业主大会议事规则杭州市版本

业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则（杭州市 2014版）政府示范文本重点物业小区业主大会、业务委员会的议事活动方面规定，包含业主大会、 业主委员会、换届和改选业主委员会、选聘物业服务公司、业主大会业主委员会运作经营的筹集和管理、 印章使用和管理等内容。本文本需经业主大会表决经过。（物业项目名称）业主大会议事规则第一章总则第一条为保护本物业管理地区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，依据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住宅城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，拟订本物业管理地区业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。第二条业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理地区内的全体业主和非业主使用人均拥有拘束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得扰乱业主大会和业主委员会的正常工作。第三条业主大会、业主委员会应该依法执行职责，不得作出与物业管理没关的决定，不得从事与物业管理没关的活动。第二章业主大会第四条物业管理地区范围及相应的业主大会名称。（一）物业管理地区范围（四至及附图）：TOC\o"1-5"\h\z东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。有物业管理地区区分建议书的详细见附件。（二）业主大会名称为：杭州市 区（县、市） （物业项目名称）业主大会 。第五条业主大会决定以下事项：（一）拟订和改正业主大会议事规则；（二）拟订和改正管理规约；（三）选举、改选业主委员会或许改换业主委员会委员；（四）物业管理形式；（五）选聘物业服务公司的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务公司；（七）筹集和使用物业专项维修资本；（八）改建、重修建筑物及其隶属设备；（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设备的用途；（十）利用共用部位、共用设备设备进行经营；（十一）经营性利润的管理、分派与使用；（十二）在本物业管理地区内设置暂时泊车位，拟订车辆在物业管理地区行家驶、 停放、收费等管理制度；（十三）撤除业主委员会的决定；（十四） ；（十五）法律法例或管理规约规定应由业主共同决定的其余事项。决定上述第7项和第8项规定的事项，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同；决定上述其余事项，应该经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主赞同。第六条业主大会会议应该由业主委员会依照以下程序组织召开：（一）会议筹办。起草需业主大会会议表决的内容；确立会议召开形式、时间、地址、议题和议程；拟订征询建议表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等状况；（二）公布通告。会议筹办内容应该在业主大会会议召开 15日前在物业管理地区内书面公告，并将会议时间、地址、议题和议程见告物业所在地街道做事处、乡（镇）人民政府；（三）发放、回收表决票。依照本议事规则第十六条发放和回收表决票；（四）统计结果。依照本议事规则第十七条统计表决结果；（五）会议监察。业主大会会议表决的状况须接受物业所在地街道做事处、乡（镇）人民政府或受其拜托的社区居民委员会的监察；（六）通告会议定定。业主大会会议定定以书面形式在本物业管理地区内进行通告， 接受业主的查问和监察；（七）记录并存档。业主大会会议应该由业主委员会书面记录并存档。第七条业主大会会议分为按期会讲和暂时会议。按期会议每年召开次，召开时间为月份。有以下情况之一的，业主委员会应该自情况发生之日起 日内组织召开业主大会暂时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主建议，建议事项明确，属于业主大会议事范围且建议业主中有详细联系人；业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则杭州市版本5. 5. 。（二）发生、 、 等重要事故或许紧迫事件需要实时办理的；（三） 。第八条业主委员会接到建议召开业主大会暂时会议书面申请后，在天内应该对建议的真切有效性进行核实。经核实，建议真切有效且切合业主大会暂时会议召开情况的，业主委员会应该在收到建议之日起日内按规定召开业主大会暂时会议，就建议事项征采业主建议并进行表决，表决策题应与建议议题相一致；建议不切合业主大会暂时会议召开情况的，业主委员会应该在日内说明事实、原由和依照，并在本物业管理地区内通告。第九条业主委员会未依照规定组织召开业主大会会议的，业主能够恳求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道做事处、乡（镇）人民政府协调、确立召开时间。逾期仍未召开的，依据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道做事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，详细组织工作依照以下第 项操作：.拜托物业所在地的社区居民委员会实行；.由业主成立工作小组实行；. 。第十条业主大会会议能够采纳集体议论的形式，也能够采纳书面征采建议的形式，本物业管理地区采纳以下第种：（一）集体议论的形式；（二）书面征采建议的形式；（三）业主委员会于会议召开 15日前确立并进行通告。第十一条业主大会议事方式 （采纳或不采纳）业主选举业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主大会议事方式采纳业主选举业主代表参加业主大会会议的， 依照《浙江省物业管理条例》的有关规定执行。第十二条业主选举业主代表参加业主大会会议的，业主代表采纳以下第 种方式产生：.