信-城市区咨询项目全案63m outline0626sy

宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE3-PAGE3（讨论工业园区存在的主要问 工业园区发展趋 工业园区企业投资决策行 企业投资决策行为综 企业投资决策因素及其分 投资决策流 客户投资决策行为对园区的启 宝山城市工业园区优劣势分 基本情 园区优劣势分 宝山城市工业园区定 综 确立目标客 明确市场定 使 园区整体解决方 短期解决方 中期解决方 长期方 实施时间 实施与更新程 园区发展的编制、发出和修 宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE5-PAGE5（讨论项目背景和目协助宝山城市工业园区确定业务发展方向和市场定位，并明确主要的目标招商引资客户群体宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE6-PAGE6（讨论我们所完成的工与有关的，园区企业，科研院校等进行了28个深入访谈。完成 ，内容包括主要的项目发现和我们的初步建议项目限制因项目交付成果公司，若我们预先允诺，不得用于其他用途行正确的沟通，将不参与所建议的实施方案及管理机制完善初步建议的实施工作。报告正 市引资状 1.1.1引进综 开放20，市引进外商投资在项目引进的总数以及比例，皆居首位浦东开发开放，1992年南巡使引进的速度及力度大为增加，1993年至1995外商在上海的直接投资达到了顶峰，从市外商服务中心提供的《外商直接投资项目数量》的数据来看（见1.1），从95年至去年外商直接投资的增长速度逐年下降外商直接投资下降的原因有多个方面，例如，96－97受国家宏观利用政策调整的影响；亚洲金融 365036501490 0 -9（初稿 讨论宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE10-PAGE10（讨论图1.2外商直接投资合同金单位：亿美55.865.835.35.26 5.254.3.751.0.350.090.160.130.180.280.3354321085 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99年（数据来源：从市外商直接投资工业制造业分布分析，目前不仅集中在服装、纺织、化工等传统行业，而且近年来，随着大众汽车、贝尔通信、三菱电梯等著名大公司不断引进先进技术和先进管理方法，促进了的汽车、通信、电器设备等支柱产业和新技术的发展，同时也促进了工业结构的优化升级。图1.3浦东新111011101076655541086420 通 机设 器

制 制 制 制

交 设备 市吸引初期，主要以台及东南亚的为主，集中于劳动密集型产业；由于受到亚洲金融影响，近年来来源的重点开始向欧美及等发达国家转移，企业类型也朝技术密集型产业及资本密集产业转移。图1.4主要外商投资来源77973019264125499484277797301926412549948427 399 369 348 2777,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000

新加坡

澳大利亚英

英 德国国（数据来源：市外商投资服务中心1.1.2引入的及趋必须承认很大程度上受到国家政策和国际形势的影响。亚洲金融，甚至目前的大陆关系、关系都很可能对其产生冲击，但除此以外外商投资的软环境也是影响投资决策的因一。市将注重改善投资软环境，抓紧制定市《关于进一步改善投资环境的若干规定》，完善外商投资、管理的各项，按照中国加入WTO的要求调整吸引的政策。今年招商引资将扩大与公司的联系与合作，招商的重点领域是支柱产业、高新技术产业在完善外商投资环境的基础上，将进一步提高利用的质量和水平，即保持工业项目在利用中的主导地位，同时扩大第三产业利用的规模，利用推动发展都市型工业和农产品深加工项目；鼓励外商投65家。同时将进一步拓展外商投资领域和利用方式。扩大在公路、商业、旅游、医疗卫生、科教、会计、和咨询中介机构等领域的对外开放和吸引；探索参与国有企业资产重组、技术改造的新途径、新方式；推出一批国有企业与公司合资、合作，探索采用股权、中外合资基金、收购兼并、置换等多种方式利用。内内资引进的背与相比，内资受国际形势的影响较小，自开放以来，外省市陆续有企业落户进行投资设厂。1998年市“降低门槛、公平待遇、重点扶持、综合配套”的原则，颁布《关于进一步服务扩大对内开放的若干政策意见》，制定了24条政策鼓励部委和兄弟省市各种经济成分的企业尤其是大企业来沪投内资引进的状到去年为止，各地在沪企业达到1.15万家，超过四百亿元。目前，外地来沪企业创造的占全市GDP的5.1%，比上年增长1.4%，对GDP的增幅拉动了0.9%，在全市GDP增长中占10％宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE16-PAGE16（讨论部委。