2012年纵海置业新密项目市场调研报告

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。河南纵海置业新密项目市场调研报告市场调研报告框架：城市概况城市发展规划城市经济发展城市产业及政策城市宏观市场地块勘察项目认知房地产数据指标区域市场分析典型个案分析客户分析市场预测城市印象城市概况——郑州都市圈的重要卫星城市，以发展能源工业和管理服务业为主的工贸城市，城市资源丰富、工业基础雄厚新密资源丰富，物阜品优。矿产资源遍布全境，已探明矿藏有25种，煤炭、铝钒土、石灰石、硅石等储量大、品位高，为工业发展奠定了雄厚的物质基础，由此逐步形成了煤炭、耐材、造纸、建材四大支柱产业，超化镇是闻名国内外的耐火材料专业镇，大隗镇被誉为全国造纸第一镇。新密位于省会郑州西南40公里处，总面积1001平方公里，辖13个乡镇、3个街道办事处，人口797200（2010年第六次全国人口普查）。新密是全省26个加快城镇化进程重点县（市）、35个扩权县（市）和23个对外开放重点县（市）之一。城市区位单位（亿元）航空港组团南北发展轴本案产业发展带东南发展轴新密市位于河南省中部，处在郑州都市圈的东南发展轴上，为中原城市群的腹心位置，具有良好的发展和区位优势河南中部，郑州与新密相邻东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距河南省会郑州40公里，中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公里。辖4个街道、11个镇、2个乡，1个风景区管委会：总面积为1001平方公里。城市印象煤矿、耐火材料、造纸全国经济百强县煤老板私家豪车城市印象——新密市是典型的资源型经济百强县市，占有资源的少数人财富陡然增加，城市凸显“暴富”的印迹城市交通——郑州与新密快速通道的通车，郑州至新密车程20分钟，加强郑州与新密的联系，加强了两地交流，将有利于促进新密市的发展，新郑机场至洛阳快速轨道交通的开工，新密作为交通重要节点，为城市发展带来机遇城市宏观市场交通现状：地处陇海、京广两大铁路和107国道、310国道、连霍高速公路郑汴路段、京珠高速公路等四大干道公路十字叉地区，郑少洛高速公路中间重要节点位置，交通区位条件十分突出。中原城市群发展带来的交通规划利好：《中原城市群城际轨道交通网规划》获国家发改委批复郑州至洛阳线（新郑机场-登封-洛阳）经过新密，全长约145公里，从新郑机场引出，经新密、登封至洛阳南，建成后将加强新密与新郑、洛阳的联系，为经济发展提速。新郑—新密—登封—临汝总长138.5公里（其中新建108.5公里，利用新密铁路改造30公里）设新郑南、前洼王、刘寨、新密、牛店、卢店、登封、大金店、石道、刘寨、柳庄、临汝12个站点。新密距郑州20分钟车程至新郑机场30分钟至登封20分钟车程2011年新密市总体规划方案：新密市城乡总体规划中，市域规划形成“双核驱动，双圈整合，双片保护”的空间规划布局结构。“双核”为中心城区和曲梁新城。中心城区为市域公共服务、生活居住、产业提升的核心，曲梁新城为对接郑州中心城区，产城结合的郑州中心城区外围功能组团。“双圈”分为内圈城镇和外圈城镇，内圈城镇包括袁庄、米村、牛店、超化、来集、岳村，与中心城区的边缘距离在5公里左右，其产业和生活功能应与中心城区协调，其高端部分向中心城区集中，中低端部分适度整合，集约利用土地资源，未来逐步演变为中心城区外围组团。外圈城镇包括白寨、刘寨、大隗、苟堂、平陌、尖山等城镇，距离中心城区距离在10~15公里，是相对独立的城镇。“双片”为市域南、北两翼的生态保护与农业发展区，以保护生态环境和发展高效农业为主。

规划初步确定该市中心城区城市性质为：郑州市中心城区外围的重要组团之一，宜居宜业的山地生态城区。规划期末中心城区人口规模为45万人，城市建设用地规模控制在50平方公里之内。城市规划新密市城乡总体规划——“双核驱动，双圈整合，双片保护”的空间规划布局结构。市中心城区定位为宜居宜业的山地生态城区，2030年规划城区人口45万人，城区面积50平方公里中心城区曲梁新城内圈城镇外圈城镇生态保护区新密市受地势影响，城市东西向“一”字型纵深发展，西扩、东优、中部改造升级，西区拉大城市框架、扩容城市容量、树立城市形象，东部提升城市品位，中区改造、完善功能，为城市发展增进活力城市规划新密市城市发展思路：西区抓增容，拉大框架，树立形象；东区抓改造，净绿亮美，提升品位；中区抓商贸，完善功能，增进活力。新密市总体规划修改：西区将嵩山大道、互助街、香峪路、未来大道围合区域，由原来工业用地改为商住用地；西区庄河、前士郭、后士郭和财校北侧沉陷地域规划为绿地游园等东区向东发展几公里，规划土地属性以商住用地为主。西区东区中区商住用地本案商住用地西区扩容——西区规划24.5平方公里，目前建成区2平方公里，力争打造为“布局合理、功能完善、特色彰显、形象一流”的现代化宜居宜业新城区整个西区规划面积24.5平方公里，东至平安路，西至荥密路，北至郑少高速，南至洧水路，涉及3个乡镇（袁庄乡、城关镇、米村镇）、2个办事处（西大街办事处、青屏街办事处），目前建成区面积2平方公里；核心区规划新密市政务中心和高档居住区，规划有国税局、法院、国土局、新市政府等政府职能单位。大西区核心区本案城市规划商住用地核心区规划效果图N中部改造——中部主抓商贸，完善老城区功能，改善老城区破旧落后面貌，老城区升级改造工作的展开，将促进当地房地产业的发展，同时也将催生大量改善居住需求客户新密老城区首个改造项目，位于市委市政府对面，为原青屏剧院和老百货楼改造项目，总占地面积约100亩，原地升级改造；老城拆迁改造的进行促进当地房地产业的发展，同时将催生大量改善居住需求客户。剧院百货楼改造城市规划东部优化——新密市东区，郑州通往新密的门户，为新密市改造、净绿亮美的区域，未来将全面启动东区的基础设施建设，规划大规模的商住用地，也将成为新密市房地产发展的又一增长极北部公园汉风公园老年公园东区基础设施建设公园：北部公园、汉风公园、老年公园，三个公园面积达到了42.20公顷，绿化面积较大；规划建设时间为1-2年内；商业配套：在停产的水泥厂附近规划有小规模的商业中心，为区域周边居民的生活服务；规划时间为1-3年内；医院：在密州大道与嵩山路西北角配套建设私立的医院；其他配套：密州大道与东大街交叉口东南角，规划为4s店；规划建设时间为1-2年内；交通规划：北环路天桥通车；商住用地目前东区已规划两个大型住宅项目：世悦凯旋山300亩，凯景集团项目800亩（一期380亩）。城市规划东区距离郑州市区较近，从区域位置上来看东区发展潜力要优越西区本案新密市工业经济发达，经济总量位居郑州六县市第二，2011年增幅15.2%，增幅位居六县市第一，高于郑州2个百分点，为房地产发展奠定了良好的经济基础城市经济新密市GDP快速增长，年均增长率在15%以上，经济的快速发展为房地产投资带来了良好的经济发展环境；2011年新密市GDP478.55亿元，位居六县市第二，增幅15.2%,增幅位居六县市第一2010年郑州六县市GDP排行榜中，新密市以399.2亿元位居第二.