房地产规划设计需要关注问题

房地产规划设计需要关注问题一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。房地产项目的规划设计管理这应该是最高原则。楼盘建成是让人人住的，要要住七十年年，业主花花几十万买买一套住房房，你必须须对住户的的七十年（几几乎是一辈辈子！）负负责。许多多规划设计计在简单潦潦草仓促完完成的同时时，给住户户留下的是是长期的隐隐患。如小区主入口在在在主干道道上，人人车混流流；而而主入口口旁边边不远又又是一一个红绿绿灯十十字路口口，一一旦红灯灯亮起起，排队队的车车辆即可可一直直排到小小区主主入口，假假若若旁边还还有公公交车辆辆的车车站，可可以想想象将来来小区区业主的的车辆辆出入会会遇到到多少麻麻烦！！把车辆辆入口口改为另另一个个地方，做做到到人车分分流。这这些细节节看起起来是小小事，其其实有大大隐患患，万万万不可可等闲视视之。“规划方案案无无小事”，一个细细节节留下麻麻烦，住住户会抱抱怨一一辈子。这这种种细节就就显示示出设计计师有有没有从从用户户的方便便舒适适角度考考虑问问题，只只是简简单地从从平面面布局的的美学学效果出出发做做设计，犯犯了了一条大大忌。二、设计必须须符合合项目定定位，不不要偏偏离定位位去追追求不切切合实实际的东东西。房地产项目的规规规划设计计管理理项目定定位是是一个项项目的的根本大大纲，框框定了规规划设设计的方方向，背背离定位位就会会做出完完全不不能用的的方案案。如定定位是是中小户户型的的白领社社区，价价位适中中，档档次中等等，但但如设计计院做做出了一一个出出人意料料的中中庭园林林景观观设计，作作出出几千上上万平平方米的的中庭庭，在里里面布布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一一个个完整的的水系系，加上上喷泉泉、叠水水、几几个水幕幕墙，这这就完全全是顶顶级豪宅宅的景景观设计计！我我们粗略略计算算一下，每每平平方米的的造价价要几百百元，而而物业管管理的的运转费费用更更高得可可怕，这这样一个个中档档小区，向向业业主收取取的物物业管理理费是是很有限限的，而而单只是是水景景的运转转费用用，一年年就需需付出几几十万万元！谁谁来承承担这笔笔费用用？这就就是设设计师背背离项项目定位位的情情形。三、规划设计应应应该充分分考虑虑将来物物业管管理的方方便。现在物业业管管理已经经成为为楼盘项项目成成败的一一个重重要方面面，“买不买房房看看环境，掏掏不不掏钱看看户型型，满不不满意意看管理理。”以前设计计方方案是不不考虑虑物业管管理的的，而现现在策策划项目目时就就必须提提前考考虑物业业管理理的各种种问题题。如以以一个个湖为中中心，湖湖周围一一圈是是独栋别别墅，别别墅外围围是多多层住宅宅，再再外围是是小高高层住宅宅。设设计师的的想法法很简单单：让让别墅的的业主主最接近近湖景景，可以以从客客厅、卧卧室的的落地玻玻璃窗窗内直接接欣赏赏湖光水水色。他他没有考考虑到到：这个个湖不不是别墅墅业主主独享的的，而而是小区区全体体业主共共享的的，那些些住在在多层、小小高高层的业业主要要去湖边边散步步游玩时时，都都要从别别墅的的花园、门门前前甚至窗窗前走走过才能能到达达湖边，别别墅墅的业主主经常常受到这这种门门前屋后后纷纷纷来去的的干扰扰，个人人隐私私无法得得到有有效保护护。四、设计在条条件许可可的前前提下，应应该该尽量考考虑项项目营销销的方方便。营销在规规划划设计上上有两两个基本本要求求，一个个是卖卖点，一一个是是卖相。卖卖点点要实在在，如如最大的的卖点点是户型型设计计，所有有的户户型都必必须精精心推销销，户户型面积积必须须趋向于于实用用化，中中户型型基本上上以大大厅小房房为主主，大户户型通通过增加加房间间数目、强强化化功能空空间的的手段达达到效效果；户户内公公共走道道、室室内走道道、楼楼宇边角角等公公共空间间减少少，比以以前更更讲究如如何充充分利用用每一一寸空间间；功功能设计计更趋趋完善。（1）、主人房房带带卫生间，已已成为中大户户型设计的必必须配备条件件；（2）、工作阳阳台的设置，应应合理、方便便（以前是家家务操作、观观景在一个空空间内实现）；；（3）、书房、儿儿童房、健身身房、衣帽间间等配套，使使室内生活丰丰富多彩，居居家舒适；（4）、玄关的的设计，增加加户内空间层层次，与生活活水平提高的的社会现实相相吻合，使入入室更衣、换换鞋等新风尚尚变得可能，促促进居家健康康化、安逸化化。