普洛斯青白江香岛物流园建筑物和土地收购项目工程尽职调查报告初稿20160127(hxb)

/报告初稿普洛斯青白江香岛昆山周市物流园建筑物和土地收购项目工程尽职调查评估报告委托人：普洛斯投资管理（中国）有限公司地址：中国上海市陆家嘴环路1233号汇亚大厦2707－2708室受托人：上海裕满建筑工程管理有限公司地址：中国上海市宁国路313弄龙泽大厦2号楼901室时间：20152016年121月820日

目录TOC\o"1-2"\u第一部分尽职调查概述及主要问题/风险/建议 4第1章 项目概述 76第2章 调查的目的和范围 107第3章 尽职调查汇总、存在问题/风险及建议 119第二部分场地调查 3530第4章 现场状况 3631第5章 地块历史 3932第6章 周围土地的使用 3933第三部分建筑物现场调查 4134第7章 建筑工程 4235第8章 结构工程 4841第9章 道路及室外工程 5043第10章 消防工程 5144第11章 暖通工程 5446第12章 电气工程 5447第13章 给排水工程 5851第14章 电话及数据传输系统 5952第15章 安保监控及楼宇控制系统 5952第16章 其他特殊设备 6052第四部分文档资料调查 6154第17章 政府批准证书及文件 6255第18章 工程设计文件 6356第19章 工程施工记录、检测报告 6356第20章 维修保养记录 6356第五部分合同调查 6558第六部分土地使用和规划条件 6760第21章 城市规划 6861第22章 城市建设及市政管理 6962第23章 环境保护 7063第24章 交通管理 7164第25章 消防 7265第26章 人防工程建设及抗灾 7266第27章 宗地图 7467第28章 行政和法律 7467第29章 管理当局 7667第七部分市政公用设施条件 7869第30章 供水 7970第31章 污废水排放 7970第32章 雨水排放 8071第33章 供电 8171第34章 供气 8272第35章 电信 8373第36章 供暖蒸汽 8373第37章 道路 8474第38章 环卫设施 8474第八部分 声明 8575第39章 报告的范围 8676第40章 报告的信息来源 8676第41章 关于免责 8676第九部分附件 8777附件1 总平面示意图 8878附件2建筑物明细及设备使用年限估算表 8979附件3 建筑物缺陷清单 9484附件4资料缺陷清单 123113附件5 项目及周边照片 126116附件6主要查验资料清单 158144附件7 图纸目录 164150附件8合同履行一览表 169155附件9重要证照及批文 173159附件10未完工程统计 201180附件11 建设项目审批流程表 202181附件12 收费标准 203182附件13技术轮廓图、地形示意图及土方计算图 205184附件14应用标准及规范的清单 212191附件15通讯录 213192第一部分尽职调查概述及主要问题/风险/建议

普洛斯意向通过股权收购的方式，获得华盛集团旗下的四川文汉物流有限公司（以下简称“文汉物流”）的物业及土地，文汉物流原为四川文汉文轩物流物流有限公司更名。为了给普洛斯提供决策依据，受普洛斯的委托，上海裕满建筑工程管理有限公司（以下简称“上海裕满”）对目标物业进行了工程尽职调查。上海裕满根据截止2016年1月9日获得的资料的基础上编制完成如下《普洛斯青白江香岛物流园建筑物和土地收购项目工程尽职调查评估报告》，供普洛斯作为项目投资分析的参考依据。普洛斯意向收购江苏新久力太阳能科技有限公司（以下简称“新久力”）位于昆山市周市镇金茂路788号的物业及土地。为了给普洛斯提供决策依据，受普洛斯的委托，上海裕满建筑工程管理有限公司（以下简称“上海裕满”）对目标物业进行了工程尽职调查。上海裕满根据截止2015年11月21日获得的资料的基础上编制完成如下《普洛斯昆山周市物流园建筑物和土地收购项目工程尽职调查评估报告》，供普洛斯作为项目投资分析的参考依据。项目基本信息如下：委托单位：普洛斯投资管理（中国）有限公司（以下简称“普洛斯”）。项目名称：普洛斯青白江香岛物流园建筑物和土地收购项目。普洛斯昆山周市物流园建筑物和土地收购项目。项目地址：中国成都市青白江区国际集装箱物流园区内。有3#、4#、5#、6#、和8#共计5个地块，具体位置分别为：3#地块：位于香岛大道北侧，次3路西侧；4#地块：位于香岛大道北侧，次3路东侧，支7路西侧；5#地块：位于香岛大道南侧，次3路东侧，支7路西侧；6#地块：位于香岛大道北侧，支7路东侧，清泉大道西侧；8#地块：位于香岛大道南侧约400米，清泉大道西侧。目标地块位于昆山市周市镇金茂路788号，具体位于金茂路北侧，华扬路西侧。项目土地面积

及现有建筑物：根据土地证信息，本项目共有土地证7个（8#地块有3块地组成），总用地面积355,732.17平方米（约533.6亩）。根据现场踏勘及文汉物流提供的信息，8#地块北侧新建建筑物为3栋单层仓库，总建筑面积34,750.83平方米，未验收，南侧为空地。其他3#、4#、5#和6#地块均未开发。普洛斯拟在该5个地块新建13栋单层仓库（包括文汉新建的3栋）及若干配套设施用房，总建筑面积193,381.49平方米。根据土地证信息，本项目土地面积74,666.7平方米，根据新久力提供的房产证信息，已建总建筑面积41,250.88平方米。新久力规划二期建设仓库三及仓库五，根据现场勘查目标二期项目未实施建设。目标物业现有建筑物包括：仓库一、仓库二、仓库四、配电房、泵房、门卫1、门卫2及污水处理区。土地使用权人四川文汉文轩物流物流有限公司江苏新久力太阳能科技有限公司。房屋所有权人江苏新久力太阳能科技有限公司。开竣工时间2008年9月11日～2010年6月30日江苏新久力太阳能科技四川文汉物流有限公司相关代表及成都市青白江区现代物流与商贸园区管理委员会（以下简称“物商委”）、成都市青白江区政务中心及有关部门代表配合了调查工作的开展，配合上海裕满建筑工程管理有限公司的征询提供了有关地理、规划、政策法规等方面的资料及信息。华盛有限公司集团的相关人员配合了调查工作的开展，配合上海裕满建筑工程管理有限公司的调查，提供了与目标物业有关的文档资料、建造资料及相关信息。提供配合人员如下：焦健女士，华盛集团，董事长；王亚非女士，华盛集团，董事长助理；宋利强先生，华盛集团文汉工程部，外协；李前女士，华盛集团文汉工程部，工程建设；向女士，华盛集团文汉工程部，工程建设；许先生，华盛集团，法务；袁世洪先生，华盛集团文汉工程部，工程资料；李占彪先生，成都国际集装箱物流园区管理委员会（物商委），副主任；何先生，成都国际集装箱物流园区管理委员会（物商委），规建部部长；王倩女士，成都国际集装箱物流园区管理委员会（物商委），投资促进部；肖先生，青白江区规划建管科，科长；冯小华女士，青白江区发改委；王先生，青白江区国土资源管理局，局长；刘女士，青白江区国土资源管理局，土地利用科科长；叶女士，青白江区国土资源管理局，执法科科长；曾子静女士，青白江区行政服务中心建设局窗口；罗先生，青白江区公安消防大队，参谋；林女士，青白江区水务局，科长。华盛集团，集团董事长助理王亚非华盛集团焦健华盛集团赵先生华盛集团，招商宋利强华盛集团，工程建设李老师华盛集团，合同向小姐华盛集团，法务许先生华盛集团，工程资料袁先生青白江管委会，规建部何部长青白江管委会，投资促进部王倩青白江政务中心，污水林老师青白江政务中心，建设管理科萧老师叶英龙，江苏新久力太阳能科技有限公司，总经理王开玲，江苏新久力太阳能科技有限公司，财务负责人；李先生，江苏新九力太阳能科技有限公司，资料负责人；章元元，周市镇建管所，副所长；张丽，周市镇建管所，规划科科长；毛晓晖，周市镇建管所，报建科科长；徐峰，周市镇国土所；陈鹏，周市镇招商服务中心；缪霄明，昆山市行政审批中心-规划；黄卫中，昆山市行政审批中心-人防；何俊达，昆山市行政审批中心-住建局收费；张工，昆山市环保局，总量科；黄寅，昆山市消防大队，建审科。