城市经济人均GDP——新密市2011年人均GDP达到59924元，高出郑州市3838元，居民收入水平不断提高，根据人均GDP与房地产发展规律，居民以改善居住需求为主800-5,000US$5000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求随着新密市整体经济的快速发展，人均GDP年增速在16%以上，新密市居民在物质和精神方面需求将会逐步提高；由于近几年新密市经济迅速发展，但房地产的发展并未和经济发展同步，目前房地产市场仍处于平稳发展期近几年新密市经济快速发展，2011年新密市人均GDP59924元（约合9450美元），高于郑州市3838元，但房地产的发展落后于经济的发展，房地产仍然处于平稳发展期，改善居住需求为主。城市经济人均可支配收入及消费支出——人均消费支出位居郑州六县市第一，远高于河南省其他地市消费支出水平，新密市城镇居民消费观念较强，商品消费需求较强，有利于当地经济平稳健康发展；2011年全市城镇居民可支配收入达到18274元，增长15%2010年河南省各城市人均可消费支出排名(元)2010年新密市城镇居民人均可支配收入15890元，比上年增加1488元，比上年增长10.3％。人均生活消费支出12997元,比上年增长14.7％。城镇人均住房面积36.94平方米。城镇居民家庭恩格尔系数为31.4％2011年全市城镇居民可支配收入达到18274元，增长15%新密市消费观念较强，有利于经济的平稳健康发展。城市产业三产结构——新密市第二产业发达，2011年第二产业占比72.3%，较2010年略有下降，第三产业发展相对落后，但近年来新密市城镇居民物质消费和精神消费提升，服务业快速发展，第三产业比重上升2011年新密市三产占比呈现上升态势，主要与近几年新密市服务行业快速发展，城镇居民物质消费和精神消费需求提升，带动服务行业快速发展。城市产业第二产业——以煤矿、耐火材料、造纸、建材为支柱产业，大规模的传统工业带来了大量的中高端收入群体，这批人将成为新密房地产市场活跃的主力军新密市耐火材料企业100多家，预计2012年耐火材料销售额达到520亿元；造纸企业主要集中在大隗镇，造纸企业180多家，被誉为全国第一造纸镇；小型煤矿企业、采石建材企业上百家；大量的中小企业产生了大量的私营老板，他们身价低者几百万，高者达到数亿元城市产业第三产业发展迅速，2011年总产值118.4亿元，增幅位居六县市第一，以餐饮、住宿、休闲为主，这些行业的发展产生了大量的中小老板，其次服务于工业的仓储、运输业也形成了大量的私营业主，第三产业的快速发展为新密市房地产发展提供了有力的客户支持新密酒店、茶庄、餐饮业发达，在当地休闲业发展迅速，酒店、茶庄经营状况良好。城市产业固定资产投资——2011年城镇固定资产投资249.6亿元，总量位居六县市第一，投资带动当地经济快速发展，但新密市房地产开发投资额位居六县市下游，未来增长空间大2010年新密市固定资产投资额214.6亿元，居郑州六县市第三位；房地产投资额度11.32亿元，居六县市第五位。2011年全市完成全社会固定资产263.5亿元，增长23.6%，在六县市中总量第2增速第1。其中，城镇固定资产投资完成249.6亿元，增长24.5%，总量第1增速第2。有力地拉动了全市经济发展。打造支柱产业基地，形成具有全国影响力的工业基地，发展一批产业龙头企业新密市出台《关于打造千亿级耐材产业基地的实施意见》新密市耐火材料企业100多家，分布在米村镇、城关镇、超化镇等《实施意见》指出耐材企业销售收入要从2012年的520亿元达到2016年的1000亿元，高新技术企业要从2012年的14家达到2016年的20家，经过五年的努力，销售收入超3亿元的企业达到100家，10-20亿元的企业达到12家以上，20-30亿元的企业达到5家以上，超30亿元的企业达到2家以上。新密市大隗镇被誉为“全国造纸第一镇”，以造纸业为主体的工业经济迅猛发展。造纸企业180多家，主导工业产品为白板纸、水泥包板纸、民用纸等四大系列二十余品种，年均造纸量110万吨，人均造纸量18吨，居全国乡镇级第一，被誉为“中国造纸第一镇”之称，成为新密市四大经济支柱之一。产业政策规范中小企业经营——综合治理非法或不合格中小采矿企业，严厉打击污染超标造纸业，有利于当地支柱产业的长期健康发展，但短期内给中小企业带来了一定程度的影响，中小企业面临转型危机这次综合治理行动的主要任务是：一是严厉打击无证勘查和开采矿产资源等违法行为；二是坚决关闭破坏环境、污染严重、不具备安全生产条件的矿山企业；三是深入清查勘查工作完成情况；四是严厉打击开采矿种与采矿许可证不符的行为；五是深入清理超越批准矿区范围采矿行为；六是严肃查处破坏矿产资源行为；七是查处非法转让探矿权、采矿权的行为；八是全面清查和纠正矿产资源开发管理中的各种违法违规行为；九是深入推进非煤矿产资源整合工作，进一步解决矿山布局不合理，矿产资源开发利用规模化、集约化程度不高问题；十是建立矿产资源开发秩序监管责任体系新密市开展煤矿整治专项行动现在新密90%的矿井都关了，都一年多没有生产了，国家管的很严，小矿被国企收购了，很多小煤矿老板都去山西挖煤了，现在的新密煤矿生意没有之前好做了，很多都转做别的生意了。——新密出租车司机产业政策《新密市造纸行业环境专项整治实施方案》加大环保执法力度，严厉打击环境违法行为，巩固造纸行业环境综合整治成果，着力解决我市造纸行业存在的突出环境问题，使我市造纸行业的环境污染防治能力不断提高，污染防治设施更加完善，主要污染物排放总量稳定削减。城市总结城市发展特点——城市区位及规划：新密市属于郑州市卫星城市，受益于郑州市大都市区建设发展带来的实惠，城市框架拉大，城市面貌改善，城市发展基础良好；城市经济：经济发展快，人均收入高，城镇居民消费能力强；城市产业：矿产资源丰富，传统工业基础雄厚，随着近年来政府对中小采矿企业、造纸企业等综合治理，有利于新密市的经济长期健康发展，但中小企业、作坊式企业面临转型的危机，而第三产业发展潜力大，城市三产结构将会进一步优化；人群构成：高收入人群主要集中在第二产业，且由于这些私营老板占据独特资源，近几年经济的迅速发展，他们的财富陡然增加，成就了一大批“暴富户”，但第三产业处于起步发展阶段，城市中产阶层少，而低收入群体占比较大，城市收入结构划分呈现“沙漏型”；人群特点：受教育的水平相对较低，“暴发户”特征明显，产品认知能力较低，消费容易被引导，“露富”“攀比”心理特征明显，容易跟风。