常熟古城控制性详细规划

常熟古城控制性详细规划第1页/共54页规划回顾早期——控规的基本内容采用指标一览表中期——注重研究规划的可操作性计算机辅助设计，分图则的运用近期——注重规划的系统性、法规性基本形成完整的古城控规编制方法第2页/共54页存在问题古城控规各街坊分别编制，缺乏分区规划的指导，规划缺乏系统性和全局的考虑。针对局部地段进行的控规，缺乏立法的依据，对古城城市设计缺乏系统的研究及具体的落实。指标的确定依据不足，难以反映古城的特殊性和复杂性。现状建筑评价缺乏更可靠的手法。缺乏对规划方案的经济分析，也就缺乏对规划的经济可行性及实际操作性的研究。第3页/共54页常熟古城详细规划的主要内容规划文本—有关土地使用、建筑控制、环境容量、开发方式、城市设计引导和基础设施配套等六方面规划控制的技术规定。规划图则—1.常熟古城详细规划图则

2.常熟古城详细规划地块规划图则（分图则）规划说明—1.古城用地布局调整规划

2.古城传统风貌保护规划

3.形体规划示意

4.专项规划专题研究—常熟古城详细规划经济分析第4页/共54页常熟古城详细规划的主要特点以分区规划为指导完整的古城控规建筑评价与开发方式相结合试做形体规划示意分图则强调可操作性经济分析第5页/共54页常熟古城详细规划主要内容介绍第一部分：综合分析第二部分：用地布局调整规划第三部分：古城传统风貌保护规划第四部分：形体规划示意第五部分：专项规划第六部分：规划文本第七部分：分图则第八部分：经济分析专题研究第6页/共54页第一部分综合分析第7页/共54页区位及周边环境区位常熟古城位于常熟市的中心，西依虞山、尚湖风景区，东、北、南三面为新城区。古城范围为虞山古城墙遗址及护城河所围合的区域，面积228.18公顷（以护城河内侧边线为界）。周边环境分析古城东北方向为规划的城市商贸中心和文化中心，目前城市新中心尚未形成，古城方塔街商业街区是全市的商业中心。第8页/共54页土地使用现状古城现状是以居住、商业、风景名胜区为主要功能的城市片区。其中，居住用地中89%为传统民居；市级商业主要沿方塔街、县南街分布；风景名胜区主要有虞山风景区、方塔园及众多的传统园林。古城区现状道路网由次干道、支路、巷弄三级组成。次干道宽15-36米，支路宽10-20米，巷弄宽度一般在2-5米。第9页/共54页人口分布现状古城区分属城东、城西两个街道，共分27个居委会，实住人数33686人。现状总用地上的人口毛密度为148人／公顷，现状总居住用地上的人口毛密度为340人／公顷，现状住宅用地上的人口密度为441人／公顷。第10页/共54页现状建筑质量评定现状建筑分为四类：一类建筑：结构完好，设施基本配套。二类建筑：结构基本完好，设施配套不全。三类建筑：结构较差，设施不配套。四类建筑：结构破损的简棚、危房第11页/共54页建筑保护与更新对原有建筑采取保护、保留、改善、整饰、改造五种方式进行控制。保护：指优秀的传统建筑和近代建筑，需加以保护。保留：指结构质量完好，设施配套且能与传统风貌相协调的新建筑，予以保留。改善：传统建筑，风貌较好，但结构质量稍差，需修缮并增加内部设施。整饰：指结构较好、设施基本配套但不能与传统风貌相协调的新建筑，需改善立面及对建筑外部进行整饰。改造：指结构严重破损风貌一般的建筑及违章搭建、简棚危房。需要重新建造并体现传统风格。第12页/共54页古城历史文化传统风貌特色山水城一体的特色空间与形态优雅的城市天际轮廓线富有地方特色的传统民居和古建筑尺度宜人的传统街巷充满生活气息的空间结点丰富的文物古迹和深厚的历史文化内涵第13页/共54页古城历史文化传统风貌特色第14页/共54页现状存在的主要问题

土地利用不尽合理。传统民居建筑老化现象较严重。道路系统不完善。街坊内绿地十分欠缺。街坊内基础设施较差。道路的拓宽改变了古城的传统格局，大部分水体污染严重，有些文物古迹已面临被破坏的危险。第15页/共54页第二部分用地布局调整规划第16页/共54页古城性质、人口规模