功能分区区必须明显：：（1）、确立三三大分区理念念：动态静态态分区、工作作空间和生活活空间分区、公公共和秘密空空间分区在设设计中贯彻；；（2）、打破平平面厅室划分分的传统，利利用突出的边边角、台阶、隐隐行走道等进进行空间划分分，使空间层层次感更强，空空间变化更大大。户型设计计更贴近人性性。设计观念念的变革：（1）、朝向观观念的变革，不不必再追求户户户朝南，景景观与朝向同同样重要，在在户型设计中中更关注景观观方向而不是是南北方向；；（2）、需求观观念的变革，从从人口构成确确定居住空间间，必须注重重安全第一。而在那些户户型比较一般般的项目上，就就力求环境景景观园林设计计有些出彩的的新意。“先做卖相”的观点，体验验式营销坚持持要求项目开开盘时必须完完成一个漂亮亮的小区大门门、一条主轴轴景观商业大大道、一处中中心园林、一一个布置精美美的会所（兼兼做售楼中心心）、一组精精心装修温馨馨舒适的样板板房等。现在在许多项目在在楼房建好之之前，先做好好环境景观园园林，目的都都是为了营销销的需要。开开发商只有完完成销售才能能实现利润，因因此不得不要要求设计规划划工作也为营营销服务。五、划设计除除了遵遵循专业业规范以以及技技术要点点之外外，还应应尽量量考虑中中国传传统建筑筑景观观学说的的基本本禁忌。一般来讲讲，容容积率、建建筑筑密度、绿绿化化率等技技术要要点都是是规定定死的，只只能能在这些些前提提下做规规划设设计。但但传统统建筑景景观学学说，很很多设设计师都都不大大了解，所所以以经常在在这方方面出问问题。另另外，在在楼盘盘规划和和户型型设计方方面，关关于路冲冲、角角冲、门门冲等等等基本本禁忌忌，都是是只要要稍加注注意，就就可以完完全避避免的，关关键键在于设设计师师必须懂懂得这这些基本本禁忌忌。一般来说说：“一个项目目成成败的70％在于前前期期策划。”这个前期期策策划中，所所有有关于项项目定定位，目目标消消费群定定位、价价格定位位、营营销概念念定位位等等重重要的的理念，其其实实全都在在规划划设计方方案里里体现出出来。开开发商的的投资资，策划划公司司的心血血，也也都凝聚聚在规规划设计计方案案中。所所以在在规划设设计方方面精益益求精精，是保保证项项目成功功的必必备前提提。许许多项目目在规规划设计计上费费了两三三年的的功夫，最最后后一举成成功，绝绝对不是是偶然然的。六、发展商与建建建筑商的的关系系在市场经经济济环境下下，发发展商面面对的的是使用用者市市场，发发展商商要迎合合使用用者的口口味；；建筑师师面对对的是开开发商商的市场场，建建筑师自自然要要迎合开开发商商的口味味。建建筑师是是开发发商的设设计顾顾问，在在均衡衡开发项项目与与社会、经经济济、城市市、技技术、环环境等等各方面面为开开发商定定位平平衡点；；开发发商也是是建筑筑师市场场顾问问，在提提供精精确的市市场化化对建筑筑设计计的要求求后，使使建筑师师的创创作最终终切合合使用者者需求求的脉搏搏。七、选好建筑师师师的技巧建筑是缺缺陷陷的艺术术，大大楼建好好，交交工验收收后，总总留下不不少的的缺陷和和不足足。有的的设计计不当，影影响响使用；；有的的设计考考虑不不周，使使发展展商的良良苦策策划难以以实现现。发展展商以以赢利为为目的的，设计计水平平的好坏坏，直直接影响响商品品房的销销售及及经济利利益的的实现。因因此此，从一一开始始就应该该选好好建筑师师。选选建筑师师的原原则：不不重关关系重能能力；；不重价价钱重重质量；；不单单看单位位，还还要看个个人（业业绩、经经验、当当面交谈谈）八、发展商与建建建筑师的的交流流发展商与与建建筑师在在相互互信任、彼彼此此依赖的的基础础上着重重注意意如下：：建筑筑师必须须加强强口头表表达能能力，增增强理理论知识识；建建筑师必必须有有组织协协调能能力，并并在设设计过程程中记记录下所所有重重要的谈谈话内内容、方方能明明确发展展商的的观点和和意图图；开发商应应当当给予相相应宽宽松的创创作环环境，应应尊重重设计的的专业业性，不不要盲盲目加以以意见见，左右右设计计师。前期工作作是是创作的的源泉泉，交流流与沟沟通的多多少在在一定程程度上上决定设设计成成功与否否，也也关系到到项目目建设的的是否否顺利。因因此此，设计计的前前期阶段段，建建筑师应应主动动和开发发商联联系沟通通，尽尽量去挖挖他们们的想法法，把把零散、混混乱乱的思路路变成成条理清清晰的的构思，从从专专业技术术的角角度给予予转化化和升华华。