经济法本科课件第三章 物权法律制度

第三章物权法律制度

本章所阐述的物权法律制度，主要以《物权法》、《担保法》以及《担保法解释》为依据编写的，学习注重掌握重点法条及法律基本原理的制度。

一、物的概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。【多选】下列各项中，能成为物权客体的有（AB）A.水

B.电

C.汽车尾气D.月球上土地第一节物权法律制度概述

二、物的种类1.流通物、限制流通物、禁止流通物（1）流通物是指法律允许在民事主体之间自由流通的物。如：衣服、电视机等。（2）限制流通物，是指法律对流通范围和程度有一定限制的物。如：黄金、白银等。（3）禁止流通物，是指法律明令禁止流通的物。如：国有土地所有权、淫秽物品、毒品等。32.动产与不动产（1）动产是能够移动并且不致损害价值的物。（2）不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物。区分两者的意义在于：第一、物权变动的要求有别。动产以交付为原则，不动产则须登记。第二、确定诉讼管辖。不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。3.可替代物与不可替代物。该分类仅限于动产。4.消费（耗）物与非消费（耗）物5.可分物与不可分物6.主物与从物（1）主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。如旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后箱中的备用胎、机器的维修工具等。（2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。【多选】属于主物与从物关系的有（BC）。A.两支筷子B.甲的杯子和杯盖C.甲的电视机和遥控器D.甲的拖拉机和乙的拖犁『答案』BC主物是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用的物。从物，是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。7.原物与孳息（1）原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物，如：产生幼畜的母畜、带来利息的存款等。（2）孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜。法定孳息是原物根据法律规定带来的物，如存款利息、股利、租金等。7提示：（1）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。（2）标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。【多选】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（CD）。A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金『答案』CD孳息是指物或权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物。本题C选项属于天然孳息，D选项属于法定孳息。三、物权的概念物权，是指权利人直接支配特定物，而享受其利益的排他性财产权。与债权相比，具有如下法律特征：（1）支配性；（2）排他性；（3）绝对性。10四、物权的种类物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。1.自物权与他物权2.用益物权与担保物权（1）用益物权主要包括国有土地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、地役权等（2）担保物权包括抵押权、质权和留置权3.动产物权与不动产物权4.独立物权与从物权五、物权法的基本原则（一）物权法定原则1.物权种类法定。即当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权。如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种。2.物权内容法定。即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。（二）物权客体特定原则物权客体特定原则亦称一物一权原则，基本含义是：物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。（三）物权公示原则1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。例如：建设用地使用权、抵押权等权利的设立或转让，非经登记，不生效力。2.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。例如：质权自出质人交付质押财产时设立。3.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。【多选】下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有（BCD）。A.建设用地使用权

B.机动车所有权C.地役权

D.土地承包经营权『答案』BCD本题考核物权变动。根据《物权法》规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，因此A不选；地役权和土地承包经营权均自合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人，因此选项C和D要选；机动车属于动产，以交付时作为所有权转移时间，而不是登记，因此选项B要选一、物权变动的形态1.原始取得。是指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权。包括先占、生产、收益孳息、添附；2.继受取得。是指基于他人既存的权利而取得所有权。其方式主要是法律行为。【多选】属于所有权原始取得的方式包括（AD）。A.收益孳息