其投资的行业主要涉及金融投资、贸易、制造业、计算机、建筑、商业、储运等众多行业内资引进发展趋、海 等 市工业园区状概1992年，南巡之后，浦东新区这一国家级重点工业开发区，成为市对外开放的龙头；继浦东后，市又分别建立了国家级工业区漕河泾、闵行、漕泾开发区，成为集中高新技术和重大项目的工业园区；自九十年始，各郊县陆续在各自范围里辟建工业区，针对这一情况，市于1994年和1995年批准认定了9个郊区市级工业区。由此，市的工业园区形成了“1＋3＋9”的格局，成为工业发展、体现经济实和水平的主要区域。宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE18-PAGE18（讨论表 市主要工业园区一星业NYYYYNN精细化工、、纺织N区N表 市主要工业园区一览（续纺织服装、化工、建材N生物NN电器电子、生物、新型材N电子电器、化工NNN其他NN周边代主要市级工业园区概在市工业发展中，九大市级工业园区日益成为吸引 和经济增长的重要组成部分根据对市周边的三个工业园区即：松江工业园区、嘉定工业园区、莘庄工业园区以及区内若干企业进行的这些园区大都起步早，发展时间长，是较为成园区。基础设施建设完善，基本具备了“七通一平”、“八通一平”的硬件条件，并建立了金融、、商业网点、设施等配套设施；在投资软环境方面，各园区基本都建立了专门的投资服务机构，为中外客户提供“一门式”、“一条龙服务”，形成了较好的招商引资软环境，并且基本情况对2.2要市级工业园区概松江工业嘉定工业莘庄工业生物、建材、精细化电子、机械、工3,000银行9家著名客户：汽车制动系统公司、采埃孚(数据来源：安 谈及各园区招商简介手册表2.3基础设施状况及相 对照松江工业嘉定工业莘庄工业自来日供水27万增容费825/使用费1/日供30万增容费:825元/立方使用费1.18/立方日供10万增容费850/立方使用费业0.7/污水处日污水10万增容费850/使用费0.89/日污水5万吨增容费：850使用费：0.65元/日污水7增容费:850元/使用费0.70－1.0/电总容量18增容费900使用费0.29－0.8722伏变电站一座及3.5变电站2增容费:750元使用费0.29-0.87元22万伏变电站一座及3.5万伏变电站6增容费:50使用费0.6煤气油液日供气30立方增容费：4万/100公使用8.78/立方日供30方增容费450/立方使用费1.1元/立方日供气15－20立方增容费450/立方使用费0.76/立方通程 2万初装费2000元/使用费50元/程 2万初装费8,000~9,000/使用费2000元/10,000条初装费2,000元/标准厂月3－3.5/平方月20－40元/平方1－1.2元/平方米/天土地使工业用地292－333/平方米/50房地产用地:641元/平方米/70工业用地350/平方米/50房地产用地1000/平方米/70商业用地625/平方米/40批租50平工业用地500/平方米/50居住及商业用地以竞投让使用松江工业嘉定工业莘庄工业供供气量60吨/无无(数据来源：安达谈及各园区招商简介手册2.4套设施对照松江工业嘉定工业莘庄工业闵行、莘庄、龙小学、(数据来源：安达谈及各园区招商简介手册2.5户服内松江工业嘉定工业莘庄工业项目询、和发证）；“一式”服“一门式”（受理、咨询、和发证）；“一子”服“一条龙”（受理、咨询、和发证）工商、税务、、银行、可行性、同工商、税务、、银拟项目、可行性研签订手续合同，根据内松江工业嘉定工业莘庄工业编制园区期，定期为客户受理内客户投资咨询；项目程序、招商项目在项目规划、水电配套、设计、施工等方面实行“一揽子承包司，处理报关、、仓园区下设负责环保、物业管理、内松江工业嘉定工业莘庄工业生产、ISO9002无进行国内市场、企业策无(数据来源：安 谈及各园区招商简介手册启示与借区的发展与投入、管理、政策以及软件服务密切相关。规模大、效益好的名牌企业，避免具有短期行为的企业落户，易于形成较好的示范效应，吸引的企业在名牌效益于带动一批相应的上下游企业落户园区，形成较好的招商势头，园区的财入也可得到保障。同时，园区根据500不少的纳税大户，财益逐年增长；又如嘉定，管委会凭借其靠近大众汽车城的独特优势，在引资的方向着间还存在一定的上下游关系，对企业自身的发展十分有利，同样为园区带来了可观的财入。吸引园区落户的基本条件。松江、嘉定、莘庄等市级工业园区大多起步早，开发时间较久，积累了一定的，在发展中基础设施及配套设施的重要性，投入，请专业规划机构进行规划设计，大力进行基础设施建设，采用各种方式吸引配套设施进入园区，并对客户相关问题，并予以及时解决。