市场调研报告框架：项目区位项目交通周边配套地块现状及四至城市宏观市场地块勘察项目认知房地产数据指标区域市场分析典型个案分析客户分析市场预测项目认知项目区位——西区核心区的最北端，处在城市发展方向上的核心区域边缘，西区发展给我项目带来机遇，背靠开阳山，南望新密市新区，上风上水本案新密市为山地城市，北高南低，我项目坐落于新区的最北部，地势较高，且背靠“开阳山”，站在开阳山顶能够俯瞰全城；“西区”为政府规划的城市新区，是新密市重点发展的区域，区域定位为“宜居宜业”的新城区；开阳山本案N开阳山项目认知项目交通——把守新密市“西北大门”，进出城市便捷，公共交通可直达市区，便利的交通条件为项目吸附周边乡镇客户和市内外溢客户奠定基础条件郑少洛高速省道——荥密路未来大道屏阳路37市内交通：未来大道——新区一级主干道，北直达郑少洛高速（下穿）；屏阳路——规划道路，紧邻地块南侧，西可直达荥密路，未来将是我项目南侧东西向交通主干道，预计今年年底开工建设；3路公交——贯穿新密东西，动物园、党校、市委、清屏大街、东站、矿务局；7路公交——东站、五四广场、溱水东路、中强御金湾、动物园。对外交通：郑少洛高速——可直达郑州、登封、洛阳荥密路——城市主干道，北可直达上郑少洛高速，是城市西区上高速必经之路，南至永登高速；项目认知周边规划及配套——周边聚集高档楼盘，区域认知度逐步提高，未来规划中学、医院，教育、医疗资源优势明显规划医院变性为商住变性为绿地2KM3KM工业园区大学

中学

中强金域蓝湾荣域福湾二高

政府事业单位目前周边规划有金域蓝湾、中强御金湾、荣域福湾等中高端楼盘，提高了客户对区域的认知度和美誉度；地块西南侧规划一所医院，补充新密西区医疗配套空白；财校附近根据地质条件，规划为城市绿地，提高西区居住舒适度；嵩山大道、互助街、香峪路、未来大道围合区域，由原来工业用地改为商住用地；西区最南端规划工业园区。项目认知项目现状及四至——紧邻城市主干道，坡地特征明显，周边自然资源、人文资源优势明显西侧——未来大道，城市一级主干道，双向八车道北侧——开阳动物生态园，开阳山，海拔约971米，开阳动物生态园2004年建设，目前营业门票10元，经营一般。地块现状——开杨村及其耕地，40余户农村住宅，梯田，南低北高落差约20米，地表无其他特殊资源和景观东侧——现状为耕地，中强御金湾后期地块南侧——规划屏阳路，屏阳路南侧紧邻郑州城市学院：新密市最高等学府未来大道动物生态园城市学院东侧——耕地地块北侧南侧西侧东侧地块现状项目认知SWOT分析——城市新区边缘，紧邻交通主干道，具有坡地资源的大盘住宅项目，“先天”优势明显，“后天”不足，通过完善自身配套，具备打造高端物业的秉性优势（Strength）

1、规模优势，便于规模开发；2、坡地特征明显，可因地制宜打造坡地景观；3、位置佳，上风上水，符合新密市置业习惯需求；4、紧邻交通主干道，昭示性好；劣势（Weakness）

1、现状配套不足，属于新区的边缘地带；2、区位相对较偏，目前客户抗性大机会（Opportunity）

1、城市框架拉大，市场容量增加，发展机会明显；2、新区快速发展、成熟，为我项目发展奠定了市场基础；3、西区规划外扩，周边规划产业园区，客户机会明显；威胁（Threaten）

周边中高端楼盘聚集，较我项目区位优势明显，竞争激烈；东区规划低密舒适居住区，且将有大盘入市，区域威胁发挥优势，转化威胁(ST)整合自身资源，景观造势，完善自我配套，弥补不足减小劣势，避免威胁(WT)配套先行，重塑项目价值发挥优势、利用机会(SO)塑造核心竞争力，主动引导需求利用机会，克服劣势(WO)把握时机，市场调研报告框架：城市宏观市场地块勘察项目认知房地产数据指标区域市场分析典型个案分析客户分析市场预测房地产发展历程房地产市场供求成交结构中强御金湾城市房地产发展历程——成熟的产品市场和专业的营销水平，给我项目的发展带来了机会和挑战城市房地产市场开发企业多为本土小型企业，规模较小，几栋楼开发，多层产品，低成本，低价格；居民购房意识较弱，小产权房市场活跃本土企业逐渐形成规模，出现100亩大盘，注重产品品质，产品设计出现个性化，差异化，出现了具有代表性的楼盘“金成时代广场”“瑞祥花园”等大盘；居民购房意识较强，居住、改善购房涌现，成交放量明显。外来企业抢先入驻新密，郑州永威置业进驻带动了整个市场的发展，产品竞争激烈，别墅、洋房、城改大盘呈现，价格开始拉开差距；“易居”“泰辰”等专业代理公司提升营销水平；客户购房意识极强，购房价值观逐渐成熟。新密市房地产发展历史萌芽期成长期成熟期2009200820112007200620052004未来快速发展期开发企业更加成熟，多家知名企业引领市场，产品竞争激烈，产品品质，价格差距进一步拉大；整体销售水平提升，竞争激烈；客户购房心理更加成熟，更加挑剔。中强国际瑞祥花园新密第一个高层住宅新密第一个外墙外保温的纯电梯洋房项目首个花园式退台洋房项目城市房地产市场新密市房地产开发投资强度明显低于其他郑州郊县，但2012年一季度新密市商品住房均价达到4100元/㎡，位居六县市前列，新密市房地产市场发展潜力显著2010年新密市房地产开发投资额11.32亿，位居郑州六郊县倒数第二位；2010年新密市常住人口79.74万，位居郑州六郊县第二位；2012年第一季度新密市商品住宅销售均价达到4100元，位居郑州六郊县前列。2009年以来新密市房地产市场快速发展，成交量、价快速增长，2011年以来受大市场环境影响，新密市房地产市场成交量下降，价格涨幅下滑，近三年年均成交19.26万㎡，年均价格涨幅23.6%，价格涨幅高于郑州市水平城市房地产市场2010年新密市房地产市场快速发展，成交量呈现井喷现象，年成交量达到30万㎡；2011年受大市场环境影响，成交量恢复到15万㎡，全年成交1301套；近三年新密市商品房平均年成交量19.26万㎡。受全国市场环境影响，2011年新密市房价涨幅回落，2011年商品均价3450元/㎡，上涨7.80%；近三年新密市商品价格平均涨幅23.6%。2011年以来新密市供应96.57万㎡，成交24.78万㎡，供大于求矛盾突出，市场库存压力大，但成交价格上扬，2012年4月份，金域蓝湾、荣域福湾等项目入市带动价格上涨，新密市均价步入4000元时代城市房地产市场成交结构分析——近半年来90-140㎡成交占比72%，180以上成交占比约8%，尤其近期品质楼盘荣域福湾、金域蓝湾等项目入市，带动大户型成交量上涨，改善需求旺盛城市房地产市场2012年4月，金域蓝湾项目开盘，6月10日荣域福湾项目开盘，两个项目均为低密洋房项目，户型较大，促使大户型成交占比提升。数据指标总结房地产市场数据指标总结——房地产投资稳步增长，09年以来房地产快速发展，市场供求较大增长，但房地产市场投资强度较郑州其他郊县还远远不足，市场投资空间大；09年之前小产权房市场旺盛，商品房市场需求并未得到真正释放，09年之后房地产市场趋于健康、规范，商品房市场需求得以释放，量价齐升，近三年年均成交量达到19.26万㎡，商品房价格年均涨幅23.6%，随着新密市房地产市场的规范，市场发展前景乐观；短期内受供给影响，品质改善大户型成交占比上升。