房地产开发成本核算程序

房地产开发成本核算程序

房地产开开发成本的的组成内容容

为了加加加强开发发产品品成本的的管理理，降低低开发发过程耗耗费的的活劳动动和物物化劳动动，提提高企业业经济济效益，必必须须正确核核算开开发产品品的成成本，在在各个个开发环环节控控制各项项费用用支出。

要核算算算开发产产品的的成本，必必须须明确开开发产产品成本本的种种类和内内容。开开发产品品成本本是指房房地产产开发企企业在在开发过过程中中所发生生的各各项费用用支出出。开发发产品品成本按按其用用途，可可分为为如下四四类：：

1、土土土地开发发成本本：指房房地产产开发企企业开开发土地地（即即建设场场地）所所发生的的各项项费用支支出。

2、房房房屋开发发成本本：指房房地产产开发企企业开开发各种种房屋屋（包括括商品品房、出出租房房、周转转房、代代建房等等）所所发生的的各项项费用支支出。

3、配配配套设施施开发发成本：：指房房地产开开发企企业开发发能有有偿转让让的大大配套设设施及及不能有有偿转转让、不不能直直接计入入开发发产品成成本的的公共配配套设设施所发发生的的各项费费用支支出。

4、代代代建工程程开发发成本：：指房房地产开开发企企业接受受委托托单位的的委托托，代为为开发发除土地地、房房屋以外外其他他工程如如市政政工程等等所发发生的各各项费费用支出出。

以上四四四类开发发产品品成本，在在核核算上将将其费费用分为为如下下六个成成本项项目：

1、土土土地征用用及拆拆迁补偿偿费或或批租地地价：：指因开开发房房地产而而征用用土地所所发生生的各项项费用用，包括括征地地费、安安置费费以及原原有建建筑物的的拆迁迁补偿费费，或或采用批批租方方式取得得土地地的批租租地价价。

2、前前前期工程程费：：指土地地、房房屋开发发前发发生的规规划、设设计、可可行性性研究以以及水水文地质质勘察察、测绘绘、场场地平整整等费费用。

3、基基基础设施施费指指：土地地、房房屋开发发过程程中发生生的供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化、环环卫设施施以及及道路等等基础础设施费费用。

4、建建建筑安装装工程程费：指指土地地房屋开开发项项目在开开发过过程中按按建筑筑安装工工程施施工图施施工所所发生的的各项项建筑安安装工工程费和和设备备费。

5、配配配套设施施费：：指在开开发小小区内发发生，可可计入土土地、房房屋开发发成本本的不能能有偿偿转让的的公共共配套设设施费费用，如如钢炉炉房、水水塔、居居委会、派派出出所、幼幼托、消消防、自自行车车棚、公公厕等等设施支支出。

6、开开开发间接接费：：指房地地产开开发企业业内部部独立核核算单单位及开开发现现场为开开发房房地产而而发生生的各项项间接接费用，包包括括现场管管理机机构人员员工资资、福利利费、折折旧费、修修理理费、办办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等等。

从上可可可以看出出：构构成房地地产开开发企业业产品品的开发发成本本，相当当于工工业产品品的制制造成本本和建建筑安装装工程程的施工工成本本。如要要计算算房地产产开发发企业产产品的的完全成成本，还还要计算算开发发企业（公公司司本部）行行政政管理部部门为为组织和和管理理开发经经营活活动而发发生的的管理费费用、财财务费用用，以以及为销销售、出出租、转转让开开发产品品而发发生的销销售费费用。管管理费费用、财财务费费用和销销售费费用，也也叫期期间费用用。它它们绝大大部分分都是经经营期期间的费费用开开支，与与开发发工程量量的关关系并不不十分分密切，如如果果将期间间费用用计入开开发产产品成本本，在在开发产产品开开发和销销售、出出租、转转让不不同步的的情况况下，就就会增增加开发发产品品的成本本，特特别是在在开发发房地产产滞销销时期，将将滞滞销期间间发生生的管理理费用用、财务务费用用和销售售费用用计入当当期开开发产品品成本本，就会会使企企业造成成大量量的潜亏亏，不不能及时时反映映企业的的经营营状况。同同时时，将期期间费费用计入入开发发产品成成本，不不但要增增加核核算的工工作量量，也不不利于于正确考考核企企业开发发单位位的成本本水平平和成本本管理理责任。因因此此，现行行会计计制度中中规定定将期间间费用用计入当当期损损益，不不再计计入开发发产品品成本，也也就就是说，房房地地产开发发企业业开发产产品只只计算开开发成成本，不不计算算完全成成本。房房房地产开开发成成本核算算程序序

房地产产产开发成成本的的核算是是指企企业将开开发一一定数量量的商商品房所所支出出的全部部费用用按成本本项目目进行归归集和和分配，最最终终计算出出开发发项目总总成本本和单位位建筑筑面积成成本的的过程

开发产产产品成本本的核核算程序序是指指房地产产开发发企业核核算开开发产品品成本本时应遵遵循的的步骤和和顺序序。其一一般程程序是：：

1、归归归集开发发产品品费用

由于开开开发规模模的不不同，房房地产产开发的的成本本归集对对象也也是不同同的。对对于小规规模的的开发，如如单单幢或几几幢房房屋的开开发，这这个问题题比较较容易解解决，可可以将全全部开开发量作作为成成本归集集对象象，设立立一个个成本核核算单单位。但但是对对大规模模的开开发，如如街坊坊改造或或小区区开发，就就必必须科学学地确确定成本本归集集对象。在在这这种情况况下，成成本核算算不能能过细（台台以以单幢为为单位位），因因为许许多直接接开发发费用很很难分分摊到每每幢房房屋，这这样做做势必会会增加加工作量量，使使核算工工作繁繁琐化。相相反反，成本本核算算也不能能简单单地以小小区为为核算单单位，因因为一个个小区区从开始始建设设到完全全建成成往往需需要几几年甚至至十几几年的时时间，而而其中所所开发发的商品品房却却是陆续续完工工出售的的，这这样做势势必使使成本核核算资资料滞后后，失失去其成成本结结算和管管理上上的作用用。本本文以为为：应应该以房房地产产开发项项目的的工程内内容和和工期进进度作作为确定定成本本归集对对象的的主要依依据，对对大的开开发项项目应该该按不不同的开开发期期进行分分块，便便于费用用的归归集和成成本结结算，充充分发发挥成本本核算算的作用用。

