2016年下半年四川房地产估价师理论与方法：估价报告的形式模拟试题

2016年下半年四川省房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力2、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。（2009年试题）A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调3、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。人：平均增减量法8：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%,买方应承担的税费为4%,则该宗房地产的正常价格为一元/m2。35073592362735585、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。A.时点指标B.相对指标C.时期指标D.平均指标6、调查对象是指根据调查目的确定的现象。A：总体单位B：总体C：个体D：标志E：执行层的组织协调7、市场调查中的_,即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.阶段性调查8、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为一万元。3703854205509、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2006年1月1日为100）。该宗房地产2008年10月1日的价格为元/m2。A：2402.22B：2302.22C：2202.22D：2102.22E：工业用地的监测点评估价格10、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。45.05%49.31%C.58.86%D.63.6%11、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为.【2005年考题】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工业用地的监测点评估价格12、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为_。A.13.0%43.3%33.3%23.3%13、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率^平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格14、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：执行层的组织协调15、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。A：大额性B：动态性C：个别性和差异性D：层次性E：执行层的组织协调16、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章17、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格18、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%,按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。（2009年试题）A：3456.09B：3505.95C：3509.74D：3705.73E：借款合同19、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图口：总平面图E：执行层的组织协调20、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。92311111353187221、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。A.下降B.上升C.不变D.不能确定22、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有.【2007年考题】A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格23、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A.选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D.规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》24、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过一年。1015C．20D．3025、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。A.经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B.在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C.只要有政府批准，无须缴纳任何费用D.在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。A.能够保值和增值B.受通货膨胀的影响C.贷款利率较低D.经营成本较低2、下列关于抵押的说法不正确的是_。A.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B.以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C.预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D.订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容3、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人4、属于房屋产权转移登记情形的有_。A.翻建B.扩建C.分割D.抵押E.裁决5、假设开发法中，估价时点通常是指_。A.开发完成后的房地产价值所对应的时间B.开发结束时的时间C.全部租售出去的时间D.购买待开发房地产时的时间6、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有_。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的7、房地产交易双方在合同完成后一天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。1209060308、会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。A：实行宏观调控B：加强内部经营管理C：合理地进行投资和信贷决策D：优化社会经济资源配置E：加强外部经营管理9、申请强制拆迁必须提供_。A.行政强制拆迁申请书B.仲裁决议书C.拆迁协议范本D.裁决调解和裁决书E.被拆迁房屋的证据保全公证书10、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D.乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押11、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是_。A.《土地管理法》B.《城市房地产管理法》C.《城市规划法》D.《城市商品房预售管理办法》12、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E.速动比率13、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。土地取得成本+开发成本土地取得成本+开发成本+管理费用土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值14、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。A.7.911.912.119.015、下列属于损益表内容的有。A：负债B：投资收益、营业外收入C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润D：营业外支出、所得税E：净利润16、房地产开发的四个阶段包括。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：招标阶段D：建设阶段E：租售阶段17、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报18、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。A.2000B.2200C.2100D.231519、选取可比实例时，应符合的要求包括—等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同20、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。A：城镇住房制度改革B：城市土地使用制度改革C：房地产生产方式改革D：社会体制改革E：政治体制改革21、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。12%20%C.24%D.30%22、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位