总体市场快速健康发展，市场供需稳步增长，价格上涨势头明显，投资机会明显。市场调研报告框架：城市宏观市场地块勘察项目认知房地产数据指标区域市场分析典型个案分析客户分析市场预测市场板块西区市场分析东区市场分析未来竞争分析目前市场上楼盘集中分布在西区，西区为规划新城区，是城市发展的主要方向，房地产发展的热点区域；东区为城市东扩的又一新区，处于发展起步阶段；未来几年，新密市房地产发展将会呈现“东西争霸”的格局市场格局藏珑荣域福湾金域蓝湾未来城中强御金湾瑞祥花园金域华府祥和新街坊御景天城青屏苑中兴融园美景山城凯旋山西区东区绿未央和园凯景地块紫竹苑在售待售老城区西区：新密市早期规划的新区，市政绿化已完成，道路网交通发达、区域面貌好，规划政府企事业单位、高档居住小区；目前配套相对欠缺，但发展较快。是房地产发展的热点区域。老城区：人口密集，建筑相对落后，商业等生活配套齐全，但有待升级改造，目前老城区已启动改造升级计划，预计未来将有一批城改项目。东区：新密市最新提出发展的又一新区，靠近郑州市区，目前基础设施还不完善，但未来商品房土地供应量大，未来几年将是新密市房地产发展的又一热点区域。市场格局各区域对比分析——西区优势条件明显，具备良好的环境资源、便捷的交通系统以及城市规划利好，区域内项目产品档次、开发水平高，价格水平引领全市板块优势劣势老城区目前的商业中心和政务中心，公共交通便利，生活配套完善，居住条件成熟城市面貌旧，未来发展受限西区城市新兴区域，车行交通便利，有未来规划利好，整体开发水平高生活配套欠缺东区未来规划利好，规划有三大公园，离郑州较近陌生区，目前区域认知度，刚刚起步发展资源环境交通规划利好配套产品及水平价格水平各区域条件对比分析图老城区西区东区未来竞争分析潜在竞争项目较多，未来2年内新入市潜在竞争项目总规模超过170万㎡，市场竞争激烈总建筑20万㎡，别墅、洋房、小高层，预计月去化0.3万㎡，预计销售周期6年金域蓝湾荣域福湾世悦凯旋山中强御金湾中强御金湾后期地块和园绿未央未来城2014年2013年2012年中2013年中2014年中总建面18万㎡，洋房、高层，月去化0.4万㎡，预计销售周期4年总建面24万㎡，别墅、洋房、高层总建面21万㎡，未售体量约6万㎡，预计销售周期2年450亩，别墅、洋房、小高层总建面13万㎡，小高层住宅总建面15万㎡，高层住宅总建面15万㎡，高层住宅2.0以下低密项目2.0以上高密项目总占地800亩，一期380亩，别墅、洋房、多层凯景集团项目开发商物业形态建筑面积（万㎡）容积率已售体量（万㎡）未售体量（万㎡）销售均价（元/㎡）金域蓝湾郑州永宏置业有限公司独栋、联排、多层、小高层201.20.5万㎡19.5洋房6000元/㎡，联排10000元/㎡荣域福湾新密市金海洋房地产开发有限公司多层、小高层、高层182.221.5816.42洋房4600元/㎡藏珑河南广兴置业有限公司高层632.4（内部销售）3.6排号中，未开盘未来城郑州满盈置业有限公司独栋、高层393.2136高层3450元/㎡中强御金湾河南中强房地产有限公司多层、小高层、高层211.8156洋房4500中兴融园郑州中兴实业有限公司洋房、小高层102.591小高层3700御景天城新密市天通城市建设开发有限公司16、12层小高层82.45.43.6小高层4000青屏苑新密市祥和房地产开发有限公司高层384.3611274300金域华府郑州永弘置业有限公司高层（18-26层）122.55.86.24500新街坊郑州宏拓置业18层小高层122.666均价4000瑞祥花园河南省宛建房地产开发商多层、小高层132121小高层4100绿未央河南中凯高层153015未售中强御金湾后期地块河南中强别墅、多层、小高层约451.50约45未售和园金海洋房置业小高层132.93013未售合计25756.95199.7西区概况——区域在售项目11个，销售均价集中在3500-4500元/㎡，未入市项目3个，总建筑面积270万㎡，未售体量199.7万㎡，根据目前工程进度情况，未来2年新入市供应量将会达到50万㎡以上市场格局西区开发主体市场西区市场特点1——开发主体实力较强，本地一流企业或外来实力企业，快速推动了新密市房地产的市场化进程及开发水平的提升开发商企业实力代表项目项目特点企业口碑郑州知名企业永威翰林居、金域华府、金域蓝湾注重产品细节，景观，走精品化路线新密市业内一流企业新密市品牌企业中强国际花园、中强御金湾产品模仿能力较强，善于在四线城市开发中高端项目新密市具有影响力企业金海洋房地产新密市知名企业金海洋房花园、荣域福湾中高端路线，产品处于模仿阶段新密市知名企业郑州满盈置业广东企业，集团开发企业新密首个项目——未来城纯高层住宅，中端产品外来实力企业西区市场特点2——产品档次较高，产品线丰富，规模大，聚集了新密市中高端规模楼盘，整体绿化率较高项目名称总占地(亩）总建面（万㎡）容积率绿化率建筑形态装修标准产品档次金域蓝湾200201.240.00%独栋、联排、多层电梯、小高层毛坯高端荣域福湾95182.2245.00%多层电梯、小高层、高层毛坯中高端藏珑306330%高层毛坯/精装修中端未来城180393.245.00%独栋、高层毛坯中端中强御金湾200211.845.00%多层电梯、小高层、高层毛坯/精装中高端中兴融园70102.540%多层、小高层毛坯/精装中端御景天城7082.442.00%16、12层小高层毛坯中端青屏苑130384.3640.00%高层毛坯中端金域华府60122.535.00%高层（18-26层）毛坯中高端新街坊60122.642.00%18层小高层毛坯中端瑞祥花园10013240.00%多层电梯、小高层毛坯中高端别墅、洋房、小高层、高层西区产品市场西区市场特点3——注重景观打造，利用地势条件，规划水景观、坡地景观，水景观是目前市场中高端楼盘的核心竞争力之一，且市场接受度较高荣域福湾金域蓝湾中强御金湾金域华府项目名称绿化景观水景观金域蓝湾5重绿化，坡地景观古树、乔木、灌木、植被人工湖荣域福湾坡地景观30亩人工湖未来城下沉花园二期水系中强御金湾坡地景观点状水系中兴融园简单绿化无御景天城坡地景观，5000㎡绿地景观花园水系、喷泉青屏苑简单绿化点状水景观金域华府乔木、灌木、植被中央湖景观新街坊下沉广场2000㎡湖景观，叠水高阶瀑布瑞祥花园坡地景观无西区产品市场西区市场特点4——注重车行系统及停车位，车位配比较高，根据坡地地形设计半地下停车位，即节约成本，同时提升停车便捷性金域蓝湾金域华府中强御金湾瑞祥花园项目名称车位配比车位形式金域蓝湾1:2地下、半地下、地上荣域福湾1:1地下未来城1:0.6地下、半地下中强御金湾1:0.8地下、半地下中兴融园1:0.5地下御景天城1:0.7地下、人车分流青屏苑1:0.8地形双层金域华府1:1半地下新街坊1:1地下、半地下瑞祥花园1:0.7半地下西区产品市场西区市场特点5——项目内部配套私人会所，为业主提供生意洽谈、社交场所，注重安防系统，保障业主生活的私密性；商业配套多为社区底商，缺乏大型商业，文化配套功能及设施较为稀缺西区新入市项目几乎都配备了商务会所，满足业主休闲、生意洽谈的需求；商业配套均为社区底商，无集中商业，基本满足本小区日常生活需求。