北城国际推广方案分析

媒体计划与推行花费估算新一代·北城国际媒体计划与推行花费估算1、营销时间节点估计依据推行方案和媒体计划的需要，临时按以下各时间节点做推行工作安排。项目入市公然：7月中旬户外广告先行工程条件：销售中心正式投入使用，门前道路铺装、旱喷、灯具等部署施工完成。销售条件：销售物想到位、模型安装到位、现场包装到位，人员达成上岗培训。产品推介开始认购办卡：8月8日（周五奥运开幕）工程条件：需要达到会所销售中心（招待前厅、东外立面）正式投入使用，广场铺装、旱喷、灯具及部署施工完成。销售条件：预售证开盘选房：9月28日（周日）客户累积条件：认购客户累积600组以上房展会：9月尾（建议参加艾维展会）房展会：2009年4月（建议参加艾维展会）封顶：2009年末交房：2010年末营销推行周期：2008年6月-2009年12月（18个月）二、整体广告花费估算估计住所总销售额：89325㎡×4200元（实收均价）≈37517万元估计商业总销售额：5702㎡×8000元（实收均价）≈4562万元第1页共10页媒体计划与推行花费估算住所部分推行花费估算：37517万元×1.6％≈600万元（包括媒体、现场包装、销售物料、活动）商业部分推行花费估算：4562万元×1.5％≈70万元（包括媒体、现场包装、销售物料、活动）估计住所及商业价钱均依据当前市场行情，按消化周期进行自然上升预估，没有考虑市场忽然快速上升因素。（总估算中不包括车库销售额）估算说明：1、08年西安报纸、户外、电播、网络等主流媒体花费较07年有30％左右涨幅，媒体千人成本增添；2、从近3年主流媒体公布形式看，市场主导性地产项目在版面上逐渐变大，特别是平面媒体广揭公布版面都在增大，比年报纸1如以近半版为主，整版广告也好多，几乎罕有小版面广告，广揭公布频度上也都有所增添，媒体公布成本在增添；3、新增媒体及客户认知渠道增加，楼盘多、广告信息量大，广告相对抵达率其实是在降落；4、围墙等现场广告审批花费高，一般单年审批花费就高200达－300元/平米；5、中高端项目为保证其质量形象，其活动有关及物料材质等在成本上是需要增添估算的。6、当前西何在售楼盘正常广告花费估算为1％－2％之间，因为本项目属于中偏小体量，项目在地区内又一定建立领跑形象地位，广告总花费不能过低，为保证广告总花费，估算系数应当提升，并综合上述原由建议住所部分广告花费确立在总销售额％，1.总6的计600万。3、推行各部分花费区分以下推行及媒体计划暂不考虑商业部分，商业部分建议在项目外立面达成前后业，商气氛可创造状况下开始销售，主要销售周期为3－5个月。推行各部分花费区分项目详细内容总花费花费占（万）比销售物料销售物料销售物料：海报、折页、户型单页、手提袋、VIP双月导报（建议不作楼书、以导报122.0%和折页来增补）、工作用品：大信封、档案袋、便签、职工辨别卡、名片、纸杯其余制作30分钟影视片（拍摄联合动画）、项目网站制作122.0%现场包装导视牌、指示牌、工地围墙、灯杆旗、售楼部展板、售楼部灯箱、挂旗、房源信息6510.8%第2页共10页表、阶段装修样板区包样板区通道包装、户型展现牌、形象广告牌、桌牌、温馨提示牌、资料设计展现等装媒体平面媒体报纸（华商、晚报）、杂志（房周刊、华迅直递、西安楼市）户外媒体户外广告牌、公交车体、候车亭、路灯旗电播媒体电视（金房产、新家园）、广播（FM91.6陕西交通音乐台、西安广播台）网络媒体项目网站、商业网站（800J西安房地产网）其余媒体电梯轿箱、电梯液晶屏、直邮、派单、短信、公交车内展板SP活动及2次房展会、奖项（建议：人文社区、景观规划、优异户型）礼物开盘、封顶、交房阶段促销活动(包括异地营销)不行估计花费共计