项目概述地址目标地块位于中国成都市青白江区集装箱物流园区内，香岛大道两侧，清泉大道西侧。项目共有5个块地，各地块具体位置分别为：3#地块：位于香岛大道北侧，次3路（景泰路）西侧，绣川路南侧；4#地块：位于香岛大道北侧，次3路（景泰路）东侧，支7路西侧；5#地块：位于香岛大道南侧，次3路（景泰路）东侧，支7路西侧；6#地块：位于香岛大道北侧，支7路东侧，清泉大道西侧；8#地块：位于香岛大道南侧约400米，清泉大道西侧目标地块位于昆山市周市镇金茂路788号，具体位于金茂路北侧，华扬路西侧。地理位置成都市青白江区地处成都市东北部，东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里。青白江区内现有“五纵六横两环”的骨架路网，其中国省干线公路7条，分别是G42成南高速公路、G5成绵高速公路、S2成巴高速、G4202成都第二绕城高速、G108国道（大件路）、省道101线唐巴公路、成青快速通道；县级公路7条，分别是跨地区县道三西路、广大路，跨区县县道成环路、大石路、云石路、龙赵路、青解路。成都第二绕城高速公路、成巴高速公路串起成都市二、三圈层以及周边广汉、简阳等12个区（市）县，分别与成绵、成南、成渝、成温邛、成灌、成自泸、成雅等10条高速公路直接连接，形成“融一、串二、连三、成网成环、内通外联”的区域快速交通体系。青白江区散货物流园交通便捷，区位优势突出：位于宝成铁路、沪汉蓉大通道（达成铁路）、成渝铁路、成都北编组站交汇处；经成青快速通道至成都中心城区仅18公里；可通过货运大道实现与其他物流中心和物流园区的有效连接；横贯境内的成绵高速公路、成南高速公路分别连接最具发展潜力和活力的成（都）德（阳）绵（阳）经济带、成渝经济区，使西部物流枢纽服务范围极为广泛。目标地块位于昆山市周市镇。周市镇位于昆山市北部，地处昆山、太仓、常熟三市交界处，由原周市、新镇、陆杨三镇合并而成。镇区南部与昆山老城区和国家级昆山经济技术开发区仅一河之隔，西部与国家级昆山高新技术产业开发区相接，近半区域属于昆山中心城区的重要组成部分。周市镇交通发达，区位优势明显。距上海虹桥机场仅45公里，半小时即可到达，到浦东国际机场也仅一个小时车程；20分钟内可达京沪铁路和沪宁高速公路。上海港、张家港、浏家港三个港口，最远的一小时，最近的半小时。区域内公路路网四通八达，339省道、苏昆太高速穿境而过，形成了以昆太路、新浦路、339省道、城北大道、迎宾路等横向道路和长江北路、青阳路、黄浦江路、宋家港路、华扬路等纵向道路为依托的“六横六纵”道路网络。权属状况根据四川文汉物流有限公司提供的土地证信息，土地使用权人为四川文汉物流物流有限公司，本次标的物有5个地块组成，代号分别为3#、4#、5#、6#和8#地块，土地性质为仓储用地，总用地面积为355,732.17平方米（约533.6亩），土地基本信息见下表：（8#地块由分3次出入获得，由3块地组成）地块信息汇总表1.3-A地块名称用地性质用地面积（㎡）出让期限开竣工期限容积率建筑密度行政配套（占地㎡）3#仓储38374.212012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%4#仓储76338.242012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%5#仓储89527.602012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%6#仓储51153.212012.7.27-2062.7.262013.1.27-2015.1.27≥0.7≥35%≤7%8-1#仓储36513.712012.11.1-2062.10.302013.5.9-2015.5.9≥0.7≥40%≤7%8-2#仓储34413.672014.1.20-2064.1.192014.7.26-2016.7.25≥0.7≥35%≤7%8-3#仓储29411.532014.4.28-2064.4.272014.10.30-2016.10.30≥0.7≤3.0≥35%≤7%合计355732.17调查显示，8#地块已开发利用，北侧在建建筑物为3栋单层仓库，总建筑面积34,750.83平方米，未验收，南侧为空地。其他3#、4#、5#和6#地块均未开发，地块存在闲置的风险，根据青白江区国土部门信息，已发闲置土地通知书，并督促项目赶快启动，截止调查之日，暂未做出处罚。根据现场踏勘及相关部门调查信息，地块内有高压架空线、燃气管道、油脂厂、梨园、农家乐、自来水管道、通讯线路以及部分农作物，地上拆迁工作未完成。根据文汉物流代表提供的信息，“四川文汉文轩物流物流有限公司”已正式更名为“四川文汉物流有限公司”，截止调查日，土地使用权人的名称未变更，仍为“四川文汉物流文轩物流有限公司”。根据土地出让合同信息，目标地块原交地条件为现状交地。根据目标地块土地证信息，土地使用权人为江苏新久力太阳能科技有限公司，土地用途为工业用地，土地使用权面积为74,666.7平方米，地号：10601159004，，土地使用权终止日期至2058年3月4日。根据目标地块房产证信息，目标地块房屋所有权人均为江苏新久力太阳能科技有限公司，已建成建筑总面积为41,250.88平方米。使用情况现场调查，目标5块地均用围墙围护，其中8#地块已开发利用，已开发部分为在建的3栋仓库，截止调查日，未办理相关验收；其他3#、4#、5#和6#地块均未开发。根据现场踏勘及相关部门信息，3#、4#、5#和8#地块内有一路35KV青分线斜穿地块经过；8#地块南侧有一路铁路用高压线、一路民用线和通讯线穿地块经过，东南侧有一路自来水管线经过；3#地块内有2条燃气管线，管径分别为DN250和DN100，其中，DN250的燃气管线同时穿过5#和8#地块，地块东侧有一处文汉物流搭建的彩钢板房，西南角有一文汉物流申请的400KV箱式变压器；4#地块西北角，有一废弃油脂厂，占项目用地约2亩多，东侧为低洼、若干水塘；6#地块东北侧有农家乐、30余亩梨园、通讯线、民用架空线及排污管道，并种植有油菜、蘑菇等农作物，西北角有一处混凝土泵站（文汉物流自用）根据现场勘查及新久力相关代表提供的信息，目标地块仓库一1、2、3跨面积现为江苏恒联国际物流公司所租用，租期至2018年3月31日，仓库一其余部分现为新久力所使用（一半空置，一半使用）；仓库二大租户已退租，仓库内堆放有设备；仓库四现闲置，未使用。二期空地暂未开发使用。调查的目的和范围调查的目的对现有建筑物及未开发土地做调查，并且根据获得的资料和现场调查从建筑、结构、周边及市政设施条件和明显的、潜在的与权属有关的方面对目标建筑物、地块做评估。调查的范围根据普洛斯的要求及进行工程尽职研究的特点，调查范围如下：建筑物现场检查道路及室外工程结构工程建筑工程消防工程空调工程电气工程给排水工程电话及数据传输系统安保监控及楼宇控制系统其他特殊设备档案资料审查政府批准证书及文件；工程设计文件；工程施工记录、检测报告；维修保养记录；其他。合同调查建筑工程施工合同市政工程施工合同维修保养合同设备运行保养合同合同及付款台账其他土地调查地理环境调查；城市规划要求；行政及法律条件；市政设施配套；测量。