以幢为单位，选举产生 名代表；.以单元为单位，选举产生名代表；.以楼层为单位，选举产生 名代表；.区分为 个介绍地区，每个介绍地区选举 名代表。合计产生 名代表。此中：住所种类 名代表（别墅 名代表，排屋 名代表，公寓 名代表，其余物业 一名代表），非住所种类 名代表（商业物业 名代表、办公物业 名代表、工业物业 名代表、其余物业 名代表）；业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则杭州市版本第十三条业主或许业主代表因故不可以参加的，能够书面拜托代理人代为参加业主大会会议。业主能够接受同一物业管理地区内的其余业主书面拜托在一按限期内代其履行共同管理。非业主使用人能够接受业主书面拜托履行业主权益，但不得担当业主委员会委员。第十四条业主拜托行为应明确：（一）拜托内容为：•；（二）拜托限期为：（不超出本届业主委员会任期）；（三）拜托权限为：•；（四）拜托人数为：•；TOC\o"1-5"\h\z.同一名业主代表接受的拜托人数采纳以下第 项：（1）不超出3人 （2）不超出人（3）不限人数.同一名业主接受的拜托人数采纳以下第 项：（1）不超出3人 （2）不超出 人 （3）不限人数.同一名非业主代理人的拜托人数采纳以下第 项：（1）不超出3人 （2）不超出 人 （3）不限人数（可多项选择）项确认参加会议的业第十五条业主大会采纳以下第 主：.业主到会并在会议签到表上署名；.业主在表决票上或许表决票发放表上署名；.业主在挂号信、快递等收件凭据上署名；.音像、影像资料能够确认的；.业主在网络上查收确认；. 。第十六条业主大会会议采纳以下第 （可多项选择）种方法进行发放、回收表决票:（一）设投票箱：在物业管理地区内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；（二）专人送到、回收建议：由业主委员会组织有关人员逐户送到并回收业主建议；（三）网络投票：由业主经过密码、密钥等确认身份后在网长进行投票；（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主自己身份证复印件）；（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主自己身份证复印件）；（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应该有业主自己对详细表决事项的明确建议表达）；（七） 。第十七条业主大会采纳以下方法进行表决票的统计。（一）已确认参会未表决的业主，其投票权数依照以下第 项方法统计：.计入已表决的多半票。.不计入已表决的多半票。（二）车位、摊位等特定空间 （不计入或计入）用于确立业主投票权数的专有部分面积。（三）不按规定交存物业专项维修资本、不按服务合同缴纳物业服务花费、 等伤害公共利益行为的业主，其表决权与被选举权依照以下第 项方法统计：.予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积；.不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；. 。（四）投票人姓名、专有部分座落或投票人署名因未填写、涂改、 笔迹不清等原由造成没法辨识的,视为无效票。（五）单个事项表决建议不按表决票规定符号填写的，依照以下第 项方法统计：.该单个事项表决建议无效，但不影响其余事项表决建议的统计。.该张表决票视为无效票。第十八条业主大会对某项建议已经作出决定的， 业主在 年内不得以同一内容再建议召开业主大会会议进行表决。第三章业主委员会第十九条业主委员会由中 名委员构成（建立候补委员的，候补委员 名），其主任1名、副主任 名。主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会每届任期为 年。业主委员会办公地址为 。第二十条业主委员会为业主大会的执行机构，执行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决策；（二）招集业主大会会议，报告物业管理实行状况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同；（四）实时认识业主、非业主使用人的建议和建议，监察和辅助物业服务公司执行物业服务合同；（五）审察物业管理用房的使用和经营方案；业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则杭州市版本3. 3. 。（六）通告、监察管理规约的实行状况；（七）敦促业主缴纳物业服务费及其余有关花费；（八）组织和监察物业专项维修资本的筹集和使用；（九）调停业主之间因物业使用、保护和管理产生的纠葛；（十）业主大会受权业主委员会决定的事项。第二十一条业主委员会委员除切合法律法例规定的条件外，还需切合以下第 （可多选）项条件：周岁以上， 周岁以下；每年在本物业管理地区内居住累计满 月以上；。第二十二条明确有以下第（可多项选择）项情况之一的业主，不可以担当业主委员会委员，已担当业主委员会委员的，能够依照法律法例和业主大会议事规则的规定，建议业主大会会议审议定定能否停止其委员职务：.违犯《杭州市物业管理条例》第42条中严禁性行为之一的；.不恪守《暂时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；.拒付物业服务有关花费超出 月以上的；.不交存物业专项维修资本的；.在本物业管理地区内的物业服务公司中工作的；. 。第二十三条业主委员会委员推行 （等额或差额）选举。第二十四条业主委员会推行差额选举的，差额人数规定为以下第 项：1人；人；差额人数少于业主委员会委员总数的50%。第二十五条建立候补委员的，未入选业主委员会正式委员且得票数达到法定过多半的候选人，依照得票多少次序选用业主委员会候补委员。第二十六条区分为一个物业管理地区的分期开发建设项目，按分期开发的 （面积或人数）比率来分派委员名额，业主委员会的产生方法采纳以下第 项：.召开后期开发部分的业主参加的业主大会补充业主委员会委员；.召开全体业主参加的业主大会会议从头选举业主委员会；业主大会议事规则杭州市版本业主大会议事规则杭州市版本如采纳上述第1项方式的，后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期同时结束，当期不参加业主委员会主任和副主任的选举。