B.接受继承C.接受遗赠

D.先占『答案』AD本题考核所有权原始取得的方式。选项BC属于所有权继受取得的方式。第二节物权变动16二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动物权行为是直接发生物权让与、变更或废止效力之法律行为。17（二）非基于法律行为的物权变动1.基于事实行为的物权变动。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2.基于法律规定。因继承或者受遗赠取得物权。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3.依据“公共权力”发生的物权变动。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。提示：非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。【多选】根据《物权法》，关于非依法律行为的物权变动的说法，正确的有（ABC）。A.某人民法院对离婚诉讼作出的分割不动产的判决书生效时即发生物权变动效力B.某市人民政府征收集体土地的决定生效即发生物权变动效力C.张某自继承开始时即取得遗产的所有权D.赵某的宅基地因洪水灭失，宅基地使用权并不消灭三、物权行为1.财产法上的法律行为有债权行为与物权行为之别。例如：房屋买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权转让。房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行买卖合同而转让所有权的行为（意义上称合同的履行行为），在转让物权的意义上则称物权行为。2.当事人一方不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。3.出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。20四、物权变动的公示方式（一）动产物权变动的公示方式：交付。1.现实交付2.交付替代（1）简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。【单选】甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示同意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。这种交付方式是（B）。A.直接交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定（2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。【单选】甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业，这种交付方式是（D）。A.直接交付

B.占有改定C.简易交付

D.指示交付22（3）占有改定所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。【单选】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据《物权法》的规定，此种交付方式属于（D）。A.现实交付B.简易交付C.指示交付

D.占有改定23（二）不动产物权变动的公示方式：登记。1.土地登记与房屋登记（根据所登记的不动产类型划分）。2.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记。3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记（以登记的权利类型为标准划分）。244.更正登记与异议登记（1）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（2）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【多选】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的（BC）。A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效C.甲有权向乙请求赔偿损失D.甲有权向登记机构请求赔偿损失『答案』BC（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿；BC正确，D错误。（2）异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权；A错误。5.预告登记（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。提示：具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押等。27【多选】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有（CD）。A.乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效『答案』CD（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A错误；（2）预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B错误，C正确；（3）预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，D正确。一、所有权的概念所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、所有权的类型在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体所有权和私人所有权等。第三节所有权

291.只能作为国家所有权的客体包括：（1）城市土地、矿藏、水流、海域；（2）无线电频谱资源；（3）国防资产。2.可以作为国家所有权的客体，当有法律特殊规定时也可以成为集体所有权的客体：（1）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；（2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有。3.私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。解释：此处所称私人，并不局限于自然人，民法上的法人尤其是企业法人亦包括在内。【多选】我国《物权法》中规定的所有权有（AB）。A.国家所有权

B.集体所有权C.个人所有权

D.法人所有权『答案』AB《物权法》中规定的所有权的类型：（1）国家所有权；（2）集体所有权；（3）私人所有权。三、共有1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。2.共有的一般效力（1）对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。（2）对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（3）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。323.共同共有（1）共同共有的根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。如因夫妻关系、家庭共同劳动而形成的夫妻财产共有关系和家庭财产共有的关系，还有继承开始以后，遗产分割前对遗产的共同共有、合伙等。（2）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“全体共同共有人”同意。但共有人之间另有约定的除外。（3）对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担；按份共有人按照其份额负担。（4）在共同共有中，共有财产不分份额。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用；对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。4.按份共有（1）按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。（2）按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。（3）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。（4）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“占份额三分之二以上的按份共有人”同意。提示：一个或几个共有人未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，擅自对共有财产进行上处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。【单选】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是（C）。A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新『答案』C对共有的不动产或者动产作重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【多选】甲、乙、丙三人各出资3万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有（BD）。A.路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任B.路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任C.甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意D.甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意『答案』BD（1）选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；（2）选项CD：处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。36【单选】红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列说法错误的是（C）。A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担B.该楼所有权为按份共有C.红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D.彩虹公司对其享有的份额有权转让『答案』C（1）A正确。《物权法》第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（2）B正确。《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（3）C错误。《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（4）D正确。《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。37四、善意取得制度（一）动产善意取得1.动产善意取得必须具备如下要件：（1）依法律行为转让所有权；（2）转让人无处分权；（3）受让人为善意；（4）以合理的价格转让；（5）物已交付；（6）转让人基于真权利人意思合法占有标的物。提示：如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。①权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。②如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。382.善意取得的法律效果：（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。（2）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。（二）不动产善意取得1.不动产善意取得的构成要件及法律效果与动产相似。2.不动产特别规定（1）动产善意取得以交付为要件，是因为交付占有是动产物权变动的公示方式，对于不动产，则应以登记为要件。（2）善意取得不动产，不消除不动产上其他已登记之物权，此与动产不同。原因在于，善意取得所有权仅导致登记簿上的所有权人发生变更，其他已登记的限制物权则不受影响，故继续存在于登记簿中。【单选】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（D）。A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人『答案』D（1）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（2）A项符合该款规定，构成善意取得；他物权也可以善意取得，BC两项均为质权的善意取得；D中的第三人接受赠与，属于无偿取得，不构成善意取得。41五、动产所有权的特殊取得方式（一）先占所谓先占，就是以所有权人的意思占有无主动产。（二）拾得遗失物1.拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领公告。2.拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。遗失物“自发布公告之日起6个月内”无人认领的，归国家所有。3.遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。提示：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的规则。42（三）添附添附是附合、混合与加工的总称。原物经过添附而成新物，所有权仍为一个，因而需要确定添附之后物的所有权归属。1.不同所有人的物密切结合，构成不可分割的一物，称附合。包括动产附合于不动产与动产附合于动产两种情形。2.混合是指不同所有人的动产因相互混杂或交融，难以识别或识别于经济上不合理，从而发生所有权变动的法律事实，混合而成的新物，由原物价值较大的一方取得所有权。若原物价值相当，则发生共有。3.加工，是指对他人之物加以制作或改造，使之成为具有更高价值之物，因而发生所有权变动的法律事实。加工物所有权的归属，依加工所生成的新价值是否大于原物价值而定：大于者，由加工人取得；否则，由原物所有人取得。【单选】根据《民法通则》和《物权法》，可以适用先占取得的物是（D）。A.遗失的手表