例如：松江工业区根据客户的需求，拟与一公司合资建热电厂，准备集中供热，提供工业用蒸汽，达到“八通一平”，受到客户的图2.6松江工业园区道 图2.7莘庄工业园区大的欢迎辞以及园区规划平面模型，并专门开辟了园区落户企业展示宣传厅等等；莘庄工业园区将企业的制成标图2.8松江工业园区大厅欢迎 图2.9松江工业园区展示此外，各园区都编制了印制精美，内容齐全，中英文对照的的园区手册，让客户对园区基本情况、政策、服务各园区还分别根据自身的优势特征，利用各种形式以及针对目标客户进行园区宣传，例如：松江园区针对落户客户乘坐飞机往来较多的的特点，与东方航空公司合作，在飞机上的航空上进行园区的宣传，给许多客户增强对本园区的印象，为自身带来的商机；莘庄工业园区在园区的主干道上设立了园区落户指示牌图2.10嘉定工业园区附近高速公 图2.11莘庄工业园区指示 园区工作公开，政策各园区在开展工作时，都十分注重向客户介绍本园区的政策，设厂手续流程，其他相关手续流程等，并以各种着手编制招商指南手册，列明各种政策以及手续办理的流程，使客户对政策的稳定性排除疑虑，对管委会2.12松江工业园区服务项目标不容忽视的因素。以上几个发展较为成园区管委会在不同程度上软件服务的重要性。据访谈了解到，工业园区发展的初期投入中国的总体形式较好，园区主要以硬件设施以及政策吸引客户，近年来的投入领域，提高服务水平，才能不断对企业增加。在这一共识下，松江、嘉定、莘庄分别开设了具备自身园区特例如：松江管委会为企业开设手续“一条龙”服务，并且承诺服务时间；主动为园区企业考虑降低营运成本，提供各种便利；园区投资企业的反馈，专门开设了，定期表，了解企业对园区各方面情况的意见及建议；为适应高科技的发展，园区开始实行先进的服务方式，建立，对内发布政策、对外发布园区信息、进行宣传等等；这些服务措施使园区内的企业十分满意，通过园区内企业的成功经验介绍，使一些在投资时对于投资政策，园区管理体制等方面存在担心与困惑的外商减少了顾虑，使的企业加盟松江，成功地实工业园区的开发初期投入大，见效慢，如果仅仅通过自身的力量进行土地批租获取开发，园区很大的困难，一旦在开发时间上落伍，园区便处于竞争劣势。从目前主要的园区开发经验来看，其职能仍然占据重要的位置，园区本身的发展与的支持关，其所在地给予的财政、上的支持在园区开发初期无疑是雪中送炭；机构在办理相关投资设厂手续时给予园区一定的权利，方便园区的落户企业迅速顺利地办理手续，更以松江为例，松江区的区长有一句名言：凡是园区企业的事就是松江区的大事。因此企业遇及实际时，区总是提供必须的帮助，例如：当某企业选择增资方案时，区主管工业的副区长主动上门为企业进行咨询，提供最佳方案，充分体现了对园区及园区企业的重视与支持。工业园区存在的主要问政企合一的园区管理模服务；较容易满足现状，而不求创新发展。目前已经有部分工业园区如泰达工业园区与苏州新区，认识到这种园区发展缺乏系统长期的指从各园区的兴起以及发展历程来看，各园区的发展大多没有科学的作为指导。虽然也制定一些园区发展纲要，但是大多流于形式，没有根据自身的优劣势，分析竞争对手的情况以及市场的需求，制定具体的发展方案与行的；园区招商引资的产业重点分散，广而不精，造成不能根据发展方向科学地安排资源，实现资源的最优配置。同时，没有的指导造成园区不能在市场变化的情况下，有计划地相应调整自身的发展方向。例如：嘉定工业园区在发展初期趁着引进的时期，招商引资状况良好。但近两年由于外部环境变化，园区未能在明确的发展指导下及时作出有效的对策，致使招商势态停滞不前，园区二期开发后无法吸引足园区不能就自身的特点以及自身发展的方向选择重点引资的行业，在与其他园区竞争的时候，雷同，主要依靠，缺乏培养新多元收入的增长源。这种主要依靠，缺乏培养新多元收入增长点的经营开发特点限制了园区利用灵活多样的经营手法，开辟收入来源，获取的经济收益。招商引资过分依赖目前的工业园区招商引资的客户大多是企业，量内资客户。这主要是由于外商投资企业的营运较高效，经济效益较好，企业管理先进，对人力资源强，素质培养贡献大，是园区的重要财益来源，但是招商引资过分依赖造成了一定的问题：园区形成了认为引进是开发区发展唯一或主要方向的思维模式，因此成为园区之间竞争的主要争夺对象，尤其是在国有企业扩大再生产能力不足的情况下，为了保持一定增长速度，园区对的引进产生了严重的依赖性，在引进受到影响的时候，园区的发展也连带受到影响。同时，由于招商引资过分依赖，使园区的发展容易受到政治风险的影响。例如，在1996至1997，由于受国家宏观利用政策调整的影响，引进受到钝挫，直接影响到开发区经济增长速度。至1998年虽然政策再度调回原位，亚洲金融的爆发又影响了、韩国、等东南亚引入，迫使开发区调整引进方向，将目光指向欧美。但在目前，、关系的微妙之处令人难以把握。可以预测，这个新目标仍传统的财税政策对客户的降传统的财税政策已经逐步减低，而且以财税政策作为吸引客户的未能有效引导流向高新技园区现行的财税政策一般对劳动密集型产业比较照顾，使得大量的投向一般的生产、加工、消费性等传统行业，造成了这些行业的过度发展，从而了向高新技术产业的流动，出现了外国直接投资结构不园区目前所采用的财税政策的方式一般是降低税率、减免税期、再投资退税、亏损结转，大多主要适用于企业而不适用于非性企业。而实际上只有那些投资规模小，经营期限短，见效慢的劳动密集型的企业和资本密集型企业则难以达到这一点。