2023年物业管理师-物业经营管理考试参考题库（带参考答案）

2023年物业管理师-物业经营管理考试参考题库（带参考答案）A.前期物业服务合同是要式合同（图片大小可自由调整）B.前期物业服务合同具有过渡性C.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订D.前期物业服务合同是双务合同6.钱某将16456元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（）元。A.16457.12B.17625.46卷IC.18543.03D.18643.237.房地产市场需求预测分析的具体内容不包括（）A.就业分析B.人口和家庭分析C.收入分析D.支出分析一.单项选择题(共15题)8.商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（[2014年真1.居住区商场内的主要租户是（）A.装饰材料商店题]A.商业信誉B.财务状况B.日用百货商店C.普通礼品店C.不同层次D.音像制品出租屋D.服务需要2.零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于()A.零售商业物业距离项目所处地点B.零售商业物业辐射区域分析的结果9.与邀请招标相比，公开招标的优点是（A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间C.零售商业物业辐射区域和影响范围D.零售商业项目的规模、类型及位置3.偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。但是该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国D.减少工作量10.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。A.市场价格较好的比率为（）左右。A.100%B.宏观因素C.市场供求B.120%C.150%D.180%D.使用价值11.房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，其投资目的是（）A.获取投资收益B.获取有价值的资源4.写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对相应的市场平均租金的定价方法是（）。[2014年真题]A.声望性定价C.获取开发利润D.获取物业所有权或使用权12.零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的方法是（）。B.整数定价C.比较定价A.实现租户组合多样化B.引入主力店D.习惯定价5.C.实现空间安排D.实现零售店组合A.租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型B.租户对政府出台的政策反应情况C.各租户租金缴交历史情况13.住宅小区停车场经营的核心问题是（A.车位租金B.管理服务费用标准C.经营风险的控制D.停车场的产权及收益归属问题D.不同服务项目被要求的频率E.各种服务项目的解决方案6.零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略，主要有（）14.物业经营管理主要以（）为管理对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投A.需求内部效应资知识和选择投资区位的能力。A.收益性物业B.业主或投资者B.非同类零售店聚集C.租户组合应实现多样化D.引人主力店以带来大量客流E.空间安排实现相互促进效应7.一旦出现（）等情形之一的，房屋不得出租。A.属于违章建筑的C.服务性物业D.综合性管理服务15.不符合公司特征的是（A.不具有法人资格B.司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房地产权利的C.依法取得《房屋所有权证》的D.已抵押，未经抵押权人同意的E.符合安全标准的B.依照有关法律进行登记注册C.以营利为目的D.由两个以上股东共同出资经营8.A.筹资管理目标二.多项选择题(共15题)1.A.公有房屋的租赁B.投资管理目标C.利润最大化B.私有房屋的租赁D.每股收益或权益资本净利率E.股东财富最大化或股价最大化9.写字楼物业的特点主要包括（）A.所处区位好、规模大C.居住用房租赁D.非居住用房租赁E.公共房屋的租赁2.对于一个特定的经济系统而言，投入的（），都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形B.多为现代化的中高层建筑式）体现的资金流出或资金流入。A.人力B.资金C.功能齐全、配套设施完善D.多由专业物业服务企业管理E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键10.财务报告分析从分析资料角度划分，可分为（C.时间D.花费的成本A.现状分析E.获取的收益B.财务报表分析C.趋势分析D.内部报表分析3.组合投资管理的步骤包括A.制定投资方针和政策B.投资成本管理C.构建投资组合D.投资组合绩效评估E.投资组合的调整4.A.单务合同E.潜力分析11.保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有（A.管理责任保险B.财产保险C.雇主责任保险D.工伤保险E.公众责任保险B.有偿合同C.诺成合同12.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有（A.能提高管理效率和质量B.能有效控制和降低管理成本D.劳务合同E.双务合同5.CRM系统拥有大量客户关系管理的有价值的信息，物业经营管理企业应定期对这些信息进行统计分C.能提高企业的劳动生产率和效益D.能减少与业主或使用人的矛盾E.能避免成为诉讼中的被告9.正确答案：B,10.正确答案：B,11.正确答案：D,12.正确答案：B,13.正确答案：D,14.正确答案：A,15.正确答案：A,13.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（）A.人员工资及办公费用B.保持物业正常运转的成本C.财务顾问的咨询费用D.为租客提供服务的费用E.投资庇护的费用14.写字楼物业经营管理的实施步骤包括（）等。A.前期项目调研与准备B.拟定经营管理方案C.经营资金的准备与投入D.组建经营管理团队E.建立经营管理制度15.由于写字楼的业主或投资者通常不是物业经营管理的行家，为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购（）的物业经营管理服务。二.多项选择题A.信息化B.高标准C.综合性D.高质量E.专业化1.正确答案：C,D,2.正确答案：B,D,E,3.正确答案：A,C,D,E,4.