白山发电厂物业管理技术投标书

书白山厂物理组方案吉林洁物务有责任司目录第一章企业况第二章编制据第三章物业理服案及诺第四章物业理服准第五章组织构岗任及作职责第六物业规章度第七管理建立况第八安全及保措施第九培训及管理第十章物业施、维修理与护第十章管理方案第十,火灾急处施第一章基本:公司介吉林洁物理服有限公司册成于2012年月日,注册资金万元,国颁的级资质物服企。司以德载的服理理到一般管理员都严格:“高标高引进念,了经管理化。了范化法科集化新的经管模章:编制依据:根《吉林省物业管理办法》及《房屋维修范和标准,实施对山发电厂物业管理工作接管目期限:2013年月日-2013年月日;7>2014年月-2014年月日;2015年月日-2015年月日;第章物管服方及诺():物管服方案1实行天务,24时班度不是保人还其值人均在24小时值班,随恭主,做到有必应有问题马上排除。接受业对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集反,及时处理并有回访录。定期向用户发放物业管理服务工作征求意,对合理建议及时整,满意率达以上。每半年公开一次物业管理服务费用收支情。物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。根据市政府《物管理实施细则》的有关规定,针对物业特色对管理服务实按双方约定收取。、、用、到。7、在管理,公对、公施行理和维,时业。用、细的服务理,,的人。()法1.户服户服日业户的处理业接、管、收费管理、修管、档案管理、投诉、修等,各工作。2.保服务保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包括门岗服、巡视管理服务、车辆管理服务、监管理服务、治安管理服务。拒绝外来人员和小商小贩进入小区。(业主亲友)3.设备管理部设备部负整项目设备养护服务设电系。,小时4.清卫部清环及公域。域梯修5.车理内,。(三):服诺,能到业来馨和周到的服,一全、的区生,主、商、物业公、营目。、业管理务(一)根实服务:1、行全服务,时度不卫人员人员在小时,业,做到有,有排除受业主物业理服务保修、建议、、等的和,及时理并有放物业管理服务工作建95%。3,建实1%4,每年公次物业理服务。5,物业、业主设备设施档全。6,公服务管理与维修房理及修养(1)、、房方物业外、整洁、外、、。共设理设备与房整,设,定保养供系统保证正常供电,停电提前通知用户。(2)弱电统。保证系统常工作。故障及时排除。24小班完好损,可随起用;组织开展防法规消防知识的宣,防火责任;疏道;无全隐。(4)给水统。每半年洗水池1次保证水质符国家准;水池周围清洁卫,无二次污染;停水提前天通知;防泵每月进行1次操作,每年进行1全面查;排水系通畅汛期道无积水,地下室、车、备房无水、泡发生遇有事故,维修人在20分内达现抢修制有急处理案。完,道路、楼道等公明,畅,路面平坦。保安及车辆管理。(1)业保安伍,24小时值班及逻保安明,规,处理发事车有,无现,行人通行车理,有。(4)车停齐,场地。(5)人安有标施明(6),(7)在公安下5、卫生理到人地时、任务质(1)卫施完(2)行标准清保洁(3)清,期进行生消。(4)共清洁无,、、天面保洁,共用场地、(5)好卫宣传工作,提人的清洁卫识。6管理(1)地无用现(2),无,无。(3)地无、等。(4)完好达到。(二)、服务1、标85;管理服务内发生全责任事故管服围生灾任故管服围生备理责事故3、管理第二年度通过三项贯标体系认证;2、指标管理处设专线小时受理报修,业户接待时间:365天8:30-20:30;各类服务人员上岗培训率达到100%;档案归档率达到档案完整率达到维修及时达到维修质量格率达到上;实行维修务回访制度,回访率达到有效投诉理率投诉人签字满意率以上;公共设、设施好率达到上;房屋建完好率到以上;绿化存率达到以上清洁理无点管理务范保持境整洁生活圾日日清道路停车完好达到以上;管理务范内保固定实行小时保安岗服务()“业进行严格理,主质服司理念,规理贴心服务,铸造品牌物业公司的信誉与形象。