因此，目前园区主要运用财税政策吸引客户的方式造成了主要吸引以劳动密集型为主的台资本，而无法有效吸引以资本和技术密集型的美日欧资本，从而了一系列诸如招商人员专业素质欠目前各园区的发展都招商引资的活动，园区的招商人员的招商意识一般都较强，但是由于各方面的原因，相比仍然存在一定距离，不能给客户留下专业人员的印象，尤其是对注重专业形象的以及欧家外商，无法在短时间的接触中取得客户的信赖与亲和的感觉，给招商工作造成人为的影响。从招商员的专业知识来看，大多数园区的招商人员对于本园区的现况较为熟悉，对客户涉及此类的问题息收集开始至项目成功立项及其后续工作，但未形成一定的整理、、数据分析等完整的项目管理体系，不园区提供的服务较为单由于竞争加剧减少，近年来园区虽然开始更加软件服务的重要性，但是其提供的服务以基本服务为主，-45（初稿 讨论宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE46-PAGE46（讨论虑为客户提供的共享服务，如物流共享、人力资源管理共享、财务管理共享等服务。目前大多数园区没有根据市场的变化及趋势及时调整服务的及范围，例如在当前计算机网络化发展很快的条件下，大多数园区没有考虑调整利用网络等高科技为客户提供合适的服务，例如建立客户服务中心等。表 目前园区服务状项目“一条龙服务代拟项目等相关文进行协调，解决相关问较多提 较少提 基本不提工业园区发展趋力吸引高新技术产业，形成高科技园区。在此下，各工业园区在具体方面呈现一定的发展趋势：强化园区品牌意园区在自身发展的经验中：园区的品牌是园区最可宝贵的资源，因此园区在今后的发展中将更加注重品牌的营造，从形象设计、形象宣传、招商推广、客户服务等各方面强化园区的品牌意识，着力打造具有园区特色与价值的园区品牌，在品牌的指导下整体规划园区的工作。完善投资环注重客户服随着市场的变化，及高新技术产业客户是各园区争夺的主要资源，为了在竞争中立于不败之地，各园区已宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE49-PAGE49（讨论培植高新技术产工业园区企业投资决策行企业投资决策行为支持活3.1企业营运支持活企业企业基础设人资源管研究与发采输入物生输出物客户服基本活（资料来源：《竞 》宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE51-PAGE51（讨论表3.2 主要活相关费园区可参与程原料采购运费；成品销售运费；仓储费用；相关手续费成品费用；相关税 较大参 较小参 很少参企业投资决策因素及其分与客户或销售市场的距离以及园区的服务。园区的基础设施及供应商的距离也是比较重要的因素，而政策和地3.3企业投资选址决策因与客户或销售市场的距与供应商的距地获得人力资源的便利程其他因 不重 非常重（数据来源：安达信公司访谈与分析外，大多数客户希望园区具备完善的基础设施及配套设施、良好的服务、而且地价便宜，能够提供优厚的财税物流成本驱某些客户如：钢结构公司，其原料的体积、重量、频率等通常较大，涉及的成本较高，往往希望靠近原料供应地以保证原料的及时供应，并节省费用。某些客户如：采埃孚转向机，其客户通常较为集中或单一，而且客户要求产品供应及时，供货量大，成本较高，因此这类客户会考虑迎合客户的需求选址于靠近销售市场的园区；同时靠近销售市场某些或外省市的业务量较大的客户希望靠近机场、码头、高速公路可以保证其物流通畅。的产品或原料体积较小、重量较轻，量较小，成本在整个的运作成本占较小比例，因此，其考虑的重其他因素驱部分客户较看重园区是否是市级工业园区，主要原因是认为市级工业园区较为正规，政策多，解决相投资决策初次投初次投资的客户产生投资意向后，由于对工业园区的具体情况不甚了解，尤其是企业，需要市场或工业园区的具体情况进行了解，实地，结合自身情况比较各家工业园区的优劣势，综合考虑，最终选定园区。在这初步了论投资决初步了论投资决客户决策流主要活 •获取园区信

委托中介机研

（说明：斜体部分表明非决策必经的步骤具体而言，在这个过程中，企业会通过一些具体的获知相关信息，涉及投资企业内部的相关部门或者一些中介3.5投资选址主要活初步了各种形式的宣园区咨询公司各国等机构投资方代投资园区政策及服投资方代无增客户投资决策行为对园区的客户在选择园区时的决策方式、流程及主要考虑因素有助于园区相应调整自身招商策略，争取的客户。客户决突出宣传重自身优势并与园区的使命相一致，而不是象一般园区重点在诸如“某某园区”或言辞空泛的介绍园区领导人和下属公司等。真正有感召力的或宣传是可以让客户感到园区能帮助他们提高利润，降低成本，减少无效劳动，成功。加强宣传的有效针对目标行业和客户高级管理，评估他们接受信息的各种及其有效性。例如选择最有效的载体取得最佳效果，包括路牌、电视、酒店商务中心、商务旅行的站点等。