尽职调查汇总、存在问题/风险及建议本次调查分为四部分，分别为建筑物现场调查、文档资料调查、合同调查、土地调查，针对本次调查中发现的主要问题、风险及建议，将在本章节中汇总，供普洛斯参考。建筑物现场调查主要问题、风险及建议根据工程规划许可证信息，据现场调查显示，8#地块内主要建筑为：仓库一完成90%、仓库二完成80%、仓库三完成50%等配套用房已有主要建筑物基本信息如下：序号建筑物名称开工日期层数建筑面积（㎡）11#仓库一2012年9月15日地上1局部2层1128322#仓库二2014年8月5日地上1层局部3层局部地下1层，11164.4833#仓库三2014年10月20日地上1层12303.35合计34750.83目标地块内一期建筑物均已经完成建设并投入使用，二期建筑物尚未施工。据现场调查显示，地块内主要建筑为：仓库一、仓库二、仓库四（办公楼）配电房、泵房、门卫1、门卫2及污水处理区。已有建筑物基本信息如下（房屋面积信息来源于产权证）：幢号结构层数层高m建筑尺寸m长×宽×高房屋建筑面积㎡建筑物占地面积m2规划用途火灾类别耐火等级备注一钢砼框架结构1（3）11.5210×135×11.5柱网：7.5×5.430231.0428432.86丁类二级保留二钢砼框架结构111.5162×27×11.5柱网：7.5×5.44469.224419.42丁类二级拆四（办公）钢砼框架结构5（2）3.856×24×21.955987.641363.26丁类二级拆门卫1钢混结构148×8×496.6994.76门卫/二级保留门卫2钢混结构13.24×6×3.226.7126.45门卫/二级拆配电房钢混结构15.825×9.5×5.8264.19250.71配电二级拆泵房钢混结构13.6175.39183.26泵房二级拆合计41250.88仓库仓库仓库仓库仓库仓库根据普洛斯要求，本次收购后，拟保留的建筑物为“仓库一”和“门卫1”，其它建（构）筑物均拆除，故本次调查将以保留建筑物为重点，其它拟拆除建（构）筑物不再详述。调查显示，目标项目于2008年9月份开工，2010年6月份竣工，2010年9月份完成绿化及规划验收，2010年12月完成建设项目竣工验收备案，2011年3月获得房屋产权证。调查期间未见档案验收证明，未见环保验收合格意见书及相关检测报告。目标建筑物（仓库一）外墙涂料颜色掉色、局部脱皮，部分区域粉刷层龟裂、脱层；内墙南北墙面渗水污渍较明显，涂料层霉变、脱皮现象严重；屋面内天沟多处渗水痕迹；地坪局部破坏、开裂。调查期间，仓库一南半部已出租，建筑使用功能基本正常，根据现场踏勘情况，消防设施不能满足普洛斯丙二类仓库需求，项目收购后需整体改造。室外道路及围墙局部开裂。以下提及的所有缺陷事项，建议普洛斯要求新久力进行整改，整改完毕并经验收后进行移交接收。如果新久力不能在交易完成前完成整改，可以在交易中预留相应的整改费用由普洛斯自行实施。建筑工程调查结论及建议建筑工程调查结论及建议现场调查发现，8#地块内建筑物存在以下问题具体如下：1）8号地块仓库一仓、库二钢结构钢立柱焊接疤痕明显，未刷防锈漆，影响美观；建议处理方案：补刷防锈漆2）8号地块仓库一仓、库二消防水管支架未刷防锈漆存在腐蚀的可能，消防验收通不过建议处理方案：补刷防锈漆8号地块仓库一、仓库二钢结构立柱面（靠墙面）涂料污染影响美观。建议处理方案：涂料污染处铲除，墙体接缝处贴美纹纸，重新刷防锈漆8号地块仓库一仓、库二库房地面面层开裂影响美观。建议处理方案：地坪整体沉降不大，不影响使用，可不做处理；对裂缝明显、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂缝，后嵌批专用修补砂浆、环氧树脂。现场调查发现8号地块仓库一、仓库二、仓库三墙体多处穿墙洞（设备管道）未处理，存在漏水及节能的隐患。建议处理方案：用细石混凝土或防火胶泥添堵。现场调查发现，8号地块仓库一、仓库二结构梁与彩钢板间隙较大影响使用。建议处理方案：采用防火棉进行封堵。现场调查发现，8号地块仓库一、仓库二、仓库三钢结构与砖墙接触面膨胀剂胀出墙面影响美观及消防验收。建议处理方案：胀出墙面处铲除达到凹处1cm左右，在进行批腻子及涂料施工。现场调查发现，8号地块仓库一屋顶保温板损坏长时间存在屋面漏水的风险。建议处理方案：拆除损坏部分进行更换现场调查发现，8号地块仓库一、仓库二，沿墙体四周与地坪搭接处有约2厘米的痕迹，存在地坪整体沉降的可能；厂区内地面有多处开裂影响美观。建议处理方案：地坪整体沉降不大，不影响使用，可不做处理；对裂缝明显、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂缝，后嵌批专用修补砂浆、环氧树脂。现场调查发现，8号地块仓库一、仓库二砖墙与隔墙接触阳角涂料起鼓脱落影响后期使用建议处理方案：起鼓脱落处进行拆除，重新批腻子，挂阳角条及涂料施工。现场调查发现，8号地块仓库内施工机具杂乱堆放，影响美观建议处理方案：进行清除，整理现场调查发现，8号地块设备房地面积水严重。影响设备施工安全及寿命。建议处理方案：寻找积水原因，并清除积水。现场调查发现，8号地块仓库一仓库二门缝下口留缝过大，易造成雨水留进流入。建议处理方案：1门口下面做挡水坎，，或2依据现场，门洞高度更换门高度，在3门下口安装一个塑料挡水条。8号地块仓库一仓库二仓库三屋面排水沟里垃圾成堆沟内积水、屋脊盖板未固定、不顺直局部破损建议处理方案：屋脊盖板重新定位及固定，排水沟清除垃圾，全面检查水沟是否漏水，疏通下水管。结构工程调查结论及建议8号地块仓库一、仓库二、仓库三地坪设计活载不明，存在不能满足普洛标准库的使用荷载。需要文汉物流澄清是否满足普要求。提醒普洛斯注意建议要求文汉物流提供（可咨询原设计院）8号地块仓库一仓库二仓库三屋面排水沟里垃圾成堆沟内积水、屋脊盖板未固定、不顺直局部破损建议处理方案：屋脊盖板重新定位及固定，排水沟清除垃圾，疏通下水管，全面检查水沟是否漏水现场调查发现，8号地块仓库二部分由于施工时的质量问题，或后期使用时，集中荷载较大的原因，地面有一处混凝土地坪在分仓缝处翘角，高度约2厘米，影响后期的使用。并影响后期使用。建议处理方案：对翘角部位，进行凿除，打磨，补刷环氧漆。。道路及室外工程调查结论及建议：现场调查发现，8号地块3#库房仓库三门口堆土严重1）3#库房正在施工，建议施工完毕后对堆土进行清理或预留相应部分的费用由普洛斯自行实施；。现场调查发现，8号地块2#库房仓库二室外收货平台地面污染影响美观及后期正常使用。建议处理方案：污染地面全部清洗干净或预留相应部分的费用由普洛斯自行实施。现场调查发现，8号地块室外管井井盖未安装好在使用时存在安全隐患，影响后期正常使用的风险。建议处理方案：使用正确配套安装井盖。现场调查发现，8号地块室外井盖生锈，有积水痕迹美观及后期正常使用。建议处理方案：将井盖防锈处理，井盖防水孔进行疏通现场调查发现8号地块室外给水管道未安装完成，部分管道裸露在外，未回填存在水管管道破损，造成漏水建议处理方案：按规范合理回填现场调查发现，仓库一外墙墙体开裂、涂料脱色明显，具体如下：1）建筑物墙裙下方墙体开裂明显，西南角粉刷层开裂、脱层，存在渗水的可能；2）建筑物墙裙以下龟裂现象明显，影响美观。建议处理方案：①对粉刷层脱层、开裂的部位，凿除粉刷层，重新粉刷，刷外墙涂料；②对墙体龟裂部位，铲除涂料层，重新批外墙腻子、刷外墙涂料。仓库一外墙内侧墙面渗水污渍较明显，涂料层霉变、脱皮现象严重，局部开裂，具体如下：1）南北侧山墙（特别是北侧）墙面由于渗水原因，导致墙面霉变、涂料层脱皮现象普遍（包括沿墙的混凝土排架柱、外墙梁下方、窗台下方、踢脚线处），影响美观；2）西北侧外墙内侧开裂，并有渗水痕迹，存在渗水的可能。