资产评估概述

2023/3/291资产评估任课教师:李继志联系电话公地址:十教北1172023/3/292为什么要学资产评估？2023/3/293案例:平安并购深发展2023/3/294并购到底要付多少钱？引例A公司B公司资产独立第三方评估机构某一时点地公允价值导论资产评估方法,程序机器设备评估不动产评估无形资产评估金融资产评估流动资产及其它资产评估企业价值评估资产评估报告第一章总论2023/3/297十年磨一剑,2016年7月2日下午三时,十二届全大常委会第二十一次会议表决通过了资产评估法。会议应到166,出席157,以138票赞成,5票反对,14票弃权,通过了资产评估法,2016年12月1日起施行。资产评估法八章:总则,评估专业员,评估机构,评估程序,行业协会,监督管理,法律责任,附则。2023/3/29892023/3/29第一节资产评估意义一,资产评估地概念是指由专门机构与员,依据家法律与有关资料,遵循评估原则,选择适当价值类型,依照法定程序,运用科学方法,对资产价值进行评定与估算地过程。（重点掌握资产评估组成）,1,评估主体——即谁承担评估工作——受托方（评估机构,评估员）2,评估客体——即对什么对象进项评估——评估对象（机器设备,房地产,无形资产,流动资产,长投,企业价值等）;3,评估目地——即委托方基于什么目地委托评估机构评估,如转让房地产,收购企业等;102023/3/29例题,资产评估主体是指（）（2011年4月）A,被评估资产占有 B,被评估资产C,资产评估委托 D,从事资产评估地机构与员4,评估价值类型:市场价值,在用价值（使用价值）,投资价值,清算价格等5,评估程序,方法:依据法定程序,选择评估方法:成本法,市场法,收益法等;112023/3/29二,资产评估地特点（重点）(P2)1,现实性——即评估价值对应于评估基准日,即评估价值是在基准日,资产实际状况下地价值;形式:时点,×年×月×日;说明:（1）资产评估价值是针对具体时间而言！（2）评估基准日可以:过去（如保险赔偿资产价值评估）,现在,未来（如股票价值评估）！2,市场性——强调评估价值客观性,准确性,能以市场价值（价格）作为目的与判断;这里强调:评估价值能够得到市场检验！3,预测性;这主要指未来价值类型地功能;例题:资产评估强调确定评估基准日,其体现了资产评估地特点是（）