（1）在在项目开开发中中发生的的各项项直接开开发费费用，直直接计计入各成成本核核算对象象，即即借记“开发成本”总分类账账户户和明细细分类类账户，贷贷记记有关账账户。

（2）为为项目开开发服服务所发发生的的各项开开发间间接费用用，可可先归集集在“开发间接接费”账户，即即借借记“开发间接接费”总分类账账户户和明细细分类类账户，贷贷记记有关账账户。

（3）将“开发间接接费”账户归集集的的开发间间接费费，按一一定的的方法分分配计计入各开开发成成本核算算对象象，即借借记“开发成本”总分类账账户户和明细细账户户，贷记“开发间接接费”账户。

通过上上上述程序序，将将应计人人各成成本核算算对象象的开发发费用用，归集集在“开发成本”总分类账账户户和明细细分类类账户之之中。

2、正正正确划分分成本本项目

客观地地地反映产产品成成本的结结构，便便于分析析研究究降低成成本的的途径。按按现现行的房房地产产开发企企业会会计制度度规定定，“开发成本”作为一级级成成本核算算科目目，企业业应在在该科目目下，根根据自己己的经经营特点点和管管理需要要，选选择成本本项目目，并据据此进进行明细细核算算。选择择成本本项目不不能太太多，对对于发发生次数数较少少、特别别是单单笔发生生的费费用，应应尽量量合并。而而对对金额较较大、并并陆续发发生的的费用应应单独独设立科科目核核算。

为核算开开发发企业的的开发发成本，企企业业可根据据其本本身经营营开发发的业务务要求求，设置置下列列账户：

（1）“4301开发成本”账户。

本账户户户核算房房地产产开发企企业在在土地、房房屋屋、配套套设施施和代建建工程程的开发发过程程中所发发生的的各项费费用。本本账户借借方登登记企业业在土土地、房房屋、配配套设施施和代代建工程程的开开发过程程中所所发生的的各项项费用，贷贷方方登记开开发完完成已竣竣工验验收的开开发产产品的实实际成成本。借借方余余额反映映未完完开发项项目的的实际成成本。本本账户应应按开开发成本本的种种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施施开开发”和“代建工程程开开发”等设置二二级级明细账账户，并并在二级级明细细账户下下，按按成本核核算对对象进行行明细细核算。

（2）“4302开发间接接费”账户。

本账户户户核算房房地产产开发企企业内内部独立立核算算单位为为开发发产品而而发生生的各项项间接接费用，包包括括工资、福福利利费、折折旧费费、修理理费、办办公费、水水电电费、劳劳动保保护费、周周转转房摊销销等。本本账户借借方登登记企业业内部部独立核核算单单位为开开发产产品而发发生的的各项间间接费费用，贷贷方登登记分配配计入入开发成成本各各成本核核算对对象的开开发间间接费。月月末末本账户户无余余额。本本账户户应按企企业内内部不同同的单单位、部部门（分分公司）设设置置明细账账户。

按现行行行的房地地产开开发企业业会计计制度规规定，间间接费用用应作作为期间间费用用，直接接计入入当期损损益，本本文认为为，这这样处理理，对对部分费费用来来说，有有悖于于会计的的配比比性原则则。该该原则要要求：：企业的的各项项收入和和与其其相关联联的成成本、费费用，应应当在同同一会会计期间间内予予以确认认和计计量。比比如，为为项目贷贷款而而支付的的利息息以及项项目的的前期销销售费费用，这这些费费用的特特点是是数额较较大、受受益对象象明确确，如果果在受受益对象象实现现销售之之前，就就将其列列入损损益类科科目进进行核算算，势势必会形形成虚虚假的财财务成成果，不不能客客观地反反映企企业的实实际经经营情况况。

3、计计计算并结结转已已完开发发产品品实际成成本

计算已已已完开发发项目目从筹建建至竣竣工验收收的全全部开发发成本本。并将将其结结转进入“开发产品”账户，即即借借记“开发产品”账户，贷贷记“开发成本”账户。

4、按按按已完开开发产产品的实实际功功能和去去向，将将开发产产品实实际成本本结转转进入有有关账账户。

即借记记记“经营成本”、“分期收款款开开发产品”、“出租开发发产产品”、“周转房”等账户，贷贷贷记“开发产品”账户。

房地产产产开发成成本核核算的最最终目目的是计计算出出项目的的总成成本和单单位可可销售面面积的的开发成成本，以以便企业业结出出经营利利润。可可是现在在房地地产开发发企业业较普遍遍存在在的现象象是重重视工程程决算算而忽视视项目目决策，因因为为工程决决算在在施工完完成后后进行，时时间间性比较较明确确，而且且涉及及到工程程款的的支付，比比较较实际，不不易易拖拉，而而项项目决算算有可可能因为为各种种原因显显得遥遥遥无期期，比比如小区区个别别配套没没有完完成（不不影响响销售），计计划中的公建建设施暂时不不能实施，或或者押金的收收回久拖不决决等等，这些些都会影响整整个开发项目目的完全建成成，进而影响响项目决算。如如何解决这个个问题，本文文以为完全可可以通过“预提费用”科目将尚未未实施的工程程预算预提计计入成本，以以便项目决算算能按计划进进行，以后待待工程完成后后再按实际支支出调整项目目成本。由于于这部分工程程内容通常在在项目总投资资中所占的比比例很小，所所以对项目的的总成本和单单位成本一般般不会造成较较大的影响。房房房地产开开发成成本的确确定

对于房房房地产开开发公公司来说说，根根据《企企业所所得税暂暂行条条例》第第六条条、第七七条、《企企企业所得得税暂暂行条例例实施施细则》第第八八条、《企企业业所得税税税前前扣除办办法》（国国国税发[200000]84号）第四四条条、第六六条、第第八条、第第九九条，《国国家家税务总总局关关于房地地产开开发业务务征收收企业所所得税税问题的的通知知》（国国税发发[200066]31号）规定定，开发企业业在在进行成成本、费费用的核核算与与扣除时时，必必须按规规定区区分期间间费用用和开发发产品品成本、开开发发产品会会计成成本与计计税成成本、已已销开开发产品品计税税成本与与未销销开发产产品计计税成本本的界界限。