建议处理方案：①对墙体霉变、涂料脱皮的部位，首先应检查并做好外墙及檐边的防水措施，然后铲除室墙体霉变、涂料脱皮的部位的涂料层，重新批内墙腻子、刷内墙涂料；②对外墙体开裂的部位，凿除墙体内、外两侧粉刷层，重新处理粉刷，外侧批外墙腻子、刷外墙涂料，内侧批内墙腻子、刷内墙涂料。仓库一北侧墙体多处穿墙洞（设备管道）未处理好，存在消防稽查及墙体渗水的风险。建议处理方案：用细石混凝土或防火胶泥添堵。仓库一东南侧仓库内办公区墙面开裂（调查期间，未能安排进入办公区内部检查），二层卫生间外侧有渗水痕迹，存在施工时，防水层处理不到位的可能。建议处理方案：①对开裂部位，铲除涂料层，重新批内墙腻子、刷内墙涂料；②对有渗水痕迹的部位，进行全面检查，凿开漏水点、做好基层，及防水，重新浇筑。现场调查发现，仓库一屋面顶棚保温棉多处渗水痕迹（基本上每个内天沟均有3-6处），存在漏水的可能。屋面检查发现，南侧屋面屋脊有整体更换的痕迹，据现有租户信息，南部屋面原漏水较大，经维修后，还有2-3处漏水点。建议处理方案：针对屋面有漏水痕迹的部位进行全面检查，并分析漏水原因，对屋面板连接处和屋脊缝隙处进行处理，如需要可局部更换。现场调查发现，仓库一屋面天沟内有垃圾，存在堵塞落水口导致屋面漏水的风险。建议处理方案：全面检查并清理。现场调查发现，仓库一地坪整体观感良好，局部地面存在如下情况：1）沿墙体四周与地坪搭接处有约2厘米的痕迹，存在地坪整体沉降的可能；厂区内地面有多处开裂，影响美观。2）仓库北部及南部，由于施工时的质量问题，或后期使用时，集中荷载较大的原因，地面有3处混凝土地坪在分仓缝处翘角，高度约2厘米，影响后期的使用。3）仓库北部有若干处地坪破坏（被凿穿1米见方的槽，约4处），影响正常使用。建议处理方案：①地坪整体沉降不大，不影响使用，可不做处理；对裂缝明显、不空鼓部位，先采用打磨、清理裂缝，后嵌批专用修补砂浆、环氧树脂；②对翘角部位，进行凿除，打磨，补刷环氧漆；③对地坪破损或坑洞处，凿除原有已损坏的地坪，修齐边线，处理好地面基层，采用高一标号的混凝土重新浇筑砼。现场调查发现，门卫1外墙粉刷层龟裂，影响美观；内门门锁损坏，影响使用。建议处理方案：铲除龟裂和涂料脱落处的面漆，重新批外墙腻子、刷外墙涂料；更换门锁。现场调查发现，门卫1内墙墙面有渗水痕迹，存在屋面漏水的可能。建议处理方案：全面检查渗水原因，如面积不大，可采用注胶的方式做局部防水处理。结构工程调查结论及建议仓库一地坪设计活载10KN/㎡，不满足普洛斯地坪荷载要求（30KN/㎡），但新久力提供的仓库一复合地基检测报告数据为40KN/㎡（详见附件9.14），满足普洛斯要求。提醒普洛斯注意仓库一屋面恒荷载为0.3KN/㎡（彩钢板+檩条+保温层），屋面活荷载为0.5KN/㎡；基本风压为0.45KN/㎡，雪荷载为0.4KN/㎡，存在改造时不能满足承载力要求的可能。提醒普洛斯，在消防改造时，需考虑原设计荷载，重新进行复核验算，如不能满足设计要求，须做局部加固处理。仓库一北侧墙体东北角窗台下有一处45°斜裂缝，存在局部墙体基础下沉的隐患，影响后期使用安全。建议处理方案：拆除该处窗台下墙体，在原基础上重新浇筑基础，然后再填充墙体、粉刷，批外墙腻子、刷外墙涂料。现场调查发现，仓库一北部经新久力后期改造，仓库内增设有大量钢结构构件，直接坐落在地坪上，调查期间，未见改造的相关图纸、荷载验算及图审记录，存在一定的安全隐患，并影响后期使用。建议处理方案：要求新久力将其拆除，并对损坏的地坪进行修复。道路及室外工程调查结论及建议：现场调查发现，场区地面整体观感尚可，局部存在开裂现象：1）场区入口处地坪有1处裂缝较大（场区外）；2）场区入口处地坪有2处裂缝较大（场区内）；3）仓库一西侧道路有3处裂缝较大，东、北侧道路各有1处裂缝较大。上述裂缝在使用时，存在继续扩大并严重的隐患，影响后期正常使用的风险。建议处理方案：切开并凿除受损部位的地坪（或路面），采用高一标号的混凝土进行浇筑，遇有分仓缝的区域，修复完成后重新沿缝切割。现场调查发现，场区围墙存在如下问题：1）东侧门卫处未设置场区大门，现状采用彩钢板封堵，存在消防应急、疏散隐患；2）南侧门卫处，伸缩门墙体涂料层脱落严重，影响美观；3）北侧围墙有1处开裂较大，且有一半未刷涂料，影响后期使用及美观。建议处理方案：①按审图后的图纸，完成东侧出入口的设置；②剔除涂料层，处理好基层，重新批外墙腻子、刷外墙涂料；③凿除粉刷层重新粉刷，刷外墙涂料。现场调查发现，场区入口处（外）有一自来水管井沉降严重，沉降约5厘米，影响车辆进出。建议处理方案：将管井提升至地面同一标高。消防工程现状描述：表3.1.4-A序号技术指标内容1耐火等级仓库一耐火等级为二级2火灾危险性类别丙2类丁类仓库3消防水源目标物业水源为城市自来水,室外、室内消防给水均采用厂区消防泵房供水.室内消防用水和室外消防用水都是由室外消防泵房及市政管网联合供水，消防泵房水从消防水池引来，消防水池由市政管网直接供给。4室外消火栓系统目标物业室外消防用水量为45L/s，室外消防环管与场地生活给水管道共用。目标物业室外消防用水量为20L/S,室外消火栓系统管网布置在厂区内形成环状管网，由一路市政给水管道和消防泵房联合供水。5室内消火栓系统目标物业室内消火栓用水量10L/s，目标物业室内消防用水量为10L/S，室内消火栓系统管网布置水平成环路。由一路市政给水管道和消防泵房联合供水。6自动喷水灭火系统目标物业室内灭火用水量90L/s，无。7火灾自动报警系统设置火灾自动报警系统。火灾自动报警系统按集中报警系统设置。无。8消防设计审核1号仓库消防设计备案，备案号：510000WSJ150007043。2、3号仓库未见消防设计审核意见。未见。目标物业8号地块1、2、3号仓库土建工程已完成，消防工程1号仓库完成80%，2号仓库完成60%，3号仓库完成50%。在2#仓库地下室,设共920m3消防水池(包括消火栓水量595m3,自动喷水量325m3）。水源为城市自来水,市政给水管网供水压力不低于0.30MPa。本工程分别从城市给水环网接入二根DN150mm引入管，至建筑红线后经过水表井与本小区的给水环管相接。本工程室外消防环管与场地生活给水管道共用。目标物业由生产仓库一、仓库二、仓库四、门卫1、门卫2、配电房、水泵房组成，其中生产仓库一为单层仓库，高14米，局部地上3层，耐火等级为二级，为丁类仓库；整个厂区统一考虑消防水池及消防设施。仓库三、仓库五未建设。消防水泵房位于目标物业地块内西侧地下，水池中存储水量不少于230T,为露天消防水池；消防水泵房设置室内外消火栓水泵两台一用一备，室内消火栓泵设计参数为Q=30L/S；H=44M。消火栓系统：目标物业室内消火栓设计流量为10L/s，室外消火栓设计流量为45L/s，火灾延续时间为3小时。消火栓充实水柱长度13m,-1F采用减压稳压消火栓。两台消火栓给水泵设于2#仓库地下室消防泵房内，互为备用，室外统一设消防水泵接合器与消火栓给水管网相连。室内设专用消火栓给水管网。18m3消防水箱单独设于室外消防水塔顶。目标物业厂区内消火栓给水泵和消火栓给水管网联合供水，平时系统由设在屋顶的6m3消防水箱维持压力；消防时直接启动消火栓箱内的启泵按钮启动消火栓给水泵。每层均设DN65消火栓，25米水龙带，水枪喷嘴直径为19mm，自动喷淋灭火系统：仓库按仓库危险Ⅱ级设置自动喷水灭火系统,采用早期抑制快速响应喷头(ESFR),喷头流量系数K=200喷头最低工作压力P=0.50MPa,作用面积内开放的喷头数为12只，灭火用水量90L/s,火灾延续时间1h,总消防用水量为325m3。泵房内设三台自动喷水泵,两用一备无。