近，房子却没了着落。2月初，许先生向法院起诉，要求双方房屋买卖合同继续履行。许先生认为，方先生夫妇已收到自己支付的房款32.4万元，却在没有理由的情况下回绝履行合同，违背了诚信原那么，毁约是成心行为，理应承当民事责任。方先生夫妇提出愿意承当违约金来解除合同是无法律根据的，因为这是合同赋予自己的权利，而非方先生夫妇的权利。方先生夫妇辩称，双方合同签订后，房屋并未转交给对方。根据双方的约定，自己可以退回已收房款，并付给对方违约金作补偿。所以对方只有对违约金、赔偿金的恳求权。法院判双方继续履行合同最后，法院认定，方先生夫妇和许先生签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现方先生夫妇不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。许先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求方先生夫妇继续履行合同，这是合同赋予许先生的权利。法院对此案作出一审讯决，双方的房屋买卖合同继续履行，办理该房屋的过户手续。方先生夫妇本想交违约金了事，没想到遇上了爱较真的许先生，最后不得不按照原合同把房屋卖给了许先生。■专家解析卖家假设能继续履行法院会支持买家买家也可要求卖家赔偿违约金中原地产风险管理中心专业人士表示，在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方在合同中对解除合同的条件已做出了约定。另一方面，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强迫履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。本案中方先生作为房屋出售方，其应当按照合同约定履行交付相关证件材料并按时交付房屋的义务，很明显，此义务为非金钱义务。作为买方的许先生并没有按照约定行使解除权，而是选择了要求方先生继续履行房屋买卖合同，此举符合法律规定，在方先生存在继续履行的条件时，法院当然会支持许先生的诉讼恳求。2023年解除房屋买卖合同一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2023年解除房屋买卖合同范文一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。解除房屋买卖合同协议书格式一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2023房屋买卖合同解除协议一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。解除房屋买卖合同起诉状范本原告：_________，性别：____，____族，生于___年___月___日，住址：_____________________，身份证号：_____________________，联络：_________________。被告：___________公司，住所地：___________，：____________________。法定代表人：__________________，：________________________。诉讼恳求：一、确认原告_________与被告_________签订房屋买卖的合同无效。二、要求被告返还购房款___元及利息(以购房款___元为基数，自付款之日起至起诉之日按照____________银行同期同类贷款利率计算)。三、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承当。事实与理由___年___月___日，原告_________与被告___公司签订房屋买卖合同(编号：__________)，合同内容约定：原告购置被告___________公司将要建立的商品房(房屋面积共约___平方米，车库约___平方米)，房屋总价款为___元，被告应于______年______月______日将房屋交付原告使用。原告方按合同内容履行了支付价金义务，但是被告方____________公司却以各种理由推辞，不履行合同。后经查得知：被告___________公司所预售给原告的商品房至今仍未获得房屋预售答应证，并未建成。被告____________公司的欺诈行为为违约行为，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院明察，判如所请。此致______人民法院起诉人：____________年___月___日2023解除房屋买卖合同协议书一、哪些房屋买卖合同无效(一)、反法律、法规、政策的房屋买卖违背法律、法规是指违背、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违背国家政策是指违背了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违背法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违背了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：(1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比方，无行为才能人的财产监管人，将该无行国才能人的房屋恶意出卖给别人，自己和别人获得非法利益，损害该无行为才能人利益的情况。(2)违背国家和社会公共利益的房屋买卖。(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购置权的房屋买卖合同。(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违背法律规定没有卖给原单位或进犯原单位优先购置权的。(6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。(7)违背法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。(二)、房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖(1)卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为才能或者临时处于丧失行为才能的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有获得合法受权或超越代理权代理别人出卖房屋的人等。(2)买方主体不合格。主要包括：违背法律规定，购置私人住房的国家机关和企事业单位;违背法律规定，购置别人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。(三)、躲避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进展虚假的房屋买卖属于躲避法律的房屋买卖。(四)、买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违犯真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进展房屋买卖的行为。欺诈行为有以下特点：欺诈行为须出于行为人的成心;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进展房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即假如理解了事实真相就不会同意进展这项房屋买卖行为。(2)胁迫。即当事人一方因受到恫吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恫吓是以将来施加危害而使别人恐惧的行为。在别人的恫吓手段要挟下进展的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恫吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恫吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恫吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;假如是合法的、细微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恫吓行为。胁迫与恫吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强迫;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恫吓是以将来的危害相要挟。但无论是恫吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因此陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是消费经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违犯等价有偿原那么。(五)、违背法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，假如行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当按照法律规定。”(六)、一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进展的进犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、表达被代理人的意志的义务，假如损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效二、解除房屋买卖合同的条件《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外)，各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承当法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供您参考：(一)、《房地产买卖合同》的解除条件：1、当事人协商一致解除;2、约定的解除条件成就;3、因不可抗力致使不能实现合同目的;4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不再履行主要债务;5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;7、一手商品房的特别规定：1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法获得房屋;3)出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;4)出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;5)房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体构造质量经核验确属不合格;6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;7)面积误差比绝对值超过3%的;8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;(二)、《房地产买卖合同》的解除程序除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。