正确答案：B,C,D,E,5.正确答案：A,C,D,E,6.正确答案：C,D,E,7.正确答案：A,B,D,8.正确答案：C,D,E,9.正确答案：A,C,D,10.正确答案：B,D,卷I参考答案一.单项选择题1.正确答案：B,2.正确答案：B,3.正确答案：C,4.正确答案：D,5.正确答案：D,6.正确答案：C,7.正确答案：D,8.正确答案：C,11.正确答案：B,C,E,12.正确答案：A,B,C,13.正确答案：A,B,D,14.正确答案：B,C,D,E,15.正确答案：B,D,E,D.市场价值8.下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）A.决策分析卷IIB.构建信息基础C.现金流和成本管理D.资产组合9.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同称为（A.单务合同B.有偿合同1.写字楼物业经营管理，就是物业服务企业将写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和C.诺成合同一.单项选择题(共15题)（）都作为可以经营的资源。A.有形资产B.无形资产D.非要式合同10.以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法称为（A.成本法B.收益法C.生产要素D.生活资料2.关于房地产寿命，下列说法正确的是()C.市场法D,估价法A.自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持11.续时间A.访问法B.经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然B.实验法老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间C.文案调查法C.经济寿命一般要比自然寿命长得多D.网络调查法D.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命12.物业服务企业既是服务性单位，又是（）企业组织。3.A.横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点A.管理性B.经营性B.时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C.策略性C.如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D.专业性D.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和13.物业的无风险报酬率为5%，投资风险补偿为3%，管理负担补偿为2%，缺乏流动性补偿为1.5%，投资4.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。A.综合型B.密集型风险带来的优惠为2.5%A.8%B.9%C.混合型C.10%D.抵押型5.房地产最重要的特性是（A.各异性D.11.5%14.[2013年真题]A.收益性物业B.寿命周期长C.位置固定性或不可移动性D.适应性B.非收益性物业C.增量房地产D.非经营性资产6.[2013年真题]A.承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同B.承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方C.承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方D.承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有7.—项资产的原始价值减去已计提折日后的余额称为（A.使用价值15.与传统的企业不同，许多现代企业尤其是跨区域的大型企业，越来越将其工作重点放在核心业务上，而将非核心业务和（）留给更专业的行家。A.技术更新B.服务管理C.项目统筹D.融资二.多项选择题(共15题)B.原始价值C.账面价值1.原始价值是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括（）等。A.贷款利息和税金C.利害关系人之间的交易D.人为哄抬的交易情况B.买价C.缴纳的有关税费E.急于出售或急于购买的交易9.[2013年真题]A.所有权人D.运输费E.安装费2.把成本划分为（），对于物业服务企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的B.共有人意义。A.边际成本C.所有权人委托的代理人D.房屋的抵押人B.定额成本C.目标成本D.计划成本E.按照法定程序指定的代管人10.A.概率和数理统计E.实际成本3.一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括（）等。B.问卷调查C.财务报表分析D.企业内外专家咨询E.对设施设备的自检A.从该宗物业去往其他地方的便捷性B.从其他地方到达该宗物业的可及性C.与重要场所的距离D.该宗物业的周围人文环境E.该宗物业的周围景观4.从现象上看，商业模式是企业（）的问题。A.“卖什么”11.A.开发商是独立开发还是合伙开发B.项目建设资金来源C.开发商是独立开发还是合伙开发D.项目建设的地理位置E.开发商的专业化水平B.‘‘产多少”12.A.物业本身应当具有较高的商业价值B.物业企业本身拥有雄厚的资源和众多的项目C.物业服务企业应当具备较强的专业技能D.物业服务企业具有较强的风险管控能力E.物业服务企业有能熟练应对各种突发事件的专业人才13.零售商业物业分类的主要依据有（A.建筑规模C.“产什么”D.“怎么卖”E.‘‘挣多少”5.服务式办公室的客户类型包括（）等。A.小企业主B.初期创业者C.开拓本地市场者D.办公空间暂时紧缺者E.中间过渡使用者B.建筑结构C.建筑形式6.物业管理计划包括（A.季度计划B.中短期计划D.经营商品的特点E.商业辐射区域的范围14.物业服务合同的主要内容包括（A.物业经营管理B.委托服务事项C.年度计划D.长期计划E.短期计划C.一般维修基金的管理和使用D.双方的权利义务7.控制和降低风险的手段有（A.调整E.物业服务费用和维修费用15.以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括（）与合资经营公司等形式存在的不良资产。B.回避C.自担或保留D.预防与控制A.固定投资E.转移B.证券投资C.股权投资8.）等往往会使成交价格偏离正常市场价格。A.特殊交易方式的交易B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易D.项目投资E.静态投资3.正确答案：A,B,C,E,4.正确答案：A,D,E,5.正确答案：A,C,D,E,6.正确答案：B,C,D,7.