火灾自动报警与消防联动控制系统：目标物业设置火灾自动报警系统。火灾自动报警系统按集中报警系统设置。系统组成：系统由火灾探测器、手动火灾报警按钮、火灾声光警报器、消防应急广播、消防专用电话、消防控制室图形显示装置、火灾报警控制器、火灾联动控制器等组成。消防控制室设于门卫一层无。消防排烟系统：地上库房设置机械排风、排烟系统；地下室防烟楼梯间设置加压送风系统，加压送风机设置在地下室的合用前室现场目测仓库设置了自然排烟系统。物业管理根据经新久力人员了解，仓库一南半部已出租区域，消防系统日常运行由租户自行管理，公共区域的消防系统新久力自行管理维护。但现场调查并未发现新久力对消防系统做过任何维修及保养记录，且现场水泵房消火栓泵控制柜也不能正常送电，作为消防第二路电源的发电机房因现场无条件查看，故运行情况未知。调查结论及建议：目标物业8号地块1、2、3号仓库全部消防线管未涮防火涂料，电线保护管脱落等问题，影响消防疏散消防线管的耐火等级，影响消防系统使用时间，存在消防安全隐患，建议要求文汉物流增加或预留相应费用由普洛斯实施。目标物业8号地块1、2号仓库多处消火栓箱内的水龙带污染、陈旧。消火栓箱落灰严重。建议普洛斯要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯实施。目标物业8号地块1、2、3号仓库的大部分消防设备电线未安装完成，设备不能正常使用。存在消防安全隐患，建议要求文汉物流逐一检查并修复安装完成或预留相应部分的费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块1、2号仓库全部疏散指示灯具不亮，影响消防疏散，建议要求普洛斯文汉物流整改或预留部分费用重新设计施工普洛斯实施。目标物业8号地块1、2号仓库部分喷淋头距离墙体比较近，不符合规范要求，喷淋支管末端未安装防晃支架。影响喷淋的作用面积。建议要求文汉物流整改或预留相应部分的费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块1号仓库多处办公室内火灾烟感探头布置比较少。探测器保护罩未清理，办公存在火灾探测盲区，影响火灾报警。建议要求文汉物流整改或预留相关费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块1号仓库多处办公室未设置应急照明。影响疏散照明，建议要求文汉物流增加或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块室外多处消火栓生锈严重，并且被杂草覆盖，不容易被发现。影响消火栓的使用，建议要求文汉物流整改或预留相关费用由普洛斯自行实施。8号地块1、2、3号厂房多处消防水力警铃设置在室外，未作保护，已生锈严重。影响设备的使用，建议要求文汉物流整改，或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业消防系统还未完成。1、2、3号仓库报警系统和消防水系统还未完成，1号仓库完成约80%，2号仓库完成月约60%，3号仓库完成约50%。2、3号仓库屋面通风系统未完成。消防报警系统及水系统未完成，消防系统不能正常使用。建议要求文汉物流完成消防系统，或预留相应费用由普洛斯自行完成。8号地块2号仓库地下多处消防水泵房水泵及法兰生锈严重。消防水泵不能正常使用，影响水泵及法兰使用年限，消防系统不能正常使用，建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块室外多处消防环道未完成。影响消防车辆通行，建议要求文汉物流完成消防通道，或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块2号仓库地下发电机房设置了消防喷淋系统，未设置气体灭火或水喷雾系统。喷淋漏水之后，影响发电机正常使用，存在安全用电隐患。建议要求文汉物流安装气体灭火或水喷雾系统。或预留部分费用由普洛斯自行实施。目标物业仓库一火灾危险性类别按照丁二类设计，不能满足普洛斯收购后使用要求，消防系统需进行重新设计施工。建议预留部分费用由普洛斯自行设计施工。现场目测目标物业在仓库一内自行分割房间，破坏原有防火分割，存在消防安全隐患。建议要求新久力整改或预留相应部分的费用由普洛斯自行实施。室外消防环道设有电动门影响消防环道畅通。.建议要求新久力拆除。仓库内消火栓系统管道部分为埋地管道，拆除整改较为困难。提醒普洛斯注意。目标仓库无喷淋、自动火灾报警、应急照明及疏散指示灯系统不符合普洛斯使用要求。建议预留相应部分的费用由普洛斯自行实施。消防泵房配电箱未正常供电，消防系统处于瘫痪状态。存在消防安全隐患。提醒普洛斯在收购时注意。空调暖通工程现状描述：表3.1.5-A序号技术指标内容1采暖设计参数未设计采暖目标物业未设计相关暖通图纸。2采暖形式未设计采暖目标物业未设计相关暖通图纸。3采暖热负荷指标未设计采暖目标物业未设计相关暖通图纸。4热源未设计采暖目标物业未设计相关暖通图纸。库房采用机械排风的方式，排风量按≥2次/h计算,在每个防火分区内设置排烟风机中的两台屋顶排烟排风风机作为平时通风用，库房补风采用外墙设置补风百叶风口进行自然补风方式。地下室水泵房、弱电机房、消防控制室平时通风按≥6次/h计算。采用机械排风，天井进行自然补风方式。柴油发电房设有平时排风系统和事故排风系统及储油间的气体灭火后的事后排风系统，三者合为一个系统，其排风量按≥12次/h设计,在发电机房室内外便于操作的地方设置手动控制装置。现场目测仅有部分租户的分体空调正在使用，另部分生产使用的空调系统因目标物业停产已废弃停止使用。调查结论及建议：8号地块1号仓库多处通风百叶未安装好，有缝隙。2、3号仓库百叶还未安装。雨水容易进入室内，现场目测有漏水的痕迹。建议要求文汉物流整改或预留相关费用由普洛斯实施。目标物业8号地块1、2、3号仓库施工图纸上设计了机械排风排烟设备，但现场目测1号仓库未安装机械排风，安装了自然通风管。2、3号仓库排烟排风设备都没有安装。现场排烟系统不能满足普洛斯使用需求，建议要求文汉物流整改或普洛斯预留部分费用由普洛斯自行设计施工。目标物业未设计相关暖通图纸，现场仅租户部分分体空调正在使用。提醒普洛斯注意。目标物业现有消防排烟通风系统不能满足普洛斯收购后的使用要求。建议预留部分费用由普洛斯自行设计施工。现场存在大量生产工艺的空调设备。建议要求新久力拆除。电气工程现状描述：表3.1.6-A序号技术指标内容1用电类别大工业。2高压供电方式一路210KV。3安装容量未安装3250KVA。4变压器分类箱式变压器油式变压器。5计算负荷1030kva未知。6变压器箱式变压器630KVA、箱式变压器400KVA（都未安装）油式变压器2000KVA、油式变压器1250KVA。7负荷等级一级负荷：所有消防，安防设备及消防设备房照明等。三级负荷：除一级负荷外，其余负荷属于三级负荷。三级用电负荷。8防雷类别三类防雷建筑设防。目标物业设计2个室外箱式变压器（分别为630kva及400kva），一路10kv进线引入。但现场目测2个变压器都没有施工。现场用电为临时变压器供电。已完成的1，2，3号仓库用电从630kva箱式变压器引来，其余未施工的建筑用电从400kva箱式变压器引.本工程选用1台柴油发电机组，常载功率为350kW，作为自备电源。目标物业光源：一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。照明、插座分别由不同回路供电，照明为单相三线，插座回路为单相三线目标物业主要用电设备为仓库照明、空调、生产设备用电，设备总容量3250KW。