性质融山水城为一体的传统风貌旅游区以旅游服务、文化服务为主要功能的商业中心以传统民居为特色的居住区

人口规模古城区居住人口控制在2.8万人。第17页/共54页用地布局调整原则在城市总体规划的指导下将用地细分，并结合古城的发展要求对布局作适当调整，重点理顺路网，增加停车场地，加强绿化及城市开敞空间建设，完善基础设施，合理调整各类公共设施用地，迁出所有工厂及其它对古城有影响的单位，进一步优化古城功能布局结构。第18页/共54页总体布局结构十字加一环的干道系统一区三街的商业中心一区五园多点的绿化系统二片一线传统民居保护片为代表的居住街坊第19页/共54页道路系统古城规划道路网由次干道、支路、巷弄三级组成。次干道古城与新区、风景区联系的主要通道，红线宽度为20～36米。支路街坊之间的联系道路，规划红线10～20米。巷弄街坊内部道路，其中一级巷弄5～9米，能满足搬家、消防、救护等偶发性机动车交通；二级巷弄2～4米，主要为步行和非机动车服务。第20页/共54页第三部分古城传统风貌保护规划第21页/共54页保护原则遵循历史文化名城保护规划提出的保护原则：全面保护与重点保护相结合的原则分层次、分级保护的原则保护、整治、利用相结合的原则第22页/共54页保护内容保护历史遗存下来的山水城一体的古城格局与空间形态，虞山、方塔两个制高点构成的城市空间关系与视廊，以及整个古城区平缓的天际轮廓线。保护现存文物古迹，以及其它人文景观。保护传统街巷格局，明清时代的传统民居形态和建筑风格，以及琴川河两岸的水乡风貌，古树、石井、石桥、河道等其它景观要素。保护虞山风景名胜区的自然景观及生态环境，保护方塔园、曾园、赵园、燕园等传统园林的空间环境和造园艺术手法。第23页/共54页保护重点10处文物保护单位三片传统民居保护区

保护分区绝对保护区重点保护区建设控制区环境协调区第24页/共54页视廊保护古城以虞山辛峰亭、方塔为城市空间的两个制高点，维持整个古城区平缓的天际轮廓线，保护以方塔、辛峰亭为视觉焦点的视线走廊。对于反映传统风貌有代表性的典型巷弄应加以重点保护，基本维持原巷弄尺度、走向、两侧建筑物的院墙轮廓线等。传统巷弄保护第25页/共54页第四部分形体规划示意第26页/共54页形体规划目的是古城保护规划及城市设计意图的具体体现。为今后古城街坊改造修建设计提供重要参考。作为确定地块容量指标的依据。第27页/共54页规划设计要点传统肌理巷弄空间小块绿地改造方式建筑风格新的居住模式第28页/共54页规划设计要点传统肌理巷弄空间小块绿地改造方式建筑风格新的居住模式第29页/共54页规划设计要点传统肌理巷弄空间小块绿地改造方式建筑风格新的居住模式第30页/共54页规划设计要点传统肌理巷弄空间小块绿地改造方式建筑风格新的居住模式第31页/共54页容量指标的确定

形体规划方案着重满足容量指标确定的需要，因而方案亦需经过反复修改。根据形体规划方案得出的指标可进行横向比较，从而找出规律，即相近大小、相近拆建比的地块可按相同的指标进行控制。容积率、建筑密度、绿地率在形体规划得出的原始数据的基础上，结合地块具体情况，经过适当横向比较，加以微调。居住人口、人口密度根据住宅建筑面积确定居住户数和人数。按照地块的不同情况确定不同的人均住宅建筑面积指标。基础设施容量指标根据地块建筑面积或居住人数分别得出基础设施容量指标。第32页/共54页第五部分专项规划第33页/共54页专项规划

专项规划包括给水工程、排水工程、供电工程、电信邮政工程、管线综合五部分内容。规划目标是完善古城基础设施，满足现代生活方式的需要。第34页/共54页专项规划(1)第35页/共54页专项规划(2)第36页/共54页管线综合(1)第37页/共54页管线综合(2)第38页/共54页管线综合(3)第39页/共54页管线综合(4)第40页/共54页第六部分规划文本第41页/共54页规划文本主要内容土地利用建筑控制道路交通、河道古城保护与更新城市设计导则环境控制市政公用设施第42页/共54页第七部分分图则第43页/共54页地块划分整个古城区分为8个街坊，每个街坊从01开始编号划分区块，每个区块内再从1开始编号划分地块，划分均遵循从左向右，从上至下的顺序。古城区共分为69个区块，287个地块。第44页/共54页分图则分图则以区块为单位，每个区块包含现状图和规划图两幅图纸，当整个区块现状建筑全部保留而没有新增或改造建筑，则两幅图合并为一幅，以规划图的格式表示。分图则每张均包括图纸、指标和简要说明三部分的内容。分图则图纸比例一般为1∶1000，当区块较大时，则采用其它比例。第45页/共54页分图则示意现状分图则规划分图则第46页/共54页现状分图则第47页/共54页规划分图则第48页/共54页第八部分古城详细规划经济分析第49页/共54页经济分析的目的在保护历史文化名城风貌的前提下，兼顾房地产开发的经济利益，实现社会、经济、环境三大效益的统一。促进改善城市基础设施，完善投资环境，适应外向型经济的发展。合理调整城市政策、法规，使古城更新沿着法制化、规范化的道路发展。

第50页/共54页分析研究的技术路线第51页/共54页结论通过分析和测算可以看出针对开发商这一主体，古城改造总体是盈利的。

1、开发纯商业用途的地块盈利颇丰。

2、居住建筑中开发院落式住宅收益高。

3、成片改造地块收益高，零星改造一般亏损。

4、地段对于街坊改造影响巨大，中心地段街坊赢利额较高；虞山风景区周围，开发强度很小，因此总体亏