万象城商圈分析

万象城商圈分析第1页/共50页商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。商圈的要素

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商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。1、商圈分析是新设零售店进行合理选址的前提；（新设零售在选择店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。）2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略；（零售店为取得竞争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善服务，加强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性质、了解顾客需求、采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。）

牛牛文库文档分享第3页/共50页3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略；

商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展规律、趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效的经营战略。

4、商圈分析有助于零售店加快资金周转。

零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。商圈规模收缩时，零售店规模不变，会导致流动资金积压，影响资金周转。因此，经营者通过商圈分析，了解经营环境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。

牛牛文库文档分享第4页/共50页万象城的分析与报告

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牛牛文库文档分享第6页/共50页总建筑面积达55万平方米，总投资近40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方式、生活方式.总建筑面积约18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。万象城简介

牛牛文库文档分享第7页/共50页万象城采取主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式

牛牛文库文档分享第8页/共50页华润·万象城主力店铺

■RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。

■Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。

■嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。

■冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。

牛牛文库文档分享第9页/共50页万象城是深圳休闲娱乐生活领跑者1）深圳最大、最好的电影城；2）星巴克在南中国的旗舰店；3）奥运标准真冰滑冰场；4）设计理念前卫的美发沙龙；5）闻名世界的玛花纤体；6）NOVO的时尚沙龙；7）除了让人眼花缭乱的时尚品牌；

8）万象城的休闲娱乐组合有奖让人眼前一亮。

牛牛文库文档分享第10页/共50页全城瞩目的嘉禾深圳影城由有30多年影院管理经验的香港嘉禾集团投资3400万元，按世界顶级影城标准兴建，首期七个厅，含一个贵宾厅，共1076个座位，是迄今为止深圳最大最新的现代化专业影城。负责影城总体设计和视听.

牛牛文库文档分享第11页/共50页万象城·真冰溜冰场位于万象城四楼是严格按照奥运竞赛标准建设,建成后的溜冰场可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛以及其他冰上娱乐活动。万象城的溜冰场吸引了相对固定的消费人群，万象城请世界溜冰冠军来深圳表演，更加深了顾客的印象。

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牛牛文库文档分享第13页/共50页次主力店、男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动用品、童装、玩具。

牛牛文库文档分享第14页/共50页AnubisARTE安徒生冰淇淋鲜果汁倍轻松BreadTalk宝明堂CKunderwearCITYCHAINDESIGNERTIMES东方红EspritedcEEEFEELMORE菲科美冲印店Flavor雪茄GOLAY广天藏品HaagenDazs华润堂金大福江南味道金燕庄KFC康维他Leonidas茂昌OPTICAL

牛牛文库文档分享第15页/共50页面点王万宁mannings满记甜品NiCENICIOlé

超级市场PizzaHutPIV:style奇华饼家REEL芮欧时尚生活百货水呼吸时光音像SUNGLASSSHOPswatch十一德翡翠馆STARBUCKSCOFFEETissot天福茗茶味千拉面位元堂眼镜88优之良品周大福周生生Zippo

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万象城商户共242家，L1、B1

层商户数量最多，L5、L4层数量最少。整体业态分布中，零售占78%，餐饮占14%，休闲娱乐占8%，零售在整个业态分布中占据了绝对数量，这与万象城经营趋于成熟，客流稳定是分不开的。在商户类别中，服装/鞋包类有商户111家，占比达47%，钟表/

珠宝/饰品/礼品/运动用品类有商户43家，占18%，它们都是主力零售商户，而其余类型零售商户和各类娱乐休闲商户占比都在5%以下，但类型齐全。商户业态及类别

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商户分布中，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品在该楼层占比达到

43%，餐饮和个人护理/药品/保健品商户占比也较高，分别为

27%、20%。各层商户分析——B1

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在系列国际品牌的带领下，该楼层服装/鞋包类商户占比达71%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品占比也有17%，是以中高档商品零售为主的楼层，此外该层还设置了3家银行。

各层商户分析——L1

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L2层商户分布与L1层类似，服装/鞋包类商户的占比有74%，钟表/珠宝/饰品/礼品

/运动用品占该层13%，餐饮占比有所增加。各层商户分析——L2

牛牛文库文档分享第20页/共50页各层商户分析——L3

该层中服装/鞋包类商户仍是主力，占到62%，此外美容美发/摄影/服务类商户的占比大幅提升，占17%，餐饮、家居用品的比例也有所增加，为该层增添了娱乐休闲功能，同时对将人流向高楼层拉动也起到较好作用。