媒体计划与推行花费估算71.2%30.0%30.0%101.7%203.3%152.5%335.5%203.3%4.3%3.3%600100.0%4、媒体组合策略及各阶段推行花费区分：基于本案自己体量较小以及所处区位的因素限制，我项目组研判以为，目此有项效目标客户散布地区应为两大多数：1、环城北路以北至北二环之间的原住民人群；二、经济开发区工作人群；所以，在本案推行中，我们不主张全城内大面积的广告投放，而以要点地区为核心，实现更加有效的点对点式流传，所以第3页共10页媒体计划与推行花费估算本案媒体投放策略以下：1、媒体目标：1）选择适合媒体，使广告抵花费者产生最正确的说服成效。2）经过科学的媒介投放组合，制造阵容，吸引买家到达现场，感觉现场气氛，产生购置欲念；3）建立开发商及高端楼盘形象，加强目标客户购置信心，发挥口碑宣传的优势，提升项目的著名度和美名度。经过广告宣传，有力配合销售，是项目尽可能在短时间内进入销售阶段，快速回笼资本。2、媒体选择《华商报、》房周刊》等主流媒体——作为形象建立期与重要项目推介节点之精选媒体；户外广告（候车亭、公交车体、户外广告牌——）作为本案推行的主力媒体，选择要点地区，连续效应强；手机短信、800J等小众媒体——作为信息通告时之有效媒体；《华商报、》房周刊》的小版面广告——作为非强销期之最正确媒体，保证项目保平和曝光率，实现连续销售；售楼专车、DM单张等——作为有效的直销媒体；3、广揭公布频次在酝酿期形象导入阶段，以个性化的工地形象包装为核心，采纳尝试性公布策略，分流客户抢占市场份额；开盘强销阶段，则采纳集中公布配合SP活动的策略，即在主力媒介上连续公布广告，以便快速占据市场；强销期事后，采纳间歇公布的策略，以节俭广告花费，保持广告的连续性，起到连续的指引和提示作用。4、推行阶段区分及推行花费估算推行阶段区分及花费估算阶段划一阶段二阶段三阶段四阶段五阶段六阶段七阶段八阶段八阶段共计分项目预热公创办卡开盘强销连续销售推行保温第二轮强推行保温第三轮强尾盘销销各阶段————————时间段8.69.1910.912.313.316.318.3110.31—12.31阶段时35天45天20天82天90天90天62天61天61天—18个月第4页共10页媒体计划与推行花费估算间（天）阶段销办卡≥60028%15%7%24%4%14%8%100%售任务张阶段重售楼中心开产品推介开盘样板间开放贺新年春天房展封顶大事件放会秋天房展业主酬谢会会会推行任媒体立体投核心卖点创造火爆阶段卖点释销售低潮配合第二销售低潮准现房热尾盘销务放成立项目联合形象热卖气氛，放，连续热期的市场批房源的期的市场销售脉动及目标市场形象，广告出街，提升解筹销形象和销再次强势形象和销联合商业式推行建立项目知活动睁开，率售保温推行，转售保温开始销售及媒体名度，促使为开盘蓄向以活动形成阶段配合来电、上客客为主的营小热潮销模式1、项当前1、项目发1、项目开1、项目生1、项目即1、核心优项目即时1、核心优1、滞销期推行的一售信息公盘信息公活方式演绎；时信息跟势配合销信息跟进势配合准户型促系列准备工告；告；2、要点户进公布；售政策发公布；现房信息销；作；、项目核2、项目优、要点户布；及销售政2、SP营222、项目形心卖点释势卖点重型、特价房型、特价2、要点经策公布；销活动；象展现；放；点演绎；等介绍；房等介绍；典户型推2、经典户3、第一批3、第一批3、项目经荐；型介绍；客户咨询登客户办卡典户型推记；4、项蓄水；荐；目基本信息4、第一批的公布；客户开盘选房；推行主1、销售现1、户外广1、户外广1、户外广1、户外广1、户外广1、手机短1、户外广1、主流要手段场、工地现告（路牌、告（路牌、告（路牌、告（路牌、告（路牌、信；告（路牌、媒体小场包装、售公交车体候车亭、候车亭、公公交车体候车亭、2、800J网候车亭、版面广第5页共10页媒体计划与推行花费估算楼专车等；等）；公交车体交车体等）；等）；公交车体络媒体；公交车体告投放；2、户外广2、主流报等）；2、手机短2、手机短等）；3、公交车等）；2、手机告（路牌、纸房周刊2、主流报信小众媒、主流媒内展板广2、主流媒2候车亭、公媒体项目纸房周刊信小众媒体体信息公体软（硬）告；体软（硬）短信广交车体等）；软（硬）媒体项目信息通告；告；报广投放；4、主流报报广投放；告；；性广告；软（硬）3、800J网3、800J网3、派单。纸房周刊3、楼体挂、手机短性广告；络媒体；络媒体；媒体小版3信小众媒3、手机短4、公交车4、主流报4、电视、面广告；幅。体信息公信小众媒内展板广告；纸媒体小广播5、各种SP4、电视、告；体信息公5、各种SP版面广告；营销活动；广播4、800J网告；、各种SP5络媒体；4、800J网营销活动；营销活动；5、产品推络媒体；6、业主答介会；5、房展会；谢会；推行费50851006035150256525600用（万元）花费占8.3%14.2%16.7%10.0%5.8%25.0%4.2%10.8%4.2%100.0%比说明：花费估算如碰到长久投入媒体，每个月按均派后花费计入阶段花费估算，此阶段估算花费不行作为资本计划花费。此销售任务节奏为我项目组预估，依据甲方销售任务变化，推行节奏调整变换。五、开盘前媒体推行排期表（－9.30）媒体排期及公布花费估算花费估算阶段公布日期选择媒体版面/规格内容/推行主题花费计划说明资本计划（长久媒体按月第6页共10页售楼部现场包周一装周一工地围墙周一户外广告牌周一候车厅市场预热周一800J闪屏周四《华商报》周四《华商报》周四（应视详细状况公交车体而定）