西区产品市场西区市场特点7——新技术、智能化应用快速普及，低碳社区、运动社区、无线网络社区等各种主题社区项目涌现，新密市项目学习模仿能力较强，快速推动当地产品市场成熟典型项目新技术、智能化等附加值金域蓝湾指纹密码锁、电子巡更、彩色可视对讲、紧急求助、红外防越、地暖金域华府周边报警系统、视频监控系统、楼宇对讲及门禁系统、电子巡更系统荣域福湾可视对讲系统、电子巡更系统、视频监控系统藏珑闭路监控系统、无线上网、中强御金湾周边报警系统、视频监控系统、楼宇对讲及门禁系统、电子巡更系统绿未央“新密首席低碳社区”太阳能照明，太阳能热水、新风系统、直饮水系统、雾森系统等和园运动主题地产，在社区规划篮球场、羽毛球场、塑胶跑道、儿童乐园、老人天地新入市项目普遍应用了智能化安防系统、而且广告宣传力度较大主题社区已经出现，新密市产品市场快速发展西区产品市场西区市场特点8——电梯洋房户型以120-160㎡舒适适三房和160㎡以上大四房为主，户型设计赠送面积，附加值较高，但户型面积偏大，产品线较为集中，产品细分市场存在机会房型面积范围（㎡）荣域福湾金域蓝湾中强御金湾中兴融园瑞祥花园一房30-50★★★50以上—★—两房70以下70-80★80-9090-100★100-120三房100以下———100-110———110-120★★—120-140★★★★140-160—★★★160以上———★四房150以下————150-160—★—★★160-180★★★★★180以上★★★——五房180以上★★—★项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台金域蓝湾★★——★★★—★荣域福湾★★★★★★中强御金湾★★★★★★★中兴融园★★★瑞祥花园★★★★阳台入户花园观景八角窗西区产品市场西区市场特点9——小高层户型两房设计较为舒适面积在90-100㎡，三房产品线细分深化，面积在110-160㎡，户型设计较为合理，多以飘窗、阳台赠送面积，小高层产品线丰富，且户型设计水平较为成熟房型面积范围（㎡）荣域福湾中强御金湾中兴融园御景天城金域华府新街坊一房30-50★50以上—★——两房70以下70-80★★80-9090-100★★★★★100-120★三房100以下——★100-110—★★—110-120★★★★★120-140★★★★★140-160—★★★★160以上———四房150以下—————150-160—★———160-180———★——180以上—————五房180以上———★—项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台荣域福湾★★★

★中强御金湾★★★★★★★中兴融园★★御景天城★★★金域华府★★★★★★新街坊★★★★赠送一半飘窗阳台西区产品市场西区市场特点10——高层户型较为紧凑，以实用两房、三房为主，且出现了一房户型，户型设计较为一般，高层产品线较为单一，主要针对中等收入家庭刚需客户或投资客户，高层豪宅市场空白房型面积范围（㎡）荣域福湾未来城中强御金湾青屏苑一房30-50★★★50以上—★★两房70以下70-80★80-90★★★90-100★★100-120★三房100以下———100-110———110-120★★★★120-140★★★★四房150以下———★150-160———160-180———180以上———五房180以上———项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台荣域福湾★

★中强御金湾★★★★★★未来城★★★★青屏苑★★★飘窗阳台代表项目青屏苑：两室户型，纯南朝向，全明户型，客厅设有一阳台，卧室采用飘窗设计。西区产品市场环境服务人文核心产品层外围产品层外延产品层户型会所建筑风格体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验项目能力核心产品外围产品外延产品产品市场快速发展，产品附加值较高，产品竞争已扩展到外围产品层，个别项目开始向外延产品层延展，在周边竞争激烈是环境中，我项目要寻求产品突破，树立自己的产品核心竞争力西区产品市场销售特点1——营销水平成熟，置业顾问销售素养高，专业化销售团队促进新密市市场更加成熟砸金蛋抽奖新密市房地产的快速发展，也导致新密成为众多销售代理公司的兵家必争之地；易居中国、深圳泰辰、河南精工、郑州同祥等代理公司入驻新密，提升了整个市场的营销水平西区市场销售特点2——注重营销包装、推广力度大，户外广告、看房车、外销展点、售楼部样板间包装等全方位推广渠道创意饼干DIY西区市场销售特点3——中高端楼盘销售价格集中在4000-4500元/㎡，市场认可度较高，月均去化明显高于高端楼盘、中端楼盘，高端别墅楼盘，单价高、总价高，客户接受度较低，而中低端楼盘，价格优势并不能带来快速去化西区市场510152025303532003400360038004000420044004600480050009000套/月元/㎡新街坊金域华府青屏苑中强御金湾金域蓝湾数据来源：新密市房管局中兴融园御景天城启示——新密市改善需求较为旺盛，也导致中高端楼盘去化较快，我项目拥有先天优势资源，具备打造品质住宅，客户群广泛，我项目发展机会明显销售特点4——小高层、多层电梯洋房价差在700元左右，物业形态之间价格差距并未明显拉开，但产品溢价能力明显，较高品质能带来更高溢价350040004500500055006000650070007500800010000联排别墅小高层高层多层电梯金域蓝湾10000金域蓝湾6000荣域福湾4600中强御金湾4500瑞祥花园4200金域华府4600青屏苑4200新街坊4000未来城3800荣域福湾3900项目名称价格对比溢价比例备注金域蓝湾VS荣域福湾6000：460030.4%金域蓝湾赠送地暖200元/㎡金域华府VS祥和新街坊4600:400012.5%金域华府赠送地暖200元/㎡西区市场启示——洋房供应量充足，其产品稀缺价值并未凸显，唯有注重产品，品质住宅才能带来高溢价，我项目要在产品上下功夫。西区市场总结企业主体：整体开发水平较高，经济实力强，销售团队规范，职业素养明显高于一般县市；市场供求：供大于求矛盾突出，未来竞争激烈，未来两年，在售项目将达到14个，未售体量达到199.7万㎡，按照新密市近三年年均去化20万方，需要10年消化；价格：小高层均价在4000元左右，洋房均价4500，各建筑形态差价不明显，较高品质项目能够带来一定的溢价，且销售业绩良好；产品：整体产品市场较为成熟，产品竞争较为激烈，由核心产品层竞争转移到外围产品附加值竞争阶段，小区开发重视绿化、景观打造、会所、停车位等，典型楼盘向外延产品层竞争，主打产品“体验、品牌、人文”。