(一)标准化理物业理涉及面广一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了,业主服务质量与系的是物业公司与业主化的一。房屋及设备保及时、日管理意是物管、业主道的根本。本司项管、、二次修房屋维修与设备管理、、安全、服务,实施,本物业为规的,内管理、制上,以达到管理严格有服务质量的管理标使业主满意、公司信誉度得到提高。(二)沟通服务至上组织、通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质,具备这项素质工;之,则,隔阂加深。前大多数公主要在于沟通不畅所致。为此,联,通走访接投提(、业疑交式,发展与业主的良关。时,鉴于物业理是一项体、繁琐的业务,公司要人员亲力亲为走动式管理临服务一线,直接了解业主需求认真负责,,重诚实求应,保证服务质量。凡是业主对交提与发有关题,物业公司的、亲的服务沟有化业、误解或,物管要求,发。对业主与发、发与业公公业之复矛盾的与为()化一、、的与是公业的此本公司提、礼貌、亲的化与业主好处、信,主司员工发展与业主、出所、会以的好协关系。不员工或在工作之或工处是人,、待良好的人关,、、为流的一方。组织工作责的组人员的备1、门设、2责工[主要与系,处理服务、业接、管理、管、管、管理、理、投诉、等事协调各门工。[保服务保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包括门岗服、巡视管理服务、车辆管理服务、监管理服务、治安管理服务。[设备管部]设备部负整项目设备养护服务设电系。[洁部清环及公域。[位和职]管处经理在公的导下,全面负管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。负责小区管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。设备管理部主管在管理处经理的,负责房屋设运维务,房行。设的理,检运志设排每日。负小区房屋设备、设施运行与维保的质量制,拟维保服务程的用预算、业文件,并责实施。负计和置保材料及器。负公设能管理与节工。负对屋备(设施维保养工作的划实施和记录备案,对程中的详细记录备案,记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。保安服务部主管在管理处经理的领导下,对所管辖区内的治安、消防负责。负对当值保进,当,对各保质记进审。负对突处现。负对消器的检管。负工消消安全。负对队工考。负对装工队《规对现安全管。协完布的业特服。业具服作,包括业户入、、及工;负管、能及其用;负责接待业户办理入伙手、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案,登记产权清册与租赁清册;保业户的联系和包括具体公;完成交办的其它工作。岗保安对主管负责,服在位置,定面立,岗;物品施工员《入》;发现责公物负责员的记备用理;协助主管进行急服务处。巡岗保安对保安主管负责,服从上级命令;巡逻中遇业主要求应及时提供服务;巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;检查机动车辆、非机动车辆停放情况。