(三)、《房地产买卖合同》的解除后果《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。北京市存量房屋买卖合同是什么篇1转让方：(甲方)_______________地址：______________：______________法定代表人：________性别：______________出生：______年____月_____日职务：______________国籍：______________身份证号码：______________受让方：(乙方)______________地址：______________：______________法定代表人：______________性别：______________出生：______年___月___日职务：______________国籍：______________身份证号码：______________双方达成如下协议：第一条甲方在______________市______________地段(地块编号：______________)拥有房地产；名称：______________数量：______________，现有偿转让，转让方式为(1)出售(2)交换(3)赠与(4)继承。第二条乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其上物业。土地面积：________________________；其中：基底分摊面积________________；公用分摊面积______________________；其他面积______________________；共有使用权土地面积：______________；物业局部为：______________。第三条甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为__________元，单价__________元／，总金额__________元；并于______年____月____日前全部交完。第四条土地使用年期为_________年，自_______年______月______日起至________年______月_____日止。第五条乙方继续履行原土地使用规那么的有关规定。第六条乙方从__________年开场，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全由甲方负责。第七条房地产转让费由甲方负责缴纳。第八条转让合同由双方签字盖章，经市公证机关公证，并到政府主管部门办理产权登记手续后，乙方正式获得房地产权。第九条乙方获得房地产权，如再发生出租、抵押、转让(含出售、赠与、继承、交换)时，应按本合同第八条之规定办理产权变更登记手续。第十条如系地产商第一次售房，原房地产预售合同书作为本合同附件。第十一条本合同正本一式4份，甲乙双方、房地产权登记机关、公证处各1份。转让方：____________(盖章)受让方：__________(盖章)法定代表人：__________法定代表人：__________________年____月____日签约地点：房地产转让合同是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合同方式将其房地产转让给别人的合同。房地产转让合同的主要内容包括：双方当事人的名称、地址等根本情况；房地产的位置、面积及物业情况；转让费用；使用期限；变更产权的登记手续、附件、签约地点和签约时间等。特别提示：1.以下房地产不得转让：以出让方式获得土地使用权，不符合我国《城市房地产管理法》第38条规定条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定制止转让的其他情形。2.以出让方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：按照出让合同约定已经，并获得土地使用权证书；按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建立用地条件。转让房地产的房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3.以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式获得土地使用权，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或者做其它处理。4.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权获得的方式。5.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。6.以出让方式获得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。北京市存量房屋买卖合同是什么篇2卖方〔以下简称甲方〕：＿＿＿＿＿＿买方〔以下简称乙方〕：＿＿＿＿＿＿甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式获得北京市＿＿＿＿区〔县〕＿＿＿＿地块的国有土地使用权，土地使用面积为＿＿＿＿平方米，国有土地使用证件为＿＿＿＿。甲方在上述地块上建立的＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，经济适用住房销售答应证号为京房内证〔经〕字第＿＿号。乙方自愿购置甲方的＿＿＿＿房屋，房屋用处为普通住宅。乙方预购房屋的定金为人民币＿＿＿＿元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。第一条.＿＿＿＿房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为＿＿＿＿平方米〔包括：套内建筑面积＿＿＿＿平方米，分摊的共有共用建筑面积＿＿＿＿平方米〕，共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋开工后以测绘部门实测面积为准。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方，土地使用面积〔含分摊的共有共用面积〕为＿＿＿＿平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋开工后以测绘部门实测面积为准。第二条.甲方双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±＿＿％〔含〕时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起＿＿日内，甲乙双方同意按下述第＿＿＿＿种〔大写〕方式处理：１．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起３０日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按＿＿利率计算。２．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第三条.双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿元，价款合计为人民币〔大写〕＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整〔小写〕＿元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为＿＿＿＿，银行帐号为＿＿＿＿。第四条.乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之＿＿〔大写数字〕向甲方支付延期违约金。逾期超过＿＿日〔遇法定节假日顺延〕乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。第五条.甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建立工程质量监视部门出具的《北京市建立工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；假设双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市住宅工程实行初装修开工质量核定规定〔试行〕》的要求，提交建立工程质量监视部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后，甲方交付房屋的日期为＿＿年＿＿月＿＿日。甲方交付的房屋被建立工程质量监视部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起３０日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按＿＿利率计算。第六条.甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按＿＿向乙方补偿。第七条.除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本合同约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房价款金额的万分之＿＿〔大写数字〕向乙方支付违约金。逾期超过＿＿日〔遇法定节假日顺延〕甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起３０日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还给乙方，并向乙方双倍返还定金〔利息计算同第五条〕。第八条.本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购置房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于＿＿日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起＿＿日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起３０日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方〔利息计算同第五条〕，并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息〔利息计算同第五条〕，并向乙方双倍返还定金外，还应承当补充协议中双方约定的违约责任。第九条.甲方同意按《建立工程质量管理方法》、《北京市建立工程质量条例》及有关规定、自开工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进展保修。第十条.乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方拽定的物业管理公司负责管理。第十一条.双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到北京市＿＿＿＿房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。第十二条.双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。第十三条.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第＿＿种〔大写数字〕方式解决纠纷。１．提交北京仲裁委员会仲裁。２．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。第十四条.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成