建筑师还还必必须协调调和和和统领各各个工工种的关关系，加加强相互互的沟沟通和协协调，使使建筑设设计在在建设工工程中中不断完完善和和落实。为为减减少建成成与原原设计的的差距距，建筑筑师必必须始终终不懈懈贯彻设设计意意图，了了解不不同工种种的配配合。这这也是是一个建建筑师师综合能能力的的体现。限时间、赶赶赶进度的的设计计难出精精品；；发展商商缺乏乏审美观观难出出精品；；建筑筑师缺乏乏对市市场认识识和了了解，难难出精精品；发发展商商对建筑筑高度度干预太太多，难难出精品品。九、策划师与建建建筑师在过去是是两两点成一一线，发发展商直直接找找会画图图纸的的设计院院，一一拍即合合，一一合就画画，画画出来就就施工工，然后后卖楼楼，买不不动请请人策划划，策策划走几几步成成残局，就就死死棋。现在应该该是是发展商商、策策划师、建建筑筑师三点点成一一线的时时候了了，成功功的建建筑师必必须了了解民众众、楼楼盘潜在在客户户的需求求。策策划师的的介入入使得建建筑师师更加了了解市市场的需需求，同同时对于于政府府管理机机构的的管理思思路非非常清楚楚，能能主动处处理双双方的关关系。策策划师有有比建建筑师更更多的的时间、更更多多的机会会去接接触、了了解民民众、市市场、购购房者的的心理理。或者者说，了了解民众众是策策划师的的一种种职业要要求。策策划师要要了解解民众购购房心心态上、在在了了解房屋屋市场场的有效效需求求上，为为建筑筑师提供供说法法，不至至于让让不明白白市场场需求的的建筑筑师设计计出的的房屋，就就象象舞台上上走来来走去的的模特特而远离离民众众。房地产管理需要要要关注问问题一、房地产业与与与涉税有有关的的运作模模式（1）、土地及及房房产的取得得得。它包包括了了从政府府一级级市场出出让取取得及二二级市市场转让让、合合作、合合资股股权变更更方式式取得。（2）筹资形式式：：银行贷款款款、非金金融业业的贷款款、客客户按揭揭贷款款、以未未来商商品房抵抵押的的融资贷贷款等等形式。（3）、规划设设计计环节与税税税收的内内容。（4）、项目施施工工建造方式式式。委托托方式式为分项项目、分分标段、分分时时间发包包给施施工企业业或总总包给施施工企企业。具具体分分为招标标、议议标、或或直接接委托施施工。（5）、销售策策划划环节涉税税税主要内内容。自自行销售售和委委托他人人销售售。（6）、取得收收入入方式。房房房地产业业收入入分为预预售及及现房销销售。（7）、成本分分类类。主要是是是开发成成本和和开发费费用两两部分组组成。其其中开发发成本本按经营营用途途进行分分类。包包括以下下八项项内容：：土地地征用及及拆迁迁补偿费费用、前前期工程程费、建建筑安装装工程程费、基基础设设施费、公公共共配套设设施费费、开发发间接接费用、不不可可预见费费、开开发间接接税费费。开发费用包括三三三大项：：管理理费用、销销售售费用、财财务务费用。（8）、商品房房完完工界定及及及所有权权转移移方式。现现行行所得税税规定定已完工工作为为所得税税结算算时间，因因此此以何种种方式式作为完完工及及所有权权转移移时间对对税收收相当重重要。（9）代建工程程的的开发。企企企业接受受政府府和其他他单位位委托，代代为为开发的的工程程。代建建工程程包括：：统建建房、周周转房房、安置置房、代代建城市市基础础设施和和公共共配套设设施的的开发。二、房地产企业业业开发审审批过过程及批批件（1）立项审批批一般步骤是，由由由开发公公司向向建委提提出立立项申请请，建建委与经经委会会签审批批文件件，开发发公司司凭立项项文件件，向计计划委委员会申申请投投资计划划。（2）规划审批批由规划管理、土土土地管理理、财财政部门门负责责，通常常包括括办理“三证一书”，即“规划用地地许许可证”、“国有土地地使使用权证”、“建设工程程规规划许可可证”、“选址意见见书”（确定用用地地范围，审审核核红线图图）（3）施工审批批房地产公司向建建建委报送送规划划许可证证和规规费缴纳纳凭证证等资料料，申申请“施工许可可证”，由建委委、环环保、市市政公公用部门门负责责。（4）销售审批批依据《商品房销销销售管理理办法法》、《城城市市商品房房预售售管理办办法》，需需需要办理“预售许可可证”或“销售许可可证”。（5）产权审批批商品房交付使用用用后，由由业主主向房管管局报报送购买买