B.所有人不明的埋藏物C.房屋

D.所有人抛弃的动产【多选】甲发现去年丢失的电动自行车被路人乙推行，便上前询问，乙称从朋友丙处购买，并出示了丙出具的付款收条。根据物权法律制度的规定，如甲想追回该自行车，可以提出下列（ABCD）理由支持其请求。A.甲丢失该自行车被丙拾得B.丙从甲处偷了该自行车C.乙明知道该自行车是丙从甲处偷来的仍然购买D.乙向丙支付的价格远远低于市场价『答案』ABCD（1）选项ABC：拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度；（2）选项D：以合理的价格有偿受偿，是善意45《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。一、建设用地使用权的取得（一）创设取得1.无偿划拨。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拔方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。2.有偿出让。（1）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。（2）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。（3）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第四节用益物权46（二）移转取得1.移转取得的方式。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。提示：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2.下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。（三）登记建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。【单选】根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（A）。A.自动续期B.建设用地使用权收归国有，不得续期C.经县级以上人民政府批准，可以续期D.经不动产登记机构批准，可以续期『答案』A住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期【多选】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（AD）。A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下『答案』AD（1）建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记；A正确。（2）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人；B错误。（3）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人；C错误。（4）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；但是继承人处分该不动产时，应当办理登记；D正确。49二、建设用地使用权的期限1.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2.以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。提示：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。50一、担保物权的特性、担保物权的特性1.从属性（1）担保物权不得与主债权分离而单独转让。（2）主债权全部消灭，担保物权也归于消灭；主债权部分消灭时，基于担保物权的不可分性，担保物权并不部分消灭。2.权利行使的附条件性担保物权的行使条件是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形。3.优先受偿性当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权情形时，担保物权人可就担保物变价之后的价金优先于普通债权人得到清偿。第五节担保物权