加强与机构和中介机构的联的作用，对于园区而言，为了增加了解信息的，应该加强与此类中介之间的联系，一方面可以保持良好的合作关系，同时也让他们了解园区的和与众不同之处及长期方向，增强其信心，以便获得的客户加强园区设施建客户投资选址时，一般都较重视在园区时了解的信息，其中很重要的是园区的整体规划状况、基础设施及配套设施状况，园区应该大量投入进行基础设施建设，注重园区规划，保证基础设施的供应到位，避使客户或客户委托的中介机构在实地时产生言过其实、大失所望、大呼上当之感。特别是在最初1.5公不知何时才能进入园区。提升园区招商专业水以行业为重点，平时做好国家政策的学习管理工作，在此基础上了解重点目标行业的国内外形势、发展状况、行业技术、一般术语、主要分布和代表企业等情况，模准不业、国别、规模的客户特点及投资心理，的设计包括财税政策、土地价格、投资流程等投资指南，真正做到园区为企业节约营运成本和提供增值服提高招商人员专业素注重招商人员的招聘选拔，大力加强招商人员的全面素质培养，通过为员工设置个人发展目标来促进员工自我提高，从而抓住的商机。加强与客户的沟通联园区日常接待的客户很多，由于，有部分的客户未能选择本园区，但是考虑到不少客户还有增资的可宝山城市工业园区优劣势基本情区位环宝山城市工业园区位于宝山区西南面与市区交界之处，距离市中心10公里。作为离市区最近的开发区，其交表4.1宝山城市工业园区与其他主要市级工业园区的区位环境比-63（初稿 讨论（-64（-64讨论宝山城市工业园规划项目报宝山城市工业园松江工业嘉定工业莘庄工业位位于市区西北部，宝山位于市西南，与江位于西北新城－嘉定位于区所在地莘庄镇南交距市区10公距市区18公距市区25公距市 公距口25公 公距港47公 距组编站为公距吴淞港口、高速客运14距龙吴港产业与人文环图 宝山城市工业园区周围的产业与人文环33宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE65-PAGE65（讨论园区距离宝钢等一大批钢铁延伸加工以及有色金属冶炼企业较近，其中距离宝钢20公里左右；园区距离上海市仓储物流行业较为集中的码头15公里左右；园区的南面靠近较早的化学工业区－桃浦工业区。园区的东侧3公里处是规模最大的知名高校－大学的新校址园区的东北侧，远东发展中国投资开发建设了规模为2000亩的加州花园，是具有欧美风格的花园洋房居住小区；园区的近邻还有纳入城市总体规划，已建成住宅20万平方米的祈连居住区。园区与超大型的商品批发市场－东方国贸批发城、华东贸易广场相邻，其每年的商品额达数亿元，是市北部重要的货物集散地。园区开发状 投园区自1995年成立至1998年左右，基本是由宝山区祁连镇管理，因此投入的力度有限，园区开发主要靠银行。1999年划归宝山区管理之后，支持力度明显加强，投入1亿元进行道路修整。但1.5剩余的区域范围内，根据具体项目的状况再进行平地。由于园区落户的客户较少，无法形成规模效应，同时也由于到缺乏的限制，园区范围内相关的配套设施如线路、餐饮、银行、邮局、商店、设施等基本空白。园区内部管图 宝山城市工业园区组织结构招招商引市政建管理村园区企财务管日常管市政公农村企划建设服务中招商财务园区开发总公管委党工-68（初稿 讨论宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE69-PAGE69（讨论行政管从以上的组织结构图中可以看到，负责日常的行政管理工作。但由于目前园区职能不明确，其他的也负责处理日常接待工作，文档管理等。财务管财务部二人负责园区管委会及园区开发公司的财务管理，以及按月统计园区企业的及工业产值。目前以手工记帐为主，仅有一个用以生成统计报表的电脑系统；园区内部核销等手续，财务部规定须由管委会基础设施管建设部负责包括从项目合同签订至企业正式落户营运的所有园区基础设施建设，包括相关手续办理，农户安置人负责，明显感到职能过于集中，任务过重。人力资源管园区管委会副书记事工作，无专门的人事部门，未设立人员任用、、培训、奖惩选拔、绩效考评体系等相关的管理规章制度。日常的人事管理无规范的流程，园区招聘人员时，一般不经过对口部门的筛选，尚未参与招聘本部门人员。由于园区没有建立可以量化的员工绩效考评制度，感到较难对员工进行造成员工的积极性无法调动，目前是凭一种奉献精神在干活。招商工园区目前在招商宣传方面的所作的工作很有限，除了编制简单的介绍手册，几乎没有利用进行宣传，也没有建立自己独立的，仅仅将园区的信息与区网页。园区招商引资的信息来源较少，最主要的是凭区、外经委、招商局等机构介绍外商投资信息，或是通过项目经理以跑楼的方式收集信息，通过已建立的招商网络不断客户以获取信息。收集原始信息-->分类比较选出适合落户的企业-->对选出的企业进行背景了解及-->客户通 或管委会进行了 并和园区谈判-->记录谈判结果并备案，整理留存项目相关信园区服园区优劣势分园区主要优区位环产业环为原料的新材料行业而言，园区具有得天独厚的产业优势，可以对这类形成较大的。园区靠近码头以及宝山、，使区内企业可以得到方便快捷、节省成本的物流服务。同时，园人文环与大学毗邻而居，宝山城市工业园区具有十分明显的人文优势。