设备工(值班水电工)对设备主管负责,执行管理处各项规定和制度;负责变配电系统的运行管理和维修保养;负责高低压配电设备变压器,机房配电及控制设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;认真研技术熟掌握气设的原及实际操作与维修技,做判断故障快捷准,处理迅及;按时按质保量完设备检修工定期电气设,注其运行情,正确抄录各数,写巡、运行、维、保养记录;做好给排水备(设施)的运行操和维修养工作故,静,按排故,故,与班工故障;责房设设工维工设责执理度房的管理和维修保养工作;房、的查查工;钻研,、设的实,做准确,处理迅速及时;发生事故时,应确保头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障故未除不进行交接班,并与下一班当班员工共同排除故。第六章、物业管理规章制度一、公众管理制度《理定理定定管定护、清管定二运制岗位责《制考文员培为规范处安全则处办请、、领用制回经岗位职主管位职岗职责心服岗职责主管岗位责长《洁员岗岗位职责工岗位职管班长值员岗位岗位职员岗责三理维作制(一设备管理《行管理制度记制火警故障故障处定三)共用理《照定四)园林绿化理《工作执行检准水施肥作业标准草、松、培规程》(五)生管理《清扫保洁作业执行计划洁作业执行/检查质量标准理制度《四害的防治方法》(六)治安管理《交接班制度规定当防卫必备条件件应急处理《安管员奖罚规定员值班制度管理规管理度防部位临时动火规作战方案理流》第1、档主户户包括:正,如单位电话、手、呼机E-mail地址等。业户室内装修理资料包括装修申请表、装修过程情况记、管线变动情况等。业户日常维修料包括维修、维修回访等记录情况。业户反馈资料包括服务质量回访记录、业户投诉处理记录、业户意征询统计记录等。2、物业档案管理的具措施业户档案资料在业户入伙以后逐建立来的,其内包括业户的姓名、家庭情况、工作,,,,,,,,据类利,接地,质水有,,还须由专人,如有破损,即复,究有关责存放防火潮防蛀,计算止电病毒侵第八证措施安指“四三”三定:定人岗定责三防:人防技防防三机:激励机竞争淘汰监督三参与:参与住参与区警委会参1.,,2.03.100%:24:,,,,2.,赶现,按照,负其,智灵勇果断做示汇3.,根我经,盗上期或进,此,部位排四建络建,体参与群群力,,中心即均“,联参与抓,旦现品即警与辖派出所过电话专班配备无线对讲现代化讯工具备,建网联动机,反力量效地类五科部方式1.科学面严标,级抓级,层层抓,严格质体系岗位,建;,;,,;,,24;,,;(1)1.,责把层卫对验证登记,并由班长负责监督,如有事件发生,区2钟现场2.区装以下系统①盗报警统设闭路电控统讲电话统,有报生人在2赶现场,措施并记录录本,以备阅②消报警系统由探器输信号,中心接,赶现事故,能复③环境监系统红线监控系统区装功能红外线对射感应,提供对区出入口边车施,真做贼于外提高性由控心控④车辆统车辆入费感应式IC卡自动系统,对区住IC月卡,对来车IC,IC/(2),,,,(3),24,,任监,,本公司年成立至今,我部辖未过任何(4)消防强化防意识,贯彻“预防为,防消结合,强消防防过,过,过,全,消防,,消全,任,部,消防,(5)1.,,“119,,,,,成;2.()消防灭火;抢救火场物资,特别把贵重物资、器材、资料、易燃、易爆物品等与救火群一,尽快转移到安全地;协助消人员维护好场秩,防劫,群众反映的火灾责任人或点可疑对象,要报公安机关。第九章、训计划及管理培训承诺各类服务员上岗培训率达到各类专业员持证上岗;培训计划源源不断人员培训是物业的管理水平不提高的根本保证为此的要,建了自的“培训中心心”每年举办二期1个月全产的物业经理培班和期中级者纲,讲,运、本的等为止,员经理岗训经上岗到了家一。[培训]培:员、、等公司的运,;提高率。培训:公司本机要公司管理业的员业关管理理培训培与,立,的公关与协握物规政,理,掌握资金的运行原则和资正确使用,为企业领导的好当。培训间为周类别目序号目时容物业理法规物业管理现行政策规业管理的现行法律、规知识社会治安条例案例分析;物业管理基础知识2