二、抵押权（一）抵押权的概念与特性1.抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。解释：抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。2.不可分性（1）债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的“全部”行使权利。（2）债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的“全部”行使权利。（3）担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。（二）抵押财产的范围1.可以抵押的财产：（1）建筑物和其他土地附着物。（2）建设用地使用权。提示：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时抵押。以建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即“地随房走，房随地走，房地一体。”即使抵押人未依照前款规定建设用地使用权和建筑物一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。（4）生产设备、原材料、半成品、产品。（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（6）交通运输工具。2.不能抵押的财产：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、医院、幼儿园等以共益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）以法定程序确认为违法、违章的建筑物。提示：已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。【单选】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（D）。A.工厂的半成品B.正在建造的船舶C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D.土地所有权『答案』D下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。【多选】下列财产中，可以作为抵押物的有（ABC）。A.机动车B.建筑物C.正在制作的生产设备D.家庭联产承包的土地承包经营权『答案』ABC（1）建筑物和机动车都是可以抵押的；AB要选。（2）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押；C要选。（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以用于抵押，但对于依照农村土地承包经营法的规定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（家庭承包）是不能用于抵押的；D不选。56（三）抵押权的设定1.设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。提示：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。572.登记是抵押权的生效条件（必须登记的）①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④正在建造的建筑物。提示：不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立【多选】郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列选项正确的是（ABCD）。A.郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效B.郑某享有房屋的所有权C.郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续D.陈某对房屋不享有抵押权『答案』ABCD（1）郑某的父亲和郭某之间虽然没有办理房屋过户登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力，他们之间的房屋买卖合同是有效的，郭某虽未取得房屋的所有权，但享有合同债权；A正确。（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。郑某的父亲与郭某未办理房屋过户登记手续，房屋仍然属于郑某父亲所有，郑某自其父亲死亡时，可以在继承开始时取得该房屋的所有权，郑某实际取代了其父在房屋买卖合同中当事人的地位，所以郑某有义务协助郭某办理房屋过户手续；BC正确。（3）以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因为郑某和陈某之间的抵押未办理抵押登记，因此抵押权不成立，陈某对房屋不享有抵押权；D正确。3.登记为对抗第三人的效力（可以不登记）（1）生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，或者以《物权法》规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。因此，对这些财产是否进行抵押登记，完全由当事人决定。抵押合同自签订之日起成立并生效，只是未登记的，不能对抗善意第三人。（2）即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。60【多选】甲公司向乙银行借款，同意以自己现有以及将有的全部生产设备、原材料、产品、半成品进行抵押。根据担保法律制度的规定，下列关于该抵押的表述中，正确的有（BCD）。（2010年）A.甲公司与乙银行协商一致时，抵押权设立B.甲公司与乙银行协商一致，并达成书面协议时，抵押权设立C.该抵押权非经登记不得对抗善意第三人D.如第三人乙向甲公司支付了合理价款并取得抵押财产的，则抵押权不得对抗该第三人『答案』BCD（1）浮动抵押必须经过“书面协议”；A错误，B正确。（2）浮动抵押的设立是以合同的生效为条件，不以登记为要件。但是不登记的，抵押权不能对抗善意第三人；C正确。（3）在动产浮动抵押“结晶”之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人；D正确。（四）抵押担保的范围1.根据《物权法》的规定，担保物权（抵押、质押、留置）的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。2.抵押物范围（1）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（2）抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。（3）抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。（4）城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（5）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。623.物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。【多选】甲公司从某银行获得贷款1000万元，并以其A房屋（价值500万元）提供抵押担保，同时，乙公司以其B房屋（价值800万元）为甲公司贷款提供抵押担保。贷款到期时，甲公司尚欠银行400万元的本息未还。在银行催讨欠款期间，A房屋因火灾发生严重损坏，价值仅余350万元。火灾责任人丙向甲公司赔偿了50万元，丁保险公司向甲公司赔付保险金80万元。下列财产中，银行享有优先受偿权的有（ABCD）。（2009年原制度）A.A房屋B.B房屋C.丙赔偿给甲公司的50万元D.丁公司赔付甲公司的80万元保险金『答案』ABCD在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。本题中，A房屋毁损的，银行就A房屋本身的拍卖价款和保险公司的保险金和B房屋有优先受让权。（五）抵押权人的优先受偿权1.债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议。2.订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。提示：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。3.土地出让金优先于抵押权拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。64（六）抵押物转让限制和涤除权1.抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外（涤除权）。