变压器容量：2000KVA+1250KVA，共计3250KVA.生产和动力用电设备为三级负荷，消防用电负荷，按二级负荷考虑。办公及生活等用电负荷，按三级负荷考虑。目标物业从市政引入一路20kV电源，接至电缆分界室，由电缆分界室引入总配变电所，总配变电所以放射式向其它建筑供电。目标物业采用TN--S系统，所有电气设备的带电金属外壳及三孔、五孔插座的接地孔均接保护线(PE)，所有三相配电回路均采用五芯电缆低压配电均采用TN-C-S接地方式。目标物业按第三类防雷建筑物的防雷措施设计，建筑采用沿屋檐、金属屋面明敷设的接闪网及屋顶钢构型材为接闪器。调查结论及建议：目标物业8号地块1、2号仓库多处配电箱总开管相间的绝缘挡板未全部安装。配电箱进线电缆沟未做封堵。配电箱落灰比较严重，部分配电箱有垃圾未清理。容易造成相间短路和动物进入配电箱，造成安全事故，建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块1、2号仓库多处灯具电源线保护套管脱落。1、2、3号仓库多处桥架盖板未安装固定好，多处桥架连接处的接地跨接未安装。影响电线使用年限，存在安全用电隐患，建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块1、2、3号仓库屋面女儿墙的大部分防雷网未固定，随意敷设在女儿墙上。大部分防雷带接点处生锈严重。容易掉落伤人，影响防雷带的使用年限存在用电安全隐患，建议要求文汉物流整改，或预留部分费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块2、3号仓库的电气系统未完成，2号仓库完成约50%，3号仓库完成月10%。影响仓库使用，建议要求文汉物流完成电气系统，或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块正式供电线路，变压器器等供电设备没有完成。目前目标物业用电为临时施工用电，正式电源未开通，影响仓库使用，建议要求文汉物流完成供电系统。或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块2号仓库地下发电机房，发电机送风比较小，发电机未安装及调试完成。影响发电机排风，造成发电机不能正常使用，建议要求文汉物流完成发电机安装及调试，或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块2号仓库地下水泵房水泵多处电缆套管未保护都到位，电缆裸露。1处随意从消防设备配电箱拉临时电源。容易造成消防设备配电箱损坏，建议要求文汉物流整改，或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业设计供电负荷不能满足普洛斯的用电要求。建议要求文汉物流安装普洛斯的用电要求重新设计申请供电，或预留相应费用由普洛斯自行实施。下列设备、设施有损坏或缺失：目标物业部分配电箱门损坏，存在安全隐患。目标物业电缆沟盖板没有盖，电缆敷设凌乱。目标物业部分穿墙桥架防护封堵不完整。目标物业配电房内未设置应急照明，存在安全隐患。影响照明等配电设备的使用，存在安全隐患，建议普洛斯要求新久力按规范要求检查，并修复发现的问题。下列电缆、电线、线管存在缺陷：电线管未固定、电缆未使用线管敷设。配电箱没有盖板，存在安全隐患。目标物业配电箱进线及出线洞口没有封堵，存在安全隐患.目标物业电缆电线没有沿桥架敷设，随意乱搭乱接。存在安全隐患。影响电缆电线的使用年限，建议普洛斯要求新久力全面检查接电的状况，并按照规范要求重新布置电线及管路。目标物业高低压配电房部分电缆沟盖板未盖，存在用电安全隐患。造成人员跌入电缆沟，存在安全隐患。建议要求新久力整理现有管线，拆除废弃电缆，并修复盖板。目标物业部分灯具损坏，影响照明使用。建议要求新久力修复，或预留部分费用由普洛斯自行实施。目标物业室外排污泵控制箱非防雨型，锈蚀严重，存在用电安全隐患。建议普洛斯要求新久力更换为防雨型配电箱。目标物业设计及现场安装均为一路供电，供电可靠性严重降低，不满足消防双回路供电需求，存在用电安全隐患。周边是否有第二路电源，供电部门的代表无法明确。本项目若申请并批准双路供电，除工程费用外需缴纳高可靠性供电费用，供电电压20KV的高压架空线，需要按200元/KVA（自建第二路本级电压外部工程为125元/KVA）的标准缴纳，按常用容量和备用容量取小值征收。如果普洛斯采用一路供电加柴油发电机备用电源，则无需缴纳高可靠性费。建议普洛斯根据项目情况，明确供电需求，通过新久力与供电部门协调供电事宜及配套工程费，预留费用申请第二路供电或增加发电机。目标物业配备有发电机，但现场因条件限制未能进入发电机房，且未见发电机相关资料。建议要求新久力进一步提供资料澄清。目标物业变压器均为油式变压器，根据供电部门代表的信息，常规采用干式变压器，申请迁移时通常不可以继续使用。提醒普洛斯费用估算时注意。给排水工程：现状描述：表3.1.7-A序号技术指标内容1供水方式市政自来水直接供给。2供水水质城市供水水质标准。3排水体制室内外排水采用分流制。目标物业水源为城市自来水,市政给水管网供水压力不低于0.30MPa。本工程分别从城市给水环网接入二根DN150mm引入管。至建筑红线后经过水表井与本小区的给水环管相接。室外消防环管与场地生活给水管道共用。采用污废合流制排水。雨水分流制排入雨水井。生活污水：生活污水经管道系统排入化粪池处理后再直接排入城市污水管网。化粪池设置在2号仓库北侧，有效容积100m3。雨水系统：设计重现期为3年.终合径流系数为0.75。目标物业自金茂路接入一条自来水管路，进户后分两路供水，管径分别为DN150、DN80。供给生产仓库生活用水、消防水池供水。生活污水：厂区污水经由厂区污水管道收集后，最终排至市政污水管网。雨水系统：屋面雨水经厂区雨水管网收集后排至市政雨水管网。调查结论及建议：8号地块1、2、3号仓库室外收货停车场排水沟内垃圾比较多。排水不畅，多处有积水。影响使用室外排水，建议要求文汉物流整改，或预留部分费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块1、2、3号仓库收货平台上的雨水管道未安装保护措施以后使用过程中，容易造成损坏。建议要求文汉物流整改或预留部分费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块1号仓库2处仓库排水管道漏水建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯实施。8号地块1、2、3号仓库大部分屋面排水沟积水及垃圾比较多，造成排水不畅。造成排水不畅，容易漏水，建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地室外多处阀门井没有安装井盖，阀门及法兰生锈严重。影响阀门的使用年限，建议要求文汉物理整改，或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业8号地块室外多处给水管道未安装完成，部分管道裸露在外，未回填。容易造成管道破损，建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块2号仓库地下室发电机房和消防水泵房集水井水泵不能工作，造成机房地面积水。多处管道支架生锈严重。造成机房地面积水，存在安全用电隐患。