正确答案：B,C,D,E,8.正确答案：A,B,C,E,9.正确答案：A,B,C,E,10.正确答案：B,C,D,E,11.正确答案：A,B,C,12.正确答案：A,C,D,13.正确答案：A,D,E,14.正确答案：A,B,D,E,15.正确答案：B,C,D,卷II参考答案一.单项选择题1.正确答案：C,2.正确答案：D,3.正确答案：C,4.正确答案：B,5.正确答案：C,6.正确答案：C,7.正确答案：C,8.正确答案：C,9.正确答案：B,10.正确答案：A,11.正确答案：C,12.正确答案：B,13.正确答案：B,14.正确答案：A,15.正确答案：B,卷III一.单项选择题(共15题)1.居住区商场的建筑规模一般在（）m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1万?5万人，年营业额在3000万?10000万元人民币之间。A.1500?3000B.3000?10000C.4000?11000D.6000?120002.22.下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（）二.多项选择题1.正确答案：B,C,D,E,A.灭失量B.空置量C.新竣工量D.销售量2.正确答案：B,C,D,E,3.收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（D.垄断性A.经济寿命B.自然寿命12.下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）A.根据物业的建设成本确定租金C.技术寿命D.维护寿命4.履行保险合同的首要原则是（）B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量C.根据该类物业的市场供求情况确定租金D.根据市场竞争情况，取消代收代付费用A.诚信原则B.可保利益的原则13.吴某将46135元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。A.54637.23C.比例分摊原则D.近因原则5.商业辐射区的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。B.51671.2C.51357.46D.46135.65A.60%?75%B.50%?70%14.A.顾客进入购物中心的眼镜店购买了一副眼镜B.顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指C.顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装D.顾客在临走时买了一支蛋卷冰淇淋15.现代财务管理的最基本内容是（）决策。A.筹资C.30%?50%D.15%?20%6.把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向（收入或支出）、数额和发生时点都不尽相同，为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（）来进行分析。A.实物资金运动方式B.盈利能力指标B.投资C.财务评价指标C.利润分配D.现金流量图D.资产管理7.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（[2014年真题]二.多项选择题(共15题)A.产品组合B.产品质量1.C.突发事件A.珠宝店设置于距离商场中心较远的位置D.项目选择B.家用器皿店设置于商场中心8.某单元公寓面积150m2，单价4950元/m2，总价74.25万元，在实际交易中的付款方式是在成交日C.快餐店设置于商场出入口期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元/m2。A.4635.55B.4603.50D.鞋店是服装店的自然补充E.食品店设置离商场中心较远的位置2.[2012年真题]C.4750.36A.功能折旧D.4565.569.A.租金调整B.人为折旧C.经济折旧D.物质折旧B.租赁营销管理C.租约续期D.租赁方案与策略E.自然折旧3.关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有特别规定，下列表述正确的有（）A.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本B.物业服务企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用C.物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产D.发生的坏账损失，计入管理费用10.A.以追求利润或保障质量为目标时B.经营内容专业性较强或需要特许审批的C.不具备经营能力，但具有可供经营的平台时D.需要降低经营成本和风险时E.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出列入成本的支出4.房地产开发投资项目中，下列属于现金流出的有（）A.土地费用11.房地产市场中，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有()。A.广泛性B.多样性C.非同质性B.还本付息C.销售收入D.出租收入12.根据法律规定，可以允许租赁合同变更的情况包括()A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B.租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移13.政府管理房地产市场的主要职能，是（纳人法制的轨道。E.税金5.收益性物业的成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，其构成因素包括（）A.折旧费B.保险费C.维修费D.房产税E.管理费6.关于写字楼物业的经济指标，下列说法正确的是（）A.物业经济指标是写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标B.项目经济指标包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标A.引导需求适应供给条件的变化B.实施有效的宏观调控C.按市场发育程度建立清晰完备的法制系统C.写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收D.指导政府制定科学的土地供给计划入的比率、写字楼物业投资收益率等E.指导供给以适应需求的变化D.物业管理方面绩效的主要指标包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签14.政府干预房地产市场的政策目标通常包括（等指标E.项目经济指标指