园区可以依托大学，加强校企合作，利用上大的科研成果和技术优势，吸引嫁接大中型企业和院所的技改项目进区转化和开发，大力发展高新居住及商贸环周边加州花园及祁连小区等高品质的房地产开发为园区提供了优良的居住环境，也为区内落户企业在解决园区主要劣不容置疑的是，由于种种原因，宝山城市工业园区与其他开发成园区相比，仍然存在较大差距：源和知识共享，工作效率不高。没有能力履行正常意义上的行政、和物业管理职能，然而，园区内部的此类事务烦多，确实需要一未设专人从事政策研究工作，使园区无法经过科学的测算分析，合理制定地价及财税政策，让利比例等企划部尚无实际的规划工作可执行升迁、管理等工作无章可循，功能欠缺，无法形成规范化的人事管理体系，充分调动员工的积极性。园区日常事项的没有确定级别和范围。事事皆报皆批，没有分出重点层次，主要风险不易识别，容易使留于形式。园区高级管理层无论大小，都亲自过问，使其不能集中精力处理重大的决策事项，虽然区已经在一定程度上对园区进行了投入，给予了支持，但是由于园区在办理各项投资程序时仍然遇及一些麻烦与阻力，未获得在这方面的支持，园区难以为落户企业及时有效地解决各种问题，使企招商工园区目前的招商信息来源较少，采用的招商较为单一，未充分利用各种资源进行招商工作，造成园区招商园区开受到少，地域小的限制，园区在基础设施与配套设施方面相当欠缺，达到“七通一平”的区域有限，也没有应有的各种配套设施，不能给外来参观的客户以良好的第一印象，更无法吸引其加盟园区。客户服宝山城市工业园区定综经调研表明近年来园区引进已逐渐呈下降趋势，主要有以下两方面原因足客户的需求，引进的难度也相应增加-79（初稿 讨论宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE80-PAGE80（讨论确立目标客随着园区的发展成熟，未来园区发展的根本不是靠短期的土地批租收益，必须着眼于长期的财益，而财益欧美日企业。相对内资企业而言，企业往往在管理和技术上具有一定的优势，其能力较高。特别是一些企业，其的投资发展出于长期的考虑，往往投入较多的资源，力争获得成功。吸引这类企业有利于园区的持续良性发展，也有利于提升园区形象，吸引客户落户。和市场竞争力，而且符合高新技术产业导向，具有高、高增长的特性，是不容忽视的投资群体。大力发展重点产业群；同时，注意吸引相互之间具上下游关系的客户落户园区，形成有效的，带动一批相关产业的发展，既减小招商工作的难度，又使得客户节省成本，提高效益，实现园区财益增长的长期发展目标电子信息产业、机电产业等经济效益好，生产附加值高，技术密集型的产业。这些产业符合的产业政策，同时也是近年来外商投资增长最快的行业，某些机电企业因需要冶金衍生产品作为原料，也会考虑选址于料；高性能陶瓷材料及新型工程材料；粉体、纳米、微孔材料和金属及材料等具备优异性能和特殊功能的材料等。新材料行业是市经济发展所大力倡导的新型支柱产业之一，对于国民经济有重要的支撑作用，宝山区委、区也已经将新材料作为园区产业导向的主要内容之一。目前国内诸多高校及科研机构在新材料的研究开发领域展开了深入工作，并已取得了一定的成果。同时通过访谈了解，目前其他工业园区并 宝山城市工业园区具有邻近港口、机场、高速公路等便利的交通条件，位于宝山的物业群也可以提供物流明确市场定宝山城市工业园区确立了以以及出口导向的高新技术企业作为目标客户，根据上文中对客户投资行为特点势及时调整服务的及范围，为客户提供增值服务。可以说，市场的这一领域尚是空白。图6.1宝山城市工业园区未来定-83-83（初稿 讨论使-84（初稿 讨论-PAGE85-PAGE85（讨论园区整体解决方图6.1园区整体发展要有效推一流有效推一流设创造最佳投资环科学管宝山城市工业宝山城市工业园规划项目报-PAGE100-PAGE100（讨论根据以上的分析，宝山城市工业园区在未来的3－5年内应有计划地根据目标及定位，逐步发展。首先加快基础设施建设，着手规划企业品牌，大力实施市场推广，同时完善内部管理；在此基础上，通过寻求等图6.2宝山城市园区整体解决方2000-20012002-20032000-20012002-20032004-2005主要工 •基础设施建招商和市场推园区内部管理完

招商和市场推配套设施建发展基础共享服寻园区内部管理完