门头、室内展大形象板等世界向北看大形象世界向北看2块大形象世界向北看未央路、文景认购信息、主力房源信息路等地方共30世界向北看块项目预告、售楼部开放信息世界向北看世界向北看整版硬广江苏伟业奉献北城又一力作项目因素整版（半“新龙首”地区造势、借势带出项目版软文+半版硬北城小豪宅地中海制造广）项目卖点601路4辆北城小豪宅地中海制造18路4辆项目形象、区位、主力户型

媒体计划与推行花费估算均匀）3万3万暂按18个月30万1.6万估算（包括审批与30万制作花费在内）7.5万45万/块·年90万3.75万/块·月24万/月8000元/块·月24万1.8万/月7.2万11万11万11万11万2.13万/月3.7万/辆/年25.6万2.7万/辆/年第7页共10页阶段花费共计

媒体计划与推行花费估算62.23万资本计划共计201.8万周五公交车厢内展板广告周四《房周刊》周五《华商报》周五产品介绍会周五手机短信周二《华商报》周四《房周刊》

50辆车3个月P1半版彩北城某酒店当地10万条陕北10万条铜川及其余10万条半版彩P1

认购信息、主力户型介绍北城小豪宅地中海制造项目核心卖点、销售信息纯正地中海风情经典演绎项目卖点、办卡项目介绍、办卡介绍会信息通告项目卖点、办卡纯正地中海风情经典演绎（建筑篇）珍藏一种领秀世界的质量建筑，再现久违的考究和感人项目核心卖点、销售信息项目卖点、办卡

4万/月12万0.7万0.7万5.5万5.5万8万8万1.2万0.04元/条1.2万5.5万5.5万0.7万0.7万周五《华商报》半版彩

纯正地中海风情经典演绎（景观篇）珍藏一片地中海岸最美的景色领会最

5.5万5.5万第8页共10页周二《华商报》周四《房周刊》周五《华商报》周三工地围墙开盘强销周三手机短信

纯正的浪漫风情项目卖点、开盘信息纯正地中海风情经典演绎（户型篇）半版彩珍藏一方蕴籍心灵的空间成就景色与尊贵的自由P1项目核心卖点、开盘信息项目卖点、开盘信息纯正地中海风情经典演绎（配套篇）半版彩珍藏一份至臻至醇的豪宅生活酝酿一场尊贵的安逸第二阶段花费共计开盘信息公布改换画面原味地中海生活开启城北宜居新篇章当地10万条开盘信息通告陕北10万条原味地中海生活开启城北宜居新篇章铜川及其余10

媒体计划与推行花费估算5.5万5.5万0.7万0.7万5.5万5.5万50.8万资本计划共计64.8万按18个月30万预算1.6万——（包括审批与制作花费在内）1.2万0.04元/条1.2万第9页共10页周三户外广告牌周三候车厅800J闪屏公交车厢内展周一板广告周三手机短信周五《华商报》

万条块未央路、文景路等地方共30块50辆车3个月当地10万条陕北10万条铜川及其余10万条半版彩

开盘信息、主力房源信息原味地中海生活开启城北宜居新篇章开盘信息、主力房源信息原味地中海生活开启城北宜居新篇章开盘信息、户型信息原味地中海生活开启城北宜居新篇章开盘信息、主力户型介绍原味地中海生活开启城北宜居新篇章开盘信息通告原味地中海生活开启城北宜居新篇章项目卖点原味地中海生活开启城北宜居新篇章

媒体计划与推行花费估算45万/块·年7.5万——3.75万/块·月24万/月8000元/块·月——1.8万/月——4万/月——1.2万1.2万5.5万5.5万周五《华商报》半版彩

项目卖点、销售信息

5.5万5.5万第10页共10页媒体计划与推行花费估算原味地中海生活开启城北宜居新篇章项目开盘信息通告周四《房周刊》P1原味地中海生活开启城北宜居新篇章0.7万0.7万项目开盘信息通告周五《华商报》半版彩原味地中海生活开启城北宜居新篇章5.5万5.5万项目开盘信息通告周五《西安晚报》半版彩原味地中海生活开启城北宜居新篇章5万5万开盘选房盛况报导周四《