海南2015年房地产估价师制度与政策：物业服务收费的计费方式模拟试题

海南省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的计费方

式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定.【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：执行层的组织协调3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及_。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间4、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用—进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法5、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为一阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降6、如果银行存款的利率为10%,为在1年后获得11000元，现在应该存入银行O12000元10000元9250元9929元7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为_。A.基准地价B.标定地价C.标准地价D.路线价8、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用9、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成10、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调11、某房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%,风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.3300B.3324C.3335D.357312、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80^,每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：2400B：2580C：2607D：2760E：工业用地的监测点评估价格13、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于_。A.商业信用B.国家信用C.消费信用D.A和C14、下列有关平均指标，表述正确的是。八：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标B：简单算术平均数适用于分组的分布数列C：数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104D：众数是分布数列中出现频率最高的标志值E：执行层的组织协调15、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。A：确定估价时点在先，得出评估价值在后B：得出评估价值在先，确定估价时点在后C：确定估价时点与得出评估价值同时进行D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以E：工业用地的监测点评估价格16、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为一年。432117、房地产市场也存在空间市场和—这两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场18、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、口3,则三者之间的关系一般为__。R1>R2>R3R2>R1>R3R3>R1>R2R1>R3>R219、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。A：0.5〜2.0B：1.5〜2.0C：0.5〜1.5D：1.0〜1.5E：工业用地的监测点评估价格20、下列说法不正确的是。A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D：一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%E：借款合同21、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。A.建设贷款土地开发贷款土地购置贷款土地储备贷款22、不属于宏观经济政策目标的是。A：充分就业B：消费质量C：价格稳定D：经济增长E：执行层的组织协调23、在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、—等其他形式来偿付。A.劳务B.工资C.贷款D.高贷24、房地产抵押自合同—之日起生效。A.登记B.工商鉴证C.公证D.签订25、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。A：3〜5年B：3〜8年C：5〜10年D：10〜15年E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、房地产间接投资的形式主要有。（2005年试题）A：投资房地产信托基金B：购买住房抵押支持证券C：购买房地产企业债券D：购买物业用于出租经营E：购买土地进行开发2、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。（2005年、2009年试题）八：目标定价法B：价值定价法C：挑战定价法D：成本加成定价法E：借款合同3、以下这些权利中，属于他物权的有_。A.使用权B.租赁权C.地役权D.所有权E.抵押权4、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。330450C.650D.7005、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。A：《城市房地产管理法》B：《土地管理法》C：《城市房地产开发经营管理条例》D：《城市商品房预售管理办法》E：《城市房地产转让管理规定》6、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有_。A.土地所有权B.国有工业用地土地使用权C.宅基地土地使用权D.大型游乐场E.乡镇企业用房7、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有_。A.《城市房地产管理法》B.《土地管理法》C.《城市房地产开发经营管理条例》D.《城市商品房预售管理办法》E.《城市房地产转让管理规定》8、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人9、房地产估价师注册证由—核发。A.省级人事部门B.人事部C.人事部和建设部D.建设部或其授权的机构10、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本B：边际收益小于边际成本C：总收益等于总成本D：边际收益大于边际成本E：执行层的组织协调11、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2,住宅总建筑面积为1400m2,容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。28.60%35.00%40.00%50.00%12、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑_。A.住宅小区的建设标准B.配套设施设备C.上级是否满意D.业主的居住消费能力E.服务功能13、城乡规划包括。A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划14、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。A：市场比较法B：基准地价修正法C：假设开发法D：成本法E：路线价法15、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D：尚未使用即发现下水管道堵塞E：下雨时发现外墙渗水16、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理17、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000B：5000C：6250D：8000E：执行层的组织协调18、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是。A：信用保险B：无担保保险C：保证保险D：财产保险E：执行层的组织协调19、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有_。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容20、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。A：建设年限B：建设质量水平^项目合理规模D：建设地点E：建设标准水平21、商品房销售中，禁止的行为包括_。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让22、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的_。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益23、根据工程量清单计价法，建