招商和市场推发展增值共享服通讯网络设施建寻短期解决方基础设施建市场推塑造园区形设计，涵盖准确的理念设计，形成具有园区职能特征和鲜明特点的视觉形象、行为规范和，对内灌输大员工，形成统一的园区精神；对外运用多全方位的宣传沟通于社会各界，让公众知晓园区，了解园区，园区形象包括园区的介绍、主商标、产业导向、服务等主要内容。塑造园区形象时，应采用专业化的园区形象表 园区形象基本元素及特从色彩学的角度确立商标的主色、衬托色、深浅、2－3合用于各种场合的或特殊制作的、指定广泛地被用于时间紧迫、费用有限的文字材料、包装、电子邮件、、讲演资料之表 内部形象塑造要素及要表 园区宣传用宣传手表等列明园区的基本概况，突出主要优势，公开政策及手续流程等主要信息。宣传时派送给潜在客户，、商会及他中介机构，机构如外经委等相关单位宣传制作可以相对简单，但是内容精当，鲜散发给广大参加者时运用。这一成本较低的式可以有效扩大知晓人主要用于针对专门行业、学术机构、机构VCD带运用多动画加解说的形式将园区的主要情况拍摄成VCD或带。册等文字形式的传统宣传给这些客户以身制作标有标志或园区发展理念的礼品和宣传衣与手册等主要宣传品一同使用，加强宣传效商务指投资环境介绍；以及主要机关、酒店、机构、火车订票；医院、国际学校的、地址等派送给潜在客园区进行成功的形象塑造之后，应该运用多种市场推广进行园区形象宣传，努力扩大园区知名度▪之一：利用各种，进行宣传推根据目标客户以及会对目标客户产生影响的中介公司大多数是商界的特点，园区应该利用合适的形式，例如：财经电道、经济广播电台、财经类报纸、商业、商业区的灯箱、机场牌等等进行宣传，以言简意赅的方式介绍园区基本情况及其发展理念、、主要服务等主要内容，还可提供招聘信息、商务指南、 之二：制作园区网页，时间空间进行宣园区的网页具体设计时，应采用响亮、易记的境、招商服务等主要信息为主，还可提供商务指南等信息。为扩大网页的影响，可以到影响较大的财经及机构。同时利用网络的特点，设立网上信箱，加强园区与各界的交流，及时了解外界对园区的反馈。这种市场推广的可以让园区的形象辐射面不受地域、时间的限制，更加有效地扩大园区的知晓度，使园区的潜在客户了 之三：定期寄发园区信息/园区报利用邮件等形式定期向目标客户寄发有关园区的动态信息。据，这种广泛分发各种资料的招商引资还是有一定价值的，尤其是如果能附上一些引起企业的信息，更可起到较好的效果，一方面能够扩大园区的知名度， 之四：举办园区宣传报告是有效扩大园区，促进招商引资的市场推广。园区宣传报告会可以针对不同的对象进行采用不同形式进其二，邀请外国驻华、商会、商社、等各种中介机构，以及委、外经委等机构参与的园区上可以散发园区宣传资料，或请参与者观摩园区介绍片。这种方式可以扩大园区，搜集招商信息，同时促进招商引招商引资是园区工作中的中心环节。利用先进的管理方式，规范招商管理，提高招商工作效率，通过多种，利园区必须根据自己的市场定位，选取目标客户建立数据库，以便有的放矢地进行招商工作进行研究，并收集主要目标客户的公司背景、主要资本构成、组织架构、状况、主要原料供应地、产品市场分析以及未来的发展等信息。商员负责项目，进行定期拜访、追踪、并更新；项目成功之后，将各次谈判的相关信息保留在项目数据库方式之一：“以外引外针对广大客户较多通过区内已落户企业了解对园区情况的特点，园区招商时要多加利用这一招商，与已落户企业加强交流，使其地发挥“活效应”，吸引广大客户落户园区，形成“滚雪球”的良好效果。另一方面，园区也要主动出击，挖掘的招商机会，吸引已落户企业的上下游企业、配套行业落户园区。通过对很多的客户投资流程及心理的分析，我们发现许多客户尤其是欧美客户，倾向通过中介机构进行园规范内部管组织架为避免部门职能交叉、资源浪费以及管理复杂化，明确界定招商部与外商投资服务中心的职能分工设立政策研究岗位，收集整理有关政策，行业动态，建立数据库或资料库提供给共享学习，定期举设立专门的人事管理部门，员招聘，人员考核，员工福利等人力资源管理事宜将管理、接待等管理职能集中归口，由管理，重新明确界定行政部职能，设立行政管理，文明确企划部职能，即主要负责园区发展修订，内部管理制度修订的工作，保障园区的发展。制定明确的财务用支出权限，解决费用支出较难控制的问题，运用年度预算，控制日常财务事项发预算管系，包括基本的收入、成本、费用、资本、资产负债以及现金流量预算等内容，结合报告体系，起到全面基建管础建设工程质量、进度及合理控制工程成本；运用概预算、决算，形成工程进度控制、及规章化；设人力资源管绩效考秉承园区定位与使命，到的具体工作目标，根据职责设定考核标准，方法，并将其与奖惩挂钩，建文档管协调关由于目前园区需要就来源以及区内企业的具体问题与区各相关部门进行经常性的协调，建议园区 完善园区服务，即项目的受理、咨询、和发证的“一站式”服务，以及简化环节的“一口子”等；同时为解决企业运营中的问题，由招商员项目，提供建设阶段的服务，投产后的全天候服务，增强企业对环境户中心，以及项目推进中心等一整套服务体系，为落户企业提供规范化服务，及时调整服务内容，改进服务水政策发布及咨询服园区政策发布及咨询服务是针对园区具有及时获悉国家有关投资政策等信息的优势，为满足园区客户的需求而设立的服务。园区应密切注意与投资相关的国家政策等的变动，园区动态期、招商指南、网页等形式向区内企业及时发布的政策及经济信息，增强此类信息的及公开性。同时，可以针对客户尤其是外商的具体情况，主动了解客户的个别需求，对客户进行上门政策咨询，为企业出谋划策，降低运作综合成本人力资源管理是园区针对客户在人力资源管理方面提供的相关服务，例如，招聘员工，人事及管理，人才引进人事关系及调转办为解决花费企业巨大时间、精力的人事工作，园区可以开展受委托为市员工、园区其他企事业单位、社会招工、各种院校的毕业生等办理人事关系及调转的服务。