建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块图纸设计市政两路DN150的进水管道，但现场征询管理人员，市政进水管道为DN100.影响地块用水，建议要求文汉物流提供资料澄清。仓库内因生产工艺要求设有排水沟，影响使用。建议要求新久力按照普洛斯使用要求填补，或预留部分费用自行实施。水泵房排水系统潜污泵不能正常运行，管道锈蚀严重。提醒普洛斯注意。仓库一的装卸货平台改造为下沉式，与场区地坪形成高低差较大，容易积水，导致不能正常使用，需单独增加排水沟及提升装置。提醒普洛斯设计及费用估算时注意。电话及数据传输系统现场未见目标物业相关通信系统图纸，也未见相关通讯合同，现场租户自行申请安装网络、电话系统目标物业图纸设计弱电机房设于2号仓库的地下室，引入光缆1x(GYTA-12B1)，由金属线槽引出至电话,网络插座的分支线穿阻燃型硬塑料管敷设在地板或墙体内。未见相关通信系统深化图纸，也未见相关通讯合同，现场目测未安装网络、电话系统。。调查结论及建议：8号地块1、2、3号仓库大部分网络设备不能正常使用，2、3号仓库网络设备还未安装网络无法使用，建议要求文汉物流整改，或预留相应费用由普洛斯实施。生产仓库1部分弱电线随意敷设，没有穿管道，影响美观，电线容易破损。建议要求新久力整改，重新安装管道。安保监控及楼宇控制系统根目标物业图纸设计电视监控采用带云台半球型摄像头。电视监控中心设于消防控制室内。建筑物周界预留摄像头。总平面周界预留红外线对射探头。但根据文汉物流现场管理人员了解，安防主机设备及系统都未安装，不能正常使用。据新久力管理人员了解，现场的安防系统维保、日常运行由租户自行管理，公共区域闭路监控系统设备设施由物业公司负责维护。调查结论及建议：目标物8号地块安防设备及系统没有安装完成，不能正常使用。存在安全隐患，建议要求文汉物流完成安防设备及系统的安装调试，或预留相应费用由普洛斯自行实施。中控室部分监控探头视频丢失，造成监控盲区。建议普洛斯要求新久力修复损坏的监控探头，更换不能使用设备。其他特殊设备现场目测目标物业1号仓库的升降平台和防盗卷帘门已安装，并能使用。2号仓库防盗卷帘门和升级平台已安装，但还未通电调试，不能使用，3号仓库升降平台和防盗卷帘门都还未安装。现场目测目标物业安装了桁车、及大量生产光伏产品的配套设备。现场目测目标物业安装了防盗卷帘门。调查结论及建议：8号地块1、2号仓库卷帘门的电源线未安装套管保护。影响电线电线使用时间。建议要求文汉物流整改或预留相应费用由普洛斯自行实施。8号地块2号仓库地下室机房发电落灰污染比较严重。容易造成发电机损坏，影响发电机使用，建议要求文汉物流整改。或预留相应费用由普洛斯自行实施。目标物业2号仓库防盗卷帘门及升降平台不能正常使用，3号仓库卷帘门及升降平台还未安装。建议文汉物流完成卷帘门及升级平台设备安装，或预留相应费用由普洛斯自行实施。现场安装大量光伏生产设备。建议普洛斯要求新久力拆除。现场安装有多台桁车，影响仓库净高。建议要求新久力拆除。文档资料调查主要问题、风险及建议政府批准证书及文件现状描述：根据四川文汉物流有限公司提供的土地证信息，本次目标地块有5个地块组成，代号分别为3#、4#、5#、6#和8#地块（8#由3块地组成），土地使用权人为四川文汉物流物流有限公司，土地用途为仓储用地，土地使用权总面积为355,732.17平方米（约533.6亩），土地使用权终止日期分别为：3#地块2062年7月26日（国有土地证号：青国用2012第3975号）、4#地块2062年7月26日（国有土地证号：青国用2012第3977号）、5#地块2062年7月26日（国有土地证号：青国用2012第3978号）、6#地块2062年7月26日（国有土地证号：青国用2012第3976号）、8-1#地块2062年10月30日（国有土地证号：青国用2013第1926号）、8-2#地块2064年1月19日（国有土地证号：青国用2013第2501号）、8-3#地块2064年4月27日（国有土地证号：青国用2013第2705号）根据新久力提供的土地证信息，目标地块土地使用权人为江苏新久力太阳能科技有限公司，土地用途为工业用地，土地使用权面积为74,666.7平方米，地号：10601159004，土地使用权终止日期至2058年3月4日。根据房产证信息，目标地块内现有7栋建筑，分别为仓库一、仓库二、仓库四、门卫1、门卫2、配电间及泵房，总建筑面积为41,250.88平方米。根据现场勘查及文汉物流相关代表提供的信息，“四川文轩物流有限公司”已正式更名为“四川文汉物流有限公司”，截止调查日，土地使用权人的名称未变更，仍为“四川文轩物流有限公司”所有。8#地块已开发利用，地块北侧在建建筑物分别为1#仓库、2#仓库、3#仓库，3栋建筑物均未组织验收，南侧为空地。其他3#、4#、5#和6#地块均未开发，地块存在闲置的风险，根据青白江区国土部门信息，已发土地闲置通知书，并督促项目赶快启动，截止调查日，暂未做出处罚。调查期间，8#地块所完成建筑物1#仓库、2#仓库、3#仓库已取得项目立项批复、规划方案审批、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、地勘报告（3#、5#、8#地块）、环评报告（二期：4#、5#、6#、8#地块）、环评批复以及工程施工资料；未提供4#、6#地块地勘报告、3#地块环评报告；建筑物中间过程分部分项验收符合要求，1#仓库消防设计备案未被抽中，2#仓库、3#仓库消防未组织验收，截至调查日为止，该地块3个建筑物均未组织竣工验收，故未见建设工程规划验收合格证、竣工验收合格证、档案验收合格证等资料。根据现场勘查及新久力相关代表提供的信息，目标地块内拟建9栋建筑，仓库一、仓库二、仓库四、门卫1、门卫2、配电间、泵房已建设完成。仓库三、仓库五未建设。调查期间，新久力提供了已建成建筑物的项目立项批复、规划总平方案审批、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证以及工程施工资料，资料相对比较齐全，但仍有部分资料在调查过程中未能提供，如：环评批复、环保验收、消防设计审查意见及竣工验收合格意见（或消防设计抽查备案记录和消防竣工验收备案证明）、档案验收合格意见等。调查结论及建议：8#地块内3栋仓库为在建项目，目前主体及外围护已基本完成，相关验收未开始，根据普洛斯信息，在建工程的剩余工作，将在交易后，由普洛斯自行实施。建议普洛斯要求文汉物流提交现阶段完整的工程资料，包括但不限于工程前期报建资料、政府批文、工程施工资料、勘察及设计文件等。调查发现，仓库二、仓库三均未发现消防设计审核意见或备案证明，存在政府稽查及无法通过消防验收的风险。建议要求文汉物流澄清或补办。未见排水许可证、污水接管证明。如可以纳入市政污水管网排放而未办理，存在政府核查的风险。建议普洛斯要求文汉物流补办，或在收购后，协助普洛斯办理相关证件。未见市政道路开口证明。存在政府核查的风险。建议普洛斯要求文汉物流提供或补办。未能提供本建设项环保验收合格证或合格意见，存在政府核查并处罚的风险。建议普洛斯要求新久力提供或补办，若因此造成的政府处罚应由新久力承担，并在双方的投资协议中明确。未能提供建设项目消防设计方案审查意见、消防施工图审查意见、消防竣工验收合格意见（或消防设计抽查备案记录和消防竣工验收备案证明），存在消防部门核查的风险。建议普洛斯要求新久力提供或补办，若因此造成的政府处罚应由新久力承担，并在双方投资协议中明确。未能提供城市基础设施配套费和人防易地建设费的缴纳凭证，存在政府核查，或将来改、扩建时要求补缴的风险。