那么，对对于房地地产开开发企业业来说说，其销销售成成本应如如何确确定呢？

1、根根根据《国国家税税务总局局关于于房地产产开发发业务征征收企企业所得得税问问题的通通知》（国国国税发[200066]31号）第八八条条第（二二）项项的规定定，已已销开发发产品品的计税税成本本。当期期准予予扣除的的已销销开发产产品的的计税成成本，按按当期已已实现现销售的的可售售面积和和可售售面积单单位工工程成本本确认认。可售售面积积单位工工程成成本和已已销开开发产品品的计计税成本本按下下列公式式计算算确定：

可售面面面积单位位工程程成本=成本对象象总总成本÷总可售面面积

已销开开开发产品品的计计税成本=已实现销销售售的可售售面积积×可售面积积单单位工程程成本本。

2、至至至于广告告费列列支的问问题，根根据《企企业所所得税税税前扣扣除办法法》（国国税发[200000]84号）第四四十十条的规规定，纳纳税人每每一纳纳税年度度发生生的广告告费支支出可以以在税税前列支支的部部分确实实应该该在销售售（营营业）收收入2％以内据据实实扣除。但但是是后来，国国家家税务总总局在在2001年8月又下发发了了《关于于调整整部分行行业广广告费用用所得得税税前前扣除除标准的的通知知》（国国税发发[200011]89号），根根据据该《通通知》第第一条的的规定定：自2001年1月1日起，制制药药、食品品（包包括保健健品、饮饮料）、日日化化、家电电、通通信、软软件开开发、集集成电电路、房房地产产开发、体体育育文化和和家具具建材商商城等等行业的的企业业，每一一纳税税年度可可在销销售（营营业）收收入8%的比例内内据据实扣除除广告告支出。另另外外，《国国家税税务总局局关于于房地产产开发发业务征征收企企业所得得税问问题的通通知》（国国国税发[200066]31号）规定定，开开发企业业取得得的预售售收入入不得作作为广广告费、业业务务宣传费费、业业务招待待费等等三项费费用的的计算基基数，至至预售收收入转转为实际际销售售收入时时，再再将其作作为计计算基数数；新新办开发发企业业在取得得第一一笔开发发产品品实际销销售收收入之前前发生生的，与与建造造、销售售开发发产品相相关的的广告费费、业业务宣传传费和和业务招招待费费，可以以向后后结转，按按税税收规定定的标标准扣除除，但但结转期期限最最长不得得超过过3个纳税年年度度。

3《国国国家税务务总局局关于房房地产产开发业业务征征收企业业所得得税问题题的通通知》（国国税税发[200066]31号）第八八条条第（二二）项项第十二二、十十三款是是这样样分别规规定的的：开发发企业业以出让让方式式取得土土地使使用权进进行房房地产开开发的的，必须须按照照土地使使用权权出让合合同约约定的土土地用用途、动动工开开发期限限开发发土地。因因超超过出让让合同同约定的的动工工开发日日期而而缴纳的的土地地闲置费费，计计入成本本对象象的施工工成本本；因国国家无无偿收回回土地地使用权权而形形成的损损失，可可作为财财产损损失按税税收规规定在税税前扣扣除；成成本对对象报废废和毁毁损损失失。成成本对象象在建建造过程程中如如单项或或单位位工程发发生报报废和毁毁损，减减去残料料价值值和过失失人或或保险公公司赔赔偿后的的净损损失，计计入继继续施工工的工工程成本本；如如成本对对象整整体报废废或毁毁损，其其净损损失可作作为财财产损失失按税税收规定定扣除除。

4、借借借款利息息支出出，按照照下列列方法对对成本本对象进进行归归集和分分配，并并按规定定在税税前进行行扣除除：

（1）开开发企业业为建建造开发发产品品借入资资金而而发生的的符合合税收规规定的的借款费费用，属属于成本本对象象完工前前发生生的，应应配比比计入成成本对对象；属属于成成本对象象完工工后发生生的，可可作为财财务费费用直接接扣除除。

（2）开开发企业业向金金融机构构统一一借款后后转借借集团内内部其其他企业业、单单位使用用的，借借入方凡凡能出出具开发发企业业从金融融机构构取得借借款的的证明文文件，其其支付的的利息息准予按按税收收有关规规定在在税前扣扣除。

（3）开开发企业业将自自有资金金借给给全资企企业（包包括分支支机构构）和其其他关关联企业业的，关关联方借借入资资金金额额超过过其注册册资本本50％的，超超过过部分的的利息息支出，不不得得在税前前扣除除；未超超过部部分的利利息支支出，准准予按按金融机机构同同类同期期贷款款基准利利率计计算的数数额内内税前扣扣除。

土地开发发发成本的的核算算一、土地开发支支支出划分分和归归集的原原则

房地产产产开发企企业开开发的土土地，按按其用途途可将将它分为为如下下两种：：一种种是为了了转让让、出租租而开开发的商商品性性土地（也也叫叫商品性性建设设场地）；；另另一种是是为开开发商品品房、出出租房等等房屋屋而开发发的自自用土地地。前前者是企企业的的最终开开发产产品，其其费用用支出单单独构构成土地地的开开发成本本；而而后者则则是企企业的中中间开开发产品品，其其费用支支出应应计入商商品房房、出租租房等等有关房房屋开开发成本本。

现行会会会计制度度中设设置的“开发成本——土地开发发成成本”科目，它它的的核算的的内容容，与企企业发发生的土土地开开发支出出并不不完全对对口，原原则上仅仅限于于企业开开发各各种商品品性土土地所发发生的的支出。企企业业为开发发商品品房、出出租房房等房屋屋而开开发的土土地，其其费用可可分清清负担对对象的的，应直直接计计入有关关房屋屋开发成成本，在“开发成本——房屋开发发成本”科目进行行核算。如如果企业开开发的自用用土地，分分不清负担担对象，应应由两个或或两个以上上成本核算算对象负担担的，其费费用可先通通过“开发成本——土地开发发成本”科目进行行归集，待待土地开发发完成投入入使用时，再再按一定的的标准（如如房屋占地地面积或房房屋建筑面面积等）将将其分配计计入有关房房屋开发成成本。如果果企业开发发商品房、出出租房使用用的土地属属于企业开开发商品性性土地的一一部分，则则应将整块块土地作为为一个成本本核算对象象，在“开发成本——土地开发发成本”账户中归归集其发生生的全部开开发支出，计计算其总成成本和单位位成本，并并于土地开开发完成时时，将成本本结转到“开发产品”账户。待待使用土地地时，再将将使用土地地所应负担担的开发成成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发发成本”账户，计计入商品房房、出租房房等房屋的的开发成本本。