第二十七条业主委员会会议分为按期会讲和暂时会议。按期会议每年召开 次，分别在 召开。切合以下第 （可多项选择）项条件之一的，业主委员会应该按规定召开暂时会议：.业主大会决定召开业主委员会会议的；.经1/3以上业主委员会委员建议的；.业主委员会主任以为有必需的；. 。业主委员会委员不可以拜托代理人参加会议，候补委员能够列席业主委员会会议，但不拥有表决权。第二十八条业主委员会会议应该依照以下规则召开：（一）会议由主任或其拜托的副主任负责招集；（二）招集人提早 日将会议通知及有关资料送到每位委员；业主委员会会议能够邀请物业所在地社区居民委员会参加；（三）需议论、决定的事项应该在会议召开3日前，在本物业管理地区内通告，听取业主和非业主使用人的建讲和建议；（四）委员因故不可以参加会议的，提早 日向业主委员会会议招集人说明；（五）会议应有过多半的委员列席，作出的决定（包含形成的业主委员会议案）一定经全体委员多半以上赞同；（六）做好会议书面记录，并由列席会议的委员署名并加盖业主委员会印章后存档；（七）业主委员会会议定定的议事文件由业主委员会公布或签订；（八）业主委员会的决定（包含业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理地区内通告，接受业主的查问和监察。第二十九条业主委员会候补委员递补规则。 业主委员会正式委员缺额不超出正式委员总数二分之一的，由候补委员依照得票多少自动递补，业主委员会应该在 日内将正式委员缺额和候补委员递补的状况在本物业管理地区内明显地点通告。候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应该组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第三十条未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的， （赞同或不一样意）拜托物业所在地的社区居民委员会在街道做事处、乡镇人民政府的指导和监察下，代行业主委员会的职责。第三十一条业主委员会任期届满，不得持续执行职责。第四章换届和改选业主委员会第三十二条业主委员会任期届满3个月前，应该书面报告所在地街道做事处、乡（镇）人民政府，并依照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。第三十三条业主委员会的换届改选方法：（一）新一届业主委员会委员候选人名单按以下第 项方法产生：.在业主自发报名的基础上，由业主委员会依据业主报名状况和名额分派方式确立候选人名单。.在业主自发报名的基础上，由业主委员会向业主发放候选人介绍表，依据各介绍地区内被介绍人所得介绍票的多少产生。. 。（二）新一届业主委员会委员在委员候选人中选举产生， 并应该经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主赞同，有关方法以下：.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主赞同的委员候选人数超出应选委员数的，按得票多少挨次入选新一届业主委员会委员；.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主赞同的委员候选人数没有达到应选委员数的，按以下第 种方式选举产生新一届业主委员会：（1）切合入选条件的委员候选人确认入选新一届业主委员会委员，缺额委员在未入选的原委员候选人中进行补选；（2）切合入选条件的委员候选人确认入选新一届业主委员会委员，缺额委员从头确立委员候选人后进行补选；（3）减少委员人数，成立许多于 5人单数的新一届业主委员会；（4） 。（三）建立候补委员制度的，候补委员入选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超出正式委员人数的百分之五十。第三十四条业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未达成业主大会会议进行换届选举的，依据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道做事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开，详细组织工作依照以下第 项操作：.拜托物业所在地的社区居民委员会实行；.由业主成立工作小组实行；. 。第五章选聘物业服务公司第三十五条 本物业管理地区由一个物业服务公司实行物业管理。

第三十六条物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订。 物业服务合同的条款应该预先经业主大会审察赞同，但业主大会已受权业主委员会决定的除本物业管理地区外。本物业管理地区（受权或不受权）业主委员会决定物业服务合同的条款。第三十七条选聘物业服务公司，采纳以下方式：（一）选聘方法采纳以下第 项方式确立：.业主大会会议.业主委员会会议.（二）选聘方法应该包含以下第 （可多项选择）项内容：.采纳以下第 种方法产生候选物业服务公司：TOC\o"1-5"\h\z（1）公然报名 （2）业主委员会会议定定 （3）.提交业主大会会议表决的候选物业服务公司数目为以下第 项:（1）一家（2）两家（3） 家第六章业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理第三十八条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，但不得超出同期物业管理费总数的（担，但不得超出同期物业管理费总数的（1或其余）％，运作经费的详细额度由业主委员会提出建议，并经业主大会会议表决通事后执行。（一）运作经费能够由业主分摊，也能够从物业共有部分经营所得利润中列支。本物业管理地区运作经费采纳 筹集。（二）运作经费主要用于以下开销：.会议召开花费；.平时办公花费；.工作人员花费，合计元/月，详细支付对象以下：，花费. .元/月；，花费 元/月；，花费 元/月；。（四）业主委员会应该每年宣布上一年度运作经费的使用状况， 接受全体业主的监察，通告时间许多于 天。第七章档案资料的成立与保存第三十九条业主委员会应成立工作档案，并指定专人保存，工作档案应该包含以下内容：（一）《业主