客户：以改善需求、投资需求客户为主，多来自老城区及下属乡镇企业老板等高收入群体，户型：户型设计赠送面积、附加值较高，总体户型偏大，注重居住舒适度，但产品线细分市场存在明显机会，两房、小三房市场相对空白，经济型别墅、洋房还存在空白；营销：营销投入成本高，注重售楼部包装、样板间、景观示范样板段展示，营销活动紧追郑州市，整体营销水平明显高于其他周边县市。西区房地产市场总结——西区是新密市房地产发展的热点区域，产品市场较为成熟，客户需求向多元化、品质化迈进，新入市楼盘竞争激烈，未来市场供应量大，但产品细分市场仍然存在机会，对我项目来说，机遇与挑战并存，充分挖掘市场机会，打造我项目核心竞争力，才能在红海市场中生存！东区市场东区市场——东区为新密市近两年提出重点发展的区域，定位为为新密市改造、净绿亮美的区域，主要规划低密舒适商住区，规划绿化率高，且打造三大公园，距郑州市区较近，与西区项目产生直接的区域竞争荣域福湾金域蓝湾未来城中强御金湾凯旋山西区绿未央和园凯景地块在售待售东区绿地公园东区商品房土地储备量大，未来供应大规模地块，且为低密项目，将与西区中高档项目产生区域竞争。东区市场美景山城世悦凯旋山项目开发商占地面积建筑面积（万㎡）容积率已推体量（万㎡）未售体量（万㎡）建筑形态销售均价项目动态美景山城新密安泰置业有限公司100亩151.92141多层、小高层3700尾盘世悦凯旋山河南世悦地产300亩241.2024别墅、洋房、高层预计今年年底入市凯景项目福建凯景集团800亩，一期380亩约70，一期约301.20/别墅、洋房、小高层/目前一期地块平整东区市场——目前东区仅有一个在售尾盘项目，潜在供应2个低密大盘项目，预计规划产品以别墅、洋房为主，产品品质较高，未来供应量大，是我项目的潜在竞争项目，建议我项目抢占先机，占据有利市场市场调研报告框架：城市宏观市场地块勘察项目认知房地产数据指标区域市场分析典型个案分析客户分析市场预测金域蓝湾荣域福湾金域华府青屏苑中强御金湾典型个案分析——直接竞争产品标杆热销楼盘金域蓝湾借鉴意义：注重产品细节，景观先行，实景现房，通过现场展示，提升客户认知度，实现产品溢价；荣域福湾借鉴意义：独特建筑风格，水系景观，高性价比赢得市场；金域华府借鉴意义：风情化园林打造，依地势规划的三重景观，高附加值户型，产品细节；青屏苑借鉴意义：借助完善配套和优越地段，主打中端刚需产品，大体量社区底商，合理定价，快速去化，同时实现项目总体价值最大化，；中强御金湾借鉴意义：物业类型丰富满足不同客户需求，积极引入品牌教育配套，售楼部人性化的细节处理。金域蓝湾——新密市最高档的低密度居住区，注重细节打造，以景观和产品细节为项目核心卖点，对于我项目极具参考和借鉴意义开发商郑州永宏置业有限公司物业位置青屏大街与未来大道交汇处物业规模项目共占地200亩，总建筑面积20万㎡，共分为二期开发，目前在售为一期，一期规划4栋多层复式、4栋电梯洋房、19栋联排别墅及24层高层物业类型联排、多层、高层物业产品一期多层142㎡、157㎡、166㎡，复式220㎡。联排382㎡、433㎡。独栋544㎡。高层规划尚未确定。销售价格洋房6000元/㎡，联排10000元/㎡。销售情况2012年4月21日一期推出的多层及联排产品共57套，已经销售24套，销售率为42%。卖点景观、产品配套3000多㎡会所、30000㎡园林水系个案分析未来大道溱水路金域蓝湾青屏大街荣域福湾规划设计占地200亩，总建面20万㎡，容积率1.2，绿化率40%，项目内部规划有3000㎡会所及30000万㎡中央景观湖，以实景展示项目高端形象；建筑外立面由花岗岩、面砖、局部仿腐木陶板组成；地下停车，人车分流.建筑风格及景观现代简约建筑风格，建筑立面厚重感较强，小区内部打造景观示范区。物业类型及产品规划有联排、多层、高层产品，户型面积在152-544㎡之间；项目目前在售为一期产品，一期D1、D2、D3、D4为六层多层产品，共48套，面积在145-169㎡之间，D6、D7、D8、D9为六层复式产品，共24套，面积在205-215㎡之间，V1-V15为联排别墅，共54套，面积在382-554㎡之间。后面高层产品规划未定。规划分析——项目共分两期开发，以联排和多层洋房为主，户型在145-544㎡之间，项目中间为中心景观湖，依据地势打造坡地景观和叠水水系个案分析D1D2D3D4D6D7D8D9V1V2V3V5V6V7V8V9V10V11V12V13V15一期（高层产品规划未确定）二期未来大道青屏路主入口会所中心景观湖2012年4月21日首次推出及目前在售产品。项目目前情况推售节奏3月18日认筹约100组，4月21日开盘推出D1、D2、D3、D4、D6、D7、D8、D9共51套产品，销售24套。销售状况不甚理想，目前二期部分产品在接收咨询中销售策略二期产品洋房1万抵2万，联排别墅1万抵5万价格多层均价6000元/㎡，联排别墅均价10000元/㎡客户情况新密市高端客户，40-50岁，改善型需求，拥有多套房源产品及推售——一期推出洋房、复式、联排别墅，检验市场需求，高价入市，认筹客户100余组，首推51套，当天成交24套一期推出产品配比产品面积套数占比多层四房（D2、D3）145㎡、159㎡、168㎡2442%复式四房（D6、D7）205㎡、215㎡1221%联排（V1、V2、V3、V5)382㎡、433㎡2137%个案分析D1D2D3D4D6D7D8D9V1V2V3V5V6V7V8V9V10V11V12V13V15一期（高层产品规划未确定）二期未来大道青屏路主入口会所中心景观湖2012年4月21日首次推出及目前在售产品。7月1日开始咨询。产品分析——户型设计舒适，面积大，推出产品全部为南北通透。附加值较高，入户花园、露台，大阳台等赠送方式应用较多，居住舒适度高个案分析多层168㎡四室二厅二卫入户花园：典雅气派，显示项目阔达空间。套房式主卧：步入式衣帽间，全景卫浴，阳光书房链接观景阳台。休闲阳台：超大面积观景阳台，提高居住舒适度。家庭活动室：主人活动与休闲的地方。独立车库。套房主卧：三楼主卧，带独立卫生间、书房，大面积露台设计，舒适度极高。社区打造独特苏州细腻园林，项目拥有上百个水景节点，树龄中超百年古树就有上百棵，不仅有桂花、国槐、银杏等常见树种，更有水杉、香樟、石楠、木瓜等稀有树种。金域蓝湾的坡地景观，可以称上一座小型的珍稀植物博物馆，千林万树，围簇环抱。。顶级建材加豪华配置打造品质社区，金域蓝湾的建筑外立面，由花岗岩、面砖、局部仿防腐木陶板构成，每种材质都经过多次甄选和打磨。金域蓝湾中的所有玻璃均采用双层中空，其是一种良好地隔热、隔音、美观实用的新型建筑材料，是高端楼盘的必备配置。运用高科技产品打造生活家居智能化，金域蓝湾的入户门，采用万嘉欧式钢木复合门，表面为实木面板，内夹钢芯设计，防盗防火。多层扶梯的栏杆，全部为拉丝不锈钢。