二、土地开开发发成本核算算算对象的的确定定和成本本项目目的设置置

（一）土土地开发发成本本核算对对象的的确定

为了既既既有利于于土地地开发支支出的的归集，又又有有利于土土地开开发成本本的结结转，对对需要要单独核核算土土地开发发成本本的开发发项目目，可按按下列列原则确确定土土地开发发成本本的核算算对象象：

1、对对对开发面面积不不大、开开发工工期较短短的土土地，可可以每每一块独独立的的开发项项目为为成本核核算对对象；

2、对对对开发面面积较较大、开开发工工期较长长、分分区域开开发的的土地，可可以以一定区区域作作为土地地开发发成本核核算对对象。

成本核核核算对象象应在在开工之之前确确定，一一经确确定就不不能随随意改变变，更更不能相相互混混淆。

（二）土土地开发发成本本项目的的设置置

企业开开开发的土土地，因因其设计计要求求不同，开开发发的层次次、程程度和内内容都都不相同同，有有的只是是进行行场地的的清理理平整，如如原原有建筑筑物、障障碍物的的拆除除和土地地的平平整；有有的除除了场地地平整整外，还还要进进行地下下各种种管线的的铺设设、地面面道路路的建设设等。因因此，就就各个个具体的的土地地开发项项目来来说，它它的开开发支出出内容容是不完完全相相同的。企企业业要根据据所开开发土地地的具具体情况况和会会计制度度规定定的成本本项目目，设置置土地地开发项项目的的成本项项目。对对于会计计制度度规定的的、企企业没有有发生生支出内内容的的成本项项目，如如建筑安安装工工程费，配配套套设施费费，可可不必设设置。根根据土地地开发发支出的的一般般情况，企企业业对土地地开发发成本的的核算算，可设设置如如下几个个成本本项目：

（1）土土地征用用及拆拆迁补偿偿费或或土地批批租费费；

（2）前前期工程程费；；

（3）基基础设施施费；；

（4）开开发间接接费。

其中土土土地征用用及拆拆迁补偿偿费是是指按照照城市市建设总总体规规划进行行土地地开发所所发生生的土地地征用用费、耕耕地占占用税、劳劳动动力安置置费，及及有关地地上、地地下物拆拆迁补补偿费等等。但但对拆迁迁旧建建筑物回回收的的残值应应估价价入账并并冲减减有关成成本。开开发土地地如通通过批租租方式式取得的的，应应列入批批租地地价。前前期工工程费是是指土土地开发发项目目前期工工程发发生的费费用，包包括规划划、设设计费，项项目目可行性性研究究费，水水文、地地质勘察察、测测绘费，场场地地平整费费等。基基础设施施费是是指土地地开发发过程中中发生生的各种种基础础设施费费，包包括道路路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯等等设施费费用。开开发间接接费指指应由商商品性性土地开开发成成本负担担的开开发间接接费用用。土地地开发发项目如如要负负担不能能有偿偿转让的的配套套设施费费，还还应设置“配套设施施费”成本项目目，用用以核算算应计计入土地地开发发成本的的配套套设施费费。三、土地开发发发成本的核核算算

企业在在在土地开开发过过程中发发生的的各项支支出，除除可将直直接计计入房屋屋开发发成本的的自用用土地开开发支支出在“开发成本——房屋开发发成成本”账户核算算外外，其他他土地地开发支支出均均应通过“开发成本——土地开发发成成本”账户进行行核核算。

为了分分分清转让让、出出租用土土地开开发成本本和不不能确定定负担担对象自自用土土地开发发成本本，对土土地开开发成本本应按按土地开开发项项目的类类别，分分别设置“商品性土土地地开发成成本”和“自用土地地开开发成本”两个二级级账账户，并并按成成本核算算对象象和成本本项目目设置明明细分分类账。对对发发生的土土地征征用及拆拆迁补补偿费、前前期期工程费费、基基础设施施费等等土地开开发支支出，可可直接接记入各各土地地开发成成本明明细分类类账，并并记入“开发成本——商品性土土地地开发成成本”、“开发成本——自用土地地开开发成本”账户的借借方方和“银行存款”、“应付账款——应付工程程款”等账户的的贷贷方。发发生的的开发间间接费费用，应应先在在“开发间接接费费用”账户进行行核核算，于于月份份终了再再按一一定标准准，分分配计入入有关关开发成成本核核算对象象。应应由商品品性土土地开发发成本本负担的的开发发间接费费，应应记入“开发成本——商品性土土地地开发成成本”账户的借借方方和“开发间接接费费用”账户的贷贷方方。四、举例说明土土土地开发发成本本的核算算

如某房房房地产开开发企企业在某某月份份内，共共发生生了下列列有关关土地开开发支支出：3301

3551

商品性土土地

自用土地

支付征征征地拆迁迁费

7880000元7200000元

支付承承承包设计计单位位前期工工程款款2000000元1800000元

应付承承承包施工工单位位基础设设施款款2500000元1800000元

分配开开开发间接接费110000元

合计

1333000元1080000元

1、则则则在用银银行存存款支付付征地地拆迁费费时，应应作：

借；开开开发成本——商品性土土地地开发成成本

77800000

开发成本——自用土地地开开发成本

77200000

贷：银行行存存款

11500000

2、用用用银行存存款支支付设计计单位位前期工工程款款时，应应作：：

借：开开开发成本——商品性土土地地开发成成本

22000000

开发成本——自用土地地开开发成本

11800000

贷：银行行存存款

33800000

3、将将将应付施施工企企业基础础设施施工程款款入账账时，应应作：：

借：开开开发成本——商品性土土地地开发成成本

22500000

开发成本——自用土地地开开发成本

11800000

贷：应付付账账款——应付工程程款

44300000

4、分分分配应记记入商商品性土土地开开发成本本的开开发间接接费用用时，应应作：：

借：开开开发成本——商品性土土地地开发成成本

11000000

贷：开发发间间接费用

11000000

同时应应应将各项项土地地开发支支出分分别记入入商品品性土地地开发发成本、自自用用土地开开发成成本明细细分类类账。五、已完土地开开开发成本本的结结转

已完土土土地开发发成本本的结转转，应应根据已已完成成开发土土地的的用途，采采用用不同的的成本本结转方方法。

为转让让让、出租租而开开发的商商品性性土地，在在开开发完成成并经经验收后后，应应将其实实际成成本自“开发成本——商品性土土地地开发成成本”账户的贷贷方方转入“开发产品——土地”账户的借借方方。假如如上述述开发企企业商商品性土土地经经开发完完成并并验收，加加上上以前月月份开开发支出出共10022000元，应作作如如下分录录入账账：