为解决园区企业在引进异地专业人才办理调沪手续中遇到的实际，园区可以考虑为园区三资企业提供外省藉人才调沪服务。提供服务可有：协助进沪人员调档，并填写各种表格；企业向园区人事局申报；企业向市有关部门申报；企业已批准进沪人员换取向外省市的调函和户口准迁证；企业为调入人员办理工作关系入沪、入区和户口、粮油关系入沪、入区手续咨询、缴费及各种手续办、缴费等日常工作专业性要求高，政策变化快，牵扯企业较多精力。园区应本着为企业节省耗费在业务办理上的大量时间和精力，以解决企业实际为服务目的，最大程度地满足企业和员工双方面的需求，使之更好的投身于园区的建设。例如：为内企业投缴、理赔、政策咨询。增值服务是指能让客户感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。园区根据客户的具体需求，提供增为客户提供担保；根据客户的要求改建标准厂房等服务；根据客户的要求与相关机构进行协调等。中期解决方招商和市场推一步完善园区，集结园区相关方包括园区管委会，园区内企业，潜在投资方，园区企业的原料供应商和客户，在网上定期发布政策、国家宏观投资政策等相关的政策，及时更新园区的政策信息，不但方在上开辟专栏，放上园区的基本情况详细介绍，园区内已落户企业的概况信息，园区发展目标与前景的介与其他著名财经合作开辟财经栏目，及时发布各种投资，以及经济信息，有效地扩大网上社 开辟网上社区谈天室，提供网上交流的与场所，吸引园区落户企业及各类关心园区发展的第对园区的发展现状及未来前景进行评论，意见，让的人参与、了解，扩大园区的影响。在新年或其他重要节日时，发送电子贺卡给潜在目标客户，有效地利用先进的科技加强与客户之间的情感配套设施建在短期发展实施的基础上，园区应着手配套设施建设，以各种方式完善配套设施建设为满足客户日常运营办理各类手续的需要，园区可考虑设立、商检、银行、邮电、、财政、税务等机构，使企业可以在园区内进行日常报关、、邮电、、仓储、港务、、交税等事务，节省时间与成设立工商、委、科委的现场办公机构，市政工程的四大管线部门（即水、电、煤气、电信）的以设立人才交流中心、信息交流中心、法律、会计、专利等，完善相关专业服务努力改善客户居住、生活条件，办好业、休闲业、旅游业、餐饮业以及符合国际标准的教育卫生等社会事的客户来源，再加上园区与各方的协调与自身努力，例如：争取区的支持，让相关部门在园区设立现场办公，以合资的方式兴办餐饮、业，此类配套设施才会源源不断地进入园区。发展基础共享服信任，提高客户的满意程度，为今后园区争取的客户。因此，在完善园区基本服务的基础上，园区应该考虑发园区从为企业节省成本的角度出发，统一园区内企业的物流管理、餐饮、租车等服务，同时采取合资、合作、提供场地等方式与各种服务供应商合作，为落户园区的企业提供物业管理、员饮、租用班车等日的运行机制和人才需求进行全面，了解区内企业对人力资源的需求；然后根据的结果，积极引进各种人才，将求职者分门别类，建立人才，为企业选拔人才做好储备；另一方面，可将园区企业的用工情况企业越来越重视物流配送和管理，以提高运作效率和降低成本，许多企业开始采用第物流公司统一办理仓储、、报关等服务。园区可以考虑成立物流公司，开展物流外包服务，为园区企业提供价格的物流服陆上服务：根据企业的实际需求，为其提供陆上服务集装箱拼拆服务：为园区内具有共同目的地的企业提供集装箱拼箱服务，同时，当区内企业的货物需要其他与物流相关的商务服务：根据客户的需求，提供管理，单证处理，报关，提供贸易信息等服务园区内部管理完建立信息咨询中心，为客户提供经贸、、行业、政策、手续等方面的信息，特别是公司的相关信息，（6.4.3人力资源服务区管委会接待日”，开展“客户服务中心现场办公”活动，定期召开“园区落户企业座谈会”，定期编制以服务为的“区通”等等；在监督机制上，设立“园区客户服务中心”以及时了解客户对于寻为了进一步发展，园区应该努力寻求服务提供商、大专院校和科研院所之间的园区进行网络招商时，需要投入一定的与管理建立，可以与提供此类服务的应用服务供应商形成园区在提供基础共享服务以及完善园区配套设施时，如果完全依靠自身投入第三产业，将会耗费大量的，为吸引高新技术产业落户园区，应该探索与大学等科研院所之间的新型合作关系，推动产学结合，完善园有进展的项目，在项目成时候，可以优先将项目转化为产业，引进园区；也可以在园区内设立分院分所，长期方通讯网络设施建随着知识经济的到来，在市场竞争中占据了越来越重要的地位，因此，宝山城市园区应适应市场和客更好地利用先进的提供服务创造必要的硬件条件。招商和市场推在中期招商解决方案即网络化招商的基础上，园区应该继续加强网上虚拟园区的建设，运用更加先进的信息技术，丰富虚拟园区提供的各类信息，并以的方式提高网络招商的效率。在各种影响较大的财 、大学及科 上设置网 ，借助更加广泛 扩大园区的知名度用提升服务水平，发展增值共享服国内外成功园区的案例表明，21世纪的竞争是服务水平的竞争，用提升服务水平是园