建议普洛斯要求新久力澄清或补缴，若因此造成的政府处罚应由新久力承担，并在双方的投资协议中明确。未见工程竣工档案验收记录合格意见。建议普洛斯要求新久力提供或补办。工程设计文件现状描述：调档显示，项目竣工图纸齐全。现场调查，未提供完整施工图和竣工图。现场建筑物的施工图纸基本齐全，未提供竣工图。调查结论及建议：建议普洛斯要求文汉物流在物业移交时提供完整设计文件。建议普洛斯要求新久力在物业移交提供完整的竣工图。工程施工记录、检测报告现状描述：根据现有资料信息，已完成的1#仓库、2#仓库、3#仓库的施工记录及检测报告基本齐全依据昆山市城建档案馆获取的信息，新久力项目建设施工记录及检测报告基本齐全。调查结论及建议：无建议普洛斯要求新久力在物业移交时提供。合同尽职调查汇总，主要问题、风险及建议调查结论及建议：四川文汉物流所提交的合同付款台账不清楚清晰，与实际签署合同金额不一致；存在合同款多付或拖欠工程款的风险；建议普洛斯要求四川文汉物流提供完整的合同付款台账，并提供相关的付款凭证；工程施工合同不完整，与实际现金付款表不一致。存在工作范围不清楚，维保周期不详，存在合同违约的风险。建议普洛斯要求四川文汉物流给予澄清说明，并提供完整的施工合同。调查期间，根据四川文汉物流物流有限公司提供的设计合同信息，本项目有两家设计单位进行设计，其中3号地块1、2号库，4、5、6、8地块的方案设计及8号地块的1号库由中机中联公司（机械工业第三设计院）设计，8号地块的其他库设计由浙江华洲国际设计院有限公司成都分公司完成；目前四川文汉物流只对中机中联公司进行了结算，并未支付完结算内的设计费用；四川文汉物流未对浙江华洲进行结算工作，存在合同未结算及设计款未支付完成的风险；建议普洛斯要求四川文汉物流在建筑物移交前完成对两家设计单位的结算工作，并完成所有结算范围内的付款，在物业移交前提交详细的结算清单及付款凭证。在四川文汉物流提供的监理合同中，8号地块的监理工作有两家单位服务完成，本项目还处于施工阶段，未完成竣工验收，四川文汉物流所提供的工程款资金支付表和合同中的金额不符，存在合同金额与实际支付金额不一致，工程款未支付到工程节点的风险。建议普洛斯要求四川文汉物流提供详细的合同及付款台账，并对合同金额与实际台账金额不一致给予澄清解释；在物业移交前完成工程竣工验收及合同结算，并支付完成结算范围所有的工程款，在物业移交前提交详细的结算清单及付款凭证。在四川文汉物流提供的勘察合同中，地勘合同施工范围是3、4、5、6、8号地块，但在实际调查中四川文汉物流只提供了3、5、8号地块的地质勘察报告，存在合同未履约完成的风险；建议普洛斯要求四川文汉物流进行澄清，如果确定合同未履约完成，要求四川文汉物流对其进行终止，并对合同中途终止所产生的一切责任和费用负责，并在物业移交前完成已完工的合同结算，并支付完成结算范围所有的工程款，在物业移交前提交详细的结算清单及付款凭证。在四川文汉物流提供的消防施工合同中，1-3号仓库的总平消防合同工程款已经支付完成，未预留质保金；所有消防合同未进行结算，存在合同款多支付的风险；建议普洛斯要求四川文汉物流进行澄清，并在物业移交前完成已完工的合同结算，并签署完成质量保修书，并支付完成结算范围所有的工程款，在物业移交前提交详细的结算清单及付款凭证。在四川文汉物流提供的总承包、弱电施工合同、供货安装合同等，工程未竣工，所有施工合同未支付完成，都未进行结算，存在拖欠或多支付合同款项的风险；建议普洛斯要求四川文汉物流并在物业移交前完成已完工的合同结算，并签署完成质量保修书，并支付完成结算范围所有的工程款，在物业移交前提交详细的结算清单及付款凭证。地块尽职调查汇总，主要问题、风险及建议尽职调查汇总土地权属根据四川文汉物流有限公司提供的土地证信息，土地使用权人为四川文汉物流物流有限公司，本次标的物有5个地块组成，代号分别为3#、4#、5#、6#和8#地块，土地性质为仓储用地，总用地面积为355,732.17平方米（约533.6亩）。其中，3#、4#、5#和6#地块于2012年7月27日从成都市青白江区国土资源局获得土地使用权，使用权终止日期为2062年7月26日；8#地块分别于2012年11月1日、2014年1月20日、2014年4月28日分批从成都市青白江区国土资源局获得土地使用权，使用权终止日期分别为2062年10月30日、2064年1月19日和2064年4月27日根据目标地块土地证，土地使用权人为江苏新久力太阳能科技有限公司，土地用途工业用地，土地使用权终止日期为2058年3月4日。调查显示，8#地块已开发利用，地块北侧在建建筑物为3栋单层仓库，总建筑面积34,750.83平方米，未验收，南侧为空地。其他3#、4#、5#和6#地块均未开发，地块存在闲置的风险，根据青白江区国土部门信息，已发文通知，并督促项目赶快启动，暂未做出处罚。根据文汉物流代表提供的信息，“四川文汉物流物流有限公司”已正式更名为“四川文汉物流有限公司”，截止调查日，土地使用权人的名称未变更，仍为“四川文汉物流物流有限公司”。根据现场踏勘及相关部门信息，3#、4#、5#和8#地块内有一路35KV青分线斜穿地块经过；8#地块南侧有一路铁路用高压线、一路民用线和通讯线穿地块经过，东南侧有一路自来水管线经过；3#地块内有2条燃气管线，管径分别为DN250和DN100，其中，DN250的燃气管线同时穿过5#和8#地块，地块东侧有一处文汉物流搭建的彩钢板房，西南角有一文汉物流申请的400KV箱式变压器；4#地块西北角，有一废弃油脂厂，占项目用地约2亩多，东侧为低洼、若干水塘；6#地块东北侧有农家乐、30余亩梨园、通讯线、民用架空线及排污管道，并种植有油菜、蘑菇等农作物，西北角有一处混凝土泵站（为文汉物流自建泵站）。根据物商委代表的信息，8#地块内35KV高压线及燃气管线由物商委负责在2016年1月份迁移完成，8#地块东南侧自来水管道及民用线计划年内拆迁完成，由物商委主导实施，8#地块内的铁路高压用线列入年后计划，暂无具体的时间表。其它地块的未拆迁工作，物商委未明确具体实施的主体、方案及时间。主要规划指标根据青白江区规划部门提供的相关信息，标的物为5个地块，各地块的规划指标均需满足成都市城市技术规划管理条例的要求，现行规划指标根据昆山市规划局、周士镇建管所代表的信息，本项目仍按照原规划设计条件执行，根据土地出让合同、挂牌文件（规划设计条件不全）及规划部门代表的口头的信息，目标地块主要规划指标如下表：表3.4.1-A序号指标要求1用地性质物流仓储用地。工业用地2容积率≥1.0。单层层高大于8米时，按双倍建筑面积计算容积率。≥0.6。3建筑密度≥35%。≤50%。4限高无限高要求（物商委要求必须建设40%以上的双层库）无明确要求。5绿地率≤20%。≥15%。6配套服务设施占比用地面积＜7%市政设施条件目标地块周边市政配套设施基本齐全，其中8#地块已申请400KV临时用电和DN100的临时用水，3#地块已申请400KV的正式用电，根据物商委规划处提供的周边市政道路管网图及相关配套单位代表的信息，本项目已申请接入给水、供电、通讯，新久力提供了供电、供水、通讯缴费单，未能提供供用水、供电、通讯等市政合同。目标地块市政配套设施情况如下：城市自来水供应：由成都市青白江水业股份有限公司供水，目标地块所在区域供水方式为支状供水。香岛大道、清泉大道已铺设DN300给水管道。企业用水向成都青白江区水业股份有限公司申请，具体流程为：企业递交申请资料→现场查看、设计、报价、报批施工→签用水协议→收费→供水公司施工→验收并通水。将依据实际工程量收取接水工程费。昆山周市自来水厂负责本区域的自来水供应。地块内已接入一路自来水管道，管径DN80。市政管井锁死，市政给水管道管经未知。污水排放：根据物