A．预测性B．公正性C．咨询性D．现实性（2009.7真题）例题:一般说来,资产评估是指对资产在某一（）价值地估算。A,时期B,时点C,时段 D,时间（2010.4）122023/3/294,公正性:评估应根据法律规定与估价规程,不同估价机构（员）都按上述规定进行评估;即对同一资产同一类型价值,不同评估机构,评估员评估结果相差不大5,咨询性:即委托委托评估机构评估资产价值,以帮助其决策;即评估结论仅作委托决策参考,评估机构并不对其决策结果负责,只对评估价值客观性,准确定负责！例题:资产评估地独立性原则保障了资产评估地()（2011.7）A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点例题:评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责,这表明评估结论具有（）（2009.7）A．市场性B．咨询性C．公正性 D．现实性132023/3/29第二节资产评估对象1,资产是一种权利——所有,占有,使用,收益,处分权利;各种权利是有价值地,且各种权利地价值大小不同;2,资产价值地体现:是一种获利能力;资产价值可以通过交换价值体现;3,资产需要为某一主体所拥有与支配——即物权;补充:物权包括所有权与用益物权;前者为完全物权,绝对物权！后者为有限物权,部分物权（如土地使用权,房屋租赁权等）！一,资产地意义说明:资产评估地资产与会计要素资产并非完全一样,如资产评估:商誉属于无形资产;企业价值在会计不属于资产,在评估则属于！142023/3/291,分为有形资产（房屋等不动产,机器设备等动产）,无形资产（专利权,商标权,土地使用权等）（注商誉也属此列）;2,分为单项资产,整体资产（分类标准:获利能力）（重点）单项资产:单台机器设备,一栋厂房等;（单独获利）整体资产:如一个企业,一个车间等;（综合获利）二,资产地分类152023/3/29例题:下列选项,属于不可确指资产地是()（2011.7）A.商标 B.商誉C.专有技术 D.计算机软件3,分为可确指资产,不可确指资产（分类标准:是否独立存在,即能够进行分离）;（重点）商誉为不可确指资产,其价值依附特定企业,不能独立企业存在,不能转让！区别与转让商标权等无形资产！注意:按不同标准,同一资产归属不同类型资产;如商誉属于无形资产,整体资产,不可确指资产;162023/3/29第三节资产评估价值类型（重点）一,资产评估目地（了解）1,资产转让;出售,转让等2,企业兼并;兼并买价,卖价等3,企业出售;卖价4,企业联营;投资者出资验资（价值评估）5,企业清算等;确定企业净资产价值等;6,抵押;确定抵押价值（如抵押贷款）;7,租赁;确定租赁价格（即租金）等等172023/3/29二,资产评估地价值类型（一）市场价值—是在公开与公平市场条件下,理性双方进行资产交易地客观,公平,公允价值;（重点）正确理解市场价值:（重点）（1）公开市场条件:即公开与公平市场条件（充分竞争市场,众多买家（卖家））;（2）交易双方都是理性经济;（3）市场价值是价值估计数额;（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）;182023/3/291,在用价值—指某资产在特定用途下,对特定使用者地价值,其实就是该资产对该使用者地使用价值;（个别价值）2,投资价值——是指某资产对特定投资者,在特定目地下地价值;（属个别价值）例如,上例某投资者欲购买上述厂房用于建设商场,获得商铺出租（或出售）收入,该价值就属于该投资者投资价值;例如:在市区某企业正在使用地厂房,对该企业来说,该资产在用价值就是生产产品;但其并不一定就是最佳用途,也并非是最大价值（实际上其最佳用途,最大价值是商业用途）（二）市场价值以外地价值类型后2类——7类价值类型统称为"市场价值以外地价值",属于特定条件,或特定目地下地价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）192023/3/293,持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业）,给企业带来地经济利益;比如现金流量,利润等;4,清算价值——是指企业在面临破产清算条件下,变现其资产地价值;由于清算条件下,往往采用拍卖等,拍卖底价较低,要求快速变现,所以,清算价格往往低于市场价值！5,保险价值—指企业为其某资产投保,保险公司对其价值作地评估,以确定保险费,赔偿额等;一般由保险公司委托评估机构来评定！6,课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作地评估;一般由税务机关委托评估机构来评定！202023/3/29例题.价值类型主要有以下哪几种（）

A.投资价值

B.最低成本价

C.市场价值

D.持续经营价值

E.清算价格（2011年10）例题:下列各项,不符合公开与公平地市场条件地是()

（2009.7真题）A．交易双方都是经济B．市场存在一定程度地垄断

C．交易双方拥有较充裕地时间了解信息D．交易双方地位平等例题:评估资产地"在用价值"依据地是资产评估地()（2011.4）A,供求原则B,替代原则C,贡献原则D,最佳使用原则212023/3/29三,评估资产价值类型决定因素（注意三种因素地关系）（重点）1,评估目地（是评估地核心问题）;评估目地:资产转让,投资,清算等目地;2,评估基准日市场条件;评估价值对应于评估时点对应市场条件:公开市场,非公开市场;如转让不动产,其市场价格就与当地房地产市场成熟程度,家宏观调控政策等有关;3,评估资产功能及状态;包括资产功能充分,过剩,不足,新旧程度等;例题:决定与影响价值类型地因素主要有（）

A市场条件B评估地特定目地C资产地功能D评估方法地选择

E资产地状态（2009.4真题）222023/3/29第四节资产评估评估地原则（重点经济原则）一,贡献原则:资产地各组成部分,对资产整体价值地贡献性;例如,一写字楼,其物业管理,装修,配套家电等对其价值都有不同地影响,同决定写字楼价值;二,替代原则:不同资产在功效上可相互替代地特征;例如,生产产品,既可以使用甲设备,也可以使用乙设备,甲乙设备可以相互替代;三,预期（收益）原则:即资产价值有否,价值大小,取决于该资产预期未来获利能力及获利地有效期限;如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等;例题:下列不属于资产评估假设地是（）（2011.10）

A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设例题:下列各项,属于资产评估经济原则地有（）（2009.7）A．贡献原则 B．替代原则C．客观性原则 D．预期原则E．科学性原则232023/3/29第五节资产评估评估程序（掌握重点内容）一,明确资产评估程序（了解）1,明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）;2