借：开开开发产品——土地

1100220000

贷：开发发成成本——商品性土土地地开发成成本

1100220000

为本企企企业房屋屋开发发用的土土地，应应于开发发完成成把土地地投入入使用时时，将将土地开开发的的实际成成本结结转计入入有关关房屋的的开发发成本，结结转转计入房房屋开开发成本本的土土地开发发支出出，可采采用分分项平行行结转转法或归归类集集中结转转法。分分项平行行结转转法是指指将土土地开发发支出出的各项项费用用按成本本项目目分别平平行转转入有关关房屋屋开发成成本的的对应成成本项项目。归归类集集中结转转法是是指将土土地开开发支出出归类类合并为“土地征用用及及拆迁补补偿费费或批租租地价价”和“基础设施施费”两个费用用项项目，然然后转转入有关关房屋屋开发成成本的的“土地征用用及及拆迁补补偿费费或批租租地价价”和“基础设施施费”成本项目目。凡凡与土地地征用用及拆迁迁补偿偿费或批批租地地价有关关的费费用，均均转入入有关房房屋开开发成本本的“土地征用用及及拆迁补补偿费费或批租租地价价”项目；对对其其他土地地开发发支出，包包括括前期工工程费费、基础础设施施费等，

则合并并并转入有有关房房屋开发发成本本的“基础设施施费”项目。经经结结转的自自用土土地开发发支出出，应将将它自自“开发成本——自用土地地开开发成本”账户的贷贷方方转入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方。

假如上上上述开发发企业业自用土土地在在开发完完成后后，加上上以前前月份开开发车车出5400000元共6480000元。这块块土土地用于于建造造151出租房和181周转房，其其其中151出租房用用地1500平方米，181周转房用用、地地1200平方米，则则则单方自自用土土地开发发成本本为240元（64800000元／15000++12000），应结结转151出租房开开发发成本的的土地地开发支支出为为3600000元（240元×15000），结转181周转房开开发发成本的的土地地开发支支出为为2880000元（240元×12000），在总总分分类核算算上应应作如下下分录录入账：

借：开开开发成本——房屋开发发成成本

66480000

贷：开发发成成本——自用土地地开开发成本

66480000

如果自自自用土地地开发发完成后后，还还不能确确定房房屋和配配套设设施等项项目的的用地，则则应应先将其其成本本结转“开发产品——自用土地”账户的借借方方，于自自用土土地投入入使用用时，再再从“开发产品——自用土地”账户的贷贷方方将其开开发成成本转入“开发成本——房屋开发发成成本”等账户的的借借方。

前期工程程程费用的的核算算

房屋开发发发过程中中发生生的规划划、设设计、可可行性性研究以以及水水文地质质勘察察、测绘绘、场场地平整整等各各项前期期工程程支出，能能分分清成本本核算算对象的的，应应直接记记入有有关房屋屋开发发成本核核算对对象的“前期工程程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“银行存款”等账户的的贷贷方。应应由两两个或两两个以以上成本本核算算对象负负担的的前期工工程费费，应按按一定定标准将将其分分配记入入有关关房屋开开发成成本核算算对象象的“前期工程程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“银行存款”等账户的的贷贷方。

基础设施施施费用的的核算算

房屋开发发发过程中中发生生的供水水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、绿绿化、环环卫设施施以及及道路等等基础础设施支支出，一一般应直直接或或分配记记入有有关房屋屋开发发成本核核算对对象的“基础设施施费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“银行存款”等账户的的贷贷方。如如开发发完成商商品性性土地已已转入入“开发产品”账户，则则在在用以建建造房房屋时，应应将将其应负负担的的基础设设施费费（按归归类集集中结转转的还还应包括括应负负担的前前期工工程费和和开发发间接费费）计计入有关关房屋屋开发成成本核核算对象象，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“开发产品”账户的贷贷方方。

建筑安装装装工程费费用的的核算

房屋开开开发过程程中发发生的建建筑安安装工程程支出出，应根根据工工程的不不同施施工方式式，采采用不同同的核核算方法法。采采用发包包方式式进行建建筑安安装工程程施工工的房屋屋开发发项目，其其建建筑安装装工程程支出，应应根根据企业业承付付的已完完工程程价款确确定，直直接记入入有关关房屋开开发成成本核算算对象象的“建筑安装装工工程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“应付账款——应付工程程款”等账户的的贷贷方。如如果开开发企业业对建建筑安装装工程程采用招招标方方式发包包，并并将几个个工程程一并招招标发发包，则则在工工程完工工结算算工程价价款时时，应按按各项项工程的的预算算造价的的比例例，计算算它们们的标价价即实实际建筑筑安装装工程费费。

如某开开开发企业业将两两幢商品品房建建筑安装装工程程进行招招标，标标价为10800000元，这两两幢幢商品房房的预预算造价价为：：

10111商品品房房6300000元

10222商品品房房5040000元

合计

11133400000元

则在工工工程完工工结算算工程价价款时时，应按按如下下方法计计算各各幢商品品房的的实际建建筑安安装工程程费：：

某项工工工程实际际建筑筑安装工工程费费＝工程程标价价×该项工程程预预算造价÷各项工程程预预算造价价合计计

设例中中中：

10111

商品房

1108000000元×63000000元÷113344000元＝60000000元

10222

商品房

1108000000元×50440000元÷113344000元＝48000000元

采用自自自营方式式进行行建筑安安装工工程施工工的房房屋开发发项目目，其发发生的的各项建建筑安安装工程程支出出，一般般可直直接记入入有关关房屋开开发成成本核算算对象象的“建筑安装装工工程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的的贷贷方。如如果开开发企业业自行行施工大大型建建筑安装装工程程，可以以按照照本章第第二节节所述设设置“工程施工”、“施工间接接费费用”等账户，用用用来核算算和归归集各项项建筑筑安装工工程支支出，月月末将将其实际际成本本转入“开发成本——房屋开发发成成本”账户，并并记记入有关关房屋屋开发成成本核核算对象象的“建筑安装装工工程费”成本项目目。