牛牛文库文档分享第21页/共50页各层商户分析——L4

该层服装/鞋包类商户占比下降至34%，童装/玩具类占比达31%，与滑冰场相呼应，餐饮类升至15%，拉动高层的人流。

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商户类别中，47%的餐饮商户有效拉动高层人流，

29%的数码影音商户，

12%的家居生活商户与主力店相互呼应。各层商户分析——L5

牛牛文库文档分享第23页/共50页万象城品牌主要从三个角度树立1、针对客户需要商品种类调整及时，能够满足顾客需求；2、购物等各个业态服务完善；3、树立鲜明的商业文化特色。

牛牛文库文档分享第24页/共50页项目特色人车分流、人货分流，地下到地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消费便利性更强。交通动线平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、通达性强。人性化对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务人性化。

牛牛文库文档分享第25页/共50页市场推广提出了“整合推广策略”联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。

牛牛文库文档分享第26页/共50页运营管理

只租不售，立体动线设计减少楼层间的租金价差返点式租赁，租金增长以商家业绩增长为基础业态齐全，分布合理，餐饮、休闲娱乐等业态配置较好

牛牛文库文档分享第27页/共50页定位设计运营选址位于深圳核心经济区，商业氛围醇熟，周围数条交通要道贯穿，地理位置十分优越，周边居民、游客、白领消费力较强。引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店，使其中高档的品牌定位深入人心。动线设计合理，购物的视觉性和可达性都达到较高程度，多层停车场与商场相连等诸多人性化设计彰显其档次和品位。万象城业态丰富，切实做到“一站式”，且分布合理，有效保证高楼层的客户量。商场针对不同商家采取返祖等经营模式，并不断调整场内商户，引进最前沿的品牌，同时淘汰过气品牌，场内出租率几乎维持在饱和状态，很少有铺位空置。

牛牛文库文档分享第28页/共50页万象城的建筑状况

整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；

万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。

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一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接.万象城”力图提供给消费者舒适、丰富的购物体验，这就要求整个建筑规划必须满足顾客购物的需求和心理.主体建筑总建筑面积虽然达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过上百部电梯连接.消费者在购物过程中并不感到疲劳和烦琐，因为每一层都有一个明显的动线，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角.

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当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；

卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。一期还为顾客提供了1034个车位，二期将达到3000个。

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牛牛文库文档分享第32页/共50页深南路入口（L1、L2）

牛牛文库文档分享第33页/共50页深南路入口（B1,下沉广场）

牛牛文库文档分享第34页/共50页宝安南路入口

牛牛文库文档分享第35页/共50页西侧万象街

牛牛文库文档分享第36页/共50页万象城二期

牛牛文库文档分享第37页/共50页区位交通——区位人民银行深圳中心支行、深圳发展银行、农业银行深圳分行等数十家银行机构，以及中国外汇交易中心深圳分中心、深交所和几十家证券保险机构总部或分支机构分布在周围周边深圳书城、购书中心、书城等培训机构、深圳电大、成教学院、深圳大剧院附近有地王大厦信兴广场、KKmall、新城市广场（原中信城市广场）、金光华广场等知名购物中心地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商业中心

牛牛文库文档分享第38页/共50页万象城东门商圈人民南商圈蔡屋围商圈地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角区位交通——区位

牛牛文库文档分享第39页/共50页金融中心大厦深圳发展银行大厦深圳证券交易所农业银行大厦人民银行大厦万象城区位交通——区位金融机构林立，是罗湖传统的金融中心

牛牛文库文档分享第40页/共50页万象城新城市广场金光华广场地王大厦京基kkmall区位交通——区位周边分布数家购物中心，商业氛围成熟

牛牛文库文档分享第41页/共50页君悦酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋围大酒店万象城区位交通——区位周边酒店分布

牛牛文库文档分享第42页/共50页深圳发展银行大厦金丰城大厦地王大厦华润大厦金山大厦湖北宝丰大厦万象城区位交通——区位周边写字楼林立

牛牛文库文档分享第43页/共50页都市名园城市天地广场幸福里蔡屋围新八、九坊蔡屋围新十坊嘉宾花园万象城区位交通——区位周边住宅错落，居住氛围成熟

牛牛文库文档分享第44页/共50页拥有地铁1号线、2号线两个地铁口周边至少5个公交站，40余对公交车可至项目通过地铁3站抵达罗湖口岸、6站抵达皇岗