项目还采用西门子开关、施耐德配电箱、顶级上下水管、白兔瓷砖。通过细节打造高端品质。项目三大核心附加值金域蓝湾利用三大附加值树立项目品质，全方位打造城市豪宅，硬件规格极高。在新密市成为标杆项目，成为品质与景观的典型案例个案分析个案分析营销分析——通过售楼部内部包装、景观示范区、样板房示范区等显示出项目的高端形象，且举办了一系列的大型营销活动，成为市场热点关注楼盘售楼部装修景观示范区看房车样板房示范区2011年10月29日售楼部开放举行“游园活动”2011年11月19日喜剧电影小演员选拔赛在售楼部举行2011年11月26日“金域蓝湾”杯少儿拉丁舞大赛2012年3月18日一期一批会员认筹，当天认筹约100组2012年4月21日开盘，开盘活动有：直升机撒红包，掷飞镖赢现金等大型活动金域蓝湾项目总结与启示——个案总结得值得我们学习！失我们可以做的更好项目定位明确，定位于新密市高端住宅，同类产品竞争优势明显。打造中心湖景观，景观先行，提升产品溢价户型创新设计，加大赠送面积，运用高科技，同时注重产品细节，提升产品价值，打造新密市产品标杆销售现场通过良好地包装展示及景观展示，给客户实际的视觉冲击，有利于激起目标客户购买冲动举办一系列的大型的营销活动，成为市场舆论的“热点”保持市场热度。缺乏对客户的深入调研，过于注重细节，成本较高；首期开盘定价偏高，导致大部分客户流失；别墅户型面积太大，总价高。荣域福湾——西区中等规模，以独特西班牙风格和景观园林打造的中高端楼盘，首期开盘热销开发商新密市金海洋房地产开发有限公司物业位置新密市西大街与未来路交汇处物业规模项目共占地95亩（后期有100亩），总建筑面积18万㎡，容积率2.2，项目包含7层电梯洋房、11层小高层及24层高层产品。物业类型多层、小高层、高层物业产品一期在售产品以46㎡一房，105㎡二房和135㎡三房为主销售价格一期6月开盘洋房均价4600元/㎡。销售情况一期6月10日首次开盘，推出204套房源，开盘热销112套，销售率约55%。卖点产品、景观配套幼儿园、小学、中学、会所、水系个案分析规划设计占地95亩，总建面18万㎡，容积率2.2，绿化率45%，荣域福湾借鉴异域风格园林线条，打造“二中心一轴一湖”景观。1:1车位配置，实现无地面停车。建筑风格及景观西班牙建筑风格，在新密市场属于首席。20000㎡的如意湖打造加上中央景观带，结合庭院建筑，形成三重景观。物业类型及产品规划有多层、小高层、高层产品，户型面积在36-300㎡之间；26米超宽楼间距，户户有花园；超大露台设计。一期推出多层产品，全部一梯二户。规划分析——规划产品丰富，包含商业、多层、小高层、高层住宅物业形态，着重突出建筑景观及规模优势。项目精心打造“二中心一轴一湖”景观，整体布局错落有致，绿化率高，户型多样，项目舒适度较高个案分析一期在售产品主入口项目目前情况推售节奏2012年6月首次开盘，共推出房源230余套，截止7月底，销售112套。现17#正在排号，预计8月10日开盘。销售策略一期房源，认筹交1万抵2万，交5万抵8万；7月15日二期17#正式排号，预计8月中旬开盘。该产品为21层高层，价格相比前期洋房将有所下调二批房源日增值计划，两千元即可排号价格3800-5500元/㎡不等，洋房均价4600元/㎡；临近湖区价格偏高，约5000元/㎡；高层价格偏低，从3800-4300元/㎡客户情况改善型客户为主，80%以上客户拥有多套住宅产品及推售——一期主推三房，主要为120㎡左右实用三房和160㎡奢适三房为主，开盘均价4600元/㎡，开盘热销112套，120㎡三房热销一期推出产品配比（共204套房源）产品面积占比两房72㎡12%三房106-130㎡56%三房160-17010%复式220-451㎡22%个案分析6月开盘销售销售套数112成交均价4600元/㎡优惠措施认筹交1万抵2万，交5万抵8万开盘营销单车巡游产品分析——赠送面积，宽阔超大阳台，独立衣帽间设计、主卧弧形窗设计个案分析赠送面积高达33.5㎡，百变多功能室主卧配备私属衣帽间；配备大尺度观景阳台，配备独立卫生间客厅餐厅连为一体，更显客厅阔绰大气弧形窗设计，360度观景阳台，延伸家居视线送面积10.9㎡书房携带观景阳台，提升生活舒适度核心卖点——完善的生活配套设施，一站式教育模式，建筑风格的唯一性个案分析建材——地上零停车——1:1车位配比，实现社区无地面停车，还原社区安全。生活配套完善——临近新密市二高、财校、城市学院等；小区内设有专属幼儿园；沿街底商；社区内配有休闲广场西班牙庭院洋房——新密市首家采用西班牙建筑风格产品细节及亮点——紧邻如意湖公园，以绝佳的水系景观提升项目档次个案分析如意湖公园--以凤凰衔着如意落地化湖为寓意，象征着祥和美满，主入口处以如意雕塑为主题，象征美好的未来；2009年新密市政府规划，由荣域福湾投资兴建的，整个如意湖公园有三部分组成，包括2万多平米如意湖湖面，仁、义、礼、德、信五大休闲广场以及外围25米宽的花草树木，在荣域福湾，在这片清新开阔的美景之上，身上的层层枷锁、层层捆绑释放开来，身体自由地大口大口吞吐呼吸的同时，心也无拘无束跳脱出来，在蓝天皓日之下，在湖风浩荡之中纵情地奔跑跳跃，拍翅飞翔……营销活动——开盘当天单车巡游活动提高开盘气氛，X万抵X万加快开发商集资步伐，日增值计划等一系列营销活动个案分析

单车巡游户外围挡看房车荣域福湾项目总结与启示——个案总结得值得我们学习！失我们可以做的更好！产品定位中高端，以改善客户为主准现房实景销售，提升客户对项目的认知度；3.2米层高，提高居住舒适度西班牙建筑风格独一无二，打造唯一性主打新密市稀缺水景首期低价入市，开盘热销，树立项目热销形象。160㎡大三房及450㎡复式与金域蓝湾客户直接竞争，但产品与金域蓝湾相比缺乏竞争力，导致开盘滞销；金域华府——位于中心商业圈附近，临近青屏广场；项目通过完美景观园林设计、产品细节、赠送面积来吸引客户，受到中高端客户热捧开发商