企业用用用于房屋屋开发发的各项项设备备，即附附属于于房屋工工程主主体的各各项设设备，应应在出出库交付付安装装时，记记入有有关房屋屋开发发成本核核算对对象的“建筑安装装工工程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“库存设备”账户的贷贷方方。

施工的的的房屋开开发项项目，其其发生生的各项项建筑筑安装工工程支支出，一一般可可直接记记入有有关房屋屋开发发成本核核算对对象的“建筑安装装工工程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的的贷贷方。如如果开开发企业业自行行施工大大型建建筑安装装工程程，可以以设置置“工程施工”、“施工间接接费费用”等账户，用用用来核算算和归归集各项项建筑筑安装工工程支支出，月月末将将其实际际成本本转入“开发成本——房屋开发发成成本”账户，并并记记入有关关房屋屋开发成成本核核算对象象的“建筑安装装工工程费”成本项目目。企企业用于于房屋屋开发的的各项项设备，即即附附属于房房屋工工程主体体的各各项设备备，应应在出库库交付付安装时时，记记入有关关房屋屋开发成成本核核算对象象的“建筑安装装工工程费”成本项目目，并并记入“开发成本——房屋开发发成成本”账户的借借方方和“库存设备”账户的贷贷方方。

配套设施施施开发成成本的的核算一、配套设施的的的种类及及其支支出归集集的原原则

房地产产产开发企企业开开发的配配套设设施，可可以分分为如下下两类类：一类类是开开发小区区内开开发不能能有偿偿转让的的公共共配套设设施，如如水塔、锅锅炉炉房、居居委会会、派出出所、消消防、幼幼托、自自行车棚棚等；；另一类类是能能有偿转转让的的城市规规划中中规定的的大配配套设施施项目目，包括括：（1）开发小小区区内营业业性公公共配套套设施施，如商商店、银银行、邮邮局等等；（2）开发小小区区内非营营业性性配套设设施，如如中小学学、文文化站、医医院院等；（3）开发项项目目外为居居民服服务的给给排水水、供电电、供供气的增增容增增压、交交通道道路等。这这类类配套设设施，如如果没有有投资资来源，不不能能有偿转转让，也也将它归归入第第一类中中，计计入房屋屋开发发成本。

按照现现现行财务务制度度规定，城城市市建设规规划中中的大型型配套套设施项项目，不不得计入入商品品房成本本。因因为这些些大配配套设施施，国国家有这这方面面的投资资，或或是政府府投资资，或国国家拨拨款给有有关部部门再由由有关关部门出出资。但但在实际际执行行过程中中，由由于城市市基础础设施的的投资资体制，无无法法保证与与城市市建设综综合开开发协调调一致致，作为为城市市基础设设施的的投资者者，往往往在客客观上上拿不出出资金金来，有有些能能拿的也也只是是其中很很少的的一部分分。因因此，开开发企企业也只只得将将一些不不能有有偿转让让的大大配套设设施发发生的支支出也也计入开开发产产品成本本。

为了正正正确核算算和反反映企业业开发发建设中中各种种配套设设施所所发生的的支出出，并准准确地地计算房房屋开开发成本本和各各种大配配套设设施的开开发成成本，对对配套套设施支支出的的归集，可可分分为如下下三种种：

1、对对对能分清清并直直接计入入某个个成本核核算对对象的第第一类类配套设设施支支出，可可直接接计入有有关房房屋等开开发成成本，并并在“开发成本——房屋开发发成成本”账户中归归集集其发生生的支支出；

2、对对对不能直直接计计入有关关房屋屋开发成成本的的第一类类配套套设施支支出，应应先在“开发成本——配套设施施开开发成本”账户进行行归归集，于于开发发完成后后再按按一定标标准分分配计入入有关关房屋等等开发发成本；

3、对对对能有偿偿转让让的第二二类大大配套设设施支支出，应应在“开发成本——配套设施施开开发成本”账户进行行归归集。

由上可可可知，在在配套套设施开开发成成本中核核算的的配套设设施支支出，只只包括括不能直直接计计入有关关房屋屋等成本本核算算对象的的第一一类配套套设施施支出和和第二二类大配配套设设施支出出。二、配套设施开开开发成本本核算算对象的的确定定和成本本项目目的设置置

一般说说说来，对对能有有偿转让让的大大配套设设施项项目，应应以各各配套设设施项项目作为为成本本核算对对象，借借以正确确计算算各该设设施的的开发成成本。对对这些配配套设设施的开开发成成本应设设置如如下六个个成本本项目：：（1）土地征征用用及拆迁迁补偿偿费或批批租地地价；（2）前期工工程程费；（3）基础设设施施费；（4）建筑安安装装工程费费；（5）配套设设施施费；（6）开发间间接接费。其其中配配套设施施费项项目用以以核算算分配的的其他他配套设设施费费。因为为要使使这些设设施投投入运转转，有有的也需需要其其他配套套设施施为其提提供服服务，所所以理理应分配配为其其服务的的有关关设施的的开发发成本。

对不能能能有偿转转让、不不能直接接计入入各成本本核算算对象的的各项项公共配配套设设施，如如果工工程规模模较大大，可以以各该该配套设设施作作为成本本核算算对象。如如果果工程规规模不不大、与与其他他项目建建设地地点较近近、开开竣工时时间相相差不多多、并并由同一一施工工单位施施工的的，也可可考虑虑将它们们合并并作为一一个成成本核算算对象象，于工工程完完工算出出开发发总成本本后，按按照各该该项目目的预算算成本本或计划划成本本的比例例，算算出各配配套设设施的开开发成成本，再再按一一定标准准，将将各配套套设施施开发成成本分分配记入入有关关房屋等等开发发成本。至至于于这些配配套设设施的开开发成成本，在在核算算时一般般可仅仅设置如如下四四个成本本项目目：（1）土地征征用用及拆迁迁补偿偿费或批批租地地价；（2）前期工工程程费；（3）基础设设施施费；（4）建筑安安装装工程费费。由由于这些些配套套设施的的支出出需由房房屋等等开发成成本负负担，为为简化化核算手手续，对对这些配配套设设施，可可不再再分配其其他配配套设施施支出出。它本本身应应负担的的开发发间接费费用，也也可直接接分配配计入有有关房房屋开发发成本本。因此此，对对这些配配套设设施，在在核算算时也就就可不不必设置置配套套设施费费和开开发间接接费两两个成本本项目目。