物业管常识8.5物管理概;构设置;人员配备;管方的制定;装修管理;入住知;物业管理运作相关识;3

不同类型物业管理及作模式7.5办公楼管;公寓楼管理别管理一般住宅管理实务;国外物业管理;物管理运作务5

各专管理设备理;房屋(建物知识);机;空调梯;管道给;安消防理;保的基础管;保管;客户务仪;特约性服务与兼营性服;服务收费价格制定等;6

内部管理管理的资金运;服费的缴与用;物会制度与税收;行政人事管理计算机操作;案管理各部培训训,理的工作好工作,制定部制,各间的关系,定属行培。为周别目号目时容理1

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56(当延)【人】通过训,树立100%思想,“种精神,了解,必掌握筑维,境,。训时2-3

训时1

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;;知识;3

不同类型的物业管理及运作模式住宅管理实务;经济适用房操作实;物业管理运作实务物业管理运作实务各类业管理设工程管;屋(物知识);机电设;空调;梯;管道;给水统养;安消理;洁的基础管;化与环保管;客仪;特服营务;文档理5

企的牌设管与务念等实与察操作与践要适延长)[业服培内容课概述业业、管、权籍、案管方适合要,以在项部,作为物业管理待服务的窗口,专门负责业户服务工作。培训对象:1、管理处经理课程目标、规管理等培,,们地务是的的重?服务础。容:务的念务的容务的;入服务业户接待;权籍管理;装修管理;[保安服务培训内容]课表:物业,安服岗、岗、岗和车管理服务求,宏敬物业管理有限公司安服础服准和安服础作准。训对象:物业经理安主管程目标:解物理区共秩护的知;解物理区置的技防设施本作;悉宏业管限公保安基础》和安服础作标准;悉宏业管限公安服运作。握基全护能,地处应对管理护卫作及事件程提纲:业管保安的重性业管类中安服务安服目标安服特点安服基本求安服主要责安服组织构安各员的职责安服主要务防工作全应急类表格注意事项⒀保安队列动作教案[保洁服务培训内容]课程概述:通,了解保洁服,特内容、要求、业规程、作业检查和作业标等方面,阐明楼保服、墙洗服务、垃圾的存放收集作规,环境护与作规范,掌保洁的基础识解保洁务的管制度和岗位责,并进监督检查培训对:保洁务管人员和洁员工相关人课程目:保洁务操规范化服务质标准化课程提:概述保洁服的内容要、作规程、查等常用清剂的使其他[绿化服培训内]课程概:绿保环、增收益、美化一定的能分体管的景。培象管处理小绿课标员能识到园地位课纲收资园规绿解收绿怎样对小区绿化环境进行监管[设备管理培训内容]课程概述:务,物业服务公,管与分离由公担,实分,处督业设备一般可分六系统:给排水系统、消系、通(调系统、电梯系统、电系统弱电系等。设备管理的内容:设的档案管理、备运行理、设备计划保管理。培训对象:物管理处理、物管理设备主管。课程目标了解南新城印象物业物业备管模式,物理备的种类理的具体方法以及备管的相标。第十:物业设施、设备维修管理与维护一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修

设备管根据房屋实际使用年,定期房屋用位使况需要维,属于小修围及织修复属于开发商保修范围保修工作流程及时向开发商提出报告与建并协助开发商维修的护计划,建立设施设备档案,设施的、、使用房屋,不建施,及保维,保施,计划维修务建、设施管、、给施保状立章标准理,二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护【房屋、建筑设施】施(年度)进护每月次按《屋、设、设施视内容要求》小区房建筑公用部位、设施进行巡查;将期查养结记于共部巡、护录》内;房、施缮作录《屋设、施修录》内;房、施生常及报设主管并设主协下除常。【配设】每日一次照《房屋、设、设施巡视内与程序》巡视电房设备,并记录《配电房视记录表》;配电房每打扫一次,配电柜每月清一次双电源柜箱“运行”与“备用”每切换查一,并记《设备定期启动表》;施(度)检保养计划表》和《供配电设备设施)维修保养规的容要求进行周期检查、保,并结果记于《设备、设施周检查、保养记录表内;供配电备、设维修工作录于《屋、设备设施维修记录表》内和管,记故,在设协除异和。消】a.设修工按《房屋设备设施程序巡视泵及风机房设备,记《水泵巡视记录表《风机设备巡记录表备发生异常和障及时告设备主管,记录《设故障记录表》并在设备主管协同下排除异常和故障;定期检查a设备维修工负责每月一次消栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试记录《设备定期启动记录表》;b由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操,每年一次进行消火栓、试;送风、排烟系试;录》,《消防送风、排烟。养;次,“”“用后交次屋设施(年度期查保养划《防设备(设施)维保规程》的内要行期检、保,并将果录于设备、设施周期检查保记表内d消设、施修作记录于房屋设、施修录》内。【给水备】按《房屋、设备、设施(年度周检、保计划》和给水设(设)维保养程的内容要求进行周期检查、保,并结果记于《设备、设施周检查、保养记录表内;给排水备、设维修工作录于《屋、设备设施维修记录表》内;【弱电备】分承包维保人员按《房屋、设备、设施(年度周检查保养计划表》和《弱设备(设施维保规程》的内要行期检、保,并将果录于设备、设施周期检查保记表内弱设、施修作记录《房屋、设、施修记录》;弱发故时告,故记录表》,及时排除和故障。员责监中备的日运作,班监室面,每次交接班时巡视周界报探备,班巡控系统、子系统,记录监对设巡表》;发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层】对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门进行巡检养护:每周一次落地