郑州永弘置业有限公司物业位置新密市西大街与平安路交汇处南200米物业规模项目总占地面积60亩，总建筑面积12万㎡，由6栋18层高层，2栋26层住宅和1栋综合楼组成。物业类型高层住宅，临街底商物业产品以122-143㎡两房变三房为主力户型销售策略均价4400——4800元/㎡；对刚需族采用首付分期活动（首付15%即可签约，剩余15%2012年年底交房前付清即可）销售情况一期2#、4#、6#售罄；二期在售3#、8#尚有100余套房源，客户来访4组/天卖点园林景观、实景准现房、样板间、首付分期配套500㎡双层会所个案分析规划设计项目总占地面积60亩，总建筑面积12万㎡，由8栋高层住宅和1栋综合楼组成。推广项目预计分三期开发。2011年6月公开发售一期2#、4#、6#，已经售罄；2011年年底推出二期3#、8#，尚有100余套房源；三期为1#、5#、7#预计2013年推出规划现代主义建筑群，围合式建筑规划，三重阶院设计景观充分利用南北落差6米地形，分3级阶梯性规划，巧成层次丰富的三重阶院景观，并分别设置不同的花园和主题景观组团，结合宅间绿地，以树木、草坪、花卉、喷泉水景为点缀规划分析——项目共分三期开发，由6栋18层、2栋26层高层住宅构成，充分利用地势，落差6米三层阶梯型园林规划设计个案分析产品分析——户型方正，全明设计。赠送超大空间，一房变两房，两房变三房、三房变四房；大客厅带超大景观阳台；大尺度飘窗。全明户型，干湿分离，居住舒适度高；空中花园，挑空阳台设计、大尺度飘窗等，赠送面积南北通透,主卧独卫，全明设计，赠送面积，观景飘窗，客厅、餐厅、阳台连为一体，更显豪华阔绰个案分析赠送一半飘窗阳台赠送一半阳台飘窗一房变两房91.55㎡两房变三房123㎡飘窗产品细节及亮点——三重阶院景观设计，新东南亚风情园林，注重产品细节和部品，共同打造项目新品位个案分析景观——充分利用6米落差坡地地形，分3级阶梯型设计，巧成层次丰富的三重阶院景观。建材——隔热断桥铝合金门窗，双层中空玻璃，日立牌高速电梯，旋转设计下水管道，智能刷卡系统……物业——1:1管家服务，社区围墙红外线报警系统，单元门智能刷卡及对讲系统，出入口智能识别门禁系统……高标准景观设计打动客户；准现房发售产品细节及亮点——豪华装修的样板间、半地下阳光车库个案分析特有的半地下层3.6米阳光车库，完美利用自然光线，业主亦可以通过半地下车库直接进入各个半地下入户大厅车库样板间指示系统、样板间的布置、装修等注重细节，给客户直观感受。项目目前情况推售节奏2011年6月一期2#、4#、6#开盘，三栋楼已经售罄；二期2011年年底推出3#、8#尚余100余套房源，集中在8#东单元销售策略首付分期活动：签合同付15%，交房前付清剩余的15%，中间不收取任何利息价格4400-4800元/㎡客户情况刚需改善型客户为主，自住为主，未来供应情况预计未来供应量约4万㎡产品及推售——2011年6月首次开盘，以122-143平两房变三房为主力户型，当天热销130套，目前在售二期，销售均价4500元项目总产品展示月均去化11套，成交均价4469元/㎡个案分析户型面积区间套数比例一房9110410%二房122-14359075%三房1577210%复式213-297365%营销活动——推广方式多样化，营销策略紧跟郑州，首付分期刺激刚需购房个案分析户外围挡首付分期周末暖场活动户外围挡营销推广渠道——以项目户外围挡、市中心商圈设置户外广告，车体广告，重点交通路口、商场发放彩页等销售亮点——首付3万买三房，即首付分期（吸引刚需族购房，给予半年的资金缓冲时间）效果——客户认同度较高，品牌形象宣传到位，先绿化后建房的理念受到新密市客户认可金域华府项目总结与启示——个案总结得值得我们学习！失我们可以做的更好因地制宜、因势造景，充分利用地势设计三阶景观打造中心湖景观，东南亚风情园林，中心会所设计，提升项目档次户型创新设计，设计飘窗、入户花园等赠送面积，提升产品价值首付分期活动，吸引更多刚需族举办少儿绘画比赛、派单、车体广告等全方位营销推广活动。周边生活配套缺乏，项目缺少必要生活配套商业样板间展示存在瑕疵青屏苑——位于青屏广场南侧，项目凭借便利的地段、完善的商业教育配套及市区内唯一的市政公园——青屏广场，提升项目价值点，2011年全市销冠楼盘开发商新密市祥和房地产开发有限公司物业位置西大街长乐路交汇处物业规模项目总占地面积为130亩，总建筑面积为38万㎡，共分两期开发，共15栋高层住宅，其中一期8栋高层，总共1000余户房源。物业类型高层住宅、底商（每栋楼下均为两层底商）一期户型配比一房6710.34%两房88-8934.48%三房128㎡50.17%四房148㎡5%销售策略销售均价4300-4500，预计10#、11#开盘价格达到4800元/㎡。销售情况一期首次开盘推出的1、2、5、9基本清盘，6、8#销售率80%，多剩余两房及顶层3房房源。卖点青屏广场+便利的地理位置+金博大商业配套配套金博大商业广场+青屏广场+配套幼儿园+三附小个案分析规划分析——项目共分两期开发，全部为高层住宅，采取现代简约建筑风格，每栋楼均配备两层底商，采用“升龙开发模式”，实现利润最大化，同时以四个组团的方式分别进行管理，在当地置业者眼中规划较为新颖。个案分析规划设计1、项目总建面38万㎡，容积率4.9，为新密市目前容积率最高的项目，绿化率40%，共规划15栋高层住宅，分为两期开发；2、项目由内部规划的两条路分为四个组团，每四个组天单独进行管理。3、与已经成熟的金博大购物广场仅有一路之隔，内部配备近10万㎡的商业，未来自身亦为一个新的商圈，生活消费便利。同时内部配备幼儿园，周围有三附小，教育资源丰富，双气，地暖，采用地下双层停车场，实现人车分流。建筑风格及景观现代简约的建筑风格，外立面采用暖色调，厚重感较强，整个小区采用围合式组团建筑，项目景观由国内知名景观设计公司主持设计的坡地式（北高南低）园林绿化景观。二期一期青屏广场长乐路西大街嵩山大道产品分析——除却飘窗外，项目无任何面积赠送，靠近青屏广场南北通透户型，采用弧形飘窗（270°观景）、入户花园等提升居住舒适度，销售亦最好，而南向户型则设计较为常规，只设有飘窗及生活阳台，消化速度相对较慢。128㎡三室两厅两卫89㎡两室两厅一卫该户型设计南北通透，干湿分离，北边靠近青屏广场处配备弧形飘窗，观景效果较好，主卧设计飘窗，阳台无面积赠送。两室户型，纯南朝向，全明户型，客厅设有一阳台，卧室采用飘窗设计。阳台飘窗个案分析弧形飘窗飘窗阳台阳台67.5㎡一室一厅一卫阳台一室北向户型，此户型在即将推售的11#上，临近青屏广场，观景效果较好，弥补了采光受限的缺陷。其中室内阳台可以改造为一个卧室，实现一房变两房的魔变。个案分析2010.6月进场2010.12月首次开盘——推出1#、2#、5#共计600多套房源，当天销售400余套。2011年年底开盘推出6#、8#，目前销售率约80%，剩余多为两室。加推9#房源预计2012年8月样板间开放，推出10#、11#二期预计2013年开始销售产品及推售——项目推售节奏相对较快，半年举行一次开盘活动，月均销售28套/月，价格稳步上扬，一年内销售均价上涨700元，且实现产品的快速去化。项目地理位置优越，临近新密唯一的市政绿化广场——青屏广场，与已经成熟的金博大购物广场仅有一路之隔，内部配备近10万㎡的商业，未来自身亦为一个新的商圈，生活消费便利。同时内部配备幼儿园，周围有三附小，教育资源丰富，双气，地暖，采用地下双层停车场，实现人车分流，一定程度上提升项目的品质。项目定价较为合理，目前销售均价4300-4500元/㎡，成为新密市置业者眼中高性价比楼盘，销售一直较为火热，客户多以自主为主，主要为私营业主及薪资阶层及小产权房业主，且客户多选择按揭付款的方式。热销户型多为南北通透的三室，南向户型则由于观景效果较差，消化较慢。青屏苑一期已推产品销售走势营销展示——项目推广较少，售楼部位置相对较偏，但是项目位于青屏广场南侧，广阔的视线能很好的展示项目，金博大商业广场较强的人气