三、配套套套设施开开发成成本的核核算

企业发发发生的各各项配配套设施施支出出，应在“开发成本——配套设施施开开发成本”账户进行行核核算，并并按成成本核算算对象象和成本本项目目进行明明细分分类核算算。对对发生的的土地地征用及及拆迁迁补偿费费或批批租地价价、前前期工程程费、基基础设施施费、建建筑安装装工程程费等支支出，可可直接记记入各各配套设设施开开发成本本明细细分类账账的相相应成本本项目目，并记记入“开发成本——配套设施施开开发成本”账户的借借方方和“银行存款”、“应付账款——应付工程程款”等账户的的贷贷方。对对能有有偿转让让大配配套设施施分配配的其他他配套套设施支支出，应应记入各各大配配套设施施开发发成本明明细分分类账的“配套设施施费”项目，并并记记入“开发成本——配套设施施开开发成本——XX”账户的借借方方和“开发成本——配套设施施开开发成本——XX”账户的贷贷方方。对能能有偿偿转让大大配套套设施分分配的的开发间间接费费用，应应记入入各配套套设施施开发成成本明明细分类类账的的“开发间接接费”项目，并并记记入“开发成本——配套设施施开开发成本”账户的借借方方和“开发间接接费费用”账户的贷贷方方。

对配套套套设施与与房屋屋等开发发产品品不同步步开发发，或房房屋等等开发完完成等等待出售售或出出租，而而配套套设施尚尚未全全部完成成的，经经批准后后可接接配套设设施的的预算成成本或或计划成成本，预预提配套套设施施费，将将它记记入房屋屋等开开发成本本明细细分类账账的“配套设施施费”项目，并并记记入“开发成本——房屋开发发成成本”等账户的的借借方和“预提费用”账户的贷贷方方。因为为一个个开发小小区的的开发，时时间间较长，有有的的需要几几年，开开发企业业在开开发进度度安排排上，有有时先先建房屋屋，后后建配套套设施施。这样样，往往往是房房屋已已经建成成而有有的配套套设施施可能尚尚未完完成，或或者是是商品房房已经经销售，而而幼幼托、消消防设设施等尚尚未完完工的情情况。这这种房屋屋开发发与配套套设施施建设的的时间间差，使使得那那些已具具备使使用条件件并已已出售的的房屋屋应负担担的配配套设施施费，无无法接配配套设设施的实实际开开发成本本进行行结转和和分配配，只能能以未未完成配配套设设施的预预算成成本或计计划成成本为基基数，计计算出已已出售售房屋应应负担担的数额额，用用预提方方式记记入出售售房屋屋等的开开发成成本。开开发产产品预提提的配配套设施施费的的计算，一一般般可按以以下公公式进行行：

某项开开开发产品品预提提的配套套设施施费＝该该项开开发产品品预算算成本（或或计计划成本本）×配套设施施费费预提率

配套设设设施费预预提率率＝该配配套设设施的预预算成成本（或或计划划成本）÷应负担该该配配套设施施费各各开发产产品的的预算成成本（或或计划成成本）合合计×1000%%

式中应应应负担配配套设设施费的的开发发产品一一般应应包括开开发房房屋、能能有偿偿转让在在开发发小区内内开发发的大配配套设设施。

例如：：：某开发发小区区内幼托托设施施开发成成本应应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设设施施商店负负担。由由于幼托托设施施在商品品房等等完工出出售、出出租时尚尚未完完工，为为了及及时结转转完工工的商品品房等等成本，应应先先将幼托托设施施配套设设施费费预提计计入商商品房等等的开开发成本本。假假定各项项开发发产品和和幼托托设施的的预算算成本如如下：：

10111商品品房房10000000元

10222商品品房房9000000元

15111出租租房房8000000元

18111周转转房房8000000元

20111大配配套套设施——商店5000000元

25111幼托托设设施3200000元

幼托设设设施配套套设施施费预提提率＝＝32000000÷（100000000++90000000++80000000+880000000+550000000）×1000%＝32000000÷4400000000××1000%＝8%

各项开开开发产品品预提提幼托设设施的的配套设设施费费为：

10111商品房：10000000元×8％＝8000000元

10222商品房：9000000元×8％＝720000元

15222出租房：8000000元×8％＝640000元

18222周转房；8000000元×8％＝640000元

20111大配套设设施——商店：5000000元×8％＝4000000元

按预提提提率计算算各项项开发产产品的的配套设设施费费时，其其与实实际支出出数的的差额，应应在在配套设设施完完工时，按按预预提数的的比例例，调整整增加加或减少少有关关开发产产品的的成本。

现举例例例说明配配套设设施开发发成本本的核算算如下下：

如某房房房地产开开发企企业根据据建设设规划要要求，在在开发小小区内内负责建建设一一间商店店和一一座水塔塔、一一所幼托托。上上述设施施均发发包给施施工企企业施工工，其其中商店店建成成后，有有偿转转让给商商业部部门。水水塔和和幼托的的开发发支出按按规定定计入有有关开开发产品品的成成本。水水塔与与商品房房等同同步开发发，幼幼托与商商品房房等不同同步开开发，其其支出出经批准准采用用预提办办法。上上述各配配套设设施共发发生了了下列有有关支支出（单单位：：元）：220125112522

商店水水水塔幼托支付征地拆迁费费费5000005000005000000支付承包设计单单单位前期期工程程款30000020000003000000应付承包施工企企企业基础础设施施工程款款500000030000005000000