【多选】陈某向贺某借款20万元，借期2年。陈某以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ABC）。A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意B.如陈某经贺某同意将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存C.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意D.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为还须得到贺某同意『答案』ABC（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；AB正确。（2）抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；C正确，D错误。（七）抵押权变更顺位抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。【单选】东方公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因东方公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。根据《物权法》的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是（C）。A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元『答案』C（1）如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，67（八）保全抵押物如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。（九）抵押权人的孳息收取权债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。68【单选】甲将已出租给乙的房屋作为贷款担保抵押给丙，在债务履行期满后，甲不履行到期债务，丙为行使抵押权请求人民法院将该房屋扣押，并通知了乙。下列说法中，正确的是（D）。A.该房屋抵押权自抵押合同生效时设立B.该房屋租金属于天然孳息C.自甲不履行到期债务之日起，丙有权收取该房屋租金D.自人民法院扣押该房屋之日起，丙有权收取该房屋租金（十）抵押与租赁1.先抵押后出租的，抵押权优先抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，如果抵押人“未告知”承租人财产已经抵押的，“抵押人”对承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人“已经书面告知”承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由“承租人自己”承担。2.先出租后抵押的，租赁合同优先抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。70（十一）抵押权的实现1.抵押物拍卖价款的清偿顺序：（1）实现抵押权的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。2.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。3.抵押权已登记的先于未登记的受偿。4.顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。5.顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。6.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（十二）最高额抵押最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。1.抵押权人的债权在下列情况下确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。2.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。（十三）抵押权的消灭顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使？分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。三、质押所谓质押，指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该财产作为债的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产变价所得优先受偿。解释：债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产或称质物。（一）质权的客体1.动产质权除法律、行政法规禁止转让的动产外，原则上，所有动产均可出质。2.权利质权（1）本票；（2）债券、存款单；（3）仓单、提单；（4）可以转让的基金份额、股权；（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（6）应收账款。提示：知识产权的内容既包括财产权，也包括人身权，但设定质押的知识产权仅限于可以转让的财产权，以知识产权中的人身权设定质押无效。（二）质权的设定1.质权设定行为设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。2.交付或登记生效（1）动产质权自出质人交付质押财产时设立。若当事人约定出质人代质权人占有质物，则质权不生效。（2）有价证券的质押以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同；质押合同自“权利凭证交付之日”起生效。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。（3）可以转让基金份额、股权的质押以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。（4）知识产权的质押：以知识产权设定质押，应当向有关管理部门办理出质登记，才能使得质权生效。（5）应收账款的质押质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。提示：公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权实际上就是应收账款的一种。【单选】根据《物权法》的规定，下列权利不能设定权利质权是（D）。A.专利权B.应收账款债权C.可以转让的股权D.房屋所有权『答案』D债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可【单选】甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据担保法律制度的规定，该质押合同设立的时间是（D）。A.借款合同签订之日B.质押合同签订之日C.向证券登记机构申请办理出质登记之日D.证券登记机构办理出质登记之日『答案』D以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。77（四）质权的效力1.所担保的债权范围。质权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。2.担保期间，质押财产毁损、灭失或者被征收等，质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。3.质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。78【多选】2009年10月5日，甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于10月8日将一头母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。12月6日，母牛生下小牛一头。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是（AD）。A.质押合同的生效时间为10月5日B.质押合同的生效时间为10月8日C.小牛应归乙所有D.小牛应归甲所有，但可作为质权的标的『答案』AD（1）质押合同是诺成合同，质押合同自当事人意思表示一致，合同订立时生效。（2）质权人收取孳息，并非取得孳息的所有权，而是将孳息作为质押标的。因此，小牛的所有权仍然归属于甲。4.出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任【多选】甲、乙各出资10万元共同购买机械设备一套，双方约定轮流使用，每次时间为半年。甲在使用设备期间