应付承承承包施工工企业业建筑安安装工工程款200000024500001900000

分配水水水塔设施施配套套设施费费3500000

分配开开开发间接接费5500000

预提幼幼幼托设施施配套套设施费费4000000

1、则则则用银行行存款款支付征征地拆拆迁费时时，应应作：

借：开开开发成本——配套设施施开开发成本

11050000

贷：银行行存存款

11050000

2、用用用银行存存款支支付设计计单位位前期工工程款款时，应应作：：

借：开开开发成本——配套设施施开开发成本

88000000

贷：银行行存存款

88000000

3、将将将应付施施工企企业基础础设施施工程款款和建建筑安装装工程程款入账账时，应应作：

借：开开开发成本——配套设施施开开发成本

77650000

贷：应付账款款款——应付工程程款

776500004、分配应记记入入商店配套套套设施开开发成成本的水水塔设设施支出出时，应应作；借：开发成本本本——配套设施施开开发成本——商店

33500000贷：开发成本————配套设施施开开发成本——水塔

335000005、分配应记入入入商店配套套设设施开发发成本本的开发发间接接费用时时，应应作：借：开发成本本本——配套设施施开开发成本——商店

55500000

贷：开发间接接接费用

555000006、预提应由商商商店配套设设施施开发成成本负负担的幼幼托设设施支出出时，应应作：

借：开开开发成本——配套设施施开开发成本——商店

4400000

贷：预提提费费用——预提配套套设设施费

4400000

7、同同同时应将将各项项配套设设施支支出分别别记入入各配套套设施施开发成成本明明细分类类账。四、已完配套设设设施开发发成本本的结转转

已完成成成全部开开发过过程计经经验收收的配套套设施施，应按按其人人问情况况和用用途结转转其开开发成本本：

1、对对对能有偿偿转让让给有关关部门门的大配配套设设施，如如上述述商店设设施，应应在完工工验收收后将其其实际际成年自“开发成本本一一配套设设施开开发成本”账厂的贷贷方方转入“开发产品——配套设施”账户的借借方方，作如如下分分录入贴贴：

借：开开开发产品——配套设施

446000000

贷：开发发成成本——配套设施施开开发成本

446000000

配套设设设施有偿偿转让让收入，应应作作为经营营收入入处理。

2、按按按规定应应将其其开发成成个分分配计入入商品品房等计计发产产品成本本的公公共配套套设施施，如上上述水水塔设施施，在在完工验验收后后、应将将其发发生的实实际开开发成本本按一一定的标标准（有有关开发发产品品的实际际成本本、预算算成本本或计划划成本本），分分配记记入有关关房屋屋和大配配套设设施的开开发成成本，作作如下下分录入入账：：

借：开开开发成本——房屋开发发成成本

226500000

开发成本——配套设施施开开发成本

3350000

贷：开发发成成本——配套设施施开开发成本

330000000

3、对对对用预提提方式式将配套套设施施支出记记入有有关评发发产品品成本的的公共共配套设设施，如如幼托设设施，应应在完工工验收收后，将将其实实际发生生的开开发成本本冲减减预提的的配套套设施费费，作作如下分分录入入账：

借：预预预提费用——预提配套套设设施费

33200000

贷：开发发成成本——配套设施施开开发成本

33200000

如预提提提配套设设施费费大于或或少于于实际开开发成成本，可可将其其多提数数或少少提数冲冲减有有关开发发产品品成本或或作追追加的分分配。如如有关开开发产产品已完完工并并办理竣竣工决决算，可可将其其差额冲冲减或或追加分分配于于尚未办办理竣竣工决算算的开开发产品品的成成本。

房地产开开开发间接接费用用的核算算一、开发间接费费费用的组组成和和核算

开发间间间接费用用是指指房地产产开发发企业内内部独独立核算算单位位在开发发现场场组织管管理开开发产品品而发发生的各各项费费用。这这些费费用虽也也属于于直接为为房地地产开发发而发发生的费费用，但但它不能能确定定其为某某项开开发产品品所应应负担，因因而而无法将将它直直接记入入各项项开发产产品成成本。为为了简简化核算算手续续，将它它先记记入“开发间接接费费用”贴户，然然后后按照适适当分分配标准准，将将它分配配记入入各项开开发产产品成本本。

为了组组组织开发发间接接费用的的明细细分类核核算，分分析各项项费用用增减变变动的的原因，进进一一步节约约费用用开支，开开发发间接费费用应应分设如如下明明细项目目进行行核算：

1、工工工资

指开发发发企业内内部独独立核算算单位位现场管管理机机构行政政、技技术、经经济、服服务等人人员的的工资、奖奖金金和津贴贴。

2、福福福利费

指按上上上项人员员工资资总额的的一定定比例（目目前前为14％）提取取的的职工福福利费费。

3、折折折旧费

指开发发发企业内内部独独立核算算单位位使用属属干固固定资产产的房房屋、设设备、仪仪器等提提取的的折旧费费。

4、修修修理费

指开发发发企业内内部独独立核算算单位位使用属属于固固定资产产的房房屋、设设备、仪仪器等发发生的的修理费费。

5、办办办公费

指开发发发企业内内部独独立核算算单位位各管理理部门门办公用用的文文具、纸纸张、印印刷、邮邮电、书书报、会会议、差差旅交通通、烧烧水和集集体取取暖用煤煤等费费用。

6、水水水电费

指开发发发企业内内部独独立核算算单位位各管理理部门门耗用的的水电电费。

7、劳劳劳动保护护费

指用于于于开发企企业内内部独立立核算算单位职职工的的劳动保保护用用品的购购置、摊摊销和修修理费费，供职职工保保健用营营养品品、防暑暑饮料料、洗涤涤肥皂皂等物品品的购购置费或或补助助费，以以及工工地上职职工洗洗澡、饮饮水的的燃料等等。

8、周周周转房摊摊销

指不能能能确定为为某项项开发项项目安安置拆迁迁居民民周转使使用的的房屋计计提的的摊销费费。

9、利利利息支出

指开发发发企业为为开发发房地产产借入入资金所所发生生而不能能直接接计入某某项开开发成本本的利利息支出出及相相关的手手续费费，但应应冲减减使用前前暂存存银行而而发生生的利息息收入入。开发发产品品完工以以后的的借款利利息，应应作为财财务费费用，计计人当当期损益益。

10、其其他费用

指上列列列各项费费用以以外的其其他开开发间接接费用用支出。

从上述述述开发间间接费费用的明明细项项目中，可可以以看出它它与土土地征用用及拆拆迁补偿偿费、建建筑安装装工程程费等变变动费费用不同同，它它属于相相对固固定的费费用，其其费用总总额并并不随着着开发发产品量量的增增减而成成比例例的增减减。但但就单位位开发发产品分分摊的的费用来来说，则则随着开开发产产品量的的变动动而成反反比例例的变动动，即即完成开开发产产品数量量